Vad innebär hyrköp?

2019-06-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vad innebär hyrköp?
Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Hyrköp innebär att du hyr en bostadsrättslägenhet under en viss period för att sedan ha möjlighet att köpa den till ett redan fastställt pris. Hyresförhållandet regleras enligt hyreslagen (12 kap. Jordabalken) och det finns ingen skyldighet för hyrestagaren att köpa lägenheten. Hoppas du fick svar på din fråga och välkommen åter till Lawline.Med vänlig hälsning,

Bostadsrättshavaren har en skyldighet att inte bete sig osnyggt

2019-05-29 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, jag bor i en bostadsförening och skulle tvätta mina kläder lite sent på en obokad tvätt tid. Jag gick ner och bokade den och inne i tvättmaskinen låg det kläder från en annan granne. Har jag då rätten att ta ut grannen kläder och lägga in min tvätt istället? Sedan kom grannen och sa att jag hade brutit mot den andra lagen hyres någonting för att jag hade plockat ut hennes tvätt och inte lagt dem på tork. Är det sant att det är en lag jag har brutit mot då? Vad ska jag göra om jag kände mig kränkt för att grannen sa att jag hade kramlat in till Sverige från något okänt land, fast än jag sa till henne att jag är född i Sverige?
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du har ingen ovillkorlig rättighet att plocka ut en grannes tvätt ur eran gemensamma tvättmaskin. Inte heller har din granne någon rättighet att tala kränkande till dig. I ett bostadsrättsligt perspektiv har därför både du och din granne, om vi tolkar Bostadsrättslagen (1991:614) strikt, brutit mot lagen. Det handlar dock inte om några större förseelser. Med andra ord behöver varken du eller din granne vara oroliga över att ni förlorar era bostäder. Såtillvida ni inte fortsätter förseelser. Nedan redovisar jag din förseelse samt min rekommendation till dig. Bostadsrättshavaren har en skyldighet att inte bete sig osnyggtBostadsrättslagen (1991:614) föreskriver inte någon regel som ger dig, i egenskap av hyresgäst, en ovillkorlig rättighet att plocka ut en grannes tvätt ur eran gemensamma tvättmaskin. Inte ens om grannen i fråga inkräktar på din tvättid. Med reservation för att er bostadsrättsförening har infört ordningsföreskrifter som medger en sådan rättighet. För det fall en granne inkräktar på din tvättid bör utgångspunkten vara att du antingen ber grannen att ta ut sin tvätt, eller att du ber om lov att göra det åt grannen. Skulle du ta ut en grannes tvätt, utan att göra något av nämnda handlingar, finns det teoretiskt en risk att du begår en så kallad störning. Hyresgäster har nämligen en skyldighet att inte utsätta sin omgivning för störningar samt att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet ordning och gott skick inom fastigheten (Bostadsrättslagen 7 kap. 9 §). Ett åsidosättande av den skyldigheten kan i slutändan leda till att ditt rättsförhållande mellan bostadsrättsföreningen blir förverkat (Bostadsrättslagen 7 kap. 18 §). Poängteras ska att det i så fall rimligen ska röra sig om ett stort antal störningar. Det kommer naturligtvis inte på fråga att förverka din nyttjanderätt till bostadsrätten du äger, för att ha plockat ut en grannes kläder ur eran gemensamma tvättmaskin. Med reservation för att du fortsätter att plocka ut dina grannars kläder ur eran gemensamma tvättmaskin. Gör du det, ligger du i riskzonen att få en tillsägelse av bostadsrättsförening att omedelbart upphöra med det. Samt riskera förverkande av nyttjanderätten till bostadsrätten. Observera att det är ändstationen, och jag ser ingenting i din fråga som talar för att det skulle ske efter att du har gjort det en enstaka gång.Min rekommendationStyrelsen i er bostadsrättsförening sköter den löpande verksamheten och är föreningens verkställande organ. Jag rekommenderar dig därför att ta kontakt med någon i styrelsen och berätta vad som hände i tvättstugan. Det vill säga att du kände dig kränkt och hur du resonerade i samband med att du plockade ut grannens kläder ur tvättmaskinen. Samt att särskilt prata med grannen för att lösa konflikten er emellan. Allt för att undvika att konflikten infekteras ytterligare. Kanske bör grannar eftersträva att leva i symbios med varandra?Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Vilka är giltiga skäl för en bostadsrättsförening att vägra tillstånd till andrahandsuthyrning?

