Går det att avtala bort besittningsskyddet i en lokal och gäller även detta för uthyrning av bostadsrätten?

2019-01-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har hyrt ut en bostadsrätt i ett år. Det har fungerat bra och jag skulle vilja fortsätta uthyrningen med samma gäst. Dock skrev vi aldrig avtal om avstående från besittningsskydd. Kan vi nu i efterhand upprätta ett sådant avtal?Har även samma frågeställning gällande lokal mitt företag hyr ut i andra hand.
Gustav Persson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Då det rör sig om hyresfrågor för bostad eller lokal blir jordabalkens 12 kapitel (hyreslagen) eller lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) tillämplig. När det kommer till att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand gäller lagen om lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen"). Denna lagen gäller för privatperson som upplåter en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus, inom en ägarlägenhetsfastighet eller upplåter en bostadsrättslägenhet i andra hand. När det kommer till uthyrning av din lokal blir hyreslagen tillämplig. Besittningsskydd i bostadsrätten?Eftersom det är en bostadsrätt som du upplåter i andra hand gäller lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Hyresgästen får inget besittningsskydd när bostadsrätten hyrs ut enligt denna lag (3 § tredje stycket privatuthyrningslagen). Bostadsrättshavaren och hyresgästen behöver alltså inte träffa något avtal om avstående från besittningsskyddet. Om bostadsrättshavaren hyr ut fler än en lägenhet får hyresgästen inget besittningsskydd i den första upplåtelsen medan hyresgästen i den andra upplåtelsen får besittningsskydd enligt reglerna i 12 kap. jordabalken (JB). Detsamma gäller om flera rum hyrs ut till olika hyresgäster. Om bostadsrättshavaren hyr ut tre eller fler lägenheter anses denne bedriva uthyrning i näringsverksamhet och då gäller reglerna i 12 kap. JB för samtliga upplåtelser. Besittningsskyddet i 12 kap. JB gäller först efter att hyresförhållandet varat längre tid än två år (12 kap. 45 § JB och 12 kap. 46 § JB). Det finns då en möjlighet att avtala om att hyresgästen ska avstå från besittningsskyddet vilket framgår av svaret nedan. Uthyrning av lokalenVad är ett besittningsskydd?Förenklat är besittningsskydd hyresgästens rätt att mot hyresvärdens vilja bo kvar i bostaden, med hyresnämndens tillstånd. Det betyder att om hyresvärden säger upp avtalet, kan avtalet förlängas om hyresnämnden ger tillstånd för det (12 kap. 45 till 52 § JB). Fastän hyresgästen har besittningsskydd kan hen alltid välja att acceptera uppsägningen och flytta ut från bostaden (12 kap. 49 § JB). Besittningsrätt är alltså ett skydd för hyresgästen gentemot sin hyresvärd.Besittningsskydd som andrahandsgästEn andrahandshyresgäst har till en början i regel ett svagt besittningsskydd. Dock enligt hyreslagens regler får en andrahandshyresgäst besittningsskydd först när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd. (se 12 kap 45 § JB). Angående din lokal så framgår det inte hur länge du har hyrt ut den, men är det under två år så har inte besittningsskyddet inträtt än. Går det att avtala bort besittningsskyddet? Av 12 kap. 45 a § JB framgår det att besittningsskyddet kan avtalas bort. Det krävs två saker,1. Det krävs en särskild upprättad handling där det framgår att hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att avtala bort besittningsskyddet. 2. Överenskommelsen ska godkännas av hyresnämnden. Det gör alltså ingenting att du har glömt att skriva med det i hyresavtalet eftersom att en klausul i själva hyreskontraktet om att besittningsskyddet inte ska förekomma är inte bindande. Det måste finnas i en separat skriftlig handling. Det finns två undantag då hyresnämnden inte behöver godkänna överenskommelsen vilket framgår av 12 kap. 45 a § JB).Kan vi nu i efterhand upprätta ett sådant avtal?Det spelar ingen roll om hyresavtal redan har ingåtts utan man kan avtala bort besittningsskyddet när som helst under avtalstiden. Sammanfattningsvis För din bostadsrätt så kan hyresgästen aldrig få ett besittningsskydd så ni behöver inte upprätta något avtal om det där. Angående din lokal så kan du upprätta en särskild handling för att reglera besittningsskyddet. Jag rekommenderar att gå in och läsa på hyresnämndens sida angående besittningsskydd. Där står också hur du ska gå tillväga. Du hittar sidan här. Hoppas det var svar på din frågaMed vänlig hälsning

