Lovisa Stenbacka |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga gäller hyresvärdens underhållsskyldighet och regler om detta finns i 12:e kapitlet Jordabalken, också kallad "hyreslagen". Uthyraren har en underhållningsplikt för att lägenheten ska hålla samma standard som vid hyrestidens början (P Björkdal, s 101). Lägenheten ska tillhandahållas i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, dvs att man ska kunna bo i den (12 kapitlet 15 § Jordabalken). Hyresvärdens underhållsplikt omfattar så till vida inget annat avtalats, sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (12 kapitlet 15 § 2 st Jordabalken och NJA 2002 s 378). Det kan t ex vara att byta ut gamla fönster för en bättre isolering. Att en lägenhet slits i viss utsträckning innan hyresvärden åtgärdar problemet är däremot något som hyresgäster får finna sig i. Det krävs att det uppstår ett hinder eller men i nyttjanderätten, vilket utesluter bagatellartade avvikelser (Edling, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 16 §, Lexino 2016-08-31). Jag anser att problemet du beskrivit ovan är sådant som hyresvärden snarast bör åtgärda, då en tätare isolering är viktigt för att man ska kunna bo i lägenheten på vintern utan att frysa (12 kapitlet 15 § 3 st Jordabalken). Om hyresvärden missköter sin underhållsskyldighetSom jag förstår din fråga har du redan för flera år sedan upplyst hyresvärden om problemen, vilka denne ännu inte har åtgärdat. Det är alltså inte fråga om att något slits i viss utsträckning, då fönstren i ditt fall inte blivit underhållna sedan du flyttade in 1993. Lägenheten har försämrats med anledning av ålder och fönstren borde under denna tid ha rustats upp för att undvika just sådana problem med isolering som gör lägenheten kall och därmed svårbebodd. Hyresvärden har därmed brustit i sin underhållsskyldighet. För att få ordning på problemet kan du som hyresgäst ansöka hos hyresnämnden att hyresvärden ska avhjälpa bristen, ett s k åtgärdsföreläggande. I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen (12 kapitlet 16 § Jordabalken). Jag skulle tro att några särskilda skäl inte föreligger i ditt fall. Lycka till!Vänliga hälsningar,

Henrik Witt-Strömer |Hej!Tack för att ni vänder er till oss på Lawline!Om det skulle uppstå problem kan ni boka en tid med en av våra jurister på info@lawline.se. Ni kan också ringa vår telefonrådgivning, som har öppet måndag–onsdag kl 10:00–16:00. Numret dit är 08-533 300 04.Jag kan också rekommendera er att dokumentera eventuella skador och dålig städning noggrant, så fort som möjligt efter att företaget flyttat ut och lämnat åter huset till er.Mer information om hur man når oss på lawline finns på https://lawline.se/contact.Vänligen,

Elin Giding |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline. När det kommer till att hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs för både hyres respektive bostadsrätter att samtycke ges av föreningen eller hyresvärden (se 12 kap 39§ jordabalken & 7 kap 10§ bostadsrättslagen). Vägras samtycke kan du vända dig till hyresnämnden för ett godkännande då vissa krav är uppfyllda. Gäller det en hyresrätt krävs "beaktansvärda skäl" för att få göra en sådan andrahandsupplåtelse, medan det för en bostadsrätt enbart krävs "skäl". Det är därmed enklare att få ett godkännande från din bostadsrättsförening än av en hyresvärd. Detta samtidigt som hyresvärden respektive bostadsrättsföreningen ska ha en befogad anledning att neka en andrahandsupplåtelse. Gäller det en hyresrätt anges i 12 kap 40§ jordabalken att sådana "beaktansvärda skäl" kan vara särskilda familjeförhållanden. Precis som du nämner kan det avse den situationen att man vill provbo med någon annan. Enligt förarbeten syftar detta till att provbo med sin partner. En vilja att provbo med en familjemedlem eller en vän anses inte vara ett sådant tillräckligt skäl, utan bestämmelsen avser de fall du som hyresgäst vill inleda ett samboförhållande i en annan bostad (se prop. 1997/98:46 s. 57). Gäller det en bostadsrätt anges i 7 kap 11§ jordabalken enbart att det ska finnas "skäl" för andrahandsuthyrningen. Det föreligger därmed en större frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att bo någon annanstans under en viss tid. Dock, precis som för hyresrätter, brukar generellt ett sådant giltigt skäl vara att provbo i ett samboförhållande.Bestämmelserna syftar därmed till den situationen att man vill bo tillsammans med en partner, inte en vän eller en familjemedlem. Däremot måste inte detta automatiskt betyda att du inte kommer att få hyra ut i andra hand av den anledningen, utan man utgår alltid från det enskilda fallet. Hoppas du är nöjd med ditt svar! Skulle du behöva vidare rådgivning eller att boka en tid med jurist är du välkommen att vända dig till oss igen.Med vänlig hälsning,

Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som du antyder gör man en skillnad mellan att ha en inneboende i sin lägenheten (även kallat partiell sublokation) och att hyra ut den till annan för självständigt brukande (även kallat total sublokation).Den avgörande frågan är därför om lägenheten har hyrts ut för självständigt brukande.Att du har stängt ett rum är inte avgörande för hur hyresavtalet ska se ut, men kan tala för att det är en partiell sublokation.Man ska dock även beakta om du har rätt att nyttja lägenheten samtidigt, och i vilken utsträckning du har gjort detta.Här kan NJA 2001 s. 241 I och II vara till vägledning.I det första målet (I) hade bostadsrättshavaren låst ett rum men hade i övrigt inte haft annan kontakt med lägenheten än att bostadsrättshavarens sambo besökt lägenheten någon gång i månaden, efter att först ha meddelat sin ankomst till hyresgästen. Högsta domstolen ansåg att hyresgästen i detta fall hade rätt att självständigt nyttja lägenheten, även fast ett rum var låst (bostadsrättshavaren hade alltså upplåtit hela lägenheten)I det andra målet (II) övernattade bostadsrättshavaren i lägenheten någon gång i månaden, besökte lägenheten ett par gånger i veckan varvid han utnyttjade köket och ett låst rum, samt fick sin post till lägenheten. Högsta domstolen ansåg här att det inte var frågan om självständigt nyttjande, alltså uthyrning till inneboende.Det beror alltså på omständigheterna. Även om du har låst något rum är inte detta avgörande. Om du däremot har tillgång till lägenheten och nyttjar denna ibland så talar det starkt för att det är frågan om en partiell sublokation, alltså en inneboende.Vänligen,

Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår att du är orolig, och kanske rent utav förbannad, med tanke på att en säkerhetsdörr kostar en hel pengar och även för att det aldrig är särskilt roligt att behöva stå kostnaden för en skada som är orsakad av någon annan.Som inledningen antyder är det för din del, tyvärr, på det viset att du är ansvarig för skador som uppkommit i din hyreslägenhet och som är orsakade av andra. Det gäller under förutsättning att skadan på säkerhetsdörren uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse, se 12 kap. 24 § Jordabalken. Du bär alltså ansvaret för till exempel hushållsmedlemmar, gäster och inneboende. Det innebär att du i förhållande till din hyresvärd är skyldig att ersätta skadan som är orsakad på säkerhetsdörren under förutsättning att din inneboende har agerat vårdslöst eller försumlig. Är skadan på säkerhetsdörren orsakad av en olyckshändelse är det däremot så att du inte bär ansvaret för att ersätta skadan. I så fall är det ju trots allt en olyckshändelse. Bevisbördan angående i vilket skede och hur en skada uppkommit är relativt trixig. Utgångspunkten är att det är hyresvärden som har bevisbördan för att skadan på säkerhetsdörren har uppkommit under hyrestiden (NJA 1987 s. 668). Det vill säga att skadan har uppkommit efter det att du flyttat in i hyreslägenheten. Det är inga problem om det finns ett besiktningsprotokoll er emellan som visar just vilka skador som fanns innan inflyttning. Vilket det antagligen gör.Jag rekommenderar dig att i första hand ta kontakt med ditt försäkringsbolag och höra om din försäkring täcker skador på din säkerhetsdörr. Antagligen gör den inte det eftersom säkerhetsdörren inte är din egendom, utan hyresvärdens. I andra hand bör du kontakta hyresvärden och berätta hur skadan uppkommit. Är det så att skadan på säkerhetsdörren har uppkommit genom en olyckshändelse ska du så klart inte stå kostnaden för den.I vilket fall som helst är det viktigast att en ny säkerhetsdörr installeras för både din och din egendoms säkerhet.Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Alexandra Madsen |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om köp av fastighet regleras i 4 kap. jordabalken (JB). Formkrav vid fastighetsköpFör att ett fastighetsköp ska vara giltigt finns vissa formkrav, till skillnad från många andra avtalsförhållanden. Det innebär att ett skriftligt kontrakt måste upprättas, ett köpekontrakt. Köpekontrakt är en av de viktigaste handlingarna vid fastighetsköp, som för att vara giltigt måste skrivas under av alla parter samt innehålla uppgifter om köpeskillingen, fastighetens registerbeteckning samt en överlåtelseförklaring, 4 kap. 1 § JB. Vad innebär tillträdesdag?Även uppgifter som tillträdesdag är viktigt att ha med i köpekontraktet, trots att det inte är ett lagstadgat krav. Tillträdesdagen är den dag då köparen får tillträde till fastigheten och risken för fastigheten går över på köparen. Detta innebär att ni som köpare bär risken efter första avtalade tillträdesdag, 190815, även om ni inte flyttar in i fastigheten det datumet, 4 kap. 11-12 §§ JB.SlutsatsEftersom det i köpekontraktet står att tillträdesdagen är från 190815, eller annat överenskommet datum, till senast 190906, är det också dessa datum som gäller för garanterad rätt till tillträde. Det är inget krav att ni måste tillträda fastigheten 190815, det medger snarare det datum ni som tidigast kan tillträda fastigheten, om ni inte kommer överens om ett annat datum. Det innebär att ni mycket väl har rätt att tillträda fastigheten 190906 (som senast). Hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Lovisa Stenbacka |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om du kan lämna din hyreslägenhet utan att säga upp den, och huruvida det resulterar i påföljder eller ej. Regler om hyra finns i 12:e kapitlet Jordabalken. För att svara på din fråga behöver jag ta de frågor som aktualiseras i tur och ordning. Har det uppstått ett hyresavtal?Som jag förstår din fråga så har du tagit över ett förstahandskontrakt, men har inget skriftligt som styrker detta. Muntliga avtal är lika bindande som skriftliga, men skriftliga avtal är att föredra då det klargör vad som utgör avtalsinnehållet mellan parterna. Om det är så att du har pratat med hyresvärden och ni muntligt har kommit överens om att du i fortsättningen ska hyra direkt av honom, är det att tolka som att ett bindande avtal uppstått mellan er. Observera att hyresvärden inte kan skjuta på bundenheten genom att underlåta att tillhandahålla något kontrakt och undgå tillämpning av JB 12 kapitlet. Det tillämpas alltså ändå när muntligt avtal ingåtts. Då en utfästelse från en hyresgäst om att ingå ett hyresavtal är att betrakta som ett bindande åtagande (Erika P Björkdal, Hyra arrende, bostadsrätt, s 27). Det har med stor sannolikhet ingåtts ett hyresavtal mellan er. Det styrks även av att du, som jag tolkar din fråga, nyttjat lägenheten mot ersättning, vilket också är ett krav för att ett hyresavtal ska anses föreligga. Som huvudregel gäller hyresavtal på obestämd tid om inte annat har avtalats. Avtalet ska därmed sägas upp för att upphöra att gälla (12 kapitlet 3 §).Hyresvärdens underhållsskyldighet Uthyraren har en underhållningsplikt för att lägenheten ska hålla samma standard som vid hyrestidens början (P Björkdal, s 101). Lägenheten ska tillhandahållas i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, dvs att man ska kunna bo i den (12 kapitlet 15 § Jordabalken). Sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk, som t ex att hålla lägenheten varm och att åtgärda elfel omfattas av hyresvärdens underhållningsplikt (12 kapitlet 15 § 2 st Jordabalken och NJA 2002 s 378). Så till vida inget annat har avtalats. Att en lägenhet slits i viss utsträckning innan hyresvärden åtgärdar problemet är däremot något som hyresgäster får infinna sig i. Det krävs att det uppstår ett hinder eller men i nyttjanderätten, vilket utesluter bagatellartade avvikelser (Edling, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 16 §, Lexino 2016-08-31). Enligt min mening är problemet med värmen som du beskrivit ovan inte en sådan avvikelse utan däremot något som hyresvärden bör åtgärda omgående då värme är en förutsättning för att man ska kunna bo i lägenheten (12 kapitlet 15 § 3 st Jordabalken). Om hyresvärden inte fullföljer sin underhållsskyldighet kan du som hyresgäst hyresnämnden ansöka hos hyresnämnden att hyresvärden ska avhjälpa bristen, ett s k åtgärdsföreläggande. I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen (12 kapitlet 16 § Jordabalken). Uppsägning av hyresavtaletDu som hyresgäst får alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.Uppsägningen ska vara skriftlig, men får vara muntlig om hyresvärden lämnar ett skriftligt godkännande