Alexandra Holmér Sposato |Hej, tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Vill börja med att säga att jag förstår att det är ett frustrerande situation ni är i, där man ogärna vill skapa dålig stämning grannar emellan men samtidigt naturligtvis vill känna att man kan komma hem till en god natts sömn och vara relativt ostörd i sitt hem.Finns det lag som behandlar situationen?Jordabalkens 12:e kap. reglerar frågor om hyra. Hur man får använda lägenheten och i vilket mån man får störa grannar reglerar i 12 kap. 25 § JB. I vilken mån får man störa sina grannar?Huvudregeln är att du inte ska behöva bli störd under varken dagtid eller under natten, men visst ljud, sådant som hör till ett normalt liv, får man leva med. Er granne har en skyldighet att se till att ni som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra bostadsmiljön på ett sätt som ni inte ska behöva tåla (12 kap. 25§ första stycket jordabalken). Vägledande vid en bedömning av vilka störningar man ska behöva stå ut med från sina grannar är den allmänna uppfattningen. Att barn leker, skriker och på andra sätt låter tillhör nog, som du redan varit inne på, störningar som måste tålas och som man lite får räkna med när man bor i ett flerfamiljshus. Ständigt pågående störningar och/eller allvarligare störningar ska du dock inte behöva stå ut med, framförallt inte under vissa tider såsom sen kväll och natt. Under natten ska ni med andra ord få sova ostört (i det bör också räknas in tidig morgon och kvällar) medan man på dagen får räkna med ljud (prop. 1992/93:115 s. 30). Beträffande helger gäller inte särskilda regler, utan där får ni nog dessvärre vara beredda på att bli väckta på förmiddagen.Tala med dem igenDu tycks ha förstående och resonliga grannar, varför ni borde ha goda förutsättningar att komma till en lösning tillsammans. Det finns saker de utan allt för stor kostnad eller olägenhet skulle kunna göra för att störa er mindre, utan att begränsa sina egna liv i hög eller ens någon utsträckning. Kanske att de skulle kunna sätta upp ljudabsorbenter om det är ett särskilt rum som alstrar ljud till dig, ha fler eller tjockare mattor och försöka lära sin son att inte föra ljud som ofta går att undvika utan att begränsa hans vardag (ex inte dra i stolar).Tala med hyresvärdenSkulle det inte hjälpa att ta kontakt med dina grannar igen och ni skulle känna att situationen är ohållbar - att ni störs i större mån än vad som bör vara rimligt eller får så lite sömn att det påverkar er vardag - råder jag er ändå att kontakta värden. Då kan hen ta ställning till om barnet låter mer än vad ni bör tåla, och är sedan skyldig att vidta lämpliga åtgärder, exempelvis säga till dem (Hyresgästföreningen).Sammanfattning och rådLäget är rättsligt inte helt självklart; i flerfamiljshus måste man ta hänsyn till varandra men också acceptera en viss mängd störning, en bedömning måste således göras från fall till fall. Det är ofrånkomligt att inte höra någonting från sina grannar, särskilt då det är barn med i bilden, men de har ändå en skyldighet att söka begränsa i vilken mån de stör er, och ni har rätt till att få sova ordentligt om nätterna. Om det inte säkerställs, bör du kontakta hyresvärden som kan hjälpa er.Med vänliga hälsningar,

Minela Kurjakovic |Hej,Tack för att du vänder dig till oss på Lawline!En köpare ska kunna lita på avtalet vid köp av fastigheten och har ni avtalat att objektbeskrivningen stämmer är den del av avtalet. Om fastigheten inte stämmer in med objektbeskrivningen har ni därmed rätt att få prisavdrag och om det är ett väsentligt fel har ni rätt att häva avtalet enligt 4 kap. 19 § JB. Det är allstå en rätt för köparen och ni har i första hand rätt att få prisavdrag.För att beräkna vad prisavdraget ska bli utgår man från marginalen mellan vad fastigheten är värt i avtalsenligt skick jämfört med det felaktiga skicket.Det innebär att ni har rätt få prisavdrag om säljaren gett mäklaren fel uppgifter.Med vänlig hälsning,