Styrelsens skyldighet att agera vid påtalade störningar i en bostadsrättsförening

2019-01-13 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, om ens bostadsförening var satt regler och stadgar, om bla tider då man ska vissa respekt och inte störa sina grannar, gäller det även barnfamiljer? Vi är själva en barnfamilj som ständigt blir störda utav en annan barnfamilj, tidigt på morgonen. Lek och stön hela dagen fram till sent på kvällen, aldrig lugnt.Vi har försökt prata med dom men inget händer, styrelsen vägrar hjälpa till och hänvisar till att om man har barnfamiljer runt sig får man stå ut med att bli störd.
Isabella Arsov |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!De regler och stadgar som en bostadsrättsförening har satt upp ska följas av alla medlemmar i föreningen, även barnfamiljer. Vid användning av lägenheten ska bostadsrättshavaren se till att de boende i dennes omgivning inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas, (7 kap 9 § bostadsrättslagen). Styrelsen har det övergripande ansvaret för boendemiljön och är skyldig att se till att medlemmarna inte utsätts för störningar som de skäligen inte ska behöva tåla och ska om sådana störningar förekommer utfärda en tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör, (7 kap 9 § andra stycket första punkten bostadsrättslagen). I detta fall har styrelsen hänvisat till att man får stå ut med att bli störd om man har barnfamiljer runt sig vilket till viss del stämmer då det är en störning som är svår att åtgärda, samt att gråtande eller lekande barn aldrig kan utgöra ett skäl till uppsägning. Föreningen är dock skyldiga att agera och kan inte bara lämna till parterna att lösa problemet. Till exempel kan styrelsen behöva prata med den familj som orsakar störningen och undersöka om även andra grannar störs av det här.Skulle ytterligare påtryckningar på styrelsen inte leda någon vart blir det till slut en bedömningsfråga för rätten att avgöra om huruvida det rör sig om en sådan störning som avses i lagen.Hoppas du fick svar på din fråga och hör gärna av dig igen om du undrar över något mer!Vänligen

Gäller sambolagen när jag hyr ut mitt rum till inneboende?

2019-01-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har en inneboende som har skulder lever på socialbidrag. Vi har skrivit inneboende kontrakt, 3 månader uppsägning. Han äger inga möbler i min lägenhet. En tanke är om han har möjlighet att hävda att vi är sambos vid ev en osämja och ska ha del av mina möbler jag köpt när han flyttat in. Min bostadsrätt är köpt långt innan han flyttade in.Måste jag gardera mig med något mer.Med vänlig hälsning, JR
Binh Tran |Hejsan! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline. Min förståelse av situationenSom jag förstår situationen så hyr han en ett rum hos dig och har ett kontrakt med 3 månaders uppsägningstid. Du undrar därför om han på något sätt kan få förmåner som kommer med att vara sambos. SambolagenSambolagen är endast tillämplig på två personer som bor tillsammans under äktenskapsliknande förhållanden, 1§ sambolagen. Det behöver därför vara aktuellt med ett äktenskapsliknande förhållande för att förmåner enligt sambolagen ska bli aktuellt. Det vill säga, om ni är tillsammans eller om ni har någon sorts av stadigvarande romantiskt förhållande. Ditt fallEftersom det endast förefaller vara ett hyresförhållande där du hyr ut ett rum till honom kan inte sambolagen vara tillämplig på erat förhållande. Svaret på din fråga blir därför att han inte har någon chans att göra anspråk på dina möbler eller din lägenheter eller dina saker. Du behöver därför inte gardera dig på så vis. Istället gäller reglerna i hyresavtalet samt jordabalkens 12kap (det så kallades hyreslagen). allt gott!

