Jag bor i en bostadsrätt. Ett byggföretag ska ersätta fuktskadade fasader. Balkongerna kommer att ersättas, men byggföretaget kommer inte att ge ersättning om man måste riva upp och återställa t.ex. golvet på balkongen. Vad gäller?

2019-10-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vår bostadsrättsförening har fått rätt till att Byggföretaget skall ersätta fuktskadade fasader på hela fastigheten har idag en enstegslösning. Fastigheten är på 8 våningar och har stora balkonger. Vi skall nu under ett år få en ny fasad på fastigheten.Vi har inglasade balkonger vilket byggfirman godkänner att man tar han om att plocka ner och återställa. Vi medlemmar skall ta bort allt löst som finns på balkongerna vilket är OK. Men medlemmar som lagt nåtat massivt teakgolv på balkongen med belysning rundmenar byggföretaget att vi medlemmar skall riva och återställa utan ersättning.Vi medlemmar som har gjort dessa stora investering på våra balkonger och köpt våra lägenheter i god tro om att fasaderna inte skulle vara undermåligt utförda.Att byggföretaget tar på sig att gör om fasaderna och behöver tillgång till balkongerna under fasad bytet. Vad gäller kan vi kräva att man tar bort teakgolv och återställer detta lika som man tar ner inglasningar och återställer?Tackar på förhand för svar!
Jenny Hedin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Om jag har förstått din fråga korrekt har byggföretaget utöver fasadbytet gått med på att ersätta de inglasade balkongerna. Däremot har byggföretaget nekat att ersätta t.ex. finare golv och/eller belysning som bostadsrättsinnehavarna har på sina balkonger. Firman vill alltså att bostadsrättsinnehavarna själva ska riva och återställa t.ex. golv/belysning på balkongerna på egen bekostnad, medan ni bostadsrättsinnehavare vill få ersättning för denna kostnad. Jag kommer att gå igenom varför renoveringen är en byggentreprenad. Därefter kommer jag att utreda vilka lagar och regler som är tillämpliga på en byggentreprenad i olika situationer (det skiljer sig åt beroende på om bostadsrättsföreningen eller bostadsrättsinnehavaren själv har beställt entreprenaden). Jag kommer därefter att försöka utreda vad som gäller i ditt fall och avslutningsvis ge råd om vad du kan göra nu. Renoveringen är en byggentreprenadNär det är fråga om större renoveringar och byggprojekt kallas det för byggentreprenad, vilket gäller även om renoveringen eller byggprojektet sker på en bostadsrättsförening. I det här fallet ska fasaden på hela huset bytas, vilket är en större renovering. Jag kommer därför att konsekvent skriva byggentreprenad i resten av mitt svar. Vilka lagar eller regler är tillämpliga på en byggentreprenad? För att kunna utreda frågan om vilken reglering som är tillämplig bör man börja med att utreda vem som har beställt byggentreprenaden. Det är viktigt att hålla isär om det är en enskild bostadsrättsinnehavare eller bostadsrättsföreningen som har beställt byggenreprenaden, då det blir olika regler som gäller i respektive fall. Vad gäller om en enskild bostadsrättsinnehavare har beställt en byggentreprenad?En enskild bostadsrättsinnehavare skulle knappast beställa ett mer omfattande byggprojekt, men om en bostadsrättsinnehavare anlitar en byggfirma för att få t.ex. balkongen eller badrummet renoverat tillämpas Konsumenttjänstlagen (här). Vad gäller om bostadsrättsföreningen har beställt byggentreprenaden? Inom entreprenadrätt finns olika standardvillkor. ABT06 innehåller allmänna bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads- anläggnings- och installationsarbet, medan ABK09 anger allmänna bestämmelser för konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörsverksamhet. AB04 är den senaste versionen av de standardvillkor som tillämpas vid byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader, så kallade utförandeentreprenader.På sin hemsida uppger Byggindustrin (länk till hemsidan här) att Konsumenttjänstlagen (här) aldrig är direkt tillämplig vid entreprenader där en