Köpa bostadsrätt i befintligt skick och köparens undersökningsplikt

2021-09-27 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag har köpt en bostadsrätt. Upptäckte på inflyttningsdagen att en rörkoppling saknas till vänster diskho samt att det droppar vatten från en vad jag skulle beskriva som en amatörlagning av rören under högra diskhon. Hur ska jag gå tillväga? Kan jag få ersättning från säljaren?Väntar på att få det fixat, men rörmokare går aldrig att få kontakt med på kort varsel.
Mikaela Kronmann |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köp av bostadsrätter regleras enligt reglerna i köplagen (KöpL). Lagen är dispositiv, vilket innebär att det ni har avtalat om har företräde framför lagbestämmelserna (3§ KöpL). Hur fungerar undersökningsplikten?När man köper en bostadsrätt har man oftast gått på en visning innan köpet eller i alla fall blivit erbjuden att undersöka bostadsrätten. Jag utgår därför att så varit fallet även för dig. Detta spelar roll eftersom du som köpare inte har möjlighet att göra gällande sådana fel du borde ha märkt vid denna eventuella visning (20 § KöpL). Vad du borde ha märkt är däremot en lite komplicerad fråga som beror på flera omständigheter. Det kan bero på t.ex. omfattningen av din undersökning, dina kunskaper och andra erfarenheter. Vidare kan det också ha betydelse vad säljaren sagt. Om säljaren t.ex. uttryckt att rören är felfria eller liknande så kan din undersökningsplikt begränsas. En utgångspunkt kan vara vad en normalkunnig person borde ha märkt vid en noggrann undersökning av bostadsrätten.Felen som du beskriver verkar vara sådana fel som hade märkts om du öppnat och kollat under diskhon. En sådan enkel åtgärd för att uppmärksamma felen kan tala emot att du har rätt att åberopa dem. Oavsett om du borde märkt felen eller inte kan du göra gällande dessa mot säljaren om denne handlat i strid mot tro och heder, exempelvis om säljaren aktivt försökt dölja felen. Köpa lägenhet som är såld i "befintligt skick"Vidare säljs ofta bostadsrätter med en friskrivning i avtalet om att bostadsrätten säljs i så kallat "befintligt skick" och detta påverkar också om du har rätt till att åberopa felen (19§ KöpL). Att något säljs i befintligt skick innebär att du som köpare inte kan förvänta dig att varan är helt felfri. Det är alltså en ansvarsbegränsande friskrivning för säljaren. Syftet är dock inte att frånta dig möjligheten att åberopa fel helt. I tre olika fall kan du göra gällande fel i bostadsrätten trots friskrivningen:1. Om bostadsrätten inte stämmer överens med ev. uppgifter om egenskap eller användning av bostadsrätten som säljaren lämnat innan köpet och kan antas ha påverkat köpet2. Om säljaren underlåtit att upplysa dig om "ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet" eller3. Om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad du med fog kunnat förvänta dig med tanke på priset på bostadsrätten och andra omständigheter. Av betydelse i ditt fall blir då om säljaren lämnat uppgifter om rören och dessa uppgifter inverkade på ditt köp av bostadsrätten. Om inte så var fallet kan det vidare vara tveksamt om avsaknaden av dragning av ett rör till ena diskhon och en amatörlagning kan innefatta ett sådant väsentligt förhållande som avses i punkt två. Sista möjligheten att göra gällande felet är om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick och det är det förmodligen inte i och med att problemet antagligen inte innebär höga kostnader att åtgärda. Sammanfattning och vad du kan göra nuDet är svårt för mig att avgöra om du kan göra gällande felen och därför ha rätt till avhjälpande av felen eller ev. prisavdrag. De givna omständigheterna talar för att det kan vara svårt. Detta dels på grund av din undersökningsplikt, dels pga friskrivningen som ofta används i avtalet. Däremot hindrar detta inte dig från att kontakta säljaren, berätta om felen och se om ni kan komma fram till en lösning. Tips är även att läsa igenom ditt överlåtelseavtal ytterligare en gång för att se om lägenheten sålts i befintligt skick eller inte.Med vänliga hälsningar,

Vad kostar en extern ordförande i en bostadsrättsförening?

