Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresförhållanden regleras i 12 kap. jordabalk (JB) som även kallas hyreslagen. Reglerna i hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel om inte annat framgår av bestämmelserna (12 kap 1 § 5 st JB). Hyreslagen begränsar alltså vad man kan avtala om i det individuella avtalet, men det finns fortfarande visst utrymme för individuella avtalsvillkor. Detta utrymme är klart större för lokalhyra än bostadshyra.Återställande av lokal regleras inte uttryckligen i hyreslagen:Hyresgästens skyldighet att återställa en lokal regleras inte särskilt i hyreslagen. Det finns inte heller någon tydlig rättspraxis i frågan om hur en lokalhyresgäst ska återlämna den lokal som hyrts. Hyresgästens användning och återlämnande av en hyrd lokal anses istället omfattas av den i hyreslagen stadgade vårdplikten om inte annat har avtalats. Det är vanligt att avtalet innehåller en klausul om återställande av lokal: Det framgår inte av din fråga huruvida ni har ett avtalsvillkor om återställande av lokalen eller inte. Det är dock vanligt att avtalet innehåller en sådan klausul och det finns framförallt två vanliga formuleringar. Dessa är att lokalen ska vara återställd i "ursprungligt skick" eller att lokalen ska återställas i "godtagbart skick". Om avtalet stadgar att lokalen ska återställas i ursprungligt skick ansvarar hyresgästen för att lokalen återlämnas i samma skick som den hyrdes ut. Ursprungligt skick i ditt fall omfattar larmsystemet som fanns då du hyrde ut lokalen. Det är mycket möjligt att du kan kräva att hyresgästen bekostar hela återställandet om den möjligheten inte begränsats i avtalet. Om hyresgästen inte återställer lokalen kan du med stor sannolikhet återställa lokalen på hyresgästens bekostnad, men det beror återigen på vad det står i avtalet.Om avtalet stadgar att lokalen ska återlämnas i godtagbart skick finns det inte någon skyldighet att återställa lokalen om förändringarna inte försämrat skicket på den. Vad som menas med att lokalen ska återställas i "godtagbart skick" är inte helt klart, utan får bedömas från fall till fall. I bedömningen kan bland annat beaktas vilket skick lokalen var i när hyresgästen tillträdde den samt om hyresavtalet säger något specifikt underhållsskyldigheten. Vanligtvis brukar man anse att det med "godtagbart skick" avses att lokalen ska återställas och att skador utöver normal förslitning ska åtgärdas. Detta innebär i ditt fall att hyresgästen ska återställa lokalen genom att ersätta larmsystemet som fanns då lokalen tillträdes. Hyresgästen har vårdplikt:Även om inget har avtalats om återställande av lokalen har hyresgästen under hyrestiden en vårdplikt. Vårdplikten innebär att hyresgästen ska vårda lokalen med vad därtill hör. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom eget vållande, genom vårdslöshet eller genom försummelse av gäster, hantverkare m.fl. När det gäller lokaler som hyrs ut för annat ändamål än bostad går det att avtala om ett mer långtgående ansvar än Jordabalkens bestämmelser. Har ni inte avtalat annat är det dock lagens bestämmelser som gäller (12 kap. 24 § JB). Graden av aktsamhet är beroende av lägenhetens beskaffenhet, ändamålet med förhyrningen, husets allmänna skick och dylikt. Hyresgästen har i allmänhet inte rätt att utan medgivande av värden ändra lägenhetens inredning eller göra andra ingrepp. Skulle däremot ingrepp krävas för att lägenheten ska kunna användas för avsett ändamål är hyresgästens frihet större. Hyresgäst som gör förändringar eller vidtagit särskilda anordningar, med eller utan tillstånd av hyresvärden, är skyldig att vid avflyttning återställa lägenheten i princip i det skick den hade vid tillträdet. Som synes enligt ovan finns det en skadeståndsskyldighet för all skada hyresgästen vållar. Med uttrycket "all skada" avses inte enbart reparationsersättning och dylikt utan även följdskador, såsom t.ex. uteblivna hyresintäkter om lägenheten tillfälligt inte är brukbar. I ert fall vet jag inte om hyresgästen fått tillstånd att byta ut larmet. Även om ni inte givit sådant tillstånd kan det dock argumenteras för att det ligger inom hyresgästens rätt för att lokalen ska ha kunnat användas för avsett ändamål. Även om hyresgästen haft rätt att byta ut larmet (med eller utan ert godkännande) är hyresgästen dock skyldig att återställa lokalen i det skick den hade vid tillträdet för uthyrningen. I ditt fall skulle det innebära att återmontera det gamla larmsystemet. Om hyresgästen inte gör detta är hyresgästen skadeståndsskyldig. Ni har då rätt att begära skadestånd för all skada som uppkommer. Vilka skador som är aktuella i ert fall vet jag inte, men det torde åtminstone innebära inköp och montering av larmsystem. Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis är hyresgästen skyldig att återställa lägenheten på så sätt att det gamla larmsystemet återmonteras alternativt att ett likvärdigt larmsystem sätts in. Detta gäller så länge inget annat har avtalats. Eftersom jag inte vet om frågan har reglerats specifikt i hyresavtalet mellan dig och din hyresgäst kan jag alltså inte besvara frågan med säkerhet.Min rekommendation är att ni i första hand vänder er till hyresgästen och försöker komma överens. Det är alltid bättre att komma överens och inte behöva gå till domstol. Kanske är det möjligt med en uppmaning om att hyresgästen ska återställa lägenheten i dess ursprungliga skick. Om så inte är aktuellt får ni driva det juridiskt och begära skadestånd av hyresgästen. Om ni önskar hjälp med att driva ärendet juridiskt kan en av våra jurister på Lawlines Juristbyrå gå igenom ert ärende och hjälpa er vidare. Är ni intresserade av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och eventuell tidsbokning. Du når mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Erik Karlsson |Tack för att du vänder till Lawline med din fråga!Det finns ingen fastställd gräns i lagen för hur många inneboende man kan ha i en hyresrätt. Som hyresgäst får man inrymma utomstående i lägenheten förutsatt att det inte "medför men för hyresvärden" (12 kap 41 § jordabalken). Detta innebär kortfattat att så länge de utomstående/inneboende inte är för många eller har självständigt bruk av lägenheten kan du fritt inrymma utomstående personer i lägenheten utan hyresvärdens medgivande. Nedan förklarar jag mer ingående vad detta innebär. Hur många inneboende är för många?Som sagt finns ingen exakt gräns för hur många inneboende som är för många. Det varierar för varje enskild lägenhet beroende på storlek, antal rum och planlösning i övrigt. Huvudsakligen ska uthyrningen inte medföra större slitage på lägenheten än vad som annars är normalt. Lägenheten får alltså inte bebos av fler än vad den faktiskt klarar av eller är tänkt för. Ofta brukar hyresvärden ange en gräns för hur många inneboende en hyresgäst får ha. Denna gräns kan fungera som en riktlinje för hur många som är lämpligt och kan därför vara värd att undersöka. Dock är det inget som är bindande för hyresgästen eftersom hyreslagen är tvingande och en sådan begränsning strider mot lagen (12 kap 1 § 5 st jordabalken). Huruvida en 2 rok lägenhet kan bebos av 4 personer beror mycket på hur stor den är. Man kan jämföra det med hur en familj på två vuxna och två barn normalt kan bo. Det är visserligen görbart och utgör med stor sannolikhet inget avtalsbrott allvarligt nog för att du skulle bli av med hyresavtalet, men enligt min mening är det ett gränsfall. Vad menas med att utomstående inte får ha självständigt bruk?Att utomstående inte får ha självständigt bruk över lägenhet innebär att du som förstahandshyresgäst själv måste fortsätta bruka hyresrätten som din bostad. Om du själv inte bor i lägenheten medan du inrymmer utomstående i denna är det istället fråga om andrahandsuthyrning. En sådan uthyrning kräver tillstånd från hyresvärden (12 kap 39 § jordabalken). SammanfattningDet finns ingen laglig gräns för exakt hur många inneboende du får ha i en lägenhet, och det är svårt att säga något mer konkret i frågan utan att veta mer om lägenheten och vilken lösning du och paret tänkt er. Det viktiga är att det inte är fler än vad lägenheten faktiskt klarar av och att den inte slits ut snabbare än normalt. Vidare måste du själv bo kvar och använda lägenheten som bostad, annars krävs hyresvärdens tillstånd. Hoppas du fått svar på din fråga, om inte är du välkommen att ställa fler!

Ebba Meyer-Lie |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Jag tolkar din fråga som att du är förstahandshyresgäst och att du har hyrt ut din lägenhet i andra hand. I lagens mening är det nämligen så att andrahandshyresgästen och hyresvärden inte står i något avtalsförhållande. Det innebär att hyresvärden och andrahandshyresgästen inte har några skyldigheter eller rättigheter i förhållande till varandra. Om andrahandshyresgäst orsakar en skada blir denne bara skyldig att ersätta förstahandshyresgästen. Förstahandshyresgästen svarar i sin tur mot hyresvärden. Hyresgästens vårdplikt: Enligt 12 kap 24 § Jordabalken (JB) har man som hyresgäst en plikt att väl vårda hyreslägenheten. Detta innebär att man ska använda lägenheten aktsamt så att ingen skada uppkommer. Uppkommer skada kan hyresgästen göras ekonomiskt ansvarig för eventuell reparation. Hyresgästen ansvarar också för skada som genom vårdslöshet eller försummelse orsakas av personer som gästar hyresgästen. Däremot blir hyresgästen inte ansvarig för rena olyckshändelser.Då hyresgästen flyttar från lägenheten skall den återställas i det skick den var vid inflyttning. Det görs dock undantag från normalt slitage, precis som du nämner i din fråga. Detta innebär att en skada inte ska förväxlas med normalt slitage då hyresgästen inte kan bli betalningsskyldig för normalt slitage. Vad som är normalt slitage jämfört med vad som är skada är en bedömning från fall till fall. I praxis har vanligtvis ett antal skruvhål och spikhål efter tavlor och hyllor ansetts vara normalt slitage. I ditt fall: Du har rätt till ersättning för skadorna din hyresgäst orsakat in ditt hem då skador som uppstår på grund av en fest inte som regel räknas som orsakade pga olyckshändelse. Din hyresgäst kan inte skylla på att det var hens gäster som orsakade skadorna. I ett läge där det inte går att nå en överenskommelse återstår att vända sig till antingen kronofogden för att få ersättning. Detta gör du genom att ansöka om betalningsföreläggande. Ett annat alternativ är att vända dig direkt till tingsrätten genom en stämningsansökan. Kronofogden har inte rätt att avgöra vem som har rätt i en tvist och överlämnar därför sådana ärenden till tingsrätten. Därför kan det vara smidigare att, om du vet att hyresgästen ändå inte kommer att betala frivilligt, gå direkt till tingsrätten. Det bästa är dock alltid att försöka lösa konflikter i samförstånd trots att det kan innebära att man inte får precis som man vill. Om det absolut inte går att komma överens tycker jag att du ska berätta för hyresgästen vilka konkreta åtgärder du överväger att vidta (d.v.s. vända dig kronofogden eller skicka in en stämningsansökan till tingsrätten) och så kanske det fungerar som påtryckningsmedel.Hoppas du fick svar på din fråga och stort lycka till!

Hanna Árnadóttir |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar över om din granne gör något felaktigt och vad du skulle kunna vidta för eventuella åtgärder. Reglerna kring detta återfinns i 12 kap i Jordabalken (hädanefter förkortad JB). Enligt 12 kap 25 § JB ska en hyresgäst använda lägenheten på ett sådant sätt att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.Förekommer det störningar i boendet ska hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse och se till att störningarna omedelbart upphör. I ditt fall skulle jag därför rekommendera att du kontaktar din hyresvärd för att uppmärksamma denne om de störningar du upplever, så denne kan vidta åtgärder för att de ska upphöra. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Mvh,

Hanna Opedal Eriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När jag besvarar din fråga kommer jag att använda mig av 12 kap i jordabalken (JB). Lägenheten ska vara fullt brukbarPå dagen för tillträde ska lägenheten vara "fullt brukbar" och kunna användas för sitt ändamål (JB 12 kap. 9 § första stycket). Detta innebär bland annat att de tekniska anordningarna i lägenheten såsom värme och vatten ska fungera normalt. Lägenheten ska leva upp till dessa krav under hela hyrestiden (JB 12 kap. 15 § första stycket). Eftersom du skriver att lägenheten som du bor i konstant har 28–30 grader så anses inte värmen fungera som den ska och därför lever inte heller lägenheten upp till kravet på fullt brukbar. Antingen ursprunglig brist eller brist som uppkom först under hyresförhållandetAntingen har lägenheten haft en för hög värme helt sedan du flyttade in där och att felet alltså redan fanns på inflyttningsdagen utan att det har blivit avhjälpt. I lagen uttrycks det här som en brist (JB 12 kap. 11 § första stycket). Annars uppkom den för höga värmen senare när du bott där ett tag eller att värmen fanns från början men att du först upptäckte det senare (JB 12 kap. 16 § första stycket). I lagen uttrycks detta som hinder eller men, vilket däremot inte ska tolkas annorlunda än begreppet brist. Oavsett vilka av dessa två alternativ som var fallet för dig så rör det sig om ett fel på lägenheten som inte har berott på dig (utifrån det du skriver) och du har därför rätt till påföljder. Det är samma påföljder som gäller oavsett om den för höga värmen fanns från början eller uppkom senare och dessa påföljder beskriver jag nedan. Rätt att säga upp hyresavtaletDu skriver att du har pratat med hyresvärden ett flertal gånger utan resultat och på grund av detta har rätt att säga upp hyresavtalet ifall du vill (JB 12 kap. 11 § första stycket andra punkten). Uppsägning av hyresavtalet får endast ske om bristen är av väsentlig betydelse och eftersom för hög värme är en stor olägenhet så anses det vara väsentligt.Rätt till skälig nedsättning av hyran för viss tidUnder tiden lägenheten är i bristfälligt skick (har för hög värme) har du rätt till skälig nedsättning av hyran (JB 12 kap. 11 § första stycket tredje punkten). Det finns dock rättsfall som säger att hyresgästen inte har rätt till nedsättning av hyran för tiden innan hyresgästen påtalade felet. Detta skulle i din situation innebära att du inte har rätt till hyresnedsättning under den tiden du ännu inte har pratat med hyresvärden om problemet. Rätt till skadestånd när hyresvärden är försumlig Vidare har du rätt till skadestånd så länge inte hyresvärden kan visa att denne inte har varit försumlig (JB 12 kap. 11 § första stycket fjärde punkten). Med tanke på att du har påtalat den höga värmen i lägenheten flera gånger för hyresvärden och denne trots detta inte avhjälpt felet så anses hyresvärden försumlig (så länge det inte fanns hinder mot att avhjälpa felet men det verkar inte vara något som hyresvärden har nämnt i så fall). Du kan ansöka om åtgärdsföreläggandeOm det är så att du inte vill säga upp hyresavtalet utan endast är intresserad av att få felet avhjälpt så kan du ansöka till hyresnämnden om åtgärdsföreläggande. Ett åtgärdsföreläggande innebär att hyresvärden måste åtgärda felet i lägenheten om hyresnämnden beslutar om det (JB 12 kap. 11 § första stycket femte punkten). Hoppas du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Ebba Meyer-Lie |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Överlåtelser av hyresrätter regleras i 12 kap jordabalken (JB). Överlåtelse av bostad till närstående: Huvudregeln är att hyresvärden som bestämmer om en överlåtelse av hyresrätten får ske. 12 kap. 34 § JB ger dock hyresgästen rätt, oavsett vad hyresvärden säger, att överlåta sin hyresrätt till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne. Med närstående menas främst släktingar och inte vänner. Man brukar räknas som varaktigt sammanboende om man bott ihop i minst tre år. I praxis har det dock godtagits betydligt kortare tid undantagsvis. Då har det ofta rört sig om två personer planerat att bo tillsammans under lång tid men som att denna plan har avbrutits av en oförutsedd händelse, (se t. ex. RBD 23:83 eller RBD 6:85). Om du endast anses som inneboende i lägenheten så kan det bli svårt att få ta över kontraktet vid dödsfall. Kravet i 12 kap 34 § JB är att du ska anses ha haft ett i verklig mening boendegemenskap med din pappa, med ett gemensamt hushåll. Om du endast är att anse som inneboende kommer du troligtvis inte få tillstånd till överlåtelsen av lägenheten av hyresnämnden, se RH 2003:9.Hyresnämnden ska lämna tillstånd till överlåtelsen om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. I denna skälighetsbedömning tas hänsyn till hyresgästens person och ekonomiska omständigheter men inte till hyresvärdens behov av lägenheten.Om man inte uppfyller treårskravet, närståendekravet, boendegemenskapskravet och skälighetsbedömningen har man ingen rätt att ta över lägenheten, om inte hyresvärden frivilligt går med på det. I ditt fall: Om inte hyresvärden i ditt fall skulle gå med på att överlåta hyreskontraktet till dig vid din pappas död så skulle du kunna få ta över hyreskontraktet ändå med stöd av 12 kap 34 § JB. Du uppfyller närståendekravet då du och din pappa är släkt. Ni måste ju dock som sagt bedriva ett gemensamt hushåll med exempelvis gemensam mathandling. Om ni skulle kunna komma undan treårskravet är svårt för mig att säga säkert men det är i alla fall inte en omöjlighet då din pappa är vid god hälsa och ett eventuellt dödsfall skulle räknas som en oförutsedd händelse och det låter som att ni planerar att bo ihop en längre tid. Sist men inte minst så måste hyresnämnden lämna tillstånd till överlåtelsen och det gör de alltid om de bedömer att hyresvärden skäligen kan nöja sig med dig som hyresgäst, alltså främst om hyresnämnden förutspår att du kommer kunna betala hyran. Hoppas mitt svar kunde hjälpa dig!

Jessica Konduk |Hej,Tack för att du vänder dig till oss med din fråga. Ja du kan förlora din hyresrätt om du innehar hyresrätt och samtidigt äger en annan bostad. Det finns praxis då personer har förlorat sin hyresrätt i dessa fall men det finns även praxis då personer har fått rätt att behålla sin hyresrätt. Troligen hänvisar din hyresvärd till uppsägning enligt 12 kap 46 § 10 p. Jordabalken vilket innebär att en intresseavvägning ska ske mellan hyresvärd och hyresgäst. Vid intresseavvägningen ska hyresgästens intresse av att behålla sin hyreslägenhet vägas mot hyresvärdens intresse av att disponera lägenheten. För att det ska föreligga ett sakligt skäl för uppsägning krävs att hyresvärden har ett påtagligt partsintresse. Som exempelvis att lägenheten ställs till bostadsförmedlingens förfogande, det vill säga att någon med behov av bostaden ska få ta över den. Om hyresvärden har ett sakligt skäl till uppsägningen krävs det att du som hyresgäst har ett skyddsvärt intresse av att behålla lägenheten för att bo kvar. Ett exempel på detta är behovet av en fast bostad för dig att bo i själv. Du behöver bevisa att du har ett faktiskt behov av din bostad trots att du äger villan till 10% på annan ort. Det är vidare bra om du kan ange en godtagbar orsak till varför du äger 10 % av en fastighet men ändå har behov av att bo kvar i hyresrätten.Din hyresvärd är skyldig att hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång enligt 12 kap 49 § jordabalken, om denne har sagt upp dig med hänvisning till 12 kap 46 § jordabalken. Detta ska framgå i den skriftliga uppsägningen, annars är den ogiltig. Du bör ta tvisten till hyresnämnden och argumentera för att ditt behov av hyresrätten är stort eftersom den utgör din permanenta bostad. Jag rekommenderar att du anlitar en jurist, om du vill anlita oss kan du boka tid via https://lawline.se/bokaVänligen,

Arian Shadmehr |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Mitt korta svar på din fråga är att det finns möjlighet att kräva nedsättning av hyran från hyresvärden retroaktivt, för den tid då de störningarna i fråga har ägt rum. Någon annan hjälp för att flytta är tyvärr ingen lösning som jag ser möjlig, utan den enda formen av hjälp skulle i detta fall kunna vara en form av ersättning för den tiden då störningarna ägt rum. Jag kommer nedan att redogöra vad som gäller för fallet.Frågor gällande störningar mellan grannar i hyresrätter regleras i 12 kap. Jordabalken (JB).Vad gäller vid brister och störningar i boendet?Hyresvärden har skyldighet att tillhandahålla hyresgästen lägenheten i ett skick som överensstämmer med den allmänna uppfattningen i orten om vad som anses som en fullt brukbar lägenhet. Med förutsättning att det inte avtalats om något annat, 12 kap. 9 § JB. Dessutom ska lägenheten hållas i det skicket under hela hyrestiden, 12 kap. 15 § JB. Om det uppkommer skador eller men i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande innebär detta att hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran och/eller rätt till att säga upp hyresavtalet i förtid, 12 kap. 16 § JB. Detta innebär att hyresvärden har skyldighet att se till att grannar inte stör andra grannar och kan komma att bli ersättningsskyldiga om hyresvärden underlåter att uppfylla sin skyldighet. RådUtifrån frågan är min bedömning att störningarna som du angett ett tillräckligt stort men i nyttjanderätten för att nedsättning av hyran ska vara aktuellt. Detta är i min mening den enda formen av ekonomisk hjälp som kan utgå, men däremot kan detta bli en tidskrävande process. Mitt råd till dig för att få ut ersättning till följd av störningarna är att i första kontakta hyresvärden och framställa ert krav på nedsättning av hyran. Om det är fallet att ni inte kommer överens kan ni i andra hand kontakta hyresnämnden för att medla i ärendet och komma överens därefter. Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,