bostadsrättsförening är beställare. Detta beror på att en bostadsrättsförening är en juridisk person (till skillnad från en människa som är en fysisk person). Vid de flesta byggentreprenader i Sverige där beställaren inte är konsument används AB 04 eller ABT 06. Jag kan tillägga att standardavtalen inte är lag, utan branschpraxis. Det är därför svårt att hitta standardavtalen på Internet. Ofta uppstår en situation där bostadsrättsföreningen har beställt entreprenaden som helhet men att vissa moment beställt specifikt av medlemmar i bostadsrättsföreningen. Då är Konsumenttjänstlagen tillämplig för dessa delar, vilket innebär att entreprenören har ett annat slags ansvar bl.a. rörande information, avrådande, se 6 § Konsumenttjänstlagen (här) och prisuppgifter, se 36-37 §§ Konsumenttjänstlagen (här). Vad gäller om bostadsrättsföreningen har beställt byggentreprenaden men bostadsrättsföreningen och byggföretaget inte har avtalat om tillämpning av standardavtal?Byggindustrin uppger på sin hemsida (länk här) vad som kan hända om en byggentreprenad genomförs, och parterna (i detta fall bostadsrättsföreningen och byggföretaget) inte har avtalat om att använda AB 04 eller annat standardavtal. De skriver, att om en tvist uppstår är det möjligt att domstolen skulle beakta Konsumenttjänstlagens regler, och detta gäller framför allt om bostadsrättsföreningen inte har kompetent projektledning. Vad gäller i ditt fall? Byggentreprenaden verkar inte ha beställts av en enskild bostadsrättsinnehavareI ditt fall tolkar jag frågan som att det är bostadsrättsföreningen som har beställt byggentreprenaden, och att det alltså är bostadsrättsföreningen och byggföretaget som har ett avtal. Det gör att avsnittet under rubriken "Vad gäller om en enskild bostadsrättsinnehavare har beställt en byggentreprenad?" ovan inte blir tillämpligt i det här fallet. Jag drar slutsatsen att det är bostadsrättsföreningen som har beställt byggentreprenaden, möjligen att vissa moment kan ha beställts specifikt av medlemmar i bostadsrättsföreningen, men det framgår inte tydligt av frågan. Bostadsrättsföreningen verkar ha beställt byggentreprenaden – men vad gäller i så fall?Vad gäller om parterna inte har använt standardavtal? Det framgår inte om bostadsrättsföreningen och byggföretaget har använt sig av något standardavtal. Om det inte finns något standardavtal gäller vad parterna har avtalat om i det här fallet. Om det inte finns något standardavtal mellan parterna och det i något skede uppstår en tvist är det möjligt att domstolen kan beakta Konsumenttjänstlagens regler. Detta scenario känns inte alltför sannolikt, då det är brukligt att använda standardavtal. Vad gäller om parterna har använt standardavtal?Om parterna har använt ett standardavtal är det troligen AB04 eller ABT06. Hur utfallet blir beror på vilket av standardavtalen som har använts. Det påverkar även om bostadsrättsföreningen har beställt entreprenaden som helhet men att vissa moment beställt specifikt av medlemmar i bostadsrättsföreningen. Detta gör att Konsumenttjänstlagen blir tillämplig i vissa delar, vilket är mer fördelaktigt för bostadsrättsinnehavaren. Något som är värt att nämna i sammanhanget är entreprenörens omsorgsplikt. Entreprenörens omsorgsplikt regleras i AB 04 kap 6 § 10 p. 1. Enligt AB 04 kap. 6 § 10 p. 1 ska entreprenören fullgöra sin uppgift så att beställaren erhåller bästa tekniska och ekonomiska resultat.Vad du kan göra nuJag rekommenderar att du tar reda på vad bostadsrättsföreningen och byggföretaget har avtalat om, och om de har använt något av standardavtalen. Det är svårt att spekulera kring, men en möjlighet kan vara att försöka få ersättning antingen av byggföretaget eller av bostadsrättsföreningen. Om du har fler frågor kan du maila mig på jenny.hedin@lawline.se eller ringa till Lawlines telefonrådgivning. Telefonnumret är 08-533 300 04, och telefonrådgivningen har öppet måndag–fredag kl. 10.00–16.00.Vänligen,

Vad gör jag om det är alldeles för varmt i min bostadsrätt?

