Uppsägning av hyresgäst

2018-12-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hur kan jag säga upp en hyresgäst klagar på allt hyra är för dyr( även fast hon skrivit på hyresavtal med den hyran) samh klagar att det är för kallt även där har hon ett separat avtal gör elen o huset värms med el och hon lägger ut och säger att hon har ocker hyra oanmält oss till hyresgästföreningen vad dom nu har att hör med det Med vänlig hälsning, PS kan jaghävda att min dotter skall bo där
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag förutsätter att din hyresgäst har ett förstahandskontrakt enligt den s.k. "hyreslagen", jordabalken (JB) 12 kap och alltså inte enligt lagen om uthyrning av privat bostad.Hyresavtal på bestämd tid måste sägas upp för att hyresavtalet ska upphöra enligt 3 § hyreslagen. För tidsbestämda avtal gäller däremot att de upphör när hyrestiden enligt avtalet, går ut. Har hyresförhållandet vara längre än 9 månader är huvudregeln att det måste sägas upp för att upphöra. Uppsägningstiden för hyresavtal på obestämd tid är tre månader om inte längre uppsägningstid har avtalat, enligt 4 § hyreslagen. Om hyresförhållandet har varat längre än 3 månader vid den tidpunkt då uppsägningen sker, ska den vara skriftlig enligt 8 § hyreslagen. Uppsägningen bör innehålla orsaken till uppsägningen. Orsaken måste vara sådan att den bryter hyresgästens besittningsskydd om hyresgästen har detta eftersom utgångspunkten är att hyresgästen har rätt till förlängning. Besittningsbrytande grunder för uppsägning av förstahandshyresgäst återfinns i 46 § hyreslagen;"om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i ett fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom närhyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas,huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,hyresförhållandet beror av en anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av en anställning inom lantbruket eller av en annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,hyresförhållandet beror av en annan anställning än som avses i 8 och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet har varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, ellerdet i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.Om hyresvärden inte har meddelat hyresgästen att avtalet kan sägas upp för det fall rättelse inte sker eller om hyresgästens åsidosättande har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott, ska detta vid skälighetsbedömningen enligt första stycket 2 beaktas som skäl för en förlängning av avtalet.Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas för lägenheten i övrigt, har hyresgästen trots första stycket rätt till sådan förlängning.Om en bostadshyresgäst lämnar sin lägenhet eller en del av den med anledning av att huset ska genomgå en större ombyggnad, ska hyresgästen om möjligt ges tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset."Den lämpliga i ditt fall är att du använder dig av 46 § p. 10, denna bestämmelse är tillämplig vid speciella situationer som inte täcks upp i någon av de föregående punkterna i bestämmelsen. Det krävs då att du har ett sakligt skäl för din vägran att inte gå med på förlängning av hyresförhållandet, som t.ex. att du själv vill flytta in i bostaden eller att du vill tillgodose bostadsbehovet för en annan hyresgäst som exempelvis din dotter. Om frågan prövas i hyresnämnden görs en intresseavvägning mellan hyresgästens intresse att bo kvar och ditt sakliga skäl att tillgodose den andra hyresgästens behov av bostad. Exempel på hyresvärdens sakliga skäl är: uthyrning till annan hyresgäst som redan bor i huset, uthyrning till någon som kommer att använda bostaden mer permanent än den nuvarande hyresgästen eller uthyrning till en släkting till vd:n i det bolag som är hyresvärd. Om hyresgästen inte har upplyst hyresvärden om att denne redan har en annan bostad är det ett skäl som täcks upp av bestämmelsen. Även uppsägning av avtal som tillkommit genom vilseledande uppgifter kan täckas upp av denna bestämmelse.Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger tvist om förlängning av avtalet enligt 46 § eller 47 § första stycket, är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång. Detta innebär att om hyresgästen motsätter sig uppsägning måste du som hyresvärd senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnden om inte hyresgästen flyttar frivilligt.Sammanfattningsvis kan du du hävda att din dotter ska bo i lägenheten och om du hamnar i tvist med hyresgästen rekommenderar jag att du anlitar en jurist som företräder dig.Om du har någon fråga om mitt svar är du välkommen att mejla mig, jessica.konduk@lawline.seVänligen

Hur ger jag min man hälften av min andel i en sommarstuga?