Måste ett hyresförhållande sägas upp skriftligt?

2019-01-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Ska inte en vräkning/uppsägning från hyresvärd vara skriftlig??
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huvudregeln är precis som du säger att hyresavtal ska sägas upp skriftligen, detta även om uppsägningen sker på grund av vräkning. När det gäller hyresvärdens uppsägning finns det dock ett undantag till detta: (12 kap. 8 § jordabalken).Hyresförhållandet har inte varat i mer än tre månaderUndantaget är om hyresförhållandet inte har varat längre än tre månader. Man ska även beakta uppsägningstiden när denna tid på tre månader räknas. Denna regel kan både hyresvärden och hyresgästen använda sig av (12 kap. 8 § första meningen jordabalken).Huvudregeln är alltså att ett hyresavtal ska sägas upp skriftligen. Det enda undantaget för hyresvärden är om hyresförhållandet inte har varat i mer än tre månader. Om detta undantag inte är tillämpligt så kommer en muntlig uppsägning att vara ogiltig.Vänligen,

Vilken uppsägningstid gäller när man inte har ett skriftligt eller muntligt avtal?

2019-01-13 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej jag är inneboende i en hyresrätt. Jag har inget skrivet eller muntligt avtal med min hyresvärld. Jag vill nu flytta ut från bostaden och hon säger att jag har tre månaders uppsägningstid. Eftersom det inte finns ett avtal varken muntligt eller skriftligt har jag då rätt att flytta ut tidigare? Jag har försökt säga till henne att 1 månads uppsägningstid går bra men hon vill inte lyssna.
Alicia Yngstrand |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Eftersom ni inte har ett avtal (vilket är OK), så kommer jag vända mig till reglerna i jordabalken (JB), för att svara på din fråga.Du har tre månaders uppsägningstid:1. Du har ett hyresavtal på obestämd tid:Eftersom du inte har ett särskilt avtal, så fortsätter du att hyra lägenheten tills du (eller hyresvärden) säger upp ditt hyresavtal (JB 12 kap. 3 §). 2. Tre månaders uppsägningstid gäller för ett hyresavtal på obestämd till (JB 12 kap. 4 §).Mina rekommendationer:Tyvärr så faller man tillbaka till vad som står i lagen i ditt fall eftersom ni inte har ett enskilt avtal. Du kanske kan prata med din hyresvärd igen och försöka förhandla en kortare uppsägningstid än tre månader, men hon behöver inte acceptera det.För framtida situationer kan det vara bra att se till att det finns ett skriftligt avtal, då kan man planera bättre och man vet vad som gäller.Jag önskar dig lycka till med flytten och hoppas att du och din hyresvärd kan lösa detta på ett bra sätt!Med vänliga hälsningar,

Vem har ansvar vid bränder i bostadsrättsföreningar?

2019-01-13 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Vilket juridiskt ansvar har en brandskyddsansvarig i en bostadsrättsförening vid en brand.MvhOscar
Alicia Yngstrand |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vid en brand så har man som privatperson inte en skyldighet att utsätta sig själv för fara på något sätt. Frågan om själva ansvaret kommer innan branden – man måste skydda huset från brand. Kort svar: en "brandskyddsansvarig" har inte något juridiskt ansvar, men jag ska förklara varför!Ordförande i föreningen bär det yttersta ansvaret, även om hela styrelsen kontinuerligt ska se över brandskyddet!Styrelsen har ett ansvar att se till att man vidtagit åtgärder för att: 1. Förhindra att bränder uppstår 2. Se till att skador vid eventuell brand blir så små som möjligtEftersom ordförande av styrelsen ska se till att styrelsen gör sitt jobb, så hålls ordföranden ytterst ansvarig juridiskt sätt (Lagen om skydd mot olyckor 2 kap. 2 §). Jag hoppas att detta blev tydligt och att ni slipper oroa er över bränder!Med vänliga hälsningar,

Vilka regler om staket finns det?

