Vad har jag som hyresgäst för rättigheter i en mögelskadad hyresrätt?

2020-03-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vi flyttade in i våran hyresrätt i november 2019. Det började lukta mögel i mitten på november och hyresvärden tog 3 veckor på sig att åtgärda lukten(iallafall tillfälligt) varav 3 dagar med upprivet golv i delar av vardagsrummet, vilket medförde en del ytterligare huvudvärk då vi har två småbarn.Har jag några rättigheter? Hyresvärden är lagom intresserad, det är kommunala hyresvärden så för bygden stor aktör. Det luktar mögel än och när de rev upp golvet så visade sig någon sorts mögel, som behandlades.
Maya Waldenström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresvärden har en skyldighet att avhjälpa fel som uppstår i en hyresrätt. Detta ska ske inom skälig tid och om så inte sker har du som hyresgäst rätt att åtgärda felet, i ditt fall möglet, på hyresvärdens bekostnad. Du kan också ansöka om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden. Hyresnämnden beslutar då att möglet ska behandlas och inom vilken tid. Jag tolkar dock din fråga som att hyresvärden har gjort ett försök att åtgärda möglet men inte lyckats helt. Som hyresgäst har du rätt att häva avtalet och begära skälig nedsättning av hyran för den tiden mögelskadan funnits. Detta gäller dock inte om hyresvärden kan bevisa att det är du som hyresgäst som orsakat skadan eftersom man som hyresgäst har en skyldighet att vårda den lägenhet man hyr. Det är alltså endast om hyresvärden kan bevisa att det är du som hyresgäst som är ansvarig för möglet som hyresvärdens ansvar att åtgärda möglet förfaller. Eftersom hyresvärden ändå gjort ett försök att åtgärda felet tolkar jag det dock som att så inte är fallet. Jag rekommenderar dig att i första hand vända dig till din hyresvärd igen och i andra hand vända dig till hyresnämnden om du upplever att hyresvärden är svåråtkomlig. Jag hoppas du fått svar på din fråga.Vänligen,

Lägenhetsbyte: måste hyran bli lägre för att räknas som beaktansvärt skäl?

2020-03-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, är i desperat behov av hjälp...Vi bor idag i en 6:a i innerstan (Stockholm) men nu har vår son med flickvän avflyttat och vi vill bo med vår 10 åriga dotter i en lägenhet med färre rum. Vår ambition har inte varit att nödvändigtvis få billigare eller mycket mindre utan som sagt färre rum och en lägenhet som är bättre dimensionerad för oss. I vår nuvarande lght har vi kök och vardagsrum långt ifrån varandra, i den tilltänkta ligger dessa bredvid varandra och dessutom får vi balkong.Vi har idag en lght på 151 kvm och 14 500 :-/m. Den vi vill byta till är 120 kvm med en hyra på 15 000:-/mNu har vi ett triangelbyte som är inskickat men vi har fått nej av vår värd eftersom han anser att vi inte har beaktansvärda skäl. Alla andra värdar har godkänt sina avflyttande kunders skäl.Detta eftersom att hyran är högre på den nya adressen. Jag har skickat in ett kompletterande yttrande där vi beskriver att det är antalet rum som vi vill få ner, så vi kan utnyttja hela lägeheten och inte ha rum som vi inte har funktion i. Jag var inne och läste i fastighetsägarnas broschyr "Riktlinjer för lägenhetsbyte". Där står det under beaktansvärda skäl följande bl.a1. ÄNDRADE FAMILJEFÖRHÅLLANDEN "Om behovet av en större eller mindre ELLER billigare bostad beror på till exempel dödsfall, separation, inledande av ett nytt förhållande eller tillökning....etc.Är det så att det måste bli billigare om vi vill ha mindre?
Kajsa Moss Bjerling |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Du undrar om din hyresvärd har rätt att neka dig ett lägenhetsbyte. Detta regleras i vad som kallas hyreslagen, kapitel 12 i jordabalken (JB).För att få godkänt att byta lägenhet krävs* att du har ett förstahandskontrakt* att du har beaktansvärda skäl* att bytet kan ske utan olägenhet för hyresvärden, eller att inga särskilda skäl talar emot bytet (12 kap. 35 § JB).Vad kan vara beaktansvärda skäl?Precis som du själv redan läst dig till, så kan beaktansvärda skäl vara t.ex. ändrade familjeförhållanden. När det gäller utflyttade barn är det möjligt att det vanligaste är en önskan om att komma ner både i storlek och hyra, men min tolkning är att det inte ska krävas att hyran är lägre. Det viktiga är att skälen inte bara handlar om personligt tycke och smak. Men att hyran blir 500 kr dyrare bör inte inverka negativt för er, då det i ert fall handlar om att minska rum och yta.Väsentligt förbättrad boendestandard är därtill något annat som brukar räknas till beaktansvärda skäl, och i ditt fall skulle jag bedöma balkongen som en väsentlig förbättring!Kontakta hyresnämndenEnligt min mening verkar din hyresvärd ha gjort en snäv bedömning. Jag tycker det låter som att du bör kunna hävda beaktansvärda skäl både genom ändrade familjeförhållanden och väsentligt förbättrad boendestandard. Eftersom din hyresvärd inte går med på lägenhetsbytet, har du som hyresgäst rätt att vända dig till hyresnämnden och få saken prövad. Hyresnämnden kan då besluta om du får tillstånd till att byta lägenheten eller inte. Nackdelen är att processen kan dra ut lite på tiden, så det kan vara en god idé att slå en sista signal till din hyresvärd och se om han kan ändra sig innan du skickar in en ansökan till hyresnämnden. Annars är förhoppningsvis de andra parterna i triangelbytet beredda att vänta på ett godkännande. På den här sidan kan du läsa mer och hitta blanketten du ska ansöka med.Jag hoppas jag kunde hjälpa dig något! Lycka till med bytet!Vänliga hälsningar,

