Uppsägning av lägenhet i andra hand

2018-04-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Min hyresvärd äger en bostadsrätt som jag hyr i andra hand. Vi har båda signerat ett kontrakt, i vilket 3 månaders uppsägningstid framgår. Men visst kan jag som hyresgäst bortse från kontraktsskrivningen i det avseendet eftersom "lagen om uthyrning av egen bostad" är tvingande till min fördel vad gäller uppsängningstid och då är det istället 1 månad från nästa månadsskifte som gäller? Jag är i stort sett säker på min sak vid det här laget men söker ändå en bekräftelse på detta.Tack på förhand!
Alex Hallström |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Tillämplig lagDå det här rör ett fall där en person hyr ut sin lägenhet i andra hand regleras situationen av Lag om uthyrning av egen bostad. Precis som du nämner är lagen tvingande till hyresgästens fördel, vilket stadgas i 2§. Vidare stadgas i 3§ att man som hyresgäst har möjlighet att frånträda vid månadsskiftet som kommer tidigast en månad efter meddelandet om uppsägning. SlutsatsDu kan bortse från den avtalade klausulen då den är till nackdel för dig som hyresgäst och istället utgå från lagen. Då man kan frånträda lägenheten vid det närmsta månadsskiftet (tidigast en månad efter besked om uppsägning) innebär detta att om du t.ex. säger upp hyresavtalet den 15 augusti upphör det att gälla den 30 september. Hoppas det var svar på din fråga! Vänligen,

Får en hyresgäst dra sig ur andrahandskontrakt innan tillträdet?

2018-04-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vad gäller när jag skrivit kontrakt för uthyrning av lgh i andra hand för fyra månader och hyresgästen drar sig ur en vecka innan tillträde. Kan jag debitera för ex en månadshyra.
Andreas Grundstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom det rör sig om en tidsbegränsad uthyrning på mer än tre månader så gäller tre månaders uppsägningstid (12 kap. 4 § jordabalk). Om ni i ert hyresavtal kommit överens om en för hyresgästen kortare uppsägningstid så gäller den men annars så ska den lagstadgade uppsägningstiden gälla. Detta betyder då att hyresgästen bör vara skyldig att betala hyra under uppsägningstiden. Ni kan även komma överens om att kortare uppsägningstid ska gälla, om t.ex. du som hyresvärd hittar någon annan hyresgäst som är beredd att flytta in.Med vänliga hälsningar,

Får hyresgäst motsätta sig installation av nya datauttag?

2018-04-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har en hyresrätt i en tämligen gammal fastighetsbyggnad. Nu har hyresvärden bytt leverantör av internet och TV till vår byggnad och vill nu ha installerat i alla lägenheter nya datauttag. Dessa kommer att installeras i anslutning till nuvarande antennuttag. Kabeln kommer förläggas i en vit kabellist från det befintliga datauttaget i hallen, och via takvinklarna gå till vardagsrummet resp. ett av sovrummen (som båda ligger på andra våningen i hyreslägenheten). Då vi inte skulle ha något som helst behov av att ha uttag i dessa rum, utan helt enkelt vill ha som nu; wifi från router kopplad till nuvarande datauttag i hallen, motsätter vi oss denna installation. Vi har hört att våra grannar i överväldigande majoritet ser positivt på installationen dock. Har vi i vår lägenhet ändå rätt att avsäga oss denna installation, inte minst eftersom det inte skulle ge oss de facto någon praktiskt vinst eller förbättrad uppkoppling. Väger hyresvärdens vilja tyngre än våran i denna situation, eller har vi juridisk rätt att avböja installationen?
Emilia Garpebring |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som ägare till fastigheten har din hyresvärd rätt att bestämma om förbättringar, installationer och liknande åtgärder. För förbättringar som höjer lägenhetens bruksvärde krävs enligt 12 kap 18 d-e §§ jordabalken godkännande från berörda hyresgäster eller tillstånd från hyresnämnden. Den installation du beskriver verkar dock syfta till att få en befintlig tjänst att fungera efter leverantörsbyte och faller därför sannolikt inom ramen för sådant underhåll som inte kräver godkännande från hyresgästerna.Din hyresvärd behöver som regel ditt godkännande för att gå in i lägenheten. I vissa fall har hen dock rätt att gå in utan medgivande. Regler om detta finns i 12 kap 26 § jordabalken. Enligt 12 kap 26 § 2 st jordabalken får hyresvärden efter tillsägelse minst en månad i förväg utföra förbättringsarbeten som inte orsakar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Då de nya datauttagen inte kommer störa er användning av lägenheten får din hyresvärd alltså kräva tillträde för att genomföra installationen, även om ni inte anser att ni kommer ha någon större nytta av dem. Av 12 kap 26 § 5 st jordabalken framgår att hyresvärden i sista hand kan vända sig till Kronofogden för att få tillträde till lägenheten.Sammanfattningsvis har din hyresvärd sannolikt rätt att själv bestämma att installationen ska genomföras. Dock måste hyresvärden informera minst en månad i förväg för att kunna kräva tillträde till lägenheten när arbetet ska utföras. Skulle installationen ändå ha en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet kan ni motsätta er den och hyresvärden behöver i så fall inhämta tillstånd från hyresnämnden för att kunna genomföra arbetet.Jag hoppas att du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar

Möjlighet att avtala bort besittningsrätt

2018-04-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag och min man äger en villa uppdelad i två lägenheter samt en stuga. VI bor i en lägenhet själva, och hyr ut den andra lägenheten samt stugan. Vi har nu köpt en till villa, dit vi kommer att flytta. Vi ska hyra ut samtliga lägenheter i första huset. Då vi inte längre ska bo i huset själva, behöver vi och kan vi skriva om de befintliga hyreskontrakten? Finns det något sätt att frångå att våra hyresgäster kan få besittningsrätt? I en framtid kanske vi vill hyra ut någon av lägenheterna till en familjemedlem.
Henrik Reinhammar |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler kring uthyrning av bostad regleras i 12 kapitlet i jordabalken. Av 12 kap. 1 § femte stycket stadgas att förbehåll som strider mot lagen är utan verkan mot hyresgästen. Detta innebär att man inte genom hyresavtalet kan avtala lagens innehåll om det inte är till fördel för hyresgästen. Detta innebär att det inte är möjligt att avtala bort en hyresgästs besittningsrätt utan denna kan bara förverkas i de fall som anges i 12 kap. 46 §. På grund av besittningsrätten är det inte möjligt att säga upp en hyresgäst för att man vill låta en familjemedlem hyra bostaden istället. Däremot är det möjligt att säga upp en hyresgäst för att man som ägare till bostaden själv vill flytta dit (jordabalken 12 kap. 46 § sjunde punkten). De redan befintliga avtalens giltighet påverkas inte av att ni flyttar från er lägenhet.Jag hoppas ni fick svar på era frågor!

Bostadsrätt, uppsägningstid och andrahandsuthyrning - vad gäller?

2018-04-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Vad är uppsägningstiden från hyresgästens sida vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt, samt kan man göra uppsägning mitt i månaden för att sedan flytta mitt i nästa månad?Vänligen
Joakim Hassini |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämpligt lagrumUthyrning av bostadsrätt i andra hand medför att Lag om uthyrning av egen bostad tillämpas.Vad gäller?Hyresgästen får säga upp hyresavtalet vid månadsskiftet som inträffar tidigast en månad från uppsägningen, vilket framgår av 3 § andra stycket. Hyresgästen behöver alltså säga upp avtalet innan månadsskifte som infaller en månad innan denne vill att avtalet ska upphöra. Jag är lite osäker på vad som gäller om hyresgästen säger upp lägenheten mitt i en månad men det borde ändå innebära att hen får inneha hyresrätten fram till slutet av nästkommande månad då uppsägningstiden gäller från månadsskifte till månadsskifte. SlutsatsHyresgästen har en månads uppsägningstid. Om hen säger upp lägenheten i mitten av en månad borde hen ändå får ha kvar hyresrätten av den till nästkommande månadsskifte. Hoppas mina svar var till hjälp för dig!Önskar dig allt gott!Med vänlig hälsning,

Går det för föreningen att säga upp en bostadsrättsinnehavare?

2018-04-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej Lawline!Jag har en fråga gällande bostadsrättsföreningsstyrelsers befogenheter gentemot de boende i föreningen. I vår BRF bor en person som är gravt alkoholiserad. Hen har bl.a. 1) hotat sina närmaste grannar (i huset bredvid i en radhuslänga) så pass att grannfrun nu inte vågar vistas ute i sin egen trädgård. 2) spelat hög musik sent på kvällar och nätter vilket omöjliggjort sömn för grannfamiljen och stört det vardagliga livet. 3) ringt på hos grannar under kvällar och nätter för att fråga om hen kan få "låna en flaska vin". Störningsanmälningar har gjorts och polisen har varit inblandad och styrelsen likaså. Personen är aggressiv, är dömd för brott ett antal gånger och har suttit i fängelse under det senaste året. Jag undrar om styrelsen kan vräka vederbörande mot bakgrund av dennes beteende? Vilken makt har de i detta sammanhang? Jag undrar också vilka rättsliga åtgärder som krävs för att avlägsna denne person från BRF:en. Tacksam för svar!
Hanna Rappmann |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I 7 kap. bostadsrättslagen finns regler om bostadsrättsinnehavares rättigheter och skyldigheter. När personen i fråga använder sin bostadsrättslägenhet ska han se till att grannar inte utsätts för störningar som i sådan grad att de kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö i den grad att de skäligen inte bör tålas. Att hota granna, spela så hög musik att de inte kan sova och ringa på under kvällar och nätter utan särskilt ärende låter som omständigheter som försämrar grannarnas bostadsmiljö i den grad att de skäligen inte bör tålas (7 kap. 9 § bostadsrättslagen). Det finns regler som innebär att det är möjligt att säga om en bostadsrättsinnehavare. Om personen åsidosätter sina skyldigheter enligt 9 § t ex genom att utsätta grannar för störningar så kan bostadsrätten bli förverkad och föreningen har då rätt att säga upp personen till avflyttning (7 kap. 18 § bostadsrättslagen). Störningarna får dock inte vara av ringa betydelse för att en uppsägning ska ske (7 kap. 19 § bostadsrättslagen). Föreningen behöver dock som utgångspunkt vidta ett antal åtgärder innan de säger upp personen. För att få säga upp personen måste de ge den aktuella bostadsrättsinnehavaren en tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör och samtidigt underrätta socialnämnden i den kommun där ni bor (7 kap. 9 § bostadsrättslagen). Om personen rättar sig efter tillsägelsen får inte uppsägelse ske och det är inte tillåtet att säga upp personen innan socialnämnden underrättats. Undantag från detta gäller om det handlar om allvarliga störningar. Det är dock säkrast att först ge personen en tillsägelse och underrätta socialnämnden innan en uppsägning sker om föreningen inte är väldigt säkra på att det rör sig om en allvarlig störning i lagens mening (7 kap. 20-21 § bostadsrättslagen).Det är således möjligt att vräka en bostadsrättsinnehavare om denne stör grannarna och inte rättar sig efter tillsägelser. Det krävs dock som utgångspunkt att socialnämnden underrättas om att det kommer ske innan uppsägningen genomförs. Hoppas det var svar på din fråga!Vänligen,