2018-12-09 i Fastighet
FRÅGA |Hej, Jag och mina två syskon har fått mina föräldrars sommarstuga i gåva som enskild egendom med 1/3 var. Det är reg. hos Lantmäteriet så allt ok. Nu vill min man som kommer lägga ner mycket tid på renovering av stugan att både han och jag ska äga min del, dvs mina syskon 1/3 var och min 3:e del ska både jag och min man äga. Hur reglerar vi detta på enklast sätt?Fråga 2: Om ägandet är som nu och jag och mina syskon skulle sälja sommarstugan, är de pengar jag får vid försäljningen min enskilda egendom? Eller tillfaller det både mig och min man eftersom vi är gifta? Tackar på förhand!
Johanna Lindström |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hur reglerar vi ägandet på enklast sätt?Det lättaste sättet för er att reglera ägandeförhållandena är att du upprättar ett gåvobrev där du förklarar att du vill ge hälften av din andel i sommarstugan till din man. Ett gåvobrev måste följa de formkrav som uppställs för fastighetsöverlåtelse i jordabalken. Gåvobrevet ska vara skriftligt, ange vilken fastighet som avses med gåvobrevet och hur stor andel din man ska få samt undertecknas av såväl dig som din man (4 kap. 1 §). Eftersom gåvan bara gäller din del av den samägda egendomen behöver du inte dina syskons samtycke.Är sommarstugan enskild egendom?Regler om enskild egendom i äktenskap finns i äktenskapsbalken. Huvudregeln är att makars egendom är giftorättsgods (7 kap. 1 §), och alltså inte enskild egendom. Du skriver att du och dina syskon har fått andelar i sommarstugan av era föräldrar. Om det i gåvobrevet finns en skrivelse om att andelen samt avkastning på andelen ska vara din enskilda egendom är det däremot inte giftorättsgods (7 kap. 2 § andra punkten). En sådan skrivelse innebär att de pengar du får vid en eventuell försäljning av andelen är din enskilda egendom. Om det inte finns en sådan skrivelse anses andelen i huset utgöra giftorättsgods som delas lika vid en eventuell bodelning.Hoppas du fick svar på din fråga, om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen!Vänligen,

Vad händer med arrende vid försäljning?

2018-12-09 i Arrende
FRÅGA |Hej ! Jag ska arrendera ett befintligt dovhjortshägn och köpa de hjortar som går där nu på en fastighet.Vi ska skriva ett 10 års kontrakt på arrendet. Vad händer om fastigheten säljs under arrendeperioden?Gäller kontraktet tiden ut eller kan de nya ägarna bryta det ?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Reglerna om arrendeavtal och vad som sker vid övergång till ny ägare finns i jordabalkens (JB) 7 kapitel. Om ett arrendeavtal är skriftligt och tillträde till arrendet skett innan överlåtelse till ny ägare gäller avtalet även mot ny ägare av fastigheten (7 kap. 13 § JB). Är ett arrendeavtal inte skriftligt krävs det att säljaren gjort ett förbehåll om ärendet (7 kap. 11 § JB). Alternativt krävs att köparen är i ond tro eller inte inom tre månader från överlåtelsen säger upp arrendet för att det ska vara giltigt mot ny ägare (7 kap. 14 § JB).Som svar på din fråga innebär det att ett skriftligt arrende följer med fastigheten och även den nya fastighetsägaren är bunden av det.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Kan en hyresvärd säga upp ett hyresavtal på grund av att hyresvärden vill nyttja lägenheten för eget bruk?

