Får en bostadsrättsförening ta ut föreningsavgift vid dröjsmål av årsavgiften?

2020-07-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Får en bostadsrättsförening ta ut förseningsavgift när hyran är försenad?Jag betalade hyran till min bostadsrättsförening 8 dagar försent, fyra dagar efter att jag betalat in hyran fick jag en förseningsavgift á 300 kr. Föreningen menar att det vid ett årsmöte är bestämt att om hyran är mer än 5 dagar sen ska en förseningsavgift tas ut. När jag läser på t.ex. konsumenternas.se så står det att företag inte har rätt att ta ut förseningsavgift för privatpersoner. Vad gäller?
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag vet inte exakt vilken information du syftar på från konsumenternas.se. Jag hittar dock en text från deras hemsida jag tror du menar, där det framgår att finansiella företag inte har rätt att ta ut förseningsavgifter av konsumenter. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening, vilket inte är detsamma som ett finansiellt företag då en ekonomisk förening inte har som syfte att gå med vinst.Ett årsmöte är detsamma som en årsstämma, och det som sägs där antecknas sedan i ett protokoll skriftligt. Detta protokoll ska alla medlemmar i föreningen få tillgång till. Om du haft tillgång till detta kan föreningen utgå från att alla tagit del av informationen, inklusive avgiftsförändringar. Bostadsrättsföreningen borde därmed ha rätt att ta ut en förseningsavgift för att täcka extra kostnader om avgiften inte betalas i tid.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Regler och rutiner för skötsel av gemensamt boende

2020-07-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag undrar hur det fungerar när man har en sommarstuga ihop med ett syskon om man inte är överens hur regler ska gå till.Den ena tycker att man kan ha grejer och mat kvar till det är dennes tur att ha stugan igen, två veckorssystem.Den andra tycker man tar hem allt efter sej , vilket är mest rätt?Tack på förhand
Ellen Lagnéus |Hej,Tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att det inte är en konflikt som gäller avtal eller ägande av eran gemensamma sommarstuga, utan att ni har svårt att komma överens om hur ni vill sköta hushållssysslor och vilka rutiner som ska gälla vid era "byten". Hur man ska dela upp sysslor och/eller sköta sitt boende sinsemellan är dock inget som regleras i lag. Det är därför upp till var och en hur man vill göra en uppdelning av ansvar och sysslor, och det finns därför inte ett sätt som är mer eller mindre "rätt".Det kan vara svårt att komma överens om hur man ska sköta ett gemensamt boende rent praktiskt. Ett tips är att försöka skriva listor på vilka sysslor och rutiner som är viktiga för er var, och sedan jämföra dom för att försöka hitta en kompromiss som ni båda kan känna er okej med.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Får värden säga upp mitt hyresavtal utan godtagbara skäl?

2020-07-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Lawline !Jag bor i en bostadsrättsförening och vi har bara små källarkontor. Därför har jag sedan 2015 hyrt ett förråd i form av ett oanvänt grovsopsrum på 12,5 kvm i grannföreningen. Hyreskontraktet är inte tidsbestämt.Nu vill grannföreningen säga upp hyreskontraktet med anledning av att de säger sig behöva förrådet för sina egna medlemmar (..läs en medlem).Jag har under åren prompt betalat förrådshyran i tid och aldrig varit krånglig på något sätt.Så min fråga är om grannföreningen har godtagbart skäl för uppsägningen ?Med vänliga hälsningar,Eric
Binh Tran |Hejsan,Aktuell regleringJag förutsätter i mitt svar att du har hyrt ett förråd hos en annan förening än i din egen bostadsrättsförening för användning av ett kontor. Aktuell reglering kan hittas i 12 kapitlet jordabalken, även kallad hyreslagen.Hyra av lokalHyreslagen är en skyddslagstiftning för hyresgästen. Det innebär att lagen alltid gäller före hyresavtalet om hyresgästen vill det (hyresvärden har ej detta val, se 12 kap 1§ 5 st). I lagens mening så hyr du en lokal, se 12 kap 1§ 3 st. En hyresvärd behöver inte någon anledning att säga upp ett hyresavtal men hyresvärden behöver såklart följa reglerna om uppsägningstid enligt avtal eller lag. Det innebär att en hyresgäst kan bete sig väldigt bra och använda lokalen på ett väldigt bra sätt, men värden kan ändå säga upp avtalet - värden och gästen så i dessa fall respektera den uppsägningstid som har avtalats om, se t.ex 12 kap 42§, där det stadgas när hyresvärden får säga upp avtalet i förtid (omedelbart) utan att beakta uppsägningstiden. Om avtalet stadgar en mindre uppsägningstid än lagen så kan hyresgästen åberopa lagen istället. UppsägningstidEnligt omständigheterna så har du hyrt lokalen under flera år och gäller därför i obestämd tid. Uppsägningstiden för en hyresavtal för en lokal som gäller i obestämd tid är 9 månader enligt lagen, se 12 kap 4§ 1 st andra punkten. Om avtalet inte ger en längre uppsägningstid än detta så kan du alltid åberopa 9 månaders uppsägningstid. Jag hoppas jag har kunnat svara på din fråga, har du följdfrågor är du välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se för vidare vägledning. Vänligen,