2019-05-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vi har fått avslag på andrahandsuthyrning av vår bostadsrätt. Skött oss prickfritt sen köpet nov 15. Motiveringen lyder: "...Skäl: "Oscar ska prova på att bli sambo i större lägenhet och därför vill vi börja med att hyra ut i stället för att sälja". Oscar har bott i lägenheten tillsammans med samma person ca 2 år som han ska provbo med i en större lägenhet.BeslutStyrelsen finner inte att prova att bli sambo i större lägenhet med en person som man varit sambo med i ca 2 år är ett giltigt skäl för att hyra ut lägenheten.Styrelsen beslutar därför avslå ansökan om andrahandsuthyrning..."Vi var ärliga och sa precis som det var i ansökan. De ska prova på att ha gemensam ekonomi och hushåll, köpa möbler och tillsammans inreda en tvåa. Ingen av dem har varit skriven på adressen och hon har inte bott där permanent eller betalat något. Ordf i föreningen är avlägsen bekant till flickans familj. Hon hävdar att hon "vet" att de bott ihop. Är det anledning till avslag?Tacksam för svar!!Med vänlig hälsning,
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det är vanligt att få hyra ut bostadsrätten i andrahand när man ska prova att bli sambo, men det är upp till bostadsrättsföreningen om de vill godkänna detta eller inte (7 kap. 10 § bostadsrättslagen).Om bostadsrättsföreningen avslår ansökan så kan ni få frågan prövad av hyresnämnden, som ska lämna tillstånd om bostadsrättshavaren har skäl till upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke (7 kap. 11 § bostadsrättslagen).Om det är en prövotid för att vara sambo så ser jag inte att föreningen har någon befogad anledning att vägra samtycke, utifrån informationen jag har fått. Om personerna dock redan har provat att bo som sambos så är risken större att ett skäl till andrahandsuthyrning inte finns. Det beror därmed lite på hur förhållandena har sett ut under dessa två år.Vänligen,

Bostadsrättsföreningens skyldighet att ersätta en radiator efter bostadsrättshavarens badrumsrenovering