André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag förstår din fråga som att du undrar på vilka grunder en bostadsrättsföreningen kan neka dig att hyra ut i andra hand samt om den bedömningen förändras om du genom gåva överlåter lägenheten till din son. För att svara på din fråga tänker jag redogöra för vilken rätt en bostadsrättsförening har att neka dig rätt till andrahands uthyrning. Din fråga regleras i bostadsrättslag (BRL). Vilka krav ställs på andrahands uthyrning? Huvudregeln är att bostadsrättsföreningens styrelse ska ge sitt samtycke för upplåtelse i andra hand för självständigt brukande (7 kap. 10 § BRL). Så som jag förstår din fråga har även hyresnämnden vägrat samtycke (JFR 7 kap. 11 § BRL). Hyresnämnden grundar sitt beslut på att du som bostadsrättshavare ska 1) ha skäl för upplåtelsen och, 2) föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid. Godtagbara skäl har ansetts vara om en lägenhet visat sig vara svårsåld, tillstånd medgavs med ett år (RH 2020:22). I kontrast till det har godtagbara skäl inte ansetts föreligga om innehavaren saknat behov av lägenheten för egen del och den redan varit upplåten i ett år tidigare (RH 2020:23). Godtagbara skäl är i vissa fall knutet till arbete, studier eller uthyrning till närstående i behov av bostad (prop. 2013/14:142, s.13). Sammantaget kan det hela sammanfattas till att du måste kunna knyta orsaken till upplåtelsen till ett godtagbart skäl. Om det föreligger omständigheter som talar för att du inte har till avsikt att överhuvudtaget använda lägenheten i framtiden ställs i regel något högre krav på dina skäl. Faktumet att du enbart bor på annan ort och håller bostadsrätten för att vem som helst ska kunna hyra den är inte ett godtagbart skäl. Att föreningen saknar "befogad anledning" syftar tull hyresgästens personliga kvalifikationer. Det handlar helt enkelt om att hyresgästen till sin person inte ska vara olämplig att hyra lägenheten. Det tas inte hänsyn till ekonomiska aspekter då det fortfarande är du som är ekonomisk ansvarig gentemot föreningen. Det syftar på sociala aspekter. Kan din son nekas tillträde och om nej, kan han sedemera hyra ut i andra hand? Huvudregeln är att medlemskap ska godkännas förutsatt att sökande fyller de kriterier som framkommer av föreningstadgan (2 kap. 1 § BRL). Sådant villkor får inte avse sökandes ekonomi, medborgarskap eller inkomst, 2) godkännas på andra grunder än stadgan och lag och 3) att villkoret annars är oskäligt (2 kap. 2 § BRL). Föreningen får ställa upp villkor som kräver att lägenheten ska användas till permanent boende och att medlemmen förutsätts delta i föreningsverksamhet (RH 2003:8). Föreningen får alltså ställa upp ett villkor som beaktar om sökande ska använda bostaden mer än sporadiskt. Om din son godkänns, så gäller samma "godtagbara skäl" för andra handsuthyrning som du omfattas av. I och med att han studerar på annan ort kan upplåtelse godkännas för 12 månader i taget. Slutsats För att få upplåta lägenheten i andra hand krävs godtagbara skäl. Dessa bör vara associerade till att du har arbete, studier eller andra livsförhållande som medför att du inte kan nyttja lägenheten. Vid eventuella besvärliga marknadsförutsättningar för försäljning bör du godkännas andra hand upplåtelse med ett år. Föreningen är vidare fri att ställa upp villkor för medlemskap som kräver deltagande i föreningens verksamhet samt att lägenheten ska användas som permanent boende. Sammantaget bör du föra en dialog med föreningen hur du bäst kan hantera den uppkomna situationen.Om du önskar boka en tid med en av våra jursiter är du välkommen att kontakta mig på andre.blomquist@lawline.seHoppas du fick svar på din fråga, MVH

Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är jordabalken (JB) och lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Om inte något annat har föreskrivits i den sistnämnda lagen gäller bestämmelserna i 12 kap. JB, se 1 § 2 st. privatuthyrningslagen. Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Några hållpunkterInledningsvis ska sägas att privatuthyrningslagen endast är tillämplig när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål, 1 § 1 st. privatuthyrningslagen. Med näringsverksamhet avses förvärvsverksamhet som bedrivs yrkesmässigt och självständigt. Med bostadslägenhet menas en lägenhet som helt eller till inte oväsentlig del är avsedd att användas som bostad. Och med kravet på annat än fritidsändamål avses permanentbostäder varför förhållanden som rör uthyrning av fritidsfastigheter, exempelvis en fjällstuga eller en skärgårdsvilla, inte träffas av reglerna i privatuthyrningslagen.Uppsägningen av hyresgästen, vad gäller?Under förutsättning att du som hyresvärd uppträder som fysisk person och inte bedriver näringsverksamhet eller företräder en juridisk person som i själva verket utgör den verkliga hyresvärden är privatuthyrningslagen tillämplig på det