Fråga om servitut rörande brygga

2020-07-14 i Servitut
FRÅGA |Jag har fått ett avtalsservitut på en brygga. Denna brygga ägs formellt av markägaren. Min far som haft en båtplats och brygga sedan 40 år på denna plats lät bygga en ny brygga 2015 på platsen och bjöd in en granne att betala hälften av kostnaden ca 40 000 kr. Min far skrev ett överlåtelse-avtal till mig på bryggan 2019 och hävdar i avtalet att grannen äger halva bryggan. Det finns inget skriftligt avtal mellan min far och grannen och inte heller mellan grannen och markägaren om nyttjanderätt. Nu när jag har fått ett servitut på bryggan undrar jag vilka som har rätt att nyttja den utifrån ovanstående situation ?
Jessica Konduk |Hej,Tack för att du vänder dig till oss med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du fått ta över ett avtalsservitut genom någon slags överlåtelseavtal från din far utan att du fått ta över en fastighet din far äger och att du fått bryggan genom ett överlåtelseavtal.Det kortfattade svaret på din fråga är att servitutet endast gäller mellan markägarens fastighet (den tjänande fastigheten) och den fastighet som enligt servitutet har rätt att nyttja markägarens mark på ett visst i servitutet beskrivet sätt (den härskande fastigheten). Vid servitut begränsas nyttjanderätten till att använda marken enbart på det sätt som beskrivits i servitutet. Nyttjanderätten sträcker sig inte längre än så. De som har rätt att nyttja bryggan är således de som har anknytning till den härskande och den tjänande fastigheten. Alltså de personer som äger, hyr eller arrenderar hela eller delar av de båda fastigheterna.När man innehar en nyttjanderätt genom ett avtalsservitut-avtal kan man inte avtala om att andra grannar ska får rätt att nyttja det som servitutet avser (bryggan och båtplatsen) med någon giltig verkan för den tjänande fastigheten. Om din far/du däremot hyr ut eller arrenderar en del av er/sin fastighet får de som hyr/arrenderar rätt att använda bryggan som servitutet gäller.Servitut följer normalt med fastigheten, särskilt om servitutet är inskrivet i fastighetsregistret. Om din far har överlåtit sin fastighet till dig kan således servitutet som följer med fastigheten nu istället gälla mellan dig och den tjänande fastigheten. Om du endast äger bryggan enligt överlåtelseavtalet mellan din far och dig, är det troligen acceptabelt att du brukar bryggan så länge din far kvarstår som fastighetsägare eftersom du då har indirekt koppling till hans fastighet. Din far kan dock inte med rättslig verkan överlåta sin nyttjanderätt enligt servitutet till andra personer eller fastigheter.En notis är att allemansrätten även ger andra rätt att tillfälligt nyttja bryggan under förutsättningen att den inte är inom hemfridszonen och att de inte nyttjar den på sådant sätt att det förhindrar bryggans ägares eller markägarens nyttjande av den. Om avtalsservitutDen här typen av servitut bildas enligt reglerna i 7 kap och 14 kap jordabalken och förutsätter att upplåtelsen sker skriftligen genom avtal. Enligt definitionen i 14 kap 1 § jordabalken är ett servitut en särskild form av upplåtelse med syftet att främja en ändamålsenlig markanvändning mellan fastigheter. För att uppnå detta syfte får den tjänande fastigheten upplåta rätt för ägaren av en annan mark (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta en byggnad eller anläggning i anspråk på den tjänande fastigheten. Servitut får endast avse ändamål som är av en stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och får inte förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av det som avses med servitutet. Ett servitut utgör fastighetstillbehör och är ett rättsligt