Kan min hyresvärd kräva betalt retroaktivt?

2019-09-23 i Hyresavtal
FRÅGA |Bor sedan 2011 i en hyreslägenhet som jag hyr direkt från familjen som äger fastigheten, det finns ingen förstahandshyresgäst, utan de har hyrt ut på det här sättet i minst 15 år, och hyr ut 3-4 lägenheter i fastigheten på samma sätt, av totalt 20 lägenheter. Fick ta över lägenheten från min svåger som informerade att elen ingick i hyran. Ägaren har inte nämnt något om el & tar även högre hyra hos mig jämfört med förstahandshyresgäster, min uppfattning är att det ingått. En likadan lägenhet i huset ligger på 6999:-/månad, min 8700:-/månad.Upplägget var att jag skulle erhålla henne andrahandskontrakt en gång per halvår, sexmånadersavtal. Jag har skickat 3 avtal under tiden jag bott här varav enbart ett, det första, blivit påskrivet av henne. Vid inflytt 2011 låg hyran på 7700:- och 2018 höjer ägaren hyran till 8700:- då hon inte gjort några regleringar de senaste 7 åren. Vid det tillfället bad hon mig att återigen skicka ett halvårskontrakt till henne, då det var ett tag sedan & pga ny hyra, återigen uteblev hennes påskrivna exemplar. Nu har hon uppdagat att hon inte informerat mig att elen INTE ingår i hyran, ett misstag från hennes sida. Hon säger att hon inför framtiden kommer att kommunicera beloppen via mail. Men skriver också att hon önskar kompensation för det som redan är betalt.1. Kan jag enligt besittningsrätten ha rätt till lägenhetens förstahandskontrakt? Har stått skriven här i 8 år.2. Vad gäller elen, vad har hon för rätt till kompensation retroaktivt?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Vilken lag blir tillämplig?I vissa fall när någon hyr ut en bostad kan lagen om uthyrning av egen bostad bli tillämplig, i ditt fall blir lagen inte tillämplig eftersom din hyresvärd hyr ut så pass många lägenheter att uthyrningen är att anse som en del av näringsverksamhet (1 § lag om uthyrning av egen bostad). När hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av dennes bostad anses uthyrningen vara en del av näringsverksamhet (prop 2012/13:1 utgiftsområde 18 s.76, samt 1 § hyresförhandlingslag). Då blir istället reglerna i 12 kapitel jordabalk tillämpliga.Har du rätt till förlängning?Du skriver att du hyr direkt av dom som äger fastigheten, jag tolkar det som att din svåger inte längre står på kontraktet, det innebär att du är förstahandshyresgäst. Enligt jordabalken är huvudregeln rätt till förlängning. Det finns vissa undantag från detta (12:45 jordabalk) som inte är tillämpliga i ditt fall. Det finns ett annat undantag som innebär att man kan avtala bort rätten till förlängning, i så fall måste det göras skriftligt i en särskilt upprättad handling, alltså separat från hyreskontraktet (12:45a jordabalk). Huvudregeln är att när besittningsrätt avtalas bort så ska avtalet godkännas av hyresnämnden, men om besittningsrätt avtalas bort i en särskilt upprättad skriftlig handling efter att hyresgästen flyttat in, och därmed redan fått besittningsskydd, är avtalet giltigt utan nämndens godkännande. Vidare har man inte rätt till förlängning om man allvarligt misskött sig som hyresgäst och hyresrätten är förverkad, eller om huset ska rivas eller genomgå en större ombyggnation. Ingenting i din fråga antyder att något av ovanstående gäller i ditt fall, och därmed har du rätt till förlängning. Är du skyldig att betala elen retroaktivt?Svaret på din fråga beror på om ditt hyreskontrakt har en förhandlingsklausul eller inte (3 § hyresförhandlingslag). Har ditt hyreskontrakt en förhandlingsklausul om att en hyresgästorganisation ska förhandla fram hyran med din hyresvärd behöver din hyresvärd bara meddela vad resultatet av förhandlingarna blev (19 § hyresförhandlingslag). Har hyresvärden och hyresgästorganisationen kommit överens om det kan du krävas på betalningar retroaktivt. Har ni inte en förhandlingsklausul i avtalet så kan din hyresvärd inte kräva retroaktivt betalt. I så fall gäller att din hyresvärd måste meddela dig om hon önskar ändra villkoren för ert avtal om hon ska börja kräva separat betalning för elen (12:54 jordabalk). Om ni inte är överens om villkorsändringen kan ni hänskjuta frågan till hyresnämnden som prövar om villkorsändringen är skälig. Villkorsändringar kan dock inte göras retroaktivt (12:55d jordabalk). Hyresnämnden kan också pröva frågan om din hyra är skälig om du begär det, detta kan vara värt att överväga med tanke på att du säger att en likadan lägenhet i huset har en hyra som är 1700 kronor lägre än din hyra. SammanfattningDu har rätt till förlängning av ditt hyresavtal förutsatt att du inte har avtalat bort den rätten i en separat handling. Om du har en förhandlingsklausul i ditt hyreskontrakt är du skyldig att följa den överenskommelse som finns. Om du inte har en förhandlingsklausul kan din hyresvärd inte ensidigt ändra ert avtal och sedan tillämpa nya villkor retroaktivt. Om du har några följdfrågor eller vill komma i kontakt med vår juristbyrå är du välkomna att höra av dig till mig.ebba.ekstrand@lawline.se

