Uppsägning av hyresgäst

2018-12-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hur kan jag säga upp en hyresgäst klagar på allt hyra är för dyr( även fast hon skrivit på hyresavtal med den hyran) samh klagar att det är för kallt även där har hon ett separat avtal gör elen o huset värms med el och hon lägger ut och säger att hon har ocker hyra oanmält oss till hyresgästföreningen vad dom nu har att hör med det Med vänlig hälsning, PS kan jaghävda att min dotter skall bo där
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag förutsätter att din hyresgäst har ett förstahandskontrakt enligt den s.k. "hyreslagen", jordabalken (JB) 12 kap och alltså inte enligt lagen om uthyrning av privat bostad.Hyresavtal på bestämd tid måste sägas upp för att hyresavtalet ska upphöra enligt 3 § hyreslagen. För tidsbestämda avtal gäller däremot att de upphör när hyrestiden enligt avtalet, går ut. Har hyresförhållandet vara längre än 9 månader är huvudregeln att det måste sägas upp för att upphöra. Uppsägningstiden för hyresavtal på obestämd tid är tre månader om inte längre uppsägningstid har avtalat, enligt 4 § hyreslagen. Om hyresförhållandet har varat längre än 3 månader vid den tidpunkt då uppsägningen sker, ska den vara skriftlig enligt 8 § hyreslagen. Uppsägningen bör innehålla orsaken till uppsägningen. Orsaken måste vara sådan att den bryter hyresgästens besittningsskydd om hyresgästen har detta eftersom utgångspunkten är att hyresgästen har rätt till förlängning. Besittningsbrytande grunder för uppsägning av förstahandshyresgäst återfinns i 46 § hyreslagen;"om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i ett fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom närhyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas,huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,hyresförhållandet beror av en anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av en anställning inom lantbruket eller av en annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,hyresförhållandet beror av en annan anställning än som avses i 8 och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet har varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, ellerdet i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.Om hyresvärden inte har meddelat hyresgästen att avtalet kan sägas upp för det fall rättelse inte sker eller om hyresgästens åsidosättande har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott, ska detta vid skälighetsbedömningen enligt första stycket 2 beaktas som skäl för en förlängning av avtalet.Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas för lägenheten i övrigt, har hyresgästen trots första stycket rätt till sådan förlängning.Om en bostadshyresgäst lämnar sin lägenhet eller en del av den med anledning av att huset ska genomgå en större ombyggnad, ska hyresgästen om möjligt ges tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset."Den lämpliga i ditt fall är att du använder dig av 46 § p. 10, denna bestämmelse är tillämplig vid speciella situationer som inte täcks upp i någon av de föregående punkterna i bestämmelsen. Det krävs då att du har ett sakligt skäl för din vägran att inte gå med på förlängning av hyresförhållandet, som t.ex. att du själv vill flytta in i bostaden eller att du vill tillgodose bostadsbehovet för en annan hyresgäst som exempelvis din dotter. Om frågan prövas i hyresnämnden görs en intresseavvägning mellan hyresgästens intresse att bo kvar och ditt sakliga skäl att tillgodose den andra hyresgästens behov av bostad. Exempel på hyresvärdens sakliga skäl är: uthyrning till annan hyresgäst som redan bor i huset, uthyrning till någon som kommer att använda bostaden mer permanent än den nuvarande hyresgästen eller uthyrning till en släkting till vd:n i det bolag som är hyresvärd. Om hyresgästen inte har upplyst hyresvärden om att denne redan har en annan bostad är det ett skäl som täcks upp av bestämmelsen. Även uppsägning av avtal som tillkommit genom vilseledande uppgifter kan täckas upp av denna bestämmelse.Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger tvist om förlängning av avtalet enligt 46 § eller 47 § första stycket, är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång. Detta innebär att om hyresgästen motsätter sig uppsägning måste du som hyresvärd senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnden om inte hyresgästen flyttar frivilligt.Sammanfattningsvis kan du du hävda att din dotter ska bo i lägenheten och om du hamnar i tvist med hyresgästen rekommenderar jag att du anlitar en jurist som företräder dig.Om du har någon fråga om mitt svar är du välkommen att mejla mig, jessica.konduk@lawline.seVänligen

Vilken uppsägningstid gäller för hyra av parkeringsplats i garage?