aktuella avtalet. För ett avtal har ni, du och hyresgästen, och detta trots att det eventuellt inte har manifesterats i skrift. Den här typen av avtal kan nämligen ingås formlöst. Om hyresavtalet är slutet på bestämd tid eller löper tillsvidare går inte att utläsa av din ärendebeskrivning. Ett bestämt avtal upphör att gälla vid hyrestidens slut, men det får även sägas upp till upphörande före den tidpunkten, 3 § 1 st. privatuthyrningslagen. Som hyresvärd får du, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om inte en längre uppsägningstid har avtalats, vilket dock inte verkar vara fallet här, 3 § 2 st. privatuthyrningslagen. Några krav på formen för en uppsägning från hyresvärdens sida finns inte i privatuthyrningslagen, men jordabalkens regler anses analogt tillämpliga i det här sammanhanget. Det innebär att uppsägningen, förutom att den måste delges hyresgästen, ska vara skriftlig, 12 kap. 8 § JB. Huruvida e-post och/eller sms uppfyller formkravet är inte helt klarlagt, men min bedömning är att en uppsägning per mail torde vara tillräckligt för att du ska anses ha uppfyllt de lagstadgade kraven. Oavsett vilket är naturligtvis en sedvanlig skriftlig uppsägning att föredra, alternativt båda delarna. Notera att uppsägningen dessutom kan ske helt utan angivande av skäl. Vid hyra enligt privatuthyrningslagen har hyresgästen inget besittningsskydd.Kan du få ut hyresgästen direkt?Det finns inga förverkanderegler i privatuthyrningslagen, men däremot finns sådana i jordabalken. I 12 kap. 42 § 1 st. 1 p. JB anges att hyresrätten är förverkad och att hyresvärden är berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen. Notera dock att om rättelse görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den här grunden, 12 kap. 43 § 1 st. JB. En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om 1. socialnämnden inom den tid tre veckor skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran eller 2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges ovan på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans, 12 kap. 44 § 4 st. JB. I grunden har du, på grund av de uteblivna hyrorna, rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan, dvs. åberopa ett förverkande av hyresrätten. Men givet din hyresgästs eventuella sjukdomsbild kan bedömningen möjligen bli en annan. Oavsett vilket kommer du att kunna skilja vederbörande ifrån din bostad, men det kan, beroende på omständigheterna, ta lite olika lång tid och detta eftersom du alltid har rätt säga upp avtalet på grund av avsaknaden av besittningsskydd. Avslutande ord och ytterligare rådgivningUtan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det dock svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Eftersom du har betalat för ett Express24-ärende misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling. Jag kommer därför att ringa dig redan nu på fredag den 24/9 kl 10.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Karin Pihl |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar över om en bostadsrättsförening kan neka medlemskap i föreningen på grund av låg inkomst hos den sökande. För att svara på din fråga kommer jag använda mig av bostadsrättslagen (förkortas BRL).Kan man nekas inträde i bostadsrättsförening på grund av låg inkomst?Inledningsvis kan sägas att en bostadsrättsförening inte får lov att ställa upp krav på bland annat en viss inkomst för ett medlemskap i föreningen (2 kap. 2 § BRL).Samtidigt så framgår det inget hinder i lagen för bostadsrättsföreningen att ta hänsyn till om den som köpt bostadsrätten i framtiden kan fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot dem eller inte. Här kan bostadsrättsföreningen med andra ord ta hänsyn till köparens ekonomiska förmåga, där ju en låg inkomst spelar roll. Som stöd för detta påstående hänvisas till 2 kap. 3 § BRL och formuleringen "skäligen bör godta", vilket enligt praxis är en prövning av bostadsrättsköparens ekonomiska förmåga.Omständigheterna i din frågaFör att koppla det jag skrivit ovan om omständigheterna i din fråga så kan sägas att en låg inkomst under flera år i rad kan vara en indikator på att köparen inte kan fullgöra sina ekonomiska förpliktelser i framtiden, och att det därför kan vara grund för nekat inträde. Det finns dock inte något givet svar på frågan utan hänsyn måste tas till samtliga omständigheter i den enskilda situationen. Exempel på övriga omständigheter som kan