Kostnadsansvarets fördelning vid uppkomna skador i en bostadsrätt och rätten för innehavaren av en sådan att få ta del av styrelseprotokoll, vad gäller?

2020-04-08 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag har en bostadsrätt som jag köpte för tolv år sedan. I min lägenhet vetter två av rummen mot husets hela kortsida mot norr. Nu har det uppstått mögel- och fuktskador i hörnen mot norrväggen. Skadorna är inte omfattande. Jag har på tolv år aldrig sett skymten av någon mögelbildning. För ca två år sedan bytte föreningen . värmesystem och sedan dess har jag upplevt att det känts mycket kyligare och fuktigare i lägenheten jämfört med tidigare. Jag misstänker att mögelbildningen beror på att det nya värmesystemet gjort att det blivit kallare i lägenheten.Föreningen anlitade en expert. I sitt utlåtande skriver han bl a att som åtgärdsförslag ska ett försök med höjd inomhustemperatur göras och att för att få bort påväxten bör man tvätta ner och troligtvis borde man måla om delar av väggen.3 april blev jag uppringd av föreningens styrelseordförande som meddelade mig att styrelsen beslutat att jag skulle stå för reparationskostnaderna.Jag undrar varför jag inte fått se styrelsebeslutet. Är det justerat? Hur ser beslutsunderlaget ut? Jag vet att föreningens medlemmar inte ska ha tillgång till styrelsemötesprotokollen. Men den biten som berör mitt ärende borde jag väl få ta del av? Om jag betalar reparationskostnaderna har jag inte då medgett att jag brustit i underhållning av min bostad och att föreningen är helt utan skuld. Avslutningsvis kan jag tala om att jag är 75 år och att det kändes som om styrelsen ville köra över den gamla tanten.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, UTREDNINGJag tolkar din fråga enligt följande. Du bor sedan 12 år tillbaka i en bostadsrätt i vilken det har bildats mögel- och fuktskador längs med en av hörnväggarna. Du bedömer inte skadorna som särskilt omfattande och vidare misstänker du att ett av föreningen relativt nyimplementerat värmesystem har orsakat de ifrågavarande skadorna. I ett sakkunnigutlåtande föreslås bland annat höjd rumstemperatur, tvätt av aktuell vägg samt en ommålning. Styrelsen har beslutat att du ensam ska svara för samtliga kostnader och du undrar nu huruvida detta verkligen kan vara rätt och riktigt. Du menar också att du borde få ta del av protokollet från det styrelsemöte där just den här frågan behandlades eftersom beslutet har träffat dig personligen. Tillämplig lagstiftning i ditt ärende blir lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL) och bostadsrättslagen (BRL). Kostnadsfördelningen avseende uppkomna skador, vad gäller? I en bostadsrättsförening skiljer sig regelverket delvis från vad som gäller vid hyra. Bostadsrättshavaren (du) svarar själv för det inre underhållet av lägenheten om inte annat följer av stadgarna (7 kap. 12 § 1 st. BRL). Dessa får dock inte vara konstruerade på ett sätt som är till betydande nackdel eller oskäligt betungande för medlemmarna. Reglerna är således tvingande för föreningen till förmån för bostadsrättshavarna. Notera även att bostadsrättsföreningen genom styrelsens försorg ska bekosta reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen har försett lägenheten med dessa och ledningarna tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler (7 kap. 12 § 2 st. BRL). Bostadsrättsföreningen bär å sin sida ansvaret för fastighetens underhåll i övrigt, för det så kallade yttre underhållet, vilket bland annat inkluderar gemensamma utrymmen, ytterväggar, hissanordningar och annat dylikt. Gränsdragningsproblematiken kan dock ofta göra sig påmind och parternas skyldigheter brukar därför preciseras genom stadgebestämmelser. Men märk väl att bostadsrättshavarens skyldigheter ändå aldrig kan omfatta mer än det inre underhållet på grund av lagstiftningens tvingande karaktär på just det här området. Och din personliga skyldighet att svara för kostnaderna hänförliga till återställandet av din lägenhet, vad gäller här?Exakt hur begreppet "det inre underhållet" ska tolkas kan ibland visa sig vara bekymmersamt och detta äger naturligtvis relevans för den rättsliga bedömningen av ditt ärende. I synnerhet beträffande din eventuella skyldighet att själv behöva stå för samtliga uppkomna reparationskostnader. I förarbetena (de statliga utredningar som föregår en ny lag eller lagbestämmelse) nämns ett antal saker som skulle kunna hänföras till såväl det inre som det yttre underhållet, t.ex. fönsterbågar, ytterdörrar och balkonger. Men det påpekas samtidigt att gränserna trots allt bör framgå av stadgarna (prop. 1990/91:92 s. 99), vilka fastställs genom ett stämmobeslut med minst två tredjedelars majoritet (6 kap. 35 § EFL). Av det föregående kan det konstateras att det finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna i din