Vid köp av bostadsrätt avtalades det om att värmen skulle ingå i månadsavgiften. Lägenheten saknar vattenburen värme, och har bara golvvärme som drivs av el. Det går inte att separera vilken elförbrukning som avser värme. Vad gäller?

2019-08-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Har tillsammans med sonen köpt nybildad bostadsrättslägenhet i befintlig förening. Föreningen har inrett och ordnat en lägenhet i en fd lokal. Ingen har således bott där tidigare. I upplåtelseavtal och prospekt anges att månadsavgift täcker även värme. Efter inflyttning har det visat sig att så inte är fallet. Detta beror på att lägenheten är utrustad med endast el-golvvärme, medan övriga lägenheter har vattenburen värme. I samband med inflyttning har styrelsen meddelat att trots detta ska värme ingå i avgift. All el i lägenheten går via samma elskåp i lägenheten, vilket gör det svårt/omöjligt separera vilken elförbrukning som avser vad. Kan all el flyttas till föreningen? Vad kan vi göra? Vad måste föreningen göra? Borde köpepriset justeras, eller bör månadsavgiften justeras? I så fall hur mycket? Stadgarna täcker inte situationen att ingen annan uppvärmning än golvvärme finns. (Elvärmegolv ansvar för boende, men värmeledningar installerade av föreningen ansvar på föreningen om för flera lägenheter. Kan även detta påverka ?Vi har under sommaren stängt av golvvärmen och har således fångat upp vad den normala hushållsförbrukningen är.
Jenny Hedin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Frågan rör en bostadsrätt, varför Bostadsrättslagen blir tillämplig. Köplagen är tillämplig på köp av lös egendom, och då en bostadsrätt räknas som lös egendom är även Köplagen tillämplig vid köp av bostadsrätt. Av din fråga framgår att före inflyttningen samt vid inflyttningen angavs att värmen ska ingå i månadsavgiften, men problemet är att i den aktuella lägenheten (till skillnad från övriga lägenheter i fastigheten) saknas vattenburen värme. Det finns enbart golvvärme som drivs med el, och samtlig el går från samma elskåp, varför det inte går att separera vilken el som hänför sig till värme och vilken el som hänför sig till "vanlig" elförbrukning. Jag tolkar din fråga som att el inte skulle ingå i månadsavgiften, utan att boende får teckna ett elabonnemang separat. Vad anger Bostadsrättslagen om bostadsrättens skick?Av 7 kap 1 § Bostadsrättslagen (här), framgår att när lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse, skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats. Lagkommentaren på Karnov skriven av Jonny Flodin anger att om något annat har avtalats, ska vad parterna kommit överens om i första hand utläsas av det skriftliga upplåtelseavtalet. Det parterna har avtalat om ska alltså gälla. I detta fall har ni avtalat om att värmeförbrukning ska ingå i månadsavgiften.Vad gäller om bostadsrätten inte motsvarar vad parterna har avtalat om? I detta fall framgick av avtalet att värmen skulle ingå i månadsavgiften – vilket i nuläget blir svårt att uppfylla. Om lägenheten inte uppfyller vad bostadsrättsinnehavaren kan fordra enligt Bostadsrättslagen 7 kap 1 § (här), aktualiseras Bostadsrättslagen 7 kap 2 § (här). Av Bostadsrättslagen 7 kap 2 § 1 st (här) framgår att, är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelsen, inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt 7 kap 1 § Bostadsrättslagen (här), får innehavaren avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. I det här fallet är det en avvikelse från vad som har avtalats, så en möjlighet är att hänvisa