2018-12-09 i Hyresrätt
FRÅGA |181108LawlineUppsägningstiden för det som betecknas som lokal är enligt hyreslagen 9 mån.Det kan vara rimligt då det som klassas i den kategorin i de flesta fall är större lokaler för någon form av näringsverksamhet. Det kan ta tid att hitta ny lokal och att flytta.Det finns dock fall där beteckningen lokal blir fel i sammanhanget. Ägare av hyreshus betecknar garage för hyresgästernas bilar som lokal och kräver därför 9 mån uppsägningstid från hyresgästens sida.Det verkar orimligt. Ett garage som är avsett för hyresgästens bil bör inte betecknas som lokal. Det sker tydligen i brist bättre klassning. Ett bilgarage har ett litet utrymme som har stark bindning till den hyrda bostaden och därför bör inte uppsägningstiden för garaget vara längre än för bostaden dvs 3 mån.Frågor:1.Är det rätt av hyresvärden att beteckna garage som lokal och begära 9 månuppsägning från hyresgästens sida?2.Har hyresgästen rätt att förhandla om en kortare uppsägningstid?
Ava Setayesh |Hej,Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Jag antar att hyresavtalet beträffande parkeringsplats i garaget gäller för obestämd tid.Utgör ett bilgarage en lokal enligt jordabalkens 12 kapitel?För att jordabalkens 12 kapitel, den s.k. hyreslagen, ska bli tillämplig krävs det att det handlar om hyra av hus eller del av hus mot ersättning (12 kap. 1 § första stycket jordabalken). Hyreslagen skiljer även på om det är en bostadslägenhet eller lokal som hyrs. Bostadslägenhet avser lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad medan lokal innebär annan lägenhet än bostadslägenhet (12 kap. 1§ tredje stycket jordabalken). Ett garage är en byggnad därför utgör det enligt hyreslagens mening en lokal. Hade parkeringsplatsen däremot funnits utomhus hade det istället setts som lägenhetsarrende och inte hyra av lokal.Hur lång är uppsägningstiden för en lokal och kan hyresvärden och hyresgästen avtala om en egen uppsägningstid?För att avgöra uppsägningstiden måste man först och främst skilja på hyresavtal som gäller för obestämd tid respektive bestämd tid, då dessa har olika uppsägningstider.I ditt fall har jag redan antagit att hyresavtalet gäller för obestämd tid. Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan sägas upp med 9 månaders uppsägningstid om inte längre uppsägningstid har avtalats (12 kap. 4 § jordabalken). Hyresvärden och hyresgästen kan alltså avtala om längre uppsägningstid, dock inte kortare.SammanfattningHyresgästen har rätt i att beteckna garage som lokal och därmed begära 9 månaders uppsägningstid. Det går tyvärr inte att förhandla om en kortare uppsägningstid än 9 månader.Hoppas du fick svar på dina frågor. Om du har några fler frågor eller funderingar är du välkommen åter.Med vänliga hälsningar,

Har jag rätt att ha vem jag vill i min lägenhet utan att hyresvärden kan säga något om detta?

