Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Ansvar för brandlarm Inledningsvis ska jag lite allmänt redogöra för vad som generellt sett gäller ifråga om ansvar för brandlarm i hyresgästförhållanden. Enligt 2 kap. 2 § lag om skydd mot olyckor (LSO) är ägare eller nyttjanderättshavare för en byggnad ansvarig för att byggnaden är skyddad mot brand och har därmed även ansvar för en fungerande brandlarmsanläggning, dess status, underhåll samt de larm anläggningen genererar. I många fall åläggs ägaren eller nyttjanderättshavaren med en avgift vid onödiga larm. Med onödiga larm menas att larmet inte har orsakats av brand eller annat nödläge, och därmed inte krävt en egentlig räddningsinsats enligt 1 kap. 2 § LSO. Brandlarm i hyresförhållanden När det kommer till hyresförhållanden kan det, precis som du beskriver i din fråga, finnas bestämmelser i hyresvillkoren som reglerar vilka åtgärder som skall vidtas antingen i förebyggande syfte för att brandlarmet inte ska utlösas eller för att förhindra spridning om en brandolycka inträffat. Genom att bli hyresgäst och godkänna dessa villkor finns möjlighet för hyresvärden, som ägare av fastigheten, att kräva hyresgästen på utryckningskostnaden för ett onödigt larm. Dessa villkor kan tolkas som en beskrivning på hur hyresgästen förväntas uppfylla vårdplikten denne är ålagd med enligt 12 kap. 24 § Jordabalken (JB). Eftersom det är fråga om en lokal och inte bostad är det fullt möjligt att reglera detta i hyresavtalet (jfr 12 kap. 25 § 5 st. JB). För att hyresvärden ska kunna grunda sin rätt att kräva er på utryckningskostnaden utifrån dessa angivna villkor om larmet, måste dessa ha kommunicerats mellan parterna. I detta hänseende framgår det inte av din fråga om hyresavtalet var påskrivet vid larmtillfället men att själva tillträdesdagen inträdde vid ett senare tillfälle. Om förhållandena är sådana torde hyresvärden kunna återkräva bolaget på utryckningskostnaden om bolaget måste anses ha brustit i sin vårdplikt. Vid denna bedömning är två tänkbara lösningar möjliga. Den första är beroende av om bolaget tagit del av eller borde tagit del av de särskilda villkoren angående larmutrustningen (exempelvis genom att de fanns som bilaga till hyresavtalet eller genom hänvisning från hyresvärdens sida). Om detta är fallet har bolaget, genom att inte följa dessa åtgärder, brustit i sin vårdplikt och kan därmed även krävas på utryckningskostnaden. Den andra lösningen utgår istället från att det inte fanns några som helst villkor eller hänvisningar om dessa åtgärder i varken hyresavtal eller någon annan källa hyresgästen tagit del av eller borde tagit del av. Hyresvärden har helt enkelt muntligen upplyst om detta i efterhand. Bedömningen om huruvida hyresgästen brustit i sin vårdplikt får i detta fall göras utifrån huruvida bolaget borde tagit reda på vilket larmsystem som fanns i byggnaden/lokalen och i så fall vilka säkerhetsåtgärder som skulle vidtagits innan en renovering påbörjades. Om bolaget borde tagit reda på denna information men inte gjort det kan de anses ha brustit i sin vårdplikt och kan därför krävas på utryckningskostnaden. Att hyresvärden inte lämnat uppgifter om detta innan kan ha viss betydelse, men är dock inte avgörande. Om hyresförhållande inte föreligger Det ovan anförda resonemanget utgår som sagt från att bolaget redan skrivit på ett hyresavtal och därmed måste anses vara bunden av vårdplikten, trots att tillträdet ännu ej skett. Men om situationen istället skulle vara den, att parterna kommit överens om att bolaget skulle renovera lokalen och sedan skriva på ett kontrakt närmare inflytt torde möjligheten att kräva bolaget på utryckningskostnaden grundas på de "vanliga" skadeståndsrättsliga reglerna. Enligt 2 kap. 1 § skadeståndslagen ska den som av uppsåt