till 7 kap 2 § 1 st Bostadsrättslagen. Då är en möjlighet att du och din son påtalar bristen för föreningen, som i så fall får bekosta och åtgärda felet. Om detta inte sker inom kort, kan du och din son åtgärda felet på föreningens bekostnad. Om detta anses som att lägenheten är i bristfälligt skick har ni rätt till nedsättning av årsavgiften under den tid som felet består, vilket framgår av lagtexten. I detta fall drar jag slutsatsen att felet är att det inte finns vattenburen värme i lägenheten, så för att åtgärda felet skulle man behöva installera sådan värme i lägenheten. Jag vet dock inte om det är genomförbart i detta fall. Om det inte går att åtgärda till ett rimligt pris kanske det går att hävda att det är en väsentlig brist i lägenheten. Om det anses vara en brist av väsentlig betydelse har bostadsrättsinnehavaren möjlighet att efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Vad gäller enligt Köplagen om varan inte motsvarar vad parterna har avtalat om?Som framgår av inledningen är även Köplagen tillämplig vid köp av bostadsrätter. 17 § 1 st Köplagen (här) framgår att varan är felaktig om den avviker från vad som följer av avtalet. 17 § 2 st Köplagen (här) anger vad varan ska ha för egenskaper om inget annat har avtalats. 17 § 3 st Köplagen (här) anger att om varan avviker från vad som angetts i 1 eller 2 st, är varan felaktig. Enligt 18 § 1 st Köplagen (här) framgår att en vara är felaktig om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet. Påföljder vid fel i varan räknas upp i 30 § Köplagen (här). Är varan felaktig och beror det inte på köparen eller något förhållande på hans sida, får köparen enligt 31–40 §§ Köplagen (här) kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Köparen får även hålla inne betalningen enligt 42 § Köplagen (här). När det gäller köp av en bostadsrätt är omleverens inte aktuellt. Avhjälpande enligt 34 § Köplagen (här) är en möjlig påföljd. Prisavdrag eller hävning regleras i 37 § Köplagen (här). Att hålla inne betalningen är inte aktuellt, då jag förutsätter att du och din son redan har betalat för bostadsrätten. Köparen får inte åberopa fel som han måste ha känt till vid köpet, 20 § 1 st Köplagen (här). Vad gäller enligt Bostadsrättslagen angående avgifter till föreningen?7 kap 14–16 a §§ Bostadsrättslagen (här) reglerar avgifter till föreningen. 7 kap 14 § 2 st Bostadsrättslagen (här) reglerar kostnader som hänför sig till uppvärmning eller nedkylning av en medlems lägenhet. Stycket anger att om en kostnad som hänför sig till uppvärmning eller nedkylning av medlemmens lägenhet eller dess förseende med varmvatten eller elektrisk ström kan påföras medlemmen efter individuell mätning, ska beräkningen av årsavgiften, till den del avgiften avser ersättning för sådan kostnad, ta sin utgångspunkt i den uppmätta förbrukningen. I lagkommentaren på Karnov till 7 kap 14 § 2 st Bostadsrättslagen (skriven av Jonny Flodin) anges att för att energikostnader ska kunna fördelas efter faktisk energianvändning har ett krav på fastighetsägare att installera mätsystem för energiförbrukning införts genom lagen (2014:267) om energimätning i byggnader (här). En förutsättning för detta är att tekniska möjligheter till mätning föreligger i det enskilda fallet. Grunderna för beräkningen av bostadsrättshavarens avgift för sådana kostnader ska framgå av bostadsrättsföreningens stadgar, se Bostadsrättslagen 9 kap 5 § (här). (För bostadsrättsföreningar som bildats före ikraftträdandet gällde 7 kap 14 § Bostadsrättslagen i sin äldre lydelse intill utgången av