Varför är bud inte bindande vid budgivning på bostadsrätt?

2019-04-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Då en bostadsrätt anses vara en lös egendom undrar jag hur ett skriftligt bud som är accepterat inte kan vara bindande? Vi lade ett dolt bud på en bostadsrätt innan visning, som sedan säljaren accepterade skriftligt via e-mail. Vi skulle sedan till att skriva kontrakt, varpå en annan spekulant ringde en timme innan kontraktet hann skrivas, och lade ett mycket högre bud än oss, som accepterades.Men bostadsrätt skiljer sig från en fastighet i att det är en lös egendom, så jag undrar hur det inte kan regleras av avtalslagen? Det är säkert i sin rätt men jag förstår inte hur våran överenskommelse inte är bindande.
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Avtal om överlåtelse av bostadsrätt regleras i bostadsrättslagen. Där finns formkrav på överlåtelsen, så som att avtalet ska vara skriftligt och undertecknat av båda parter (6 kap 4 § Bostadsrättslag). Det ska också finnas uppgifter om lägenheten och priset. Paragrafen är utformad med bestämmelsen om fast egendom (4 kap 1 § Jordabalk) som förebild. Eftersom det finns en specifik bestämmelse om just bostadsrätter så har den regeln företräde framför den allmäna regeln om avtal i avtalslagen 1 kap 1 §.Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04. Vi svarar på samtal måndag-fredag 10:00-16:00.

Överlåtelse av bostadsrätt utan att ta över lånet

2019-04-24 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag vill ta över min mans del av lägenhet så att jag själ äger hela.Vi har ett jämensamt lån 50/50 hos banken Han vill behålla lånet. Hur ska vi göra,är det möjligt?
Masis Vardanian |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Det finns inget som reglerar eller hindrar din man från att ge bort sin andel av bostadsrätten till dig. Vidare finns det inga regler som fastslår att lånet per automatik ska gå över till dig bara för att du fått hans andel av bostadsrätten. Jag kan även rekommendera dig att ta en titt i ditt kontrakt med bostadsföreningen. Förutsatt att det inte finns något krav där man inte får överlåta bostadsrätten (sådana krav är väldigt ovanliga), så är det bara att skriva under överlåtelsen och underrätta er bostadsrättsförening. Eftersom det är han som står kvar på lånet behöver ni inte kontakta banken då det fortfarande är han som ska betala. Banken skulle du kontaktat ifall du även ville ta över lånet, då skulle ni behöva bankens godkännande. Men eftersom han ska behålla lånet behöver inte banken kontaktas. Dock är det så att även när man ger bort bostadsrätten som gåva står den fortfarande kvar som säkerhet för lånet, förutsatt att just den bostadsrätten är säkerheten. Skulle din man av någon anledning inte kunna betala lånet kan banken ta bostadsrätten i anspråk för att lånet ska kunna betalas tillbaka. Vid en sådan situation kommer du man vara tvungen att betala skulden om du vill ha kvar bostadsrätten.Sammanfattningsvis är det alltså helt lagligt att överlåta en del av bostadsrätten men stå kvar som låntagare. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan bostadsrättsföreningen förbjuda vad som helst?

2019-04-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. Jag bor i en bostadsrätt och styrelsen har nu satt upp en skylt att den som använder rökelse inte får göra det inne i sin lägenhet. Är det verkligen lagligt att förbjuda det. Brukar ibland tända en rökelse och brukar även vädra då.Mvh M
Amanda Alwall |Hej, Tack för att du vänder dig till oss på Lawline! Regler kring vad en bostadsrättsförening får och inte får göra och vad som krävs av dig som medlem i bostadsrättsföreningen regleras i bostadsrättslagen som du hittar HÄR. I 7 kap. 9 § bostadsrättslagen föreskrivs det att en bostadsrättshavare vid användning av lägenheten ska iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. I samma paragraf följer det att bostadsrättshavaren ska rätta sig efter de regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed medlar (alltså vad som i övrigt brukar vara vanligt i området). Om bostadsrättsföreningen lämnat vissa särskilda ordningsföreskrifter är bostadsrättshavaren (du) i princip skyldig att rätta sig efter dessa. Föreskrifterna måste ha ett verkligt föreningsintresse och ska stå i överensstämmelse såsom nämnt ovan med ortens sed. Om du som bostadsrättshavare inte iakttar ordningsföreskriften kan det innebära att du inte iakttar sundhet, ordning och gott skick i din bostadsrättsförening. Det i sig kan i allra värsta fall leda till förverkande av din bostadsrätt enligt 7 kap. 18 § 5 p. bostadsrättslagen, men det ska rätt mycket till för att det ska bli aktuellt. Att tända rökelser känns kanske aningen hårt att förbjuda, men det skulle kunna vara så att någon i huset är allergisk eller extra känslig för dofter och att ventilationssystemen släpper in dofter så att denne blir påverkad. Detta är förstås bara spekulationer, men skulle ändå kunna vara en förklaring till förbudet. Enligt 7 kap. 6 § bostadsrättslagen får bostadsrättshavaren inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen. Det du kan göra är för det första att börja med att ta kontakt med någon i styrelsen i bostadsrättsföreningen (förslagsvis ordföranden) och fråga varför detta har bestämts och om de har någon rimlig förklaring bara så att du kan komma underfund med varför de har bestämt detta. En medlem i en bostadsrättsförening har dessutom alltid rätt att lämna in motioner till den ordinarie årsstämman, vilket innebär att du kan föreslå att förbudet ska hävas eller ändras . Tänk på att det är viktigt att motionen skickas i tid till styrelsen i bostadsrättsföreningen så att den kommer med i kallelsen. Detta eftersom alla ärenden som tas upp på en årsstämma måste vara med i kallelsen.Hoppas du fått svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Stadgebestämmelse om att BRF-medlemmar ska vara skrivna på adressen