bostadsrättsförening när giltigheten av styrelsens aktuella beslut ska bedömas. Oaktat detta ska föreningen enligt 7 kap. 12 § BRL hålla din lägenhet i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på dig som bostadsrättshavare (7 kap. 4 § BRL). Skulle föreningen i ett sådant läge åsidosätta sin reparationsskyldighet har du rätt att få kostnaderna för att åtgärda dina mögel- och fuktskador ersatta av föreningen. Att väggarna i din lägenhet faller inom ramen för det inre underhållet får nog anses odiskutabelt. Däremot är det, givet vad du själv uppger ovan, tveksamt om de uppkomna skadorna ska behöva ligga dig till last. Om det kan fastställas att skadorna i din lägenhet verkligen är orsakade av det nuvarande värmesystemet, vilket är hänförligt till det yttre underhållet och därmed föreningens ansvar, torde styrelsen enligt mening vara skyldig att bekosta upprustningen av din lägenhet trots att fuktskadorna är lokaliserade till en del av fastigheten som du ytterst bär underhållsansvaret för. För det finns ingenting i din ärendebeskrivning som tyder på att du skulle ha varit vårdslös eller försumlig på något sätt. Även det sakkunnigutlåtande som du hänvisar kan eventuellt vara till stor nytta för dig och förslagsvis utreder du själv orsakssambandet genom anlitandet av en egen expert. Styrelsesammanträdet där spörsmålet kopplat till din lägenhet behandlades, möjligt att kunna få ut protokollet? Rätten att kunna få ta del av dokumentation i en bostadsrättsförening är avhängigt vilket organ detta är hänförligt till. Det förekommer huvudsakligen två typer av protokoll, ett från styrelsens sammanträden och ett från årsstämman. Inget av dessa är offentliga handlingar, men medlemmarna äger rätt att få ta del på stämmoprotokollet senast tre veckor efter stämmans genomförande (9 kap. 14 § BRL och 6 kap. 40 § EFL). Mot bakgrund av att stämmoprotokollet inte är någon offentlig handling får dock ej avskrifter eller kopior göras. Eftersom lagstiftningen här endast nämner stämmoprotokoll tolkas bestämmelsen i 6 kap. 40 § EFL motsatsvis som att det inte föreligger någon skyldighet för styrelsen att hålla andra handlingar än stämmoprotokollet tillgängliga. Andra bestämmelser kan givetvis finnas intagna i stadgarna och vidare har revisorer alltid rätt att få ta del av all nödvändig dokumentation i en förening. Det framgår inte riktigt av ditt ärende huruvida du faktiskt har blivit nekad att få ta del av protokollet från det styrelsesammanträde på vilket beslutet om ditt personliga betalningsansvar togs. Men även här kan det finnas goda skäl att studera stadgarna. Men om dessa inte föreskriver någon generell rätt för dig som medlem att få ta del av styrelseprotokoll och styrelsen själv avger ett nekande svar kan det bli svårgenomträngligt. Och detta trots att beslutat i allra högsta grad berör dig personligen.SAMMANFATTNINGI en bostadsrättsförening ska du som bostadsrättshavare svara för det inre underhållet av din lägenhet. Gränserna för ditt ansvar i förhållande till de delar av fastigheten som föreningen bär ansvaret för kan stundtals vålla vissa tolkningsproblem. Men i den mån du inte kan betraktas som ansvarig är det föreningen som ska se till att din lägenhet hålls i gott skick. Trots att dina innerväggar otvetydigt sorterar under det inre underhållet menar jag att kostnadsansvaret för de uppkomna mögel- och fuktskadorna är något som föreningen och indirekt styrelsen eventuellt bör stå för. Men det förutsätter att det kan konstateras att skadorna går att härleda till det aktuella värmesystemet. Beroende på vad som framgår av sakkunnigutlåtandet skulle detta jämte anlitandet av en egen expert också kunna utgöra ett bra stöd i din fortsatta argumentation. Däremot fordras styrelsens goda vilja avseende din rätt att få ta del av styrelseprotokollet. Och som svar på din sista fråga. Om du är av en annan uppfattning än den styrelsen gör gällande, vilket jag utgår ifrån att så är fallet, ska du definitivt bestrida kostnadsansvaret och inte betala för reparationerna i väntan på att saken slutligen avgörs, antingen internt i bostadsrättsföreningen eller i en rättslig instans. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Avslutningsvis är förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme. Vänligen,

Ska bostadsrättsföreningen godkänna att min partner flyttar in hos mig?

2020-03-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Mina föräldrar har två bostadsrätter. Jag är folkbokförd och bor i av lägenheterna. Och de är folkbokförda i den andra. Nu tänker jag att min flickvän som börjat studera flytta in hos mig för att dra ner på kostnaderna. Hur ska jag göra för att det ska bli rätt? Bör jag kontakta bostadsrättföreningen om tillåtelse? För övrigt, kommer jag att flytta härifrån om 1-2 år då jag har köpt en nyproduktion. Tack på förhand!
