Hur köper man en andel av en fastighet?

2018-08-14 i Fastighet
FRÅGA |Min man och jag ska köpa vår dotters del av vårt gemensamma sommarhus. Hon äger halva huset och min man och jag 1/4 var. Hur gör vi?
Simon Wikström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.KöpehandlingarVid köp av fast egendom ska ett skriftlig köpekontrakt upprättas för att överlåtelsen ska vara giltig (4 kap. 1 och 29 §§ jordabalken). Köpekontraktet ska innehålla fastighetsbeteckningen, uppgift om köpeskillingen, vem som är köpare respektive säljare, vilken andel som överlåts samt en överlåtelseförklaring. En överlåtelseförklaring är en förklaring att säljaren överlåter fastigheten på köparen. Handlingen ska därefter undertecknas av säljaren och köparen. Som kvitto på att betalning erlagts är det vanligt att därefter upprätta ett köpebrev. Köpebrevet är ofta mycket kortare än köpekontraktet och behöver endast innehålla de minimikrav som jag beskrivit ovan samt en kvittens av köpeskillingen. För att en senare lagfartsansökan ska beviljas krävs det även att undertecknandet av den handling som ska användas för ansökan bevittnats av två personer.Om ni behöver hjälp med att upprätta köpehandlingarna kan ni vända er till en av våra jurister, se här.LagfartSå snart ni förvärvat fastigheten behöver du och din man söka lagfart för ert förvärv (20 kap. 1 § JB). Det innebär att ni blir registrerade som ägare till fastigheten och görs genom en ansökan till lantmäteriet, läs mer här. Köpebrevet är ofta den handling som används för ansökan, då den som sagt inte behöver innehålla samtliga avtalsvillkor.Jag hoppas att ni fått svar på er fråga!Med vänlig hälsning,

Vilket skadeståndsansvar har en kommissionär i förhållande till sina kommittenter och kunder?

