Kostnadsansvarets fördelning vid uppkomna skador i en bostadsrätt och rätten för innehavaren av en sådan att få ta del av styrelseprotokoll, vad gäller?

2020-04-08 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag har en bostadsrätt som jag köpte för tolv år sedan. I min lägenhet vetter två av rummen mot husets hela kortsida mot norr. Nu har det uppstått mögel- och fuktskador i hörnen mot norrväggen. Skadorna är inte omfattande. Jag har på tolv år aldrig sett skymten av någon mögelbildning. För ca två år sedan bytte föreningen . värmesystem och sedan dess har jag upplevt att det känts mycket kyligare och fuktigare i lägenheten jämfört med tidigare. Jag misstänker att mögelbildningen beror på att det nya värmesystemet gjort att det blivit kallare i lägenheten.Föreningen anlitade en expert. I sitt utlåtande skriver han bl a att som åtgärdsförslag ska ett försök med höjd inomhustemperatur göras och att för att få bort påväxten bör man tvätta ner och troligtvis borde man måla om delar av väggen.3 april blev jag uppringd av föreningens styrelseordförande som meddelade mig att styrelsen beslutat att jag skulle stå för reparationskostnaderna.Jag undrar varför jag inte fått se styrelsebeslutet. Är det justerat? Hur ser beslutsunderlaget ut? Jag vet att föreningens medlemmar inte ska ha tillgång till styrelsemötesprotokollen. Men den biten som berör mitt ärende borde jag väl få ta del av? Om jag betalar reparationskostnaderna har jag inte då medgett att jag brustit i underhållning av min bostad och att föreningen är helt utan skuld. Avslutningsvis kan jag tala om att jag är 75 år och att det kändes som om styrelsen ville köra över den gamla tanten.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, UTREDNINGJag tolkar din fråga enligt följande. Du bor sedan 12 år tillbaka i en bostadsrätt i vilken det har bildats mögel- och fuktskador längs med en av hörnväggarna. Du bedömer inte skadorna som särskilt omfattande och vidare misstänker du att ett av föreningen relativt nyimplementerat värmesystem har orsakat de ifrågavarande skadorna. I ett sakkunnigutlåtande föreslås bland annat höjd rumstemperatur, tvätt av aktuell vägg samt en ommålning. Styrelsen har beslutat att du ensam ska svara för samtliga kostnader och du undrar nu huruvida detta verkligen kan vara rätt och riktigt. Du menar också att du borde få ta del av protokollet från det styrelsemöte där just den här frågan behandlades eftersom beslutet har träffat dig personligen. Tillämplig lagstiftning i ditt ärende blir lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL) och bostadsrättslagen (BRL). Kostnadsfördelningen avseende uppkomna skador, vad gäller? I en bostadsrättsförening skiljer sig regelverket delvis från vad som gäller vid hyra. Bostadsrättshavaren (du) svarar själv för det inre underhållet av lägenheten om inte annat följer av stadgarna (7 kap. 12 § 1 st. BRL). Dessa får dock inte vara konstruerade på ett sätt som är till betydande nackdel eller oskäligt betungande för medlemmarna. Reglerna är således tvingande för föreningen till förmån för bostadsrättshavarna. Notera även att bostadsrättsföreningen genom styrelsens försorg ska bekosta reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen har försett lägenheten med dessa och ledningarna tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler (7 kap. 12 § 2 st. BRL). Bostadsrättsföreningen bär å sin sida ansvaret för fastighetens underhåll i övrigt, för det så kallade yttre underhållet, vilket bland annat inkluderar gemensamma utrymmen, ytterväggar, hissanordningar och annat dylikt. Gränsdragningsproblematiken kan dock ofta göra sig påmind och parternas skyldigheter brukar därför preciseras genom stadgebestämmelser. Men märk väl att bostadsrättshavarens skyldigheter ändå aldrig kan omfatta mer än det inre underhållet på grund av lagstiftningens tvingande karaktär på just det här området. Och din personliga skyldighet att svara för kostnaderna hänförliga till återställandet av din lägenhet, vad gäller här?Exakt hur begreppet "det inre underhållet" ska tolkas kan ibland visa sig vara bekymmersamt och detta äger naturligtvis relevans för den rättsliga bedömningen av ditt ärende. I synnerhet beträffande din eventuella skyldighet att själv behöva stå för samtliga uppkomna reparationskostnader. I förarbetena (de statliga utredningar som föregår en ny lag eller lagbestämmelse) nämns ett antal saker som skulle kunna hänföras till såväl det inre som det yttre underhållet, t.ex. fönsterbågar, ytterdörrar och balkonger. Men det påpekas samtidigt att