2018-12-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Har jag rätt att ha vem jag vill i min lägenhet utan att hyresvärden kan säga något om detta ?
Christoffer Dahl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Regler om hyra finns i 12 kap. jordabalken (JB).Jag antar att detta rör sig om bostadshyra – alltså att du hyra en lägenhet att bo i. Reglerna skiljer sig nämligen mellan bostadshyra och lokalhyra för verksamheter.Det finns ett par centrala bestämmelser angående hyra av bostadslägenhet. Enligt 12 kap. 23 § JB måste en hyresgäst använda sin lägenhet till det avsedda ändamålet. Detta betyder att om du har en bostadslägenhet, måste du helt enkelt bo där. Du får således inte bedriva någon form av verksamhet, "hotellrörelse" eller dylikt. Vidare måste en hyresgäst vårda sin lägenhet. Detta hör ihop med föregående bestämmelse att inte använda lägenheten på annat sätt avsett. Med vård avses att iaktta försiktighet och vidhålla rengöring av lägenheten.I 12 kap 39 § JB anges att en hyresgäst inte får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Men detta verkar inte vara frågan i ditt fall. Svaret på din fråga återfinnes i 12 kap 41 § JB som anger att en hyresgäst inte får inrymma utomstående i lägenheten om det medför men för hyresvärden. Denna bestämmelse hänger ihop med ovanstående att vårda sin lägenhet och inte använda den på annat sätt än avtalat.Som svar på din fråga kan man konstatera att du i regel får ha vem du vill i din lägenhet. Det finns ingen restriktion på vem eller hur många man får ha i sin lägenhet, såtillvida det inte skapar problem eller olägenhet för hyresvärden. Alltså att lägenheten slits avsevärt mer än tänkt, eller att ni stör grannarna; annars ser jag inga problem att du har vem du vill i din lägenhet utan att din hyresvärd kan invända.Hoppas att detta var svaret på din fråga!

Kan en hyresvärd säga upp ett hyreskontrakt om jag missat betala en hyra?

2018-12-04 i Hyresrätt
FRÅGA |Får en hyresvärd säga upp ett hyreskontrakt utan förvarning, där enbart en hyra har missats pga sjukdom i familjen( sjuka barn). Allt är betalt nu.
Rebecca Lundmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som hyresgäst av en lägenhet har man normalt vad som kallas för besittningsskydd i och med hyreskontraktet. Detta innebär att ifall hyresvärden säger upp hyreskontraktet har man rätt till förlängning av hyreskontraktet (12 kap. 46 § jordabalken). Besittningsskydd förutsätter dock att man har ett "vanligt" förstahandskontrakt på lägenheten (se 12 kap. 45 § jordabalken för fullständig uppräkning på de hyreskontrakt som inte omfattas av besittningsskyddet). Rätt till förlängning av hyreskontraktet har man dock inte ifall rätten att hyra lägenheten är förverkad (12 kap. 46 § första punkten jordabalken). Ett exempel på när hyresrätten är förverkad är om hyresgästen inte betalat hyran en vecka efter förfallodagen (12 kap. 42 § första punkten jordabalken). En hyresgäst får dock inte skiljas från lågenheten på grund av sen betalning av hyran om hyresgästen betalat hyran innan hyresvärden har sagt upp avtalet (12 kap. 43 § jordabalken). Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyran betalas inom tre veckor från dess att du blivit meddelad om uppsägningen (12 kap. 44 § jordabalken). Sammanfattningsvis har hyresgäster (förutsatt att du har ett sådant hyreskontrakt som omfattas av besittningsskyddet) ett starkt skydd enligt jordabalken. Har ni betalat hyran innan uppsägningen skett eller inom tre veckor sedan dess att ni blivit meddelad om uppsägningen ska ni inte behöva flytta från lägenheten. Detta innebär dock inte att man alltid kan vara så sen med hyran. Upprepade sena betalningar innebär också att man kan förverka hyresrätten och därmed kan sägas upp på den grunden (12 kap. 46 § andra punkten jordabalken). Skulle inbetalningen skett för sent är det alltid ett alternativ att prata med hyresvärden för att försöka lösa situationen er emellan. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Krävs hyresvärdens samtycke för att ha inneboende?

2018-12-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Dottern har en hyresrätts 1:a o undrar nu om hon, utan att fråga värden om lov, har rätt att ha en inneboende i denna? Detta för att underlätta hyresbetalningen som är ganska betungande eftersom hon är studerande.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Om en hyresgäst vill hyra ut bostaden i andra hand för självständigt brukande, dvs att inte själva nyttja lägenheten, krävs hyresvärdens samtycke (12 kap. 39 § Jordabalken, JB). Däremot krävs det inget samtycke av hyresvärden för att ha en inneboende, genom att t.ex. hyra ut endast ett rum i lägenheten samtidigt som man själv bor där. Den enda anledningen till att din dotter inte skulle få ha en inneboende i lägenheten är om det skulle innebära men för hyresvärden (12 kap. 41 § JB). Med men avses t.ex. att den inneboende stör grannarna och andra olägenheter. Först i ett sådant fall kan hyresvärden opponera sig och i förlängningen (efter tillsägelse med möjlighet till rättelse) kan hyresrätten sägas upp (12 kap. 42 § JB)Svaret på din fråga är mot denna bakgrund att din dotter kan ha en inneboende utan hyresvärdens samtycke.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Kan en hyresvärd säga upp ett hyresavtal på grund av att hyresvärden vill nyttja lägenheten för eget bruk?

2018-12-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan man säga upp en lägenhet på grund av att jag som hyresvärd önskar bo i den själv eller annat ändamål?Tacksam för svarMVH
Mattias Törnström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämplig lagFör att besvara din fråga kikar vi närmare på jordbalken (JB) och då närmare bestämt balkens tolfte kapitel, eller "Hyreslagen", som den också kallas.Hyresgästen har som huvudregel rätt till förlängning vid uppsägningEn bostadshyresgäst har ett så kallat direkt besittningsskydd, vilket innebär att denne vid en uppsägning av hyreskontraktet från hyresvärdens sida som huvudregel har rätt till förlängning av hyresavtalet (12 kap. 46 § första stycket JB).Krävs sakligt skäl för att bryta hyresgästens direkta besittningsskyddFör att bryta hyresgästens direkta besittningsskydd krävs som rubriken antyder sakliga skäl, varav personliga skäl är ett sådant i och för sig (12 kap. 46 § första stycket 1-10 punkterna JB).Däremot måste en intresseavvägning göras mellan hyresvärdens intresse av att nyttja lägenheten för eget bruk mot hyresgästens intresse av att bo kvar i lägenheten.I sammanhanget måste då också nämnas att hyresvärdens intresse av att nyttja lägenheten för eget bruk historiskt sett inte ansetts väga särskilt tungt i liknande tvister, varför utsikterna för framgång är små med en talan som grundar sig på enbart på ett sådant intresse.Svaret är därför med största sannolikhet nej, en hyresvärd kan inte säga upp en lägenhet på grund av att hyresvärden önskar bo i den själv.Utfallet i frågan beror därför på vad som avses med "annat ändamål"Det finns tio olika punkter med anledningar till hur en hyresvärd kan bryta en hyresgästs direkta besittningsskydd, men det är svårt att ge dig ett mer precist svar utan en närmare innebörd av vad som avses med formuleringen "annat ändamål".Tolkningen jag gör utifrån meningen "på grund av att jag som hyresvärd önskar bo i den själv eller annat ändamål" är att formuleringen också syftar till personliga skäl och då får sägas som tidigare att personliga skäl inte väger särskilt tungt i en intresseavvägning.SammanfattningBostadshyresgästen har som huvudregel rätt att bo kvar i lägenheten.Vill hyresvärden säga upp lägenheten kommer en intresseavvägning ske. Hyresvärdens intresse av att få nyttja lägenheten för eget bruk väger inte särskilt tungt i sammanhanget.Hyresvärden kanske kan nå framgång med en uppsägning beroende på vad som avses med formuleringen "annat ändamål". Är även den främst inriktad på personliga skäl får dock sägas som tidigare att personliga skäl generellt sett inte väger särskilt tungt.Jag hoppas att du fick svar på din fråga och önskar dig en fortsatt trevlig helg!Med vänliga hälsningar

Är det omöjligt att överlåta hyreskontrakt?

