Elfel i överlåten bostadsrättslägenhet

Question

Hej,

Jag har en fråga gällande upplysningsplikten och undersökningsplikten vid försäljning av min bostadsrätt.

Jag ägde bostadsrätten 2019–2025 och bytte själv ut ugn och häll år 2022. Köket har därefter fungerat utan problem i tre år, och varken jag eller tidigare hyresgäster har märkt några fel.

Efter försäljningen har köparen upptäckt ett elfel: För att förstå elfelet så handlar det om två säkringar i elcentralen, kallad ”spis och ugn” samt ”kök”.

Ugnen och hällen som jag satta in fungerar med endast ”kök”-säkringen på, om båda säkringarna aktiveras löser den ena ut.

Jag har inte känt till felet under min tid som ägare då det har räckt för mig att jag har ett fungerande kök utan driftstörningar.

Och undrar därför om jag kan anses ha brustit i min upplysningsplikt.

Jag vill även veta om kontroll av elcentralen normalt ingår i köparens undersökningsplikt, eftersom felet skulle troligen upptäckas vid en besiktning av en kunnig fackman.

Answer 1

Inledande bedömning

Det finns inte någon särskild lag för bostadsrättslägenheter, utan istället utgår man i felbedömningen från köplagens regler. Ett fel i bostadsrätt föreligger bland annat om bostadsrätten inte stämmer överens med vad som avtalats, eller om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta (17 § köplagen).

Köparen har en undersökningsplikt som innebär att han noggrant ska undersöka lägenheten. Fel som borde ha upptäckts i en noggrann undersökning får inte åberopas av köparen mot säljaren (20 § köplagen). Köparens undersökningsplikt omfattar allt man kan se, höra och känna lukten av utan att behöva lyfta på plankor etc. Skyldigheten är dock inte lika omfattande som vid ett fastighetsköp där man förväntas göra mycket mer. Det finns inget krav på att anlita besiktningsman. Fel som kräver fackkunskap för att upptäckas, såsom eldragningar, säkringsgrupper eller kopplingar i elcentralen, hamnar vanligtvis utanför undersökningsplikten, såvida inget tyder på att det finns ett problem (då måste i så fall köparen förstå att den behöver göra en närmare undersökning). Om elfel hade påverkat funktionen, exempelvis om spisen inte fungerat eller säkringar hade löst ut vid normalt testande av spis/ugn, hade köparen haft anledning att misstänka ett underliggande fel och då kunnat behöva undersöka det närmare. Men i ditt fall har köket fungerat normalt. Därmed kan det vara svårt att hävda att köparen brustit i undersökningen.

Säljaren har en upplysningsplikt som innebär att han ska upplysa om omständigheter som han förstår kan vara av betydelse för köparen att veta. Det är alltså främst fråga om sådana fel som köparen inte förväntas upptäcka i en undersökning och som säljaren känner till. Det finns ingen fullt ut definierad gräns mellan vad som faller inom undersökningsplikt och upplysningsplikt. Eftersom spis och ugn fungerar normalt vid en undersökning finns ingen anledning för köparen att undersöka elcentralen om inte säljaren säger något som ger köparen anledning att göra det. Om du har genomfört installationen själv och även känt till att båda säkringarna inte kan aktiveras samtidigt så verkar du ha känt till felet. Sammantaget kan det argumenteras för att du brustit i din upplysningsplikt, men eftersom köket fungerat normalt kan det också mycket väl argumenteras emot.

Bostadsrättslägenheter säljs normalt i “befintligt skick” (titta i ert överlåtelseavtal om det är formulerat så). Det innebär att att felet måste vara av väsentlig betydelse (19 § köplagen) för att köparen ska kunna göra gällande felet mot säljaren. Lås oss säga att den omständigheten att både “spis och ugn” samt “kök” inte kan aktiveras samtidigt, men allt fungerar normalt om bara “kök” är aktiverat, så kan det argumenteras för att felet inte är väsentligt eftersom felet inte påverkar kökets normala funktion. Om lägenheten sålts i befintligt skick finns det alltså även mycket som talar för att felet inte går att göra gällande även om du brustit i din upplysningsplikt. Det är dock främst en sakkunig person, exempelvis elektriker, som bäst kan bedöma om ett sådant fel anses vara väsentligt inom branschen.

Rekommendationer

1. Invänta köparens eventuella krav. Det är inte säkert att frågan leder till ett rättsligt anspråk, särskilt om felet inte påverkar vardagen eller är enkelt åtgärdat.
2. Dokumentera omständigheterna: när installationen gjordes, av vem, samt att allt fungerat utan avvikelse.
3. Om köparen kräver ersättning, begär en tydlig beskrivning av felet och eventuella kostnader (om lägenheten såldes i befintligt skick, ska felet dessutom vara av väsentligt betydelse). Överväg även att begära ett utlåtande från en elektriker.
4. Vid fortsatt tvist, kan du hänvisa till att du saknade faktisk kännedom, att felet inte påverkat funktionen, och att köparen haft möjlighet att undersöka installationen.
5. Undvik att i onödan erkänna ansvar innan du fått ett utlåtande från en oberoende elektriker eller ytterligare rådgivning: håll dig till fakta.