Vad ska man göra när styrelsen inte kallar till någon årsstämma?

2020-10-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan en styrelse i en förening besluta att inte ha ett årsmöte fast det står i stadgarna att man ska ha det vart året innan nov slut. Vi medlemmar har förslag på nya styrelsemedlemmar och dom som är på omval i styret har sagt att dom inte vill avgå.. Så om man ställer in årsmötet vad gör man med dom styrelsemedlemmarna som ska upp till omval? Då kan vi inte välja in nya styrelsemedlemmar? Är det rätt att den gamla styrelsen bara ska fortsätta? Vad kan jag som medlem göra?
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Svaret på din fråga beror ganska mycket på vad det är för typ av förening du är medlem i. I fråga om bostadsrättsföreningar och ekonomiska föreningar gäller 6 kap. 16 § andra stycket lag om ekonomiska föreningar (se 9 kap. 14 § bostadsrättslagen). Däri står det att om styrelsen inte kallar till stämma trots att det framgår av exempelvis stadgarna, har man som medlem möjlighet att vända sig till Bolagsverket och ansöka om att de ska kalla till en stämma. Gäller det en samfällighetsförening så är det istället Länsstyrelsen som man vänder sig till och begär att de kallar till en stämma (47 § tredje stycket lag om förvaltning av samfälligheter). Vänligen,

Bostadsrättsförenings ansvar för byte av fönster när skador leder till att det blåser och regnar in i lägenheten

2020-10-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag bor i en bostadsrätt. Det står i stadgarna att jag ha ansvar över insidan av fönstret och balkongdörr och brf utsidan. På insidan så är träet fuktskadat och det är en spricka i karmen. På utsidan så är färgen bortflagad, man ser tydliga fuktskador. Det blåser och regnar in. Brf säger att de inte vill åtgärda detta för att de då måste måla eller byta ut alla fönster i fastigheten då och de tycker inte att vårt problem rättfärdigar ett byte/ommålning.Trots att de sa att de är fler som har samma problem. Har de inga skyldigheter ? Jag måste ju ha rätt till ett tätt fönster som är helt och inte släpper in blåst och regn? Om jag ska hålla de fint från insidan så är det väl av största vikt att utsidan är skyddad också? Jag får absolut inte byta fönstret själv.
Mimmi Östling |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ansvarsfördelningen mellan förening och bostadsrättshavareFöreningen ska hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, så länge det inte gäller sådant som bostadsrättshavaren ansvarar för (7 kap. 4 § bostadsrättslagen). Bostadsrättshavaren ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick, men har inte ansvar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas m.m. (7 kap. 12 § 2 stycket bostadsrättslagen). Detta eftersom dessa ledningar oftast tjänar flera lägenheter. Föreningens skyldigheter i ditt fallEnligt det som du angett beträffande stadgarna ingår utsidan av fönster och balkongdörr inte i det som du som bostadsrättshavare ansvarar för. Jag uppfattar det som att du har skött din del av ansvaret, d.v.s. hållit insidan i gott skick, men att skadorna på utsidan även lett till skador på insidan. Som jag nämnt ovan ska föreningen se till så att huset är i gott skick. Om föreningen åsidosätter sin skyldighet kan bostadsrättshavaren under vissa förutsättningar åtgärda problemet på föreningens bekostnad (7 kap. 4 § och 7 kap. 2 § bostadsrättslagen). Detta kan ske om föreningen inte genomför åtgärden så snart det kan ske. Enligt min bedömning har föreningen åsidosatt sin skyldighet i ditt fall och du borde därmed kunna byta ut fönstret på föreningen bekostnad. Detta gäller alltså om föreningen inte efter en tillsägelse byter ut fönstret. Om du har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss på Lawline!Vänligen,

Är det säljaren eller förra ägaren som är ansvarig för dolda fel vid köp av bostadsrätt?