Nathalie Ottosson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Krävs tillåtelse från bostadsrättsföreningen?Godkännande från föreningen krävs normalt inte för att en partner flyttar in i en bostadsrätt. Förutsättningen är att inflyttningen inte medför någon skada för föreningen. Ett exempel på skada skulle vara om ni i och med att ni blir två bor väldigt trångt och onormalt slitage uppstår på lägenheten (7 kap. 8 § bostadsrättslagen). Annat att tänka på:När ni flyttar ihop blir sambolagen tillämplig. Det innebär att andra regler gäller vid bodelning om ni i framtiden beslutar er för att flytta isär. Det kan därför vara en god idé att upprätta ett samboavtal. För att din flickvän ska bli folkbokförd på din adress krävs även att hon gör en flyttanmälan till skatteverket. Med vänliga hälsningar,

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2020-03-29 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Jag är intresserad av att hyra ut min bostadsrätt i andrahand. Min hyresgäst är i sin tur intresserad av att ha en inneboende/partner boende hos sig.Räcker det för mig att skriva ett kontrakt med hyresgästen och sen gäller reglerna för inneboende mellan dem?Dvs. får inneboenden/partnern skriva sig på adressen utan vidare notis till bostadsrättsföreningen?Tack på förhand!Max
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Njae, det är inte alldeles säkert att det räcker. Förmodligen räcker det att göra på det sätt som du skriver, men det finns risk att din bostadsrättsförening ser det som otillåten andrahandsuthyrning.Det viktigaste är dock att du, innan du upprättar ett kontrakt, får samtycke av styrelsen att hyra ut din bostadsrätt i andrahand. I annat fall riskerar du att din bostadsrätt förverkas, se 7 kap. 10 och 18 §§ Bostadsrättslagen. Om jag vore du så skulle jag försöka reglera kontraktet på det viset att både din tilltänkta hyresgäst och dennes inneboende/partner finns med som avtalsparter. Och framför allt att din bostadsrättsförening är varse om vilka som kommer att bruka din bostadsrätt. Det finns som sagt risk att styrelsen i din bostadsrättsföreningen börjar härja om vilka som faktiskt har fått tillåtelse att nyttja din bostadsrätt. Därför, varför inte också skriva med din tilltänkta hyresgästs inneboende/partner i kontraktet för att undvika en eventuell tvist med styrelsen? Eller åtminstone göra styrelsen varse om vilka personer som kommer nyttja din bostadsrätt. Det är som sagt inte helt säkert vad som så att säga "räcker", men det skadar ju inte att vara på den säkra sidan.Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Kan en styrelsen i en bostadsrättsförening neka en juridisk person medlemskap i bostadsrättsföreningen?

2020-03-27 i Bostadsrätt
FRÅGA |Får styrelsen i en bostadsrättsförening neka juridisk person att köpa en lägenhet i föreningen?
Amanda Olsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga kommer att utgå från bostadsrättslagen (BRL). Köpet av en bostadsrätt är inte definitiv förrän köparen har antagits som medlem i föreningen, och om denne inte antas är köpet ogiltigt, se 6 kap 5 § BRL. Fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av föreningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar, se 2 kap 1 § BRL.Det är bostadsrättsföreningens styrelse som avgör hur stadgarna ska vara utformade, och således sätter ramen för vem som får bli medlem i föreningen. Detta innebär att föreningen inte kan godkänna en juridisk person som medlem i föreningen om stadgarna förbjuder det. Lagen uppställer inte något förbud mot att föreningen intar villkor i stadgarna som säger att juridiska personer inte ska beviljas medlemskap i föreningen. Villkor i stadgarna får däremot inte innehålla 1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen, 2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller 3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostadsrätt, se 2 kap 2 § BRL. Föreningen får inte heller hindra en sökande inträde i föreningen, om det villkor som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och om föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättsinnehavare, se 2 kap 3 § BRL.. Om det t.ex. står att föreningen ska godta juridiska personer som medlemmar i föreningen i något villkor i stadgarna ska föreningen alltså bevilja medlemskap. Sammanfattningsvis kan sägas att det sätt på vilket föreningens stadgar är utformade är av stor betydelse. Hoppas att svaret var till någon hjälp. Mvh

Skada på ytskikt i bostadsrätt på grund av vattenläcka i yttertaket

2020-03-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejTvå frågor.Jag har haft en vattenskada genom ett läckande yttertak i en bostadsrätt där jag har lägenheten på översta våningen . Jag förstår att jag behöver stå för ytskikten i lägenheten och föreningen skall stå för uttorkning, reparation av tak och trossbotten. Under reparationen har ställningar byggts inne i min lägenhet för att stötta upp takfönster och glasskjutpartier mot utsidan. Pga detta har det blivit ytterligare sidor på utskicket inne i lägenheten som måste repareras. Vem står för dessa skador?Ytskikten som skadats pga vattenskadan är klinkers som måste brytas upp. Var går gränsen mellan utskicket jag skall betala och föreningen skall stå för? I mitt fall om man ser underifrån är uppbyggnaden trossbotten-spånskiva - gipsskiva - flytspackel med ingjuten värmeslinga som är lägenhetens värmesystem - fix - klinker och fog. Vilket skikt skall jag stå för?Tacksam för svar