2019-01-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Staket mot granne: Max höjd på staket till granne? Avstånd till tomtgränsen? Typ av staket (heltäckande eller genomsynligt)?
Mikaela Berglind Mäkinen |Hej, och stort tack för att du väljer att vända dig till oss på Lawline med din fråga! För att få svar på din fråga så får vi kika in i Jordabalken (JB) och i Plan- och byggförordningen (PBF).Staket kräver inget bygglov om det är av traditionell utformning och höjd I den lagstiftning som finns på området så hittar man bland annat "Den allmänna principen om att visa hänsyn gentemot grannar och omgivning" (JB 3 kap 1 §). Denna resulterar i att ett staket i regel inte kräver något bygglov, så länge det uppfyller vissa kriterier. Staketen ska bland annat vara av traditionell utformning och höjd, samt att det ska finnas tillräckligt med plats för att bereda underhåll på det.Kommunerna har egna bestämmelser Sveriges olika kommuner har dock allt som oftast egna bestämmelser när det kommer till regler om staket och liknande. Vanligt är exempelvis att ett staket ska ha 50 % genomsiktlighet. Jag vill dock återigen betona att reglerna som sagt kan se olika ut från kommun till kommun. Vissa kommuner kräver att man har grannars tillstånd, om man skulle vilja bygga tätare staket än så. Så länge staketet står på din tomt, så ska det generellt sett inte heller vara någon problematik angående avståndet till eventuella grannar. Du ska dock kunna underhålla staketet utan att behöva gå in på grannens tomt. När det kommer till höjden så är det många kommuner som tillåter staket upp 110 cm utan bygglov.För plank och murar krävs oftast bygglov Man kan sätta upp ett plank eller en mur, om man skulle vilja ha ett alternativ med mindre genomsiktlighet. Dessa kräver dock oftast bygglov, givetvis med vissa undantag (PBF 6 kap 1 §). Man får exempelvis bygga ett plank kring en uteplats med en höjd på 1.8 m utan bygglov, om det ligger ca 3,5 m från ett en- eller tvåbostadshus. Det ska då dessutom ligga 4,5 m från tomtgränsen. Eventuella grannars samtycken kan komma att behövas, om ni önskar att placera planket eller muren närmre än 4,5 m från tomtgränsen. SammanfattningNär det kommer till att bygga ett staket så ska man ta hänsyn till både sina grannar och sin omgivning. Det krävs generellt sett inget bygglov för att bygga ett staket, om det är av traditionell höjd och utformning. Bygglov krävs dock ofta för plank och murar, med vissa undantag. Det är vanligt att varje kommun har egna regler kring vad som gäller för staket. Det är därför omöjligt för mig att säga exakt vad som gäller i din kommun, då jag inte vet vilken du tillhör. Mina råd- Jag skulle först och främst råda dig samtala om staketet med eventuella grannar, med tanke på den princip som handlar om att visa hänsyn gentemot grannar och omgivning.- Jag skulle i andra hand rekommendera dig att försöka lista ut vad som gäller i just din kommun. Det är vanligt att det finns detaljerade beskrivningar på kommunernas hemsidor.- Du skulle också kunna ta kontakt med Byggnadsnämnden i din kommun, för mer information. Det är nämligen Byggnadsnämnden som bedömer om ett bygglov krävs eller ej.- Jag skulle råda dig att ta kontakt med våra duktiga jurister på info@lawlline.se, om du skulle vilja ha mer ingående, juridisk hjälp. Det går givetvis jättebra att ställa ny gratisfråga likaså, om du hellre skulle vilja det. Jag hoppas att jag har kunnat hjälpa dig en bit på vägen, och önskar ett stort lycka till med byggandet av staketet! Med vänliga hälsningar,

Måste vi ha markägarnas tillstånd för upprättande av garageinfart?

