Dani Elipas Gobraeel |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du bor i bostadsrätt och undrar vem som ska bekosta reparation av ett element i ditt hem. Som ett led i reparationen nämner du att golvet måste tas bort (för att komma åt rören). Din fråga regleras i lag och eftersom du bor i en bostadsrätt tillämpas Bostadsrättslagen (1991:614). Då jag inte har tillgång till bostadsföreningens stadgar, utgår jag från relevanta bestämmelser i bostadsrättslagen, och går igenom vem som ansvarar för vad i en bostadsrättslägenhet. Avslutningsvis sammanfattas vad som gäller i ditt fall. Ansvar för bostadsrättens skick och för reparationer med meraAllmänt gäller att när en ny ägare tillträder lägenheten gäller att föreningen ska se till att lägenheten är i brukbart skick enligt den allmänna uppfattningen i orten, se 7:1 BRL. Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 7:12 BRL vilar på bostadsrättshavaren. Förhållandet kan beskrivas på så sätt att bostadsrättsinnehavaren generellt ansvarar för det "inre underhållet" medan bostadsrättsföreningen ansvarar för det "yttre innehållet", som innefattar utrymmen som är gemensamma för alla bostadsrätter. Bostadsrättsinnehavaren har med andra ord ett visst ansvar att hålla lägenheten i gott skick. Däremot kan konstateras att bostadsrättshavaren inte ansvarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler, vilket framgår av 7:12 2 stycket BRL. Enligt Bostadsrättsägarnas riksförbund nämns exempelvis att bostadsrättsinnehavaren ansvarar för målning av element och ledningar. Föreningen ansvarar emellertid för själva värmeelementet inklusive in- och utgående värmeledningar m.mSammanfattningsvis är jag av uppfattningen att det blir föreningen som ska ansvara för reparation av elementet, inklusive borttagandet av golvet samt materialet för nytt golv. Det senare är förvisso ingen reparation i sig utan snarare något som kommer öka kostnaderna, vilket än mer stärker det faktum att du inte ska stå för reparationen, särskilt om det inte finns andra alternativ för att reparera elementet. Dock kan det bli annorlunda exempelvis om bostadsrättsinnehavaren har varit vårdslös eller orsakat skada på elementet genom ett sådant handlande, dessutom kan vissa detaljer även ha reglerats i stadgarna. Men eftersom det rör sig om gemensamma värmeledningar (rören) som tjänar fler än en lägenhet och som behöver kommas åt - åligger det bostadsrättsföreningen att stå för kostnaden för hela reparationen eftersom denna regel är tvingande och inte kan avtalas bort. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att höra av dig till oss!

Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns olika sätt att överlåta en fastighet till sina barn. Jag tänkte här gå igenom gåva och överlåtelse till underpris.GåvaSkulle du ge fastigheten i gåva till dina barn skulle den vara skattefri på så sätt att inget behöver tas upp till beskattning vid själva överlåtelsen (8 kap. 2 § inkomstskattelagen). Däremot är en skattemässig konsekvens av att ge fastigheten i gåva att gåvomottagaren (barnen) kommer att inträda i gåvogivarens (din) skattemässiga situation enligt den s.k. kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Kontinuitetsprincipen innebär att när gåvomottagaren senare säljer fastigheten kommer de att beskattas inte bara för den värdestegring som skett sedan de blev ägare till fastigheten utan även för den värdestegring som skett sedan du som gåvogivare köpte fastigheten. Beskattningen av kapitalvinsten övergår alltså på gåvomottagaren, vilket i och med fastigheters stigande värde med tiden kan ses som en kostnad för gåvotagaren.