eller oaktsamhet orsakar annan skada ersätta skadan. Oaktsamhetsbedömningen blir i detta fall lite detsamma som det tidigare presenterade resonemanget; d.v.s. huruvida bolaget vetat eller borde vetat vilket larmsystem som fanns i byggnaden/lokalen och vidtagit säkerhetsåtgärder därefter. Här kan även poängteras att ni installerat en industridammsugare för att minimera spridningen av damm. Huruvida denna åtgärd är tillräcklig för att ni inte ska anses vållande till brandlarmet är dock ingen bedömning jag kan göra. Sammanfattning och slutsats Huvudregeln är att ägaren av byggnaden ansvarar för brandlarmet och de eventuella kostnader som uppstår i samband med larmet. Samtidigt är hyresgästen ålagd med en vårdplikt och ska iaktta den aktsamhet som utmärker en ordentlig person, och är även skyldig att ersätta de skador som uppkommer i hyresrätten om hyresgästen brustit i sin tillsyn och omsorg. Vid hyra av lokal har hyresvärden även möjlighet att utvidga hyresgästens vårdplikt och kan ställa ytterligare krav på hyresgästens vårdande av hyresrätten. Om hyresgästen brister i sin vårdplikt, antingen genom att inte följa de särskilda villkor hyresvärden ålagt hyresgästen med, eller är oaktsam vid nyttjandet av hyresrätten kan denne krävas på skadestånd för den skada som uppstått på grund av dessa förhållanden. Om den bristande vårdplikten eller oaktsamheten lett till ett onödigt larm kan hyresvärden alltså kräva hyresgästen på de kostnader som orsakats. Om det inte är fråga om ett hyresförhållande kan eventuella utryckningskostnader krävas tillbaka baserat på skadeståndsrättsliga regler. Om den som orsakat det onödiga larmet varit oaktsam och kanske borde iakttagit mer försiktighet eller vidtagit ytterligare åtgärder för att undvika skada, kan skadestånd även i detta fall krävas. Sammantaget är alltså möjligheten att kräva er på utryckningskostnaden beroende av vad ni vetat eller borde vetat samt vad ni gjort eller borde gjort. Det går i detta sammanhang inte att enbart förlita sig på uppgifter lämnade av hyresvärden, utan krav ställs även på er som hyresgäst/renoverande part i lokalen att ni ska ha vidtagit erforderliga åtgärder för att upprätthålla säkerhet och minimera risk för skada. Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning.Med vänliga hälsningar,

Jenny Hedin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar frågan som att du äger en fastighet, som sedan avstyckades. Den avstyckade delen av fastigheten är såld till en annan person, men du misstänker att köpet/avstyckningen inte skett korrekt och är oroad att det kan orsaka problem för dig, stämmer detta?Jag uppfattar det som att du är orolig att du kan bli ansvarig för arbeten som den som köpt den avstyckade fastigheten utför på sin fastighet, samt att du undrar om du kan få skadestånd för sprängsten och annat som dumpats på din mark. Du har tyvärr fått vänta några dagar på att få svar på frågan, och jag tog på mig uppgiften att besvara frågan nu ikväll. Därför kommer jag att fokusera på det jag misstänker är av störst betydelse, nämligen vilka krav lagen ställer på avstyckning respektive köp av fastighet. Jag kommer även att gå igenom Miljöbalkens strandskyddsbestämmelser, samt kortfattat om servitut. Avslutningsvis kommer jag att ge råd om vad du kan göra nu.Vad är en fastighet i lagens mening?Jordabalken 1 kap 1 § 1 st (här) anger följande: Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. Paragrafen anger även hur fastigheter avgränsas, samt att det finns särskilda bestämmelser om fastighetsbildning. Hur bildas en fastighet? Avseende fastighetsbildning anger Jordabalken 1 kap 1 § 2 st (här) att sämjedelning är utan verkan. Det betyder att enskilda personer inte själva kan göra överenskommelser om fastighetsbildning. (Det fínns dock