2019-05-22 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag bor i en Brf som har HSB normalstadgar. Föreningen är byggd 91 och består av olika typer av lägenheter i småhus. I avgiften ingår uppvärmning och husen har luftburen värme i de flesta rummen. I badrum finns vattenradiatorer som installerats av föreningen på s.k. VVC-krets. Vissa lägenheter har utrymmen (tillbyggnad, trapphus) som varken betjänas av luft- eller vattenburen värme. Där har föreningen installerat elradiatorer och de boende får en rabatt på avgiften då radiatorerna drivs av hushållselen. I något fall har även boende fått föreningen att stå för extra elradiatorer till rum där befintlig värme inte räckt till (§ 32).Mina badrum är i originalskick och slitna och därför i behov av renovering (§ 31). På grund av regler för värme ("Säkert vatten") får radiatorerna varken monteras tillbaka eller ersättas med likvärdiga efter renovering. Badrummen blir således utan värmekälla.Styrelsen menar att jag själv ska bekosta ersättning (t.ex. elradiator), medan jag menar att föreningen ska bekosta godkända radiatorer. Jag vill även påstå att jag har rätt till reduktion på avgiften då min hushållsel skulle driva värmen.Här står § 31 mot § 32; Styrelsen hävdar även att det skulle strida mot likabehandlingsprincipen då andra boende inte fått ersättning. Ingen boende hittills krävt ersättning utan själva bekostat ersättningsvärme utan att ifrågasättande. Jag menar att likabehandlingsprincipen säger att radiatorer ska bekostas av föreningen.Vad är rätt?
Johanna Bergvall |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer först att ge lite grundläggande information angående likabehandlingsprincipen för att sedan besvara din fråga angående vem som ska bekosta bytet av radiator. LikabehandlingsprincipenI en bostadsrättsföreningen gäller, precis som du skriver, den så kallade likhetsprincipen/likabehandlingsprincipen. Den är inte föreskriven i lag, men är inte mindre relevant för det då det är en djupt rotad och allmänt gällande princip. Principen ska förhindra förekomsten av maktmissbruk inom en bostadsrättsföreningen till nackdel för en minoritetinom föreningen. Meningen är därför inte att alla medlemmar ska behandlas absolut lika, utan snarare att det inte får ske otillbörligt gynnande/missgynnande av en specifik medlem. Beslut som innebär olik behandling kräver sakliga skäl. (NJA 1977 s. 393). Som exempel kan nämnas att flera medlemmar kan få tillstånd att slå ut bärande väggar, men den sista kan få nej på grund av att alltför många bärande väggar redan har tagits ned. Utifrån denna princip samt de två paragraferna, 31 och 32 §§ i HSB:s normalstadgar, ska jag försöka besvara din fråga. Ersättning för ny radiator?Ditt ansvar som bostadsrättshavareSom bostadsrättshavare har du en skyldighet att hålla lägenheten i gott skick. Detta innefattar att renovera badrum för att undvika exempelvis fuktskador. Om ditt badrum är slitet och det därmed finns risk för skador på lägenheten, borde din bostadsrättsförening vara positiva till renoveringen. Då bostadsrättsföreningen förmodligen kräver att renoveringen följer de krav som finns för värmeinstallationer borde de inte heller acceptera att den gamla radiatorn sätts tillbaka. (31 § och 36 § HSB normalstadgar 2011 version 5) Brf:s ansvarBostadsrättsföreningen ansvarar i sin tur för radiatorer som den har försett din lägenhet med. (32 § HSB normalstadgar 2011 version 5)Här kan tilläggas att med anledning av att din renovering verkar innebära att din vattenradiator permanent måste tas bort, krävs det att du ansöker om tillstånd för renoveringen. Om du inte redan har gjort det rekommenderar jag att du gör det. (37 § HSB normalstadgar 2011 version 5)Ska brf bekosta radiatorn?Baserat på ansvarsfördelningen och att din renovering borde vara i deras intresse är min bedömning att det inte är orimligt att kräva bostadsrättsföreningen på ersättning för radiatorn. Att andra medlemmar i föreningen inte har fått ersättning borde inte resultera i en annan bedömning eftersom de inte har ansökt om ett beslut om sådan kompensation. Det kan däremot strida mot likabehandlingsprincipen att bevilja/neka dig ersättning och sedan fatta ett motsatt beslut gällande en annan medlem under exakt samma förutsättningar. Angående avgiftsreduktionen kan likabehandlingsprincipen motivera att en sådan beviljas även för dig. Detta eftersom även din eventuella elradiator skulle drivas av hushållselen. Avgiftsreduktion?Vad gäller avgiftsreduktionen kan samma grunder hävdas som för ersättningen för själva radiatorn. Detta eftersom kravet på en elradiator innebär en ökad driftskostnad för dig som bostadsrättshavare. I och med att du enligt gällande regler, som föreningen även kräver att du ska uppfylla, inte får sätta tillbaka din vattenradiator finns det skäl för föreningen att stå för driftskostnaden genom att avgiften för lägenheten reduceras. Även likabehandlingsprincipen kan motivera en avgiftsreduktion. Detta eftersom det kan vara ett otillbörligt missgynnande mot dig (och senare även mot andra medlemmar som hamnar i din situation) att inte minska avgiften när andra medlemmar med en elradiator åtnjuter en sådan reducering. Det rör sig visserligen om olika slags rum, i ditt fall ett badrum medan de som idag har reducering har elradiatorerna i tex trapphus. Men likväl innebär bostadsrättsföreningens krav att en elradiator istället för vattenradiator används och då kan det argumenteras för att det bör vara föreningen som står för driften av en sådan radiator även i ditt fall. Här ska det också slås ett slag för generalklausulen. Detta eftersom ett beslut att neka dig avgiftsreducering skulle kunna innebära att du blir otillbörligt missgynnad samtidigt som föreningen gynnas. Detta eftersom den undviker en årskostnad som istället du får stå för trots att det är föreningen som enligt stadgarna ska ansvara för radiatorer och värmeledningar. Jag vill dock påpeka att det i lagtexten enbart står "fördel åt en medlem". Det finns därför en risk för att föreningen hävdar att generalklausulen inte är tillämplig då det är föreningen som gynnas och inte en enskild medlem. (se 7 kap 42 lag om ekonomiska föreningar för styrelsen och 6 kap 38 § samma lag för föreningsstämman)Sammanfattning och rådMin bedömning är att du kan ha rätt att få bytet av radiator bekostat av föreningen samt en avgiftsreducering med anledning av att de ansvarar för radiatorer. Likabehandlingsprincipen borde inte vara ett hinder så som föreningen hävdar.Då du redan har pratat med bostadsrättsföreningen kan du vända dig till Bostadsrättsnämnden för ett utlåtande om hur tvisten borde lösas. Nämndens yttrande är visserligen inte bindande, men har sällan ändrats i de fall ärendet nått domstolen. En ansökan kostar för dig 800 kr, så det är självklart upp till dig att avgöra om det är ekonomiskt motiverat i förhållande till kostnaden för att ersätta vattenradiatorn. Du hittar mer information och blankett för anmälan här. Hoppas du har fått svar på din fråga! Annars är du varmt välkommen att kontakta mig på johanna.bergvall@lawline.se. Jag kommer även att höra av mig på mail angående tid för ytterligare rådgivning via telefon. Med vänliga hälsningar,

Får man installera air condition i sin villa som är en bostadsrätt?