2020-10-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Efter köpet av en lägenhet upptäcker köparen att det finns dolda fel i lägenheten.Den nya ägaren kontaktar då säljaren som säger att han inte hade vetskap om dessa fel.Felet rör sig om felaktigt dragna elledningar vid en badrumsrenovering. Renoveringen har dock inte skett under tiden då den förra ägaren ägt lägenheten utan gjorts av en ägare innan dess.Vem kan då anses som ansvarig?Är det den person som sålt lägenheten med felet eller skall man söka längre tillbaka till den som ägt lägenheten när renoveringen genomförts?
Nabyiel Marionell |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill veta vem som är ansvarig för dolda fel. Mitt svar kommer att utgå ifrån att det handlar om ett köp av bostadsrätt (lös egendom) och köplagen (KöpL) är därför tillämplig lag. Jordabalken är endast tillämplig när köpet avser fast egendom.AvtalEn grundläggande princip inom svenskrätt är att avtal är bindande mellan parterna och inte kan binda tredje man. Tredje man i detta scenario är förra ägaren. I ett köpeavtal är det köparen och säljaren som är bundna av avtalet. Förra ägaren är således endast bunden av det avtal som denne har ingått med säljaren. Köparen kan alltså inte hävda att förra ägaren ska svara för det dolda felet. Däremot kan säljarens regressrätt gentemot förra ägaren bli aktuellt om felet var också dolt när denne köpte bostadsrätten av förra ägaren. Säljaren skulle då kunna kräva ersättning av förra ägaren för skada som denne har lidit på grund av det dolda felet.FelEnligt lagen föreligger det fel om varans art, mängd, kvalité och andra egenskaper inte överensstämmer med avtalet (17 § KöpL). UndersökningspliktVid köp av lös egendom har köparen en undersökningsplikt (20 § KöpL). En köpare får inte åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en undersökning. Köparens undersökningsplikt vid köp av bostadsrätten är inte lika långtgående som köp av fastighet. Dock ska undersökningen vara noggrann och beakta olika faktorer såsom t.ex. bostadsrättens ålder, skick och andra omständigheter. Dolt felDolda fel är alltså sådana fel som inte kan upptäckas av köparen vid en undersökning men som redan existerat vid övergången av bostadsrätten. Det är alltså något som faller utanför köparens undersökningsplikt.Bedömning av felFrågan om varan är felaktig skall bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet när risken för varan går över på köparen. Säljaren svarar för fel som har funnits vid denna tidpunkt även om felet visar sig först senare (21 § KöpL). Risken går över på köparen när köparen har tagit hand om det (13 och 6 § KöpL).Detta innebär alltså att säljaren ska svara för fel som har funnits redan vid överlåtelsen. Ansvaret är strikt och säljaren ska svara för felet oavsett om denne kände till det eller inte.SammanfattningsvisEtt avtal är endast bindande för de avtalsparterna och inte tredje man. Vid avtal om köp så är det säljaren och köparen som är bundna av avtalet. En köpare får inte åberopa fel om felet kunde ha upptäckts vid en undersökning. Om däremot felet är något som inte kunnat upptäckas vid en undersökning så är det ett dolt fel. Säljaren har strikt ansvar för dolda fel.Man ska alltså vända sig till säljaren och inte förra ägaren. Säljaren kan däremot vända sig till förra ägaren om det dolda felet var också ett dolt fel när denne köpte bostadsrätten. Säljaren har i så fall regressrätt gentemot förra ägaren för skada som säljaren lidit.För vidare hjälp med ditt ärende kan du boka tid med vår Juristbyrå här eller ringa oss för att få mer information. Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:Telefon: 08-533 300 04Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00Hoppas du fick svar på din fråga!Vänlig hälsning,

Medlemsskap i BRF

2020-10-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |För att bli medlem i brf krävs det då att man bosätter sig i föreningen?
Emma Gurander |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline.Medlemsskap i BRFSom medlem i en bostadsrättsförening, så äger du en andel av en föreningen. Du äger inte den fysiska bostaden, utan rätten att bo i den under en obegränsad tid. En förutsättning för att kunna bli ägare i en bostadsrättsförening är att man blir medlem i föreningen. Föreningens styrelse måste därmed godkänna medlemsskapet. Föreningen måste godkänna köparna till lägenheten innan överlåtelsen går igenom. Som köpare ansöker man om medlemsskap innan man skriver på köpekontraktet till lägenheten. En bostadsrättsförening kan generellt endast neka en medlemsansökan på ekonomiska grunder. Men det kan även stå specifika regler i föreningens stadgar. Vid en inkommen medlemsansökan så tar föreningen ut en kreditupplysning på de eller dem som ansöker. En god ekonomi, så att man klarar av att betala sina bostadsavgifter, är oftast det enda som krävs för att man ska få bli godkänd i sin bostadsrättsförening. Det brukar inte vara något krav på att man måste vara boende i huset för att bli medlem. Det finns medlemmar och ägare som enbart hjälpt till med betalningen av lägenheten, utan att de är boende där. Men hör gärna av dig till din bostadsrättsförening för att fråga mer specifikt hur dem hanterar saken. Men jag ser inte att det borde vara något problem. Hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen,

Underhållsplikt för bostadsrättshavare!

