Får jag ta över min sambos hyreskontrakt och sedan hyra ut lägenheten i andra hand?

2019-08-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan! Jag och min pojkvän har bott i en hyreslägenhet i ca fem års tid (han i fem år, jag flyttade in efter ungefär ett år och är skriven här men står ej med på kontraktet). I samma stad där vi har hyresrätten har jag också min tillsvidareanställning. Förra hösten tog jag tjänstledigt och började studera på en annan ort samt skaffade mig en liten studentlägenhet där. Under tiden bodde min pojkvän kvar här och jobbade. Nu har jag jobbat hela sommaren i staden där vi har hyresrätten och ska snart lämna den för studier. Samtidigt kommer min pojkvän att söka jobb på andra orter (är hockeyspelare) och vi skulle därför vilja hyra ut lägenheten här. Tyvärr säger hyresföreningen att de har tagit ett beslut om att de inte tillåter andrahandsuthyrning över huvud taget. Min fråga är nu, kan vi göra något för att få hyra ut i andra hand? Kan jag göra något trots att jag inte står med på hyreskontraktet? Då hans situation är rätt oklar just nu, kan man skriva över mig på kontraktet och be om godkännande från hyresnämnden för att hyra ut i andra hand? Vi bägge önskar hyra ut den i andra hand men framförallt jag då jag vet att jag kommer jobba här de kommande två somrarna. Tacksam för svar!
Natalie Accord |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du undrar hur ni kan bära er åt för att få hyra ut er lägenhet i andra hand när hyresvärden vägrar ge sitt samtycke på grund av en generell regel. De regler som är relevanta för dig hittar du i Jordabalkens 12 kapitel (JB 12 kap), den så kallade "Hyreslagen". Jag kommer även att hänvisa till en regel från Sambolagen (SamboL). Kan ni få tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand?Om ni hyr ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens tillåtelse begår ni ett avtalsbrott gentemot denne (JB 12:39), vilket kan göra att hyresrätten förverkas (JB 12:42). Om hyresrätten förverkas har hyresvärden rätt att säga upp ert kontrakt. I regel förverkas hyresrätten om hyresgästen inte rättar till felet direkt efter en tillsägelse (JB 12:43). Ni riskerar alltså att bli av med kontraktet om ni hyr ut lägenheten i andra hand, eftersom er hyresvärd inte gett sitt godkännande. Det ni kan göra är att vända er till hyresnämnden. Hyresnämnden ska lämna tillstånd för andrahandsuthyrning på grund av exempelvis tillfälligt arbete eller studier på annan ort, och hyresvärden inte har någon befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsuthyrningen (JB 12:40). Med det sagt så får inte alla som ansöker på denna grund ett tillstånd, då det fortfarande krävs att hyresgästen har beaktansvärda skäl till varför ett tillstånd ska meddelas. Vad som utgör beaktansvärda skäl är dock väldigt olika från situation till situation, men det faktum att du har en tillsvidareanställning på orten bör tala med viss styrka i alla fall. Särskilt om ni har anknytning till orten på något annat och har för avsikt att flytta tillbaka efter dina studier. Om bara din sambo står på kontraktet så har dock du inga möjligheter att göra en ansökan hos hyresnämnden, utan det måste din sambo göra. Om ni bedömer att du har större chanser att få ett tillstånd, för att du har mer beaktansvärda skäl, så kan det vara bättre att ni först frågar hyresgästen om