Vilka regler gäller för uthyrning av en bostad?

2019-02-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej jag undrar vad det gäller för regler om jag köper en villa och sen hyr ut den?
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I alla hyresförhållanden gäller 12 kap. jordabalken. Denna lag reglerar allt som har att göra med uppsägningstid, hyra, besittningsrätt och så vidare. Om man är en privatperson som endast hyr ut en lägenhet/villa så kommer dock lagen om uthyrning av egen bostad att gälla före jordabalken. Detta betyder att om det finns regler i både jordabalken och lagen om uthyrning av egen bostad som behandlar samma fråga så kommer reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad att gälla. Om regler finns i jordabalken, men motsvarande inte finns i lagen om uthyrning av egen bostad så kommer dessa regler i jordabalken att gälla (1 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad).Regler som specialregleras i lagen om uthyrning av egen bostad:- När man hyr ut en privat bostad så har inte hyresgästen besittningsrätt. Detta betyder att hyresgästen inte har en rätt till förlängning av kontraktet efter att det är uppsagt, vilket man skulle ha haft enligt jordabalken.- Angående uppsägningstid när hyresavtalet gäller för obestämd tid så är denna 1 månad för hyresgästen och 3 månader för dig som hyresvärd (3 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad). - Om hyresavtalet gäller för bestämd tid så behövs det inte sägas upp, utan det upphör att gälla efter tiden har gått ut. Om man vill säga upp kontraktet innan tiden har gått ut så gäller dock uppsägningstiden på en månad för hyresgäst och tre månader för hyresvärd (3 § första stycket lagen om uthyrning av egen bostad).Saker som inte specialregleras i lagen om uthyrning av egen bostad, och där jordabalkens regler därför är tillämpliga är till exempel:- Grunderna för förverkande (12 kap. 42 § jordabalken)- Hyresgästens användning av villan (12 kap. 23-27 § jordabalken)- Bestämmelser om hyran (12 kap. 19-22 § jordabalken)Vänligen,

Möjlighet att utföra renoveringar i hyresrätt

2019-02-13 i Hyresrätt
FRÅGA |För 27 år sedan flyttade vi in i en hyreslägenhet som då hade standard -60 tal. De äldre kvinnorna som bott i lägenheten hade avböjt det mesta av höjning av standard.Lägenheten var med andra ord kraftigt eftersatt i layout och allmän standard.Med fastighetsägarens godkännande (som vi skriftligt med underskrift) fick vi bekosta renoveringen av lägenheten. Det vill säga ny el, byte av lay out av badrum och kök, total om målning av tak väggar mm. Vi har kvar räkenskaperna som slutade på 75000 krNu önskar vi flytta till mindre lägenhet och krävs på kostnader som vi anser vi varit avtalsmässigt befriade från av Fast Ägaren tidigare.Det gäller bland annat att riva en platsbyggd bokhylla, riva textila väggar (som annars hade kunnat vara Papperstapeter) ta kostnaden för målning av element i lägenheten.Vi vill ha hjälp med att förstå vad vår skyldighet är med tanke på ovanstående.Vänligen,Agneta Ryding
Felicia Johansson |Hej, Jag har uppfattat din situation som följer: Du fick godkännande av fastighetsägaren att genomföra renoveringar i din hyresrätt. När du nu ska flytta har du blivit ombedd att finansiera återställandet av lägenheten. Dessa kostnader består i att en platsbyggd bokhylla ska nedmonteras, textilrapeter rivas och element målas om. Du anser att du, på grund av fastighetsägarens godkännande, inte bör vara ålagd att bekosta dessa åtgärder. BedömningI 12 kap 24a § jordabalken (nedan JB) anges att:"Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan."Här regleras en rätt för hyresgäst att utföra vissa åtgärder i lägenheten. Sådana åtgärder är till exempel att måla, tapetsera eller utföra "därmed jämförliga åtgärder". Sådana åtgärder är till exempel: "Montering av persienner, kakelsättning av kök och våtutrymmen, byte av golvlister, inläggning av heltäckande mattor på linoleumgolv, byte av innerdörrar och vred och uppsättning av träpanel i hall och rum utgör exempel på jämförliga åtgärder." (Lagkommentar på Karnov)Det innebär att du som hyresgäst får utföra vissa typer av renoveringar i din lägenhet med stöd av lag. Det krävs inte att du har hyresvärdens godkännande för sådana åtgärder. Förutsatt att åtgärderna inte innebär en skada för hyresvärden ska hyresgästen inte behöva ersätta återställande. Vissa av de åtgärder du räknat upp, till exempel en platsbyggd bokhylla, kan sträcka sig utanför de åtgärder som tillåts med stöd av 12 kap 24a § JB. I så fall har du som hyresgäst inte rätt att utföra sådana åtgärder utan godkännande från fastighetsägaren. I ditt fall finns det dock ett godkännande från fastighetsägaren. Jag har inte tagit del av det avtal som slutits mellan er och kan inte uttala mig säkert kring hur det skulle tillämpas i den här situationen. Det som kan sägas är dock att det föreligger avtalsfrihet och att avtal ska hållas. Det innebär att fastighetsskötaren är bunden av det som avtalats. Har ni avtalat om att ni får genomföra renoveringarna utan att det ska anses vara skada på lägenheten bör ni därmed inte vara skyldiga att finansiera återställandet. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Om du vill ha ytterligare juridisk hjälp är du välkommen att kontakta mig på felicia.johansson@lawline.se.