2021-09-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vad pratar vi om för pengar när man vill ta in en extern ordförande i en bostadsrättsförening ?
Aram Shokor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det finns flera verksamheter på marknaden med kompetens i fastighetsförvaltning, och som du antyder i din fråga så erbjuder flera av dessa företag sina tjänster till bostadsrättsföreningar. Du kan få en prisförslag från ett av dessa företag genom att följa den här länken och lämna en förfrågan om styrelseuppdrag.Vad det kostar beror troligen på hur många medlemmar föreningen har samt hur mycket styrelsearbete som krävs etc. så att ge ett precist svar på din fråga blir svårt, men det är rimligt att anta att summan kan vara femsiffrig. Jag hoppas att du känner att du fått hjälp, tveka inte på att höra av dig igen om du har fler frågor eller ifall jag varit otydlig. Vänligen,

Behöver man styrelsens godkännande för att ha en inneboende?

2021-09-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej.Min bostadsrättsförening misstänker att jag hyr ut min lägenhet i andra hand, vilket jag inte gör.Kan jag från styrelsen kräva att få en redogörelse över varför man misstänker att jag hyr ut min lägenhet?Situationen är sådan att jag har min dotter inneboende med sitt barn och man i väntan på att deras hus skall bli färdigbyggt vilket preliminärt är i mars 2022. Själv uppehåller jag mig hos min flickvän mestadels på annan adress. Flera gånger i veckan är jag i min lägenhet och tittar till. Jag är skriven i på min lägenhet och betalar avgifter till föreningen precis som vanligt.Vad har jag för skyldigheter och rättigheter i detta fall gentemot styrelsen?
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bostadsrättslagen reglerar vad som gäller för inneboende i bostadsrätter. I ditt fall är det sjunde kapitlet som blir aktuellt.För att hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs samtycke eller godkännande från bostadsrättsföreningens styrelse. Däremot kräver inneboende enligt huvudregel inte samtycke från styrelse. Jag tolkar din fråga som att du inte riktigt kommer bo kvar i lägenheten tillsammans med dina släktingar och för det gäller normalt att det krävs samtycke från föreningen om det är så att du själv inte kommer att vistas där.Huvudregeln är alltså att du inte behöver tillstånd från styrelsen för att få teckna ett inneboendeavtal med någon utomstående. Du behöver alltså inget tillstånd under två förutsättningar, vilka är:1. Att den inneboende inte medför men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.2. Att du fortfarande själv har kontroll över lägenheten.Kravet på att du fortfarande måste ha kontroll över lägenheten innebär att du inte får hyra ut den till dina släktingar, utan godkännande, om det innebär att de får självständigt brukande över lägenheten i stället för dig. Det är en viktig gränsdragning mellan att du hyr ut lägenheten för självständigt brukande och att du inrymmer någon utomstående i lägenheten, men fortfarande innehar kontroll över lägenheten. För att du ska anses ha kontroll över lägenheten så krävs det att du fortfarande bor i eller fortfarande använder lägenheten.Sammanfattningsvis kan du alltså låta dina släktingar bo i din lägenhet tillsammans med dig utan att berätta det för bostadsrättsföreningen, så länge du fortfarande anses ha rådigheten över lägenheten och så länge de inneboende inte orsakar men. Det spelar ingen roll att de betalar dig en slant för att vara inneboende, det är helt okej.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till oss på Lawline!Vänligen,

Köpare får ej av säljare tillträde till bostadsrätt på avtalad dag.

2021-09-12 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vad händer om en köpare till en bostadsrätt, har betalat handpenning och sedan hela köpeskillingen på tillträdesdagen, men får inga nycklar och kommer således inte in i lägenheten. Över 2 veckor har gått. Kan man begära skadestånd?
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att säljaren till den bostadsrätt du köpt är i dröjsmål med att lämna över nycklar och att du undrar vad konsekvenserna av detta blir.Säljaren drar på sig ett ansvar om han inte avträder bostadsrätten i rätt tid, (4 kap 13 § jordabalken). Det behöver inte vara en uppsåtlig vägran, utan det räcker att dröjsmålet beror på säljaren, att han "underlåter" att avträda i tid. Vid sådana situationer kan köparen ha rätt att häva köpet. Regeln anger inte någon särskild skadeståndsgrund, men skadeståndsskyldighet föreligger direkt i och med att säljaren är ansvarig för dröjsmål. Köparen bör då bl.a. få ersättning för extra kostnader såsom hyra av annat boende.Hoppas du fick svar på din fråga!