2019-04-12 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Gäller en bostadsrättsförenings alla stadgar rent juridiskt som t ex att man måste bo permanent och vara skriven på adressen?Tack på förhand.
Henrik Witt-Strömer |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Den rätta folkbokföringsadressen är alltid den adress där en person är bosatt (6 § folkbokföringslagen).Jag har milt uttryckt svårt att se att det ligger inom föreningens behörighet att i stadgarna föreskriva att medlemmarna måste bo och vara skriven på adressen.Därutöver kan man vända på saken, och peka på vilka åtgärder en bostadsrättsförening kan vidta mot en medlem som inte uppfyller stadgarnas bestämmelser. En förening kan av olika skäl förverka nyttjanderätten till en bostadsrätt, och säga upp en medlem till avflyttning. Att medlemmen inte bor eller är skriven på adressen är inte ett av dessa skäl (7 kap 18 § bostadsrättslagen). Jag har svårt att se under vilka omständigheter det skulle innebära någon skada för föreningen att medlemmen bor och är skriven annanstans, varför bestämmelserna om bostadsrättsföreningsmedlemmars skadeståndsansvar inte gärna kan vara aktuella (10 kap 1 § bostadsrättslagen läst mot 21 kap 3 § lagen om ekonomiska föreningar). Det finns i sådant fall inga åtgärder som föreningen kan vidta mot någon som inte är bosatt och skriven på adressen.Vänligen,

Är en årsredovisning rättsligt bindande och går den att överklaga?

2019-04-24 i Bostadsrätt
FRÅGA |Mitt företag äger en bostadsrättslokal i en bostadsrättsförening med 170 lägenheter.I deras senaste Årsredovisning har de inte uppgett att våran lokal är medlem i föreningen.Tidigare år har det varit med. Är detta dokument rättsligt bindande och går en årsredovisning att överklaga?
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att ditt företag har en lokal i en bostadsrättsförening. I den senaste årsredovisningen står det inte att ditt företag är medlem i föreningen, vilket har stått tidigare år. Du undrar nu om en bostadsrättsförenings årsredovisning är rättsligt bindande samt om den går att överklaga. Regler om bostadsrättsföreningar finns uppdelade i olika lagar. Bland annat finns viktig reglering i bostadsrättslagen (BRL), men även i lagen om ekonomiska föreningar (EFL) eftersom en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening. ÅrsredovisningEn bostadsrättsförening ska alltid upprätta årsredovisning. I årsredovisningen ska vanligen fyra olika delar finnas med; förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. Årsredovisningen ska enligt 6:9 EFL läggas fram inom sex månader från varje utgånget räkenskapsår på en ordinarie föreningsstämma. Styrelsen ska minst två veckor innan stämman hålla årsredovisningen tillgänglig för medlemmarna enligt 6:23 EFL. Anledningen till detta är att medlemmarna ska vara pålästa inför stämman och kunna komma med eventuella synpunkter samt påpeka eventuella felaktigheter. MedlemsförteckningStyrelsen i en ekonomisk förening är skyldiga att föra en medlemsförteckning. Det framgår av 5 kap EFL. I medlemsförteckningen ska samtliga medlemmar i föreningen finnas med. Det innebär att inte endast boende utan också lokalinnehavare ska vara med i medlemsförteckningen. Specifika regler om medlemsförteckningar avseende just bostadsrättsföreningar finns i 9 kap BFL. I 9:1 BFL stadgas att styrelsen ska föra en förteckning över bostadsrättsföreningens medlemmar samt en förteckning över de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt. Det finns alltså en plikt för styrelsen i bostadsrättsföreningen att föra en medlemsförteckning. Det krävs dock inte att medlemsförteckningen finns med i årsredovisningen. I årsredovisningen krävs endast att de fyra olika delar som nämnts ovan finns med, och det torde inte krävas att en medlemsförteckning finns med i någon av dessa delar.SlutsatsOm ändå en medlemsförteckning finns med i årsredovisningen, så som du skriver, är det dock naturligt att du vill att den ska vara korrekt. Det allra bästa hade så klart varit att upptäcka felaktigheten innan den ordinarie stämman och påpeka det innan årsredovisningen godkändes. I och med att årsredovisningen godkänns blir den offentlig och alla får således ta del av den. När årsredovisningen godkänns blir den "rättsligt bindande" och är stöd för exempelvis att styrelsen beviljas ansvarsfrihet samt för de skattemässiga konsekvenser föreningen drabbas av. Det är inte möjligt att överklaga en årsredovisning. Godkännandet av en årsredovisning görs inte av någon myndighet och det finns ingen lagstadgad möjlighet att överklaga eller överpröva, så som det kan finnas när det handlar om en myndighets dom eller beslut. Eftersom det är bostadsrättsföreningen som godkänner årsredovisningen och medlemmarna är en del i denna förening finns det ingen sådan möjlighet. Det skulle vara som att bostadsrättsföreningen "får överklaga sitt eget beslut".Har du några funderingar gällande svaret kan du maila mig på lovisa.lundgren@lawline.se!Med vänliga hälsningar,

