Kan styrelsen i en bostadsrättsförening kräva att en hund har munkorg?

2019-02-12 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag frågar å mina före detta svärföräldrars vägnar: Min exman har flyttat in hos sina föräldrar med två hundar. Båda är stora hundar, en tik 30 kg och en hane 55 kg. Hanen är osäker och skäller när han ser någon, framförallt män. Han har ett ganska mörkt och starkt skall. De som rastar honom har full kontroll på honom och skulle aldrig låta honom komma nära någon annan hund eller person. I huset/brf bor många blandade etniciteter, många hundrädda. Nu har någon lämnat en lapp i fd svärföräldrarnas brevlåda där man kräver att hanhunden skall ha munkorg. Lappen är undertecknad /Styrelsen. Dock ser det ut som om en granne själv författat den. Det sista mina fd svärföräldrar vill är att göra sig ovän med någon.Min fråga: Kan styrelsen kräva munkorg? (Eller är det bara polisen eller Länsstyrelsen som kan ålägga om det) De kommer naturligtvis låta honom bära munkorg i fortsättningen, då de inte vill ha något tjafs, men vad gäller rent juridiskt?Med vänlig hälsning
Hanna Lindqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att svara på din fråga kommer jag att förklara lite om de allmänna regler som hundägare är skyldiga att följa. Jag kommer då att hänvisa till Lag om tillsyn över hundar och katter (TL). Eftersom det rör sig om ett problem i en bostadsrättsförening kan vi även få vägledning i Bostadsrättslagen (BRL).Hundägaren är ansvarig för att hunden inte orsakar problem för omgivningenMycket riktigt är Länsstyrelsen den myndighet som får meddela ett föreläggande till den som är ägare och har hand om hunden. Polisen var tidigare den myndighet som hade hand om den här sortens ärenden. Det är inte ovanligt att ett föreläggande innebär att hunden ska bära munkorg när den rör sig utomhus. Föreläggandet måste såklart föregås av en bedömning från Länsstyrelsen (TL 8 §).En hundägare är ansvarig för att hunden inte orsakar problem för omgivningen och ska så långt det är möjligt se till att inte några skador uppstår. Hur försiktig hundägaren måste vara och vilka krav som kan ställas beror på hundens beteende. Högre krav kan ställas på ägarens försiktighet om det rör sig om en hund som beter sig aggressivt mot andra hundar eller människor (TL 1 §).I din fråga beskriver du hanhunden som osäker, men att de som rastar honom har full kontroll. Möjligen kan det då räcka att ha hunden kopplad när den rastas. Men om hunden är hotfull och aggressiv och visar tendenser att kunna attackera en annan hund eller människa är det möjligt att hundägaren är skyldig att se till att hunden bär munkorg när den är utomhus. Det kan vara bra att veta att hundägaren inte blir skyldig till något brott om hunden inte bär munkorg i den situationen du beskriver. Däremot är det brottsligt att strunta i ett föreläggande om att hunden ska bära munkorg som har utfärdas av Länsstyrelsen eller (vid ett äldre föreläggande) Polisen (TL 23 §).För mer information om vilka regler som gäller för hundägare kan du kontakta Länsstyrelsen i ditt område.Medlemmar i bostadsrättsföreningen är skyldiga att följa stadgar och ordningsreglerI bostadsrättsföreningen kan det finnas ordningsregler som medlemmarna är skyldiga att följa (BRL 7 kap. 9 §) En vanlig ordningsregel kan till exempel vara att hundar ska vara kopplade när de rastas på föreningens ytor. Mitt råd är att ni tar en titt i ordningsreglerna för att se om det finns någon bestämmelse om husdjur eller hundar. Det kan också vara bra att läsa föreningens stadgar, eftersom alla medlemmar måste rätta sig efter dem.SammanfattningDet är endast Länsstyrelsen som får meddela ett föreläggande. Styrelsen kan inte på samma vis tvinga er att ha munkorg på hunden. Däremot kan det orsaka andra problem för en medlem om inte föreningens stadgar och ordningsregler efterföljs. Tänk på att det alltid är hundägarens ansvar att se till att hunden inte orsakar problem, och att de åtgärder ägaren måste rätta sig efter beror på hundens mentalitet och lynne. Det är därför mycket möjligt att hunden du beskriver i din fråga måste bära munkorg när den är utomhus.Hoppas jag har kunnat hjälpa dig en bit på vägen med din fråga! Om du behöver mer ingående juridisk hjälp rekommenderar jag dig att ta kontakt med våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Med vänlig hälsning,

Vad ingår i en bostadsrättsförenings årsavgift och när kan föreningen höja avgiften?