2019-10-14 i Bostadsrätt
FRÅGA |Bor i bostadsrättsförening som har installerat bergvärme.Jag har min lägenhet strax ovanför värmecentral.Med element avslagna och 4-5 grader utomhus håller min lägenhet 22-26 grader.Jag blir svettig av att äta frukost...Har köpt en portabel A/C med en slang som man kan dra ut genom ett fönster.När det är kallt utomhus blir det svårt att hålla en jämn temperatur.Får inte göra hål i fasaden, och får inte ha en extern del av en A/C.Har begärt att få göra ett hål i ett fönster och ha en adapter för A/C slangen,men föreningen har nekat då ventilation i huset är med självdrag.De tror att det kan skapa ett undertryck.Diskuterade med en representant för föreningen och vi besökte bergvärmecentralen.Den kändes som om den höll betydligt högre temperatur än min lägenhet.Om jag har ett rum som håller 30'C strax under mig är det inte underligt att det blir varmt. Representanten föreslog atg jag skulle kunna koppla in mig direkt till bergvärmen med något som skulle kunna kyla lägenheten.Vilket ansvar har föreningen att hålla en dräglig temperatur i min lägenhet, med tanke på att det är bergvärmeutrustningen som genererar värmen, inte naturen.Bör föreningen betala uppkoppling till bergvärmen om det löser problemet?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningBostadsrättsföreningen har en skyldighet att se till att lägenheten är i brukbart skick när ny ägare tillträder lägenheten (7 kap. 1 § bostadsrättslagen, BRL). Bostadsrättshavaren ansvarar, på egen bekostnad, för att hålla lägenheten i gott skick (7 kap. 12 § första stycket BRL). Bostadsrättsföreningen ansvarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar mer än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler (7 kap. 12 § andra stycket BRL).Däremot är det i bostadsrättslagen inte reglerat hur varmt det som högst får vara i föreningens fastighet. Enligt Miljöbalken (MB) har föreningen i egenskap av fastighetsägare, en skyldighet att se till att inomhustemperaturen inte medför olägenheter för människors hälsa. Med olägenhet för människors hälsa avses störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan påverka hälsan menligt och som inte är ringa eller tillfällig (9 kap. 3 § MB). Som riktmärke för hur varmt det får vara i en lägenhet kan ledning tas från Folkhälsomyndighetens allmänna råd om temperatur inomhus. Enligt myndighetens rekommendationer ska temperaturen inomhus vara mellan 20-23 grader. Den bör inte understiga 18 grader och bör inte överstiga 26 grader på sommaren. Under kortare perioder på sommaren får temperaturen uppgå till högst 28 grader. Det bör noteras att Folkhälsomyndighetens allmänna råd är just rådgivning och inte bindande. Däremot torde de vara en riktlinje för vad som även i praktiken kan accepteras.Min rekommendation är att du i första hand kontaktar styrelsen i din förening och påtalar den höga värmen i din lägenhet (vilket du verkar ha gjort). Föreningen har en skyldighet att fortlöpande utföra egenkontroll, vilken kan innebära bland annat att mäta temperaturen i din lägenhet (jfr 26 kap. 19 § MB). Som synes enligt ovan finns det gränser för hur varmt det som högst får vara i en lägenhet. Föreningen har även en skyldighet att vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa (9 kap. 9 § andra stycket MB). Du kan således inte explicit kräva att bostadsrättsföreningen betalar en uppkoppling till bergvärmen för nedkylning, däremot kan du kräva att föreningen tillhandahåller en lösning för att temperaturen ska sänkas, om den är över det tillåtna.Om du inte får gehör från föreningen kan du vända dig till Miljönämnden i din kommun och klaga. För att komma i kontakt med rätt avdelning kan du ringa till kommunens växel och be om att bli kopplad. Miljönämnden kan kontrollmäta din lägenhet. Om det visar sig att temperaturen är högre än vad som är tillåtet kan den förelägga föreningen att tillhandahålla en lösning för att värmen i din lägenhet ska sänkas till vad som är tillåtet (jfr 26 kap. 9 § MB). Föreläggandet för förenas med ett vite föreningen blir skyldig att betala, om den inte följer det (26 kap. 14 § MB).Sammanfattningsvis finns det gränser för hur varmt det får vara i en lägenhet. Ledning kan tas från Folkhälsomyndighetens allmänna råd om temperatur inomhus. Du bör i första hand vända dig till din bostadsrättsförening och klaga över temperaturen. Du kan inte begära att det ska göras en inkoppling till bergvärmen; däremot är det en lösning föreningen kan välja och i sådana fall ska stå för. Det är dock möjligt att föreningen kan finna annan lösning som även den sänker temperaturen. Om du inte får gehör från föreningen kan du vända dig till Miljönämnden i din kommun. Nämnden kan kontrollmäta din lägenhet och om den finner att det är varmare än vad som är tillåtet kan den förelägga föreningen att finna en lösning som sänker värmen till vad som är tillåtet.För det fall att du behöver hjälp av en av våra jurister på Lawlines juristbyrå i ärendet är du varmt välkommen att återkomma till mig för en offert och vidare kontakt. Du når mig för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Vad kan man göra åt störande grannar?

