Kan föreningen hållas ansvarig?

Question

För två år sedan köpte vi en bostadsrätt på markplan. Vid inflyttningen pågick balkongrenoveringar. Efter att vi skrivit på kontraktet krävde föreningen att vi skulle betala 50 000 SEK för balkongen, trots att detta inte nämndes i köpekontraktet eller av mäklaren. Vi betalade, men upptäckte senare att vi var de enda som krävts på betalning. Efter en lång process fick vi tillbaka pengarna. Nu när balkongarbetet är färdigt uppmanas vi att betala 50 000 SEK igen, trots att våra balkonger är mycket mindre än övriga och uteplatserna inte motsvarar vad som lovats. Priset för balkongerna bestämdes innan vår inflytt och vi var inte delaktiga i beslutet. Våra grannar på markplan är också besvikna över slutresultatet. Sedan renoveringen har lägenheternas skick försämrats. Ett öppningsbart fönster har ersatts av en dörr, vilket försämrar ventilationen. Vi kan inte lämna dörren öppen på nätterna av säkerhetsskäl. Föreningen höjde vår månadsavgift med 20 % på grund av ett påstått misstag som går 15 år tillbaka. De krävde också retroaktiv betalning, men vi kom överens om att inte betala retroaktivt. Avgiftshöjningen kvarstår dock och påverkar endast vår lägenhet.

Vi undrar om vi är bundna till överenskommelser mellan tidigare ägare och föreningen, om föreningen kan kräva samma pris för renoveringen från oss med uteplatser, och om de kan höja avgiften för endast en medlem utan att höja för andra. Vi undrar också om vi kan kräva skadestånd för ekonomisk förlust.

Answer 1

Hej,

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar din fråga som att den rör en bostadsrätt som vid inflytt lät renovera balkongerna i fastigheten. Eftersom priset på balkongerna bestämdes innan er inflytt var ni inte delaktiga i beslutet. Även skicket på lägenheterna har försämrats efter renoveringen pga ett fönster har ersatts av en dörr. Föreningen höjde endast er månadsavgift med 20 % på grund av ett påstått misstag sedan 15 år tillbaka. Som jag förstår det i din fråga är inte balkongerna hänförliga till er bostad eftersom ni bor på markplan. Dock påverkar avgiftshöjningen er lägenhet. Du undrar nu:

1. Om ni är bundna till överenskommelser mellan tidigare ägare och föreningen.

2. Om föreningen kan kräva samma pris av er med uteplatser som för balkongerna.

3. Om föreningen kan höja avgiften för endast er lägenhet.

4. Om ni kan kräva skadestånd för ekonomisk förlust.

Jag kommer nedan att besvara dina frågor var för sig. Aktuell lagstiftning är Bostadsrättslagen (BrL) och Lag om ekonomiska föreningar (EFL) samt föreningens stadgar.

Fråga 1

Jag vet inte vad det är för avtal som har tecknats mellan den tidigare ägaren och bostadsrättsföreningen men jag kommer att uttala mig ur ett generellt perspektiv utifrån avtalsrättsliga regler. Generellt sätt när det gäller avtal så är det parterna som är bundna, dvs. de som har tecknat avtal. I Sverige är det en rättslig princip att två parter som ingår i ett avtal inte kan knyta en tredje man till detta. Jag tolkar det som att ett det skulle kunna föreligga ett sådant tredjemansavtal i fallet, eftersom ni inte är part till avtalet. I vissa fall kan ett tredjemansavtal accepteras, nämligen om det är till fördel för denne. I ert fall kan jag inte, utifrån informationen, se att något sådant avtal som är till fördel för er är upprättat, varför min tolkning är att ni inte är bundna av överenskommelser mellan föreningen och tredje man.

Fråga 2

Även din andra fråga är en avtalsrättslig fråga, och eftersom jag inte vet vad som står i avtalet så kan jag inte besvara detta. Framgår det av något avtal att priset är densamma för alla, så är det svårt att komma någonvart med det. Det kan också vara bra att kontrollera att beslutet har fattats på stämman, i annat fall är det ogiltigt.

Fråga 3

Bostadsrättsföreningar omfattas av likhetsprincipen, vilket innebär att alla medlemmar ska behandlas lika. Dock kan det ändå vara tillåtet om beslutet i sig är sakligt motiverat. Tillexempel kan det handla om ett beslut om renovering som endast en grupp av medlemmar har nytta av (typexempel tvättstuga). Då måste alla medlemmar vara med och betala trots att inte alla medlemmar använder tvättstugan. Att enbart höja avgiften för en medlem strider dock mot likhetsprincipen och är ogiltigt. En domstol kan då förklara beslutet ogiltigt.

Fråga 4

Enligt 10 kap 1 § bostadsrättslagen läst tillsammans med 21 kap 1 § lag om ekonomiska föreningar framgår det att en styrelseledamot kan hållas ansvarig för en skada som uppsåtligen eller av oaktsamhet tillfogas en medlem till följd av en överträdelse enligt bostadsrättslagen eller stadgarna. Förutsatt att styrelseledamöterna agerat med uppsåt/ oaktsamhet genom att bryta mot bostadsrättslagens regler eller vad som föreskrivs i stadgarna kan du alltså vara berättigade till skadestånd för din förmögenhetsskada. Jag vet dock inte vad som reglerat i stadgarna eller i vilket sammanhang du skulle vilja ha skadestånd. Är det hänförligt till förhållandet att föreningen endast höjt er avgift så skulle det mycket väl kunna grunda skadestånd. Men det är en fråga för domstolen att bedöma.

Jag är ledsen att jag inte kan ge dig ett bättre svar än såhär. Eftersom det i huvudsak är avtalsrättsliga frågor så är det somsagt svårt för mig att uttala mig utan att veta vad som är överenskommet enligt avtal. Jag hoppas dock att det har gett dig viss vägledning i vad som kan komma att aktualiseras rättsligt.

Om du har fler frågor om ditt ärende är du välkommen att höra av dig till mig på [e-mail], så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare.

Du är även välkommen att höra av dig på nytt genom våra betaltjänster eller ordinarie byråverksamhet.

Med vänlig hälsning,