Preskription av borgensåtagande samt uppsägning av hyresgäst på grund av avsaknad av borgensman

2018-04-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Har ett borgenskap för min systers hyreslägenhet sedan tio åt tillbaka. Vill nu komma ur detta borgenskap men hyresvärden säger att utan borgenär får min syster inte behålla kontraktet då hon har skulder hos kronofogden. Hon har skött hyresinbetalningar. Så min frågor är : 1. Finns det en preskriptionstid för borgen i den här situationen? Har hört talats om att det försvinner med automatik efter 3år om inget nytt avtal införs.2. Kan hyresvärden kasta ut min syster, gäller inte besittningsrätten?mvhundrande syster
Henrik Reinhammar |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Preskriptionstiden för ett borgensåtagande regleras i första hand i det borgensavtal man ingått. Om inte något har avtalats gäller en preskriptionstid på tio år enligt 2 § i preskriptionslagen. Det betyder dock inte att åtagandet upphör efter tio år automatiskt. För att det ska upphöra att det blivit något preskriptionsavbrott på tio år. Vad som utgör preskriptionsavbrott framgår av 5 § i preskriptionslagen. I det här fallet är det dock närmare till hands att istället säga upp borgensåtagandet. Om man står som borgensman får någons hyresavtal har man enligt 12 kapitlet 28 a § i jordabalken rätt att säga upp borgensåtagandet om det varat i mer än två år, med en uppsägningstid på nio månader. Hyresvärden kan inte säga upp din systers hyresavtal enbart för att du säger upp ditt borgensåtagande. Att ett borgensåtagande för en hyresgäst sägs upp är ingen grund för att bryta besittningsrätten vilket gör att hyresvärden inte kan tvinga din syster att flytta enbart på den grunden. Om han är orolig att hon inte kommer kunna betala hyran kan han inte säga upp henne på grund av det förrän hon faktiskt missar en hyresbetalning med mer än en vecka (12 kap. 36 § jordabalken).Jag hoppas att du fick svar på dina frågor!

Kan min hyresvärd säga upp mitt hyresavtal i förtid?

2018-04-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag bor i andra hand där lägenheten varit en hyresrätt, nu har den ombildats till en bostadsrätt. Har min hyresvärd rätt att säga upp mig i förtid? Även fast det är 3mån uppsägningstid? Med vänlig hälsning,
Ellen Hägerström |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att din hyresvärd vill säga upp ditt hyresavtal eftersom hyresrätten ska ombildas till en bostadsrätt. Det handlar då om andrahandshyra av hyresrätt och de regler som gäller angående uppsägningstid gäller enligt reglerna i 12 kap. Jordabalken. För en bostadslägenhet varierar uppsägningstiden beroende på vad du avtalat med din hyresvärd. Ditt avtal kan antingen vara slutet för obestämd tid eller bestämd tid. Då ett hyresavtal är på obestämd tid gäller en uppsägningstid om tre månader. Är däremot ditt hyresavtal fattat för bestämd tid gäller olika uppsägningstid beroende på hur lång hyrestiden är. Om ni avtalat om att uthyrningen ska avse en tid som är längre än tre månader gäller uppsägningstid på tre månader. Om hyrestiden avser en kortare tidsperiod, gäller också en kortare uppsägningstid som kan variera enligt vad som stadgas legalt (12 kap. 4§). Ett hyresavtal kan sägas upp i förtid och därmed upphöra att gälla direkt, men detta förutsätter ett allvarligt avtalsbrott från din sida (12 kap. 42 - 44 §). I övrigt gäller lagenlig uppsägningstid och din hyresvärd har inte rätt att säga upp dig med kortare tid än tre månader. Vänligen,