Överlåtelse till underprisDu kan också välja att sälja fastigheten till era barn. Här uppställs inget hinder mot att sälja fastigheten till underpris dvs. sälja fastigheten till ett pris under marknadsvärde. En försäljning som sker till underpris kallas skattemässigt för "blandat fång" eftersom överlåtelsen delvis är en gåva och delvis innefattar ersättning. I praxis har man konstaterat att försäljning av fastighet till ett pris som är lägre än fastighetens taxeringsvärde innebär att överlåtelsen skall betraktas som en gåva (då uppstår alltså samma skattemässiga konsekvens som gäller vid gåva – dvs. att gåvomottagaren inträder i givarens skattemässiga situation). Vill du undvika den effekten bör du sälja fastigheten över dess taxeringsvärde, vilket innebär att försäljningen behandlas som en vanlig avyttring och du beskattas för den kapitalvinst som uppstår.En konsekvens av att ge bort fastigheten i gåva, eller att sälja den till underpris, är att en sådan gåva kan anses utgöra förskott på arv (6 kap. 1 § ärvdabalken). Att gåvan (försäljning till underpris betraktas också som gåva) räknas som förskott på arv innebär att när arv ska fördelas så kommer fastighetens värde som barnet erhållit i gåva att räknas som om barnet redan fått en del av arvet. Om samtliga gåvomottagare har samma relation till dig och de får lika stora delar av fastigheten blir detta inget problem, eftersom tanken bakom regeln är att alla bröstarvingar ska ärva lika stor del från sina föräldrar. Om du däremot skulle ha särkullbarn (barn med annan partner) eller vill ge barnen olika stora delar av fastigheten bör ni tänka igenom om ni vill att gåvan ska utgöra förskott på arv eller inte.För att gåvan inte ska utgöra förskott på arv, måste du ange detta uttryckligen i det skriftliga gåvobrevet som du upprättar i samband med gåvan. Vid gåva av fastighet gäller samma formkrav på gåvobrevet som vid köp av fastighet (4 kap. 29 § JB).Har du ytterligare funderingar är du välkommen att återkomma till Lawline!

Elias Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Du har hänvisat till 7 kap 2 § bostadsrättslagen och undrar om ett e-mail kan skickas istället för ett rekommenderat brev. Av 7 kap 32 § bostadsrättslagen framgår det att bostadsrättshavaren ska anses ha fullgjort vad som ankommer på den om meddelandet, som avses i 7 kap 2 § bostadsrättslagen, skickas i ett rekommenderat brev. Av juridisk doktrin framgår det att dessa meddelanden även får sändas på annat sätt och inte enbart genom rekommenderat brev. Skickas meddelandet på annat sätt har avsändaren bevisbördan för att meddelandet kommit fram till mottagaren. Det bör alltså vara möjligt att skicka ett e-mail istället för ett rekommenderat brev. Bevisbördan ligger dock på avsändaren om meddelandet inte skulle komma fram till mottagaren ordentligt. Att skicka meddelandet i ett rekommenderat brev innebär därmed mindre ansvar för avsändaren.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.Med vänlig hälsning

Cornelia Nilsson |Hej och tack för att du väljer att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga som att du undrar ifall din hyresgäst har rätt att ta in en person som inneboende utan att fråga dig (hyresvärden) först, när det är avtalat att endast hon och sonen ska bo där.Tillämplig lag är 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.Som huvudregel behöver en hyresgäst inte godkännande från hyresvärden för att ha inneboende i sin lägenhet. Denna rättighet kan hyresvärden heller inte reglera genom hyresavtalet. Dock är det viktigt att känna till att det är den avtalade hyresgästen som är ansvarig för lägenheten och alla som bor och vistas där. Mer om inneboende kan du läsa på Hyresgästföreningens hemsida.Endast om det kan medföra men för hyresvärden kan hyresvärden motsätta sig att hyresgästen har inneboende hos sig (12 kap. 41 § JB). Detta kan vara att den inneboende stör grannarna eller använder lägenheten självständigt.Hyresvärden har rätt att säga upp avtalet om hyresgästen har inneboende som medför men för hyresvärden och efter tillsägelse inte rättar sig utan dröjsmål (12 