Grunder att säga upp hyresgäst

2019-06-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag och min man äger en tomt med 3 hus som är uthyrda med 3 månaders uppsägning till 3 olika personer. Nu vill vi ha tillbaka ena flygeln på fastigheten där det bor en person för att låta ett av våra barn hyra där. På senare sikt (1-5 år) tänker vi själva flytta in i det stora huset, och de som bor där vet om detta och vi håller en bra dialog. Nu till det hus vi själva vill ha. Hyresgästen flyttade in 15/4 2018. Jag hade tänkt att säga upp henne redan i oktober, men då dog hennes pappa och jag avvaktade men den 6/1 tog jag ett samt med henne och meddelade att jag om ett år, dvs 1/1 2020 skulle vilja ha huset själv. Nu tänkte jag ta ett samtal med henne igen och undrar då vilka juridiska grunder jag har. Hon betalar hyran i tid. Jag och min man bedriver inte näringsverksamhet med dessa hus. Tacksam för svar.Med vänlig hälsning
Vega Schortz |Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!För att du ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara din fråga utifrån den uppfattningen. Hur jag uppfattat din fråga och din situationJag uppfattar det som att du och din man hyr ut 3 hus till 3 olika personer. Ni har med varje hyresgäst avtalat om en ömsesidig uppsägningstid på 3 månader. Ni anser inte att ni bedriver näringsverksamhet med dessa hus. Ett av husen vill ni återta nyttjanderätten för till viss del, så att era barn kan hyra den delen av huset. Din fråga gäller dock inte den upplåtelsen. Din fråga gäller hur du ska gå tillväga för att säga upp en hyresgäst som bor i en villa som du och din man, i januari 2020, vill flytta in i själva? Sammanfattningsvis vill du veta vilket lagstöd du har att säga upp hyresgästen för avflyttning senast 31 december 2019. Troligtvis hyr du ut enligt reglerna i 12 kap. jordabalken och kan endast säga upp med 3 månaders uppsägningstid ifall uthyrningen går att tolka som en andrahandsuthyrning eller i det fall hyresrätten inte ska anses ingå i en affärsrörelse och det är skäligt med en avflyttning 3 månader efter uppsägningUthyrning av det slag du nämner kan ske antingen enligt jordabalkens 12 kap. eller enligt lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Är privatuthyrningslagen inte tillämplig ska 12 kap. jordabalken tillämpas, se 1 § 2 st. privatuthyrningslagen. Är privatuthyrningslagen tillämplig på någon av era upplåtelser åtnjuter en hyresgäst aldrig besittningsskydd och ni kan säga upp den hyresgästen med 3 månaders uppsägningstid. Hade det istället varit hyresgästen som velat säga upp avtalet kan denne avträda avtalet med en månads uppsägningstid. Hyresgästens uppsägningstid om en månad gäller då oavsett om ni avtalat om att hyresgästen ska ha 3 månaders uppsägningstid, se 3 § 2 st. och 2 § privatuthyrningslagen. Du skriver att ni hyr ut 3 olika villor till 3 olika personer. Du skriver att ni inte bedriver näringsverksamhet med dessa hus. När ni hyr ut så många hyresobjekt kan privatuthyrningslagen bara tillämpas för den första upplåtelsen d.v.s. för den första villan ni började hyra ut, vilket kanske inte är den villa ni vill flytta in i. I ert fall är inte heller säkert att privatuthyrningslagen är tillämplig ens på den första uthyrningen då ni enligt lagstiftaren kan anses bedriva uthyrning i egenskap av näringsidkare. Enligt privatuthyrningslagen anses ni hyra ut bostäder inom ramen för en näringsverksamhet ifall uthyrningen sker i sådan omfattning att ni omfattas av hyresförhandlingslagen (1978:304). Enligt 1 § 2 st. hyresförhandlingslagen anses som hyresvärd den som för annat än fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än 2 bostäder vilka inte utgör upplåtarens (hyresvärdens) bostad. Ni hyr, vad jag uppfattar det som, ut 3 bostäder regelmässigt där ingen av villorna utgör er egen bostad eftersom ni själva har ett stadigvarande boende på en annan adress. Regeringen skriver i förarbetena till privatuthyrningslagen att även en person som hyr ut färre bostäder än 3 kan anses göra detta inom ramen för näringsverksamhet t.ex. om bostäderna ägs bara för att hyras ut, beroende på hur varaktiga hyresförhållandena har varit och med beaktande av vilken omfattning i övrigt som verksamheten har. Utifrån den information jag har uppfattar jag det som att privatuthyrningslagen inte är tillämplig på någon av era hyresobjekt. Ni måste alltså ta hänsyn till 12 kap. jordbalkens regler för uppsägning, vilket innebär att hyresgästen i regel har besittningsskydd och endast kan sägas upp för avflyttning inom 3 månader om särskilda omständigheter föreligger; vilket i praktiken är då hyresgästen har förverkat sin hyresrätt. Hyresrätten är förverkad om hyresgästen är en vecka försenad med att betala hyran och fortsätter att underlåta att betala även efter hyresvärdens påminnelse eller hyresgästen på annat sätt t.ex. störningar i boendet har förverkat hyresrätten. I ditt fall verkar hyresgästen inte ha förverkat sin hyresrätt utan har skött sig. Tips inför samtalet med hyresgästen Andra omständigheter som gör att du kan säga upp hyresgästen med 3 månaders uppsägningstid är ifall det i ditt fall går att argumentera för att det hus ni vill ha tillbaka hyrs ut i andra hand och utgör er egentliga permanentbostad. En hyresgäst som hyr i andra hand får inte besittningsskydd förrän efter 2 år, se 12 kap. 45 § 1 st. 1 p. Du nämner att hyresgästen bott i villan sedan 15/4 2018 och 2 år sedan dess har inte gått. Du skulle även kunna argumentera utifrån bestämmelsen i 12 kap. 46 § 1 st. 6 p. som stadgar att hyresgästen inte har rätt till en förlängning av hyresavtalet om: "avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta."Den senare bestämmelsen jag hänvisar till är krånglig att tyda och huruvida den är tillämplig i ditt fall är något vi kan diskutera under vårt telefonsamtal. Du har begärt 30 minuters efterföljande rådgivning över telefon. Jag kommer att ringa dig tisdagen den 18 juni kl. 16.30. Jag ringer via dolt nummer. Om tiden inte passar får du vänligen höra av dig till vega.schortz@lawline.se så bokar vi in en ny tid. Med vänlig hälsning,