2019-10-08 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej ! Vad ska man göra när grannar festar ? under 2 månader har vi fått nya grannar ovanför oss 2 studenter som har flyttat in , bor i brf hsb på det senaste tiden har de stört med fester och skriker och skrattar högt och drar möbler, vi har ringt till securitas ett antal gånger tror det är sjunde gången de andra grannarna störs också vad ska man göra om detta fortsätter ? securitas verkar inte hjälpa överhuvudtaget de bara fortsätter. Man ska ju inte behöva själv flytta för det här.
Nora Tengnér |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du bor i en bostadsrättsförening blir bostadsrättslagen tillämplig. Jag tolkar det som att även grannarna som stör bor i bostadsrättsföreningen. I 7 kap. 9 § bostadsrättslagen står det att bostadsrättshavare ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar. Vilka ljud som ska anses utgöra störningar är omdiskuterat. Enligt lagkommentarerna till nyss nämnda paragraf är det ett normalt inslag i boendet i ett flerfamiljshus att det förekommer vissa lindriga störningar, men boendemiljön inte får försämras så mycket att en boende inte kan fungera på vanligt sätt. Såhär på rak arm törs jag inte lova huruvida dina grannars oväsen kan räknas som en sådan otillåten störning eller inte, men jag förstår av frågan att grannarnas beteende är ett stort störningsmoment för er. Enligt 7 kap. 9 § andra stycket bostadsrättslagen ska föreningen om det rör sig om sådana störningar ge en tillsägelse om att se till att störningarna upphör omedelbart. Föreningen ska också kontakta socialnämnden i er kommun och berätta om störningarna. Att störa sina grannar kan även vara en förverkandegrund enligt 7 kap. 18 § första stycket femte punkten bostadsrättslagen. Detta skulle då innebära att den som stör får flytta. Mitt råd är att ta kontakt med styrelsen i bostadsrättsföreningen, berätta om störningarna och tala om att du vill ha hjälp från deras sida att lösa problemet. Lycka till,

Tillstånd till andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2019-10-03 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. Jag äger en bostadsrätt och söker nu en hyresrätt via bostadsförmedlingen. Kan jag hyra ut min bostadsrätt till min son tills jag hittar en köpare som betalar det jag gav så det inte blir så stor förlust? Eller bestämmer hyresvärden hur jag ska göra med bostadsrätten?
Henrik Resare |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om andrahandsuthyrning av bostadsrätt finns i bostadsrättslagen (BRL).Du får hyra ut din bostadsrätt om bostadsrättsföreningens styrelse lämnar tillstånd till det (BRL 7 kap. 10 §). Om styrelsen inte accepterar uthyrningen så kan du ändå få tillstånd av hyresnämnden. Tillstånd ska lämnas av hyresnämnden om du har skäl för uthyrningen och bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att vägra låta dig hyra ut till din son (BRL 7 kap. 11 §).Skäl för uthyrningen kan exempelvis vara att bostadsrätten är svår att sälja på grund av förutsättningar på marknaden. Ett annat skäl kan vara att du vill hjälpa din son genom att låta honom bo i lägenheten. Tillståndet ska vara tidsbegränsat. Tänkbart är att hyresnämnden i en sådan här situation lämnar tillstånd för andrahandsuthyrningen i ett år.Att bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att vägra låta dig hyra ut tar sikte på främst din sons personliga kvalifikationer, till exempel att han är skötsam och inte stör grannar eller dylikt. Din sons ekonomiska förhållanden spelar ingen roll. En annan befogad anledning att vägra skulle kunna vara om många av föreningens bostadsrätter redan är uthyrda i andra hand.Sammanfattningsvis bör du alltså i första hand gå till styrelsen. Om styrelsen vägrar lämna tillstånd till uthyrningen så bör du vända dig till hyresnämnden. Utifrån de givna omständigheterna skulle jag säga att det är troligt att hyresnämnden godkänner uthyrningen.Hoppas du fick svar på din fråga!

Förverkande av bostadsrätt

2019-10-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag fick inte svar på min fråga för jag hade ställt den fel. Det gäller en bostadsrätt - om man har köpt lägenheten, hur kan de få avhysa en?
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om du har köpt en bostadsrätt har du rätt att nyttja denna under obegränsad tid, vilket följer av 1 kap. 4 § Bostadsrättslagen (BrL). I princip ska det alltså inte finnas någon möjlighet för bostadsrättsföreningen att säga upp bostadsrätten. Dock kan bostadsrätten förverkas under vissa speciella förutsättningar, vilka framkommer av 7 kap. 18 § BrL. Om bostadsrätten förverkas kan bostadsrättsföreningen säga upp innehavaren till avflyttning. Några exempel på grunder som kan leda till förverkande är om lägenheten vanvårdas, att det förekommer störningar eller om man upplåter lägenheten i andra hand utan samtycke. Vid en bedömning ifall grund för förverkande föreligger ska även 7 kap. 19 § och 7 kap. 20 § beaktas. Där stadgas det bland annat att förverkande inte får ske om det som ligger innehavaren till last endast är av ringa betydelse eller om innehavaren vidtagit rättelse efter tillsägelse från bostadsrättsföreningen. Om en grund för förverkande föreligger kan som sagt bostadsrättsföreningen säga upp innehavaren till avflyttning. Innehavaren har då ingen rätt att nyttja lägenheten längre. Om innehavaren inte lämnar lägenheten kan bostadsrättsföreningen ansöka om avhysning (vanlig handräckning) hos Kronofogdemyndigheten, enligt 3 § lag om betalningsföreläggande och handräckning. Hoppas att svaret har varit till någon hjälp!För vidare rådgivning rekommenderar jag dig att vända dig till Lawlines telefonrådgivning alternativt Lawlines juristbyrå.

Tidsgränser för andrahandsuthyrning och hur upptäcker man otillåten andrahandsuthyrning?

2019-10-10 i Bostadsrätt
FRÅGA |Är med i en Brfstyrelse och vi har märkt att andrahandsuthyrningar är vanligt och det är något vi brukar godkänna om man ansöker. Men vi har också läst oss till på internet att det numera finns praxis om att uthyrningen ska vara viss tid beroende på skälet man angivit, gå utbildning på annan ort, utlandsarbete eller pröva vara sambo. Men var kommer den praxis från? Är det bostadsrättslagen eller Hyresnämnden som angivit den ?Vår tanke är att lägga in en tidsbestämning i våra stadgar (och ange de olika skälen det kan vara). Vore det ett bra sätt för att skapa ordning? Vi har inte hittat några exempel på andra Brf som gjort det, men känner Ni till några?Hur ska vi gå tillväga om vi misstänker att det finns andrahandsuthyrning där man inte har ansökt (och vederbörande säger att de själva bor i lägenheten när det är andra som gör det), dvs fler som är skrivna i lägenheten.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga, och vad jag kommer att ha som utgångspunkt, är att du vill veta dels hur praxis avseende tidsgräns för andrahandsuthyrning uppstår, om det är ett bra sätt att skapa ordning genom att införa tidsgränserna i föreningens stadgar samt vilka tidsgränser och skäl som kan aktualiseras. Du vill även veta hur föreningen ska gå tillväga om den misstänker att det pågår en otillåten andrahandsuthyrning.Rättslig reglering avseende andrahandsuthyrningBestämmelser om andrahandsuthyrning framkommer i 7 kap. 10-11 § bostadsrättslagen (BRL). Huvudregeln är att en bostadsrättshavare endast får upplåta sin lägenhet i andra hand för självständigt brukande om styrelsen gett sitt samtycke (7 kap. 10 § BRL). Vägrar styrelsen att ge samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas viss tid (7 kap. 11 § BRL).Bestämmelserna i BRL avseende andrahandsuthyrning ändrades förhållandevis genomgripande år 2003 och ändrades sedan igen år 2014. Före år 2014 krävdes det att bostadsrättshavaren hade beaktansvärda skäl vilket togs bort i samband med det årets lagändring. Lagstiftarens avsikt var att ge ett något större utrymme att upplåta lägenheten i andra hand. Tanken är att den ökade möjligheten till andrahandsupplåtelse ska motverka landets bostadsbrist. Utgångspunkten är att bostadsrättshavaren ska ha stor frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att under en tid bo någon annanstans. Det som avses är situationer där bostadsrättshavaren vill behålla lägenheten för att kunna återvända till den efter en tid. I förarbetena framkommer dock att kraven på bostadsrättshavaren att visa att han eller hon har ett behov av att kunna komma tillbaka till lägenheten, kan sättas lågt. I allmänhet bör det vara tillräckligt att de anförda skälen innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten.I förarbetena till lagregleringen nämns ett antal vanliga situationer där tillstånd kan ges. De situationer som nämns är studier eller arbete på annat ort, i väntan på pensionering, eget vårdbehov, provbo med sambo, vård av nära anhörig, uthyrning till närstående, avvaktan på bättre marknadsläge, längre utlandsvistelse och tid att avveckla nuvarande boende (prop. 2013/14:241 s. 21 ff.).Hur praxis uppkommerSom redogjort för enligt ovan kan en bostadsrättshavare som nekas tillstånd av styrelsen att upplåta bostadsrätten i andra hand vända sig till hyresnämnden för prövning. Hyresnämndens beslut i frågan kan inte överklagas vilket innebär att all praxisbildning sker i hyresnämnderna. Praxis uppkommer genom hur hyresnämnderna valt att döma i flertalet fall. Detta innebär även att praxis förändras över tid i takt med att fler mål prövas.Till ledning i nämndens dömande verksamhet utgås bland annat från vad som sagts i förarbetena till lagbestämmelsen. Som redogjort för enligt ovan finns det enligt lagstiftarens uttalanden i förarbetena flera vanliga situationer när tillstånd kan ges. Dessa situationer är inte uttömmande, vilket innebär att det är fullt möjligt att fler situationer än de som nämns kan aktualiseras. Det går inte att ge ett helt klart svar på hur lång tid som är praxis då det i regel görs en helhetsbedömning i det enskilda fallet. Vissa generella riktlinjer kan dock dras. Vid provboende med sambo, vård av nära anhörig, uthyrning till närstående och i avvaktan på bättre marknadsläge brukar hyresnämnden i regel godkänna en tidsgräns om ett år. Vid studier på annan ort kan tidsgränsen vara längre, vilket i lagkommentarerna motiveras med att en universitetsutbildning kan ta flera år att slutföra.De tidsgränser jag kan finna (vilka är ungefärliga, men kan ge en fingervisning om hur hyresnämnden resonerat) är enligt följande: Studier eller arbete på annat ort - upp till 5 år, i väntan på pensionering - upp till 4 år, eget vårdbehov - upp till 3 år, provboende med sambo, vård av nära anhörig, uthyrning till närstående och avvaktan på bättre marknadsläge - 1 år, längre utlandsvistelse – 6 månader. Som nämnt enligt ovan bör gränserna tas som ungefärliga. I det enskilda fallet kan dels andra skäl aktualiseras men även andra tidsgränser. Det är t.ex. inte orimligt att någon som läser en universitetsutbildning på 5,5 år skulle kunna övertyga nämnden om att det finns skäl för andrahandsuthyrning under hela studietiden.Det kan säkerligen av informativa skäl vara en god idé att redogöra för gränserna inför medlemmarna, genom att t.ex. införa dem i stadgan. Alternativt att ni själva har gränserna som utgångspunkt när en medlem ansöker om att få hyra ut i andra hand. Dock måste ni vara uppmärksamma på att även om ni sätter en högsta gräns (exempelvis enligt ovan) – kan hyresnämnden besluta om en längre tid än vad som är praxis i det enskilda fallet. Det kan i det enskilda fallet finnas sådana skäl att en tidsgräns som är längre än praxis kan godtas.Att upptäcka otillåten andrahandsuthyrningTyvärr är det många gånger svårt att upptäcka otillåten andrahandsuthyrning varför det även är svårt att ge er ett svar på hur ni ska upptäcka sådan. Vissa generella tips kan ändå nämnas. Som bostadsrättsförening kan ni undersöka om bostadsrättshavarens namn fortfarande står kvar på dörren och om vederbörande fortfarande är folkbokförd på adressen. Det är fullt tillåtet att knacka på för att kontrollera om bostadsrättshavaren är hemma. Brister det i flera av situationerna är det sådant som kan tala för att pågår en otillåten andrahandsuthyrning. Ofta förmedlas andrahandsuthyrning via annonssidor på internet, varför det kan vara en idé att hålla utkik även där.Om ni anser att det sker en otillåten andrahandsuthyrning kan nyttjanderätten till bostadsrätten vara förverkad (jfr 7 kap. 18 § p2 BRL). För att ha möjlighet att säga upp bostadsrättshavaren krävs dock först att vederbörande blivit tillsagd att vidta rättelse (7 kap. 20 § första stycket BRL). Om nyttjanderätten är förverkad på grund av otillåten andrahandsuthyrning men rättelse sker innan bostadsrättshavaren sägs upp får vederbörande inte skiljas från lägenheten på den grunden. Bostadsrättshavaren får inte heller skiljas från lägenheten om föreningen inte sagt upp vederbörande till avflyttning inom två månader från den dag då föreningen sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse (7 kap. 21 § BRL). Min rekommendation, för det fall att ni anser att det sker otillåten andrahandsuthyrning, är att ni i ett första skede varnar bostadsrättshavaren med en anmodan om rättelse (dvs. att andrahandsuthyrning ska upphöra). Ni bör skicka brevet rekommenderat. I det skedet kan ni få en fingervisning även om hur bostadsrättshavaren ställer sig till det ni påstår. Om rättelse ej sker kan ni säga upp bostadsrättshavaren. Innan uppsägning måste ni kontakta socialnämnden i kommunen. Bostadsrättshavaren kan dock bestrida uppsägningen, innebärande att hen kan få saken prövad i domstol. I det fallet är det upp till er som förening att visa att det skett en otillåten andrahandsuthyrning.Jag hoppas att ovanstående svar gav dig svar på dina frågor. Om något är oklart eller du inte tycker du fick svar på något är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Även för det fall att du önskar att anlita en av våra jurister är du välkommen att kontakta mig för en offert och tidsbokning. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Föreningens rätt att kräva ombyggnad i lägenhet

2019-10-07 i Bostadsrätt
FRÅGA |hej,I början av 2003 köpte jag en bostadrätt som jag renoverade och i halva lägenheten lades även vattenburen golvvärme in. BRF:en tillhörde då HSB. Vår dåvarande förvaltare var insatt i lägenhetens ombyggnation och renovering och även vår dåvarande styrelse.November 2003 bildas BRF Kungsklippan.Nu 2019 vill föreningen att jag skall ta bort dessa golv och installera radiatorer istället.Jag har motsatt mig detta då föreningen skall stamrenovera 2021 och erbjudit föreningen att göra omstruktureringar i min lägehet då, mot att föreningen står för alla kostnader.Kan jag i detta fall luta mig mot preskrptionslagen och vägra ombyggnad i lägenheten innan stambytet?
Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer besvara din fråga genom att först beskriva vilka regler som aktualiserats, vad de innebär och sedan förklara vad som gäller i ditt fall. Förändringar i bostadsrätten Du beskriver i din fråga att du genomförde en renovering av din lägenhet år 2003. Det innebär att reglerna i 7 kap. 7 § Bostadsrättslagen (BrL) aktualiseras. Utgångspunkten att bostadsrättshavare har rätt att vidta förändringar av sin bostad. Enligt ovan nämnda bestämmelse krävs dock tillstånd från bostadsrättsföreningen för ingrepp i bärande konstruktioner (p.1), ändring av befintliga ledningar (p.2) eller annan väsentlig förändring av lägenheten (p.3). Tillstånd krävs således för installation eller förflyttning av våtutrymme, toalett eller kök, som kan medföra olägenhet för föreningen genom merkostnader vid framtida omdragningar av gemensamma ledningar. Tillstånd krävs vidare för ingrepp i bland annat vattenledningar och ventilationskanaler som föreningen enligt 7 kap 12 § BrL ansvarar för. Föreningens godkännande krävs även om bostadsrättshavaren fått bygglov för åtgärden.Tillståndskravet ger bostadsrättsföreningen möjlighet att neka förändring av lägenheten, dock under förutsättning att åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, 7 kap 7 § st. 2 BrL. Föreningen ska således ha tungt vägande skäl för att vägra tillstånd, även om det är fråga om väsentlig förändring av lägenheten. Vad som är påtaglig skada eller olägenhet avgörs i