särskilda regler om sämjedelning som gjorts innan Jordabalken trädde i kraft, men då Jordabalken är från 1970, och det på din fråga låter som att avstyckningen skett relativt nyligen, bedömer jag att dessa bestämmelser inte är relevanta för frågan.) Regler om fastighetsbildning finns i Fastighetsbildningslagen. Av Fastighetsbildningslagen 1 kap 1 § (här) framgår att fastighetsbildning är en åtgärd som medför att indelningen av fastigheter ändras eller servitut bildas, ändras eller upphävs, eller att en byggnad eller annan anläggning som hör till en fastighet överförs till en annan fastighet. Fastighetsbildning är alltså ett samlingsnamn för åtgärder som bildar nya fastigheter, exempelvis avstyckning, klyvning, sammanläggning och fastighetsreglering. Avstyckning innebär att ett område avskiljs från en fastighet och bildar en ny fastighet, vilket är det som skett i detta fall. Att avstyckning är ett sätt att bilda en ny fastighet framgår även av Fastighetsbildningslagen 2 kap 1 § (här). Hur går fastighetsbildning till?Det är Lantmäteriet som handlägger frågor rörande fastighetsbildning, se Fastighetsbildningslagen 2 kap 2 § 1 st (här). En fråga om fastighetsbildning tas normalt upp efter ansökan. I vissa särskilt angivna fall har Lantmäteriet initiativrätt, men i detta fall bedömer jag att det är enligt huvudregeln, alltså att den som vill stycka av en fastighet ska ansöka om detta. Vad gäller angående servitut vid fastighetsbildning? Är servitut eller annan särskild rättighet som hör till fastighet av betydelse för fastigheten endast om viss mark hör till denna, följer rättigheten marken vid ändring i fastighetsindelningen, se Fastighetsbildningslagen 2 kap 5 § (här). Detta gäller om inget annat har bestämts vid fastighetsbildningen. Lagkommentaren på Karnov anger att som huvudregel följer servitutsrättigheten den vid servitutsupplåtelsen härskande fastigheten, men det finns möjlighet att göra undantag. Du skriver "ingen kontakt har tagits med den tjänande fastigheten i följande frågor", innebär det att din fastighet är den tjänande fastigheten och fastigheten som bildades genom avstyckning är den härskande fastigheten? Eller är det så att fastigheten som bildades genom avstyckning är den härskande fastigheten och en helt annan fastighet är den tjänande fastigheten? Vilka formkrav gäller vid fastighetsköp?Fastighetsköp är ett formalavtal. Formkraven som ska vara uppfyllda anges i Jordabalken 4 kap 1 § 1 st (här). Det krävs att en köpehandling upprättas, och den ska undertecknas av både köparen och säljaren. Köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, samt en överlåtelseförklaring. Vad gäller vid köp av del av fastighet, dvs avstyckning?Om köpet rör bara en del av en fastighet (vilket är fallet vid avstyckning) måste fastighetsbildning sökas inom 6 månader, se Jordabalken 4 kap 7 § (här). Jag har tidigare redogjort för hur fastighetsbildning går till. Hur blir den som köper en fastighet (eller del av fastighet) den officielle ägaren?Köper man en fastighet måste man ansöka om lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader efter fastighetsköpet. Lagfart innebär att det görs en anteckning i fastighetsregistret om vem som är den nye ägaren, köparen ansöker alltså om att bli registrerad som ny ägare. Detta följer av Jordabalken 20 kap 1–2 §§ (här). Vad anger Miljöbalken angående strandskydd?Strandskydd gäller vid havet och vid insjöar och vattendrag, se Miljöbalken 7 kap 13 § 1 st (här). Strandskyddet omfattar land- och vattenområdet intill 100 meter från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd (strandskyddsområde), se Miljöbalken 7 kap 14 § 1 st (här). Dock kan Länsstyrelsen fatta beslut om att strandskyddet i ett visst område ska vara upp till 300 meter, se Miljöbalken 7 kap 14 § 2 st (här). Inom ett strandskyddsområde får man exempelvis inte bygga, se Miljöbalken 7 kap 15 § (här). Det är kommunen som ger dispens, se Miljöbalken 7 kap 18 b § (här). Länsstyrelsen kan dock överpröva kommunens beslut. Om man bryter mot dessa regler kan man göra sig skyldig till brott mot områdesskydd, se Miljöbalken 29 kap 2 § p. 2 (här). Vad du kan göra nuSom jag uppfattar din fråga var det vissa tveksamheter rörande om köpet och/eller avstyckningen gått rätt till, och vem som officiellt är ägare till den avstyckade delen av fastigheten. Jag skulle rekommendera att du kontaktar Lantmäteriet och förklarar situationen samt frågar vem som står som ägare till den avstyckade delen av fastigheten. Du är oroad att det kan ha skett överträdelse av strandskyddet. Det framgår inte av frågan om dispens har sökts. För frågor rörande strandskydd och eventuell dispens rekommenderar jag att du kontaktar kommunen. Om du har uppföljande frågor rörande denna fråga kan du maila mig på jenny.hedin@lawline.se. Du kan även ringa till Lawlines telefonrådgivning. Telefonnumret är 08-533 300 04, och telefonrådgivningen har öppet måndag–fredag kl. 10.00–16.00.Vänligen,

Jenny Hedin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag beklagar att du inte fått din fråga besvarad, och jag kommer att ge råd om vad du kan göra nu för att få svar på din fråga. Vad du kan göra nu Det går absolut bra att ställa frågor rörande bostadsrättsföreningar till Lawline. Nu vet jag inte på vilket sätt du ställde din tidigare fråga, men om man ställer en gratisfråga är man inte garanterad att få den besvarad (och även om frågan blir besvarad kan det tyvärr ta tid), då det ofta kommer in många gratisfrågor till Lawline. Om du vill ställa en fråga och garanterat få ett svar rekommenderar jag att du beställer en expressfråga. Då kostar det pengar för dig, men frågan kommer att besvaras antingen inom ett dygn eller tre dygn, beroende på vilket alternativ du väljer. (Om en expressfråga mot förmodan inte går att besvara får frågeställaren pengarna tillbaka). För att skicka in en fråga till Lawline används formuläret här. Om du vill prata med en rådgivare rekommenderar jag att du ringer till Lawlines telefonrådgivning. Det är kostnadsfritt för den som ringer. Telefonnumret är 08-533 300 04, och telefonrådgivningen har öppet måndag–fredag kl. 10.00–16.00.Vänligen,

Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga skrev du under de aktuella avtalen på mäklarkontoret och fick med dig en kopia av dem (fast utan säljarens underskrift). Säljaren skrev istället under de aktuella avtalen på mäklarkontoret dagen efter. Min utgångspunkt för svaret till dig är att avtalen avser försäljning av en bostadsrätt. Principen avseende skriftlighet och när ett avtal anses ingånget är dock desamma för fastigheter som för bostadsrätter. För bostadsrätter finns det ett formkrav avseende försäljning, innebärande att avtalet om överlåtelsen ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen (6 kap. 4 § bostadsrättslagen). För fastigheter finns formkravet i 4 kap. 1 § Jordabalken.Högsta domstolen har prövat frågan om när avtalsbundenhet uppstår om köpare och säljare undertecknar ett köpekontrakt vid två olika tillfällen (jfr NJA 2000 s. 747 I och II). Det ena fallet gällde köp av fast egendom där köparna undertecknade köpekontraktet hos mäklaren sju dagar innan säljaren undertecknade samma handling. Efter att säljaren skrivit under köpekontrakt skickade denne tillbaka kontraktet till mäklaren. En tid senare fick köparna veta att det fanns planer på att anlägga en väg nära fastigheten och ville inte längre köpa den. Cirka fyra månader senare meddelade köparna säljaren att de inte ansåg att något avtal kommit till stånd, eftersom de inte fått något undertecknat