tillbehör till fast egendom enligt 3 §. Ett servitut är därför förenat med äganderätten till den härskande fastigheten och får inte överlåtas särskilt. I motiven till detta lagrum framkommer att servitutet är ett typiskt exempel på en s.k. osjälvständig rättighet, gällande endast i dens hand som är ägare till viss jord. (SOU 1960:25, Lagberedningens förslag till jordabalk m.m. II s. 396). - Detta uttalande står dock inte i strid med möjligheten att en nyttjanderättshavare, genom upplåtelse av nyttjanderätt från ägaren till den härskande fastigheten, erhåller befogenhet att utnyttja ett till fastigheten hörande servitut. Detta har då inte överlåtits särskilt. Servitutet är knutet till den härskande fastigheten och kan utövas av ägaren till denna fastighet och det bör därutöver kunna utövas av nyttjanderättshavaren, till vilken fastighetsägaren har upplåtit rätt att utöva vissa i äganderätten ingående befogenheter. Det skulle kunna sägas att nyttjanderättshavaren därvid handlar som en företrädare för fastighetsägaren enligt RH 2001:39. Enligt 6 § har den härskande fastigheten skyldighet att vid utövandet av servitutet agera på ett sätt som inte medför att det tjänande fastigheten betungas mer än vad som är nödvändigt. Den härskande fastigheten ska vidare se till att inte orsaka onödig skada eller olägenhet. Enligt 7 § ska den som överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet återställa eller ersätta skadan. Det finns även en övre gräns av vad den tjänande fastigheten behöver tåla enligt 11 § som anger att servitutet inte får belastas utöver vad som följer av avtalet till följd av en ändring i förhållandena. Slutligen är det bra att känna till att den härskande fastigheten kan få servitut inskrivna i fastighetsregistret. Om ägandet av brygganDet är för mig svårt att bedöma ägandet av bryggan med den information du har givit. Huvudregeln är att den som har byggt bryggan äger den. Om fastighetsägaren är den som har byggt bryggan är huvudregeln att detta utgör ett fastighetstillbehör enligt 2 kap 1 § jordabalken. Att man har servitut att nyttja en brygga på annans fastighet innebär inte automatiskt att man äger bryggan. Är det däremot så att servitutshavaren är den som anlagt bryggan, är den inte fastighetstillbehör till den härskande fastigheten utan ägs som lös egendom av den som byggt den enligt 2 kap 4 § jordabalken. Frågan kompliceras av att bryggan fanns vid servitutets tillkomst och att den då anses då tillhöra markägaren. Om det däremot i servitutet mellan den härskande och den tjänande fastigheten framgår att din far hade rätt att bygga brygga så är det sannolikt att den inte tillhör den tjänande fastigheten.Det är inte tydligt i din fråga men det framstår som att din pappa ersatte markägarens brygga när han byggde en ny brygga 2015. Om markägaren gett tillstånd för din far att bygga en ny brygga eller en sekundär brygga så utgör den eventuellt fastighetstillbehör till din fars fastighet. Det kan även vara så att bryggan klassas som lös egendom på ofri grund, vilken ägs till hälften av grannen och din far. Grannen som medverkat i byggandet av bryggan bör diskutera med fastighetsägaren för den fastighet där bryggan är belägen om att få ett avtalsservitut. RekommendationJag rekommenderar att du anlitar en jurist eller advokat specialiserad på fastighetsrätt för att tolka avtalsservitutet och överlåtelseavtalet som du har fått. Dessa bör tolkas i kombination med vad den tjänande fastighetens ägare har kommit överens om med din far. Om något är oklart i mitt svar är du välkommen att mejla mig, jessica.konduk@lawline.seVänligen,

Vem bestämmer över häcken mellan min och grannens tomt?