Hyrestid på bestämd tid, vad gäller för uppsägning och förlängningg

2019-09-23 i Hyresavtal
FRÅGA |Hejsan! Vårt hyreskontrakt går ut den 30 sep, vi hyr privat, vad händer om hyresvärden inte förlänger?
Kajsa Moss Bjerling |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag är lite osäker på vad du menar med privat hyresvärd, så jag svarar på din fråga utifrån två scenarion. Antingen är det en privat hyresvärd som hyr ut lägenheten i näringsverksamhet. Du hittar då reglerna om uppsägning i vad som brukar kallas hyreslagen, kapitel 12 i jordabalken (JB). Eller också är det en privatperson som hyr ut sin egna bostad till dig, utanför näringsverksamhet (t.ex. när privatpersoner hyr ut sin villa). I det fallet så finns reglerna i privatuthyrningslagen.HyreslagenNär ett hyresavtal gäller för bestämd tid, som i ditt fall till 30 september, ska det upphöra gälla vid hyrestidens utgång, om inget annat har avtalats. Har du dock hyrt lägenheten i mer än nio månader så måste avtalet sägas upp för att sluta gälla (12 kap. 3 § andra stycket JB).Svaret kan också bero lite på hur ditt hyresavtal är utformat. Står det ingenting om vad som händer när ingen säger upp avtalet? I så fall gäller att det förlängs på obestämd tid om ingen säger upp det.Det förlängs också på obestämd tid om du bor kvar i lägenheten en månad efter att avtalet har upphört, om din hyresvärd aldrig hör av sig och ber dig flytta ut (12 kap. 3 § tredje stycket JB).PrivatuthyrningslagenHär blir det lite skillnad, då avtalet slutar gälla vid den bestämda tiden 30 september. Du har inte rätt till någon förlängning av hyresavtalet om ni inte avtalar om detta, och du behöver alltså flytta ut (3 § tredje stycket privatuthyrningslagen).Hoppas mitt svar kan hjälpa dig! Hör gärna av dig igen om du har ytterligare funderingar.Med vänliga hälsningar,

Uppsägning andrahandsuthyrning

2019-09-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min fråga gäller uppsägning av andrahandskontrakt.Jag hyr en bostadsrätt i andrahand och har förlängt kontraktet med 6 månader åt gången och i juli skrev vi ett nytt och jag får hyra till och med 31/12-2019. Hyresvärden har 3 månaders uppsägningstid och jag har 1 månads uppsägningstid. Min fråga gäller när jag ska säga upp hyresrätten, är det den sista dagen i kalendermånaden och utflytt en månad senare? Eller kan jag säga upp den när som helst i månaden och utflytt sker en månad efter uppsägningsdagen? När jag hyrt i andrahand tidigare så har det uttryckts i kontraktet att jag ska säga upp lägenheten sista dagen i kalendermånaden, och i detta fall klargörs det inte.
Ida Hellsten |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Nedan hänvisas till Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (nedan kallat privatuthyrningslagen) och dess regler om uppsägningstid.I privatuthyrningslagen stadgas att hyresgästen har rätt att säga upp hyresavtalet att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast en månad från uppsägningen, 3 § 2 st. privatuthyrningslagen. Detta betyder att om du exempelvis säger upp hyresavtalet i dag den 22:a september, kommer hyresavtalet upphöra att gälla den 31 oktober. För att uppsägningen ska bli gällande nästkommande månadsskifte måste uppsägning således ske innan detta månadsskifte.Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Kan jag inte öka uppsägningstiden till mer än en månad för hyresgästen?