2019-02-10 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Finns det någon praxis kring vad som skall ingå i en årsavgift för en bostadsrätt samt kan årsavgiften höjas hur som helst?
Ellen Hägerström |Enligt 7 kap 14 § Bostadsrättslagen har en förening rätt att ta ut en årsavgift för kostnader som uppstår till följd av den löpande verksamheten i föreningen. Enligt lagens förarbeten (se propositionen) ska årsavgiften täcka kostnader för exempelvis räntor, amorteringar, skatter, försäkringar, fastighetsförvaltning, el, vatten, uppvärmning, renhållning m.m. samt avsättningar till fonder. Vad som kan anses som en tillåten utgift och därmed kan finansieras via årsavgiften ska framgå av de normer som gäller enligt föreningens stadgar. I praxis (se NJA 1989 s 751) har Högsta Domstolen t. ex. funnit att finansiering av anslutning till kabel-tv nät var en kostnad som i enlighet med de normer som gällde för den aktuella föreningens stadgar, kunde tas ut via årsavgiften. Enligt 9 kap 5 § ska det framgå av stadgarna hur uträkningen av årsavgiften görs ( se punkt 5). Det är alltså inte fråga om ett fixerat belopp, utan årsavgiften bestäms enligt en beräkningsgrund. En ändring av beräkningsgrunden kräver ett stämmobeslut som enligt 9 kap 23 § blir giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen gått med på beslutet, eller om beslutet fattas av två på varandra följande föreningsstämmor av minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman. Som jag tolkar lagen kan årsavgiften variera från en beltalningsperiod till en annan, så länge som kostnaden hänför sig till den i stadgan fastställda uträkningen. Årsavgiften kan med andra ord inte höjas hur som helst, men det finns ett visst spelrum. Handlar det däremot om en väsentlig höjning av kostnaden, kan det i ditt fall vara fråga om en felaktig uträkning av årsavgiften eller en eventuellt en ändring av beräkningsgrunden. För att få en uppfattning om läget rekommenderar jag att du läser i stadgan och tar reda på hur uträkningen görs i din bostadsrättsförening. Vänligen,

Har bostadsrättsföreningen ansvar för snöröjningen?

2019-02-07 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vi är en Brf som skrivit avtal med en enskild firma för snöröjning och sandning under vintern. Firman ska hålla koll på när underhållet behövs. Inget om skadestånd nämns i avtalet. Nyligen missade de sandningen utanför fastighetens portar och en boende halkade och slog sig just där. Om denne riktar skadestånd mot Brf, vad kan hända då? Är Brf skadeståndsskyldigt eller kan firman vara det?
Jesper Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det är fastighetsägaren som har ansvaret för att snö och is tas bort från tak på fastigheten vilket framgår av 3 kap 3 § ordningslagen. Detta ansvar kan övergå till någon som trätt i ägarens ställe t.ex. en arrendator, hyresgäst eller fastighetsförvaltare. Av förarbetet till lagen framgår dock att hyresgäster i ett hyreshus inte kan träda i fastighetsägarens ställe. Vad som gäller bostadsrättsinnehavare framgår inte specifikt men troligtvis gäller samma som för hyresgäster i hyreshus om det gäller ett flerfamiljshus. Bostadsrättsföreningen är fastighetsägare och har därmed ansvar för snöröjningen av taket. Föreningen har även ansvaret för vad som händer om den inte fullgör sin skyldighet. Vad gäller då om föreningen har anlitat en entreprenör att sköta till exempel takskottning och istappsröjning? Huvudregeln är att det är fastighetsägarens ansvar men fastighetsägaren kan delegera ansvaret till en nyttjanderättshavare eller exempelvis en entreprenör. För att ansvaret ska gå över på entreprenören krävs att det tydligt framgår av avtalet. Ansvaret kan skilja om det är föreningen som beställer arbete vid behov eller om det är entreprenören som ska avgöra när arbetet ska utföras.Det beror alltså på vad som står i ert avtal när det gäller ansvar för skador osv. Finns det inget i avtalet om skadestånd blir det svårt att få skadestånd från bolaget som ska sköta förvaltningen av er gård. Hoppas du fick svar på din fråga!

