Vilket ansvar har bostadsrättshavare respektive bostadsrättsföreningen vid skador?

2018-07-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Jag bor i en bostadsrättsförening och har frågor kring rör/avlopp/ledningar, alltså sådana om vi inte ser i lägenheten utan som ligget under golvet, t.ex. i badrum. Om något av ovan går sönder och orsakar läcka, vems ansvar är det då? Föreningens eller bostadsrättsinnehavarens.Kan föreningen i sina stadgar på något godkänt sätt avsäga sig ansvaret för något av ovan?Vänligen,
Sofia Holgersson |Hej! Och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga! Enligt bostadsrättslagens 7 kap 12 § ansvar inte bostadsrättshavaren för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten samt ventilationskanaler, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Bostadsrättshavaren svarar dock för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada om skadan uppkommit genom egen vårdslöshet eller försummelse eller om det uppkommit av vårdslöshet eller försummelse av någon annan i hushållet, av gäst mfl. Bostadsrättshavaren står enligt bostadsrättslagen 7:12 för det så kallade inre underhållet. Vad detta är preciseras inte, varför flera gränsdragningsproblem kan uppkomma (prop 1990/91:92 s 201). Det är därför lämpligt att föreningen i sina stadgar preciserar vad som skall hänföras till det inre underhållet, varför jag råder er att ta en titt i dessa för att se vad som är föreningens respektive bostadsrättshavarens ansvar. I propositionen nämner man att rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner och ytterdörrar i regel räknas till lägenheten, vilket innebär att det är bostadsrättshavarens ansvar. De säger också att det till lägenheten kan höra vissa ledningar av olika slag. Bestämmelsen är dispositiv, vilket innebär att bostadsrättsföreningen kan bestämma annat i sina stadgar. Ansvarsfördelningen får dock inte genom stadgarna ändras till medlemmarnas nackdel. Hoppas du fått svar på din fråga!

Gäller sambolagen trots att endast en person står som ägare på bostaden?

2018-07-17 i Sambo och samboavtal
FRÅGA |HejJag bor sen 3år tillbaka i en hyresrätt i Stockholm och min nuvarande sambo flyttade in för 2månader sen men vi har bara varit tillsammans i 1år. Vi har pratat lite löst om att försöka byta lägenheten till en större men jag är lite orolig över hur sambolagen står sig till lägenhetsbyte av hyresrätt och om jag vill skriva ett avtal innan. Om vi byter lägenheten till en större i syfte att ha som gemensam bostad och han betalar hälften av hyran men jag står på kontraktet, gäller sambolagen eller den dolda rätten då? Trots att den lägenhet som bytes via stod enbart på mig.
Anna Rydin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag förstår dig som att du undrar om er lägenhet ni köper ny kan bli föremål för sambobodelning genom att sambolagen blir tillämplig. När det gäller sambos är endast en bostad som är förvärvad för gemensamt bruk föremål för en eventuell bodelning mellan sambos. Detta framgår av 3 § sambolagen, och det gäller oavsett om det bara är en av personerna som betalat och står på kontraktet för bostaden. Tanken med denna regel är att långvariga samboförhållanden ska ha en form av skydd, även om detta skydd inte är lika starkt som vid äktenskap. I ditt fall betyder detta att er lägenhet blir samboegendom även om bara du står på kontraktet, då den förvärvats i syfte att vara både din och din sambos. Då kan alltså lägenheten bli föremål för en eventuell bodelning enligt 8 § sambolagen. Dock kan du självklart slippa detta om du och din sambo skriver ett samboavtal där ni stadgar att sambolagen inte ska gälla mellan er. Hoppas mitt svar hjälpt dig! Vill du läsa mer i sambolagen kan du klicka dig vidare med länkarna.

Ingår min bostadsrätt i bodelningen?