Bostadsrättsförenings tillhandahållande av föreningslokal

2019-04-22 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejJag bor i en bostadsrättsförening som har en föreningslokal som används av styrelsen och hyrs ut till medlemmar för olika aktiviteter dagtid men även som övernattningsrum för gäster till medlemmar,När jag tittar på reglerna för "boende" i lokal hittar jag omfattande regelverk med koppling till Räddningstjänst. Vad gäller för uthyrning av lokal som övernattningsrum?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningJag tolkar din fråga som att du undrar om en bostadsrättsförenings uthyrning av en lokal till dess medlemmar är reglerad i lag. Din fråga aktualiserar bostadsrättslagen (BrL) och jordabalken (JB).Utredning Någon specifik reglering av hur en bostadsrättsförening (BRF) ska förhålla sig till föreningslokaler eller liknande finns enligt min uppfattning inte. Av 1 kap. 1-3 §§ BrL framgår att en BRF har som ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt till sina medlemmar. Det framgår även att föreningen ska ha stadgar. Enligt 9 kap. 5 § BrL ska stadgarna innehålla uppgifter om bland annat vilken verksamhet föreningen ska bedriva. Detta innebär enligt min uppfattning att stadgarna ska innehålla uppgift om den verksamhet föreningen ska bedriva, det vill säga hur ändamålet enligt 1 kap. 1 § BrL ska uppnås för den enskilda föreningen. Verksamheten kan sannolikt även omfatta aktiviteter som inte är direkt ägnade att uppfylla föreningens ändamål men som kan ses som understödjande verksamhet; ändamålet bör alltså enligt min uppfattning tolkas förhållandevis brett. Hyresförhållanden regleras i 12 kap. JB, ofta kallad "hyreslagen". I fall då en medlem i en BRF hyr en lokal av föreningen är bestämmelserna i 12 kap. JB sannolikt tillämpliga.Tillämpat på ditt fall kan vi mot bakgrund av ovan konstatera att din BRF sannolikt får nyttja ut lokalen på det sätt du beskrivit utan att det strider mot det lagstadgade föreningsändamålet. Hur denna verksamhet ska gå till ska regleras i föreningens stadgar. Jag antar att de regler med koppling till räddningstjänsten du nämner framgår av stadgarnas reglering av hur föreningslokalen ska skötas. Det som kan sägas om detta utifrån den information du tillhandahållit är att det är upp till föreningen hur verksamheten avseende lokalen ska skötas så länge det kan anses falla inom föreningens ändamål. Föreningen har alltså enligt min uppfattning förhållandevis stor frihet gällande utformningen av regelverket som styr den delen av föreningens verksamhet. När en medlem hyr lokalen gäller dock sannolikt 12 kap. JB parallellt med reglerna i stadgarna, förutsatt att ett hyresförhållande i lagens mening föreligger.HandlingsplanEftersom jag inte vet vad ditt konkreta problem är, förutsatt att du har ett, kan jag inte ge dig någon konkret rekommendation. Har du någon följdfråga får du gärna ställa den i kommentarsfältet nedan.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Andrahandshyresgästen vägrar att flytta ut

