Hyresvärdens rätt till tillträde enligt 12 kap. 26 § jordabalken

Question

Får min hyresvärd gå in i min lägenhet närsomhelst utan mitt samtycke?

Hej!
I måndags så kom jag hem och märkte direkt att strömmen var borta. Jag kontaktade min hyresvärd och en timme senare kom någon sorts elektriker som jobbar för dem. Han var tvungen att gå in i min lägenhet för att fixa elen, men det var inga problem eftersom jag var hemma.
Jag har haft det svårt med att hålla rent de senaste två veckorna, då jag är mitt uppe i att byta från ett jobb till ett annat, så jag jobbar på två olika ställen nu för tiden, samt pluggar. Så min lägenhet har varit ganska stökig, och det fanns några soppåsar och disk som jag inte hade hunnit göra av med än. Jag bad såklart om ursäkt för hur det såg ut, men han sa inget om det.
Nu, torsdag, så har jag fått ett mejl av min hyresvärd där hon säger att det är osanitärt och måste fixas direkt, annars kan hyreskontraktet sägas upp. Detta håller jag ju med om, men saken är den att det fanns en bild bifogad på ingången i min lägenhet, alltså i köket (lägenheten är enbart 30kvm2), men den kunde de omöjligt tagit när elen fixades, då jag var hemma och i köket under hela den tiden. Så de måste varit där inne någon gång nästa dag, när jag var på jobbet, då man ser i bilden att min jacka, väska och skor är borta.
Är det okej att de bara går in sådär utan att meddela mig eller fråga om mitt samtycke? (och kanske till och med ha väntat tills jag inte var hemma?)

Tack för svar!

Answer 1

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline!

Nedan följer ett svar som fokuserar uteslutande på frågan om hyresvärdens rätt att gå in i en hyresrätt utan hyresgästens samtycke, och under vilka omständigheter detta kan vara tillåtet. Frågan om lägenhetens skick behandlas inte i detta svar.

Rättslig reglering

Bestämmelser om hyresförhållanden återfinns i 12 kap. jordabalken, även så kallad hyreslagen. En hyresgäst disponerar som huvudregel över lägenheten med ensamrätt, vilket innebär att hyresgästen har rätt att utestänga utomstående – inklusive hyresvärden – från tillträde. Vidare har hyresgästen en vårdnadsplikt och är i övrigt förpliktad att upprätthålla sina skyldigheter som hyresgäst vid användningen av lägenheten. För att kunna fullgöra sina skyldigheter respektive övervaka att hyresgästen uppfyller sina förpliktelser har hyresvärden möjligheten att ”utan uppskov” få tillträde för att utöva nödvändig tillsyn enligt 12 kap. 26 § jordabalken.

Vad innebär ”utan uppskov”?

”Utan uppskov” innebär att hyresvärden i princip har rätt till tillträde genast. Att hyresvärden utan uppskov har rätt till tillträde innebär inte per automatik en rätt till omedelbart tillträde för besiktning eller tillsyn av hur lägenheten används. Är det inte fråga om mycket angelägna åtgärder får det krävas att hyresvärden anger tidpunkt för besiktningen och meddelar detta i god tid. I praxis har tolv dagars framförhållning ansetts som tillräckligt god tid. I fråga om besiktningar är dessa ofta inte brådskande i den mening att ett kortare dröjsmål medför skada. När det gäller tillsyn av hur lägenheten används är det förstås viktigt att hyresvärden inte missbrukar rätten, utan att tillsynen är nödvändig och kan motiveras som ett led i en seriös och ansvarsfull fastighetsförvaltning.

Sådan tillsyn kan bestå av en besiktning som utförs med vissa intervaller för att kontrollera underhållsbehovet. Det kan också avse besiktningar som aktualiseras av en inträffad händelse, t.ex. misstanke om ohyra eller hyresgästens avflyttning (se NJA II 1908 5:1 s. 153). Exempelvis har en kontroll av fönster, balkonglådor, elinstallationer samt lägenhetens skick och standard ansetts utgöra en nödvändig tillsyn (Svea hovrätts beslut 2011-02-16 i mål nr ÖH 10282-08).

Det förhållandet att en hyresvärd vid en besiktning har rätt till tillträde utan uppskov anses inte betyda att han eller hon alltid har rätt att få tillträde omedelbart för att genomföra en tillsynsåtgärd. Hyresvärden måste i varje enskilt fall bedöma hur angeläget det är att få tillträde till lägenheten för besiktning och därefter välja en tidpunkt som inte orsakar större olägenhet än nödvändigt (jfr Svea hovrätts dom 2008-04-24 i mål nr T 5240-07).

Sammanfattning

Trots att hyresgästen har ett skyddat och exklusivt nyttjande av lägenheten, har hyresvärden i vissa fall rätt till tillträde utan uppskov – men endast när det föreligger ett verkligt behov och omständigheterna kräver det. I ditt fall framstår det som tvivelaktigt att någon nödvändig eller brådskande tillsyn motiverade inträdet i lägenheten utan samtycke och utan föregående meddelande.

Om tillträde skett utan lagstöd och utan ditt samtycke, kan detta utgöra ett olaga intrång eller i vissa fall hemfridsbrott enligt 4 kap. 6 § brottsbalken, beroende på omständigheterna.