2020-07-15 i Fastighet
FRÅGA |Vi och grannen har samma häck mellan våra tomter, vi klippte hälften av bredden upptill i den höjd vi vill ha. Nu har grannen klippt den mycket lägre rakt över hela bredden, vårt jobb är alltså ogjort. Troligen så har han varit på vår tomt under klippningen. Vi är mycket missnöjda med detta och vill veta exakt vad som gäller när häcken står mellan tomterna. Vem bestämmer höjden? Har grannen rätt att gå in på vår tomt och klippa på vår sida utan att vi ens har pratat om det med honom?
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jordabalken (JB) reglerar fastigheter och tomter, och det är där vi hittar de relevanta bestämmelserna.Rättsförhållandet mellan grannar:I JB 3 kap. finns bestämmelser gällande hur grannar ska bete sig gentemot varandra. JB 3 kap. 1 § stadgar att "var och en skall vid nyttjandet av sin eller annans fasta egendom taga skälig hänsyn till omgivningen". Det har utarbetats mängder med praxis kring denna bestämmelse som förtydligar vad den innebär. Regeln ger uttryck för att grannar ska agera för att behålla en god grannsämja, samt att intresseavvägningar bör göras. I ert fall innebär detta att grannen borde kommunicerat mer er innan han klev in på er tomt för att klippa häcken, samt rådfrågat er hur ni tänker med höjden. Att inte kommunicera med sina grannar om åtgärder på sin egen tomt som kan störa grannfastigheten kan vara ett brott mot JB 3 kap. 1 §, som i sin tur kan leda till skadestånd.Rätt att klippa enstaka rötter och grenar från grannens häck:JB 3 kap. 2 § säger att om rötter och grenar från grannfastigheten tränger in på ens egen tomt så har man rätt att klippa dessa om de besvärar en. Då du skrivit i frågan att ni klippt häcken på er sida (och den är välskött) bör denna paragraf ej kunna rättfärdiga hans klippning.Häckar - fastighetstillbehör:Enligt JB så är häckar fastighetstillbehör, och var och en får i regel göra vad den vill med sin fastighet. I enstaka fall kan plan- och byggnadsnämnden i kommunen förelägga en part att ta bort en buske eller klippa den på ett särskilt sätt, exempelvis om den skymmer sikten för bilförare på närliggande väg.Rättspraxis på området:Den som äger häcken har ansvar över den och ska vårda den i enlighet med god grannsämja. Detta innebär att busken ska vara i en höjd som är normal i förhållande till hur det i övrigt ser ut i området. Det finns inget lagrum som reglerar specifikt vem som bestämmer höjden.Sammanfattning:Grannen kan ha rätt att klippa rötter och grenar från häcken på er sida om de är besvärliga. Men att gå in på er tomt och klippa den om häcken är välskött finns inget lagstöd för. JB 3 kap. 1 § stadgar att man ska agera för att behålla grannsämjan, vilken grannens beteende stridit mot. En häck räknas som fastighetstillbehör, och var och en får i princip göra vad hen vill med sin fastighet. Det är de allmänna domstolarna som i varje enskilt fall avgör om en häck förvaltas i strid mot JB 3 kap. 1. Kommer ni inte överens kan ni alltså lämna in en stämningsansökan till behörig tingsrätt att besluta i frågan.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Krävs det ett skriftligt bodelningsavtal för att överlåta hyresrätten genom bodelning?