kontrakt från säljaren. Köparna återkallade därför sitt anbud att köpa fastigheten.Tvisten gick i slutändan till Högsta domstolen som slog fast att avtalsbundenhet, när två parter undertecknar samma handling vid olika tillfällen, inträder först när den första undertecknaren mottagit det undertecknade kontraktet från den senare parten med dennes underskrift. Den senast undertecknade parten ska dessutom ha tillkännagett sitt undertecknande på ett tydligt sätt och möjliggjort för motparten (den som först undertecknat handlingen) att ta del av underskriften. Om en fastighetsmäklare, som i det aktuella fallet, är involverad är det tillräckligt att den part som senast undertecknat kontraktet återlämnar det till den förmedlande mäklaren. I det refererade fallet ansågs ett giltigt avtal ha kommit till stånd eftersom säljaren hade undertecknat köpekontraktet och därefter återsänt det till fastighetsmäklaren, hos vilken köparen hade kunnat få veta om köpet hade blivit av eller ej.I ditt fall tolkar jag det, som uppgetts inledningsvis, som att du skrev under kontrakten hos mäklaren och att säljaren dagen efter skrev under och återlämnade det till mäklaren. I det fallet har det skett ett bindande avtal er emellan.Högsta domstolen har i NJA 2012 s. 1095 prövat frågan om just kontrakt som är scannade eller kopierade. Om du hade haft originalet som du undertecknat, scannat det och mailat det till säljaren (eller till mäklaren) för säljarens underskrift hade det inte varit ett giltigt kontrakt. Då hade det istället varit två separata dokument som vardera försetts med ena partens underskrift i original. Enligt Högsta domstolen är det inte tillräckligt att en köpehandling, sedan den undertecknats av sista parten, lämnas i kopia till motparten (eller till mäklaren) för att parterna ska vara bundna av uppgörelsen. För att bundenhet ska föreligga rent juridiskt krävs att handlingen i original mottas av mäklaren eller motparten själv.Eftersom det finns ett kontrakt i original hos mäklaren, först undertecknat av dig, sedan av säljaren, finns det ett bindande avtal er emellan. Bundenhet uppstod när säljaren dagen efter skrev under det.Om jag missförstått något i din fråga, något är oklart eller du behöver vidare hjälp av en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Tora Odin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline.Vad gäller för inneboende?Du nämner i din fråga att du och din man upplever det tungt att stå för er inneboendes kostnader. Med kostnader antar jag att du menar sådana löpande kostnader som exempelvis mat, toalettpapper och hygienartiklar. Det finns inga lagregler som säger att hyresvärden ska stå för den inneboendes sådana utgifter. Detta är däremot någonting som hyresvärd och inneboende kan komma överens om i sitt hyreskontrakt. Med andra ord kan ni i erat hyresavtal skriva att exempelvis ett mål mat om dagen samt toalettpapper och hygienartiklar ska ingå, mot en ersättning som motsvarar kostnaden.Först och främst: Vad är en rimlig hyra för bostaden?Eftersom ni själva äger huset där pojken är inneboende faller uthyrningen under privatuthyrningslagen, men kompletteras av bestämmelser i 12 kap Jordabalken.En skälig hyra när det gäller privatbostäder fastslås enligt 4 § stycke 2 privatuthyrningslagen inte få påtagligt överstiga bostadens driftkostnader och kapitalkostnader. Driftkostnaderna ska relatera till hyresvärdens faktiska kostnader, och kan exempelvis innefatta hushållsel, vatten och bredband. Hyrs rummet ut möblerat kan detta motivera ett tillägg på hyran, eftersom visst slitage av möblemang sker. Ett påslag för möblemang får uppgå till max 10 - 15 procent. Kapitalkostnaden ska beräknas som en rimlig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Ett par procent över riksbankens referensränta