gränserna trots allt bör framgå av stadgarna (prop. 1990/91:92 s. 99), vilka fastställs genom ett stämmobeslut med minst två tredjedelars majoritet (6 kap. 35 § EFL). Av det föregående kan det konstateras att det finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna i din bostadsrättsförening när giltigheten av styrelsens aktuella beslut ska bedömas. Oaktat detta ska föreningen enligt 7 kap. 12 § BRL hålla din lägenhet i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på dig som bostadsrättshavare (7 kap. 4 § BRL). Skulle föreningen i ett sådant läge åsidosätta sin reparationsskyldighet har du rätt att få kostnaderna för att åtgärda dina mögel- och fuktskador ersatta av föreningen. Att väggarna i din lägenhet faller inom ramen för det inre underhållet får nog anses odiskutabelt. Däremot är det, givet vad du själv uppger ovan, tveksamt om de uppkomna skadorna ska behöva ligga dig till last. Om det kan fastställas att skadorna i din lägenhet verkligen är orsakade av det nuvarande värmesystemet, vilket är hänförligt till det yttre underhållet och därmed föreningens ansvar, torde styrelsen enligt mening vara skyldig att bekosta upprustningen av din lägenhet trots att fuktskadorna är lokaliserade till en del av fastigheten som du ytterst bär underhållsansvaret för. För det finns ingenting i din ärendebeskrivning som tyder på att du skulle ha varit vårdslös eller försumlig på något sätt. Även det sakkunnigutlåtande som du hänvisar kan eventuellt vara till stor nytta för dig och förslagsvis utreder du själv orsakssambandet genom anlitandet av en egen expert. Styrelsesammanträdet där spörsmålet kopplat till din lägenhet behandlades, möjligt att kunna få ut protokollet? Rätten att kunna få ta del av dokumentation i en bostadsrättsförening är avhängigt vilket organ detta är hänförligt till. Det förekommer huvudsakligen två typer av protokoll, ett från styrelsens sammanträden och ett från årsstämman. Inget av dessa är offentliga handlingar, men medlemmarna äger rätt att få ta del på stämmoprotokollet senast tre veckor efter stämmans genomförande (9 kap. 14 § BRL och 6 kap. 40 § EFL). Mot bakgrund av att stämmoprotokollet inte är någon offentlig handling får dock ej avskrifter eller kopior göras. Eftersom lagstiftningen här endast nämner stämmoprotokoll tolkas bestämmelsen i 6 kap. 40 § EFL motsatsvis som att det inte föreligger någon skyldighet för styrelsen att hålla andra handlingar än stämmoprotokollet tillgängliga. Andra bestämmelser kan givetvis finnas intagna i stadgarna och vidare har revisorer alltid rätt att få ta del av all nödvändig dokumentation i en förening. Det framgår inte riktigt av ditt ärende huruvida du faktiskt har blivit nekad att få ta del av protokollet från det styrelsesammanträde på vilket beslutet om ditt personliga betalningsansvar togs. Men även här kan det finnas goda skäl att studera stadgarna. Men om dessa inte föreskriver någon generell rätt för dig som medlem att få ta del av styrelseprotokoll och styrelsen själv avger ett nekande svar kan det bli svårgenomträngligt. Och detta trots att beslutat i allra högsta grad berör dig personligen.SAMMANFATTNINGI en bostadsrättsförening ska du som bostadsrättshavare svara för det inre underhållet av din lägenhet. Gränserna för ditt ansvar i förhållande till de delar av fastigheten som föreningen bär ansvaret för kan stundtals vålla vissa tolkningsproblem. Men i den mån du inte kan betraktas som ansvarig är det föreningen som ska se till att din lägenhet hålls i gott skick. Trots att dina innerväggar otvetydigt sorterar under det inre underhållet menar jag att kostnadsansvaret för de uppkomna mögel- och fuktskadorna är något som föreningen och indirekt styrelsen eventuellt bör stå för. Men det förutsätter att det kan konstateras att skadorna går att härleda till det aktuella värmesystemet. Beroende på vad som framgår av sakkunnigutlåtandet skulle detta jämte anlitandet av en egen expert också kunna utgöra ett bra stöd i din fortsatta argumentation. Däremot fordras styrelsens goda vilja avseende din rätt att få ta del av styrelseprotokollet. Och som svar på din sista fråga. Om du är av en annan uppfattning än den styrelsen gör gällande, vilket jag utgår ifrån att så är fallet, ska du definitivt bestrida kostnadsansvaret och inte betala för reparationerna i väntan på att saken slutligen avgörs, antingen internt i bostadsrättsföreningen eller i en rättslig instans. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Avslutningsvis är förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme. Vänligen,