2020-07-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag och min fru är mitt i en separation och jag vill överlämna hyreslägenheten till henne då vårt barn ska bo med henne. Våran hyresvärd kräver ett bodelningsavtal, fast att vi är överens att vi inte ville skriva ett.Min fråga är, måste man skriva i bodelningsavtalet att hyreskontraktet ska tillfalla henne?
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga är att ni förmodligen måste göra det men beroende på hur länge ni har bott ihop kan det finnas en annan möjlighet som jag återkommer till nedan. Kravet på hyresvärdens samtycke och undantaget från detta vid bodelningarHuvudregeln är att överlåtelser av hyresrätter kräver hyresvärdens samtycke och jag antar att ni inte har er hyresvärds samtycke (12 kap. 32 § jordabalken, JB). Det finns dock undantag från denna huvudregel, varav ett säger att om din fru tilldelats hyresrätten genom bodelning behövs inte hyresvärdens samtycke för att överlåta hyresrätten till din fru, (12 kap. 33 § andra stycket JB). I bodelningsavtalet ska det alltså stå att hyresrätten ska tilldelas din fru.Vilka krav finns det då på en giltig bodelning? Jo, att en handling upprättas över bodelningen (ett s.k. bodelningsavtal) och att denna handling skrivs under av makarna, (9 kap. 5 § äktenskapsbalken). Bodelningsavtalet måste alltså vara skriftligt och skrivas under av makarna, varför din hyresvärd insisterar på att ni inkommer med ett skriftligt bodelningsavtal. En annan möjlighetDet finns ett till undantag från hyresvärdens samtycke som blir aktuellt för närstående som bott ihop i minst 3 år. Som närstående räknas bl.a. någon man bott med i äktenskapsliknande former. Man kan då enligt detta undantag från hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten till en närstående som man bott ihop med i minst 3 år under förutsättning att man får tillstånd av hyresnämnden, (12 kap. 34 § JB). Tillstånd lämnas av hyresnämnden om hyresvärden skäligen kan nöja sig med den nya hyresgästen, vilket hyresvärden antas göra om den nya hyresgästen kan betala hyran.Jag tror dock att det är mycket lättare att gå bodelningsvägen än att försöka få tillstånd av hyresnämnden för att slippa skriva ett bodelningsavtal. Är ni överens om hur era tillgångar ska fördelas blir det extra lätt att skriva ett bodelningsavtal. Behöver ni hjälp med att upprätta ett bodelningsavtal är ni välkomna att ringa oss på 08-533 300 04 mån-fre mellan 10–16.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Äger jag eller bostadsrättsföreningen lägenheten?

2020-07-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vem äger bostadsrättslägenheten på denna adress: X
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Fastigheten som finns på adressen som du angett ägs av en bostadsrättsförening. Du kan gå in på denna hemsida https://www.allabrf.se och söka på adressen så kommer namnet på bostadsrättsföreningen upp.Jag misstänker att du ställer denna fråga eftersom du eller någon du känner köpt en bostadsrätt på adressen och undrar varför du eller personen inte står som ägare på lägenheten. Jag kommer därför förklara själva konceptet med bostadsrätter.Att man har en lägenhet med bostadsrätt är vanligt i Sverige. I vardagligt tal brukar man säga att man köper en lägenhet. Konstruktionen med bostadsrätter innebär dock att man köper en del av bostadsrättsföreningen och att denna del är förenad med en nyttjanderätt till en lägenhet som bostadsrättsföreningen äger (egentligen äger bostadsrättsföreningen själva fastigheten som innefattar byggnaderna på fastigheten, däri inbegripet lägenheterna). Alltså köper man ett medlemskap till bostadsrättsföreningen och detta medlemskap är förenat med en nyttjanderätt till en lägenhet. Därför står det inte att du eller någon annan person äger lägenheten trots att du eller personen köpt bostadsrätten.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Prisinformation till bostadsrättsföreningen vid andrahandsuthyrningar

2020-07-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Kan styrelsen för en brf begära att få information om hur mycket jag tar ut i hyra per månad för andrahandsuthyrning? Jag har redan ok att hyra ut i andra hand.
Andrea Vrcic |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det är andrahandshyresgästen och bostadsrättshavare som ska komma överens om storleken på hyran. Hyran måste dock vara skälig och får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens driftkostnad och kapitalkostnad. Som bostadsrättshavare måste du dock följa bostadsrättsföreningens stadgar och regler. Det finns dock ingen specifik reglering som ger en bostadsrättsförening rätt att hämta information om hyran, men framkommer det i stadgarna kan de ha rätt till det. Vänligen,