Kan en bostadsrättsförening neka köpare medlemskap på grund av låg inkomst?

2021-09-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Kan en bostadsrättsförening neka en köpare medlemskap om kreditupplysningen visar låg inkomst flera år i rad men inga betalningsanmärkningar.Tack på förhand!
Karin Pihl |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar över om en bostadsrättsförening kan neka medlemskap i föreningen på grund av låg inkomst hos den sökande. För att svara på din fråga kommer jag använda mig av bostadsrättslagen (förkortas BRL).Kan man nekas inträde i bostadsrättsförening på grund av låg inkomst?Inledningsvis kan sägas att en bostadsrättsförening inte får lov att ställa upp krav på bland annat en viss inkomst för ett medlemskap i föreningen (2 kap. 2 § BRL).Samtidigt så framgår det inget hinder i lagen för bostadsrättsföreningen att ta hänsyn till om den som köpt bostadsrätten i framtiden kan fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot dem eller inte. Här kan bostadsrättsföreningen med andra ord ta hänsyn till köparens ekonomiska förmåga, där ju en låg inkomst spelar roll. Som stöd för detta påstående hänvisas till 2 kap. 3 § BRL och formuleringen "skäligen bör godta", vilket enligt praxis är en prövning av bostadsrättsköparens ekonomiska förmåga.Omständigheterna i din frågaFör att koppla det jag skrivit ovan om omständigheterna i din fråga så kan sägas att en låg inkomst under flera år i rad kan vara en indikator på att köparen inte kan fullgöra sina ekonomiska förpliktelser i framtiden, och att det därför kan vara grund för nekat inträde. Det finns dock inte något givet svar på frågan utan hänsyn måste tas till samtliga omständigheter i den enskilda situationen. Exempel på övriga omständigheter som kan vara av betydelse är föreningens årsavgift och annat som kan påverka köparens betalningsförmåga utöver en låg inkomst.SammanfattningSvaret på din fråga är med andra ord att bostadsrättsföreningen inte i sina stadgar får ställa krav på t.ex. en viss inkomst men att de däremot vid prövningen av medlemsskapet får ta hänsyn till köparens ekonomi. Det är kopplat till köparens möjligheter att i framtiden kunna fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen. Det är med andra ord inte omöjligt att man nekas medlemskap i en bostadsrättsförening på grund av låg inkomst, men det är inte heller givet att så blir fallet.Hoppas du fått svar på din fråga eller en god vägledning!Med vänliga hälsningar,

Får man använda inre reperationsfond trots ägarbyte?

2021-09-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag köpte en bostadsrätt. Lägenhetsväggen måste målas om, tapeten lossnar och den saknas parkettstolpar på vissa ställen. Vi var lite desperata efter att hitta en större lägenhet och var inte smarta att inte förhandla om ett lägre pris. På objektbeskrivningen står det inre reparationsfond 8.500 SEK. Kan vi använda reparationsfonden för att finansiera reparationer i lägenheten, trots att jag är den nya ägaren till bostadsrätten?
Mikaela Kronmann |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Inre reparationsfonder är inget som regleras i bostadsrättslagen utan det regleras i sådana fall i bostadsrättsföreningens stadgar. Där bör förutsättningarna för att kunna använda sig av den inre reparationsfonden framgå. Vidare brukar fonden vara knuten till bostadsrätten och inte till ägaren. Det innebär att om det finns pengar kvar vid ägarbytet och ni uppfyller föreningens krav på att få använda fonden så borde ni kunna göra det.Mitt tips till er är att höra av er till styrelsen i er förening eller läsa stadgarna själva om ni vill veta mer om hur och på vilket sätt ni kan använda fonden. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Brf:s villkor med fläckfritt belastningsregister