Kan hyresvärden säga upp mig för att han ska sälja huset?

2020-04-07 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyrde en villa i 1/1/2019 med hyresavtal tills vidare med uppsägningstid tre månader. Nu har hyresvärden informerat mig om att han vill sälja villan och jag måste söka ett annat hus. Min fråga är om hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet utan mitt samtycke och kasta mig ut ur huset?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga hyr du en villa och hyresvärden vill nu sälja fastigheten och kräver att du ska flytta. Svaret på din fråga blir beroende av vilken lag som är tillämplig; om Jordabalkens (JB) regler gäller fullt ut eller om det är lagen om uthyrning av egen bostad som gäller er emellan. Lagen om uthyrning av egen bostadDå du skriver att du hyr en villa kan det tolkas som att det är lagen om uthyrning av egen bostad som gäller er emellan. Lagen gäller för hyresavtal genom vilken någon utanför näringsverksamhet hyr ut en bostad såsom t.ex. en villa. Om fler än en bostad hyrs ut gäller lagen endast för den första upplåtelsen (1 §). I ditt fall innebär det att om din hyresvärd hyr ut villan till dig, utan att det sker inom näringsverksamhet, och det är den enda bostaden han hyr ut (eller att den du hyr är den första han hyr ut) gäller lagen.Hyresavtalet enligt lagen om uthyrning av egen bostad gäller för obestämd tid om inte annat avtalats. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid avtalats (3 §). I ditt fall innebär det att om lagen om uthyrning av egen bostad gäller er emellan kan hyresvärden säga upp ditt hyresavtal. Som hyresgäst enligt nämnda lag saknar du besittningsrätt och hyresvärden har rätt att säga upp dig enligt den lagstadgade uppsägningstiden.Jordabalkens reglerOm lagen om uthyrning av egen bostad inte är tillämplig, t.ex. för att hyresvärden hyr ut bostaden inom näringsverksamhet eller att hyresvärden hyrt ut fler bostäder innan din så din inte omfattas, är det istället jordabalkens regler som gäller fullt ut.Enligt jordabalkens regler gäller hyresavtal på obestämd tid och måste sägas upp för att sluta gälla (12 kap. 3 § första stycket JB). Som hyresgäst har du ett besittningsskydd vilket innebär att du, trots uppsägning, har en rätt till förlängning av hyreskontraktet utom i vissa specifika fall, t.ex. om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, huset ska rivas och om avtalet avser en bostad i ett en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta (12 kap. 46 första stycket JB). Bestämmelsen innebär att du har ett högre skydd mot uppsägning än vid lagen om uthyrning av egen bostad. Om uthyrningen är i ett en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet får hyresvärdens och hyresgästens intressen vägas mot varandra.Om det inte finns skäl för uppsägning (dvs. hyresvärden inte har möjlighet att säga upp dig enligt någon av punkterna i 12 kap. 46 § första stycket JB) är ditt kontrakt fortsatt giltigt mot ny ägare av fastigheten om upplåtelsen av bostaden skett skriftligt (7 kap. 13 § första stycket JB).Sammanfattningsvis är det avgörande för din del om bostaden hyrs enligt lagen om uthyrning av egen bostad eller enligt jordabalkens regler. Om den förstnämnda lagen gäller saknar du besittningsskydd och hyresvärden kan säga upp dig med tre månaders uppsägningstid. Om det är jordabalkens regler som gäller har du ett besittningsskydd och det är svårare att säga upp digMin rekommendation är att du går igenom det kontrakt du skrivit under för att säkerställa vilken lag som gäller er emellan. Om du behöver vidare hjälp kan en av våra jurister gå igenom ditt kontrakt och även vara behjälplig vid kontakt med din hyresvärd om så krävs. Är detta intressant är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Gäller officialservitut även vid försäljning till ny ägare?