2018-08-14 i Alla Frågor
FRÅGA |Hej.Vilket ansvar har jag? Jag har en enskild firma som säljer begagnade barnkläder på kommission. Försäljningen sker i en lokal som jag tillfälligt hyr under en helg. Privatpersoner (säljare) lämnar in sina begagnade barnkläder som jag sedan förmedlar/säljer till andra privatpersoner (köpare) som kommer till lokalen och handlar. Kläderna registreras inte på något vis, jag vet alltså inte vilket värde det är på kläderna som respektive säljare lämnar in, kläderna är enbart uppmärkta med ett säljnummer och ett pris (ett säljnummer per säljare). Säljarna får sedan sin vinst utbetald och har möjlighet att hämta de kläder som inte blivit sålda - resten skänks till välgörenhet.Vilket ansvar har jag för de inlämnade barnkläderna? Om lokalen brinner ner pga ett elfel? Om lokalen brinner ner pga min vårdslöshet? Vid inbrott/snatteri/stöld (inga larm eller liknande finns i lokalen)? Om jag har ett ansvar för kläderna, kan detta ansvar avtalas bort?Vilket ansvar har jag om en köpare/besökare halkar och bryter benet i lokalen? Om en besökare skadar sig efter att ha fått tex får en hylla över sig, som jag ställt dit och inte förankrat i väggen?
Hilda Hansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vilket ansvar du har avgörs främst av vilken relation du har med den andra parten. Har ni ett avtal eller inte? Jag kommer därför först gå igenom ditt förhållande till säljarna, sedan till kunderna. Med säljarna har du ett kommissionsavtalDet mesta tyder på att du har ett kommissionsavtal med dina säljare. Det innebär att du säljer varorna för deras räkning men i ditt namn. I det fallet är kommissionslagren (KommL) tillämplig. I lagtexten kallas du för kommissionär och dina säljare för kommittenter. Jag kommer utgå ifrån den terminologin. KommL är tvingande om kommissionären är ett företag och kommittenten en privatperson (2 § 1 st). Det innebär att villkor i ert avtal som är sämre för kommittenten än skyddet som lagen ger inte är giltiga. Du kan alltså inte avtala bort eventuellt ansvar. Kommissionären har en omsorgsplikt och kan bli skadeståndsskyldig om han bryter mot denSom kommissionär har du en skyldighet att ta hand om och vara försiktig med varorna. Eftersom du utför uppdraget i egenskap av en firma kan du även vara skyldig att skadeförsäkra varorna (6 §). Det sista beror på vad som vanligtvis gäller inom din bransch. Om du bryter mot ovanstående skyldigheter kan du vara tvungen att ersätta kommittenten genom att betala skadestånd (43 § första stycket). Det är upp till kommittenten att visa att han lidit en skada, och att den beror på att du har brutit mot lagen eller avtalet. Om det gäller en brand eller ett inbrott där kläderna förstörts eller försvunnit borde det vara ganska uppenbart. Det är då upp till dig att visa att du inte har varit vårdslös. Om du kan bevisa det behöver du inte betala skadestånd. Det kallas att du har ett presumtionsansvar: skadan presumeras vara ditt fel om inte du kan bevisa motsatsen. Vad som anses vara vårdslöst är svårt att säga. Lagstiftaren menar att kommissionären inte ska komma undan ansvar om skadan beror på att han inte underhållit fastigheten ordentligt eller inte gjort den tillräckligt säker (prop. 2008/09:88 s. 159). Kunderna kan kräva ersättning enligt skadeståndslagenMed kunderna har du inte ett avtal på samma sätt som med kommittenterna. Om de skadar sig i butiken kan de istället kräva ersättning med hjälp av skadeståndslagen. Du kan vara tvungen att betala om du varit vårdslös (2 kapitlet 1 §). Här är det dock upp till kunden att bevisa att så varit fallet. Återigen är det svårt att säga vad vårdslöshet innebär. Den som erbjuder en lokal dit allmänheten har tillträde (till exempel en butik) anses dock ha ett ansvar för att den är säker. Om det finns en risk för att hyllan ska välta, och du inte försökt minska den risken, skulle kunden alltså ha goda argument för att få skadestånd. I vissa fall kan ansvaret hamna på fastighetsägarenAv din fråga är det oklart vilken typ av hyresavtal du har med fastighetsägaren. Om det är han som ansvarar för underhåll och liknande skulle kunderna antagligen ha större chans att få ut skadestånd av honom än av dig, då det är de som måste bevisa vårdslöshet. I förhållande till kommittenterna är risken dock större att du ändå måste betala. Du kan bland annat anses vårdslös för att du hyrt en lokal av en slarvig fastighetsägare. Här är det även främst du som har bevisbördan för att du är oskyldig. Sammanfattningsvis är frågan om vilket ansvar du har komplicerad och beror mycket på de specifika omständigheterna. Huvudsakligen avgörs det dock av din relation till den drabbade och vem som kan bevisa vad. Hoppas du fått svar på din fråga!

Vad kan tas med i ett samboavtal?

2018-08-14 i Sambo och samboavtal
FRÅGA |Hej!Jag har en fråga om samboavtal inför att jag och min sambo ska förvärva ett hus tillsammans. Vi är inte gifta och har varit ihop cirka 1,5 år. Vi har varit sambo i cirka 6 månader och ska nu köpa hus tillsammans. Jag har större besparingar sedan tidigare och kommer därför att gå in med en större kontantinsats än min sambo. Vi kommer att äga cirka 60% resp. 40%, vilket vi också skriver i köpekontraktet och liknande handlingar. Vi planerar att skriva ett samboavtal för att andelarna i huset ska förbli enskild egendom och inte omfattas av sambolagen.Jag känner mig lite stressad av att köpa hus tillsammans eftersom jag för några år sedan gick igenom en svår period med min ex-sambo, som slutade med att hon tog över ett hus vi då hade. Detta trots att jag egentligen kände att jag också ville ha det huset.Det hus jag ska köpa med min nya sambo är i nuläget för dyrt för min sambo att bo i själv. Min sambo säger bl a därför att jag ska ta över huset (och lösa ut henne) om vi någon gång skulle separera. Hon är inte intresserad att bo kvar i så fall.Min fråga är: Kan vi skriva in i samboavtalet att jag har rätt att ta över huset om vi någon gång skulle separera? Alt. bör det också regleras på något annat sätt?MvhB
Daniel Shin |Hej och tack för att du vänder dig till oss!Till att börja med vill jag förtydliga samboavtalets omfattning. Huvudregeln vid en bodelning mellan sambor är att det som återstår av samboegendomen efter skulder ska delas lika mellan dem, 8-14 § § sambolagen. 9 § sambolagen reglerar samboavtal, och innebär att: 1) sambor får komma överens om att ingen bodelning ska ske eller 2) att viss egendom inte ska ingå i bodelningen (dvs. att egendomen förblir enskild egendom). Ett samboavtal kan alltså inte innehålla bestämmelser om vem som har rätt att ta över huset vid en eventuell bodelning, utan endast undanta huset från bodelning (vilket leder till att du behåller äganderätten över huset med 60 %).10 § sambolagen reglerar s.k. föravtal, där du och din sambo kan avtala om en kommande bodelning. Genom föravtalet kan ni komma överens om att huset tillfaller dig mot viss ersättning. Nackdelen är att föravtal inte kan ingås i förväg, utan den kan endast slutas inför ett omedelbart förestående upphörande av samboförhållandet - dvs. precis innan ni "skiljs åt". Ni kan alltså inte uppnå det önskade resultatet i nuläget.Jag hoppas du fick svar på din fråga!

Hur ansöker man om skuldsanering och personlig konkurs?

2018-08-14 i Skuldsanering
FRÅGA |Hej, hur söker man skuldsanering eller personlig konkurs för privat person?Vänligen svara snarastMed vänlig hälsning
Veronica Borg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!SkuldsaneringSkuldsanering innebär att en skuldsatt person får en möjlighet att lösa sina ekonomiska problem genom att betala av en del av sina skulder. Om man följer betalningsplanen anses man sedan vara skuldfri.För att bli beviljad skuldsanering har Kronofogden satt upp ett antal kriterier som måste vara uppfyllda:Du är så skuldsatt att du inte på något sätt kan betala dina skulder på många år.Skuldsaneringen är rimlig med hänsyn till dina personliga och ekonomiska förhållanden.Du har dina huvudsakliga intressen i Sverige. Med det menas till exempel att du bor här, arbetar här eller har dina skulder här.För dig som har en enskild firma ska ekonomin i företaget vara enkel att utreda.Du får inte ha ett näringsförbud i dag.Du kan ansöka om skuldsanering genom E-tjänst eller genom att fylla i en blankett. Du kan även kontakta en budget- och skuldrådgivare för att få hjälp. Personlig konkursPersonlig konkurs innebär att personen i fråga inte får förfoga fritt över sin egendom under konkursen. En konkursförvaltare tar reda på vilka tillgångar och skulder personen har och ser sedan till att skulderna blir betalda med personens tillgångar. Man anses inte vara skuldfri efter en personlig konkurs, vilket innebär att man senare kan bli krävd på de skulder man inte har betalat.Ansökan om personlig konkurs görs vid den tingsrätt din kommun tillhör.Jag hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Kattägare och dess ansvar över sin katt

2018-08-14 i Skadeståndssansvar för djurägare
FRÅGA |Hej,jag bor i en bostadsrättslägenhet och har en katt som har bott i vårt hus/lägenhet i 11 år nu (Katten är en av 24 andra grannkatter som alla är utekatter). Våra grannar blir störda av just vår katt som de hävdar kissar i deras lilla rosenrabatt som ligger på marknivå och är inte instängt eller annorlunda skyddad mot katter (och rosorna dör till följd av det), och de vill att vi stänger in katten för det är enligt lag vårt ansvar att få katten instängt hela tiden och inte deras ansvar att skydda sig på något sätt från utekatter, vilket vi alla gör i området med bland annat nät på marken, kattskrämmor och dyl.Vi är jättestörda av det för de nästan hotar att allt kan hända katten när den är ute och vi vill veta vad lagen egentligen säger för utekatter och kattägarnas ansvar - kan man tvinga ett helt bostadsområde eller enstaka hus inom en förening att stänga in sina katter och få ett kattfritt område eller inte? Det är helt omöjligt att göra det men vad säger lagen egentligen om det?Tackar så jättemycket på förhand om ni har ett svar till oss!
Joel Åkerlind |Hej och tack för att du vänder till Lawline med din fråga!Det finns flera lagar som kan bli tillämpliga på katter, men den som är relevant här är lagen (2007:1150) om tillsyn för hundar och katter, den så kallade tillsynslagen.Vad lagen sägerDet finns ingen lag som medför att en katt måste hållas inomhus, men enligt 1 § tillsynslagen ska katter hållas under en sådan tillsyn och skötas på ett sätt, med hänsyn till kattens natur och övriga omständigheter, som behövs för att förebygga att katten orsakar skador eller avsevärda olägenheter. Vad som krävs är beroende på den enskilda katten och även den miljö den befinner sig i.Till skillnad från hundar medför inte en katt ett strikt ansvar, ansvar där ägaren eller innehavaren behöver ersätta skadan även om hen inte har vållat skadan. Därmed behöver hundägaren, eller den som har tillfälligt har hand om hunden, ersätta skador hunden orsakar fastän hen inte har varit oförsiktig (19 § tillsynslagen). När det kommer till katt gäller normala skadeståndsregler och ett eventuellt skadestånd bestäms efter 2 kap. 1 § skadeståndslagen.Det fanns tidigare en bestämmelse i den nu upphävda lagen (1938:274) om rätt till jakt att en katt som "anträffats utanför gård eller trädgård där den hör hemma, må av jakträttsinnehavaren eller hans folk saklöst dödas". Den är idag ersatt av 21 § i tillsynslagen, som säger att en katt som kan antas vara övergiven eller förvildad får avlivas av jakträttshavaren eller av någon som företräder henom, vilket talar för en högre acceptans för katters rörelsefrihet.Vad jag vet finns det inte något rättsfall där en person har blivit dömd till skadestånd för skador orsakade av en katt.Rättsfall involverade katter och deras beteendenLänsstyrelsen i Stockholms län uttalade sig att det borde vara upp till grannens sak att freda sig mot att en katt tränger sig in i grannens hus, genom att hålla fönster och dörrar stängda. Vidare menade Länsstyrelsen att grannen själv får överväga andra metoder för att freda sig mot passerande katter, de föreslog att citronsyra i sandlådor kan hålla katter borta från sandlådorna. Att införa restriktioner för kattägare i grannskapet var inte motiverat och att en av personerna var allergisk föranledde ingen annan bedömning. Även om sådana restriktioner infördes menade Länsstyrelsen att det inte hindrade katter som kommer längre bortifrån att passera tomten. Miljödomstolen vid Stockholms tingsrätt instämde i länsstyrelsen bedömning (Stockholms tingsrätt, Miljödomstolen. Mål-nr 200-M 398)Det har däremot förekommit ett fall där en kattägare med 9 katter, efter beslut av Länsstyrelsen i Västerbotten, utförde åtgärder för att hålla kvar katterna på fastigheten, då katterna bedömdes ha orsakat en granne sådan olägenhet som avses i 9 kap. 3 § miljöbalken. Mark- och miljödomstolen instämde i Länsstyrelsen bedömning (Östersunds Tingsrätt, Mark- och miljödomstolen. Mål-nr M 1199-17).Bestämmelsen 9 kap. 3 § miljöbalken blir aktuell när det gäller människors hälsa. Att rosor dör på grund av en katt medför inte att en myndighet kan ingripa mot kattägaren med hjälp av bestämmelsen.Bostadsrätter får ha ordningsreglerOrdningsregler förekommer i många bostadsrättsföreningar, men hur ordningsreglerna ska vara är inte reglerade i lag. Även om det inte är reglerat i lag kan de inte vara godtyckliga eller strida mot gällande lag, exempelvis att ha ordningsregler som skulle gå emot de regler som finns i djurskyddslagen. Ordningsreglerna ska vara rimliga och ett uttryck för föreningsintresset. En bostadsrättsinnehavare har skyldighet att följa särskilda ordningsföreskrifter och kan få sin nyttjanderätt förverkad ifall hen inte följer dem (7 kap. 9 och 18 § Bostadsrättslagen).Sammanfattning och vad som kan gälla i ditt fallDet är svårt att säga vilka ordningsregler en bostadsförening kan besluta om gällande katter. Några regler som jag kan se som rimliga kan vara att katter inte får gå fritt i bostadsrättens gemensamma lokaler, som hiss, trappuppgång och tvättstuga. Men jag svårt att se att en ordningsregel som förbjuder katten från att vistas inom bostadsrättens område att vara rimlig.Det är straffbart att bland annat misshandla en katt (16 kap. 13 § BrB) och ta någon annans katt (8 kap. 8 § BrB). Om grannarna uttrycker sig att "vad som helst kan hända katten" kan det vara bra att upplysa dem om de regler som finns i brottsbalken.Du är varmt välkommen att ställa ytterligare frågor om du har några mer funderingar!

Förälders arvsrätt och testamente

2018-08-14 i Testamente
FRÅGA |Hej!Jag är idag endast 24 år gammal men man vet aldrig vilken dag man ska dö. Jag är endast uppväxt med min mamma och har en begränsad släkt. Min pappa är i livet men har ingen större kontakt med honom. Jag har ingen egen familj som det ser ut nu, vem skulle ärva mig om det händer något? Kan min pappa få ta del av det jag efterlämnar mig även om han aldrig varit vårdnadshavare eller varit speciellt delaktig i mitt liv? Och hur kan jag isåfall ändra på att han på något sett ärver mig. Då jag hellre anser att min mamma tar del av allt eller efterlämnar till någon annan släkting/person som står mig nära.
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga aktualiserar huvudsakligen ärvdabalken (ÄB).Dina föräldrar har enligt 2 kap. 2 § ÄB rätt att ärva din kvarlåtenskap om du inte har några bröstarvingar, det vill säga barn eller barnbarn. Dina föräldrar ska enligt huvudregeln dela lika på arvet efter dig. Det är dock bara bröstarvingar som har en ovillkorlig rätt till arv i form av rätten till laglott, se 7 kap. ÄB. Eftersom du inte har några bröstarvingar kan du alltså disponera helt fritt över din egendom genom att upprätta ett testamente. Skulle du vilja att din far inte ska ärva något efter dig kan du till exempel testamentera bort din egendom till din mor, någon släkting och/eller någon annan person eller organisation.För att ett testamente ska vara giltigt krävs mer än att man bara skriver vad av ens egendom som man vill ska tillfalla vem. De så kallade formkraven framgår av 10 kap. 1-2 §§ ÄB och innebär i huvudsak att följande krav ställs: 1. Testamentet ska vara skrivet, alltså inte muntligt. 2. Testatorn, det vill säga du, ska underteckna testamentet när två vittnen närvarar och också undertecknar handlingen i egenskap av vittnen. 3. Vittnena måste veta om att det är ett testamente de undertecknar, de får inte vara under 15 år gamla, psykiskt störda, släkt med dig eller gift/samboende med dig. Det är lämpligt men inte nödvändigt att vittnena även nedtecknar sitt yrke och sin hemvist samt tiden för bevittnandet. Uppfyller ditt testamente dessa krav är dess innehåll i övrigt helt upp till dig. Det behöver inte vara särskilt komplicerat, men om du har mycket egendom som du vill ska gå till olika personer eller stöter på andra komplicerande faktorer kan det vara värt att kontakta en yrkesverksam jurist för rådgivning och utformning av testamentet. Detta är en tjänst som Lawline tillhandahåller och som du hittar mer information om här på hemsidan.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Får man filma någon som sitter i sin bil?