2020-10-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag bor i en bostadsrätt där vissa fönster är i behov av utbyte p.g.a ålder och skick på speciellt bågar/tätningar.Styrelsen anser att kostnaden för detta skall tas av mig p.g.a. följande skrivning i stadgarna.Utdrag från stadgar: 35 § Bostadsrättshavares ansvar…….Bostadsrättshavaren svarar sålunda för underhåll och reparationer av bland annat:• glas och bågar i lägenhetens ytter- och innerfönster med tillhörande beslag, gångjärn, handtag, låsanordning, vädringsfilter och tätningslister samt all målning och kittning.Underhåll o reparationer tolkar jag som att jag skall skrapa, måla, olja laga men inte om det handlar om att byta ut gamla fönster. Tacksam för er tolkning
Felicia Hauzenberger |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar din fråga som att din bostadsrättsförening vill att du ska byta ut dina fönster och att detta ansvar, enligt styrelsen, ska tillfalla dig på grund av en skrivelse i stadgarna. Din fråga är nu hur denna bestämmelse i stadgarna ska tolkas. BostadsrättslagenEnligt lag så ska bostadsrättshavaren se till att lägenhetens inre hålls i gott skick. Bostadsrättsföreningen har sedan möjlighet att i stadgarna precisera vad som menas med detta. I lagen anges att det finns vissa saker som bostadsrättsföreningen inte kan förmå bostadsrättshavaren att betala. Exempel på sådana saker är reparationer för avlopp, gas, m.m (7 kap. 12 § Bostadsrättslagen). Reparation och underhållSom det konstaterats så kan alltså bostadsrättsföreningen i stadgarna precisera vad bostadsrättshavaren ska ansvara för. Jag kan enbart göra en tolkningar av den bestämmelse i stadgarna som jag har tagit del av. Eftersom det i stadgarna specifikt räknas upp vilka delar av fönstret som omfattas av underhålls- och reparationsskyldigheten så tolkar jag det som att det av bostadsrättshavaren kan krävas att han eller hon åtgärdar något som är trasigt och att denna åtgärd skulle kunna omfatta ett utbyte av det som är trasigt. Något som däremot kan disskuteras är om du kan reparera de delar av fönstret som måste bytas ut, utan att byta ut hela fönstret. I så fall borde det finnas en möjlighet för dig att enbart åtgärda dessa delar och ändå uppfylla din underhålls- och reparationsplikt. Vad kan du göra nuDet ska poängteras att detta enbart är min tolkning av den information som jag har tagit del av. Frågan tar till stor del sikte på avtalstolkning och det är mycket svårt att tolka en bestämmelse i stadgarna utan att ha tillgång till hela materialet. Du är därför välkommen att boka tid med Lawlines jurister för fortsatt vägledning (https://www.lawline.se/boka). Om du har några ytterligare frågor så är du varm välkommen att återkomma till oss! Med vänliga hälsningar

Vem har bevisbördan för otillåten andrahandsuthyrning av bostadsrätt?