2020-04-05 i Servitut
FRÅGA |Hej,Jag äger en fastighet Edsvära 21:3, till fastigheten finns det ett officialservitut knutet gällande vatten för ett hushållsbehov från Edsvära 21:1 sedan avstyckningen 1989-01-04.Vi är på väg att sälja fastigheten, ägaren på fastigheten 21:1 vill gärna köpa vår fastighet och har hotat mäklaren med att om inte den får köpa fastigheten och ngn annan vill köpa huset kommer hen att stänga av vattnet för den nya ägaren. Hen påstår att de har fått gräva en ny brunn för att upprätthålla vår vattenförsörjning, vilket inte stämmer.Har hen rätt att hota med vattenavstängning vid evtl. Ägarbyte?mäklaren är rädd att det hamnar i hennes knä vid ev. försäljning.Formuleringen enligt lantmäteriet anteckning: Rätt att ta vatten i brunn på Edsvära 21:1 för ett hushållsbehov, behålla, underhålla och förnya en vattenledning från brunnen.Tack på förhand.MVH
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.Tillämpliga lagrumBestämmelser som är tillämpliga på din fråga hittar vi i Fastighetsbildningslagen (FBL) och Jordabalken (JB). Officialservitut gäller vid ägarbyteHela poängen med att teckna servitutsavtal är att de ska gälla för fastigheten som sådan och inte ha någon koppling till dess ägare eller eventuella byte av ägare. Med tanke på att det rör sig om ett officialservitut finns detta avtal dessutom inskrivet i fastighetsregistret både genom text och karta, vilket innebär det inte råder några tvivel om att servitutet existerar. Vid tecknande av ett officialservitut får det inte göras beroende av några villkor och det får inte heller upprättas för en specifik tid utan ska vara tidsoberoende. Däremot får man skriva in i servitutet att de endast gäller så länge ändamålet inte kan uppnås på annat sätt. I ditt fall skulle detta i så fall vara om ni enklare kunde få er vattenförsörjning på ett annat sätt, vilket nu inte är fallet, 7 kap. 1 § FBL. Min slutsats är därmed att det inte föreligger någon osäkerhet om att servitutet är gällande och så även vid en försäljning till en ny ägare. Ändring eller upphävning av servitutetEtt officialservitut kan ändras eller upphävas om ni som fastighetsägare kommer överens om detta, 7 kap. 8 § FBL. Detta kan även ske utan samtycke i vissa fall, såsom om det har inträffat ändrade förhållanden så att din fastighet hade klarat sig okej utan detta servitut. Av vad du har berättat används servitutet för att din fastighet ska ha tillgång till vattenförsörjning och detta kan inte ske på något annat sätt, varför det inte finns någon rätt till varken ändring eller upphävning av servitutet från den andra ägarens sida, 7 kap. 4 § FBL. Någon rätt för fastighetsägaren att stänga av vattenförsörjningen finns därmed inte då det strider mot servitutet. Om ägaren stänger av vattnetOm det skulle vara så att ägaren stänger av vattenförsörjningen till din fastighet måste hen sätta på vattnet igen och det föreligger även en rätt till ersättning om det har uppstått någon skada i samband med detta (exempelvis extra utgifter på grund av att det inte fanns vatten), 14 kap. 7-8 §§ JB.Avslutning och sammanfattningSammanfattningsvis har ägaren inte rätt att stänga av vattenförsörjningen som följer av servitutet. Hen har alltså ingen rätt att hota med detta eftersom det inte finns någon företrädesrätt till att hen ska få köpa fastigheten. Servitutet gäller även vid ägarbyten. Stänger hen av vattnet ändå har ägaren till din fastighet rätt att få ersättning för eventuell skada. Jag hoppas att du fick svar på din fråga och är det så att du har några följdfrågor eller behöver hjälp i ärendet av en jurist för att fastighetsägaren inte lyssnar är det bara att höra av dig till mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Annars önskar jag dig ett stort lycka till!Vänligen

Innebär det en hyreshöjning om en gammal spis ersätts med en ny?