maj 2015. Detta bör inte vara aktuellt i ert fall, då bostadsrätten är nybildad.) Lag (2014:267) om energimätning i byggnader 7 § (här) anger att den som äger en byggnad ska även i andra fall än som följer av 5 § lag om energimätning i byggnader (här) se till att den energi som används för en lägenhets inomhusklimat kan mätas, om det är tekniskt genomförbart och kostnadseffektivt att installera system för individuell mätning och debitering. Vad du kan göra nuSammanfattningsvis ska bostadsrätten uppfylla vad som följer av avtalet, vilket framgår av 7 kap 1 § Bostadsrättslagen (här). Uppfyller bostadsrätten inte vad som framgår av avtalet gäller 7 kap 2 §§ Bostadsrättslagen (här). Då en bostadsrätt är lös egendom kan det även finnas möjlighet till påföljd vid fel enligt Köplagen. Enligt 7 kap 14 § 2 st Bostadsrättslagen (här) och lagen (2014:267) om energimätning i byggnader (här) ska fastighetsägare installera mätsystem för energiförbrukning för att möjliggöra fördelning av energikostnader efter faktiskt brukande. En förutsättning är dock att detta är tekniskt och kostnadseffektivt genomförbart. Jag rekommenderar att du kontaktar bostadsrättsföreningen och påtalar 7 kap 1 § Bostadsrättslagen, som anger att vad parterna har avtalat om ska gälla. Här är det till stor nytta om du har skriftligt på att ni avtalat om att värmen ska ingå i månadskostnaden, men jag tolkar din fråga som att det finns ett skriftligt avtal? Vid brist enligt 7 kap 1 § Bostadsrättslagen aktualiseras 7 kap 2 § Bostadsrättslagen. Då blir det aktuellt att föreningen avhjälper felet. Om detta inte sker skyndsamt kan ägaren avhjälpa felet på föreningens bekostnad. En aspekt är att jag inte vet om felet går att avhjälpa och i så fall vad kostnaden blir. Det kan vara möjligt att angripa felet genom Köplagen, men en svårighet är att köparen inte får åberopa fel som han måste ha känt till vid köpet, så det beror på när du och din son upptäckte att både golvvärmen och övrig el kommer från samma elskåp (och att de därmed inte går att separera) samt att den här lägenheten saknar vattenburen värme. Om du har fler frågor kan du maila mig på jenny.hedin@lawline.se eller ringa till Lawlines telefonrådgivning. Telefonnumret är 08-533 300 04, och telefonrådgivningen har öppet måndag–fredag kl. 10.00–16.00.Vänligen,

Måste man vara folkbokförd i den lägenhet man köpt?

2019-08-08 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej jag undrar om man är skriven i en hyreslägenhet och har köp en lägenhet måste man då ändra adressen till den lägenhet man har köpt?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Enligt folkbokföringslagen ska du vara folkbokförd på den adress du är att anse som bosatt (6 §). Det innebär att om du är att anse som bosatt i hyresrätten ska du vara folkbokförd där och inte i bostadsrätten du köpt. Däremot kan bostadsrättsföreningen ha som krav att du ska vara boende (och därmed folkbokförd) i bostadsrätten du köpt för att du ska beviljas medlemskap.Vänligen,

Hur kan man gå tillväga om grannen duschar sent på kvällen och oljudet från vattenledningar hörs i sovrummet och det påverkar ens sömn och arbete negativt?

2019-08-02 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej Lawline.Jag/Vi bor i bostadsrätt , stiger upp till jobbet kl. 0600, under oss bor granne/ar som duschar nästan varje dag efter kl 2300, det stör vår sovtimmar och brist på sömnen påverkar vårt arbete. Oljudet från vattenledningar hörs tydligt under denna tid och hörs i hela huset. Hjälp oss hur ska man gå till väga med det.
Evelina Karhu |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Inledningsvis så finns det inga specifika regler om hur mycket eller hur sent man får låta/störa i en bostadsrättsförening. Det finns dock allmänna bestämmelser om störande ljud och liknande olägenheter bl.a. i bostadsrättslagen (1991:614). Där står det att en bostadsrättsinnehavare ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö på så sätt att de inte skäligen bör tålas. Bostadsrättsinnehavaren skall även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset (7 kap 9§ bostadsrättslagen). Vad innebär då detta? Självklart ska bostadsrättsinnehavare visa hänsyn till sina grannar genom att t.ex. inte stöka ner eller vara alltför högljudd. Samtidigt får man acceptera ett visst mått av störningar när man bor i ett flerfamiljshus – att det exempelvis förekommer fester i viss utsträckning, musikspelande, ljud från barn som leker eller är ledsen, renoveringar m.m. är något som grannar bör tåla (se RH 2014:1 om sångövningar som inte ansågs störa samt NJA 1991 s 574 om pianospelande som inte heller ansågs störa). Att kunna få duscha i sin egen lägenhet bör nog ses som något man som granne generellt sett får tåla.Här är det såklart av betydelse när på dygnet, hur högt ljudet är, hur länge ljudet hörs, var ljudet hörs samt om det är ett nytt eller gammalt hus. Enligt miljöbalken (1998:808) (MB) ska bostäder användas så att olägenheter för människors hälsa inte uppkommer (9 kap 3§ MB). Folkhälsomyndigheten har allmänna råd med riktlinjer och rekommendationer för buller inomhus och då finns det möjlighet att göra bullermätningar för att kontrollera och bevisa störningarnas omfattning. Bostadsrättsföreningen kan ha egna ordningsregler – detta bör du kolla upp! MEN ordningsreglerna bör snarare ses som specifikation än som komplement till lag eftersom reglerna inte kan gå utöver vad lag och stadgar säger. Reglerna kan exempelvis innehålla att det ska vara tyst efter kl. 22:00, men en bostadsrättsinnehavare kan bryta mot reglerna vid enstaka tillfällen utan att det får några konsekvenser (jag är dock medveten att ditt problem förekommer oftare än så). Den som bryter mot bestämmelserna i bostadsrättslagen, stadgarna eller ordningsföreskrifterna kan bli uppsagd. Dock måste det handla om omfattande störningar för att det ensamt ska kunna ligga till grund för en uppsägning/ett förverkande. Mitt råd är i första hand att prata med grannen om hur det påverkar er nattsömn och hör om det finns någon möjlighet att ändra duschtiderna – helt eller delvis så kanske det redan där känns bättre för er. I annat fall skulle jag prata med bostadsrättsföreningen och se om de har några möjligheter att åtgärda problemet – kanske se över vattenledningarna även om det såklart är dyrt, kanske ljudisolera på något sätt om ledningarna ligger utanför väggarna eller om det finns några billiga alternativ som ni själva kan vidta t.ex. stänga sovrumsdörren eller likande – då jag inte riktigt vet hur lägenheten ser ut och hur/varifrån ljudet hörs men du förstår hur jag menar dvs att man diskuterar ihop sig om potentiella lösningar (i pianofallet ovan så omnämndes möjligheten med elektriskt piano och hörlurar, dämpa klangen genom åtgärder på själva pianot samt ljudisolering/anpassat rum). En ytterligare sak ni skulle kunna göra, om ni inte redan gjort det, är att prata med andra grannar: tycker dem också att det är ett problem? Då kanske ni har större möjligheter att påverka bostadsrättsföreningen. I samband med konversation med bostadsrättsföreningen utföra bullermätningar – eller möjligtvis göra det först för att se om ljudet uppnår till Folkhälsomyndighetens riktvärden. Hoppas att du fått viss vägledning i din fråga! Vänliga Hälsningar

Räknas en fuktskada under diskhon som ett dolt fel i en bostadsrätt?

2019-07-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Jag sålde min bostadsrätt under våren och tre månader senare hörde köparen av sig och sa att det droppar vatten under diskhon i köket. Hen menar att det kommer från diskhon och/eller diskbänken. Detta är inget jag noterat och således inte heller upplyst om. Hen har tagit dit en fastighetsskötare som konstaterat att det är fuktskada i diskbänken och på köksstommen (inget på golv eller vägg), och menar nu att detta är ett sk dolt fel och vill ha ersättning för detta. Jag menar att det inte är ett dolt fel iom jag inte vet när det uppstått (jag har ju inte noterat det) och han har haft möjlighet att undersöka köket. Om det fanns där före köper så hade köparen kunnat se det under diskhon genom att dra ut lådan för avfallssortering och kolla under bänken.Köparen vill nu stämma mig som säljare iom jag ej håller med om att det är ett "dolt fel".- Tycker ni det är ett dolt fel och att jag bör ersätta honom, eller vad är ett rimligt utfall vid en ev tvist?Mvh,
Gustav Östlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I mitt svar kommer jag utgå från att köparen har gjort en undersökning av bostadsrätten och att det inte har avtalats något särskilt mellan säljaren och köparen om vem som ska bekosta fel som upptäckts i bostadsrätten.Köparen kan inte åberopa fel denne har upptäckt eller ska ha upptäcktVid köp av en bostadsrätt har köparen en undersökningsplikt (20 § köplagen). Regeln innebär att köparen inte får åberopa som fel det han eller hon har vetat om eller borde ha vetat om. Fel köparen inte har kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av egendomen utgör så kallade dolda fel, och kan åberopas som fel gentemot säljaren.För att ett fel ska räknas som ett dolt fel måste tre kriterier vara uppfyllda:- Felet måste ha funnits vid köptillfället- Köparen ska inte efter en noggrann undersökning ha kunnat upptäcka felet- Köparen ska inte rimligen ha kunnat räkna med att felet har funnitsFel som kan upptäckas av en normalt kunnig person vid en noggrann undersökning är inte dolda felEn fråga som måste besvaras är hur pass noggrann undersökning köparen måste göra för att försäkra sig om att det inte finns några fel i bostadsrätten. Klart är att vid köp av bostadsrätter har köparen en långtgående undersökningsplikt, om än inte lika långtgående som vid köp av hus. Utgångspunkt för bedömningen vid köp av bostadsrätter är vad en normalt kunnig lekman kan finna vid en grundlig undersökning av bostadsrätten. Fel som är synliga eller annars utan större svårighet kan undersökas omfattas av köparens undersökningsplikt. Köparen kan dock inte åläggas göra sådant som att bryta upp golv eller väggar eller ta sig in i stängda utrymmen för att förvissa sig om att inget fel föreligger. Vid bedömningen av hur långtgående köparens undersökningsplikt är ska hänsyn också tas till faktorer som bostadsrättens ålder, skick och pris.Om köparen finner symptom på fel som denne inte själv kan dra några slutsatser av, måste köparen göra en än mer grundlig undersökning och det behövs, anlita en sakkunnig för att fullgöra sin undersökningsplikt. En köpare bör ägna särskild uppmärksamhet åt fuktskador i kök och badrum eftersom det finns anledning att befara fuktskador i dessa rum.Om felet är så pass enkelt att upptäcka, att det hade gått att dra ut lådan för avfallssortering under diskhon, och då se fuktfläckar eller en vattenläcka eller liknande, rör det sig inte om ett dolt fel. Mycket talar för att köparen inte har uppfyllt sin undersökningsplikt eller att felet har uppstått efter köpet.SammanfattningBedömningen av om något utgör ett dolt fel i en bostadsrätt utgår från vad en normalt kunnit lekman har kunnat finna vid en noggrann undersökning av bostadsrätten. Min bedömning är att om felet hade kunnat upptäckas endast genom att ta lyfta ut lådan för avfallssortering och titta under köksbänken, och då varit synligt, rör det sig inte om ett dolt fel.Utifrån vad du har beskrivit är mitt råd att inte ersätta köparen för hans kostnader, utan låta köparen ta ärendet vidare till domstol om han eller hon vill det. Det är vanligt att tvister om fel i bostadsrätter förlikas innan målet når domstol, efter att parterna fått vägledning av bland annat jurister för vad som gäller i den egna situationen.Hoppas detta var svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Vänligen,

Vilka papper ska användas vid överlåtelse av bostadsrätt?

2019-08-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej ska skriva över 10% till min dotter (enda barnet).Har frågat bostadsföreningen och det är ok med dom. Men vilka papper ska användas?Vart hittar jag rätt formulär?
Natasha Fathifard |Hej och välkommen till Lawline med din fråga!Det finns två sätt att överlåta en bostadsrätt på: gåva eller köp. Första kravet är att den nya ägaren blir accepterad av bostadsrättsföreningen enligt 6 kap. 1 § bostadsrättslagen (BRL), vilket du nämner att hon blivit.Giltig gåvaFör att du ska kunna skänka halva bostadsrätten till ditt barn ska ett gåvobrev upprättas. Det är oerhört viktigt att formkravet för ett gåvobrev uppfylls för att det överhuvudtaget ska vara giltigt. Gåvohandlingen måste därför vara skriftlig, underskriven av gåvogivare och gåvotagare, innehålla uppgift om vilken bostadsrätt gåvan rör, samt innehålla en förklaring från dig som gåvogivare att du vill överlåta bostadsrätten till mottagaren av gåvan. Exempel på blankett är denna.Sälja halva bostadsrättenAndra alternativet för er är att ditt barn köper 10 % av bostadsrätten. När man säljer bostadsrätt upprättar man ett överlåtelseavtal. Överlåtelseavtalet måste innehålla detta enligt 6 kap. 4 § BRL:* Handlingarna ska vara skriftliga och undertecknade av både köpare och säljare* Det ska tydligt framgå vilken bostadsrätt kontraktet gäller och överenskommet pris* Uppgifter om säljare och köpare ska finnas med* Kontraktet behöver vara daterat* Om du som säljer är eller har varit gift, sambo eller registrerad partner kan det krävas samtycke från din sambo/make/maka/partnerSålänge dessa punkter finns med i blanketten kan du använda vilken blankett du vill. Överlåtelseavtalet brukar också tala om vilka villkor som gäller för affären – det vill säga detaljer som du och köparen (ditt barn) kommit överens om. Till sist brukar dokumentet och namnteckningarna bevittnas av två personer (inget krav på vittnen, men kan vara bra om problem skulle uppstå i framtiden). Exempel på en överlåtelseblankett har du här: Vidare ska även bostadsrättsföreningen underrättas om överlåtelsen och få ta del av överlåtelsehandlingen, se 9 kap. 10 § BRL.Jag hoppas du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Rätt till nedsättning av årsavgiften vid försenat färdigställande av nyproducerad bostadsrätt

2019-08-05 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej.Vi har nyligen flyttat in i en nyproduktion i Norra Stockholm. Lägenheten i sig är färdigbyggd och går att bo i, men vår terrass och vårt förråd är fortfarande inte klart.Nu har vi bott i lägenheten en månad och har byggarbetare som går utanför vårt fönster klockan 07:00 på morgonen, de fortsätter att arbeta på vår lägenhet och i vårt förråd.Precis nu borrade de även ett hål i vårt förråd som gjorde att det började läcka vatten och våra flyttlådor med innehåll blev fuktskadade.Nu undrar vi vad vi egentligen har för rättigheter?Är detta ok av byggherren? Räknas vår lägenhet som färdigställd? Kan vi få ersättning för vattenskadade egendomar och ofärdig lägenhet?Tack.