2019-04-14 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag har sedan drygt 2 år tillbaka ett muntligt hyreskontrakt där hyresvärden hyr ut sin bostadsrätt till mig. Jag bodde där i 1,5 år och sedan ville jag samboprova med min partner. Då vände jag mig till min hyresvärd och frågade om han var ok med att en annan tjej hyr av mig i andra hand under tiden. Jag och hon som hyr av mig skrev ett kontrakt mellan oss. Han var ok med det och vi kom överens om att jag står kvar på lägenheten och betalar in hyran varje månad men att hon bor där. Nu har det gått 9 månader och jag ska separera med min sambo. Hörde av mig till min hyresvärd och till hon som bor i lägenheten. Han säger att nej han vill inte att jag flyttar in pga att han inte vill byta hyresgäst för ofta. Han vägrar och hon vägrar flytta ut. Får han vägra mig att flytta in? Jag står skriven på lägenheten sedan januari 2017 och har betalt in hyra till honom sedan dess. Vad gäller?
Tina Hashem |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga rör bostadsrätt och reglerna om denna bostadsform finns i bostadsrättslagen (BRL). Andrahandsuthyrning av bostadsrättEn bostadsrätthavare får hyra ut sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande under förutsättning att bostadsrättsföreningen lämnar ett samtycke (7 kap. 10 § första stycket BRL). Om inte bostadsrättsföreningen lämnar samtycke kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden och få ett tillstånd. Tillstånd lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för andrahandsuthyrning och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke (7 kap. 11 § första stycket BRL). Exempel på skäl är om bostadsrättshavaren ska arbeta eller studera på annan ort eller i fall bostadsrättshavaren vill testa att bo tillsammans med någon annan under en viss tidsperiod. Frågan om föreningen saknar befogad anledning att vägra samtycke tar sikte på hyresgästens personliga kvalifikationer. I ditt fall har bostadsrättsföreningen lämnat ett samtycke och det innebär att andrahandsuthyrningen har skett på ett korrekt sätt.Andrahandshyresgästen vägrar att flytta utAndrahandshyresgästen har inte något besittningsskydd, vilket innebär att han eller hon inte kan förlänga hyresavtalet mot hyresvärdens vilja (3 § privatuthyrningslagen).Om andrahandshyresgästen vägrar att flytta ut tvingas förstahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden som avgör om andrahandsuthyrningen ska upphöra. Jag rekommenderar dig att kontakta hyresnämnden som kan hjälpa dig vidare med ärendet.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Åtgärder vid bristande radonmätning

2019-04-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |Fick nyss höra via vissa grannar att bostadsrättsföreningen genomfört en radonmätning, som har nyligen avslutats. Min lägenhet, som är direkt på markplan, har inte inkluderats i mätningen. Styrelsen har inte gett mig info om varför. Radonmätningen har administrerats av en vicevärd (privat firma) i föreningen. Radonova är anlitad för själva avläsningen, enl info jag fått.1. Är radonmätning lagstadgad (enligt vilken lag / § ?)? Ny lag 2018? När är Brf är skyldig att göra mätningen? 2. Vem ansvarar för att mätningen är rätt gjord i föreningen så att årsmedelvärdet blir korrekt? Vem kontrollerar att den är rätt gjord, dvs att föreningen har använt rätt metod??3. Mina rättigheter/skyldigheter i sammanhanget?Måste bekosta en egen, privat mätning?
Elin Giding |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline.När det gäller radonmätning är det bostadsrättsföreningen som är ansvariga för att din bostad inte överstiger riktvärdet på 200 Bq/m3 (enligt Folkhälsomyndighetens riktlinjer). Detta regleras i 9 kap 9§ Miljöbalken som säger att ägaren (Brf) ska se till att olägenheter för människors hälsa inte uppkommer samt att de ska vidta åtgärder för att förhindra och undanröja detta. Det är därmed din bostadsrättsförening som ska bekosta och genomföra mätningar samt se till att halterna är kontrollerade samt ansvarar för en eventuell sanering. Du ska därmed inte själv behöva bekosta en sådan mätning. En radonmätning ska helst göras under eldningssäsong, dvs mellan 1 oktober och 30 april. Enligt Strålsäkerhetsmyndigheten ska en mätning ske i alla lägenheter med direkt markkontakt utan källare samt i minst 20% av resterande lägenheter. Är det så att din lägenhet på markplan har direkt kontakt med marken borde den därmed ha mätts. Det är din kommun som har ett tillsynsansvar enligt miljöbalken. Det är dit du kan vända dig för att kräva att din bostadsrättsförening genomför en radonmätning samt att de vidtar eventuella åtgärder. Hoppas du är nöjd med ditt svar! Du är alltid välkommen att kontakta någon av våra jurister för vidare rådgivning.Med vänlig hälsning,