du kan få ta över kontraktet. Skulle hyresvärden vägra överlåtelsen så kan ni vända er till hyresnämnden, vilket jag kommer att förklara mer om nedan. Kan du ta över hyreskontraktet?Huvudregeln är att det är förbjudet att överlåta en hyresrätt, om inte hyresvärden går med på detta (JB 12:32). Ett undantag från denna regel är dock att en hyresgäst, som inte har för avsikt att använda sin bostadslägenhet, får överlåta den till någon som denne varaktigt bott tillsammans med (JB 12:34), om hyresnämnden godkänner detta. Sambor är utan tvekan en sådan närstående som räknas in i undantaget, så detta undantag kan du och din pojkvän kan använda er av. Ni är nämligen sambor så länge ni delar bostad och har ett "äktenskapsliknande förhållande" (ett parförhållande med gemensamt hushåll) (SamboL 1 §). För att sammanboendet ska anses vara "varaktigt" så används tre år som en måttstock, men även kortare tid än så har godtagits i praxis. Eftersom ni bott ihop i fyra år kan ni alltså sägas ha sammanbott varaktigt. Så länge du har tillräckliga medel för att betala hyran och i alla andra avseenden är en lämplig hyresgäst så ska hyresnämnden alltså godkänna att du tar över kontraktet, för då måste hyresvärden "skäligen nöja sig med bytet". Detta innebär mer eller mindre att hyresvärden inte ska behöva få en ny avtalspart (hyresgäst) som inte rimligen kan förväntas uppfylla sin del av avtalet genom att betala hyra och sköta sig i allmänhet. Kan ni få ett beslut i tid?Med detta sagt så kan det ta tid att få sin sak prövad av hyresnämnden. Regeringens mål är att hyresnämnderna ska ha en handläggningstid på högst fyra månader, men om belastningen är hög kan det ta längre tid än så. Eftersom du kommer vara den som vill få till en förändring så kommer du att behöva vänta med att hyra ut lägenheten tills ni får ett beslut från hyresnämnden.Om hyresvärden trilskas, och inte låter din pojkvän överföra kontraktet till dig, måste ni dessutom göra två ansökningar och därmed räkna med (i bästa fall) strax över 8 månaders handläggningstid. SammanfattningsvisMin bedömning, utifrån den information du lämnat, är att din situation är bättre lämpad att läggas till grund för en ansökan om tillstånd för andrahandsuthyrning än din pojkväns. Jag skulle därför rekommendera att ni börjar med att fråga hyresvärden om han kan få överlåta sitt kontrakt till dig. Om hyresvärden skulle vägra kan ni ansöka om tillstånd för överlåtelsen hos hyresnämnden. Ansökningsblanketten hittar ni här. Så länge du har tillräckliga medel för att betala hyran så bör ni få hyresnämndens godkännande för detta.Nästa steg är att ansöka om att få tillstånd för att hyra ut lägenheten i andra hand. Även denna ansökan görs till hyresnämnden. Samma blankett kan användas till detta. Hyresnämnden kan ge tillstånd till andrahandsuthyrning för studier på annan ort, men du behöver fortfarande ha beaktansvärda skäl till varför du ska få hyra ut lägenheten. Här kan du åberopa din anknytning till orten i och med din tillsvidareanställning och att du har för avsikt att flytta tillbaka efter dina studier Har du någon annan anknytning så är det givetvis bra att ta med det också. Du kan även nämna din sambos arbetssituation, om du bedömer att det kan vara till er fördel. Med detta hoppas jag att du fick svar på din fråga och önskar er lycka till om ni väljer att ansöka!Vänliga hälsningar,