2019-09-22 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Jag har har en fråga om uppsägningstid gälla de en bostadsrätt där jag är bostadsägare och där jag tänkt hyra ut min lägenhet.Jag tänker följande: Eftersom både hyresvärd och hyresgäst ska känna sig trygga i ett sådant här avtal ser jag att en uppsägningstid bör vara ömsesidig. På samma sätt som hyresgästen vid en uppsägning behöver få tid att hitta ny lägenhet, behöver jag som hyresvärd få tid att hitta en ny gäst.T.ex. i kontraktet: Inom avtalstiden tillämpas en uppsägningstid om 2 kalendermånader. Uppsägningstiden beräknas från sista datum i den månad då uppsägning av detta hyresavtal sker. Det vill säga, sägs lägenheten upp i mitten av en månad, gäller uppsägningstiden för innevarande månad plus två månader. Ömsesidig uppsägning.Men enligt hyreslagen så står det att hyresgästen har rätt till en månads uppsägning medans om jag som hyresvärd måste ge gästen tre månaders uppsägning. Vad gäller? Kan jag inte öka uppsägningstiden till mer än en månad för hyresgästen?
Amanda Blomberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När en bostadsrätt hyrs ut av bostadsägaren regleras det inte av 12 kap. jordabalken (ofta kallad hyreslagen), utan av lagen om uthyrning av egen bostad (läs här).Precis som du skriver gäller en uppsägningstid om en månad för hyresgästen och tre månader för hyresvärden. Lagen om uthyrning av egen bostad är tvingande till hyresgästens fördel, innebärande att avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i lagen är till nackdel för hyresgästen är utan verkan (2 §). Även om du skulle föreskriva en längre uppsägningstid i hyresavtalet har hyresgästen alltså rätt att säga upp lägenheten vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen (3 § 2 stycket).Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!

Får hyresvärden gå in i min bostad?

2019-09-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Undrar om min hyresvärd har rätt att gå in i huset vi hyr då vi sagt ifrån o för att vi har hundar som är ensamma i huset då o då? Han säger han får gå in för en nödvändig tillsyn. Står på hyresgästföreningens sida att det innebär akuta saker men att han ändå måste be om lov. Vad stämmer. Får han gå in som han vill eller har jag rätt att vägra o erbjuda tid som passar oss båda?
Jakob Hambert |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra finns i 12 kap. jordabalken (JB). Hyresvärdens rätt till tillträdeEnligt lagen har hyresvärden rätt att gå in i hyresgästens bostad i det fall hyresvärden måste utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan att riskera skador (12 kap. 26 § 1 st. JB) I samma bestämmelse står dock att hyresgästen inte ska förorsakas större olägenhet än vad som är nödvändigt (12 kap. 26 § 3 st. JB). Med detta menas att hyresvärden i de allra flesta behöver välja en tidpunkt för besöket som passar för hyresgästen. Om bostaden riskerar att skadas om hyresvärden inte får tillträde omedelbart har hyresvärden dock rätt att få tillträde till lägenheten direkt. Hyresvärden bör i samtliga fall meddela hyresgästen behovet av att gå in i lägenheten och vänta på tillåtelse. Om en hyresgäst inte ger tillåtelse får hyresvärden inte gå in på egen hand. I dessa fall behöver hyresvärden istället ansöka om handräckning hos kronofogden (12 kap. 26 § 5 st. JB). Det är dock viktigt att påpeka att hyresgästen har en skyldighet att ge tillträde till hyresvärden, så länge det finns ett nödvändigt behov. Ges inte tillträde trots ett nödvändigt behov riskerar hyresgästen att bli uppsagd från bostaden i förtid (12 kap. 42 § 1 st. p. 7 JB). Hur snabbt hyresgästen behöver ge tillträde beror dock återigen på hur nödvändigt behovet är. Min bedömning i ert fallMin bedömning är att hyresvärden vid nödvändig men inte akut tillsyn behöver ha viss framförhållning gentemot er som hyresgäster. Ni bör dels få meddelat att besöket kommer ske en viss tid innan besöket (exempelvis mellan 1–2 veckor innan), och dels ha rätt att boka in en annan närliggande tid som passar bättre. (Se rättsfallet RH 2016:49). Hoppas du fick svar på din fråga!