kap. 42 § sjunde punkten JB).Om rättelse däremot görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenhet på ovan grund. Undantagsvis om avtalet sägs upp p.g.a särskilt allvarliga störningar i boendet, då kan avtalet sägas upp trots rättelse. (12 kap. 43 § JB)Vad som dock är viktigt att påpeka är att gränsdragningen mot upplåtelse i andra hand är av stor betydelse, då det finns andra regler för detta (hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd krävs) (12 kap. 40 § JB).Sammanfattningsvis så är det okej för hyresgästen att ha inneboende hos sig utan samtycke från dig som hyresvärd, så länge det inte medför men, obehag eller särskilt allvarliga störningar för dig.Hoppas detta gav svar på din fråga! Om något är oklart eller du har fler frågor, är du välkommen att höra av dig igen.Vänliga hälsningar,

Minela Kurjakovic |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om en bostadsrättsinnehavares användning av lägenheten hittar du i 7 kap. 9 § Bostadsrättslagen. Där framgår det att en bostadsrättsinnehavare ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar i sådan grad att det kan vara skadligt för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö. Bostadsrättsinnehavaren ska även rätta sig efter de regler som föreningen meddelar och som stämmer överens med ortens sed. Det är inte prövat i någon större utsträckning vad som anses vara så pass störande att det försämrar bostadsmiljön. Det finns ett rättsfall där en boende övade piano dagligen både dag och kvällstid och detta ansågs ligga inom gränsen för vad man som boende bör tåla av sina grannar. Det är relativt vanligt att boende renoverar sina lägenheter och i vart fall på dagtid ligger det förmodligen inom den gräns som du bör tåla och inom föreningens regler. Vanligt är att bostadsrättsföreningar har regler om att det ska vara tyst mellan 23-07 vilket de boende måste respektera. Det allra bästa är om du kan tala med din granne, och ni kan komma överens sinsemellan. Kanske kan han låta bli att renovera eller sluta utföra sådana saker som innebär störande ljud vid vissa klockslag. Om ni inte kan komma överens om en lösning som båda är nöjda med så kan du vända dig till miljöförvaltningen i kommunen du bor i. De kan hjälpa dig med mer information, hjälpa till med bullermätningar och även rent allmänt vara behjälpliga i hur du kan gå vidare. Men det allra bästa är om du kan komma överens med grannen.Hoppas att detta besvarade din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att återkomma!Med vänlig hälsning,

Erika Björnfors |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om du kan bli ersättningsskyldig för att toalettstolen i din hyreslägenhet har fått en spricka som har uppstått på grund av ålder.För att besvara din fråga så kommer jag använda mig av jordabalken (JB) 12 kap., som även brukar kallas för hyreslagen.Hyresgästens ansvar under hyrestidenSom hyresgäst har du en skyldighet att väl vårda lägenheten under tiden som du hyr lägenheten (JB 12 kap. 24 §). Som hyresgäst ska du även ersätta all skada som uppkommer genom ditt eget vållande, vårdslöshet eller försummelse, eller av någon som tillhör ditt hushåll eller av någon som hälsar på hos dig. Detta innebär att du som hyresgäst måste vara vårdslös för att bli skadeståndsskyldig, vilket innebär att hyresgästen inte svarar för skador som orsakats genom ren olyckshändelse. Till vårdplikten hör t.ex. att iaktta viss aktsamhet och rengöring. Vårdplikten innebär att hyresgästen har en skyldighet att handla på ett sådant sätt att det inte uppkommer större slitage än vanligt vid användandet av lägenheten samt undvika att det uppstår risker för skador. Vanligt slitage som uppstår med tiden är inget som hyresgästen måste ersätta.Eftersom du skriver att skadan, dvs. sprickan i toalettstolen har uppstått på grund av ålder så har du inte vållat skadan eller varit vårdslös. Min bedömning är därmed att du inte ska bli ersättningsskyldig, eftersom du inte hade kunnat förhindra att sprickan i toalettstolen uppkom då du skriver att skadan skedde pga. ålder. Bevisfråga om hur sprickan har uppståttDäremot kommer möjligtvis din hyresvärd argumentera att du har varit vårdslös och att sprickan inte alls har uppstått genom ålder. Huvudregeln är dock att hyresvärden ska bevisa att hyresgästen har vållat skadan (se NJA 1987 s. 668). Högsta domstolen har dock även uttalat att skada som typiskt sett uppkommer genom ovarsamhet får antas ha vållats av hyresgästen, såvida det inte framkommer omständigheter som tyder på att skadan kan ha uppkommit på annat sätt ( NJA 1975 s. 657). Sprickor i t.ex. toalettstolar eller handfat kan vara sådana skador som ganska ofta vållas av hyresgästerna. Du bör därmed framföra dina argument om att det verkligen är pga. ålder som toalettstolen har spruckit. Detta kan du göra genom att t.ex. ta reda på hur gammal toalettstolen är och att det är vanligt att gamla toalettstolar spricker.SammanfattningSom hyresgäst är du skyldig att väl vårda lägenheten och du ska även ersätta skador som uppkommer i lägenheten genom vållande, vårdslöshet eller försummelse. Om sprickan har uppstått pga. ålder blir du därmed inte ersättningsskyldig eftersom du inte hade kunnat göra något för att förhindra skadan. Däremot kan det bli en bevisfråga om hur skadan uppstod och du måste leta fram bevisning som visar på att det faktiskt är åldern som är anledningen till skadan, och att du alltså inte har orsakat sprickan.Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,

Minela Kurjakovic |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline!En samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samfällighetsförening ( 4 § SFL). Jag förutsätter att det är delägarförvaltning som gäller i detta fall. Utgångspunkten är att vid delägarförvaltning beslutar delägarna gemensamt (6 § SFL).Så länge delägarna är ense har de full frihet att bestämma om förvaltningen även med avvikelse från vad som bestämts vid förrättning. Kan delägarna inte enas i fråga om en viss förvaltningsåtgärd kan en delägare begära att lantmäterimyndigheten håller sammanträde med delägarna för att avgör frågan (7 § SFL). Delägare, som själv eller genom ombud är närvarande vid sammanträdet, har, oavsett om han äger en eller flera delägarfastigheter, en röst. I fråga som har ekonomisk betydelse skall delägarnas röstetal i stället beräknas efter delägarfastigheternas andelstal, om delägare begär det. Dock får delägares röstetal ej överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade delägare.För beslut att överlåta eller söka inteckning i fast egendom eller att upplåta sådan egendom med nyttjanderätt för längre tid än fem år fordras minst två tredjedelar av de avgivna rösterna. I andra frågor skall som beslut gälla den mening för vilken de flesta rösterna avgivits eller, vid lika röstetal, den mening som ordföranden biträder. Till exempel, i det fall 50% är för och 50% är mot ska ordförande ha utslagsrösten. (12 § SFL).Hoppas du fick svar på din fråga. Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Med vänlig hälsning,

Jacob Westin |Hej! Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att din hyresrätt har blivit uppsagd av din hyresvärd och att hon inte angav anledningen för detta i uppsägningen. Ur din beskrivning är det svårtolkat om din hyresvärd hyr ut lägenheterna i samband med näringsverksamhet eller om det görs utanför näringsverksamhet. Du skriver "privat hyresvärd", vilket tyder på att uthyrningen nog görs utanför näringsverksamhet. Jag besvarar frågan utifrån två olika scenarion - att uthyrningen sker i näringsverksamhet och att den sker utanför näringsverksamhet. Om uthyrningen sker i näringsverksamhet Om uthyrningen sker i näringsverksamhet gäller 12 kap. Jordabalken (JB). Hyresvärden kan bara säga upp en hyresgäst om hyresrätten är förverkad eller om hyresvärden kan bryta hyresgästens direkta besittningsskydd. Det direkta besittningsskyddet gäller inte i alla fall och kan avtalas bort (12 kap. 45-45 a JB), men din beskrivning tyder på att du har ett besittningsskydd (såvitt uthyrningen görs i samband med näringsverksamhet). Att hyresrätten är förverkad innebär att det föreligger en omständighet som gör att hyresvärden, utan hänsyn till uppsägningstid, får säga upp hyresavtalet i förtid. Hyresrätten förverkas vid kontraktsbrott av allvarlig art. Bland annat förverkas hyresrätten om hyresgästen inte betalar hyran eller vanvårdar lägenheten (12 kap. 42 § JB). Det direkta besittningsskyddet innebär att en bostadshyresgäst har rätt till förlängning av hyresavtalet vid dess slut. Besittningsskyddet kan dock brytas om vissa omständigheter föreligger, och då gäller inte denna förlängningsrätt. För att bryta det direkta besittningsskyddet måste en av omständigheterna i 12 kap. 46 § JB föreligga, och då har hyresgästen inte rätt till förlängning av hyresavtalet vid dess slut. Om en sådan omständighet inte föreligger är uppsägningen felaktig och hyresgästen har ändå rätt att få hyresavtalet förlängt vid dess slut. Bland annat bryts besittningsskyddet vid hyresgästens kontraktsbrott som inte är tillräckligt allvarliga för att hyresrätten ska förverkas men ändå föranleder att förlängning inte borde få komma till stånd. Även hyresvärdens vilja att lägenheten ska användas på annat sätt kan bryta besittningsskyddet. Om din hyresvärd hyr ut "ganska många" lägenheter förutom de två som du nämner, sker uthyrningen förmodligen i näringsverksamhet. Då har du ett direkt besittningsskydd och har rätt att få ditt hyresavtal förlängt. Jag rekommenderar för det första att du går in i 12 kap. 42 § JB och tittar om någon av omständigheterna där föreligger och din hyresvärd anser att din hyresrätt är förverkad. Jag rekommenderar vidare att du går in i 12 kap. 46 § JB och tittar om någon sådan omständighet föreligger som innebär att ditt direkta besittningsskydd kan brytas. Om du inte finner att någon sådan omständighet föreligger som står i dessa lagrum, är sannolikheten stor att du har blivit felaktigt uppsagd och har rätt att få bo kvar i lägenheten. Då bör du omedelbart meddela din hyresvärd detta, var på hyresvärden har en månad på sig att hänskjuta tvisten till hyresnämnden som avgör frågan. Hänskjuter hyresvärden inte tvisten är uppsägningen utan verkan (12 kap. 49 § JB).Om uthyrningen sker utanför näringsverksamhet Om uthyrningen inte sker i näringsverksamhet gäller i stället Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (den s.k. privatuthyrningslagen). Lagen tillämpas då någon hyr ut en lägenhet i första hand utanför näringsverksamhet för annat än fritidsändamål (1 § 1 st). Den stora skillnaden mellan reglerna vid uthyrning i och utanför näringsverksamhet är att en hyresgäst inte har ett automatiskt besittningsskydd - det måste ha avtalats med hyresvärden (3 § 3 st). Dessutom kan hyresvärden när som helst säga upp en hyresgäst utan anledning med tre månaders uppsägningstid (3 § 2 st). Om det i ditt fall är fråga om att din hyresvärden hyr ut lägenheten utanför näringsverksamhet, kan denne alltså utan anledning säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid. Det krävs inte att hyresrätten har blivit förverkad, vilket innebär att du kan sägas upp trots att du har betalt hyran, tagit hand om lägenheten och varit en god granne. Jag rekommenderar att du går igenom ditt hyresavtal och tittar om du och hyresvärden har avtalat om att du ska ha rätt att förlänga avtalet vid dess slut. Även här bör du omedelbart meddela motparten om du inte godtar uppsägningen så att denne är skyldig att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Med vänlig hälsning,