Får jag ha inneboende i min bostadsrätt utan godkännande?

2019-02-03 i Bostadsrätt
FRÅGA |Om jag har köpt en bostadsrätt och mina släktingar vill flytta in hos mig, är det okej att dom gör det utan att meddela bostadsrättsföreningen? 2: sedan om de väljer att betala mig en liten slant i månaden för att bo där, är det något jag måste berätta?Mvh
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bostadsrättslagen (1991:614) reglerar vad som gäller för inneboende i bostadsrätter. Lagen anger ramarna för bostadsrätter och bostadsrättsföreningar tillsammans med lagen om ekonomiska föreningar. I ditt fall är det sjunde kapitlet som blir aktuellt (här).För att hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs samtycke eller godkännande från bostadsrättsföreningens styrelse. Däremot kräver inneboende enligt huvudregel inte samtycke från styrelse. Jag tolkar din fråga som att du kommer bo kvar i lägenheten tillsammans med dina släktingar, notera att det krävs samtycke från föreningen om det är så att du själv inte kommer att bo där.Huvudregeln är alltså att du inte måste ha tillstånd från styrelsen för att få teckna ett inneboende avtal med någon utomstående. Tillstånd krävs inte under två stycken förutsättningar. Dessa förutsättningar är:1. Att den inneboende inte medför men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen, så som någon granne.2. Att du fortfarande själv har kontroll över lägenheten.Kravet på att du fortfarande måste ha kontroll över lägenheten innebär att du inte får hyra ut den till dina släktingar, utan godkännande, om det innebär att de får självständigt brukande över lägenheten istället för dig. Det är en viktig gränsdragning mellan att du hyr ut lägenheten för självständigt brukande och att du inrymmer någon utomstående i lägenheten, men fortfarande innehar kontroll över lägenheten. För att du ska anses ha kontroll över lägenheten så krävs det att du fortfarande bor i eller fortfarande använder lägenheten.Sammanfattningsvis kan du alltså låta dina släktingar bo i din lägenhet tillsammans med dig utan att berätta det för bostadsrättsföreningen, så länge du fortfarande anses ha rådigheten över lägenheten och så länge de inneboende inte orsakar men. Det spelar ingen roll att de betalar dig en slant för att vara inneboende, det är helt okej.Vänligen,

Har bostadsrättsföreningen rätt att ha huvudnycklar?

2019-02-10 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Bostadsrättsföreningen jag bor i har postboxar.Är det verkligen lagligt att styrelsen har huvudnycklar?till boxarna.Tycker det strider mot integriteten.Vad gäller?
Isabella Vasiliou |Hej! Tack för att du vände dig till Lawline med din fråga!Regler kring bostadsrättsföreningar finns i Bostadsrättslagen (BRL) och i bostadsrättsföreningens egna stadga. I BRL finns det ingen regel som reglerar huruvida en förening har rätt till en huvudnyckel till postboxar eller inte. Det betyder att man behöver vända sig till stadgan för att kontrollera det. Huvudregeln bör vara att det är okej att de har en extra nyckel till både postboxar och även till lägenhetsdörren OM det står skrivet att föreningen ska ha rätt till det i stadgan! Om det inte står reglerat skulle du kunna invända med att det är integritetskränkande och nå framgång med det. Det lär bli svårt att försöka argumentera om integriteten om det är så att det står reglerat i stadgan, i och med att man godkänner den när man går med i en förening. Med det sagt finns det alltid möjlighet att ändå försöka driva sin fråga i föreningen och försöka få till en ändring om det är så att det är reglerat.Vänligen,

Fråga, om skyldighet att närvara vid möte då brf ska besluta om medlemsskap för den beslutet avser

2019-02-09 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag äger 83% i en bostadsrätt och min dotter 17%. Dottern har haft en väninna inneboende under ca ett år. Dottern och väninnan har kommit fram till att de gärna vill äga lägenheten tillsammans och jag har gått med på att överlåta min del så att väninnan erhåller en mindre del (25%) och min dotter resten (75%).Vi har skickat överlåtelsehandlingarna till brf-styrelsen och fått beskedet att man kommer att ta upp frågan på ett kommande möte. Dock önskar man träffa väninnan och har bett henne att komma till mötet.Jag tycker att denna förfrågan är märklig och önskar veta om det är brukligt och vilka frågor som väninnan måste svara på och vilka hon kan vägra att svara på?
Emilia Skantsi Flood |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tycker att det du beskriver låter märkligt. Det är inte vanligt att en bostadsrättsförening ber den som ansökt om medlemsskap i föreningen att närvara vid mötet då beslut om dennes ansökan om medlemsskap tas. Din dotters vännina bör inte vara skyldig att närvara på mötet och brf har inte rätt att hålla "förhör" med henne. Jag skulle rekommendera dig att läsa brf:s stadgar där det ska framgå vad som krävs för medlemsskap samt att kontakta styrelsen och fråga varför de vill att hon ska närvara.Sen är det så att stadgevillkor för medlemskap som innebär; att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen, att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller enligt bostadsrättslagen för inträde, eller om villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill bli medlem i föreningen eller överlåta sin bostadsrätt, inte har någon verkan (2 kap 2 § Bostadsrättslagen). Hoppas att du känner att du fått svar på dina frågor!

Ansvar vid vattenskada i bostadsrätt

2019-02-07 i Bostadsrätt
FRÅGA |Om det sker en vattenskada i ett antal bostadsrättsinnehavarens lägenheter som förorsakats genom beslut i bostadsrättsföreningen och samtliga bostadsrättsinnehavare är absolut oskyldiga till vad som hänt funderar jag (även om det står i alla stadgar och bostadsrättslagen något svårtolkat) varför inte Bostadsrättsföreningens försäkring ska gälla rakt av. Om någon kolliderar med min bil och det är den andre förarens fel så går det så vitt jag förstår på hans försäkring och inte min.Är detta en uttalad praxis bland försäkringsbolagen utan juridisk underbyggnad eller är det helt enkelt så som lagen menar att det ska fungera. Den som är oskyldig till skadan krävs följaktligen på sin egen självrisk samt kan få ganska kännbara åldersavdrag. Är det helt självklart att t.ex. ett gammalt parkettgolv med fin och exklusiv patina som nödgas delvis läggas om och ytbehandlas ska få åldersavdrag för förbättring när det snarare förlorar i värde pga. försvunnen patina. Finns det nåt rättsfall som indikerar att en bostadsrättsinnehavare har fått en nedsättning i sin bostadsrättsavgift under den period som bara hälften av lägenheten har kunnat utnyttjas. I detta speciella fall 4 månader där halva lägenheten varit obrukbar pga. reparationerTack!!
Anna Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag har uppfattat din fråga som att du undrar du undrar varför bostadsrättsföreningens försäkring inte täcker vattenskador som uppkommit i bostadsrättsinnehavares lägenheter när skadorna har orsakats genom beslut i bostadsrättsföreningen, och bostadsrättsinnehavarna inte har varit vållande till skadorna. Därutöver tolkar jag det som att du undrar över möjligheten att få nedsatt avgift för bostadsrätten när hela lägenheten inte går att nyttja på grund av reparationer.AnsvarsfördelningenTill att börja med anser jag det nödvändigt att redogöra för vad som allmänt gäller angående ansvarsfördelningen mellan bostadsrättsinnehavare och en bostadsrättsförening.I 7 kap. 12 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) framgår att huvudansvaret för det "inre" underhållet i en bostadsrätt åvilar bostadsrättsinnehavaren, om inget undantag i bestämmelsens övriga stycken är tillämpliga eller om det inte finns undantag i föreningens stadgar. Motsatsvis innebär detta att föreningen ansvarar för det "yttre" underhållet.Ovanstående ansvarsfördelningen gäller likaså vid vattenskada. Det finns däremot specialregler om ansvarsfördelningen vid vissa typer utav skador. I 7 kap. 12 § andra stycket bostadsrättslagen framgår att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för bland annat avlopp, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detta innebär att det i regel är bostadsrättsföreningen som får svara för reparation av ledningar om föreningen har försett lägenheterna med ledningarna och de tjänar fler än en lägenhet.I bestämmelsens tredje stycke anges vidare att för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse, eller om det uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av a)någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst,b)någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten eller,c)någon som för hans eller hennes räkning utfört arbete i lägenhetenAndra skador som uppstår inne i lägenheten och som inte beror på en vattenledningsskada får bostadsrättsinnehavaren i regel själv stå för. Detta kan dock täckas av en hemförsäkring som bostadsrättsinnehavaren har.Försäkringsbolagens villkorÄven om en bostadsrättsförening ansvarar för skadorna, kan de ha försäkringsbolag som täcker kostnaderna för skadorna. Det finns flera olika försäkringsbolag och villkoren för försäkringarna kan skilja sig åt. Vad försäkringsbolagen täcker styrs av deras egna villkor. Att ett försäkringsbolag inte täcker vattenskada som uppkommit i bostadsrättsinnehavares lägenheter och som är orsakat av ett beslut av föreningen, beror rimligtvis på att försäkringsbolaget inte täcker den aktuella skadan enligt sina egna villkor. Det finns ingen reglering i bostadsrättslagen om vad försäkringsbolagen ska täcka och inte täcka. Det förefaller sig dock rimligt att försäkringsbolagen följer samma ansvarsfördelning som gäller enligt bostadsrättslagen. Jag kan inte uttala mig om vad som står i försäkringsbolagens olika villkor eller varför de inte väljer att täcka vissa skador. Detta är något man i så fall får kolla med försäkringsbolaget.Om ett försäkringsbolag inte täcker en skada som föreningen ansvarar för, får föreningen själv stå för denna kostnad. Om försäkringsbolaget inte vill täcka kostnaden, kan man därför vända sig till föreningen som i så fall får stå för kostnaden om de anses ansvariga för skadan.Nedsättning av bostadsrättsavgift på grund av att inte hela lägenheten kan nyttjasDu frågar om det finns något rättsfall som har gett en bostadsrättsinnehavare lägre bostadsrättsavgift under en period då bara hälften av lägenheten kunnat nyttjas.I regel har inte en bostadsrättsinnehavare rätt till nedsättning av avgiften för att skada har uppstått eller för att det utförs reparationer i bostadsrätten. Detta gäller även om vissa delar av bostadsrätten inte kan nyttjas. Undantag gäller om en bostadsrättsförening inte uppfyller sin reparationsskyldighet eller om det uppstår hinder eller men i bostadsrätten genom vållande från föreningen. Detta framgår ur 7 kap. 2 § och 4 § bostadsrättslagen. I sådana fall har bostadsrättsinnehavaren rätt till skälig nedsättning av avgiften för den tid då lägenheten är i bristfälligt skick.Jag kan inte på rak arm uttala mig om det finns några rättsfall där en bostadsrättsinnehavare har fått rätt till lägre avgift till följd av att bostadsrätten inte kunnat nyttjas fullt ut. Detta är något som kräver en mer omfattande rättsutredning med beaktande av relevant praxis på området. Jag skulle rekommendera att du tar hjälp utav vår juristbyrå för att i så fall få hjälp med en sådan rättsutredning.