Får man förbjuda hyresgästen att ha husdjur?

2019-06-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag och min sambo ska byta vår lägenhet till en annan. I det nya kontraktet ska vi skriva under på att vi är medvetna om att det är förbjudet med bla pälsdjur i fastigheten. Vi har katt. Enligt vissa källor verkar det dock som att man inte får förbjuda husdjur om det inte är ett allergihus och det är inte detta. Men råder inte avtalsfrihet i Sverige? Om vi skriver på det här kontraktet, kan vi då bli tvingade att flytta? Kan de kräva oss på sanering av lägenheten? Tack på förhand,
Lovisa Stenbacka |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om hyra finns i 12:e kapitlet Jordabalken.I hus som är anpassade för allergiker kan det, precis som du skriver, förekomma giltiga förbud mot husdjur (12 kapitlet 42 § 8 p Jordabalken). Det skulle innebära avtalsbrott om ni tar med er katt till ett sådant hus (E.P Björkdal, Hyra arrende, bostadsrätt s 182 f). Du beskriver att det inte är fråga om ett allergihus. Detta innebär att ni inte kan bli tvingade att flytta pga att ni tar med er katt, då ett sådant villkor saknar stöd i lag och varken är sakligt eller skäligt. Villkoret är alltså ogiltigt och skulle fastighetsägaren säga upp ert avtal pga kontraktsbrott med anledning katten, kan ni vända er till Hyresnämnden. Uppsägningen kommer då med största sannolikhet att förklaras som ogiltig. SammanfattningÄr det inte fråga om ett allergihus bör ni kunna ta med er katt utan att bli tvungna att flytta. Viktigt att tänka på är att ni alltid blir skadeståndsskyldiga för de skador som djuret orsakar. Vänliga hälsningar,

Hyresgästens rättigheter vid uppsagt lokalhyreskontrakt

2019-06-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Jag är företagare och har med Hyresvärden ett hyresavtal som löper i 3 år med start i januari.Nu har vi fått besked att lokalerna i området skall rivas och vi är en av få som inte sitter på rivningskontrakt.Hyresvärden menar dock att en delgivningsbyrå hade droppat en surrogatuppsägan till en av våra anställda i december samt skickat 2 rekommenderade brev som aldrig anlänt till oss.Dom har heller inget namn på vem den anställde var eller om han kunde ge något bevis på att det faktist var vår anställd(det bor flera företag i fastigheten)Dom menar nu då att vår yttringsrätt på 2 månader redan är förverkad och dom vill mer eller mindre slänga ut oss från lokalen som vi har 240ton material och maskiner i.Jag har försökt att förhandla med hyresvärden men dom ger vaga svar och drar gärna ut på tiden med att svara.Jag har bett att dom skall komma med ett anbud på att köpa ut oss och det var dom inte det minsta intresserade av utan menar bara att vi ska ut innan årsskiftet.Kan man verkligen göra såhär i Sverige och komma undan med det bara för att man är ett stortfastighetsbolag.Behöver verkligen vägledning.Mvh,En uppriven ung företagare
Vega Schortz |Hej, kul att ni har valt att vända er till oss på Lawline för att få svar på er fråga!För att ni ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras och utifrån vilken situation. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat er situation för att sedan besvara er fråga utifrån den uppfattningen. Hur jag uppfattat din fråga och din situation Jag uppfattar det som att ni hyr en lokal där hyresavtalet förlängs tre år i sänder, med start i januari, om avtalet inte sagts upp i rätt tid innan förlängningen. Jag uppfattar det som att andra företagare, som hyr av samma hyresvärd i samma område, har korttidskontrakt där det framgår att hyresavtalet kommer att löpa ut ett visst datum i samband med rivning. Jag förstår det som att hyresvärden har försökt att säga upp ert hyresavtal med anledning av rivningen. Hyresvärden menar att denne sagt upp hyresavtalet i rätt tid och att ni har blivit delgivna uppsägningen på rätt sätt. Du har försökt att förhandla med hyresvärden och träffa en överenskommelse som innebär att de ekonomiskt ersätter er för er avflyttning. Hyresvärden vill inte förhandla utan står fast vid att ni måste avflytta lokalen innan årsskiftet 2020. Din fråga gäller: 1)Kan hyresvärden säga upp er med anledning av den förestående rivningen?2)Har ni blivit korrekt delgivna uppsägningen?3) Om hyresvärden kan tvinga er att avflytta lokalen, har ni då rätt att bli ekonomiskt ersatta för avflyttningen?Disposition Jag kommer att besvara de tre uppfattade frågorna i kronologisk ordning. Varje fråga kommer att utgöra rubrik där svaret på frågan framgår av brödtexten under rubriken. 1)Kan hyresvärden säga upp er med anledning av den förestående rivningen?Utifrån de uppgifter ni lämnat uppfattar jag det som att ni har ingått ett hyresavtal för bestämd tid som löper tre år i taget med start i januari. Sägs avtalet inte upp inom uppsägningstiden förlängs det automatiskt med ytterligare tre års hyrestid. Jag gissar på att ert hyresförhållande har varat i mer än nio månader i följd, ett sådant avtal ska alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Efter nio månaders hyresförhållande har ni nämligen ett indirekt besittningsskydd, se 12 kap. 57-60 §§ jordabalken (JB). Det innebär att ni inom två månader från uppsägningen kan vända er till hyresnämnden och kräva ersättning från hyresvärden för avflyttningen. Jag utgår från att ni inte har avtalat bort ert besittningsskydd. I 12 kap. 4 § JB finns regler om vilka uppsägningstider som gäller för hyresavtal som löper på bestämd tid. Dessa regler gäller om ni inte har kommit överens med hyresvärden om längre uppsägningstid: Enligt 12 kap. 4 § JB ska uppsägning ske senast nio (9) månader i förväg om hyrestiden är längre än nio (9) månader och det är fråga om en lokal. Hyresvärden kan alltså säga upp er med 9 månaders varsel till avflytt i januari 2020 då det bestämda hyresavtalet löper ut. Du skriver att hyresvärden anmodat er att flytta innan januari 2020. Detta är ett kontraktsbrott från hyresvärdens sida och hyresvärden kan med 9 månaders varsel säga upp er för avflytt i januari 2020 då ert hyresavtal löper ut, inte dessförinnan. 1)Har ni blivit korrekt delgivna uppsägningen?Särskilda regler gäller för uppsägning av lokalhyreskontrakt. Jag uppfattar det som att hyresvärden delgivit er uppsägning på korrekt sett. Dock är det hyresvärden som har bevisbördan för att ni har blivit delgivna. Har hyresvärden anlitat en delgivningsbyrå brukar en sådan byrå alltid redovisa sitt uppdrag i en specifikation där det framgår vilka åtgärder som vidtagits och vilka personer som har kontaktats/delgivningsbyrån har försökt få kontakt med. Är ni inte delgivna uppsägningen är den utan verkan d.v.s. ogiltig och kraven från hyresvärden kan lämnas utan avseende. När det gäller uppsägningen måste den också innehålla särskilda uppgifter, se 12 kap. 58 § JB. Av uppsägningen ska framgå: 1)Orsaken till att hyresvärden inte medger förlängning av hyresförhållandet och 2)En underrättelse om att hyresgästen ska vända sig till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen om hyresgästen inte går med på att flytta utan att få ersättning.Framgår inte dessa uppgifter är det också omständigheter som gör att uppsägningen är ogiltigt och kan lämnas utan avseende. Mitt råd är att ni bör vända er till hyresvärden och be att få se delgivningsbyråns redovisning av uppdraget. Kan hyresvärden inte visa upp någon specifikation för er om uppdraget har ni ett övertag för framtida förhandlingar om hur ni, hyresgäst respektive hyresvärd, ska lösa uppkommen situation och hur ni ska kompenseras. 3)Om hyresvärden kan tvinga er att avflytta lokalen, har ni då rätt att bli ekonomiskt ersatta för avflyttningen?Om hyresvärden säger upp er i rätt tid d.v.s. inom 9 månader från det att ert avtal förlängs med tre år på nytt, kan ni vara tvungna att flytta. Detta förutsätter också att ni blivit delgivna uppsägningen på rätt sätt i rätt tid (d.v.s. inom 9 månader) och att uppsägningen innehåller uppgift om varför hyresvärden inte medger förlängning och uppgift om medling i hyresnämnden. Ni kan ha rätt att bli ekonomiskt ersatta för den ekonomiska förlust ni lider av att hyresförhållandet upphör, om inte: hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet, huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. Lägsta ersättningsbelopp ni kan beviljas är motsvarande en årshyra, se 12 kap. 58 b § JB. I ert fall begärs att ni ska avflytta med anledning av rivning. Istället för att ni kompenseras med ett penningbelopp kan hyresvärden ersätta er genom att erbjuda en likvärdig lokal. Du har även begärt 30 minuters telefonrådgivning. Jag kommer att ringa dig torsdagen den 13 juni kl 13.00. Jag ringer via dolt nummer. Om tiden inte passar får du vänligen höra av dig till: vega.schortz@lawline.se