2019-06-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Har jag rätt att installera air condition i min villa bostadsrätt? Jag kommer inte att göra hål i väggen för att jag komma använda ventilationshålet och fästa utedelen i marken, vilket betyder att jag inte kommer göra förändringar.Med vänliga hälsningar
Alexandra Rosenvi |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En av mina kollegor har besvarat en liknande fråga tidigare, vänligen se henne svar här.Till skillnad mot den förre frågeställaren vill du dock använda ett befintligt hål, vilket talar för att installationen av den här anläggningen bör vara okej enligt bostadsrättslagen. Det som kan tilläggas är dock att en sådan typ av anläggning kan upplevas föra en högre nivå av ljud/buller, som kallas för lågfrekvent buller. Det finns idag en hel del lagstiftning, angivna vägledande nivåer etc. för buller inomhus, medan det ibland saknas motsvarande för buller utomhus. T.ex. vad som är acceptabla nivåer av lågfrekvent buller utomhus är idag inte klarlagt och det är problematiskt. Du kan läsa mer om det på Boverkets sida här och här. Att en sådan anläggning för ett lågfrekvent buller skulle kunna tala emot att det skulle vara okej för dig att sätta upp en sådan installation. Det är även oklart om bullret skulle kunna utgöra en sådan "påtaglig skada eller olägenhet för föreningen" som det står i 7 kap. 7 § andra stycket bostadsrättslagen, och neka dig anläggningen eller ha synpunkter på den.Sedan finns 7 kap. 9 § bostadsrättslagen som säger att du som bostadsrättsinnehavare måste se till att dina grannar "inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas", samt att föreningen har rätt att påtala att du måste upphöra med störningen omedelbart, eller säga upp dig om störningen är att anse som särskilt allvarlig. Utöver reglerna i bostadsrättslagen blir även miljöbalken aktuell eftersom det handlar om buller. Enligt 1 kap. 1 § miljöbalken ska "människors hälsa och miljön skyddas mot skador och olägenheter ". Vidare i 9 kap. 3 § miljöbalken säger man att störningar är en olägenhet som kan påverka hälsan menligt, om det inte är ringa eller inte är tillfälligt. Enligt Boverkets uppfattning kan buller utgöra en sådan olägenhet. Enligt 9 kap. 9 § miljöbalken är din bostadsrättsförening, i egenskap av fastighetsägare, skyldig att aktivt agera för att "hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa". Detta skulle kunna tala emot att du får sätta upp anläggningen om bullernivån skulle anses vara för hög.Det behöver dock inte vara bostadsrättsföreningen som motsätter sig att du sätter upp en sådan anläggning. Om någon av dina grannar störs väldigt mycket av det lågfrekventa bullret som fläkten alstrar kan de kontakta miljöförvaltningen i er kommun som utreder bullret. Du kan läsa mer om det förfarandet på t.ex. den här hemsidan under fliken "Buller från fläktar". Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Uppsägning av andrahandskontrakt gällande bostadsrätt

2019-05-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut min bostadsrätt i andra hand. Jag har skrivit kontrakt med hyresgästen fram till sista maj men med tanken att det sen ska förlängas. Nu har jag och pojkvännen bestämt att vi inte ska bo ihop varför jag behöver ha tillbaka min lägenhet och inte kan förlänga kontraktet. Har jag rätt till den från första juni eller behöver jag tre månaders uppsägningstid?
Narin Banaee |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Då det är fråga om uthyrning av bostadsrätt i andra hand är lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad tillämplig, under förutsättning att du har hyrt ut den efter den 1 februari 2013. Jag antar att du har gjort det i detta fall. Lagen är tvingande till hyresgästens fördel, vilket innebär att avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen är utan verkan mot denne om inte annat anges i lagen. Detta framgår av 2 §. Vad innebär detta för dig? I detta fall har ni avtalat om ett hyresavtal som löper på bestämd tid och ett sådant avtal upphör att gälla vid hyrestidens slut, enligt 3 §. I detta fall krävs ingen uppsägning. Trots att det tidigare har funnits en ''eventuell möjlighet'' till förlängning anser jag att detta inte är avtalat, varför avtalet kan anses löpa ut efter den bestämda tiden. Notera att detta enbart är min tolkning av avtalet. Om hyresgästen bor kvar i lägenheten med hyresvärdens samtycke, kan ni anses ha träffat en överenskommelse om förlängning av hyresavtalet. Detta kommer dock inte vara fallet om du klargör för hyresgästen att hyresavtalet löper ut i maj och att ingen förlängning kommer att ske. SammanfattningJag råder dig att tydliggöra för din hyresgäst att avtalet löper ut i maj och att ingen förlängning kommer att ske, detta i syfte att undvika ett eventuellt missförstånd mellan er. För mer information om detta råder jag dig att ta kontakt med Lawlines juristbyrå.Hoppas detta gav svar på er fråga! Med vänlig hälsning,