2018-07-17 i Bodelning
FRÅGA |Jag är gift sedan några år tillbaka. Har ensam köpt en bostadrätt flera år tidgare innan jag träffade min nuvarande fru, jag undrar hur den delas vid eventuell skilsmässa ( vi har inget äktenskapsförord). Kommer min fru att ha rätt till halva värdet av bostadrätten?
Sofia Holgersson |Hej! Och tack för att du vänt dig till lawline med din fråga! Om du och din fru vill skilja er ska en bodelning göras mellan er, äktenskapsbalken 9:1. Eftersom ni inte skrivit några äktenskapsförord verkar det som att all egendom är giftorättsgods, och inget är enskild egendom. Vid bodelningen lägger ni då samman era respektive tillgångar, efter att eventuella skulder dragits bort, och sedan delar ni lika på tillgångarna, äktenskapsbalken 11:3. Vid bodelning har alltså din fru rätt till halva värdet (eller halva värdet efter att lån dragits bort) på bostadsrätten, även om du köpte den innan ni träffades.Hoppas du fått svar på din fråga!

Vad innebär "synnerliga skäl" vid tvångsförsäljning av samägd egendom?

2018-07-17 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag äger 1/3 av ett sommarhus. Dom andra 2 ägarna vill nu sälja sina delar och jag har fått erbjudande om att köpa deras delar. Mäklare har gjort en värdering och jag har lämnat ett bud som ligger något under värderingen, men ändå ett rimligt bud. En delägare har tackat ja, men den andra säger nej. Nu lutar det mot att det blir en tvångsförsäljning eftersom jag inte vill sälja. Det finns något som heter "synnerliga skäl" som kan tillämpas om jag har förstått rätt. Verkar vara lite diffust vad det innebär, men skulle mitt rimliga bud kunna anses hamna under "synnerliga skäl" till att en tvångsförsäljning inte genomförs? Jag undrar alltså om en domstol kan ge mig rätten att få köpa till det bud jag erbjudit och att dom "nekar" en tvångsförsäljning? Tack på förhand för hjälpen!
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Din fråga gäller tvångsförsäljning av samägd fastighet varför lag 1904:48 s.1 om samäganderätt (SamägL) är tillämplig.I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" (6 § SamägL) för att få anstånd med tvångsförsäljning tolkats strängt och det ska mycket till innan sådana anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen. Det har uttalats föreligga synnerliga skäl för att skjuta upp försäljningen om det t.ex. är ett särskilt dåligt konjunkturläge eller finns andra förhållanden som skulle göra försäljningen förlustbringande (NJA 1974 s. 490). Det har vidare uttalats att i vissa fall kan sociala skäl vägas in för att ge anstånd med försäljningen. Däremot ansågs det inte tillräckligt att ett barn påstods fara illa av att tvingas flytta från det hus där det växt upp och hade sina kamrater (NJA 1979 s. 562). Rekvisitet "synnerliga skäl" för att få anstånd med försäljningen ska således tolkas strängt och endast vara möjligt att utnyttja i rena undantagsfall. Men framförallt innebär det, för det fall att det kan åberopas, att det ger möjlighet att få anstånd med försäljningen. Anstånd innebär att försäljningen skjuts upp tills det hinder som utgör synnerliga skäl upphör (t.ex. att konjunkturläget förändrats och ett bättre pris kan erhållas). Det ger dig däremot ingen rätt att köpa fastigheten billigare än vad de andra delägarnas mäklare värderat fastigheten till.Mitt råd är att du antingen kommer överens med de andra delägarna och erbjuder dem ett pris ni alla kan enas om. Annars är alternativet att låta fastigheten tvångsförsäljas med förhoppning om att sista budet blir lägre än vad du i nuläget är beredd att erbjuda. En domstol kommer inte att neka en tvångsförsäljning av synnerliga skäl och på så vis sälja den billigare till dig.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Städfirma sände faktura trots att depositionen för hyrd lokal betalats tillbaka. Vad gäller?