2020-10-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejJag är skriven i min bostadsrätt och har inneboende. Bostadsrättsföreningens styrelse antyder att jag inte bor där och därför får jag inte ha inneboende. Jag får inte heller hyra ut eftersom jag redan haft uthyrt 2 år. Jag undrar om det är jag som måste bevisa att jag bor där eller föreningens styrelse som måste bevisa att jag inte bor där? För att jag skall kunna ha inneboende?Vilka medel kan föreningen använda som bevisa att jag inte bor där, med avseende personlig integritets skydd? Vilka råd har ni för att jag skall fortsätta ha inneboende utan att ständig motta hot från föreningens styrelse om tvångförsäljning av min bostadsrätt?Kan jag träffa expert hos er som kan driva detta mot föreningens styrelse?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag förstår det äger du en bostadsrätt. Du är boende i lägenheten och har en inneboende. Enligt föreningen får du inte ha någon inneboende då styrelsen antyder att du inte är boende i lägenheten. Du har inte heller möjlighet att hyra ut i andra hand då du redan haft lägenheten uthyrd i två år.Det du undrar över är om du måste bevisa att du är boende i lägenheten eller om det är styrelsen som måste bevisa att du inte är boende i den. Du undrar även vilka medel föreningen kan använda för att visa att du inte är boende i lägenheten. Det är tillåtet att ha en inneboende, men inte att hyra ut i andra hand utan tillståndInledningsvis vill jag poängtera att det i regel inte finns något hinder för den som äger en bostadsrätt att ha en inneboende. En bostadsrättshavare får däremot inte upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande utan styrelsens eller hyresnämndens samtycke (jfr 7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Om du inte själv är boende i lägenheten är det en risk att din inneboende är att betrakta som en andrahandshyresgäst. Om det sker en otillåten andrahandsuthyrning kan nyttjanderätten till bostadsrätten vara förverkad (jfr 7 kap. 18 § p2 BRL). För att ha möjlighet att säga upp bostadsrättshavaren krävs dock först att vederbörande blivit tillsagd att vidta rättelse (7 kap. 20 § första stycket BRL). Om nyttjanderätten är förverkad på grund av otillåten andrahandsuthyrning men rättelse sker innan bostadsrättshavaren sägs upp får vederbörande inte skiljas från lägenheten på den grunden. Bostadsrättshavaren får inte heller skiljas från lägenheten om föreningen inte sagt upp vederbörande till avflyttning inom två månader från den dag då föreningen sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse (7 kap. 21 § BRL).Distinktionen mellan andrahandsuthyrning och inneboendeEnligt ovan framkommer bestämmelser om andrahandsuthyrning i 7 kap. 10 § BRL. Tidigare angavs i lagtexten som definition på andrahandsupplåtelse att upplåtelsen avsåg hela lägenheten. Det förekom då att uthyraren stängde av ett rum och gjorde gällande att upplåtelsen inte avsåg hela lägenheten varför bestämmelsen ändrades år 2003.Enligt den utredning som gjordes inför lagändringen uttalades att avgörande vikt inte borde fästas vid om ett rum står låst eller inte utan att det betydelsefulla är om bostadsrättshavaren bor i lägenheten. När så är fallet menade utredningen att man på ett annat sätt än annars kan utgå ifrån att bostadsrättshavaren fungerar som en fullvärdig medlem. I propositionen till bestämmelsen anges att betydelse är i stället om bostadsrättshavaren enligt avtalet har haft möjligheter att disponera lägenheten eller delar av denna samt i vilken utsträckning denne faktiskt har kommit att vistas där. Som exempel på praxis kan nämnas NJA 2001 s. 241 I och II. I det första målet hade bostadsrättshavaren undantagit ett rum men inte i övrigt haft någon kontakt med lägenheten annat än att dennes sambo hade besökt lägenheten någon gång i månaden. Sambon hade då dessutom meddelat sin ankomst till hyresgästen. Högsta domstolen ansåg att hyresgästen hade rätt att självständigt nyttja lägenheten och upplåtelsen bedömdes som en andrahandsuthyrning. I det andra målet blev utgången den motsatta. Bostadsrättshavaren övernattade i lägenheten någon gång i månaden. Han besökte lägenheten ett par gånger i veckan. Då utnyttjade han köket och ett undantaget rum. Han fick sin post till lägenheten. Högsta domstolen fann därför att hyresgästen inte hade haft rätt att självständigt nyttja lägenheten.Bevisbördan åligger styrelsenOm styrelsen anser att du inte är boende i lägenheten och att det därmed rör sig om en olovlig andrahandsuthyrning är det styrelsen som har bevisbördan därom. Utgångspunkten blir således att styrelsen har att visa att du inte är boende i lägenheten och att du upplåter bostadsrätten i andra hand utan tillstånd. Att du är folkbokförd i lägenheten är inte avgörande i bedömningen för om du även är boende där. Folkbokföringen talar dock starkt för att så är fallet.Det är ofta svårt att bevisa om någon är boende i lägenheten eller ej. Exakt vad styrelsen kan göra för att uppfylla sin bevisbörda går inte att ge ett entydigt svar på. Däremot kan det exempelvis vid upprepade tillfällen knacka på lägenheten för att se om du är hemma, men även åberopa t.ex. grannar som vittnar. Som utgångspunkt får styrelsen däremot inte gå in lägenheten för att kontrollera om du bor i den eller ej (däremot kan styrelsen ha rätt att gå in i lägenheten för vissa reparationer).Om föreningen anser att den har tillräckliga bevis för att du inte är boende i lägenheten kan den besluta att bostadsrätten är förverkad och att du måste flytta. Om du bestrider uppsägningen måste föreningen vända sig till allmän domstol. Det blir då upp till domstolen att avgöra om föreningen uppfyllt sin bevisbörda eller ej och om du måste flytta eller ej.Min rekommendation i ditt fall är att om det blir tal om förverkande av bostadsrätten och krav om att du ska flytta bör du anlita en jurist som företräder dig. Juristen kan hjälpa dig att bestrida eventuell uppsägning och även företräda dig inför domstol. Detta kan en av våra jurister vara behjälpliga med. För det fall att du vill försöka komma överens med föreningen och vill ha hjälp av en jurist i kontakten kan vi givetvis vara behjälpliga även för det ändamålet. Om du önskar att komma i kontakt med en av våra jurister för ändamålet är du varmt välkommen att återkomma till mig för ett kostnadsförslag och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Är en bostadsrättsförening skyldig att tillhandahålla cykelrum?