2020-04-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Innebär det en hyreshöjning om en 30 års gammal spis ersätts med en ny?
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lagJag tolkar din fråga som att den gäller en bostadshyresrätt och huruvida hyran kan höjas på grund av att en spis byts ut. I och med detta är 12 kap. jordabalken tillämpligt, som härefter kommer förkortas som JB.Hyreshöjning på grund av renovering? Om hyresvärden vill ändra hyran så ska denne skriftligen meddela dig om detta (12 kap. 54 § JB). Om ni inte kommer överens om hyran så har ni rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren (12 kap. 54 § JB).Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till ett skäligt belopp (12 kap. 55 § JB). När man bedömer skäligheten tar man hänsyn till andra lägenheter med liknande standard, i första hand på samma ort och i andra hand på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt liknande förhållanden på hyresmarknaden (12 kap. 55 § första och andra stycket JB). Detta brukar kallas för lägenhetens bruksvärde.Att renovera en lägenhet leder ofta till att lägenhetens bruksvärde ökar. Detta kan i sin tur leda till en hyreshöjning. Vad en skälig hyreshöjning är beror som sagt på var lägenheten ligger och hur omfattande renoveringen är. Att endast åtgärda ett fel är inte att betrakta som att standarden förbättras och är således inte en godtagbar ursäkt för att höja hyran. I ditt fall verkar det dock som att din hyresrätt moderniseras i och med bytet av spisen, vilket ger hyresvärden rätt till en hyreshöjning. Sammanfattning Att byta ut en spis innebär i de flesta fall att hyresrätten moderniseras och ger således hyresvärden rätt att höja hyran. Hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Begränsning av fiskekort till lokalt bosatta

2020-04-07 i Jakt
FRÅGA |Girjas sameby säljer fiskekort på statens vatten. Endast boende i Norrbotten får köpa fiskekort av dem. Är detta juridiskt riktigt eller diskriminering?
Adam Novak |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Girjas sameby gavs i mål T-853-18 ensamrätt till upplåtelse av jakt och fiske inom det område de förvaltar ovan odlingsgränsen. De gavs denna rätt pga. urminnes hävd, vilket uthämtats ur tidigare lagar där lagstiftaren i förarbetena antog att de hade denna rätt sen tidigare. Detta har givit upphov till en omfattande debatt och din är en av delfrågorna som uppkommit, eftersom en av anledningarna till att Girjas sameby ursprungligen väckte talan är att de vill minska antalet jägare på sin mark. Kommerskollegiet har gått ut med information gällande denna fråga, men frågan är inte avgjord i domstol eller lagstiftning än. Troligen kommer det följa ytterligare processer som bringar mer klarhet i frågan. Tills vidare behöver folk som vill fiska eller jaga på deras mark/vatten följa Girjas reglering av fiskekortenJag hoppas att detta bringar info i frågan, om än inget svar, eftersom ett sådant saknasMed vänlig hälsning,

Hur kräver man in en skuld från hyresgästen och hur vräker man hyresgästen?