Hur lång uppsägningstid ska gälla vid uppsägning av hyrd garageplats?

2019-02-09 i Hyresrätt
FRÅGA |HejBor i en bostadsrättsförening där jag hyr garage i huset jag bor.Garaget jag hyr delas med annan hyresgäst.En vägg av hönsnät skiljer garage platserna åt. För fem år sen vart garaget intill mig ledigt.Då kom en fråga från dåvarande ordförande om jag ville hyra det andra garaget också.Han tyckte det var för litet att hyra ut som bil garage.Jag tackade ja till detta garage och har haft det som förråd.Nu till frågan vi har fått en ny orförande i föreningen som menar att jag har två garage vilket man inte får ha.Och vill att säga upp det ena garaget, Jag hävdar dock att förra orföranden har gett mig löfte att hyra detta garage trots förbud om att ha två garage.Vad har jag för rättigheter och skyldigheter.Mvh
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga aktualiserar lite olika regler och principer, och särskilt jordabalken (JB). Eftersom din fråga dessutom innehåller flera olika juridiska frågor kommer jag att dela upp mitt svar i rubriker som var för sig behandlar de olika frågorna.Kan föreningen säga upp din hyresrätt till garaget?Vad är det för typ av avtal?Först och främst bör utredas vad det är för typ av avtal du har med föreningen. Eftersom det handlar om att du ska få nyttja ett garage inomhus bör det betecknas som att du har en typ av nyttjanderätt. Det borde närmast utgöra en typ av hyra av lokal, som regleras i JB. Nästa fråga är huruvida detta avtal är tidsbestämt eller om det gäller tillsvidare.Om ni inte närmare har reglerat nyttjanderättsperioden i avtalet med något särskilt slutdatum eller dylikt gäller avtalet som huvudregel tillsvidare (se 12:3 JB). Eftersom du inte givit någon närmare information om innehållet i avtalet förmodar jag att det gäller tillsvidare. Detta gäller även om avtalet endast är muntligt och inte har något utsatt slutdatum. Att den förre ordföranden lovade att du skulle få hyra garaget borde inte ha någon mer utsträckt effekt än att ni därmed ingick ett avtal om lokalhyra.Det sannolikaste är alltså att det rör sig om ett avtal om hyra av lokal som gäller tillsvidare. Avtalet bör gälla mellan dig som privatperson och bostadsrättsföreningen. I det följande ska utredas vad som gäller angående uppsägning av denna typ av avtal.Kan avtalet sägas upp?Nästa rättsliga fråga, som egentligen är avgörande för svaret på din fråga, är om avtalet kan sägas upp eller inte. Eftersom det rör sig om hyra av lokal bör jordabalkens regler om uppsägning av lokalhyra tillämpas på ert avtal. Enligt 12:4 andra punkten JB gäller att avtal om lokalhyra kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen.SammanfattningVad detta innebär är att bostadsrättsföreningen kan säga upp ditt avtal att hyra garaget. De måste då i så fall beakta den lagfästa uppsägningstiden om 9 månader som gäller för lokalhyra. Uppsägningen ska dessutom vara skriftlig (12:8 JB).Det finns alltså tyvärr inget sätt som jag kan komma på som du skulle kunna tvinga fram en fortsatt hyra av garaget. Föreningen ingick avtalet med dig vid ett tillfälle då det ansågs lämpligt, och nu vill de säga upp avtalet. Detta är helt upp till dem så länge de följer avtalet och reglerna i jordabalken.Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Om du har några följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Har jag rätt till hyressänkning när jag har kackerlackor i lägenheten?

