När kan lagen om uthyrning av egen bostad tillämpas?

2019-10-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vi hyr en flygel på en liten herrgård. Vi delar på vatten,värme och elen. Då vi bor ungefär 6-7 m från hyresvärdens bostadshus. Det är så att vi har sagt upp hyreskontraktet som är tillsvidare.Men på det hyreskontraktet så står det inget om hur lång uppsägningstid vi har. Jag har kollat själv i lagen om privatuthyrning och påpekade det till honom att vi isåfall har 1 månads uppsägningstid. Och jag får då till svar att det ej är privat uthyrning av bostaden och att det är 3 månader som gäller. Han är bonde och försörjer sig på det, kan det vara så att det har något med det att göra? . Jag blir mest fundersam över hur hans bostad ej är en privat uthyrning då han äger den. Gäller samma lag även fast han tar de via sitt företag? mvh
Evelina Sjöberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vilken lag ska tillämpas?Lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) kommer att bli tillämplig under förutsättning att er hyresvärd enbart hyr ut en bostad samt att detta sker utanför näringsverksamhet (1 § privatuthyrningslagen). Om er hyresvärd hyr ut mer än en bostad så kommer lagen alltså enbart att omfatta den första bostaden som blir uthyrd.Sker uthyrningen utanför näringsverksamhet?När det kommer till frågan om huruvida uthyrningen anses ske utanför näringsverksamhet så blir lagens förarbeten av betydelse. Där kan vi utläsa att i det fall en hyresvärd hyr ut mer än två lägenheter så anses han också göra detta i syfte att bedriva en näringsverksamhet och omfattas då inte av lagen. Hyresvärden behöver alltså hyra ut bostäder i en sådan omfattning att denna omfattas av hyresförhandlingslagen (se prop. 2012/13:1 utgiftsområde 18 s.76). I propositionen så framgår det även att hyresvärden kan vara en privatperson men också en juridisk person. Det får alltså ingen betydelse att er hyresvärd idag hyr ut till er genom sitt företag utan enbart hur många bostäder som denne hyr ut. Vilken uppsägningstid gäller?Förutsatt att er hyresvärd enbart hyr ut en bostad så kommer denna att omfattas av privatuthyrningslagens bestämmelser. Genom detta så har ni som hyresgäster rätt att säga upp kontraktet med en månads uppsägningstid (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Om du och din hyresvärd genom avtal har avtalat om längre uppsägningstid kan detta villkor inte göras gällande då det är till nackdel för dig som hyresgäst (2 § privatuthyrningslagen). Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga! Vänligen,

Betalningsansvar för hyresrätt vid handläggning och prövning i hyresnämnden

2019-10-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hyresvärden har sagt nej till överlåtelse av lägenhet från dödsbo till nära anhörig då man anser att varaktigt sammanboende ej kan styrkas. Värdens beslut grundas på att den sökande inte varit folkbokförd på adressen. Detta i sin tur har sina skäl varför vi överväger att föra saken till hyresnämnden, även om det kan bli svårt att bevisa sammanboende. Men då uppstår ett knepigt läge.Handläggningstiden är ca 1 år under vilken tid värden såklart kommer att kräva hyra. Min huvudfråga är vem som blir betalningsansvarig för hyran under denna period om dödsboet saknar tillgångar? -Är det ens möjligt att gå vidare utan att behöva erlägga hyra under denna period? -Vilka krav kan ställas mot den person (tillika dödsbodelägare), till vilken överlåtelsen ska ske? Kan denne bli betalningsansvarig? Det finns såklart en logik i det om man utgår ifrån att denne bor i lägenheten. MEN, frågan är om det är juridiskt möjligt att kräva betalning av någon annan än dödsboet så länge kontraktet står på detta? Kan betalningsansvaret i efterhand se olika ut beroende på utslaget i hyresnämnden?Jag vet att huvudregeln är att efterlevande inte kan ta över dödsboets skulder, men det känns som att detta fall är mer komplicerat än så.
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Generellt om uppsägning av hyresrätt vid dödsboNär en hyresgäst dör övergår hyresavtalet per automatik till dödsboet. I jordabalken 12 kap 46 § 1 stycket 10 punkten (här) finns en generalklausul som ger hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet med dödsboet. Ett dödsbo saknar rätt till förlängning av hyresavtalet, vilket innebär att man inte har något besittningsskydd. Uppsägningstiden blir den som står i hyreskontraktet, vanligtvis tre månader. Dödsboet måste betala hyra till hyresvärden under uppsägningstiden. Om dödsboet saknar tillgångar till detta får hyresvärden inte ut några pengar, betalningsansvaret går inte över på någon annan.Överlåtande av hyresrätt vid dödsboI jordabalken 12 kap 32-38 §§ (här) finns regler om när en hyresgäst får överlåta sin hyresrätt. Huvudregeln är att ett dödsbo saknar intresse av en hyresrätt eftersom dödsboet bara ska finnas kvar så länge som krävs för att strukturera vilka tillgångar som finns och för att arvsskifte ska kunna ske. Hyresvärden har alltså rätt att säga upp dödsboet med stöd av JB 12 kap 46 § 1 stycket 10 punkten. Det finns dock undantag till det så kallade överlåtandeförbudet i JB 12 kap 32 §, bland annat då om man varit närstående till den avlidne. De krav som uppställs är att den som vill överta lägenheten ska ha varit varaktigt sammanboende med den avlidne före dödsfallet samt att hyresvärden skäligen kan nöja sig med den nya hyresgästen. Kravet skäligen nöja sig med hyresgästen innebär att den nya hyresgästens person och dennes ekonomiska situation beaktas. Däremot beaktas inte hyresvärdens behov av lägenheten.Betalningsansvar vid prövning i hyresnämndenVad gäller tiden för prövning av ärendet i hyresnämnden bör den som vill överta hyresrätten fortsättningsvis betala hyran. Denne påstår sig under tiden för prövning att vara rätt hyresgäst och är då också betalningsansvarig. Om dödsboet inte betalar hyran utgör det ett förverkande av hyresrätten. Det som även kan sägas är att om en enskild dödsbodelägare bosatt sig har hyresvärden rätt att avhysa den enskilda personen, som inte är en hyresgäst, dock blir det en svår bevisfråga för hyresvärden eftersom enskilda dödsbodelägare måste få tillträde till lägenheten för att reda ut boet.Sammanfattningsvis gäller alltså att hyresrätten kan sägas upp av hyresvärden med uppsägningstid som betalas av dödsboet om det finns tillgångar, utan att dödsbodelägarna riskerar att bli betalningsskyldiga. Vill en dödsbodelägare som varit närstående till den avlidne ta över hyreskontraktet trots att hyresvärden motsatt sig detta bör den dödsbodelägaren betala hyra under tiden för handläggning och prövning för att undvika förverkande av hyresrätten.Om du har fler frågor rörande detta är du varmt välkommen att kontakta mig på jennifer.embretsen@lawline.se.Vänligen,

Hyresvärds rätt att gå in i uthyrt rum för att hålla visning

2019-10-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Mitt namn är XX.Tänkte höra med er om det är ok för en hyresvärd att gå in i mitt rum för visning utan min tillåtelse.
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Din fråga rör hyresrätt och regler om det finns i 12 kap jordabalken (JB). Du undrar om hyresvärden får gå in i ditt rum för att hålla visningar utan ditt tillstånd. Eftersom du skriver "rum" utgår jag från att du bor som inneboende, men även om du bor i en egen lägenhet blir svaret detsamma. Hyresvärdens rätt att hålla visning av uthyrda utrymmen regleras i 12:26 JB. Där stadgas att hyresgästen är skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid när lägenheten är ledig för uthyrning. Detta innebär att du måste låta din hyresvärd komma in och visa rummet, men endast då det är lämpligt för dig. Du måste med andra ord godkänna att hyresvärden går in i ditt rum. Hen får inte göra det utan din tillåtelse.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Vad innebär det att en lägenhet är förverkad?

2019-10-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Om en bostadsrättsförening i sina stadgar säger att rätten till en lägenhet är förverkad, vad betyder det? Eller "uppsägning av nyttjanderätten"?
Daniel Sandström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För att svara på din fråga kommer jag att gå in i jordabalkens 12 kap som brukar benämnas för hyreslagen. Vad innebär ett förverkande av en hyresrätt? Det finns ett flertal olika grunder för att förverka en hyresrätt(JB 12:42). För att en hyresrätt ska anses förverkad krävs att något av de rekvisit som finns i JB 12:42 är uppfyllda, exempelvis att man dröjer med att betala hyra eller genom vårdslöshet skadar lägenheten. Att hyresrätten blir förverkad innebär att hyresvärden kan säga upp avtalet med hyresgästen och avhysa hyresgästen. Kan vara möjligt att undvika förverkningen om man rättar till problemet Det kan vara av intresse att veta att man har möjlighet att rätta till problemet som är grunden för förverkningen förutsatt att man gör det innan avtalet blir uppsagt av hyresvärden(JB 12:43). Detta gäller dock inte om förverkningen beror på en särskilt allvarlig störning. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Andrahandsuthyrning under en lång tidsperiod - Kan man anmäla det till polisen?

2019-10-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Min granne har hyrt ut sin hyreslägenhet i nästan 10 år. Hon har själv flyttat till villa. Hon står fortfarande på hyreskontraktet. Det har bott massor med människor i lägenheten under årens lopp. Anmälde detta till hyresvärden för ett par år sedan, inget händer. Kan man anmäla till polisen?
Hanna Lindqvist |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!De bestämmelser som är tillämpliga på hyresförhållanden finns i jordabalken (JB), vars 12:e kapitel även kallas för "hyreslagen".Upplåtelse av hyresrätten i andra hand är tillåtet om hyresvärden lämnat sitt samtycke Jag förmodar att det din granne gör är att upplåta lägenheten i andra hand, eftersom hon inte bor där själv. Detta är tillåtet, så länge hyresvärden eller hyresnämnden lämnat sitt samtycke till upplåtelsen (JB 12 kap. 39 - 40 §§). Eftersom du nämner att "inget händer", får det antas att hyresvärden inte har något emot upplåtelsen. Olovlig andrahandsuthyrning resulterar i ett förverkande Skulle hyresvärdens samtycke saknas brukar detta förfarande kallas för olovlig andrahandsuthyrning eller "svartuthyrning". Sådan olovlig uthyrning är en grund till hyresrättens förverkande (JB 12 kap. 42 § första stycket, 3). Att göra detta är dock inte ett brott, utan påverkar endast förhållandet mellan hyresgästen och hyresvärden. Däremot är det straffbart att ta ut alldeles för hög hyra, eller att ta emot vederlag för ett hyreskontrakt. Redan en begäran eller ett avtal om att få betalt för hyreskontraktet är otillåtet. Förverkande ger hyresvärden rätt att säga upp hyresgästenEtt förverkande innebär att hyresvärden får lov att säga upp hyresgästen omedelbart. Möjligheten till omedelbar uppsägning är en följd av den lagändring som trädde i kraft 1 oktober 2019. Om hyresvärden väntar för länge att säga upp hyresgästen kan det innebära att hyresgästen ändå får ha kvar kontraktet (JB 12 kap. 43 § andra stycket). SammanfattningOm hyresvärden samtycker till grannens andrahandsuthyrning är den tillåten. Skulle det trots allt röra sig om olovlig andrahandsuthyrning, kan det leda till ett förverkande av hyresgästen, och att hyresgästen sägs upp. Olovlig andrahandsuthyrning utgör dock inte ett brott, och en anmälan till polisen skulle därför inte leda till något. Mitt råd till dig är att kontakta hyresvärden och göra denna upplyst om att din granne hyr ut lägenheten. Eftersom du nämner att det var ett par år sedan du senast anmälde detta är det möjligt att hyresvärden har en ändrad uppfattning idag, eller kanske inte är medveten om den upplåtelse som sker nu. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Ställ gärna en ny fråga om det är något mer du funderar över!Med vänlig hälsning,

Hyresgästs skyldighet att ersätta hyresvärd vid hyra av möblerat rum

2019-10-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan!Jag ska flytta från ett möblerat rum som jag hyrt i en månad nu. Jag skrev dumt nog på att han får komma in i mitt rum utan mitt tillstånd och han fick syn på att jag inte har något madrasskydd (som jag ej visste var obligatoriskt) och kräver att jag köper ny madrass innan jag flyttar ut. Har han rätt till detta? Mvh
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att din hyresvärd kräver att du köper en ny madrass när du nu ska flytta ut ur det möblerade rummet du hyrt. Detta av anledningen att du inte haft något madrasskydd.Det framgår inte av frågan ifall ni avtalat om att du ska använda ett madrasskydd, men eftersom du inte visste om att du var tvungen att använda ett sådant utgår jag från att ni inte har avtalat om det. Enligt allmänna avtalsrättsliga principer är du därmed inte skyldig att ha ett madrasskydd. Det torde heller inte gå att säga att det är kutym att alla hyresgäster behöver använda madrasskydd. Eftersom ni därmed inte nått en gemensam överenskommelse om att du ska använda ett madrasskydd kan din hyresvärd inte kräva att du köper en ny madrass, så länge det handlar om normalt slitage på madrassen. Har du orsakat skador på madrassen som inte kan räknas som normalt slitage kan du däremot bli ersättningsskyldig.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Uppsägningstid vid muntliga hyresavtal

2019-10-10 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag och min fru är inneboende hos en vän till oss. Vi hyr en del av ett stort hus som vår vän äger. Han bor i ena delen och vi andra delen. Bott så i cirka 3 år. Vi har inte skrivit något hyreskontrakt utan enbart muntligt avtal. Nu han vår vän blivit sambo och dom bor tillsammans i vår väns del av huset. Hur lång är uppsägningstiden från vår väns sida om han vill säga upp oss. Kan tilläggas att vår vån står som ensam ägare av huset.
Nhi Tran |Hej! Tack för att du har vänt dig till oss på Lawline!Jag vill först bara påpeka att det inte finns några formkrav för hyresavtal. Det är därmed fullt tillåtet med muntliga avtal. Ur bevissynpunkt skulle jag ändå råda dig att framöver säga till att avtalet är skriftligt. Det kommer då att underlätta vid utredningen av vilka villkor som gäller etc.. Vilken lag gäller?Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad kan bli relevant i ditt fall eftersom din vän hyr ut en del av huset, vilket han äger, till er. Den delen av huset som hyrs ut ses som en bostadslägenhet i och med att ni använder det som bostad (12 kap. 1 § Jordabalken jämte 1 § lag om uthyrning av egen bostad). Dock ska det påpekas att om det inte är första gången som din vän hyr ut bostaden så gäller istället den s.k. hyreslagen (12 kap. Jordabalken). Om din vän hyr ut flera rum eller flera bostäder så gäller endast lag om uthyrning av egen bostad på den första uthyrningen, och på de andra uthyrningarna så gäller istället hyreslagen. Eftersom det saknas information för att jag ska kunna fastställa vilken av lagarna som gäller i ditt fall så kommer jag härefter att utgå först från lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad och därefter hyreslagen. Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostadJag antar att ni inte avtalat om någon bestämd hyrestid eftersom du har inte nämnt något om att hyresavtalet löper på bestämd tid. I sådant fall gäller hyresavtalet på obestämd tid och måste sägas upp för att upphöra att gälla (3 § första stycket lag om uthyrning av egen bostad). Om din vän vill säga upp hyreskontraktet är uppsägningstiden tre månader, om ni inte avtalat om att en längre uppsägningstid ska gälla. Även du och din fru kan säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla. Ni kan säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Uppsägningstiden är alltså en månad för er som hyresgäster (3 § andra stycket lag om uthyrning av egen bostad). HyreslagenOm ni inte avtalat om någon hyrestid så ska hyresavtalet sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § första stycket JB). Uppsägningstiden är då tre månader för hyresavtal som avser en bostadslägenhet (12 kap. 4 § första stycket JB). Det finns även möjlighet för dig som hyresgäst att säga upp hyresavtalet att gälla. Uppsägningstiden är tre månader oavsett vilken hyrestid eller uppsägningstid som avtalats (12 kap. 5 § första stycket JB).SammanfattningOm din vän vill säga upp hyresavtalet att gälla är uppsägningstiden tre månader enligt båda lagarna. Om du skulle vilja säga upp hyresavtalet är uppsägningstiden antingen en månad eller tre månader beroende på vilken lag som gäller, med hänvisning till det jag redovisat ovan. Hoppas att du fick svar på din fråga! Hör gärna av dig igen om du har ytterligare frågor! Med vänliga hälsningar,

Lägenhetsbyte - Hur går jag vidare om hyresvärden inte samtycker till bytet?

2019-10-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag har ansökt om lägenhetsbyte med en person som hyr av samma hyresvärd, Akelius. Vi bor på samma gata. Jag har en trea och den andre hyresgästen har en fyra. Jag och min sambo har två tonåringar hos oss varannan vecka som nu får dela rum. Den andre hyresgästen är ensamstående och sjukskriven med tre barn och önskar lägre hyra. Akelius har nekat oss bytet då de anser att jag som står som ensam kontraktsinnehavare inte uppfyller deras grundkrav: 1. En tillsvidaretjänst (har jag) 2. Inga betalningsanmärkningar (har inga) 3. En inkomst som täcker tre månadshyror. Där går jag bet, men tillsammans med min sambo har vi tillräcklig inkomst. Lägenheten vi hyr nu har vi fått på samma villkor att våra inkomster tillsammans täcker deras krav. Min sambo har skulder pga en konkurs för ca 11 år sedan. Alltså inget nytt. Vi har bott här i nästan 10 år utan anmärkning. Finns det hjälp att få? Jag har en tillsvidaretjänst på heltid men studerar för tillfället på högskola och är därför tjänstledig 40%. Inkomstbortfallet regleras med studiestöd, så ekonomin är densamma. Eftersom jag endast får beskedet att jag inte uppfyller grundkraven vet jag inte hur jag ska kunna komplettera uppgifterna jag lämnat in.
Hanna Lindqvist |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Dessvärre har hyresvärden har ingen generell skyldighet enligt lag att godkänna ett lägenhetsbyte (se jordabalken 12 kap. 32 §). Däremot kan Hyresnämnden i vissa fall lämna tillstånd till bytet. Hyresvärden får i sådant fall rätta sig efter hyresnämndens beslut. Hyresnämnden ska ge tillstånd till ett byte enligt jordabalken 12 kap. 35 § om: 1. Bytet inte innebär en påtaglig olägenhet för hyresvärden.2. Det finns beaktansvärda skäl till bytet.Beaktansvärda skäl kan vara att en växande familj behöver större utrymmen eller då hyresgästen vill skaffa sig en mindre lägenhet, exempelvis om barnen lämnat hemmet. Även väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden hos hyresgästen, på grund av sjukdom eller pensionering kan vara beaktansvärda skäl. Ett annat exempel är då hyresgästen fått stadigvarande arbete på annan ort. Utbudet på bostadsmarknaden påverkar bedömningen, exempelvis då det är möjligt för hyresgästen att hitta en likvärdig bostad i området utan att byte måste ske.Ännu starkare skäl krävs om hyresgästen och den som hyresrätten ska överlåtas till har bott i sin lägenhet kortare tid än ett år. Några beaktansvärda skäl verkar inte föreligga i ert fall, baserat på informationen i din fråga. Möjligen kan den andre hyresgästen som du uppger önskar lägre hyra uppfylla kravet på beaktansvärda skäl. Mina rekommendationerJag reagerar på det du nämner om överenskommelsen du har med hyresvärden för att uppfylla deras krav på att täcka tre månadshyror. Eftersom ni tidigare har ansetts uppfylla kravet, trots att du ensam står på hyreskontraktet, är det förhoppningsvis möjligt för hyresvärden att godkänna bytet, med hänvisning till den tidigare överenskommelsen. Om du inte redan har varit i personlig kontakt med hyresvärden och diskuterat detta, så är min rekommendation att du försöker kontakta dem, inte minst för att klargöra vad det är du behöver komplettera i din ansökan om byte, om det är där det brister. Skulle du vilja kontakta Hyresnämnden för att försöka få till en prövning gör du det genom en skriftlig ansökan (länk till hyres- och arrendenämndernas webbplats).Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Ställ gärna en ny fråga till oss om du har fler funderingar!Med vänlig hälsning,