anses som en rimlig avkastningsränta. För att få hjälp att räkna ut vad som är en hyra kan jag varmt rekommendera att ni använder er av boupplysningen.se, som har ett mycket praktiskt verktyg för att räkna ut en skälig hyra.Utöver detta kan ni göra tillägg för andra kostnaderStår ni dessutom för andra kostnader, såsom hygienartiklar, mat etc. bör ni få ersättning även för detta ovanpå den hyra ni fastställt som skälig för själva rummet. Tillägg för övriga kostnader ni står för reglerar ni lättast genom att skriva in i erat hyresavtal. För att få en siffra på vad som kan vara en rimlig ersättning kan jag rekommendera er att antingen sammanställa vad kostnaderna för er inneboende uppgår till varje månad med stöd av kvitton och liknande eller utgå från konsumentverkets förslag på summor. Exempelvis beräknar konsumentverket att en rimlig matkostnad under en månad för en 20-åring som äter alla måltider utom lunch hemma år 2019 är 2000 kr. Äter er inneboende alla måltider hemma hos er bortsett från lunch kan en rimlig ersättning för maten per månad med andra ord vara 2000 kr, ovanpå hyran för själva rummet. Ingår andra saker som exempelvis toalettpapper och rengöringsmedel är detta också saker ni får göra tillägg för, just eftersom ni som jag skrev inledningsvis inte har några skyldigheter egentligen att stå för er inneboendes utgifter.Om hyran är för låg får ni höja hyranÄr det så att den hyra er inneboende betalar idag är lägre än vad som får anses skäligt har ni rätt att höja hyran. Som hyresvärd är det nämligen tillåtet att genomföra hyreshöjningar för en inneboende så länge som höjningen är skälig. Om hyran är skälig eller inte kan ni som jag nämnde ovan enkelt räkna ut med hjälp av verktyget på boupplysningen.se.Det ni måste göra om ni vill kräva en högre hyra är att meddela er inneboende om detta skriftligen, 12 kap 54 § stycke 1 JB. För att vara på den säkra sidan kan detta göras i ett rekommenderat brev. I meddelandet bör det framgå hur stor hyreshöjningen är, vad den nya hyran blir och när den nya hyran ska börja gälla. Meddelandet ska även innehålla information om att er inneboende blir bunden att betala den nya högre hyran om han inte innan en viss angiven dag ger dig som hyresvärd ett meddelande om att han motsätter sig höjningen. Denna angivna dag bestämmer du som hyresvärd men den måste vara minst två månader fram i tiden från dess att meddelandet lämnats. Meddelandet skall också innehålla din adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt en uppgift om vad inneboende behöver göra för att en sådan prövning skall komma till stånd. 12 kap 54 § a stycke 2 JB.SammanfattningsvisEftersom ni upplever att kostnaderna för er inneboende är höga är mina råd att först och främst se över om själva hyran för rummet är skälig eller om den kan höjas. Därefter bör ni mer noggrant kontrollera vilka och hur stora kostnader som ni betalar för er inneboende. Eftersom ni inte är skyldiga att betala inneboendes löpande kostnader är mitt förslag att ni ber om detta som ett tillägg på hyran.Om ni kommer fram till att ni vill höja hyran måste ni meddela detta på rätt sätt. Var då noga med att ta med all information och beakta de tidsgränser jag nämnde här ovan i mitt svar.Lycka till! Vänligen,

Felicia Olsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I Jordabalken 12 kap 15 § framgår att hyresvärdar ska stå för att ombesörja lägenheten. Detta innefattar åtgärder som att tapetsera om, måla och byta ut sedvanliga delar till följd av slitage och ålder eller reparera vitvaror i köket. Vad kommer till byte av glödlampor utgör dessa vanligtvis löpande underhåll som hyresgästen själv ska stå för. Vad gäller ugnen utläser jag även att det rör sig om en trasig glödlampa och jag skulle tro att det landar i samma bedömning som vid köksfläkten. Om ugnen istället är trasig kan du felanmäla detta till din hyresvärd. Jag skulle råda dig att ta kontakt med din hyresvärd för ett fullgott svar om vad just dessa kan hjälpa till med och vad just ert avtal säger, om du är osäker. Hoppas att du känner att du fick svar på din fråga. Du är varmt välkommen att vända dig till oss igen om du har fler frågor. Vänliga hälsningar,