2018-07-17 i Alla Frågor
FRÅGA |Vid en hyrd festlokal så gavs instruktion att städning skulle återställas som det såg ut innan samt en depositionsavgift betalades. Efter festen städades allt bättre än innan och depositionen kom tillbaka . Ägaren hade också muntligt sagt att hon anlitade en firma för besiktning av lokalen. En dryg vecka efter allt så kom en räkning på 5000 från städfirman utan någon specifikation efter besiktning. Vad gäller? Räknas återbetalning på depositionen som godkännande av städningen?
Hilda Jeppsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer att resonera kring ert avtal, förklara kring depositionen, ange vem som ska betala städfirman utifrån olika situationer samt kortfattat sammanfatta vad du kan göra.Hur avtalet ser utJag tolkar din situation som att du och lokalägaren har träffat ett hyresavtal av en lokal där du betalat en deposition. Efter städning sände ägaren tillbaka depositionen. Ägaren informerade dig om att hon har anlitat en firma för att besikta lokalen. Firman har sedan skickat en ospecificerad faktura till dig.Hur en deposition fungerarEn deposition fungerar som en slags "säkerhet" för lokalägaren. Om du håller din del av avtalet, att lokalen är hel och städad, så får du tillbaka din deposition. Om du missköter att lämna lokalen i gott skick så behåller lokalägaren depositionen. När ägaren har betalat tillbaka depositionen så kan man tolka det som att hon har godkänt lokalens skick. Då godkänner hon att du har hållit din del av avtalet. Därmed är ni "kvitt", då ni båda har uppfyllt era skyldigheter enligt avtalet.Vem som ska betala städfirmanÄgaren berättade för dig att hon anlitade en städfirma för att besikta lokalen. Om ni har avtalat om att du ska betala besiktningen, så ska du göra det. Om ni inte har avtalat om det, bör hon få stå för notan för besiktningen. Då det är hon och städfirman som slutit avtalet, så ska räkningen skickas till henne om ni inte avtalat om annat. Lokalägaren och städfirman kan inte sluta ett avtal som binder en tredje part (dig).Hur en faktura från en städfirma skall se utHär utreder jag rättsläget för det fall att ni har avtalat om att du skulle betala städfirman.När det gäller städtjänster så ser lagstiftningen olika ut beroende på om du är en näringsidkare eller inte. Om du hyrde i egenskap av privatperson (till exempel för en bröllopsfest, födelsedagsfest eller liknande) så blir konsumenttjänstlagen (KTjL) tillämplig. Om du hyrde i egenskap av näringsidkare (till exempel till en firmafest) så finns ingen tydlig lagreglering, då får man istället se på allmänna principer eller snegla på bestämmelser i KTjL och försöka dra slutsatser därifrån.Om du hyrde i egenskap av privatpersonI 36 § KTjL anges att priset för tjänsten ska vara skäligt. Om firman endast kontrollerade städningen, utan att själva behöva komplettera, så kan du protestera mot summan 5000 kr, såvida det inte krävs en stor arbetsinsats för att inspektera lokalen. I 40 § KTjL anges att näringsidkaren, städfirman, ska ge en specificerad räkning. Där ska alla arbetsinsatser finnas med, så att du som konsument enkelt ska kunna se vad du betalar för. Antalet timmar alla de anställda utfört, eventuellt material som använts m.m. Om räkningen inte är specificerad så ska du inte betala den. Här har näringsidkaren bevisbördan för att det som står på fakturan faktiskt stämmer. Det innebär att näringsidkaren ska bevisa hur och varför denne kommit fram till det slutgiltiga priset.Om du hyrde i egenskap av näringsidkareHär finns ingen tydlig lagreglering. Istället får man se på praxis (rättsfall), allmänna principer samt snegla på konsumenttjänstlagen för att se om man kan dra några principer därifrån. Konsumenttjänstlagen tillkom för att skydda konsumenter. Om två näringsidkare sluter avtal med varandra anses de ha större kunskap om sitt yrkesområde, och därmed behöver de inte skyddas på samma sätt som en konsument. Det kan anses oprofessionellt av städfirman att inte sända en specificerad faktura. Enligt kontraktsrättsliga principer så ska avtalsparterna visa omsorg mot varandra. Om städfirman sänder dig en ospecificerad faktura blir det svårt för dig att bedöma hur de utfört sitt uppdrag. Då kan det anses skäligt att du ska kunna kräva en specificerad faktura. Vad kan du göra?Du har fått tillbaka depositionen, vilket jag tolkar som att lokalägaren godkänt din städning. Därmed har båda parter uppfyllt sina skyldigheter i enlighet med avtalet. Om ni inte har avtalat om att du ska betala för slutbesiktningen, så rekommenderar jag att du bestrider fakturan och hänvisar till lokalägaren. Om du och städfirman inte har ingått ett avtal så är du inte bunden att betala städfirman. Om ni har avtalat om att du ska betala slutbesiktningen, och du är en privatperson, så rekommenderar jag att du kräver en specificerad faktura av firman med hänvisning till 40 § KTjL. Se även över om deras faktura verkar skälig enligt 36 § KTjL.Om ni har avtalat om att du ska betala slutbesiktningen, och du är en näringsidkare, så kan du försöka argumentera på samma sätt som om du vore en privatperson. Det är inte skäligt att betala om du inte vet vad du betalar för!