2018-12-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan man säga upp en lägenhet på grund av att jag som hyresvärd önskar bo i den själv eller annat ändamål?Tacksam för svarMVH
Mattias Törnström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämplig lagFör att besvara din fråga kikar vi närmare på jordbalken (JB) och då närmare bestämt balkens tolfte kapitel, eller "Hyreslagen", som den också kallas.Hyresgästen har som huvudregel rätt till förlängning vid uppsägningEn bostadshyresgäst har ett så kallat direkt besittningsskydd, vilket innebär att denne vid en uppsägning av hyreskontraktet från hyresvärdens sida som huvudregel har rätt till förlängning av hyresavtalet (12 kap. 46 § första stycket JB).Krävs sakligt skäl för att bryta hyresgästens direkta besittningsskyddFör att bryta hyresgästens direkta besittningsskydd krävs som rubriken antyder sakliga skäl, varav personliga skäl är ett sådant i och för sig (12 kap. 46 § första stycket 1-10 punkterna JB).Däremot måste en intresseavvägning göras mellan hyresvärdens intresse av att nyttja lägenheten för eget bruk mot hyresgästens intresse av att bo kvar i lägenheten.I sammanhanget måste då också nämnas att hyresvärdens intresse av att nyttja lägenheten för eget bruk historiskt sett inte ansetts väga särskilt tungt i liknande tvister, varför utsikterna för framgång är små med en talan som grundar sig på enbart på ett sådant intresse.Svaret är därför med största sannolikhet nej, en hyresvärd kan inte säga upp en lägenhet på grund av att hyresvärden önskar bo i den själv.Utfallet i frågan beror därför på vad som avses med "annat ändamål"Det finns tio olika punkter med anledningar till hur en hyresvärd kan bryta en hyresgästs direkta besittningsskydd, men det är svårt att ge dig ett mer precist svar utan en närmare innebörd av vad som avses med formuleringen "annat ändamål".Tolkningen jag gör utifrån meningen "på grund av att jag som hyresvärd önskar bo i den själv eller annat ändamål" är att formuleringen också syftar till personliga skäl och då får sägas som tidigare att personliga skäl inte väger särskilt tungt i en intresseavvägning.SammanfattningBostadshyresgästen har som huvudregel rätt att bo kvar i lägenheten.Vill hyresvärden säga upp lägenheten kommer en intresseavvägning ske. Hyresvärdens intresse av att få nyttja lägenheten för eget bruk väger inte särskilt tungt i sammanhanget.Hyresvärden kanske kan nå framgång med en uppsägning beroende på vad som avses med formuleringen "annat ändamål". Är även den främst inriktad på personliga skäl får dock sägas som tidigare att personliga skäl generellt sett inte väger särskilt tungt.Jag hoppas att du fick svar på din fråga och önskar dig en fortsatt trevlig helg!Med vänliga hälsningar

Krävs hyresvärdens samtycke för att ha inneboende?

2018-12-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Dottern har en hyresrätts 1:a o undrar nu om hon, utan att fråga värden om lov, har rätt att ha en inneboende i denna? Detta för att underlätta hyresbetalningen som är ganska betungande eftersom hon är studerande.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Om en hyresgäst vill hyra ut bostaden i andra hand för självständigt brukande, dvs att inte själva nyttja lägenheten, krävs hyresvärdens samtycke (12 kap. 39 § Jordabalken, JB). Däremot krävs det inget samtycke av hyresvärden för att ha en inneboende, genom att t.ex. hyra ut endast ett rum i lägenheten samtidigt som man själv bor där. Den enda anledningen till att din dotter inte skulle få ha en inneboende i lägenheten är om det skulle innebära men för hyresvärden (12 kap. 41 § JB). Med men avses t.ex. att den inneboende stör grannarna och andra olägenheter. Först i ett sådant fall kan hyresvärden opponera sig och i förlängningen (efter tillsägelse med möjlighet till rättelse) kan hyresrätten sägas upp (12 kap. 42 § JB)Svaret på din fråga är mot denna bakgrund att din dotter kan ha en inneboende utan hyresvärdens samtycke.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Kan man behålla sin bostadsrätt vid flytt till trygghetsboende?