av den (12 kapitlet 8 § Jordabalken).För att du ska kunna säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan krävs att bristen är av väsentlig betydelse (12 kapitlet 16 §). Då upphör avtalet genast att gälla och du behöver inte ta hänsyn till särskild uppsägningstid (12 kapitlet 6 § Jordabalken). Det är svårt att bedöma huruvida avtalet i ditt fall kan sägas upp med omedelbar verkan. Det ankommer på hyresnämnden att bedöma huruvida en sådan uppsägning kan vara giltig eller ej. Sammanfattning:För att det ska ske en giltig uppsägning och du därmed ska kunna lämna lägenheten utan påföljder, måste du först säga upp den. Jag rekommenderar dig dock att kontakta hyresnämnden för att få ett åtgärdsföreläggande. Förklara situationen, att du försökt ta kontakt med hyresvärden utan någon respons och att felen ej blivit åtgärdade. Hyresnämnden får sedan avgöra huruvida du kan säga upp lägenheten med omedelbar verkan på den grund att hyresvärden brustit i sin underhållsskyldighet, eller om du måste ta hänsyn till en uppsägningstid om 3 månader.Lycka till!Vänliga hälsningar,

Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Allmänt om arrende: Arrende är en nyttjanderätt och innebär att man har rätt att aktivt använda en eller flera fastigheter, eller en del av en fastighet. En nyttjanderätt uppkommer när en fastighetsägare upplåter en eller flera fastigheter eller viss del av fastighet till någon annan. Således krävs det ett avtal mellan en fastighetsägare och en fysisk eller juridisk person, för att en upplåtelse ska räknas som en nyttjanderätt. Vidare ska nyttjanderätten vara knuten till en viss fastighet och en viss person för att nyttjanderätten ska anses giltig.Exempel på nyttjanderätter är: Arrende, hyra, tomträtt eller bostadsrätt, till exempel.Utmärkelser av ett arrende: En upplåtelse räknas som ett arrende om dessa förutsättningar är uppfyllda:- Parterna har ingått ett avtal om upplåtelse av jord.- Arrendatorn (den som hyr jorden) har rätt att aktivt använda jorden. - Arrendatorn ska ersätt jordägaren (den som äger jorden och som hyr ut den) för arrendet. - Arrendatorn har egen besittning till det upplåtna området.- Om arrendet gäller jordbruk, bostad eller anläggning ska det vara skriftligt, enligt 8 kap. 3 § jordabalken (JB).Vilken arrendetyp? Det som är avgörande för vilket arrendeslag som upplåtelsen ska räknas som, är hur jorden ska användas. Jord kan upplåtas som jordbruks-, bostads-, lägenhets-, eller anläggningsarrende.Jordbruksarrende: en jordägare och en arrendator har ingått ett skriftligt avtal om upplåtelse av jord för jordbruksändamål. Arrendatorn ska ersätta jordägaren för upplåtelsen, enligt 9 kap. 1 § JB.Bostadsarrende: arrendator har rätt att bygga eller ha ett bostadshus på arrendetomten. Arrendatorn ska ersätta jordägaren för arrendet, enligt 10 kap. 1 § JB.Anläggningsarrende: arrendatorn har rätt att för förvärvsändamål bygga eller ha kvar en eller flera byggnader på arrendetomten. Arrendatorn ska ersätta jordbruksägaren, enligt 11 kap. 1 § JB. Lägenhetsarrende: en upplåtelse av jord räknas som lägenhetsarrende när den inte uppfyller förutsättningarna för att vara jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende, enligt 8 kap. 1 § 2 stycket JB.Sammanfattande svar: Utifrån informationen i din fråga och ovanstående fakta, antar jag att det finns två arrenden, det vill säga två nyttjanderätter. Till att börja med har du som ställer frågan ett bostadsarrende, enligt 10 kap. 1 § JB, eftersom ni har en stuga på en mark som ni hyr. Den andra stugan du nämner i din fråga och som andra kallar "arrendetomt", är också ett bostadsarrende, enligt 10 kap. 1 § JB, eftersom de också har en stuga på en mark som de hyr.Jag förstår om det låter krångligt, men hoppas att jag kunde göra det något enklare för dig med mitt svar. Det nödvändigaste här är att arrende är en nyttjanderätt och kan bestå av olika arrendetyper, beroende på hur marken används. Och på grund av informationen i din fråga, tolkar jag det som att ni båda hyr mark, som ni sedan har en stuga på, vilket gör att de båda arrendena i din fråga är bostadsarrenden, enligt 10 kap. 1 § JB. Detta innebär då att "arrendetomten" är den mark ni hyr och har en stuga/hus på. Ett "allmänt arrende" är en nyttjanderätt och kan delas in i olika arrendetyper, beroende på hur marken används. Om du vill läsa mer om arrenden kan du göra det på arrendenämndens hemsida. Allt gott,