Komplikationer när man hyr två lägenheter?

2018-07-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag har en hyresrätt i min hemstad som jag hyr ut sedan 1 månad tillbaka till en gammal kollega. Vi skrev kontrakt på ett år, med två månaders uppsägningstid. Nu lyckades jag få ett förstahandskontrakt i orten där jag studerar, och sa givetvis ja till den. Vad jag förstår så är det okej, att ha två hyreslägenheter samtidigt. Jag skriver mig självklart i orten där jag studerar nu, men eftersom jag ändå hyr lägenheten i hemstaden - kan det uppstå komplikationer med den nya?
Sofia Holgersson |Hej! Och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga! Det är som huvudregel inte olagligt att inneha flera hyreslägenheter samtidigt. Trots detta riskerar du att ditt hyreskontrakt blir uppsagt av hyresvärden om denne skulle få reda på att du inte bor i lägenheten och dessutom är folkbokförd på en annan adress. Eftersom du hyr ut den andra lägenheten i andra hand behöver du dock inte vara orolig för detta. Det bör inte heller uppstå några problem med den nya lägenheten eftersom det inte är olagligt att ha två lägenheter och då du dessutom kommer bo där samt vara folkbokförd på adressen. Hoppas du fått svar på din fråga!

Har jag någon uppsägningstid vid provanställning?