2020-04-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Har en hyresgäst, sedan 2006, av mitt fritidshus. Han har 2006-2018 inte betalat hyra. Har vid flera tillfällen krävt honom på hyra.2019 och 2020 har han betalat.Vad gör jag för att få in pengarna som han är skyldig? Kan jag få honom vräkt?Han svarar varken på brev eller mail.
Josefine Bågholt |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Som jag förstår din fråga så undrar du dels hur du kan kräva in de pengar som har uteblivit för att din hyresgäst inte betalat hyra. Sedan undrar du även om du kan få honom vräkt. I mitt svar till dig kommer jag att börja med hur du kan kräva in dina pengar. Efter det kommer jag gå över på hur du eventuellt kan få din hyresgäst vräkt. Sist i svaret kommer en sammanfattning samt råd! Hur kan du få pengarna som din hyresgäst är skyldig dig? Eftersom du vill ha betalt av din hyresgäst rekommenderar jag dig starkt att ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden. De kommer således titta på din ansökan och hjälpa dig att kräva in dina pengar från hyresgästen. Lagen som reglerar detta heter lag om betalningsförelägganden och handräckning. Hur ansöker man? För att ansöka behöver du gå in på kronofogdens hemsida och fylla i blanketten om betalningsföreläggande. Blanketten skall innehålla:- Dina personuppgifter- Ditt krav och grunden för det, alltså att du vill ha betalt för en hyresrätt som han inte betalar hyra för (10 § lag om betalningsförelägganden och handräckning).- Du skall även ange beloppet det rör sig om, förfallodatum och ränta som begärs (11 § lag om betalningsförelägganden och handräckning).Om ansökan saknar information så kommer de att återkomma till dig och be dig avhjälpa bristen (20 § lag om betalningsförelägganden och handräckning). Kriterium för en ansökan: För att kunna skicka in denna ansökan behöver dock vissa kriterium vara uppfyllda. 1.Skulden måste innefatta pengar. 2. Förfallodagen för betalningen måste ha passerat. 3. Du skall också själv kunna påverka skulden genom förhandling. Alla dessa tre kriterium är dock någonting som du uppfyller vilket innebär att du har rätt till att ansöka om betalningsförelägganden och därför även få hjälp att kräva in skulden om Kronofogden anser att det behövs. Andra alternativIfall du har väckt talan hos Kronofogden har du också en möjlighet att begära att tingsrätten skall ta över ärendet och istället avgöra fallet genom en dom (34 § lag om betalningsförelägganden och handräckning). Vilket likväl kan vara en sista nödlösning om Kronofogden inte skulle kunna indriva din skuld. PreskriptionVi bör dock uppmärksamma preskriptionen eftersom vissa betalningar skulle varit gjorda för längesedan. På en fordran (ditt anspråk på att hyresgästen skall betala) finns en preskriptionstid på 10 år (2 § stycke 1 preskriptionslagen). Preskriptionstid innebär den tid som du har på dig att kräva ut din skuld. Du förlorar därför din rätt att kräva ut skulden om du inte gör detta inom 10 år från det att fordran uppkom. Kan du bli din hyresgäst? För att finna regleringen kring detta så måste vi gå in i Jordabalkens 12:e kapitel, då regler om förverkande inte återfinns i lagen om uthyrning av egen bostad som annars skulle varit aktuell. Eftersom din hyresgäst inte har betalat hyran har du rätt att få ut honom ur din bostad. Viktigt är dock att hyresgästen skall ha dröjt mer än en vecka efter förfallodagen med att betala för att du skall ha anledning att få honom vräkt (12 kap. 42 § punkt 1 jordabalken). Om han inte har betalat på en vecka, vilket verkar vara situationen i ditt fall får du därav säga upp kontraktet i förtid och då måste han flytta. UppsägningstidHuvudregeln är då att din uthyrning till din hyresgäst upphör att gälla efter tre månader vid årsskiftet som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen.Kan jag vräka honom? Ifall du istället inte vill vänta så kan du vräka hyresgästen. Då behöver du dock återigen vända dig till kronofogden för att få deras hjälp med vräkningen. Vilket således kan bli en mer omfattande process än den som ovan nämndes.Vill du trots detta vräka hyresgästen så rekommenderar jag dig att titta på kronofogdens hemsida.RådMitt råd till dig nu är så snart som möjligt söka dig till kronofogden och fråga dem om hjälp. Antingen genom att ringa dem på 0771-73 73 00, eller genom att gå in på deras hemsida och där klicka dig vidare till rätt formulär (tips, tryck på mina länkar ovan). Detta eftersom du förmodligen har några av betalningarna redan kan vara utgångna. Därför är det bra att du får igång processen om att kräva in betalning och få honom vräkt så snabbt som möjligt. Ifall du inte vill blanda in kronofogden i fler fall än att få tillbaka dina pengar så rekommenderar jag dig istället att säga upp hyreskontraktet och vänta på att han skall flytta ut. Jag hoppas nu att allt löser sig för dig och att du får tillbaka de pengar som han är skyldig dig! Har du fler frågor och funderingar så tveka inte på att höra av dig till oss på Lawline igen! Känner du att du inte riktigt fick svar på din fråga eller att du behöver ytterligare juridisk rådgivning angående din fråga så rekommenderar jag dig att boka en tid med en av våra kunna jurister eller ringa oss på 08-533 300 04. Allt gott! Vänliga hälsningar,

Hur mycket oljud måste man tåla från sina grannar i en hyreslägenhet?

2020-04-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag bor i en hyreslägenhet och har en granne som ofta spelar elbas med en förstärkare ikopplad. Det låter då som om jag bor i en "bongotrumma" då ljudet vibrerar mellan mina väggar och även mina fönster skallrar till. Ibland studsar han en boll mot golv och vägg = vibrerande ljud mellan mina väggar. Han har också införskaffat sig ett tv/dataspel och har även då förstärkaren ikopplad. Min fråga är, är detta normalt förekommande ljud i en hyreslägenhet?//Anki
Johanna Olander |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill veta hur mycket ljud och störningar som man behöver tåla från sina grannar som hyresgäst. Regler om vilka skyldigheter och rättigheter man har som hyresgäst finns i 12 kap. jordabalken (JB). Man får inte utsätta sina grannar för störningarNär man som hyresgäst använder lägenheten måste man se till att grannarna inte utsätts för störningar som kan försämra deras bostadsmiljö (12 kap. 25 § första stycket JB). Störningar som är tillfälliga eller övergående (t.ex. oljud från renovering) måste man dock som utgångspunkt tåla. Under natten ställs högre krav på att hyresgästerna ska begränsa oljud och störningar, eftersom grannarna ska kunna sova ostört. Däremot under dagen får man räkna med en del ljud och rörelse i fastigheten. Bedömningen av vad som är störningar varierar, och det går alltså inte att säga säkert hur mycket oljud man får tåla från sina grannar. Eftersom du skriver att din granne ofta spelar elbas och att en förstärkare är inkopplad skulle jag dock säga att det inte räknas som vanliga vardagsljud. Det är därför troligen att betrakta som störningar som du alltså inte ska behöva tåla. Det är hyresvärden som ansvarar för störningar i boendet Om en granne utsätter de övriga hyresgästerna för störningar genom exempelvis oljud är det hyresvärdens ansvar att se till att störningarna upphör (12 kap. 25 § andra stycket JB). Innan du tar kontakt med din hyresvärd skulle jag dock rekommendera att du först själv kontaktar din granne och förklarar situationen. Hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen,

Fråga om störningsnivåer i hyresrätter

2020-03-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Undrar vad lagen säger angående störningsnivå i Hyresrätter?Skall arrangera en inflyttningsfest (något jag aldrig gjort i mitt snart 25 åriga liv) och kommer då såklart behöva utnyttja ganska hög ljudvolym i form av musik och mingel.Stämmer det att jag vid ett enstaka tillfälle kan överskrida "tyst efter 10" regeln, samt ej kunna bli uppsagd i ssmband med en sådan typ av fest?
André Tito |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din frågaRättsliga utgångspunkterEnligt 12 kap. 25 § första meningen jordabalken (JB) ska hyresgästen se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningen som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). I lagkommentaren till lagbestämmelsen anses störande ljud i form av musik eller skrik som störningar som avses. Den omständigheten att störningen sker nattetid talar för att det är en situation som försämras deras bostadsmiljö som de inte skäligen bör tåla. Frågan är i vilken utsträckning störningar måste pågå för att leda till hyresavtalets upphörande. Enligt 12 kap. 42 § 1 st 9 punkten JB kan hyresrätten bli förverkad om hyresgästen åsidosätter det som ska iakttas enligt 12 kap. 25 § JB. I första hand måste hyresvärden skicka en rättelseanmaning till hyresgästen för att ge denne möjlighet att rätta sig. Det framgår dock av lagkommentarerna också att störningar av särskilt allvarligt slag får en uppsägning ske utan hyresgästen uppmanats att vidta rättelse Enligt 12 kap. 42 § 4 st gäller kan uppsägningen ske utan rättelseanmodan för störningar som avses i 12 kap. 42 § 1 st 9 punkten. Vad du bör göraOm det är en engångsföreteelse verkar det inte finnas utrymme för att tolka det som störning av allvarlig art som förverkar hyresrätten utan rättelseanmodan. Jag skulle råda dig att i förväg meddela dina grannar om festen innan så att de är förberedda på att oljud kan förekomma. Att det sker oljud någon gång måste, enligt min mening, förstås som att det är ett förhållande som övriga hyresgäster bör tåla, såvida oljudet inte överskrider för vad som brukar gälla för en normal fest. Hyresvärden kan dock skicka en rättelseanmaning, men detta tar oftast sikte på upprepade störningar. Det skadar inte heller att kanske ta hänsyn till ljudnivån ändå för att behålla goda relationer med övriga hyresgäster. Med vänlig hälsning,