2021-09-14 i Bostadsrätt
FRÅGA |Är det lagligt för en bostadsrättsförening att införa i sina stadgar, att alla nya medlemmar ska uppvisa fläckfritt utdrag ur brottsregistret för att bli medlem i föreningen?Mvh Fredrik
Felix Höglund |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar din fråga som att du vill jag ska berätta vilka lagar som kan vara relevanta för att bedöma om man får ha ett krav på medlemmar i en bostadsrättsförening att de ska kunna visa ett utdrag ur belastningsregistret.Vad som avgörEn central lag för bostadsrättsföreningar är bostadsrättslagen. Frågan om en person ska antas som medlem ska avgöras av föreningens styrelse utifrån de villkor som anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i 2 kap. bostadsrättslagen (2 kap. 1 § bostadsrättslagen).Giltiga villkorVissa stadgevillkor är utan verkan (2 kap. 2 § bostadsrättslagen). Tre punkter tas upp i lagen, varav det sista är att villkoret är oskäligt med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt (2 kap. 2 § bostadsrättslagen).DiskrimineringsgrundStadgevillkor kan även vara ogiltiga eller bestridas för att de är diskriminerande. För att något ska räknas som diskriminering behöver handlandet dels bedömas uppfylla kraven för diskriminering, dels måste det finnas en diskrimineringsgrund. Diskrimineringslagen är tvingande och diskriminerande avtal är utan verkan i den del som de är diskriminerande (1 kap. 3 § diskrimineringslagen (DL)). Det finns flera olika typer av diskriminering (1 kap. 4 § DL). Diskrimineringsgrunderna är kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder (1 kap. 5 § DL). Min bedömning är att ett "fläckfritt" utdrag ur belastningsregistret inte träffas av någon diskrimineringsgrund. Därför är det inte heller fråga om diskriminering i diskrimineringslagens mening.SammanfattningDet kan var ett ogiltigt villkor för att det är ett oskäligt villkor med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt (2 kap. 2 § bostadsrättslagen). Min bedömning är att det inte kan anses vara diskriminering eftersom det inte träffar någon diskrimineringsgrund, vilket är en förutsättning för att det ska vara fråga om diskriminering. För att avgöra om villkoren i stadgarna är ogiltiga behövs vidare utredning och granskning av föreningens stadgar. Utifrån uppgifterna i din fråga är det vad jag kan säga just nu. Du är välkommen att höra av dig igen om du fortfarande har frågor utifrån just dina omständigheter.Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Hur sent på dagen får jag renovera i min bostadsrätt?

2021-08-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga angående tider för renovering. Jag har precis köpt en lägenhet som behöver total renoveras. Av respekt för grannar och omgivning börjar vi senare på dagen med rivningen av lägenheten och slutar alltid borra vid 18:00 tiden av samma respekt. Idag kom en granne och klagade vid kl 17:00 och sa att enligt lag är det vid 17:00 då man måste sluta med borrandet osv. Då är min fråga stämmer det? För när jag har frågat byggmänniskor säger de att man måste sluta vid 18-19 tiden på kvällen. Så vad gäller egentligen
Olof Funke |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!För att besvara din fråga får ledning sökas i bostadsrättslagen.Du som bostadsrättsinnehavare ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar i sådan grad att det kan vara skadligt för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö (7 kap. 9 § bostadsrättslagen). Vad som anses vara så pass störande att det försämrar bostadsmiljön är inte prövat i någon större utsträckning, men det är exempelvis OK att spela piano såväl på dagtid som kvällstid. Du ska alltjämt rätta dig efter de regler som din bostadsrättsförening meddelar och som stämmer överens med ortens sed. Det finns dock ingen lag som säger att du som bostadsrättsinnehavare ska se till att borrandet slutar 17:00.Sammanfattningsvis finns det ingen lag som säger att du måste sluta borra 17:00 men du måste följa bostadsrättsföreningens regler, störningarna som följer av borrandet får inte heller vara skadligt för omgivningen. Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar