Nedsättning av årsavgiften vid störningar

2018-11-12 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Köpte en bostadsrätt i mars 2018. Strax efter det började bostadsrättsföreningen att bygga föreningslokal under min lägenhet, vilket har inneburit mycket störande ljud men framförallt innebär att det är fest med bl a hög musik minst två gånger/ vecka sedan lokalen blev färdigställd. Har jag rätt att kräva någon ersättning av föreningen, som t ex reducerad månadsavgift el dyl för de nya omständigheterna/förutsättningar för mig som bostadsrättsinnehavare?
Tina Hashem |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår ifrån att bostadsrättsföreningen hyr ut föreningslokalen och då blir reglerna i 12 kap. jordabalken (JB) aktuella.Lokalhyresgästen får inte störa andra personer i sin omgivningNär lokalhyresgästen använder lokalen ska hen inte störa de som bor i omgivningen i sådan grad att det är skadligt för hälsan eller annars försämrar bostadsmiljön (12 kap. 25 § första stycket JB). Det handlar främst om ljudstörningar och ett exempel är musik. Bostadsrättsföreningen är skyldig att ge tillsägelserHyresvärden är skyldig att agera och ge tillsägelser åt den störande personen (12 kap. 25 § andra stycket JB). Hyresvärden är bostadsrättsföreningen och den måste få störningarna att upphöra. I fall den störande personen inte upphör med störningarna efter tillsägelsen blir nyttjanderätten förverkad (12 kap. 42 § 6 p. JB). Då har bostadsrättsföreningen rätt att säga upp lokalhyresgästen till avflyttning. Om bostadsrättsföreningen inte gör något åt problemet har du rätt till nedsättning av årsavgiften.Vad du kan göra nuJag skulle rekommendera dig att i första hand ta kontakt med bostadsrättsföreningen och meddela den om störningarna. Om bostadsrättsföreningen inte agerar har du rätt till nedsättning av årsavgiften. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Kan min fru överta vår hyresrätt genom bodelning?

2018-11-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hittar inte svar på denna fråga någonstans på hela internet...Jag och min fru flyttade in i en lägenhet maj 2018. Endast jag skrevs på kontraktet trots att vi sökte tillsammans. Min fru har två barn som bor hemma med oss. Vi skulle nu vilja flytta isär, men inte skilja oss. Jag vill att hon och barnen ska få bo kvar i lägenheten. Kan vi göra en bodelning inom äktenskap och skriva lägenheten på henne så hon automatiskt får rätt att ta över den eller måste vi bodela i skilsmässa? Att bara överföra lägenheten är inte aktuellt då hon inte klarar de höga inkomstkraven. Med vänliga hälsningar
Rebecca Lundmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I mitt svar kommer jag utgå från att den lägenhet ni bor i är en hyresrätt. Svaret är alltså annorlunda om det är fråga om en bostadsrätt ni bor i. Enligt 9 kap. 1 § andra stycket äktenskapsbalken, är det möjligt att göra en bodelning mellan makar under ett pågående äktenskap. Genom en bodelning under äktenskapet kan man på så sätt förändra egendomsförhållandena mellan makarna. I en bodelning kan endast egendomsförhållandena avseende egendom som makarna äger förändras. Din fru kan därför inte ta över lägenheten genom en bodelning i fall ni bor i en hyresrätt eftersom det inte är möjligt att rubba äganderätten till något man inte äger, du äger bara en rätt att nyttja lägenheten. Denna rätt att nyttja lägenheten grundar sig på ett avtal som är ingånget mellan dig och hyresvärden. Du kan därmed inte binda hyresvärden till ett avtal med någon annan, alltså din fru, utan att hyresvärden kan gått med på detta. I 12 kap. 34 § jordabalken finns dock en möjlighet för din fru att överta lägenheten. Bestämmelsen innebär att en hyresgäst som inte avser använda sin bostadslägenhet får överlåta hyresrätten till en närstående. Förutsättningarna för att detta ska vara möjligt är att personen överlåtelsen sker till måste vara någon hyresgästen varaktigt sammanbott med samt att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Det första villkoret är uppfyllt i er fall. Vad gäller huruvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen innebär i princip att den som ska överta lägenheten ska kunna betala hyran. Om än din fru inte uppnår inkomstkraven, kanske hon fortfarande har en inkomst som gör att hon kan betala hyran. SammanfattningsvisDet allra enklaste är att tala med hyresvärden för att nå en lösning er emellan där din fru kan få överta hyreskontraktet. Om än hon inte når upp till hyresvärdens krav på inkomst, kanske ni kan komma överens om något särskilt som kan få hyresvärden att göra ett undantag. Det andra alternativet är du säger upp lägenheten och din fru sedan gör anspråk på att överta lägenheten enligt 12 kap. 34 § jordabalken. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan jag överlåta min hyresrätt till en god vän och riskerar jag att bli av med hyresrätten om jag inte har min bostad i den?

2018-11-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har varit sambo med en person och vill nu låta min tidigare sambo ta över hyreskontraktet. Problemet är att hyresvärden menar att vi måste bevisa att vi bott tillsammans och eftersom att vi inte var folkbokförda på samma adress under hela vår relation menar de att vi inte "varaktigt" bott med varandra tillräckligt länge. Vad krävs för att vi ska anses ha bott varaktigt med varandra? Hur lång tid krävs? Den tid vi kan bevisa att vi varit folkbokförda på samma adress är ungefär ett och halvt år. Ett annat problem är även att jag som vill överlåta kontraktet redan flyttat ifrån lägenheten för ungefär två år sedan, även om jag fortfarande är folkbokförd där. Värden menar att detta inverkar på min rätt till lägenheten i grunden. Stämmer detta? Hur kan jag lyckas med denna "överlåtelse" till min "före detta sambo"? Är även orolig över det kan inverka på beslutet om det kommer fram att vår relation har upphört och att vi sedan dess bara är goda vänner. Även om jag blir av med lägenheten, vill jag ändå att mitt ex ska kunna bo kvar. Har han något besittningsskydd trots att jag blir av med min rätt till lägenheten?
Ava Setayesh |Hej,Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Jag utgår ifrån att det hyresavtal som finns mellan dig och hyresvärden är ett förstahandskontrakt.Vad säger lagen?Situationen du beskriver regleras i 12 kap jordabalken, den s.k. hyreslagen.Huvudregeln är att en hyresgäst inte får överlåta sin hyresrätt utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32§ jordabalken). Från denna bestämmelse finns emellertid undantag. En hyresgäst kan överlåta sin hyresrätt till en närstående som varaktigt sammanbor med denne om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen (12 kap. 34§ jordabalken).I bedömningen av vad hyresvärden skäligen kan nöja sig med ska hänsyn tas till b.la. betalningsförmågan samt skötsamheten hos den som ska överta hyresrätten. Mot bakgrund av detta är min bedömning att om din före detta sambo sköter sig, betalar hyran etc. så är det en tillräcklig anledning för hyresvärden att skäligen nöja sig med överlåtelsen. Kan en god vän utgöra närstående enligt 12 kap. 34§ jordabalken?Ordet "närstående" i lagregeln omfattar inte endast föräldrar, barn, syskon och andra närmare släktingar, utan det tar även sikte på t.ex. sambor eller sammanboende med någon som p.g.a. särskilda omständigheter kan anses ha kommit att stå hyresgästen nära. Mot bakgrund av detta är min bedömning att din före detta sambo utgör en närstående person till dig och det faktum att ni enbart är goda vänner har således ingen påverkan på beslutet.Hur lång tid krävs för att varaktighetskriteriet i 12 kap. 34§ jordabalken ska anses vara uppfyllt?Hur lång tid som krävs för att varaktighetskriteriet ska anses vara uppfyllt har prövats i hyresnämndens praxis där det har krävts ett samboende på 3 år. Men i vissa fall har dock kortare tid accepterats, exempelvis när syftet har varit att varaktigt bo tillsammans men att detta sedan avbrutits p.g.a. någon oförutsedd händelse (t.ex. dödsfall). Mot bakgrund av detta är det således inte tillräckligt att ha bott tillsammans i 1,5 år och därför blir det med stor sannolikhet svårt för dig att lyckas överlåta hyresrätten till din före detta sambo.Kan en hyresgäst riskera att bli av med hyresrätten om denne inte bor kvar i hyresrätten?Huvudregeln är att hyresgästen har besittningsskydd vid uppsägning av hyresavtalet. Detta innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet. Undantag från detta regleras dock i bl.a. 12 kap. 46§ jordabalken. 12 kap. 46§ 10p. säger att när hyresvärden sagt upp hyresavtalet så har hyresgästen inte rätt till förlängning av hyresavtalet om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Hyresvärden måste till att börja med ha ett sakligt skäl till uppsägningen. När en prövning görs av denna regel så ska en sammanvägning göras mellan hyresvärden och hyresgästens intresse av lägenheten. Då brukar praxis tala om att hyresvärdens sakliga skäl ska vägas mot hyresgästens skyddsvärda intresse (se t.ex. RBD 18:83). Med skyddsvärt intresse avses t.ex. att hyresgästen har sin bostad i hyresrätten.Här kommer några vedertagna bedömningsgrunder på hur hyresvärdens sakliga skäl vägs mot hyresgästens skyddsvärda intresse:- Om hyresgästen har ett skyddsvärt intresse samtidigt som hyresvärdens har sakliga skäl så anses hyresgästens skyddsvärda intresse vinna över hyresvärdens sakliga skäl.-Om det dock visar sig att hyresgästen inte har ett skyddsvärt intresse och hyresvärdens har sakliga skäl men att dessa inte väger tungt så anses hyresvärdens sakliga skäl vinna.I ditt fall blir det alltså av betydelse om din hyresvärd för det första har sakliga skäl för uppsägning av hyresavtalet (om nu hyresvärden väljer att säga upp det) samt om du har ett skyddsvärt intresse. Kan en utomstående person som bor tillsammans med hyresgästen ha besittningsskydd?Det är hyresgästen som har besittningsskydd vid uppsägning av hyresavtalet. Enda gången som din före detta sambo kan få det besittningsskyddet är om han får överta hyresrätten och således träder in som hyresgäst istället för dig.SammanfattningsvisDet blir nog inte möjligt för dig att överlåta hyresrätten till din före detta sambo då 1,5 års samboende inte anses vara tillräckligt. Du kan tyvärr dessutom riskera att få hyresavtalet uppsagt av hyresvärden p.g.a. att du inte bor kvar i hyresrätten. Din före detta sambo har heller inte något besittningsskydd om ditt hyresavtal blir uppsagt då det är enbart hyresgästen som kan ha besittningsskydd.Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en juristBoka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-5333 3000 04 och välj knappval 1.Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Hoppas du fick svar på dina frågor. Om du har några fler frågor eller funderingar är du välkommen åter.Med vänliga hälsningar,

Ogiltigförklaring av fastighetsöverlåtelse vid psykisk sjukdom

2018-11-11 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HejJag har en pappa som äger en skogsfastighet, år 2000 fick han en anoxisk hjärnskada och klarar sig inte utan assistenter, han har inget närminne, dåligt kognitiva förmågor osv dvs kan ej ta hand om sig själv och jag är hans kontakt person för hans assistans bolag.Min Mamma är dement och måste få hjälp med att ta mediciner men kan fortfarande bo själv.I och med min mammas och pappas handikapp går mycket kraft att se till att de har det bra. Vilket jag och min brors fru gör mesta delen av.Nu har min bror tagit hälp av en advokat som bor granne och sett till att mamma och pappa skrivit över fastigheten på sig själv och hans fru. Detta skedde för ett år sedan utan att diskutera med mig.Han säger att han gjorde detta för att han var rädd att jag, när föräldrarna gått bort, kommer att kräva försäljning till högst bjudande.. vilket jag aldrig sagt, plus diskutera arv så har tidigt inte känns bra..Min bror säger att han gjort en värdering och skall skriva in att han är skyldig x kr till mammas o pappas dödsbo antar jag När jag fick reda på detta trodde jag inte att det var sant, jag argare än jag någonsin kommer ihåg att jag varit, skällde ut min bror och hans fru. Jag har krävt att få värderings papper, skuldsedel mm..Vad säger lagen om detta, känns som bedrägeri eller är jag helt rättlös..? Advokaten som hjälpt dem med detta har han inget ansvar eller kan han hävda godtro? Vilket är märkligt då han är granne med mamma känner mycket väl till deras situation.
Francisco Stråhle |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer inledningsvis redogöra för de allmänna kraven för överlåtelse av fast egendom och därefter utreda möjligheterna att få denna ogitigförklarad. Din fråga aktualiserar jordabalken, lag (1924:323) om verkan av avtal, som slutits under påverkan av psykisk störning, lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL) samt brottsbalken. Jordabalken- ogiltighet på grund av formkravenFastighetsköp omfattas av ett starkt formkrav enligt 4 kap. 1 § Jordabalken (JB) och lagen uppställer krav på:• Upprättande av köpehandling som skrivs under av både säljare och köpare• Köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen och den fastighet köpet avser• En överlåtelseförklaringOm ett av dessa kriterier inte uppfylls är köpet ogiltigt enligt 4 kap. 1§ 3 st JB.Utifrån omständigheterna i frågan tycks inget tyda på att överlåtelsen är ogiltigt på grund av formkraven. Möjligen kan denna angripas om inte något vederlag utgår för fastigheten, men detta torde inte vara aktuellt då du beskriver att de avser upprätta ett skuldebrev. Avtalslagen- OckerAv 31 § AvtL framgår att "har någon begagnat sig av (…) oförstånd, lättsinne eller beroende ställning till att taga eller betinga sig förmåner, vilka stå i uppenbart missförhållande till det vederlag, som må hava blivit erlagt eller utfäst, eller för vilka något vederlag icke skall utgå, vare rättshandling, som sålunda tillkommit, icke gällande mot den förfördelade". Bestämmelsen tar sikte på fall där det är ett uppenbart missförhållande mellan förmånen för motparten och det vederlag som utbetalats eller utlovats. Vid det fall att dina föräldrar inte erhåller något skuldebrev eller annat vederlag för fastigheten eller om denna är betydligt lägre marknadsvärdet för denna, kan det med hänsyn till dina föräldrars situation vara fråga om ocker. Ogiltighet på grund av påverkan av en psykisk störning1924 års lag är tillämplig när någon med permanent eller temporär medicinskt påvisbar sjukdom slutit avtal. Följden är att avtalet blir ogiltigt och som utgångspunkt ska köpet återgå. Här ska emellertid nämnas att bevisbördan åligger dem, vilket med fördel bör kunna påvisas genom exempelvis intyg från en läkare. De måste även visa att störningen hade avgörande inverkan på handlandet vid avtalsslutet. Brottsbalken- BedrägeriBedrägeri stadgas i 9 kap. 1 § Brottsbalken och fordrar att gärningsmannen vilseleder sitt offer till en disposition vilken innebär en omedelbar förmögenhetsöverföring. Det skall därutöver föreligga adekvat kausalitet mellan vilseledandet och dispositionen. Om det kan påvisas att din bror och hans fru uppsåtligen vilselett dina föräldrar genom felaktigt preciserade uppgifter kan de polisanmälas och åtalas för bedrägeri. Observera dock att brottet är förenat med fängelse upp till två år. Slutsats och rekommendation Jag förstår din frustration och att det kan vara väldigt känsligt just eftersom de är din familj. Såsom jag emellertid redogjort för ovan finns flera alternativ för att försöka få överlåtelsen ogiltigförklarad som inte inbegriper en polisanmälan. I första hand föreslår jag att du tar kontakt med dem och diskuterar överlåtelsen mot bakgrund av ovanstående punkter. Skulle en sådan diskussion inte utmynna i någon lösning ska lämpligen en stämningsansökan göras till tingsrätten. Jag råder isåfall att vända dig till en jurist- eller advokatbyrå för praktisk rådgivning. Annars finner du information om hur en stämningsansökan görs här. Vänligen,

Vi hyr ut ett hur privat. I avtalet stadgas tre månaders ömsesidig uppsägningstid. Hyresgästen påstår nu att hen har rätt till endast en månads uppsägningstid. Vad gäller?

2018-11-12 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag har en liten undran.Vi hyr ut ett hus(privat) vi har skrivit ett kontrakt på 3mån ömsesidig uppsägning nu har hyresgästen sagt upp hyresavtalet då dom köpt hus.dom har hyrt detta ca 1år av ossMen nu vägrar dom 3mån uppsägning (alla parter har undertecknat kontraktet)hon hävdat att 1mån gäller så kontraktet är inte giltigtVad är det som gäller nu?Hyresgästen har skickat ett sms som uppsägning där skriver dom att sista dag för dom är 1/1 dvs 3mån men kommer flytta ut efter 1mån för att inte kontraktet är giltigt enligt domKan jag göra ngt åt detta? Måste uppsägningen vara skriftlig för att gälla eller gäller kontraktet? Dvs 3mån
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Denna fråga aktualiserar främst jordabalken (JB) och privatuthyrningslagen. Båda dessa lagar innehåller regler som är tvingande till hyresgästens förmån. Detta innebär att om ert avtal innehåller villkor som är sämre för hyresgästen än reglerna i jordabalken eller privatuthyrningslagen, får det avtalsvillkoret ge vika för lagen. Det är dock inte hela avtalet som blir ogiltigt, utan endast det villkoret som strider mot lagen.Får en uppsägning ske via SMS?Enligt JB 12:8 gäller att uppsägningar av hyresavtal ska vara skriftliga om hyresförhållandet varat i mer än tre månader i följd. Det anses att även elektroniska meddelanden uppfyller detta skriftlighetskrav. Därmed bör SMS anses uppfylla detta krav. Förutom skriftlighetskravet krävs att SMS:et ska delges hyresvärden. Med detta menas i princip endast att du som hyresvärd mottagit meddelandet (se delgivningslagen 16-18 §§).Mot denna bakgrund är det alltså mycket sannolikt att hyresgästens SMS uppfyller kraven för uppsägning.PrivatuthyrningslagenDenna lag gäller när någon utanför näringsverksamhet hyr ut en bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Den gäller dock inte andrahandsuthyrning av hyresrätt. Om hyresvärden har hyrt ut flera bostäder på vilken denna lag är tillämplig, gäller lagen dock endast på den först uthyrda av dessa (se 1 §).Detta innebär att privatuthyrningslagen är tillämplig på ditt hyresförhållande om det är en privatuthyrning, villan ska användas som bostad, det är inte en andrahandsuthyrning av hyresrätt, och det är antingen den första eller enda uthyrningen av denna typ som ni gör.Om förutsättningarna för att denna lag ska kunna tillämpas är uppfyllda gäller följande. Enligt 2 § ska avtalsvillkor i hyresavtalet som i jämförelse med lagen är till nackdel för hyresgästen vara utan verkan. Detta innebär att exempelvis en uppsägningstid i hyresavtalet som är längre för hyresgästen än den som stadgas i lagen inte kan göras gällande av dig som hyresvärd. Lagen fungerar som ett minimiskydd för hyresgästen. Endast villkor i avtalet som är bättre för hyresgästen än det som står i lagen kan göras gällande.Enligt 3 § gäller att avtal som ingåtts för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Det står dock dessutom att ett sådant avtal även får sägas upp till upphörande före denna tidpunkt. Detta innebär alltså att hyresgästen kan säga upp hyresavtalet till att upphöra även innan den bestämda hyrestiden löpt ut. I 3 § andra stycket framgår att en hyresgäst i sådant fall får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. För hyresvärden är motsvarande uppsägningstid tre månader om inte en längre uppsägningstid avtalats.Om denna lag är tillämplig har alltså hyresgästen rätt till en månads uppsägningstid.Jordabalken 12 kapOm privatuthyrningslagen inte är tillämplig är det istället jordabalken som ska tillämpas i sin helhet. Kort sagt ger den hyresgästen rätt till tre månaders uppsägningstid. Det tolfte kapitlet i jordabalken kallas även för hyreslagen och gäller för avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåtits till nyttjande mot ersättning (JB 12:1 första stycket).Bestämmelsen i JB 12:5 stadgar följande."Avser ett hyresavtal en bostadslägenhet, får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen."I JB 12:1 femte stycket stadgas, precis som i privatuthyrningslagen, att villkor i hyresavtalet som strider mot lagen inte kan göras gällande gentemot hyresgästen. Bestämmelserna i båda dessa lagar är alltså tvingande till hyresgästens förmån.Om privatuthyrningslagen inte är tillämplig ska således istället denna bestämmelse i jordabalken tillämpas. I så fall måste dina hyresgäster iaktta uppsägningstiden om tre månader.Vad bör du göra?Du kan börja med att försöka lista ut om det är jordabalken eller privatuthyrningslagen som är tillämplig på ert hyresförhållande. På detta sätt kan du få reda på om det ska vara en eller tre månaders uppsägningstid som gäller för er. Om det visar sig att privatuthyrningslagen inte är tillämplig och det istället är jordabalkens regler med tre månaders uppsägningstid som ska tillämpas, kan ni kräva hyresgästerna på hyra även de två månaderna de inte tänkt bo där.Jag hoppas att mitt svar är belysande. Om du har följdfrågor kan du maila mig till Joel.Herrault@Lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Vilken lag är tillämplig när en myndighet köper en fastighet?

2018-11-12 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |hej,jag undrar om Trafikverket beslutar att köpa en fastighet, vilken lag blir tillämplig? Är det förvaltningslagen/förvaltningsprocesslagen? el är det en annan lag. Försökt hitta info, men lite svårt att navigera sig igenom alla dessa tråkiga lagar. tack
Ava Setayesh |Hej,Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Vid köp av fast egendom blir jordabalkens regler tillämpliga oavsett om det är en myndighet, näringsidkare eller privatperson som är köpare. Kapitel 4 i jordabalken reglerar bl.a. köp av fast egendom.Förvaltningslagen tillämpas när det är fråga om handläggning av ärenden hos förvaltningsmyndigheterna samt handläggning av förvaltningsärenden hos domstolarna (1§ förvaltningslag). Förvaltningsprocesslagen tillämpas när det är fråga om rättegångsförfarandet i förvaltningsdomstolarna (1§ förvaltningsprocesslag).Hoppas du fick svar på din fråga. Om du har några fler frågor eller funderingar är du välkommen åter.Med vänliga hälsningar,

Eventuella åtgärder mot grannar som beter sig underligt

2018-11-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Det ligger till så här.Jag börjar bli väldigt trött på vår nyinflyttade granne som flyttade in bakom oss i våras.Den här grannen beter sig väldigt underligt.Dessutom så är de inte speciellt sociala heller för den delen.En annan sak som man tycker är märkligt är att de har sagt att de ej är nöjda med den förra ägarens töja-häck.Men de verkar ju ej göra något åt det.Inte umgås de speciellt mycket med deras nya grannar heller.Personligen så har jag aldrig gillat den här grannen sedan de flyttade in i huset på gatan efter oss i våras.Hur är det förresten om man skulle börja tröttna på en nyinflyttad granne?Alltså hur går man tillväga med sånt här?Skall man berätta eller har ni något förslag?
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar din fråga som att du har fått en ny granne som du irriterar dig på för att de beter sig underligt och inte är speciellt sociala. Jag vill inleda med att klargöra att det inte finns någon plikt för grannar att vara sociala med varandra. Era nya grannar behöver därmed inte umgås med er om de inte vill det, även om det så klart kan vara trevligt att lära känna sina grannar. Det finns heller inget krav på att grannar inte får bete sig "underligt", så länge de inte är hotfulla etc. Eftersom det inte finns några regler kring detta kan du inte göra något åt det rent rättsligt. Jag råder dig därför att prata med de nya grannarna och på ett trevligt sätt framföra dina synpunkter. Då kan ni förhoppningsvis komma fram till en gemensam lösning. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Uppsägning av hyresrätt via sms - giltigt eller ej?

2018-11-11 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag har en liten undran.Vi hyr ut ett hus(privat) vi har skrivit ett kontrakt på 3 mån ömsesidig uppsägning nu har hyresgästen sagt upp hyresavtalet då dom köpt hus.Men nu vägrar dom 3 mån uppsägning (alla parter har undertecknat kontraktet)hon hävdat att 1 mån gäller så kontraktet är inte giltigtVad är det som gäller nu?Hyresgästen har skickat ett sms som uppsägning där skriver dom att sista dag för dom är 1/1 dvs 3mån men kommer flytta ut efter 1 mån för att inte kontraktet är giltigtKan jag göra ngt åt detta? Måste uppsägningen vara skriftlig för att gälla eller gäller kontraktet? Dvs 3mån
Hashim Mohammed Ritha |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Svaret på din fråga finner vi i 12 kap. Jordabalken(JB), som ofta kallas Hyreslagen.Avtal på bestämd tid respektive obestämd tidI 12 kap. 3 § framgår vad som gäller för uppsägningar. Det sker dock en uppdelning utifrån hyresavtalets längd.I det fall att hyresavtalet löper på obestämd tid(tillsvidare) krävs det en uppsägning för att avtalet ska upphöra att gälla, se 12 kap. 3 § första stycket JB.Om hyresavtalet däremot löper på bestämd tid så upphör det att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat i mer än nio månader i följd, måste avtalet sägas upp för att upphöra att gälla, se 12 kap. 3 § andra stycket JB.I 12 kap. 3 § tredje stycket JB framgår hur ett avtal som är ingånget för bestämd tid, kan anses förlängt till obestämd tid: 1.Om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning ska ske. Denna regel omfattar till exempel avtal på bestämd tid som är längre än nio månader och som saknar förlängningsklausul. 2.om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta. Det kan vara avtal på bestämd tid där hyresförhållandet vid hyrestidens utgång inte varat längre än nio månader i följd och som inte innehåller regler om uppsägning. Fortsätter hyresgästen ändock att använda lägenheten en månad utan att värden anmodar honom att flytta förlängs avtalet på obestämd tid. Man brukar tala om tyst förlängning. Hur lång är uppsägningstiden?Uppsägningstidens längd framgår i 12 kap. 4 § JB. Hyresavtal som löper på obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet.I det fallet att avtalet löper på bestämd tid, och ingen längre uppsägningstid är avtalad, ska uppsägningen ske: 1.en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, 2.en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader, 3.tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet, Hyresgästens lagstadgade uppsägningstidI 12 kap. 5 § JB har hyresgästen en lagstadgad rätt att alltid säga upp hyresavtalet med 3 månaders uppsägningstid. Denna rätt gäller oavsett den avtalade hyres- eller uppsägningstiden.Lite om hur denna bestämmelse fungerar: Om du och hyresgästen kommit överens om en kortare uppsägningstid än tre månader, så är det den som gäller när hyresgästen säger upp avtalet. Om hyresvärden säger upp avtalet, har hyresgästen rätt att ändå kräva tre månaders uppsägningstid. Om den avtalade uppsägningstiden är längre än tre månader, kan hyresgästen säga upp med tre månaders uppsägningstid. Hyresvärden måste dock förhålla sig till den längre avtalade uppsägningstiden när denne säger upp.Hur ska uppsägningen ske?I 12 kap. 8 § JB framgår att en uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat i mer än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. En uppsägning får enbart vara muntlig om hyresförhållandet varat i max tre månader i följd då uppsägningen sker, och hyresvärden ska lämna ett skriftligt godkännande.Formkrav för uppsägningenDet finns inga specifika regler om vad uppsägningen ska innehålla, förutom att den ska vara skriftlig. Det finns inga krav på undertecknande heller. Därför har e-post ansetts uppfylla kraven på skriftlighet.Det finns emellertid ett krav på delgivning. En skriftlig uppsägning måste delges mottagaren. Delgivning avser att en handling skickas eller lämnas till den eller de personer som har behörighet att ta emot delgivningen eller att något av de andra förfaranden som anges i Delgivninglagen. Mottagaren anses alltid delgiven om han eller hon tagit emot handlingen, oavsett hur det gått till. Även att skicka uppsägningen med ett vanligt brev kan räcka. SammanfattningSom du ser blev svaret väldigt långt och omfattande. Det finns flera faktorer som jag inte känner till, och därför är det svårt för mig att ge dig ett kort och koncist svar. Till en början ska jag påpeka att det inte finns något som talar för att avtalet inte ska vara giltigt. Om ni kommit överens om tre månaders uppsägningstid och undertecknat hyreskontraktet, så gäller det. Något tal om en månads uppsägningstid är det inte tal om i lag.Frågan om sms-uppsägningen är lite klurigare. Det är tveksamt om sms-uppsägningar uppfyller kraven på skriftlighet. Det är också tveksamt om kravet på delgivning är uppfyllt. Kravet på delgivning innebär i princip att uppsägningen måste ske skriftligen, och så är inte fallet. Den här frågan är inte tydligt löst i lagen, och därför måste jag vara försiktig med att dra förhastade slutsatser utan grund. Jag lutar ändå åt att uppsägningen inte uppfyller kraven som uppställs i 12 kap. 8 § JB.Jag hoppas att jag svarat på din fråga väl och ber om ursäkt för det långa svaret. Undrar du något är du välkommen att återkomma i kommentatorsfältet eller skicka in en ny fråga så ska jag försöka hjälpa dig.