Behöver man bygglov för återuppbyggnad efter brand?

2019-09-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Min verkstad brann ner för ett tag sedan. Behöver jag bygglov för återuppbyggnad?
Alexandra Rosenvi |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I det här fallet blir plan-och bygglagen (PBL) tillämplig. Det som först kan tas upp är hur stor denna verkstad var. Om den nya byggnaden som du vill uppföra är en friggebod behöver du inget bygglov, men grannesamtycke om den ska placeras inom 4,5 m (även om den tidigare stod inom 4,5 m krävs ett nytt samtycke). Om den nya verkstaden blir lika stor som ett attefallshus behöver du inte bygglov (detsamma gäller angående grannesamtycke), men du har anmälningsplikt för bygget till byggnadsnämnden. Reglerna om friggebod finns i 9 kap. 4 § PBL och för attefallshus i 9 kap. 4 a § PBL.Om verkstaden tidigare varken var en friggebod eller attefallshus gäller bygglovsplikten, enligt 9 kap. 2 § första stycket första punkten PBL. Oavsett om byggnaden tidigare var en "vanlig" byggnad, friggebod eller attefallshus kommer den att räknas som nybyggnad, eftersom den byggnad för vilket det fanns ett bygglov (eller som var bygglovsbefriat) har slutat existera. Allt som kommer att uppföras på marken därefter bli en ny byggnad, och för en ny byggnad måste man titta på vad som gäller, dvs. om den nya byggnaden som man tänker sig bygga kan falla in under de bygglovsbefriade åtgärderna, eller om bygget faller in under bygglovspliktiga åtgärder, och då måste bygglov sökas. Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Finns det någon tillsynsmyndighet för bostadsrättsförening?

2019-09-22 i Bostadsrätt
FRÅGA |Finns det någon tillsynsmyndighet för bostadsrättsförening ?
Felicia Olsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det korta svaret på din fråga är nej. Vart du ska vända dig kan istället avgöras genom vilken tvist, eller vilket problem det rör sig om. Du kan exempelvis vända dig till Länsstyrelsen, vilka kan utse en medrevisor, eller särskild granskare, i de fall en medlem anser att styrelsen misskött sitt uppdrag. Om det istället rör sig om ett beslut som bostadsrättsföreningen tagit, vilket du vill överklaga kan du vända dig till hyresnämnden, HÄR. Hoppas du fick svar på din fråga. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att vända dig till oss igen. Vänligen,

Uppsägningstid andrahandsuthyrning bostadsrätt

2019-09-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Min vän har hyrt en bostadsrätt i andra hand på bestämd tid där kontraktet säger att hon inte kan säga upp hyresavtalet i förtid utan måste bo kvar och betala för hela den avtalade tiden, Stämmer detta verkligen?
Ida Hellsten |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Nedan kommer att hänvisas till Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (nedan kallat privatuthyrningslagen) och dess regler om uppsägningstid. Ett hyresavtal enligt ovan upphör att gälla vid hyrestidens slut, men får även sägas upp före denna tidpunkt, 3 § 1 st. privatuthyrningslagen. Hyresgästen har rätt att säga upp hyresavtalet att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast en månad från uppsägningen, 3 § 2 st. privatuthyrningslagen. Det har ingen betydelse att parterna i hyresavtalet har infört ett villkor som uttrycker att hyresavtalet inte kan sägas upp i förtid. Detta eftersom att bestämmelsen i 2 § privatuthyrningslagen stadgar att avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen eller den som har rätt att träda i hens ställe är utan verkan mot denne. För att sammanfatta det hela har din vän rätt att säga upp sitt hyresavtal på bestämd tid, trots att parterna har kommit fram till att hyresavtalet inte kan sägas upp i förtid. Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning,