Amanda Kinnander |Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna som rör lokalhyresavtal finns att hitta i 12 kap jordabalken (JB). Jag kommer därför att utgå från dessa regler i mitt svar. Allmänt om hyresavtalHyresavtal skrivs för obestämd eller bestämd tid. Om avtalet är skrivet för bestämd tid upphör det att gälla när det sägs upp om det varat i mer är 9 månader. Avtal som skrivs för obestämd tid ska alltid sägas upp för att upphöra att gälla, JB 12 kap 3 §. Uppsägningen ska vara skriftlig och innehålla bakomliggande skälen till uppsägningen, JB 12 kap 8 och 58 §.När hyresförhållandet varat mer än 9 månader får du som hyresgäst ett så kallat indirekt besittningsskydd. Skyddet innebär att du har rätt till ersättning när avtalet sägs upp om det inte finns ett sakligt skäl till varför hyresvärden säger upp avtalet. Ett sådant sakligt skäl utgörs av en så kallad besittningsbrytande grund.De besittningsbrytande grunderna är som följer:1. du som hyresgäst har åsidosatt dina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, 2. huset ska rivas, 3. huset ska genomgå en större ombyggnad, 4. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet eller 5. hyresvärden begär ändrade hyresvillkor som får ses som skäliga, JB 12 kap 57 §.I ditt fall vill jag mena att det är den fjärde punkten som blir relevant. Regeln är utformad för att kunna omfatta flera vitt skilda situationer. Om hyresvärdens anledning ska ses befogad eller inte får därför bedömas från fall till fall. Ett krav är dock att det bakomliggande skälet till uppsägningen ska ses som sakligt grundat.Är den nämnda orsaken för uppsägningen giltig?Frågan vi får ställa oss blir alltså om det nämnda skälet ska ses som sakligt grundat. I både rättsfall från Högsta domstolen och i förarbeten till 12 kap jordabalken framgår det att det ska ses som ett sakligt skäl att säga upp avtal om hyresvärden vill hyra ut lokalen för annan verksamhet. Vidare har kraven för att ett skäl ska ses som sakligt inte ställts särskilt högt. Jag drar därför slutsatsen att skälet bör ses som sakligt. Utöver att skälet ska ses som sakligt ska det göras en intresseavvägning mellan hyresvärdens intresse av att säga upp avtalet och ditt intresse av att ha kvar avtalet. De aspekter som bör tas med i bedömningen kan exempelvis vara:- hur länge du har hyrt lokalen – att du har hyrt lokalen under en lång tid är till den fördel, - ditt behov av lokalen, - möjligheten att hitta en ny lämplig lokal, - hur beroende du är av lokalens läge och - hur hyresvärden i agerat i samband med uppsägningen, om de exempelvis hjälpt dig att hitta en ny lokal, erbjudit ekonomisk ersättning med mera.Om ditt intresse får ses väga tyngre än hyresvärdens intresse kommer hyresvärden att bli ersättningsskyldig i förhållande till dig som en följd av ditt indirekta besittningsskydd.Hur ska du formulera ersättningsanspråket?Om du vill hänskjuta ditt ärende till hyresnämnden måste du väcka talan mot hyresvärden inom 2 månader för att du ska ha möjlighet att kräva ersättning, JB 12 kap 58 §. Om du sedan erhåller ersättning kommer den i regel att motsvara en årshyra, JB 12 kap 58 b §. Om den skada som du åsamkats på grund av hyresavtalets upphörande inte täcks av detta belopp kan du få ersättning till ett högre belopp.Det finns inget "rätt sätt" att formulera ersättningsanspråket på. Det viktigaste är att all nödvändig information framgår. Det vill säga:- namn och adress, - vem ersättningsanspråket riktar sig mot, - beskrivning av vad som har hänt, - hur det som hänt hänger ihop med skadan,- hur mycket skadestånd du kräver och hur du kommit fram till den summan samt- kontaktuppgifter.Kan du föra talan i hyresnämnden själv?Den här frågan är egentligen enbart en kostnadsfråga. Det kan ofta vara dyrt att anställa ett biträde, men om det rör sig om ett stort ersättningsanspråk kan det vara bra att få hjälp av någon som praktiserar juridik. Det beror helt enkelt på vad du är villig att satsa. Sammanfattning och rekommendationUtifrån min utredning gör jag bedömningen att hyresvärden sannolikt har ett sakligt grundat skäl bakom uppsägningen men att ditt intresse av att ha kvar lokalen, i en intressebedömning skulle kunna väga tyngre än hyresvärdens intresse. Jag vill understryka att det är svårt för mig att avgöra om hyresnämnden skulle göra en likadan bedömning då jag inte har hela bilden och samtliga omständigheter klargjorda för mig.Min rekommendation är att du i första hand riktar ett ersättningsanspråk mot hyresvärden. Anspråket formulerar du utifrån de punkter jag ställt upp ovan. Det är inte helt omöjligt att hyresvärden möter dina krav, och på så sätt slipper du ett dyrt och tidskrävande förfarande i hyresnämnden.Om hyresvärden inte möter dina krav kan du hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Observera att det ska göras inom två månader från uppsägningen. Du har möjlighet att anlita ett biträde men kan också genomföra processen själv. Jag rekommenderar att du utifrån mitt svar reflekterar dels över om du tror att du över huvud taget har en chans att nå framgång med din talan, dels om denna chans ökar avsevärt om du anlitar ett biträde samt att du väger de kostnader du kommer behöva lägga på tvisten inklusive biträde mot ersättningsanspråket för att komma underfund med om det är värt att anlita ett biträde eller inte. Det hyresnämnden gör i en tvist som rör uppsägning av lokal är att inta rollen som medlare. Här finns de blanketter och all den information du behöver för att ansöka om medling i hyresnämnden. Om du kommer fram till att du behöver ett juridiskt biträde som kan hjälpa dig med tvisten kan du kontakta mig på amanda.kinnander@lawline.se så hänvisar jag dig vidare till våra skickliga jurister på Lawlines juristbyrå.Jag hoppas att du har fått din fråga besvarad!Vänliga hälsningar,

Lovisa Lindgren |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar det som att du bor i en hyresrätt. Din fråga besvaras då med hjälp av den s.k. "hyreslagen", 12 kap. Jordabalken (JB).Du som hyresgäst är ersättningsskyldig endast om stoppet beror på att du (eller någon som varit hemma hos dig) varit vårdslös eller försumlig. Eftersom stoppet berodde på toalettpapper har jag svårt att se att du varit vårdslös eller försumlig. Som hyresgäst har man en skyldighet att vårda lägenheten väl, men ett normalt användande ska inte leda till att en hyresgäst blir ersättningsskyldig. Hade du däremot spolat ner saker som inte ska vara i toaletten skulle du blivit skyldig att betala. Samma gäller om du har spolat ned en orimlig mängd papper (12 kap 24 § JB). Så länge du endast använt en normal mängd toalettpapper är det alltså hyresvärden som ska betala spolbilen. Jag rekommenderar dig därför att inte betala fakturan och istället vända dig till din hyresvärd med invändningen.Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!Vänliga hälsningar,

Emma Bergman |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar vad som gäller vid överlåtelse, andrahandsuthyrning och sublokation av hyresrätt (inneboende). Överlåtelse av lägenhetOm du helt vill överlåta hyresavtalet till personen i fråga rör det sig om överlåtelse av hyresrätt. En överlåtelse får i huvudregel inte ske utan hyresvärdens tillåtelse (12 kap. 32 § JB). Det finns dock vissa fall då det är tillåtet att överlåta lägenheten utan hyresvärdens tillåtelse. Det kan exempelvis vara tillåtet om man varaktigt sammanbor med personen till vilken överlåtelsen ska ske (12 kap. 34 § JB), eller om överlåtelsen sker i form av ett byte som godkänts av hyresnämnden (12 kap. 35 § JB).Andrahandsuthyrning av lägenhetOm du istället vill behålla ditt hyresavtal men låta personen i fråga bo där utan dig under en viss period rör det sig om upplåtelse av lägenheten i andra hand (andrahandsuthyrning). Andrahandsuthyrning får som huvudregel inte ske utan hyresvärdens godkännande (12 kap. 39 § JB). Det är dock möjligt att hyra ut i andra hand ytan hyresvärdens godkännande om man fått tillstånd av hyresnämnden (12 kap. 40 § JB). Sublokation av hyresrätt (inneboende)Om du endast vill hyra ut en del av lägenheten samtidigt som du som ursprunglig hyresgäst bor kvar rör det sig om sublokation, vilket oftast kallas för att ha en inneboende. För att ha en inneboende behöver man som huvudregel inte ha hyresvärdens godkännande. Detta förutsätter dock att uthyrningen inte kan innebära men (skada) för hyresvärden (12 kap. 41 § JB).Hoppas du fick svar på din fråga. Skulle du ha fler funderingar är du varmt välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline! Vänligen,

Tora Odin |Hej!Tack för att ni vänder er till Lawline med din fråga!Först och främst vill jag bara bekräfta att det låter som att ni gjort allt rätt hittills. Jag förstår dock er oro inför en eventuell framtida situation, då ni fått uppfattningen av att hyresgästen kommer vägra att flytta ut. Jag kommer här nedan svara på era frågor och redogöra för hur ni bör agera framåt.Hyresgästen saknar rätt att bo kvar men kan behöva avhysasNär en hyresgäst är uppsagd och utflyttningsdatumet har passerat förlorar hyresgästen sin rätt att stanna kvar i lägenheten. För att få hyresgästen att flytta på sig är den rätta vägen att vända sig till kronofogdemyndigheten och ansöka om avhysning (i dagligt tal vräkning). Det är inte ett alternativ att själv slänga ut hyresgästen och byta låsÄven om jag förstår att det är lockande råder jag er inte att själva försöka slänga ut hyresgästen och byta lås på huset. Lagligt sett är det nämligen bara kronofogden som får vräka en hyresgäst som inte flyttar frivilligt. Skulle ni själva byta lås på huset kan ni göra er skyldiga till brott, så som exempelvis egenmäktigt förfarande (8 kap 8 § Brottsbalken). Detta eftersom ni genom att sätta nytt lås på huset rubbar kvinnans besittning över sina saker. Att gå in i huset och själv försöka slänga ut henne skulle även det kunna aktualisera brott, så som hemfridsbrott (4 kap 6 § Brottsbalken). Påföljden för hemfridsbrott är böter och påföljden för egenmäktigt förfarande är böter eller fängelse i högst sex månader. Mitt råd är därför – även om jag förstår att det känns frustrerande och tidsödande – att trots allt gå den formella vägen via kronofogden. Skulle ni själva slänga ut henne eller byta lås och hon ringer polisen, finns det nämligen en risk för att hon anmäler er för hemfridsbrott och egenmäktigt förfarande. Kan ni stänga av el/värme etc?Det finns inget lagligt hinder emot att ni skulle kunna stänga av exempelvis värme och el i huset när utflyttningsdatumet passerat, eftersom det är er egen fastighet och kvinnan då inte längre har någon rätt att vistas i huset. Däremot finns det inte heller något stöd för att ni får stänga av el eller värme, varken i lag eller förarbeten. Eftersom rättsläget med andra ord är något oklart och det inte finns ett klart svar i lagen är mitt råd att avvakta med att stänga av el/värme etc. På så sätt är ni säkra på att ni själva inte gör något fel.Hur går en avhysning till?Ni måste göra en ansökanFör att få till en avhysning behöver ni vända er till kronofogdemyndigheten och göra en ansökan om så kallad vanlig handräckning. Ansökan går att göra på kronofogdemyndighetens hemsida med hjälp av Bank-id eller genom att fylla i en blankett som sedan skickas in. Själva ansökan kostar 300 kronor och genomförandet av vräkningen kostar 600 kronor. Dessa betalar ni inledningsvis själva, men bör begära ersättning för i er ansökan. Kostnaderna ska nämligen i första hand betalas av hyresgästen som blir vräkt, och ni kommer därför kunna få tillbaka dessa summor om ni begärt det i er ansökan. Saknar hyresgästen däremot möjlighet att betala kan ni som hyresvärd få betala i slutändan.Kronofogden kontaktar därefter hyresgästenEfter att kronofogden fått in er ansökan om avhysning kommer de att kontakta hyresgästen. Beroende på om hon godtar eller bestrider avhysningen kan processen ta olika lång tid. Bestrider hyresgästen avhysningen behöver tingsrätten nämligen pröva det hela och fatta beslut i saken, vilket såklart förlänger processen. Eftersom hyresgästen dock inte har någon laglig rätt att bo kvar i lägenheten kan jag inte se att det skulle leda till något annat utfall än att ni vinner tvisten.När det finns ett beslut kan kronofogden genomföra vräkningenEfter att hyresgästen godtagit avhysningen eller efter att tingsrätten fattat beslut om att hon ska flytta kan kronofogden genomföra vräkningen. Kronofogden ordnar då med allt det praktiska, så som transport och hantering av egendom. Behöver kronofogden hjälp kan även polisen bistå vid själva avhysningen. När avhysningen är färdig får ni tillgång till huset igen.Hur lång tid kan det hela ta?Vill det sig så illa att kvinnan vägrar flytta ut efter att utflyttningsdatumet passerat kan det hela tyvärr bli en ganska långdragen process. I ett värsta scenario där hon bestrider kronofogdens meddelande om avhysning och tvisten måste upp i tingsrätten tar det hela längre tid. Om hon däremot accepterar avhysningen kan det hela gå snabbare. Exakt hur lång tid det rör sig om i de olika scenarierna är svårt att svara på eftersom saker som handläggningstider m.m. spelar in. Ni får nog tyvärr räkna med att processen i alla fall kan ta några månader. Råd framåtMitt råd i läget som råder nu är att upplysa hyresgästen om att hon saknar rätt att stanna kvar efter att hyrestiden löpt ut och att ni kommer att dra igång en process med avhysning om hon inte har lämnat huset vid utflyttningsdagen. Eftersom hon verkar ha dålig ekonomi är mitt råd att även upplysa henne om att det kommer kunna medföra extra kostnader för henne om hon låter det gå så långt som till vräkning. Ni har nämligen rätt att begära ersättning för de extrakostnader som processen skulle medföra, så som exempelvis ansökan hos kronofogden och verkställandet av avhysningsbeslutet. Förhoppningsvis bör detta få henne att förstå allvaret med att stanna, så att hon flyttar självmant när kontraktet löper ut.Skulle hon trots allt stanna kvar är mitt råd att dra igång processen hos kronofogden så snabbt som möjligt, eftersom själva processen sedan tar lite tid. Ansökan om avhysning kan ni göra så snart utflyttningsdatumet har passerat.Hoppas att ni fått svar på era frågor och stort lycka till framöver!Då ni valt telefonuppföljning har jag mailat er med förslag på tid. Bekräfta gärna att tiden passar eller kom med förslag på annan tid.Vänligen,

Adam Novak |Hej!Tack för att ni vänt er till oss på Lawline för råd.Anklagelser som denna resulterar i undersökningar, som den hyrevärden utförde. Eftersom hyresvärden konstaterade att anklagelsen inte var grundad har ni ingenting att oroa er för. Några sociala myndigheter blandas inte in i situationer som denna. Den enda som kan få er vräkt är er hyresvärd, och det kan överklagas till hyresnämnden. Det kräver dock att hyrevärden försöker göra det, vilket inte är fallet. Det enda problemet här verkar vara grannsämjan, som löses bäst grannar emellan.Om anklagelserna fortsätter kan ni hänvisa till undersökningen som gjordes, och fortsatt hävda att de inte stämmer.Jag hoppas ni har fått svar på era frågorMed vänlig hälsning

Lukas de Bruin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline!Bostadshyra eller lokalhyraDen här typen av frågor regleras av 12 kapitlet jordabalken, vilket jag hädanefter kommer hänvisa till som hyreslagen. Enligt hyreslagen finns det två typer av hyresförhållanden, bostadshyra och lokalhyra. Bostadshyra föreligger om hyresgästen använder hyresobjektet i huvudsak för bostadsändamål. Alla andra användningar av hyresobjektet betecknas som lokalhyra. Eftersom din hyresgäst använder din fastighet till caféverksamhet så klassas hyresförhållandet som lokalhyra. Distinktionen är viktig eftersom olika regler gäller för de olika hyresformerna.Överlåtelse av hyresrättenDet avtal mellan dig och din hyresgäst ger din hyresgäst en så kallad hyresrätt. Denna rätt är som utgångspunkt personlig och kan inte överlåtas hur som helst till andra. På grund av detta är huvudregeln i hyreslagen för alla hyresförhållanden att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten till annan utan ditt samtycke som hyresvärd. För lokalhyresförhållanden där hyresgästen bedriver förvärvsverksamhet finns dock en undantagsregel som gör det möjligt för hyresgästen att överlåta hyresrätten tillsammans med verksamheten även utan hyresvärdens samtycke. Syftet med just denna regel är att en verksamhetsägare som hyr lokal ska kunna sälja sin verksamhet till andra även om verksamheten är bunden till en fastighet som inte ägs av verksamhetsägaren själv.För att hyresgästen i en sådan situation ska få lov att överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke måste hyresgästen göra en ansökan hos hyresnämnden. Huruvida hyresgästen får tillstånd till överlåtelsen av hyresnämnden är beroende av hur länge hyresförhållandet har varat.1. Har hyresförhållandet varat en kortare period än 3 år så får hyresnämnden bara lämna tillstånd om det finns synnerliga skäl. Exempel på sådana skäl är om hyresgästen som vill överlåta sin verksamhet har drabbats av en allvarlig sjukdom som förhindrar denne från att fortsätta bedriva sin verksamhet.2. Har hyresförhållandet vara längre än 3 år så ska hyresnämnden lämna tillstånd om inte hyresvärden har en befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. I första hand är det här villkoret beroende av den nya hyresgästens ekonomiska möjligheter att betala hyran. Men det kan också finnas en befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen om det finns omständigheter kring den nya hyresgästen som talar för att denne inte kommer att uppfylla hyreslagens krav på exempelvis hur hyresgästen ska vårda hyresobjektet.Ytterligare en förutsättning som måste vara uppfylld är att den nya hyresgästen ska fortsätta att bedriva den verksamhet som denne tar över.SammanfattningUtgångspunkten är att din hyresgäst behöver ditt samtycke för att överlåta hyresrätten. Det bästa är därför givetvis om en överlåtelse av caféverksamheten och den hyresrätt som är knuten dit diskuteras i samråd mellan dig och din hyresgäst. Skulle ni inte komma överens har dock din hyresgäst en möjlighet att ansöka om överlåtelsetillstånd av hyresrätten hos hyresnämnden. Görs detta är din hyresgästs möjligheter att få sådant tillstånd beroende av hur länge hyresförhållandet har varat, har det varat längre tid än 3 år kommer tillstånd i princip att lämnas om inte den tilltänkta nya hyresgästen har dålig ekonomi. Svaret ovan bygger på 12 kap. 32 § och 36 § jordabalken.Med vänliga hälsningar

Catharina Såmark |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! I ett hyresförhållande råder ömsesidiga förpliktelser mellan hyresvärd och hyresgäst.Hyresgästens vårdpliktSom hyresgäst är man skyldig att vårda lägenheten väl. Som hyresgäst blir man ersättningsskyldig för skador som man vållat pga. vårdslöshet eller försummelse. Detta gäller enligt 12 kap. 24 § jordabalken. Hyresvärdens underhållsskyldighet Hyresvärden är under hyrestiden skyldig att hålla lägenheten i ett sådant skick "att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukar för det avsedda ändamålet", (se 9 och 15 §§ jordabalken). Vad som menas är vad man kan kalla "sedvanligt underhåll". Vem som bär ansvaret för skadan i avloppsrören i detta fall beror lite på omständigheterna. Är det så att ni som hyresgäst har varit försumliga genom att t.ex. spolat ner orimligt mycket papper eller liknande talar det för att ni som hyresgäst är ansvariga enligt 12 kap 23 § jordabalken. Skulle det vara så att avloppsrören är så pass gamla att stoppet i avloppet har förorsakats enbart pga. att de inte har bytts ut torde det vara en skada som hyresvärden ska svara för. Har du fler funderingar är du välkommen att hör av dig!Med vänlig hälsning,

Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om dina hyresgäster inte vill flytta kan du begära avhysning, dvs. vräkning, med hjälp av kronofogden. Du vänder dig till kronofogdemyndigheten med en skriftlig ansökan om sk. handräckning (1 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning), där du anger ditt yrkande (att hyresgästerna ska utflyttas) och grunden för det (att avtalet har upphört) samt även en begäran om ersättning, om sådan finns (9–10 § samma lag). Observera att hyresgästerna har möjlighet att bestrida din begäran om handräckning och ert ärende kan lämnas över till tingsrätten för prövning av frågan (33–34 § samma lag).Med vänlig hälsning,