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.Tillämplig regleringLagrum som är tillämpliga på din fråga hittar vi i Bostadsrättslagen (BRL) eftersom man vid köp av en nyproducerad bostadsrätt inte upprättar ett köpeavtal, utan ett upplåtelseavtal mellan dig som köpare och bostadsrättsföreningen. Detta innebär att varken köplagen eller konsumentkäplagen är tillämplig i ditt fall. Istället aktualiseras det konsumentskydd som återfinns i Bostadsrättslagen. Utgångspunkten vid en bedömning avseende påföljder med stöd i bostadsrättslagen är vad som föreskrivs av det upplåtelseavtal som du tecknat med bostadsrättsföreningen. Även Skadeståndslagen (SkdL) är tillämplig på din fråga.Föreningens ansvar för lägenhetens skickVid den tidpunkt då ni tillträder lägenheten ska den enligt lag vara i sådant skickatt den är fullt brukbar för ändamålet, 7 kap. 1 § BRL. Är det så att detta krav inte uppfylls kan ni, som bostadsrättshavare, av bostadsrättsföreningen kräva en skälig nedsättning av årsavgiften för den tid som lägenheten är i bristfälligt skick medan de bygger färdigt eller reparerar något skadat, 7 kap. 2 § BRL. Jag förstår av er text att lägenheten är beboelig, men att varken terassen eller förrådet är färdiga och därmed inte går att använda på så sätt som är tänkt. Byggarbetarna stör er även då de börjar arbeta redan vid 07.00 på morgonen. Att få ersättning grundat på att det sker arbete som stör er tidigt på morgonen kan vara svårt att kräva då man enligt praxis får tåla vissa störningar när man bor i flerfamiljshus. Något så vanligt som byggnationer kan därför vara en extra svår anledning till att få ersättning. Det är dock inte helt uteslutet att föreningen skulle gå med på en nedsättning av årsavgiften om ni tar med detta som en av flera anledningar till ert krav. Både terassen och förrådet omfattas i bestämmelsen om att lägenheten ska uppfylla kravet på användningssyftet. Är det så att ni inte kan använda terrassen och förrådet på det sätt som är tänkt ska ni, enligt 7 kap. 2 § BRL, ha rätt till en skälig nedsättning av årsavgiften fram till det att arbetet på de nämnda utrymmena är färdigställda. Ersättning för fuktskadanFuktskadorna på era flyttkartonger ska erättas av föreningen enligt 7 kap. 2 § BRL. Eftersom föreningen, egentligen byggarbetarna, har varit försumliga genom sitt borrande så att era flyttlådor blev fuktskadade har ni rätt till ersättning för skadan. Om föreningen skulle bråka om detta krav har ni istället rätt att få ersättning av byggfirman som orsakade skadan, 2 kap. 1 § SkdL. Ni har rätt till så mycket i skadestånd som fuktskadan orsakade i form av värdeminskning eller reparationskostnader på det som fanns i era flyttkartonger, 5 kap. 7 § SkdL. Avslutning och rådAvslutningsvis råder jag er att sända ett krav på nedsättning av årsavgiften till er förening grundat på att terrassen och förrådet inte är färdiga och därmed inte kan användas för de avsedda ändamålen, vidare att ni upplever störningar på grund av bygget som fortskrider utanför ert fönster vid olägliga tider. Ni har också rätt att begära ersättning för den skada ni led av fuktskadan antingen av föreningen eller den anlitade byggfirman.Jag hoppas att ni fick svar på er fråga och är det så att ni har någon följdfråga är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Annars önskar jag er lycka till!Vänligen

Var går gränsen mellan inneboendekontrakt och andrahandsuthyrning?

2019-07-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo hyr ett rum i ens väns bostadsrätt. Vi har inte tillgång till ägarens sovrum men hon har tillgång till alla utrymmen i bostaden. Vi har inte begränsat henne. Vi är inte skrivna på adressen och har ingen post till adressen. Vi har ett inneboende kontrakt. Nu har styrelsen frågat ägaren om det är en fråga om andrahandsuthyrning då ägaren har ytterligare en adress vilket hon har. Hon äger en bostad där hon och hennes tidigare man bor växelvis då deras son bor där och skall slippa flacka runt. Så vår fråga är om detta är olagligt? Vi hyr endast ett rum som vi är i under sön-fre då vi veckopendlat. Ägaren har 100% tillgång till bostaden. Hon kommer och går som hon vill medans vi är något begränsade. Strider detta emot någon lag att vara inneboende? Vi har betalat en liten deposition. Vi har aldrig stört någon i huset. Vi har aldrig begränsat ägaren.