2018-12-06 i Hyresrätt
FRÅGA |God förmiddag!Jag har under flera års tid delat hyresrätt med min mor då hon är kroniskt sjuk och behöver tillsyn under hela dygnet, nu skulle vi vilja upprätta ett hyreskontrakt där vi båda står som innehavare av hyresrätten men hyresvärden hävdar att detta är omöjligt för att "Det nuvarande hyreskontraktet är juridiskt bindande och får således inte ändras, och att upprättandet av ett nytt innebär en ändring." Detta föreföll mig något underligt då jag var av uppfattningen att ett nytt hyreskontrakt kunde upprättas när som helst under förutsättning att varken hyresvärden eller hyresgästen hade några invändningar däremot.Min fråga är således huruvida dennse påstående är korrekt och att det är en juridisk omöjlighet eller om detta är ett svepskäl?
Eric Nilsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som huvudregel kan du överlåta hyreskontrakt (i ditt fall 50% av ett hyreskontrakt) om hyresvärden godkänner detta. Detta förutsätter att det inte finns några ytterligare regler om överlåtelse i hyreskontraktet. Det enda skälet jag kan komma på till varför hyresvärden skulle svara på detta sätt är att hyresvärden har en lång kö till hyresrätter och inte vill att folk ska få gå före i kön, men att det är en juridisk omöjlighet är svårförståeligt i detta fall såvida inte detta står i avtalet. En ytterligare möjlighet kan vara att hyresvärden är en del ett hyresbolag och detta kan vara ett direktiv från deras sida. Med vänliga hälsningar,