2018-08-14 i Brott mot frihet och frid, 4 kap. BrB
FRÅGA |Hej. Är det tillåtet för någon att gå upp till mig i min bil och filma mig sittandes i bilen? Jag antar att jag undrar om jag befinner mig på allmän plats när jag är i min bil (som står parkerad på allmän väg).
Jesper Horndahl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som utgångspunkt får man filma vad och vem som helst på allmän plats. Att du befinner dig i en bil på allmän väg gör ingen skillnad i det avseendet. SkyddsobjektDet finns däremot vissa undantag i rättigheten att filma på allmän plats. Det gäller bland annat mot fotografering av skyddsobjekt som är förenat med ett särskilt förbud mot avbildning (2 kap 7 § andra stycket skyddslagen). Skyddsobjekt kan vara byggnader, anläggningar, områden och objekt. Något fotograferingsförbud är därför sannolikt inte gällande i ditt fall. Ofredande/kränkande fotograferingFotografering ska anpassas på så sätt att det inte utgör brottet ofredande (4 kap 7 § brottsbalken), vilket bland annat är aktuellt om någon utsätter annan för hänsynslöst beteende. Det skulle kunna föreligga om man trycker upp en kamera rakt i ansiktet på någon och fortsätter med det på ett kränkande eller hänsynslöst sätt. I ditt fall verkar det däremot inte ha gått till så. Inte heller är bestämmelsen om kränkande fotografering tillämplig eftersom det inte rådde sig om fotografering på ett privat utrymme, exempelvis i en privatbostad, toalett eller omklädningsrum (4 kap 6 a § första stycket brottsbalken).SlutsatsJag kan därmed konstatera att filmandet är tillåtet såvida det inte skede på ett sådant hänsynslöst sätt som krävs för brottet ofredande. Med vänliga hälsningar,

Om jag går bort när jag lever i ett samboförhållande, vad ärver mina barn då?

2018-08-14 i Sambo
FRÅGA |Är sambo med samboavtal. Har 2 barn. Har i testamente skrivit in att sparmedlet på ett visst sparkonto tillfaller mina barn som enskild egendom.Jag undrar, ingår den enskilda egendomen i laglotten?Min önskan är att barnen ska ha den enskilda egendomen vid sidan om den lagliga laglotten. Blir osäker på vad som gäller.Tacksam för svar.
Veronica Borg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar vad dina barn kommer ärva om du går bort.Om du skulle gå bort görs en bodelning av er samboegendom (8 § sambolagen). Detta innebär att vissa av din och din sambos saker ska delas upp. Vad som ska delas upp och inte regleras av sambolagen och av ert samboavtal. Om inte ert samboavtal undantar något så kommer er gemensamma bostad och ert gemensamma bohag (t.ex. möbler, köksutrustning och liknande) som ni har anskaffat för ert gemensamma boende delas upp (5 och 6 § sambolagen). Sådant du har köpt tidigare, fritidsutrustning osv är inte samboegendom och delas alltså inte upp. Den egendom som ni genom avtal har bestämt är enskild egendom kommer inte heller delas upp. En viktig sak när ni är sambos är att ni inte ärver av varandra om ni inte har skrivit det i ett testamente. Om du går bort är det istället dina barn som ärver all egendom som är din enskilda egendom, samt din del i bodelningen (2 kap. 1 § Ärvdabalk). Dina barn kommer alltså ärva det du har testamenterat till dem, men de kommer även ärva resten av dina tillgångar.Jag hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,