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.Tillämpliga lagrumBestämmelser som är tillämpliga på din fråga hittar vi främst i Bostadsrättslagen (BrL), men även Konsumenttjänstlagen (KtjL) och Skadeståndslagen (SkL). Ansvarsfördelningen mellan dig och föreningenPrecis som du säger är huvudregeln att du som bostadsrättshavare ansvarar för de inre ytskikten i lägenheten så som innertak och golv bland annat, medan föreningen ansvarar för gemensamma områden och huset som sådant, 7 kap. 4 och 12 §§ BrL. Detta innebär att det är föreningen som är ansvarig för att yttertaket underhålls i den utsträckning som behövs för att det inte ska gå sönder och börja läcka in vatten. Vad är inre ytskikt?Vad som omfattas av de inre ytskikten som du som bostadsrättshavare ska ansvara för finns ibland tydligare specificerat i föreningens stadgar, 7 kap. 12 § BrL. Dessa har inte jag tillgång till varför jag inte med säkerhet kan besvara denna fråga i ditt fall. Generellt sett brukar man dock säga att de inre ytskikten i exempelvis ett badrum är kakel, plastmatta, målarfärg, tapet, väggarna som dessa är fästa på och även fuktspärren som finns där under. Något som du däremot inte ska ansvara för är rördragningar under golvet eller liknande. Det är dock möjligt att föreningen har förmånligare bestämmelser för dig skrivna i stadgarna.Min bedömning är att du borde kunna argumentera för att föreningen ska stå för skadorna på de inre ytskikten som uppkommit genom vattenskadan från taket, eftersom de har brustit i sin underhållsskyldighet av taket. Det är genom bristen på underhållet som du har fått dessa skador, vilket de bör stå som ansvariga för, 7 kap. 2 § BrL. Detta förutsätter givetvis att man bedömer föreningen som försumlig i sitt underhåll av taket. Skulle man komma fram till att de inte var försumliga eller vårdslösa får du dock stå för denna kostnad själv.Du skulle dessutom kunna göra ett vanligt skadeståndsanspråk enligt 2 kap. 1 § SkL för den skada som har uppkommit genom föreningens oaktsamhet. Om det blir en tvist skulle detta lösas i domstol, vilket givetvis medför en process som kan bli kostsam varför det bör övervägas noga. Skadorna orsakade vid reparationenDe skador som uppkommit genom reparationen bör du inte stå för själv. Skador som uppkommer genom reparationen bör åläggas de som har utfört reparationen. Du bör dock hänvisa denna kostnad till föreningen i första hand så får de göra upp detta med företaget som har utfört arbetet eftersom det är de som har anlitat dem. Går föreningen inte med på detta råder jag dig att vända dig direkt till företaget istället och kräva ersättning för skada på grund av vållande från deras sida, 31 § KtjL, men i första hand avhjälpa skadorna, 20 § KtjL. Ansvar för ursprungligt skickI den mån föreningen eller företaget ansvarar för skadorna uppgår detta ansvar till ett återställande i det skick som ytskikten hade vid skadetillfället. Den merkostnad som föreligger om det sker en "uppgradering" av kvalitén på ytskikten får däremot du själv stå för.Råd och avslutningOm föreningen inte går med på att stå för dessa kostnader så att du blir tvungen att betala för reparationen av ytskikten i lägenheten själv råder jag dig att i första hand kontakta ditt försäkringsbolag eftersom de möjligen kan stå för en del av denna summa beroende på vilket avtal du har genom hemförsäkringen eller bostadsrättsförsäkringen. Om du vill bestrida ärendet kan du även vända dig till Bostadsrättsnämnden som då kommer pröva tvisten huruvida föreningen anses försumlig i förhållande till taket som lett till dessa vattenskador. En anmälan kostar 800 kr och det kan du göra här. Du kan även vända dig direkt till firman som utförde reparationen avseende skadorna som uppkom då. Du är också välkommen att anlita en av våra jurister här på byrån för att hjälpa dig med ärendet om föreningen inte är medgörlig. I så fall, eller om du har några följdfrågor, är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Annars önskar jag dig ett stort lycka till!Vänligen

Grannar - lekande barn

2020-03-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. En medlem i BRF har med styrelsens godkännande satt upp en lekstuga på sin tomt (marklägenheterna har egna tomter). En annan medlem som har sovrum på samma sida av huset har framfört klagomål med hänvisning till att hon arbetar natt och får sin dagsömn störd av lekande barn. Barnen är i yngre skolålder och lekstugan används därmed under terminstid främst helger och eventuellt sen eftermiddag under veckodagar. Endast under skollov används den i någon större utsträckning dagtid. Har en nattarbetares behov av sömn dagtid företräde framför barns lek på en medlems egna tomt? Tacksam för snabbt svar då vi snart har årsstämma och det lämnats in en motion i frågan.