2019-02-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan! vi har bott med kackerlackor i nu 4 år i våran hyresrätt, vi har påpekat detta och anticimex har varit här med fällor och skulle komma tillbaka för uppföljning, vi glömdes bort, vi hörde av oss igen, samma sak då, fällor och vi glömdes bort, 3e gången sa våran hyresvärd att dom skulle bespruta så vi lära plocka ur hela köket och hitta annan bostad i 24 timmar, vilket vi gjorde, när vi kom tillbaks så fick vi till svar att dom sa fel, dom skulle inte bespruta, utan dom satt ut fällor, och sen glömdes vi bort, nu har det gått ca 3 år utan ett ord, har vi rätt till hyressänkning under den tid vi bott med kackerlackor? och vad är isåfall rimligt?
Veronica Borg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!HyreslagenVid frågor avseende hyresrätter gäller 12 kap. jordabalken (också kallad hyreslagen). 12 kap. 17 § jordabalken reglerar situationer där det förekommer ohyra i lägenheten. Bestämmelsen säger att hyresvärden är skyldig att vidta åtgärder för att utrota ohyran. Om ni inte hade någon skuld i att kackerlackorna kom har ni även rätt till ersättning för nödvändiga kostnader för att utrota ohyran. Schablon från Hyersgästföreningens juristerHyregästföreningens jurister har uttalat sig i frågan och hjälpt vissa att få ersättning i efterskott när olägenheterna i lägenheten har varit höga, vilka de är i ert fall. Gällande kackerlackor anser de att det är troligt med en hyressänkning på 25 % av hyran.Svaret är alltså ja; ni borde ha rätt till hyressänkning under tiden ni bott med kackerlackor. Hyressänkningen borde uppgå till 25 %. Jag hoppas du fick svar på din fråga och att allt löser sig!Vänligen,

Vad gäller vid överlåtelse av hyreskontrakt till sambo?

2019-02-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Min sons sambo sa för en tid sedan muntligen upp sin del av hyreskontraktet för deras gemensamma lägenhet. Värden bekräftade uppsägningen i ett sms och sa också att denne behövde en skriftlig uppsägning. I och med det skulle hon ha tre månaders uppsägning som slutar gälla i den stund som det nya kontraktet, utställt på min son, blir påskrivet och inskickat. Detta är gjort men hon vägrar skriva på uppsägningen förrän hon flyttat alla sina saker som står i ett förråd tillhörande lägenheten. En tid var bestämd när avflyttningen skulle ske, men ingen kom. Efter ett par timmars väntan frågade min son när hon kommer. Fick till svar att hon är sjuk vilket motbevisas av att hon lagt ut på sociala media att hon har mellomys hos en kompis och äter pizza. En utflyttning tycker jag är viktigare och därför anser vi att hon ljugit om sjukdom och vi misstänker att hon har för avsikt att inte flytta ut alla sina saker, eller vänta så länge som går. Eftersom min son vill kunna bruka lägenheten (och enligt ett liknande fall på denna siten) ansåg vi att hon inte hade rätt till lägenhetsnyckeln. Vi ringde polisen som tyckte att vi hade rätten att kräva tillbaka den. Speciellt sedan hon dagen innan blivit folkbokförd på annan adress. Hon vill inte lämna den ifrån sig och vaktmästaren har nu bytt lås.Men vad gäller egentligen? En muntlig uppsägning är gjord och nytt hyreskontrakt är skickat till hyresvärden. Har hon rätt att ha kvar sina saker? Ska hon då betala hyra? Gäller uppsägningstiden?
Lena Famulak |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Så som jag tolkar din fråga, undrar du om din son har rätt att byta lås så att den före detta sambon inte längre har tillträde till lägenheten, samt om hon får ha kvar sina tillhörigheter i lägenhetens tillhörande förråd och om i så fall bör betala hyra för detta. Jag utgår även ifrån att lägenheten är en hyreslägenhet. För att på bästa sätt besvara din fråga ska jag dela in den i tre delar. 1. Allmänt om hyreslägenhet och kontrakt Det är fullt möjligt att överlåta sin del av lägenheten på sin sambo. Att det sker muntligen har precis lika bindande effekt som ett skriftligt avtal (1 kap. 3§ st2 avtalslagen). Det är dock svårare att bevisa ett muntligt avtal än ett skriftligt sådant, dock har ju i detta fall hyresvärden bekräftat det muntliga avtalet och uppsägningen i ett skriftligt sms som styrker detta. Det är dock helt i sin ordning att hyresvärden även kräver ett skriftligt uppsägningsavtal. Således är det skriftligt bevisat (via sms) att hennes intention är att säga upp sin del av kontraktet, och att hon inte avser att bo kvar i lägenheten trots att uppsägningsavtalet inte är påskrivet ännu. 2. Får man byta lås, trots att hon inte skrivit på kontraktet? Då hon inte bor i lägenheten längre, och dessutom är folkbokförd på en annan adress, är det helt i sin ordning att byta lås till lägenheten. 3. Måste hon betala hyra för att hon brukar lägenhetens förråd och vägrar hämta sina tillhörigheter på utsatt tid? Om din son skulle slänga hennes saker exempelvis på gatan, eller lägga dem på en plats där det finns risk att de försvinner, skulle han troligtvis bli ersättningsskyldig för dessa föremål. Hennes föremål bör således vara kvar i förrådet tills de hämtas. Då hon har fått tillfälle att hämta sina föremål men inte dykt upp, kan din son kontakta Kronofogdemyndigheten och ansöka om handräckning, vilket innebär att han ansöker om att Kronofogdemyndigheten ska avhysa henne från förrådet. Din son kan dock kräva ersättning för ockupationen av förrådet, då sambon som ockuperar förrådet gör sig skyldig till brottet egenmäktigt förfarande (8 kap. 8§ brottsbalken), då hon genom att inte flytta sina saker rubbar din sons besittning till förrådet. Om du har några följdfrågor, är du välkommen att kontakta mig via mail; Lena.famulak@lawline.se Med vänliga hälsningar,

Renovering av badrum i en hyreslägenhet

2019-02-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har fuktskada i badrum och ut i hallen i min hyreslägenhet. Min hyresvärd motsätter sig inget om detta och alla tester är gjorda och dom väntar egentligen bara på att få starta. Fuktskadan är endast vid duschutrymmet så Toalett, handfat och tvätt/torktumlare kan fortfarande användas.MEN, under denna tid ca 2 månader så menar min hyresvärd att jag och övriga boenden i denna lägenhet (alla är vuxna) ska ta oss till Simhallen för att duscha varje dag. Det är det enda som dom erbjuder.Avstånd: 2,7kmGångtid: 22 minBil: 8 minDetta är absurt, är det verkligen fullt okej? Vad kan jag göra? Och vad är mina rättigheter?
Tina Hashem |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga finns i 12 kap. jordabalken (JB) och jag kommer att förklara hyresvärdens och hyresgästens rättigheter och skyldigheter.Hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten för reparationHyresvärden har rätt att omedelbart få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten (12 kap. 26 § JB). Hyresvärden avgör om hyresgästen kan bo kvar i lägenheten under reparationstiden. Om det inte är möjligt för hyresgästen att bo kvar i lägenheten kan hyresvärden ordna en ersättningslägenhet.Hyresvärden har en skyldighet att tillhandahålla lägenheten i gott skickInnan tillträdesdagen och under hela hyrestiden ska hyresvärden tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 9§ JB). Hyresvärden ansvarar också för tapetsering och målning när lägenheten försämras på grund av förslitning (12 kap. 15 § andra stycket JB).Hyresgästen har en skyldighet att vårda lägenhetenHyresgästen har en skyldighet att vårda lägenheten under den tid som hen bor i lägenheten. Vidare är hyresgästen skyldig att meddela hyresvärden så fort som möjligt om eventuella fel och brister som uppstår i lägenheten (12 kap. 24 JB).Hur du kan då vidare med problemetDu har rätt att begära hyresnedsättning för den tid lägenheten är i bristfälligt skick. Du kan inte använda badrummet i lägenheten på ett normalt sätt och då har du rätt till nedsatt hyra (12 kap. 11 p. 3 JB). Om en hyresgäst behöver köra till någon annan plats för att få tillgång till dusch och liknande så finns det en möjlighet att begära ersättning för de extra kostnader som uppstår. Jag skulle rekommendera dig att ta kontakt med hyresvärden och förklara att du planerar att begära ersättning för kostnader som uppkommit i samband med renoveringen av badrummet. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Vad ska jag göra när grannen tillkalar vaktbolag för att min dotter springer runt i lägenheten och leker på dagtid?