2018-12-09 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan jag behålla min bostadsrätt vid flytt till trygghetsboende?
Isabella Vasiliou |Hej! Tack för att du vände dig till Lawline med din fråga!De regler man har att följa vid återfinns dels i bostadsrättsföreningens stadga och i Bostadsrättslagen (BRL). Om du får behålla bostadsrätten beror främst på vad du vill göra med den när du bor i ett trygghetsboende. Du äger en bostadsrätt men för att exempelvis få hyra ut sin bostadsrätt kan det krävas att man får ett godkännande från bostadsrättsföreningen ( se 7 kap. 10 § BRL). Detta eftersom att man trots att man äger bostaden måste ta hänsyn till bostadsrättsföreningens stadgar och styrelse.Det finns vissa skäl som bostadsrättsföreningen bör anse vara giltiga skäl för att hyra ut en bostadsrätt i andra hand:- Om du ska flytta ihop med din sambo för att testa att bo ihop- Arbete, studier, värnplikt eller vård av anhörig på annan ort (som du inte enkelt kan pendla till)- På grund av sjukdom- När du hyr ut till egna barn- När du hyr ut till närståendeOm du har svårt att få din bostad såld på grund av marknadslägetDin situation kanske inte riktigt hör ihop med någon av dessa skäl men förutom dessa kan bostadsrättsföreningen tillåta fler anledningar till uthyrning. I så fall ska dessa stå utskrivna i bostadsrättsföreningens stadgar. Svaret på din fråga är alltså att du bör kolla med bostadsrättsföreningens stadga. Och om inget står om det skulle jag rekommendera dig att hyra ut bostaden till en närstående.Vänligen,

Vilken uppsägningstid gäller för hyra av parkeringsplats i garage?

2018-12-09 i Hyresrätt
FRÅGA |181108LawlineUppsägningstiden för det som betecknas som lokal är enligt hyreslagen 9 mån.Det kan vara rimligt då det som klassas i den kategorin i de flesta fall är större lokaler för någon form av näringsverksamhet. Det kan ta tid att hitta ny lokal och att flytta.Det finns dock fall där beteckningen lokal blir fel i sammanhanget. Ägare av hyreshus betecknar garage för hyresgästernas bilar som lokal och kräver därför 9 mån uppsägningstid från hyresgästens sida.Det verkar orimligt. Ett garage som är avsett för hyresgästens bil bör inte betecknas som lokal. Det sker tydligen i brist bättre klassning. Ett bilgarage har ett litet utrymme som har stark bindning till den hyrda bostaden och därför bör inte uppsägningstiden för garaget vara längre än för bostaden dvs 3 mån.Frågor:1.Är det rätt av hyresvärden att beteckna garage som lokal och begära 9 månuppsägning från hyresgästens sida?2.Har hyresgästen rätt att förhandla om en kortare uppsägningstid?
Ava Setayesh |Hej,Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Jag antar att hyresavtalet beträffande parkeringsplats i garaget gäller för obestämd tid.Utgör ett bilgarage en lokal enligt jordabalkens 12 kapitel?För att jordabalkens 12 kapitel, den s.k. hyreslagen, ska bli tillämplig krävs det att det handlar om hyra av hus eller del av hus mot ersättning (12 kap. 1 § första stycket jordabalken). Hyreslagen skiljer även på om det är en bostadslägenhet eller lokal som hyrs. Bostadslägenhet avser lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad medan lokal innebär annan lägenhet än bostadslägenhet (12 kap. 1§ tredje stycket jordabalken). Ett garage är en byggnad därför utgör det enligt hyreslagens mening en lokal. Hade parkeringsplatsen däremot funnits utomhus hade det istället setts som lägenhetsarrende och inte hyra av lokal.Hur lång är uppsägningstiden för en lokal och kan hyresvärden och hyresgästen avtala om en egen uppsägningstid?För att avgöra uppsägningstiden måste man först och främst skilja på hyresavtal som gäller för obestämd tid respektive bestämd tid, då dessa har olika uppsägningstider.I ditt fall har jag redan antagit att hyresavtalet gäller för obestämd tid. Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan sägas upp med 9 månaders uppsägningstid om inte längre uppsägningstid har avtalats (12 kap. 4 § jordabalken). Hyresvärden och hyresgästen kan alltså avtala om längre uppsägningstid, dock inte kortare.SammanfattningHyresgästen har rätt i att beteckna garage som lokal och därmed begära 9 månaders uppsägningstid. Det går tyvärr inte att förhandla om en kortare uppsägningstid än 9 månader.Hoppas du fick svar på dina frågor. Om du har några fler frågor eller funderingar är du välkommen åter.Med vänliga hälsningar,