Får jag övervaka min egen ytterdörr i hyresrätten med en övervakningskamera?

2019-08-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Har jag laglig rätt att installera titthålskamera och övervaka min ytterdörr i hyresrätt?
Alicia Yngstrand |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tidigare så behövde man tillstånd för att installera kameraövervakning.Numera så finns det ett undantag från tillståndsplikten om övervakningen avser ens privata hem (se Kamerabevakningslagen 5 §). Det som blir klurigt i ditt fall är att du vill installera kameran för att övervaka din ytterdörr – undantaget gäller inte om allmänheten har tillgång till platsen för övervakning. Enligt min uppfattning av lagen, så är en ytterdörr fortfarande OK. Jag tror att syftet är att skydda allas rätt enligt allemansrätten och din ytterdörr är inte en inskränkning av denna rättighet. Lite om dataskydd:Det är viktigt att du har ett syfte med att installera övervakning. Jag antar att du vill kunna förebygga/ bevisa brott, exempelvis om någon bryter sig in. Detta är ett tydligt och lagligt syfte att installera en kamera. Det är mycket viktigt att du inte har för avsikt att sprida det/ dem du filmar på exempelvis internet! Här kan du läsa lite mer om just dataskydd i samband med kameraövervakning av privatpersoner. Hyresrätt:Det kan vara bra att först kolla med din hyresvärd om monteringen av kameran är mycket "ingripande", men detta beror väldigt mycket på vilka åtgärder du behöver ta för att installera den. Det finns mycket man får göra i en hyresrätt utan att behöva be om lov! För att sammanfatta:Det är OK för dig att installera en övervakningskamera som filmar din ytterdörr. Var bara försiktig och se till att ytterdörren är det enda som faktiskt filmas – alltså inte även gatan eller liknande. Jag hoppas detta har varit till hjälp, tveka inte att skicka in fler frågor om du har andra funderingar. Med vänliga hälsningar,

Har hyresgästen besittningsskydd?

2019-08-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag och min hyresgäst upprätta ett uppsägning om hyreskontrakt mellan oss. Hon har besittningsskydd men skrev under avtalet. 3 månader senare säger hon att hon inte kommer flytta. Vad gäller i en sådan situation.
Anna Holmström |Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Vid uthyrning av hus eller delar av hus gäller i regel 12 kap. jordabalken (JB), som även kallas för hyreslagen (se 12 kap. 1 § första stycket JB). Sedan februari 2013 gäller dock lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen), vilket är en påbyggnad av hyreslagen som gäller när en privatperson hyr ut en bostadslägenhet.Det framgår inte av din fråga huruvida ditt hyresavtal regleras av privatuthyrningslagen eller hyreslagen. Avseende uppsägning och besittningsskydd kommer jag därför nämna båda lagarna nedan. Det framgår inte heller om hyresavtalet är tidsbestämt eller löper tillsvidare. Hyreslagen Vid bostadshyra har hyresgästen vanligen ett direkt besittningsskydd, vilket innebär att han normalt har rätt till förlängning av hyresförhållandet när hyresvärden säger upp hyresavtalet (se 12 kap. 46 § jordabalken (JB)). Hyresvärden kan trots detta säga upp hyresavtalet i vissa fall.Dels kan hyresvärden undersöka om hyresgästen inte har något besittningsskydd enligt 12 kap 45 § JB eller avtala med hyresgästen om att besittningsskydd inte ska gälla (se 12 kap. 45 a § JB). Dels kan hyresvärden försöka få hyresförhållandet att upphöra med omedelbar verkan genom förverkan av hyreskontraktet (se 12 kap 42 § JB) eller bryta besittningsskyddet enligt 12 kap. 46 § JB. Det framgår av din fråga att hyresgästen skrev under en uppsägning, men jag är osäker på om den handlingen kan räknas som ett giltigt avstående från besittningsskyddet enligt lagen. Nämligen måste ett sådant avtal följa vissa formkrav (exempelvis godkännas av hyresnämnden). Tyvärr vet jag för lite om din situation för att kunna ge dig ett mer utvecklat svar. Du kan själv undersöka nämnda paragrafer och återkomma med fler frågor.PrivatuthyrningslagenEnligt privatuthyrningslagen har hyresgästen inte rätt till något besittningsskydd (se 3 §). Det innebär att hyresgästen inte kan få hyresavtalet förlängt mot hyresvärdens vilja.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

Svartkontrakt - Olagligt avtal

2019-07-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag tänkte hyra ut min hyreslägenhet svart, då jag provar att bo sambo och då tänkte jag slippa betala dubbla hyror. Jag skrev ett kontrakt med en eventuellt hyresgäst som vid bestämd inflyttningsdag inte hade betalat hyran eller handpenning, fastän han borde ha gjort det enligt vårat avtal. Då fick han inte nycklarna till lägenheten från mig och han flyttade inte in förstås. Det går inte att lita på honom, att han kommer betala eller sköta sig i lägenheten. Jag har också bestämt att säga upp min hyresrätt nu och inte hyra ut i andra hand alls. Min fråga är, är jag bunden till honom på något sätt? Eller har personen rätt till lägenheten om man tar i hänsyn att han inte alls flyttat in eller betalat något till mig? Personen har också skrivit sig på adressen i skatteverket.
Claudia Lienert |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Att hyra ut sin lägenhet svart är olagligt och det kan man bli straffad för. Eftersom svarta hyreskontrakt är olagliga, blir de civilrättsligt ogiltiga. Därmed är du inte bunden till motparten på något sätt. Personen har inte heller någon rätt till lägenheten. Vänligen,

Vad är uppsägningstiden vid dödsfall?

2019-08-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Mamma dog den 4 aug, jag sa upp den5e , måste jag betala hela september med?
Daniel Sandström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För att svara på din fråga kommer jag att gå in i jordabalken. Du har rätt att säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid eftersom du meddelade att du ville det dagen efter din mamma dog(JB 12:5). Tyvärr så räknas uppsägningstiden i hela månader vilket innebär att du kommer behöva betala även för september. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Försäljning av ett uthyrt hus

2019-08-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej jag och min man hyr ut en villa på kusten, vi har skriftligt kontrakt där det står att vi har 3 månaders uppsägningstid. gäller detta även om vi säljer huset?
Isabelle Nordin |Hej och tack att du vänder dig till Lawline!Om jag förstår din fråga rätt handlar det om en uppsägning av hyresavtal på ett av era privata hus i och med att ni nu har för avsikt att sälja det. På grund av att frågan handlar om uthyrning blir jordabalken (JB) och lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig.Regler om uthyrning finns i 12 kap JB. Beroende för frågan blir om avtalet löper på bestämd eller obestämd tid. Med anledning av hur frågan är utformad antar jag att är ett hyresavtal som löper på obestämd tid. Av 12 kap 4 § 1 st. 1 p. JB framgår därför att uppsägning av hyresavtal som löper på obestämd tid har en uppsägningstid på tre månader från nästkommande månadsskifte. Huvudregeln vad gäller bostadshyresgäst är dock att denna har ett så kallat direkt besittningsskydd. Detta besittningsskydd betyder att hyresgästen har ett starkt skydd till rätt för förlängning. Det finns dock vissa undantag från denna regel i 12 kap 45 § JB som bla. kan vara överenskommelser om att detta besittningsskydd inte ska gälla eller likande. På grund av att jag i första hand utgår ifrån att det är en av era privata bostäder som ni hyr ut blir som sagt lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Av lagens 3 § framgår det att dessa former av uthyrning inte har något besittningsskydd för hyresgästen, utan att denne enbart har en uppsägningstid om tre månader.Skulle det vara så att huset inte är erat privata gäller istället reglerna i 12 kap JB. Hyresgästen har då ett direkt besittningsskydd som gör att ni inte har rätt att kräva hen att flyttar ut, så till vida hyresgästen inte förverkar avtalet. Det enda sätt ett hyresavtal kan sägas upp i förtid blir då om hyresgästen skulle missköta sig enligt någon av bestämmelserna i 12 kap 42 § JB, ex. sen men hyran ett flertal gånger. Om det inte är ett av era privata, utan att ni vill sälja det till en annan "hyresvärd" blir istället reglerna i 7 kap 11 § JB tillämpliga. Av lagrummet framgår det att ni som hyresvärd måste se till så att, i köpekontraktet, föra in ett förbehåll om nyttjanderätt så att hyresavtalet även blir gällande mot den nya hyresvärden. Skulle ni inte göra detta kan ni bli skadeståndsskyldiga enligt 7 kap 18 § JB. Utöver detta kan ni sälja huset hur ni vill utan att i förväg behöva underrätta hyresgästen eller invänta någon uppsägningstid.Hoppas ni fick svar på frågan!Med vänliga hälsningar,

När har man rätt till förlängning av ett hyresavtal?

2019-07-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Har hyrt en villa privat i sedan 31/5-2009 alltså drygt 10 år. Vi bor granne med fastighetsägaren och har ofta kontakt, är skötsamma och har skött inbetalningar prickfritt (utom en gång då jag satte in hyran på min sons klasskonto istället så den blev några dagar sen)Jag är orolig att ägarens dotter som nu är vuxen och går sista året på högskolan kommer att vilja flytta in nästa vår 2020 då hon tar sin examen. Har vi någon som helst besittningsrätt??Tack på förhand
Anna Rydin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag förstår det som att ni har hyrt villan omöblerad och med tillsvidarekontrakt sedan 2009. Frågan är om ni har rätt till förlängning av hyresavtalet eller om er hyresvärd har rätt att säga upp ert avtal utan att ni har rätt till förlängning av hyresavtalet. Det du undrar över regleras i hyreslagen, 12 kap jordabalken. I 12 kap 46 § jordabalken sägs att en hyresgäst som huvudregel har rätt till förlängning av hyresavtalet. Det finns dock ett antal undantag från den huvudregeln som listas upp i samma paragraf. De första punkterna rör fallet att hyresavtalet är förverkat eller om man som hyresgäst har allvarligt misskött sig. Detta verkar ju inte vara fallet för er. Huset ska inte heller rivas eller genomgå större ombyggnader, vilket också kan göra att man som hyresgäst inte har rätt till förlängning. Punkten 10 är nog det enda undantaget som skulle kunna göra att ni inte har rätt till någon förlängning av hyresrätten. Där sägs att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet utan att hyresgästen har rätt till förlängning, om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden och om det inte av annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Det är svårt för mig att svara på om ert hyresförhållande är sådant att det skulle vara oskäligt att låta er flytta. Det är en avvägning i varje enskilt fall, där deras rätt att låta sin dotter flytta in får vägas mot att ni har hyrt huset så länge. För att kunna få ett helt rätt svar rekommenderar jag er att ta hjälp av en jurist. Ni kan då maila info@lawline.se om ni vill ha hjälp utav någon av våra jurister. Om en tvist. skulle komma upp i framtiden, kan ni ta upp ärendet i hyresnämnden, som då får avgöra om ni har rätt till förlängning av hyresavtalet. Hoppas mitt svar hjälpt er!

Kan man kräva att torktumlare finns i hyresrätten?

2019-07-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min pappa ska flytta in i en lägenhet på ca 80 kvm, 2 rum som görs om från lokal till en hyresrätt. Hyresvärden vill endast sätta in 2 garderober och vill inte sätta in torktumlare "därför många använder ändå inte det pga att elen är för dyr". Jag undrar om det finns någon minimum standard gällande förvaring och tork möjlighet för tvätt? Mvh Eva Bergquist
Michaela Iosifidou |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.BakgrundDin fråga aktualiserar reglerna i 12 kap jordabalken (JB). På tillträdesdagen ska hyresvärden, om inte bättre skick avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt allmän uppfattning i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap 9 § JB).Hyresvärden ska vidare se till att en bostadslägenhet har lägsta godtagbara standard (LGS). En bostadslägenhet ska anses ha LGS om den är försedd med anordning inom lägenheten för bland annat tvättställ, förvaringsutrymmen och avställningsytor. Dessutom krävs det för att LGS ska uppnås att det finns tillgång till en anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den (12 kap 18a § JB). Om en bostadslägenhet inte har LGS får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta de åtgärder som behövs för att lägenheten ska uppnå den lägsta godtagbara standarden.I ditt fallDet är lite oklart om hyresvärden vägrar sätta in en torktumlare i bostadslägenheten eller i fastigheten. Skyldigheten som hyresvärden har enligt 12 kap 18a § JB är att tillhandahålla en anordning för hushållstvätt i fastigheten eller inom rimligt avstånd från den. Vad gäller garderoberna ska förvaringsutrymmen och avställningsytor finnas i bostadslägenheten.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,