Ohyra i lägenheten, kan jag få ersättning?

2020-03-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag bor i en etta och har kök och sovrum i samma rum. Jag har haft råttor i lägenheten där dom krafsar och låter otroligt mycket vilket gör det obehagligt, framförallt då de väcker mig på natten och förstör min sömn. Jag har hört av mig till hyresvärdarna 5 gånger där de kontaktat Anticimex som kommit och kollat och sedan lagt ut råttfällor. Jag har varje gång sagt att det inte är i lägenheten utan i väggarna dom springer men dom har fortfarande inte löst det. Detta har nu pågått i snart ett år och jag har ju självklart inte mått bra av att bli väckt flera nätter i veckan. Dom har nu sagt att dom ska lösa det och gå upp på vinden, (vilket dom sa senast med).Kan jag på något sätt har rätt till ersättning och i så fall hur länge och hur mycket?Mvh
Amanda Olsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på frågan kommer att utgå från jordabalken (JB) som är den tillämpliga lagen på området. Hyresvärden har en skyldighet att hålla lägenheten och tillhörande utrymmen i sådant skick att de är full brukbara för de avsedda ändamålen, se 12 kap 9 § 1 st JB och 12 kap. 15 § JB. Att det finns råttor i lägenheten/ väggen är att betrakta som en skada eller brist i lägenheten, och hyresvärden har en skyldighet att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyran, se 12 kap. 17 § JB. Du har rätt till att hyresvärden avhjälper felet. Det torde inte finnas en egentlig gräns för hur många gånger en hyresvärd avhjälper felet, utan bara att felet undanröjs, se 12 kap 11 § 2 st 1 p Utöver detta har du även rätt till en "skälig" nedsättning av hyran i enlighet med 12 kap 11 § 2 st 3 p. Vad som utgör en skälig nedsättning baseras på en helhetsbedömning och är inget jag kan svara på. Som huvudregel har du emellertid inte rätt till en retroaktiv reducering av hyran för de månader som du betalat utan protest. Ifall problemet kvarstår och blir av allvarligare art kan du även ha rätt att häva avtalet, se 12 kap 11 § 2 st 2 p. Det bör noteras att dessa åtgärder endast är tillämpliga om det inte är du som hyresgäst som är ansvarig för skadan. Du har en skyldighet att sköta om lägenheten och hålla den i ett bra skick, se 12 kap 16 §. Hyresgästen rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans eller hennes försummelse. Det vill säga, har hyresvärden varit försumlig, kan hyresgästen ha rätt till ersättning. Hyresvärden behöver princip bara visa att råttorna inte beror på hans/hennes försumlighet att ta hand om lägenheten, se 12 kap 11 § 2 st 4 p. Som tidigare nämnt är det du som hyresgäst som har ett ansvar för att hålla en viss standard, av bland annat renlighet, i lägenheten. I detta fall kan det därför bli svårt att få skadestånd av hyresvärden.Sammanfattningsvis kan sägas att hyresvärden har ett ansvar för att åtgärda problemen med råttorna, och att du har rätt till nedsättning av hyran för tiden det tar att åtgärda felet. För att ha en rätt till nedsättning av hyran måste du påtala detta för din hyresvärd. Att bara betala in hyran utan protest gör inte att du kan få tillbaka pengarna för hyran sedan trots att du egentligen haft rätt att få nedsatt hyra p.g.a. ohyran. Mvh