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som du antyder gör man en skillnad mellan att ha en inneboende i sin lägenheten (även kallat partiell sublokation) och att hyra ut den till annan för självständigt brukande (även kallat total sublokation).Den avgörande frågan är därför om lägenheten har hyrts ut för självständigt brukande, och här kan NJA 2001 s. 241 I och II vara till vägledning. I det första målet (I) hade bostadsrättshavaren låst ett rum men hade i övrigt inte haft annan kontakt med lägenheten än att bostadsrättshavarens sambo besökt lägenheten någon gång i månaden, efter att först ha meddelat sin ankomst till hyresgästen. Högsta domstolen ansåg att hyresgästen i detta fall hade rätt att självständigt nyttja lägenheten, även fast ett rum var låst (bostadsrättshavaren hade alltså upplåtit hela lägenheten)I det andra målet (II) övernattade bostadsrättshavaren i lägenheten någon gång i månaden, besökte lägenheten ett par gånger i veckan varvid han utnyttjade köket och ett låst rum, samt fick sin post till lägenheten. Högsta domstolen ansåg här att det inte var frågan om självständigt nyttjande, alltså uthyrning till inneboende.Det beror alltså på omständigheterna om det är ett inneboendekontrakt eller en andrahandsuthyrning. Det som talar för att det är ett inneboendekontrakt är att ni inte har tillgång till hela lägenheten och att vännen kan komma och gå som denna vill. Som man kan se i målen ovan så läggs dock betydelse på om vännen faktiskt utnyttjar lägenheten samtidigt som ni bor där. Om vännen vistas där ibland så spelar det ingen roll att denna har en annan bostad, eftersom ni då inte självständigt brukar lägenheten.Om det är så att vännen kommer som den vill, så är min bedömning att det är frågan om ett inneboendekontrakt, och inte en andrahandsuthyrning.Är det olagligt att hyra ut i andra hand utan samtycke från föreningen?Det är inte olagligt att hyra ut i andra hand utan samtycke (man får inget straff för det), men om man inte har föreningens samtycke så kan lägenheten förverkas, och föreningen blir då berättigad att säga upp bostadsrättshavaren för flyttning (7 kap 18 § p. 2 bostadsrättslagen). Vänligen,

Har jag rätt till ekonomisk kompensation vid försenad inflyttning av nyproducerad bostadsrätt?

2019-07-29 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Vi har skrivit kontrakt på nyproduktion av en bostadsrätt med inflytt december. Men nu ser det ut som att bygget blir försenat till mars, alltså mer än 60dgr sent. Vad jag förstår det som har vi rätt att bryta kontraktet om det visar sig att det går över 60dgr?Nu måste vi ju ha någonstans att bo så vi kommer inte bryta något kontrakt men har vi rätt till någon kompensation för att det drar ut på tiden? Mvh
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom din fråga handlar om tillträde av en bostadsrätt är det bostadsrättslagen (här) som gäller. Du skriver i din fråga att ni inte är intresserade av att häva köpet varför jag inte kommer att gå in på den typen av kompensation. Förutsatt att det inte finns några villkor i köpekontraktet (eller föravtalet) som ger er rätt till ersättning, är det endast de möjliga ersättningar som framgår av lag som kan bli aktuella. Jag tolkar din fråga som att den försenade inflyttningen inte beror på någon omständighet från din sida. Ni har därför rätt till skälig nedsättning av årsavgiften för den tid ni inte kunnat nyttja lägenheten, se 7 kap 3 § bostadsrättslagen (här). Vänligen,