Sandra Wrede |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!När det kommer till grannar ska jag börja med att säga att man ska prata med varandra, det mesta löser sig genom att diskutera. Det finns inga riktiga juridiska svar på denna fråga men det framgår av 7 kap 9 § Bostadsrättslagen att bostadsrättshavaren ska använda lägenheten så att omgivningen inte utsätts för störningar i sådan grad som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö. När det gäller hur högt ljud eller liknande så har alla rätt att leva och därför får man acceptera en viss mån av störande och ljudnivå. Det betyder att grannar ibland får tåla fester och att grannar måste tåla ljud från lekande barn. I din fråga är det barn som leker utomhus och ska poängteras att de inte är inomhus och låter, vilket oftast brukar höras mera. Det betyder att barnen har självklart rätten till att leka, vilket kan medföra ljud. Om det hade varit på kvällen när de flesta sover kan man eventuellt behöva dämpa sig något. Men barn som leker mitt på dagarna är ett ljud vi alla får leva med. Alternativet är att sova med öronproppar då borde ljudet från barnen försvinna. SammanfattningEftersom bostadsrättslagen inte reglerar denna fråga i någon större utsträckning utan mer är utformad som att alla grannar ska komma överens finns det inga egentliga riktlinjer. De riktlinjer som finns är att en del ljud från vi alla tåla och speciellt när det kommer till lekande barn. Vänligen,

En bostadsrättsföreningen får neka ansökan om medlemskap, om det sker på objektivt godtagbara skäl

2020-03-29 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejsanJag och min mamma äger tillsammans en bostadsrätt vi inte längre nyttjar som permanent boende, vi har beslutat att ge en andel på 3/10 av bostadsrätten till min syster dvs min mammas dotter. VI har uträttat ett gåvobrev och sökt tillträde av medlemskap åt henne i föreningen. VI fick svar senast idag om att dom inte tänker godkänna hennes medlemskap.I övrigt så har hon fast inkomst och inga betalningsanmärkningar. Hennes avsikt är att använda bostadsrätten som permanent boende.Vi har inte fått något svar avseende anledning till nekandet till medlemskap. Jag förstår att nästa steg är förmodligen ta det vidare till hyresnämnden, innan dess så skulle jag vilja få hjälp med frågan om bostadsrättsföreningen får neka ansökandet om medlemskap?Tacksam för svar och hjälp med denna fråga.Hälsningar
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Ja, en bostadsrättsförening får neka en ansökan om medlemskap, men det måste ske på objektivt godtagbara skäl. Det är bostadsrättsföreningen som ska bevisa att de har skäl att vägra medlemskap, och i praktiken kan det sägas vara mycket svårt att vägra medlemskap. I lagen framgår följande. Om villkoren i bostadsrättsföreningens stadgar är uppfyllda och bostadsrättsföreningen skäligen kan godta en viss person som bostadsrättshavare så ska medlemskap som huvudregel godkännas, se 2:3 Bostadsrättslagen. Alltså är det centralt vad som framgår i bostadsrättsföreningens stadgar. Jag rekommenderar att ni kollar upp vad som står i er bostadsrättsförenings stadgar, och ser huruvida det finns något villkor som gör att din syster hindras från att beviljas medlemskap. Det finns nämligen ett antal olika stadgevillkor som gör att en viss person kan hindras från att beviljas medlemskap. Till exempel att alla medlemmar ska vara över 55 år eller att det finns vissa prisföreskrifter som ska iakttas av en förvärvare. Kika på det. Det finns också villkor som är helt utan verkan. Till exempel att din syster ska ha en viss inkomst eller förmögenhet. Däremot är det så att en bostadsrättsförening får vägra medlemskap om din syster bedöms sakna förmåga att fullgöra sin ekonomiska förpliktelser mot bostadsrättsföreningen. Det är viktigt att månadsavgifterna kan bli betalade, men det ekonomiska stadgevillkoret får inte gå längre än vad som är avsikten med den skälighetsbedömningen som ska göras. Vidare får inte inträde i bostadsrättsföreningen vägras om denna inte kan godta personen som bostadsrättshavare. I första hand tar det sikte på att personen ska kunna fullgöra sina ekonomiska förpliktelser. Medlemskap får bara vägras om det finns objektivt godtagbara skäl för det. Om inte systern beviljas medlemskap, av styrelsen, så kan beslutet överklagas till Hyresnämnden. Hyresnämndens beslut kan i sin tur överklagas till Svea hovrätt, se 2:10 Bostadsrättslagen. Hoppas du fick svar på din fråga! Mvh

Bostadsrättsförening - Kompetensfördelning mellan årsstämma och styrelse samt likhetsprincipens tillämpning