Adam Novak |Hej!Tack för att du vänder dig till oss med din frågaI din beskrivning framgår det att det berör ett hus med tillhörande fastighet, jag kommer i mitt svar att anta att du äger både marken och huset.Tillämplig lagDet du skriver i din fråga är ett typiskt fall av fel i fastighet vid köp. Detta regleras i 4 kapitlet Jordabalken, som reglerar försäljning, byte och gåva av fast egendom.Fel i fastighetenOm fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (4 kap 19 § Jordabalken) har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen, eller om felet är väsentligt, rätt att häva köpet (4 kap 12 § Jordabalken). Väsentliga fel är sådana som gör fastigheten helt obrukbar. Med tanke på att ni vill bo kvar är det osannolikt att felet är väsentligt.Det är också viktigt att tänka på när felen uppstod. Vid den avtalade tiden för tillträdet övergår risken på dig, och alla fel som uppstår efter det är det du som ska täcka (4 kap 11 § Jordabalken). Detta förutsätter dock att säljaren inte är den som orsakar förseningen vid tillträdet (4 kap 13 § Jordabalken).Undersökningsplikt och dolda felI ditt fall är det fråga om ett dolt fel, vilket framkommer genom att ni har anlitat en certifierad besiktningsman och trots detta inte upptäckt dessa fel. Om man anlitar professionella för att besiktiga egendomen har man uppfyllt sin undersökningsplikt i de delar som besiktningsmannen har utfört det. Däremot kan det bli svårt att avgöra ifall du själv har gjort den. Det hela bottnar i bevis och detaljer samt vad undersökningsplikten omfattar, vilket alltid varierar från fall till fall.Dolda fel är sådana fel som inte framkommer vid besiktningar. De fel som du har påpekat kan troligtvis leva upp till kravet att vara dolda fel. För att du ska kunna göra gällande ersättningskrav för dem krävs att de var där när huset köptes, att de inte gick att upptäcka vid en undersökning och att det inte är rimligt att denna typ av fel finns i huset med tanke på ålder, pris, skick etc.Skadestånd och ersättningDu har rätt till avdrag på köpeskillingen om du lyckas göra gällande dessa fel (4 kap 19 § Jordabalken). Vidare har du rätt till skadestånd ifall säljaren varit försumlig, eller särskilt utfäst, dvs. garanterat, något. För att kunna få detta måste du dock väcka talan hos en tingsrätt inom 1 år från tillträdet (4 kap 12 § 2 stycket Jordabalken).GarantierGarantier kan göras underförstått, och regel kring detta kommer från Högsta domstolen (NJA 2001 s. 309 "Zinkoljan"). Regeln är att om man uttryckligen sagt att det man säljer har vissa egenskaper är man också bunden av det på samma sätt som om man hade garanterat det. Vid försäljning av fast egendom har man krav på skriftligt avtal (4 kap 1 § Jordabalken), i vilket allt av relevans för köpet ska antecknas. Om dessa fel inte var där kan du göra gällande att säljaren inte informerade dig om dem, och då faller bevisbördan på säljaren att det ingick i din undersökningsplikt eller att det på något annat sätt inte var ett dolt fel.Frågor om bevis och ond troFör att göra gällande dessa fel behöver du bevisa alla påståenden som du gör i rätten. Vittnesmål, sparade mejl, köpehandlingar, besiktningsprotokoll etc. kan allt tänkas vara till nytta. Mitt råd är att du tar fram allt du kan som beröra detta fastighetsköp, och sen använder det för att bygga ditt mål. Du sa i din beskrivning att flera av grannarna har vittnat att det var problem i området med vattnet. Du skulle kunna be en av dessa att vittna om det för dig och i kombination med något bevis för att han inte nämnt det när han borde ha gjort det bevisa att han inte var i god tro under försäljningen. Om detta är fallet kommer hans vittnesmåls trovärdighet att minska kraftigt. Om du dessutom lyckas bevisa, exempelvis med vittnen, att han sagt att pumpen var lagad kommer du att kunna hävda att utfärdat garantier.Mitt RådLåt inte detta ligga. Du har, vad jag förstår, ett starkt mål på handen och kan stämma säljaren för fel i fastigheten. Dessutom kan du kanske gå så långt att du får skadestånd för sådant som gått förlorat pga. skadorna samt olägenheterna som felen förorsakat.Det finns väldigt många detaljer i ett fall som detta, så jag rekommenderar att du anlitar en skicklig advokat. Om du får rätt i domstol kan du även få ersättning för dina kostnader för advokaten, så du kan vinna på detta även om det blir en lång process.Du sa i din beskrivning att säljaren "krånglar". Med detta antar jag att du menar att de drar sig undan kontakt. Det är ytterst svårt att undvika en stämning, så efter att du väckt talan kommer inte det bli fler problem med det.Glöm inte att vara snabb med att ta tag i detta, så att den 1-åriga preskriptionstiden inte går ut. Den kommer att gå ut nästa år, på tillträdets 1-årsdag.Hoppas du är nöjd med min hjälp, och att du har fått svar på dina frågorMed vänlig hälsning,

Lovisa Stenbacka |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Du beskriver att personen du hyr av en är privatperson. Jag utgår från att du hyr bostaden i andra hand, och därmed tillämpas Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad.Ändring av hyresvillkoren:För att hyresvärden ska få till en ändring av hyran krävs att denne meddelar dig skriftligt om detta och att du godkänner ändringen (4 § Lagen om uthyrning av egen bostad). Om ni inte kan komma överens har hyresvärden rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren i hyresnämnden. Hyresnämnden fastställer då hyran (om inte lägre hyra följer av avtalet), till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftkostnaden för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan anses rimlig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Driftkostnaderna relaterar till uthyrarens faktiska kostnader – såsom el och vatten. Kapitalkostnaden är den uppskattade kostnaden för att ha kapitalet bundet i bostaden.KostnadernaDu skriver att det är du som står för driftkostnaderna. Vid bedömning av bostadens skick och beroende på vad du betalar i dagsläget, är det inte omöjligt att hyresvärden får igenom ändring av hyresvillkoren i hyresnämnden. Om detta skulle ske anses hyresnämndens beslut som ett avtal om fortsatt uthyrning (5 § Lagen om uthyrning av egen bostad). Utgångspunkten för prövningen är vad ni har avtalat om hyran. Vid prövning av hyran ska hänsyn tas till de underhållsarbeten (elementen) som du utfört. Dessa får hyresvärden inte tillgodoräkna sig om det inte finns särskilda skäl för detta. (I ditt fall bör inga sådana särskilda skäl anses föreligga) (1 § Lagen om uthyrning av egen bostad, och 12 kapitlet 55 b § Jordabalken)Renovering av badrum med anledning av fuktskada bör vara sådant som hänför sig till hyresvärdens underhållningsplikt (1 § Lagen om uthyrning av egen bostad, och 12 kapitlet 15 § Jordabalken), och bör inte anses utgöra något särskilt skäl för att få till en hyreshöjning.SlutsatsEnligt min mening är det utifrån din beskrivning av bostadens skick, samt det faktum att du står för driftkostnaderna, inte sannolikt att hyresvärden får igenom en sådan ändring. Om detta mot förmodan skulle ske kan hyresnämndens beslut överklagas inom tre veckor. Vänliga hälsningar,