2018-07-17 i Uppsägning och avskedande
FRÅGA |Hej! Jag har en provanställning på max hamburgare till hösten nångång. Jag är inte säker på om jag vill ha fastanställning där. Då jag helst vill börja studera. Min fråga är kan jag avbryta provanställningen när jag vill? Och måste jag ha en uppsägningstid eller kan jag sluta med omedelbar verkan?Tack på förhand ha en din dagMvh
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Den lag som är tillämplig i ditt fall är lagen om anställningsskydd (1982:80), hädanefter benämnd LAS. Lagen är semidispositiv vilket innebär att det inte kan avtalas om sämre skydd mellan dig och arbetsgivaren, än vad LAS ger dig. Det får däremot göras inskränkningar genom ett kollektivavtal (2 § LAS). Du har inte i din fråga skrivit huruvida du är bunden av kollektivavtal eller ej (dvs. om du är med i ett fackförbund och arbetsgivaren har kollektivavtal). Jag kommer i mitt svar främst att utgå från att du inte är bunden av kollektivavtal och tillämpa de regler som framkommer i LAS.Provanställning saknar uppsägningstid enligt LASDet får vid anställning avtalas om en prövotid om högst sex månader, s.k. provanställning. Syftet är att arbetsgivaren ska ha möjlighet att utvärdera dig som arbetstagare innan du blir tillsvidareanställd. Vill arbetsgivaren inte att du ska arbeta kvar efter att prövotiden gått ut måste den lämna besked om det innan så sker. På samma sätt måste du som arbetstagare lämna besked att du inte vill arbeta kvar, senast när prövotiden går ut. Om inte sådant besked lämnas av någon av parterna övergår provanställningen i en tillsvidareanställning (6 § LAS). Vill arbetsgivaren avsluta provanställningen i förtid, eller har för avsikt att provanställningen inte ska övergå i en tillsvidareanställning, ska denne informera dig minst två veckor i förväg (31 § LAS). Något sådant krav finns inte för dig som arbetstagare enligt LAS. Det kan dock finnas ett sådant krav i kollektivavtal!Sammanfattningsvis har du som arbetstagare ingen uppsägningstid vid provanställning, om du inte är bunden av kollektivavtal som stadgar annorlunda. Du kan i princip informera din chef på fredagen att du slutar och inte kommer till arbetet på måndagen om du är inom prövotiden. Däremot kan du vara bunden av kollektivavtal som stadgar annorlunda, det är inte helt ovanligt att det i kollektivavtal ges en skyldighet även för arbetstagare att säga till två veckor innan. Mitt råd är att om du är bunden av kollektivavtal kontaktar du ditt fackförbund för att se om du har någon uppsägningstid. Är du däremot inte bunden av kollektivavtal kan du sluta med omedelbar verkan efter att du sagt upp dig.Hoppas du fått svar på din fråga och lycka!Vänligen,

Behöver man rapportera in ADHD-diagnos till Transportstyrelsen?

2018-07-17 i Trafik och körkort
FRÅGA |Hej! Har haft B-körkort i 6 år och har nyligen fått en ADHD-diagnos. Är detta något jag måste rapportera in till Transportstyrlesen och ifall jag vill söka körkortstillstånd för annan behörighet måste jag då berätta att jag har ADHD?
Axel Bellander |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I mitt svar kommer jag först att besvara dina två frågor en och en för att sedan på slutet skriva en kortare sammanfattning av mitt svar.Är du skyldig att rapportera in din ADHD-diagnos till Transportstyrelsen?Eftersom du redan har körkort har du ingen skyldighet att rapportera in din diagnos. Däremot kan läkaren ha en skyldighet att rapportera in till Transportstyrelsen om hen finner att du av medicinska skäl skulle vara olämplig som förare, se körkortslagen 10 kap. 5 §.Måste du berätta om din ADHD-diagnos ifall du ansöker om nytt körkortstillstånd?När du ansöker om körkortstillstånd med annan behörighet kommer du med största sannolikhet att behöva skicka in ett läkarintyg. Transportstyrelsen har rätt att begära läkarintyg av dig, se körkortslagen 10 kap. 6 §. Det läkaren ska ta hänsyn till i sin bedömning är ett antal olika saker såsom impulskontroll, koncentrationsförmåga, uppmärksamhet och omdöme samt tvångsmässig fixering. Vanligtvis är det inga problem att få körkortstillstånd med en ADHD-diagnos, men det är läkaren som bedömer från fall till fall och det ställs högre krav på de tyngre körkortsbehörigheterna som C och D. För att läsa mer om detta se TSFS 2010:125, 15 kap.och även här.SammanfattningDu har ingen skyldighet att rapportera in till Transportstyrelsen att du har fått en ADHD-diagnos. Om du ansöker om nytt körkortstillstånd har Transportstyrelsen rätt att kräva läkarintyg och kommer antagligen göra det. Sedan är det upp till läkarens bedömning men ifall du inte har några större problem med din ADHD-diagnos kommer du antagligen att få körkortstillstånd.Hoppas du fått svar på din fråga, om du har ytterligare frågor eller funderingar är du välkommen att höra av dig till Lawline igen! Vänliga hälsningar