Vem ansvarar för elledningar i en bostadsrätt?

2019-05-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vem äger eluttaget (dosan) i en bostadsrättslägenhet? Föreningen eller bostadsrättsinnehavaren?mvhRasmus
Hanna Kanon |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!ÄgandeFörst och främst kan det vara bra att klargöra att ägandet av en bostadsrätt i själva verket endast innebär att man äger en nyttjanderätt till lägenheten (och en andelsrätt i bostadsrättsföreningen). Det är fortfarande bostadsrättsföreningen som äger fastigheten med lägenheter. Så rent tekniskt, om man pratar om äganderätt, så är det föreningen som äger lägenheten och lägenhetens stadigvarande inredning. Den inredning som du själv har monterat eller installerat äger du dock givetvis själv. Man har även stor frihet att bostadsrättshavare renovera och göra om utan att be om lov. AnsvarsfördelningNär det kommer till ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningen så gäller lite förenklat att allt som finns och syns inne i lägenheten är ditt ansvar, medan allt utanför lägenheten är föreningens och styrelsens ansvar. Säkringsskåp och utgående synliga elledningar och eluttag i lägenheten ansvarar du som bostadsrättshavare för medan elledningarna i väggarna normalt sett är föreningens ansvar. Du ansvar också själ för elledningar som du har lagt till utöver den ursprungliga installationen.Det finns ytterligare en regel som säger att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för elektricitet om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet (https://lagen.nu/1991:614#K7P12S2). Om du vill läsa mer om dina rättigheter och skyldigheter som bostadsrättshavare så kan du göra det i Bostadsrättslagens 7e kaptiel (https://lagen.nu/1991:614#K7).Gränsdragningen för ansvarsfördelningen kan vara något luddig och det kan även skilja något mellan olika bostadsrättsföreningar, men det brukar regleras i föreningens stadgar eller av styrelsens praxis. I tveksamma fall skulle jag råda dig att fråga styrelsen!

Kallelse till föreningsstämma

2019-05-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |När skall Dagordning till årsstämman i en bostadsrättsförening vara medlemmarna till handa?Vi har fått kallelse och årsredovisning men saknar dagordning. Är det lagligt om styrelsen delar utdagordning vid stämmans början eller visar en powerpointdagordning? Vi har inte längre någon paragraf i stadgarna ang. antal ledamöter som ska väljas. Kan valberedningen rabbla upp ett antal namn som väljs i klump och utan.att tala om antalet som ska väljas?Med vänlig hälsning
Alexander Hedblom |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Denna typ av fråga regleras av Bostadsrättslagen. Där föreskrivs i 9 kap. allmänt om bestämmelser för föreningen. Bland annat framgår att vissa saker ska framgå av bostadsrättsföreningens stadgor. I 5 § 9 punkten står: "hur en föreningsstämma ska sammankallas" och i 10 punkten står "de ärenden som ska förekomma på en ordinarie föreningsstämma". Rent explicit framgår alltså inte om dagordningen behöver framgå av kallelsen eftersom att lagstiftningen ger föreningen någorlunda fria tyglar när det gäller på vilket sätt ett årsmöte ska kallas till. Observera dock att det kan framgå av stadgorna att dagordningen ska vara med på kallelsen.Gällande att det inte finns någon paragraf i stadgorna angående antalet ledamöter som ska väljas är problematiskt eftersom att det framgår av 5 § 8 punkten att "antalet eller lägsta eller högsta antalet styrelseledamöter" ska regleras av stadgorna, detta innebär i praktiken att stämman först måste bestämma antalet innan man kan gå vidare till att välja personerna till uppdraget.Hoppas du fått svar på dina frågor!Vänliga hälsningar,