2019-01-10 i Servitut
FRÅGA |Hej,Vi ska bygga ett garage på vår tomt, helt i enlighet med detaljplanen för området. Det innebär att vi måste ha en ny garageinfart till vår tomt. Tomten angränsar till vägområdet som förvaltas av en samfällighet. Anläggningen av garageinfarten påverkar ej vägområdet eller förvaltningen av denna, dock hävdar markägaren att vi måste ha deras tillstånd? Är det så? Jag har varit i kontakt med Lantmäteriet och de säger att det "är bra med markägarens tillstånd", men hur är det juridiskt?Med vänlig hälsning,
Vega Schortz |Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!För att du ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara din fråga utifrån den uppfattningen. Hur jag uppfattat din fråga och din situationJag uppfattar det som att du har, eller kommer, beviljas bygglov/startbesked att uppföra ett garage på din tomt. För att kunna använda garaget måste du anlägga en ny garageinfart. Jag förstår det som att din fråga gäller om du kan anlägga garageinfarten med stöd av det beviljade bygglovet/startbeskedet för garaget eller om du måste invänta samfällighetens (markägarnas) samtycke? Eftersom du nämner att både Lantmäteriet och markägarna indikerar på att markägarnas tillstånd eventuellt krävs tolkar jag det som att den garageuppfart du avser upprätta, med anledning av garaget, kommer ta i anspråk mark som ägs av samfälligheten. Jag uppfattar det som att din fastighet inte är ansluten till samfälligheten. Med undantag för allemansrätten, krävs i regel markägarens samtycke vid nyttjande av dennes mark Innebär den nya garageuppfarten att du måste ta en del av samfällighetens mark i anspråk (en samfällighet din fastighet inte är ansluten till) måste du i regel ha samfällighetens tillstånd. I regeringsformen (RF) stadgas envars rätt att nyttja naturen. Det innebär att markägare till t.ex. skog kan vara tvungna att låta allmänheten använda marken för friluftsliv, se 2 kap. 15 § fjärde stycket RF. I andra fall är huvudregeln att du måste komma överens med markägaren ifall du ska ta en del av markägarens tomt i anspråk. Det mest fördelaktiga är om ni kan komma överens med markägaren och upprätta ett servitut. Reglerna för detta finns i 14 kap. jordabalken (JB). Ett servitut innebär rätt för ägaren av en fastighet (den härskande fastigheten – din rätt) att på något sätt utnyttja en annan fastighet (den tjänande fastigheten – samfällighetens mark). Rättigheten är knuten till ägandet av den härskande fastigheten och kan sägas utgöra ett rättsligt tillbehör som tillhör den. Ett servitut kan skapas genom skriftliga avtal som kan uppkomma på två olika sätt. Det ena kallas för avtalsservitut. Det bygger på att du kommer överens med markägaren om att du ges rätt att nyttja en del av markägarens tomt för att upprätta din garageuppfart. Avtalet måste vara skriftligt och ska anmälas till Lantmäteriet för registrering. Fördelen med ett servitutsavtal, framför ett allmänt nyttjandeavtal, är att ett servitutsavtal gäller på obestämd tid och även för framtida fastighetsägare. Den andra typen av servitutsavtal är officialservitut. Sådana servitut kan Lantmäteriet tvångsvis besluta om ifall servitutet är av väsentlig betydelse för att ni ska kunna nyttja er fastighet. Jag vill dock uppmärksamma er på att Lantmäteriet är restriktiva i att tvångsvis registrera servitut. Vanligtvis bygger även dessa servitutsavtal på en överenskommelse fastighetsägarna sinsemellan. Jag uppfattar det som att du, gällande ditt ärende, redan har varit i kontakt med Lantmäteriet och att myndigheten då gav er beskedet att det är bra med markägarnas samtycke. Det tyder på att Lantmäteriet inte anser att det är av väsentlig betydelse för er möjlighet att bruka er fastighet att en tvångsvis registrering av ett officialservitut görs. Jag förstår det ändå som att Lantmäteriet inte fattat något klart beslut i frågan. Vill ni tvångsvis få till ett servitut kan ni göra en ansökan om en lantmäteriförrättning i syfte att få till en fastighetsreglering. Ansökan gör ni hos Lantmäteriet och mer information kan ni hitta på Lantmäteriets hemsida. Lycka till!Önskar du ytterligare juridisk rådgivning kan du boka tid med en av våra jurister: vega.schortz@lawline.se Med vänlig hälsning,