Brist av väsentlig betydelse vid hyra av lokal

2018-12-03 i Hyresrätt
FRÅGA |HejForlåt mit halvdanska, jag hoppas ni forstår vad jag skriver.Mit AB hyr et affärslokal. I kontrakten står att elavtal är hyresgästens äget. Efter vi tog over lokalet har vi erfaret at där bara finns et elavtal for fastigheten som vi har hyrat ca 60 % av så hyresvärden forvänter at vi betaler fär den el han använder i sin del av fastigheten.Desutom finns et öppet avlöpphål som gör at hele bottenvaningen lukter av avlop, hvilket ikke ger den bästa reklam i butiken.+div små brister som hyresvärden hade sägt han ville fixa innan hyran start, men inte vill fixa längra.Är desse brister av väsentlig betydelse så vi får häva avtalet?Mvh Marie
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till oss med din fråga. Frågan är hyresrättslig och regleras i den s.k. "hyreslagen", jordabalken 12 kap (JB) i svensk rätt. Vid avtal om hyra av lokal ger hyreslagen stor avtalsfrihet eftersom relationen är mellan två näringsidkare. Därför är det att rekommendera att ni granskar ert hyresavtal med en jurist. Klausuler om exempelvis el är tillåtna att reglera särskilt om. Du anger i din fråga att "elavtalet är hyresgästens eget" det tolkar jag som att du som hyresgäst ansvarar för elavtalet inom din lokal, den hyrda ytan av huset. Om inget särskilt har avtalats om övriga fastighetens el bör hyresvärden själv bekosta den. Det är dock svårt att säga något med säkerhet utan att granska avtalet i dess helhet samt ta hänsyn till övriga omständigheter kring avtalets tillkomst. Om du anser att något avtalsvillkor är orimligt kan du föra än förhandlingstvist om hyresvillkor i hyresnämnden för att få avtalsvillkor i ditt hyresavtal ändrande.Angående avloppshålet ska hyresvärden tillhandahålla lägenheten/lokalen i sådant skick, på tillträdesdagen, att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Avtal får dock träffas om att lägenheten skall vara i sämre skick, om det rör sig om uthyrning av lokal enligt 12 kap 9 § JB. Du bör granska ditt avtal för att se om ni har avtalat något särskilt angående avlopp eller VVS.Om skada eller brist föreligger har ni rätt till självhjälp, rätt att säga upp avtalet, reducering av hyran och skadestånd om inte ansvaret för den aktuella bristen har reglerats i ert kontrakt på så sätt att ni själv ska avhjälpa den. Tolkningen av vad som utgör en brist eller skada enligt 11 § bestäms till stor del i praxis eftersom lagstiftaren inte haft möjlighet att räkna upp alla tänkbara brister. Även vad som har avtalats påverkar bedömningen. Både den uthyrda lokalen, biutrymmen samt gemensamma utrymmen omfattas av bestämmelsen. I regel anses bullerstörning och ljudstörningar som brister. Inget varmvatten, fuktskador eller sanitära olägenheter utgör typiskt sett brister. Om skada eller brist föreligger kan hyresgäst ha rätt att säga upp avtalet.Hyresgästen har rätt att säga upp avtalet under förutsättningen att bristen är av väsentlig betydelse. Bristen ska även vara av sådan art att den inte kan avhjälpas omgående alternativt att hyresvärde trots tillsägelse har underlåtit att så snart det varit möjlig avhjälpa bristen. Hyresgästen måste i detta fall säga upp avtalet innan hyresvärden avhjälpt bristen annars förlorar hyresgästen möjligheten att säga upp avtalet. Avtalet kan sägas upp till omedelbart upphörande enligt 12 kap 6 § JB. I regel har hyresgästen också rätt att säga upp avtalet till en senare tidpunkt samt få reducering av hyran fram till avflyttningsdagen.I förarbetena, (lagberednings förslag till jordabalk I, 1905, s. 207) uttalas att en brist av väsentlig betydelse måste medföra en verklig avsevärd olägenhet för hyresgästen och obetydliga bristfälligheter får inte användas som orsak att bryta hyresavtalet.Ur praxis framgår att förekomsten av arsenik utgör en väsentlig brist, även en portvakt som uppträtt olämpligt och högljutt har ansetts utgöra en väsentlig brist däremot har uppsägningsrätt inte ansetts föreligga i fall då hyresgästen inte sett lägenheten/lokalen innan tillträdet och bristen hade kunnat upptäckas enkelt vid ett besök. Det är du som hyresgäst som har måste visa att brist förelegat och att skada uppstått om du exempelvis förlorat omsättning i din rörelse till följd av bristen.Om hinder eller men uppstår i nyttjanderätten under hyrestiden följer av 12 kap. 16 § JB att hyresgästen kan göra gällande de följder som framgår av JB 12 kap. 11 §. Av andra punkten framgår att ni får säga upp avtalet om hyresvärden inte åtgärdar bristen, och avtalet upphör då enligt JB 12 kap. 6 § omedelbart att gälla. Det krävs för rätt till uppsägning att bristen är av väsentlig betydelse, vilket sannolikt är uppfyllt då butikens gäster och personal störs av bristen då det luktar avlopp. Jag förutsätter i mitt svar att du inte har avtalat om att hyresgästen ska ansvarar för avlopp och VVS i lokalen. Elavtalet är snarare en klausul som kan omförhandlas hos hyresnämnden om du avser att fortsätta hyra lokalen.RekommendationJag rekommenderar dig att skicka en uppmaning till hyresvärden att åtgärda felet med det öppna avloppet i ett rekommenderat brev (se 12 kap. 63 § JB) om inga vittnen eller t.ex. mejl finns som bevisning på att ni redan begärt att hyresvärden åtgärdar bristen. Under tiden är det bra att anlita en besiktningsman för att bevisa att brist förelegat och sedan eventuellt kräva hyresvärden på kostnaderna eller göra motsvarande avdrag på hyran. Om bristen inte åtgärdas skyndsamt har du rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan enligt 12 kap 6 §. Vid uppsägning är det bra att skicka en skriftlig uppsägning med rekommenderat brev för att kunna bevisa att uppsägningen delgivits hyresvärden.Om ni har någon fråga om mitt svar eller vill anlita en av våra jurister kan du mejla mig jessica.konduk@lawline.seVänliga hälsningar,