2019-02-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej . Jag har en 3 årig flicka som granen klagar på att hon springer för mycket och stör henne som bor under oss typ kl 19:00 . Har hon rätt och klag på den ? Min fru och lila flickan mår inte bra och för mycket stress av den för att hon ringer till Vaktbolaget och de kommer och knäcka på . Lila flickan är mycket rädd nu när nån knäcka på dörren . Vi har pratade med hyresvärden de sa efter kl 21:00 man ska inte ha störa andra , kan ni hjälpa oss att vad ska man göra ? Hon är barn och 3år vi kan inte binda henne fast ?
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Enligt 12 kap. 25 § jordabalken ska man som hyresgäst inte utsätta omgivningen för störningar. Något som kan betraktas som ett normalt inslag i ett hyreshus kan dock inte räknas som en störning, oavsett hur irriterad en enskild hyresgäst blir. Att grannbarn springer runt och leker är att betrakta som något man rimligen kan förvänta sig när man bor i en lägenhet, vilket innebär att din hyresvärd har rätt. Att en granne upprepande gånger klagar på högljuddhet och tillkalar vaktbolag när det rör sig om en ljudnivå som hör till det normala kan så småningom räknas som trakasserier. Vad du bör göra är att för det första prata med hyresvärden och be denne förklara för grannen att det inte räknas som en störning att barn leker på dagen. Du kan även be hyresvärden säga åt grannen att sluta tillkalla vaktbolaget i onödan. Ni kan möjligtvis även kontakta vaktbolaget och förklara situationen, samt be dem att ge grannen en varning om att hen inte ska ringa till dem när det inte rör sig om en egentlig störning. Vänligen

Kan hyresvärden vräka p.g.a att man har annan folkbokföringsadress eller köper ny bostad?

2019-02-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag och min sambo köpte en bostadsrätt och flyttade in 2017. Hon har även en hyresrätt hos ett kommunalt bolag som vi tänkt ha som övernattningslägenhet på sikt. Nu 2019 har vi fått brev att hon måste säga upp hyresrätten då hon är skriven på annan adress och köpt en bostadsrätt. Finns det möjlighet att bestrida ett sånt krav/beslut ? Vi vill ha hyresrätten kvar som sagt.
Moneeb Mohsen |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Inledningsvis kan sägas att hyresvärdens möjlighet att vräka din sambo från sin hyresrätt framgår av 12 kap 42 § jordabalken (hyreslagen), där räknas 9 olika skäl att vräka hyresgästen. Att köpa bostad eller ändra adress framgår inte som ett av de skälen som framgår av bestämmelsen. Med detta sagt har hyresvärden inte rätt att göra vräka din sambo. Däremot kan hyresvärden säga upp din sambo p.g.a de skälen du nämnt förutsatt att det framgår av hyresavtalet samt att det avtalade är av synnerlig vikt för hyresvärden (se 12 kap 42 § punkt. 8 jordabalken). Notera att det är domstol som bestämmer ifall det avtalade är av synnerlig vikt eller inte.Hur ska du bestrida detta?För att bestrida ett krav avseende vräkning ska du skicka in ett skriftligt bestridande till Kronofogdemyndigheten (31 § lag om betalningsföreläggande och handräckning). Bestridandet behöver inte ha särskilda formkrav utan det rekommenderas istället att förklara varför man bestrider och på vilka grunder. Om hyresvärden inte återkallar målet efter bestridandet så saknar målet juridisk verkan och hyresvärden kan inte vräka din sambo. SammanfattningSom jag nämnt tidigare så kan hyresvärden inte vräka din sambo ifall vissa särskilda skäl inte framgår av hyresavtalet. Då ni fått brev från hyresvärden rekommenderar jag er att bestrida detta direkt då tidsfristen kan vara väldigt kort. Om du har flera funderingar är du välkommen att ställa flera frågor. Jag hoppas du fick svar på din fråga/frågor, önskar