det enskilda fallet. Det kan till exempel vara fall där planlösningen ändras så att lägenheten blir svår att avyttra.Om en bostadsrättshavare vidtar åtgärder som, i strid mot 7 kap 7 § BrL, överskrider rätten att ändra i lägenheten kan denne åläggas med att återställa lägenheten i dess tidigare skick. I sista hand kan föreningen framtvinga detta genom att vända sig till domstol. För att bostadsrättshavaren ska krävas återställa lägenheten i ursprungligt skick måste föreningen visa att den av bostadsrättshavaren vidtagna förändringen är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen (jfr RH 1994:28). Tillämpning på ditt fall Beroende på hur ditt golvvärmesystem är installerat kan det vara fråga om en åtgärd som krävt styrelsens godkännande. Detta skulle kunna vara fallet om golvvärmen är kopplad till de befintliga vattenledningarna som tjänar fler lägenheter än din. Utifrån din fråga tolkar jag det som att HSB och den dåvarande styrelsen år 2003 godkände din renovering. Detta godkännande gäller även om det bildats en ny förening och skapats en ny styrelse. Du behöver alltså inte ha ansökt om tillstånd från både HSB, och därefter från den nybildade bostadsrättsföreningen. Om du har fått ett godkännande har föreningen alltså ingen rätt att kräva att du ska återställa lägenheten eller byta ut golvvärmen till radiatorer. För det fall du inte fått godkännande från styrelsen kan föreningen ålägga dig med att återställa lägenheten i dess tidigare skick. Det krävs dock att föreningen visar att den renovering du genomfört inneburit påtaglig skada eller olägenhet. Med utgångspunkt i din fråga ser jag föreningens möjligheter att få igenom ett sådant krav som obefintliga. Det kan även nämnas att föreningen utifrån nämnda bestämmelser inte har rätt att kräva att du ska införa en annan typ av golvvärme. Avslutningsvis, i och med att golvvärmen och dess installation ligger inom gränserna för din bostadsrätt saknas grund för att de ska kunna kräva att du vidtar någon dylik åtgärd på egen bekostnad. Skälen till varför du på föreningens anmodan inte behöver installera radiatorer grundas alltså på bostadsrättsliga regler om hur du har rätt att använda och vidta åtgärder i din lägenhet, snarare än fråga om preskription. Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning. Med vänliga hälsningar,

Kan bostadsrättsföreningen neka min dotter att bo i min bostadsrätt?

2019-09-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Vi vill köpa en bostadsrätt, stå på kontraktet, men låta vår dotter bo i lägenheten ett par år. Sedan kommer vi troligen använda den som övernattningslägenhet. Är det ok? Kan föreningen säga nej o i så fall på vilka juridiska grunder?Mvh!
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för din fråga!Din fråga regleras av bostadsrättslagen (här förkortad BRL). Nedan används begreppen upplåtelse och andrahandsupplåtelse synonymt med både uthyrning (mot ersättning) och nyttjande av lägenheten (utan ersättning).Du som bostadsrättshavare får upplåta din lägenhet i andra hand "till annan för självständigt brukande", om bostadsrättsföreningens styrelse ger sitt samtycke till detta (6:10 BRL). Det kan alltså hända att en styrelse vägrar att ge sitt samtycke till andrahandsupplåtelsen. Bostadsrättshavaren kan i dessa fall vända sig till hyresnämnden, som istället kan lämna tillstånd till upplåtelsen (6:11 BRL). Om du har skäl för upplåtelsen och föreningen saknar anledning att vägra samtycke, så kan alltså hyresnämnden bevilja tillstånd till andrahandsupplåtelse under en viss tid. Det är svårt att säga hur hyresnämnden skulle förhålla sig till just er situation; det kan i varje fall konstateras att hyresnämnden har ansett att bostadsrättshavaren har godtagbara skäl att upplåta bostaden om detta sker till en närstående, dit bl.a. barn, syskon och föräldrar räknas. Sannolikt skulle ni i detta fall få tillstånd till uthyrningen från hyresnämnden, låt vara under begränsad tid. Det kan vara värt att informera föreningen om detta, ifall ni skulle få nej till en andrahandsupplåtelse under dessa förutsättningar.Med vänlig hälsning,