vara av betydelse är föreningens årsavgift och annat som kan påverka köparens betalningsförmåga utöver en låg inkomst.SammanfattningSvaret på din fråga är med andra ord att bostadsrättsföreningen inte i sina stadgar får ställa krav på t.ex. en viss inkomst men att de däremot vid prövningen av medlemsskapet får ta hänsyn till köparens ekonomi. Det är kopplat till köparens möjligheter att i framtiden kunna fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen. Det är med andra ord inte omöjligt att man nekas medlemskap i en bostadsrättsförening på grund av låg inkomst, men det är inte heller givet att så blir fallet.Hoppas du fått svar på din fråga eller en god vägledning!Med vänliga hälsningar,

Julia Hellquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I 3 kap. jordabalken (JB) finns bestämmelser om rättsförhållanden mellan grannar, och i 1 § framgår det att en den som nyttjar en fast egendom ska ta skälig hänsyn till sin omgivning. Det betyder alltså att man som husägare är skyldig att visa hänsyn mot sin grannar. Exakt hur denna hänsyn ska ta sig uttryck finns det ingen vidare bestämmelse om, men det handlar helt enkelt om att när man vidtar åtgärder på sin fasta egendom så måste man se till att åtgärden inte orsakar besvär för andra. I rättspraxis har det slagits fast att störningar från en kompost, som t ex lukt, inte är att betrakta som en olägenhet så länge komposten är rätt hanterad och välskött och bör därmed även kunna placeras intill en tomtgräns. Men frågan måste alltid avgöras i det enskilda fallet. Mitt råd, om du upplever ett problem med din grannes kompost, är att prata med grannen och förklara hur du upplever situationen, för att försöka kunna hitta en lösning ni båda är nöjda med. Lycka till och hoppas att du fick svar på din fråga!

Joakim Strömbladh |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Tyvärr har jag svårt att utläsa av din fråga exakt vad du önskar få hjälp med. För att kunna ge dig ett utförligt svar skulle det behövas lite mer information om din situation (såsom vilket problem försäljningen av huset medför och hur ni vill att vi ska hjälpa er). Vänligen försök att ställa din fråga på nytt så att vi, snarast möjligt, kan återkomma med ett svar. I den mån din fråga inte kan ställas på ett kortfattat sätt, och du har möjlighet till det, så kan du även boka en tid med vår juristbyrå eller kontakta oss via telefon.Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:Telefon: 08-533 300 04Öppettider: Mån-fre kl. 10.00-16.00Jag beklagar olägenheten men tveka inte att höra av dig igen så att vi kan hjälpa dig med ditt ärende.Vänligen,

Nähar Abdulreza |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer att besvara din fråga utifrån bestämmelserna i jordabalken (1970:994) och kommer på ett generellt sätt att förklara hur man ger en del av en fastighet i gåva. Det finns inget som hindrar en person från att ge bort en del av sin fastighet utan det står var och en fritt att förfoga över sin egendom som denne vill. Du kan därmed ge din andel av fastigheten till din syster i form av en gåva. Oavsett om personen bor i Sverige eller inte kommer gåvobrevet göras på samma sätt. Formkrav Det som krävs för att ge bort fastigheten i gåva är att vissa formkrav måste vara uppfyllda i gåvobrevet. Formkraven är dem samma som gäller för överlåtelse av fastighet. Det som krävs är gåvobrevet ska vara skriftligt och innehålla en överlåtelseförklaring. Det ska vidare ta upp uppgifter om fastigheten och köpeskillingen. I och med att det är en gåva ska köpeskillingen sättas som noll kronor. Utöver det ska det underskrivas av båda parterna, (4 kap 1 § jordabalken) samma formkrav gäller som sagt för att överlåta en gåva (4 kap 29 § jordabalken). Gåvoskatten i Sverige är avskaffad och kommer inte att resultera i att din syster behöver betala skatt på den från Sverige. Beroende på hur Kanada ställer sig till gåvoskatt kan det bli att din syster måste betala skatt i enlighet med den nationella lagen i Kanada. Jag är osäker på hur du menar med ifall hon får komma till Sverige för att ta hand om den. Generellt gäller samma regler för alla som vill resa in i Sverige från ett land utanför EU. Det är beroende på hur länge hon vill stanna här, ifall det är mindre än 90 dagar ska hon ansöka om ett visum här och om det är längre krävs ett uppehållstillstånd Jag hoppas du fått svar på din fråga och tack för att du vände dig till Lawline!