2020-03-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Vi har nyligen flyttat till en bostadsrättsförening och har i intresse att bygga en uteplats till vår lägenhet som är på nedre bottenplan. I föreningen är det boende i flertalet andra lägenheter som har byggt en exakt sådan uteplats sedan tidigare. Husen är i 2-plan och lägenheterna på övre plan har ej möjligheten att bygga ut. Från början har lägenheterna på bottenvåningen och övervåningen en enskild balkong. Tidigare styrelse och stämma har tillåtit utbyggnad av uteplats på motsatt sida om befintlig balkong dvs "andra" sidan av lägenheten med utgång från vardagsrummet. Så som vi även vill göra. För fyra år sedan togs ett stämmobeslut på en årsstämma att det skulle råda ett byggstopp på framtida utbyggnationer. Nu till vår fråga, kan stämman besluta detta? Blir inte detta diskriminerande när vissa har fått bygga ut tidigare? Strider inte detta byggstopp mot likgiltighetsprincipen? Hur går man vidare i detta ärende? Idag finns inga hinder mot att bygga ut mer än detta beslut som styrelsen hänvisar till (jag sitter även med i styrelsen, men ordförande menar att vi i styrelsen inte kan ta detta beslut utan det måste tas på en extrastämma). Vi är väldigt tacksamma för råd och hjälp då vi tänkt gå vidare med detta och såg detta som en första instans på hur vi skall gå vidare. Hur kan stämman få ta detta beslut om balkonger skall få byggas eller ej då det redan från början är emot likhetsprincipen? Tack på förhand!
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, UTREDNINGJag tolkar din fråga enligt följande. En bostadsrättsförening, i vilken du och din sambo/make/maka är andelsägare (medlemmar), har genom styrelsens försorg sagt nej till er önskan om att få bygga en uteplats på markplan med direktförbindelse till lägenheten. Ett något äldre stämmobeslut har åberopats som grund för styrelsens inställning. Ordföranden anser att styrelsen inte ensamt kan riva upp det nu gällande beslutet och menar istället att frågan måste prövas av stämman som exklusivt forum. Vidare finns det i dagsläget redan grannar till er med uteplatser då föreningen tidigare gav andelsägare tillstånd för just den här typen av utbyggnationer. Du och din partner undrar nu, framförallt mot bakgrund av likhetsprincipen, huruvida detta är rätt och riktigt.I ditt inskickade ärende ovan finns ett antal delfrågor och jag kommer i den fortsatta framställningen att systematisera dessa för att underlätta inläsningen för dig. Inledningsvis kan konstateras att tillämplig lagstiftning på det här området är bostadsrättslagen (BRL) och lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, FL). Reglerna i diskrimineringslagen (DiskrL) kommer dock endast att ges ett begränsat utrymme eftersom min bedömning är de inte har någon direkt relevans för utredningen. Men jag väljer ändå att kort kommentera dessa mer som en service då diskriminering nämns i en av dina frågor.Din första fråga - Årsstämmans kompetensområde - Vad kan denna egentligen fatta beslut om? Och vad får styrelsen göra?Sedvanliga spörsmål och frågor för stämman att ta ställning till är fastställande av resultat- och balansräkning, hur eventuella överskjutande medel enligt den fastställda balansräkningen ska disponeras samt beviljande av ansvarsfrihet för styrelsen (6 kap. 10 § 1-3 p. FL). Utgångspunkten i BRL är att beslut om väsentliga förändringar i fastigheten inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat (9 kap. 15 § BRL). En liknande reglering finns i FL av vilken framgår att ärenden som ska hänskjutas till årsstämman även kan finnas upptagna i föreningens stadgar (6 kap. 10 § 4 p. FL). I övrigt ges ingen ytterligare vägledning i lagstiftningen. Begreppet väsentliga förändringar är inte klart definierat och hur detta ska tolkas kan ibland bereda vissa svårigheter för föreningens andelsägare. Men givet ovanstående finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna. Det är alltså i mångt och mycket föreningen (med andra ord ni själva tillsammans med övriga medlemmar genom stämmobeslut) som dikterar villkoren för stadgarna och den kompetensfördelning som ska gälla mellan styrelsen och stämman. Men om det skulle visa sig att stadgarna inte klargör rättsläget på ett tillfredsställande sätt ska bedömningen enligt min mening göras i förhållande till ingreppets art och den inplanerade åtgärdens omfattning. Generellt kan sägas att beslut om vissa mindre ombyggnationer samt rena reparation- och underhållsåtgärder torde ligga inom styrelsens behörighet. För mig framstår det dock som relativt klart att just den uteplats som ni har för avsikt att bygga omfattas av begreppet väsentliga förändringar och därmed fordrar ett stämmobeslut. Det innebär således att det aktuella "byggstoppet" faktiskt var något som den sittande stämman för fyra år sedan kunde besluta om. Årsstämman fungerar som en sorts demokratisk församling som har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och kan i stor