Hyresvärden får inte komma och gå hur som helst

2019-06-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Tack för att ni finns!Min fråga; Jag hyr en lokal i en bostadsrättsförening. Någon med nyckel (hyrsvärden, eller företaget som sköter uthyrningen) har oanmäld gått in i lokalen, utan att meddela mig varken före eller efter. Detta känns olustigt och oacceptabelt. Är detta ens Ok? (Ingenting i hyreskontraktet indikerar på att de skulle ha anledning eller godkännande att gå in bara sådär. Vid akuta ärenden tex en läcka, förstår jag att de måste gå in. Men då också meddela mig det)Hjälp! Tack. Vänliga hälsningar
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I mitt svar utgår jag från att du inte äger en andel i bostadsrättsföreningen eftersom du skriver i din fråga att du hyr en lokal. Det vill säga du hyr lokalen på sedvanligt vis, och därmed är Jordabalken 12 kap. ("Hyreslagen") tillämplig och således inte Bostadsrättslagen.Under vilka förutsättningar får hyresvärden bereda sig tillträde till lokalen du hyr?Genom upplåtelsen av lokalen har du i egenskap av hyresgäst en exklusiv nyttjanderätt till denna lokal. Därför förlorar hyresvärden, i princip, möjligheten att vara i lägenheten genom upplåtelsen. Det finns dock vissa undantag för din exklusiva nyttjanderätt. För det första när det rör sig om fall där hyresvärden utan uppskov behöver utöva nödvändig tillsyn, eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada (Jordabalken 12 kap. 26 § st. 1). Det vill säga lite mer allvarliga angelägenheter rörande lägenheten. I de fallen har hyresvärden i princip rätt att få tillträde omedelbart. Det kan exempelvis röra sig om vattenskada. För det andra har hyresvärden givits rätt att tillträda lägenheten även i mindre brådskande fall. Det är när hyresvärden behöver visa lägenheten för potentiella hyresgäster eller när hyresvärden ska utföra mindre brådskande förbättringsarbeten, som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. I det fallet krävs att hyresvärden aviserar tillträdet minst en månad i förväg (Jordabalken 12 kap. 26 § st. 1 och 2). Om hyresvärden vill utföra andra arbeten än som nu beskrivits, nämligen icke brådskande arbete eller sådant som kan leda till hinder och men i nyttjandet, kan hyresgästen i vissa fall säga upp avtalet till upphörande. Exempelvis vid helrenovering av ett badrum.Hyresvärdens rätt till tillträde ska utövas med omsorgI förarbeten anges att hyresvärden ska försöka följa hyresgästens önskemål om lämplig tidpunkt för utförande av arbete. Ett tillvägagångssätt för att bestämma tidpunkt för tillträde är att hyresvärden lämnar förslag på datum när arbete ska utföras. Hyresvärden har förmodligen inte rätt att själv bereda sig tillträde annat i verkliga nödlägen (Victorin m.fl., Kommersiell hyresrätt s. 178). Observera dock att du i egenskap av hyresgäst har en plikt att lämna tillträde till lokalen. Om du inte gör det så kan hyresrätten förklaras förverkad alternativt sägas upp till upphörande (Jordabalken 12 kap. 42 § punkt 7, 46 § punkt 2 och 57 § punkt 1).Slutsats/min rekommendationDet vore verkligen upprörande om det visar sig att företaget som har hand om uthyrningen i sig, har berett sig tillträde till lokalen du hyr. Representanter för företaget omfattas nämligen inte av undantagssituationerna beskrivna ovan. Är det hyresvärden som berett sig tillträde till lokalen, och har det inte varit fråga om ett nödläge, har hyresvärden brutit mot reglerna i Jordabalken, och kanske rentav begått brottet olaga intrång. Eftersom om det varit ett mindre brådskande fall ska ju hyresvärden meddela dig minst en månad i förväg. I ditt fall har ju hyresvärden inte gjort det. Därför anser jag hyresvärdens (eller rentav person x) handling motsvaras av rekvisiten för brottet olaga intrång (Brottsbalken 4 kap. 6 § st. 2). Hyresvärden (eller person x) har obehörigen trängt sig in i din lokal. Det vill säga, du har inte givit någon tillåtelse att gå in i lokalen som du, i princip, har en exklusiv nyttjanderätt till.Jag rekommenderar dig därför att polisanmäla händelsen.Mvh