Har man besittningsskydd då man hyr en lägenhet i ett tvåfamiljshus?

2018-12-08 i Hyresavtal
FRÅGA |Min dotter hyr en lägenhet i ett tvåfamilshus. Ägaren till huset har inga andra lägenheter som de hyr ut. Ägaren har aldrig bott i huset. Ägaren har ett eget nybyggt hus.Nu ska ägaren som i detta fall är man och hustru skilja sig. Man har för avsikt att sälja sitt nybyggda hus. Mannen ska köpa ut hustun från hyreshuset de hyr ut och sedan flytta in i min dotters lägenhet som han har för avsikt att säga upp med tre månaders varsel. Hur fungerar det med besittnigsskyd. Min dotter hyrde lägenheten för ca. 1 år sedan på ett löpande hyresavtal. Den andra lägenheten i huset var uthyrd när min dotter flyttade in men har sedan dess byt hyresgäst
Amanda Keith |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Såsom jag har förstått det rör detta en upplåtelse av en lägenhet i ett tvåfamiljshus, där en annan lägenhet också är upplåten. Frågan gäller hur det fungerar med besittningsskydd då. 12 kap Jordabalken (JB) gäller i detta fall. Huvudregeln:Då en hyresgäst hyr en bostadslägenhet har denne enligt huvudregeln rätt till förlängning av hyresavtalet om det sägs upp av hyresvärden och kan då inte bli uppsagd från sin lägenhet hur som helst, dvs s.k "besittningsskydd", 12 kap 46 § 1 st JB. Undantag när det gäller tvåfamiljshus: Huvudregel gäller dock inte när hyresavtalet avser en lägenhet i ett tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 12 kap 46 § 2 st p. 6 JB.Då en bostadslägenhet hyrs i ett tvåfamiljshus gäller alltså inte besittningsskyddet enligt huvudregeln om hyresvärden påvisar en besittningsbrytande grund och då upplåtelsen av lägenheten inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet. Att hyresvärden avser att själv bosätta sig i det eller av att sälja det kan vara en sådan giltig grund som är besittningsbrytande. I sådana fall är då utgångspunkten att hyresförhållandet ska upplösas, i vart fall på sikt.Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och det uppstår en tvist om förlängningen av avtalet enligt 46 § - är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång, 12 kap 49 § JB. Med "hyrestidens utgång" menas alltså det datum som hyresavtalet är uppsagt till. Prövning av detta görs alltså i det enskilda fallet av hyresnämnden - då hyresvärden måste hänskjuta tvisten dit om hyresvärden säger upp hyresavtalet och hyresgästen inte vill flytta.När det rör sig om lägenheter i tvåfamiljshus är utgångspunkten att hyresgästens besittning bryts om hyresvärden har giltiga skäl att säga upp avtalet. I nuvarande fall verkar hyresvärden ha ett befogat intresse av att själv förfoga över lägenheten och utgångspunkten är då att detta innebär att han har rätt att säga upp din dotters hyreskontrakt, under förutsättning att hyresvärdens uthyrning inte ingår i en affärsmässig verksamhet. Han måste dock ta hänsyn till att det kan ta tid för din dotter att hitta ett nytt boende, hyresgästen ska alltså ges skäligt rådrum för att vid behov hitta en annan bostad. Hoppas du fått svar på din fråga och tveka inte att höra av dig igen om du har fler funderingar. Vänligen,