uträckning godtyckligt agera så länge stämmans beslut inte står i strid med tvingande lagstiftning. Notera att en bostadsrättshavare som vill vidta viss åtgärd i lägenheten vanligtvis inte får vägras tillstånd av styrelsen om åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet i föreningen (7 kap. 7 § 2 st. BRL). Här krävs det följaktligen inte ens ett ordinärt stämmobeslut. Men bestämmelsen tar inte sikte på andra delar av byggnaden. Vad som ska räknas till lägenheten och vad som i övrigt tillhör byggnaden framgår inte direkt av lagtexten (BRL). I propositionen (vilket är ett av de flera utredningsarbeten som föregår en ny lag) uttalades att det i det närmaste skulle vara omöjligt att i en författning detaljreglera just detta (prop. 2002/03:12 s. 61). Eftersom den tilltänkta uteplatsen är planerad att byggas på markplan i anslutning till bostadsrätten tolkar jag det som att innegården (alternativt gårdsplanen) behöver tas i anspråk. För mig framstår det som sannolikt att denna inte kan anses tillhöra lägenheten på det sätt som anges i 7 kap. 7 § BRL. Det gäller även den begränsade yta som ligger i direkt anslutning till er bostad, vilket innebär att markytan motsvarande hela innergården (eller gårdsplanen) är att betrakta som gemensam och därmed föreningens. Detta i kombination med att en utbyggnad av det slag som ni önskar att genomföra förmodligen utgör en väsentlig förändring talar starkt för att frågan, precis som ordföranden redan har påpekat, måste hänskjutas till avgörande på stämman.Din andra fråga - Utgör inte det tidigare av stämman fattade beslutet diskriminering?Kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning och ålder utgör de sju diskrimineringsgrunder som återfinns i svensk rätt (1 kap. 1 § DiskrL). Listan är uttömmande varför en åtgärd som förvisso kan vara ägnad att missgynna någon men som inte är hänförlig till någon av de nyss nämnda diskrimineringsgrunderna inte är att betrakta som diskriminering i lagens mening.Det finns ingenting i din ärendebeskrivning som pekar på att någon diskriminering skulle ha skett vid tidpunkten för det tidigare stämmobeslutet eller under den tid som har förflutit sedan dess. Att medlemmar före förvärvet av er bostadsrätt har fått föreningens tillåtelse för byggande av uteplatser är inte synonymt med att det byggstopp som du hänvisar till skulle vara att likställa med diskriminering. I vart fall inte på basis av den information som finns tillgänglig för mig i nuläget. Som jag tolkar ditt case har frågan ännu inte prövats på nytt. Du i egenskap av styrelseledamot har såvitt jag förstår endast fått ett nekande svar av ordföranden med hänvisning till det äldre beslut som fortfarande verkar äga giltighet. Skulle däremot stämman vid en omröstning ogilla förslaget (er motion) och beslutet av något skäl går att härleda till någon av de sju diskrimineringsgrunderna som jag har redogjort för enligt ovan kan föreningens agerande givetvis utgöra diskriminering. Men det förutsätter som sagt ett tydligt samband mellan det aktuella beslutet (själva missgynnandet) och diskrimineringsgrunden (1 kap. 4 § DiskrL). Din tredje fråga - Likhetsprincipen - Innebörden av denna och hur principen har bedömts i rättspraxis (i domstolar)Du skriver ovan likgiltighetsprincipen vilket väcker vissa betänkligheter. Men jag tror mig veta att du egentligen menar likhetsprincipen varför jag i det följande kommer att utgå ifrån denna och ingenting annat. Först och främst ska någonting kort och generellt sägas om principen i fråga. Den är till att börja med inte lagstadgad utan är en så kallad allmän rättsprincip med ursprung i aktiebolagsrätten. Likhetsprincipen syftar till att omöjliggöra eller i vart fall försvåra för styrelsen eller en majoritet av bostadsrättsförenings andelsägare att missgynna eller negativt särbehandla en eller flera i minoritet. Men märk väl att det inte på något sätt handlar om att samtliga medlemmar i alla lägen ska behandlas exakt lika, vilket är en vanligt förekommande missuppfattning bland folk i allmänhet. Högsta domstolen (HD), vilken är den instans som styr all rättspraxis på civilrättens område, har i ett ganska nutida avgörande (NJA 2009 s. 550) uttryckt ungefär att medlemmar i en bostadsrättsförening får behandlas olika om det föreligger sakliga skäl för detta. I det ifrågavarande rättsfallet konstaterade HD (och även den hovrätt som tidigare hade prövat frågan) att en bostadsrättsförening har en relativt vidsträckt handlingsfrihet avseende just hanteringen och skötseln av fastigheten. I det här målet hade en medlems balkongansökan avslagits trots att samma förening tidigare hade lämnat sitt samtycke till två andra medlemmar som sedermera hade fått bygga varsin balkong. Den springande punkten enligt HD var att ta ställning till huruvida