Hyresvärdars höga inkomstkrav

2019-06-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, det är vanligt att hyresvärden, i alla fall i Stockholm, begär att man måste sälja sitt hus för att bli godkänd som hyresgäst hos dem. I vårt fall köpte vi ett fritidshus för 15 år sedan, som vi sedan dess bott permanent i. Vi har renoverat och byggt ut huset. Nu känner vi att vi vill flytta tillbaka till Stockholm igen, men gärna behålla huset, just som fritidshus. Har hyresvärden rätt att begära försäljning av detta? Vilka lagar är tillämpbara?Mvh
Lovisa Stenbacka |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra finns i 12 kapitlet Jordabalken (1970:994) och regler om avtal och oskäliga avtalsvillkor finns i Avtalslagen (1915:218). Hyresvärdar har rätt att ha höga inkomstkrav, men det bör framgå tydligt i kontraktet hur stort inkomstkravet är och vad som krävs för denna säkerhet. Kraven kan se väldigt olika ut beroende på vilket hyresbolag man väljer. Ofta kräver hyresvärden att säkerhet kan ställas för ett belopp om tre gånger den årliga hyran. Andra har krav på att hyran inte får överstiga 30 % av nettoinkomsten eller max utgöra 30 % av bruttoinkomsten. Så länge ni kan ställa en säkerhet på annat sätt för summan i fråga, bör krav på försäljning av huset inte vara aktuellt. Uppfyller ni däremot inget av de ovan nämnda kraven kanske det enda sättet för er att hyra bostad från ett sådant bolag, är just att ställa huset som säkerhet/pant (12 kapitlet 28 a § Jordabalken).I din fråga framgår inga närmare summor, men jag har svårt att se att ett sådant avtalsvillkor skulle vara diskriminerande - så länge beloppen i fråga inte är mycket större än de ovan nämnda. Ett villkor om för högt inkomstkrav kan emellertid åsidosättas inom ramen för en villkorsprövning (12 kapitlet 55 § Jordabalken). Oskäliga avtalsvillkor kan även jämkas (36 § Avtalslagen).Vänliga hälsningar,

Får hyresvärden gå in i en lägenhet utan hyrestagarens medgivande?

2019-06-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Får hyresvärden gå in i en lägenhet utan att medela hyresgästen
Johan Heiman |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline!Bestämmelser om hyresavtal och dylikt återfinns i 12 kap. Jordabalken (JB), kapitlet brukar även refereras till som hyreslagen, du hittar det här! 12 kap. 1 § 5st. JB anger att bestämmelserna i hyreslagen är tvingande till förmån för hyrestagaren. Med andra ord är villkor i ett hyresavtal som är till nackdel för hyrestagaren i förhållande till reglerna i 12 kap. JB inte giltigt - förutsatt att inget annat anges i 12 kap. JB.12 kap. 26 § 1st. JB reglerar de fall när hyresvärden utan uppskov har rätt till tillträde till hyrestagarens lägenhet. En hyrestagare disponerar i princip den förhyrda lägenheten exklusivt men det finns vissa situationer där denne får finna sig i att hyresvärden får tillträde till lägenheten. Hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten (här avses även reparationer) som inte kan uppskjutas utan skada. Nödvändig tillsyn kan omfattas av en besiktning som utförs med vissa intervaller för att kontrollera underhållsbehovet t.ex. misstanke om ohyra eller hyresgästens avflyttning. Eftersom det ska vara fråga om förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan att skada inträffar är det främst reparationer som kommer i fråga. Till brådskande arbeten brukar hänföras åtgärder som hänförs för att avhjälpa skada som innebär fara för fastighetens bestånd eller skada som vid dröjsmål ökar i omfattning t.ex. vattenläckage. Det krävs inte att skadan har uppstått i den lägenhet som hyresvärden vill ha tillträde till utan det räcker att värden behöver komma in i lägenheten för att kunna åtgärda problemet.Att hyresvärden vid besiktning har rätt till tillträde utan uppskov anses dock inte betyda att han/hon alltid har rätt att få tillträde till lägenheten omedelbart för att utföra en tillsynsåtgärd. Hyresvärden måste i varje enskilt fall bedöma hur angeläget det är att få tillträde till lägenheten och därefter välja en tidpunkt som inte orsakar större olägenhet än nödvändigt (Edling, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 26 §, Lexino 2016-08-31). Här förutsätts alltså att en dialog förs med hyrestagaren, det krävs inte när det föreligger exempelvis vattenläckage eller annan akut fara.Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Hyresgästen saknar i princip rätt till förlängning av hyresavtalet enligt UEB-lagen