2020-10-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Har en Bostadsrättsförening skyldighet att tillhandahålla barnvagnsrum och cykelrum till medlemmarna??Mvh
Ellinor Wåhlin Dahlberg |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det finns ingen lag eller annan föreskrift som reglerar en bostadsrättsförenings skyldighet att tillhandahålla varken barnvagns- eller cykelrum. Däremot om det finns reglerat i bostadsrättsföreningens stadgar eller avtal ska föreningen förhålla sig till detta. Om inte, är alltså svaret nej. Jag hoppas mitt svar var till hjälp!Hälsningar,

Behövs det ett godkännande för att hyra ut en del av sin bostadsrätt?

2020-10-07 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. Vi har en bostadsrätt i två plan. Överplanet 80kvm, Underpl. 40kvm. Båda planen har egen ingång. Har vi rätt att hyra ut endera planet om vi själva bor kvar, UTAN att kontakta bostadsrättsföreningens styrelse?Undrar även om det i så fall finns någon tidsbegränsning att hyra ut på detta sätt?Med vänlig hälsning
Nathalie Ottosson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Skillnaden mellan andrahandsuthyrning och inneboende För att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand krävs bostadsrättsföreningens samtycke. En person räknas som andrahandshyresgäst om den självständigt brukar bostadsrätten. (7 kap. 10 § bostadsrättslagen) Om bostadsrättsföreningen nekar en andrahandsuthyrning kan man begära en prövning hos hyresnämnden. De kan ge tillstånd till andrahandsuthyrningen mot bostadsrättsföreningens vilja. Tillstånd ges om bostadsrättshavaren har skäl för sin uthyrning och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra. (7 kap. 11 § bostadsrättslagen) En andrahandsuthyrning får fortgå så länge som bostadsrättsföreningen godkänt.Man får däremot ha inneboende i sin bostadsrätt utan godkännande från bostadsrättsföreningen, så länge det inte medför men för bostadsrättsföreningen eller någon annan medlem i föreningen. (7 kap. 8 § bostadsrättslagen) För att det ska vara en inneboende ska personen som hyr lägenheten inte självständigt bruka bostadsrätten. Gränsen mellan en inneboende och en andrahandshyresgäst brukar beskrivas som att bostadsrättshavaren fortfarande ska ha kontroll över bostadsrätten. Att ha kontroll över en bostadsrätt brukar vanligtvis innefatta att man fortfarande bor i den, eller regelbundet brukar den, samt att man kan komma och gå som man vill i sin bostadsrätt. Det finns inga tidsbegränsningar för en inneboende. SammanfattningEftersom det är en del av er bostadsrätt ni ska hyra ut och ni ska fortsätta att bo i den andra delen borde det röra sig om uthyrning till en inneboende, vilket inte kräver någon tillåtelse från bostadsrättsföreningen och inte heller har någon tidsgräns. Bedömningen beror dock på om det fortfarande kan anses att ni har kontroll över bostadsrätten. Med vänliga hälsningar,