det hade funnits beaktansvärda skäl för föreningens beslut om avslag. Domstolen fann att så var fallet eftersom grunden för beslutet var arkitektoniskt och av vikt för fasaden. HD kom därför fram till att beslutet inte utgjorde ett åsidosättande av likhetsprincipen. Annorlunda uttryckt: Bara för att en medlem skulle få tillåtelse att ta ner en vägg innebär inte det per automatik att samtliga andelsägare i bostadsrättsföreningen kommer att få göra detsamma. Det handlar helt enkelt om en bedömning i det enskilda fallet. Givet det ovan refererade HD-avgörandet menar jag att likhetsprincipen ska förstås som att denna i föreningrättsliga sammanhang främst är tänkt att säkerställa ett skydd mot objektivt felaktiga och ogrundade beslut. Är det då möjligt för dig (er) att angripa den uppkomna situationen med stöd av likhetsprincipen?Ja, det är möjligt. Men det förutsätter som sagt att föreningen saknar objektivt beaktansvärda skäl för att neka er tillstånd. Det förtjänas dock i sammanhanget att förtydliga att det per dagens datum faktiskt inte föreligger någon tvist mellan er och bostadsrättsföreningen. Någon extrastämma har inte hållits varför frågan formellt sett ännu inte har prövats. Jag har visserligen ingen kännedom om den allmänna inställningen hos övriga andelsägare i föreningen. Men min gissning är att ni befarar att stämman eventuellt inte kommer att rösta igenom förslaget eftersom du redan fram tills idag har försökt att förmå styrelsen att på egen hand godkänna er förfrågan. Oavsett vilket blir det ganska svårt för mig att här exakt utröna huruvida likhetsprincipen skulle vara applicerbar utan att ha ett nytt stämmobeslut och grunden för detta tillgängligt. Och för att knyta an till din sista fråga - Om olyckan skulle vara framme, hur går man då vidare?Ja, utgångspunkten för din (er) hantering är givetvis fortfarande att stämman ska få utgöra det första forumet. Som medlem i bostadsrättsföreningen har du ovillkorad rätt att få ärendet behandlat på stämman (6 kap. 15 § FL). För att föreningsstämman sedan ska anta det liggande förslaget krävs mer än hälften av rösterna och vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst (6 kap. 33 § FL). Om stämmobeslutet inte skulle ha kommit till i behörig ordning eller på något annat sätt strider mot lag eller bestämmelser i stadgarna har du som medlem rätt att föra talan mot föreningen vid allmän domstol (i tingsrätt som första instans) och yrka (begära) att beslutet ska upphävas eller ändras (6 kap. 47 § FL). Observera dock att en sådan talan måste väckas inom tre månader från dagen för beslutet för att rätten att kunna få beslutet överprövat av en domstol inte ska gå förlorad (6 kap. 48 § FL). För själva författandet av en stämningsansökan kan det ibland vara fördelaktigt att anlita en jurist.SAMMANFATTNINGBaserat på det tidigare anförda i den här utredningen har jag kommit fram till ungefär följande.Du uppger i din ärendebeskrivning att det till dags dato, förutom det tidigare stämmobeslutet, inte finns några hinder för att bevilja ert önskemål. Jag kan dessvärre inte i detalj granska och avgöra huruvida det faktiskt råder en total avsaknad av objektivt beaktansvärda skäl. Det fordras ingående kunskap om föreningen, fastigheten och dess beskaffenhet och eventuella andra yttre faktorer av relevans, vilket många gånger endast kan erhållas först efter en genomförd okulärbesiktning (syn). Klart torde i varje fall vara att uteplatsen i fråga är att betrakta som en väsentlig förändring varför det enligt min mening här måste till ett stämmobeslut. Att vidare försöka att åberopa någon sorts diskriminering ifrån föreningens sida bedömer jag som tämligen svårt att lyckas med. I vart fall på basis av det jag i skrivande stund känner till. Tillämpningen av likhetsprincipen kan ofta rendera i komplicerade rättsliga bedömningar varför jag inte riktigt kan säga någonting mer generellt av värde än vad som redan har kommit till uttryck i den här utredningen. I synnerhet inte då frågan fortfarande inte har hänskjutits till stämman. Jag kan på den grunden inte med säkerhet slå fast att likhetsprincipen verkligen har åsidosatts. Notis: Det kan givetvis inte uteslutas att så har skett av för mig okänd anledning eller att så kan komma att ske framgent, men några entydiga svar har jag som sagt svårt att ge i dagsläget. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag enklast på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister. Du har också beställt en 30 minuters telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor. Jag kommer därför att ringa nu på måndag den 23/3 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte skulle passa vänligen återkom per mail. Avslutningsvis är förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme. Vänligen,