2019-06-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vi har en bostadsrätt och har hyrt ut den i en år till ett par. Nu är det fyra månader kvar tills kontrakten går ut. Vi har sagt upp dem nu. Undrar att får de vara kvar i huset tills kontrakten går ut (efter ett år) eller tre månader uppsägningstiden som står i kontrakten, gäller nu? Tack på förhand för svaret.Mvh
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på eran fråga är kort och gott: Ni har i egenskap av hyresvärd rätt att säga upp hyresavtalet innan hyrestidens utgång. Det vill säga en uppsägningstid på tre kalendermånader gäller eftersom det är ni i egenskap av hyresvärd som har sagt upp hyresavtalet. Med andra ord måste hyresgästerna flytta ut ur eran bostadsrätt efter tre kalendermånader. Detta beror på att hyresgästerna i princip saknar rätt till förlängning av hyresavtalet enligt Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (UEB-lagen). Se särskilt 3 §.

Vad händer med egendom som lämnas kvar i lokal (eller bostadslägenhet)?

2019-06-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag driver en restaurang i en hyreslokal. Restaurangen drivs i en enskild firma.På senare tid har det gått dåligt och jag har inte kunnat betala hyran i tid vid upprepade tillfällen. Nu har hyresvärden sagt upp mig som hyresgäst. Min fråga är: Vad händer med inventarierna i lokalen när jag blir uppsagd? Jag betalade en stor summa när jag köpte rörelsen som drevs i samma lokal. Har jag rätt att begära att hyresvärden betalar mig för inventarierna som finns i lokalen? Tacksam för svar.
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Om du vill ha kvar den egendom som tillhör dig så rekommenderar jag dig att ta med den från lokalen, annars riskerar du att den tillfaller hyresvärden UTAN inlösen. Hyresvärden har nämligen ingen skyldighet att betala dig för egendom som lämnas kvar. Det finns dock ingenting som hindrar dig från att sälja egendomen till hyresvärden för ett skäligt pris. Vad händer om du lämnar kvar egendom i tidigare hyrd lokal (eller bostadslägenhet)? I samband med att du i egenskap av hyresgäst flyttar från den hyrda lokalen, har du en skyldighet att återställa lokalen i ursprungligt skick (se Holmqvist & Thomsson, Hyreslagen - en kommentar s. 236). Vilket rimligtvis bör vara det skick som förelåg när den ursprungliga ägaren "flyttade in" i lokalen. Det vill säga inte det skick som förelåg när du övertog rörelsen, utan det skick som förelåg när ägaren innan dig "flyttade in". Med andra ska du ta med dig all egendom inte hör hemma i hyresvärdens lokal. För det fall att du ändå lämnar kvar egendom som tillhör dig, har hyresvärden ingen skyldighet att betala ersättning till dig. Tvärtom tillfaller egendom hyresvärden OM du inte hämtar den inom tre månader från hyresvärdens anmaning ELLER inom sex månader från det att du lämnade eller avhystes från lokalen (Jordabalken 12 kap. § 27 st. 2). Den enda situationen jag kan tänka mig att hyresvärden blir ersättningsskyldig till dig är om egendomen i lokalen skulle bli skadad. Hyresvärden har nämligen en vårdplikt för den egendom som lämnas kvar i lokalen (se Prop. 1973:23 s. 141). Dock är hyresvärden berättigad till ersättning, från dig, för utlägg för att omhänderta och förvara egendomen. Hoppas du fick svar på din fråga! Mvh