Ersättning på grund av försenad inflyttning av nyproducerad bostadsrätt

2019-02-01 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag har köpt en nyproducerad bostadsrätt som blivit 1,5 år försenad inflytt från vad de sa enl. förhandsantalet. I upplåtelseavtalet står att inflytt ska ske senast 31 mars 2019 och om inget annat anges senast 6 månader innan detta datum är datumet definitivt. Nu har jag fått inflyttningsdatum som beräknad vara i slutet av juni 2019. Detta meddelande ges alltså nu i slutet av januari 2019. Har jag rätt till någon ersättning?
Sabrina Curan |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom din fråga rör tillträdet av bostadsrätt så är det bostadsrättslagen som är tillämplig. Om du som köpare av en nyproducerad bostadsrätt inte får tillträda lägenheten i rätt tid när lägenheten ska tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtese och denna försening inte beror på omständigheter från din sida, har du rätt till skälig nedsättning av årsavgiften för den tid du inte har kunnat nyttja lägenheten. Om förseningen är av väsentlig betydelse får du frånträda bostadsrätten (7 kap. 3 § bostadsrättslagen). Sammantaget innebär detta att du har rätt till ersättning genom nedsättning av årsavgiften. Hoppas att svaret har varit till din hjälp, annars är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen! Med vänlig hälsning,