Hur länge kan hyresvärd kräva betalt för gammal hyra?

2020-03-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag hyr idag ett hus på en privat, stor hästgård.Jag betalar 5000 kr i kallhyra och bara förbrukningen. Jag får aldrig några fakturor som skall betalas, utan swishar hyran till ett konto i slutet av månaden och tar foto på elmätaren som sitter i mitt hus och skickar fotot till hyresvärden. Dom i sin tur räknar ut elräkningen.Den 22/3-20 kom hyresvärden och sa att jag troligtvis ligger efter en hyra. "Vi skulle ha berättat det i november, men kom annat emellan". Alltså är den hyran sen i höstas nån gång. Jag hade ingen aning om det. Kan dom nu helt plötsligt komma och kräva att jag ska betala när jag varken fått berättat för mig att hyran var obetald eller fått påminnelse förrän nu?
Fredrik Holmström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Så som jag tolkar din fråga så undrar du hur länge din hyresvärd kan kräva betalning av dig för en obetald hyra, alternativt ifall han kan påkalla den obetalda hyran så sent efter den skulle ha betalats. Här talar man om en fordran (alltså hyran) och dess preskription. Preskriptionen reglerar just hur länge en fordringsägare kan vänta med att påkalla en skuld innan denna skuld inte längre går att göra gällande. Huvudregeln är att fordringar preskriberas efter 10 år ifall de inte gjorts gällande under denna period (enligt 2 § preskriptionslagen). Isåfall inträder ett preskriptionsavbrott som gör att klockan återställs. Ett sätt att göra gällande en fordran är att borgenären (din hyresvärd) skickar ett skriftligt krav eller en skriftlig erinran om fordringen till dig eller annat erkännande av fordran(5 § preskriptionslagen). Rör det sig om en konsumentfordran så är preskriptionsfristen 3 år, alltså betydligt förmånligare för gäldenären (den som är skyldig). Eftersom detta rör ett hyresförhållande så aktualiseras 12 kap jordabalken, där hyresförhållanden regleras. Här finns en bestämmelse (12 kap. 61 § JB) som säger att preskriptionstiden börjar löpa efter det att hyresgästen flyttat ut, och löper sedan i två år. Denna bestämmelse gäller dock först när hyresgästen flyttat ut. För att hyresvärden ska kunna göra gällande en obetalt fordran här så måste denne väcka talan i domstol eller hos hyresnämnd. Vi har alltså några bestämmelser som kan aktualiseras här, beroende på hur ditt hyresförhållande ser ut. Så som jag tolkar frågan så är du fortfarande aktiv hyresgäst, vilket gör att 12 kap 61 § jordabalken inte aktualiseras i ditt fall. Således gäller de normala preskriptionsfristerna. Jag tolkar din fråga som att du hyr privat, och i detta fall har hyresvärden tio år på sig att göra fordran gällande. Om du är en konsument i detta förhållande så blir preskriptionsfristen 3 år. Huruvida du är konsument beror på ifall den du hyr av gör det i egenskap av näringsidkare. Oavsett vilken av dessa preskriptionstider som är relevant för dig så kan dock hyresvärden fortfarande påkalla denna hyra eftersom det gått såpass kort tid. Som tidigare nämnt så måste din hyresvärd göra ett preskriptionsavbrott för att "stanna klockan" på preskriptionen. Detta kan ske muntligt, men är i sig svårbevisat. Eftersom det gått såpass kort tid i relation till preskriptionen så kommer antagligen din hyresvärd att göra ett skriftligt anspråk i sinom tid. Sammanfattningsvis kan alltså hyresvärden göra fordran gällande. Jag hoppas detta besvarade din fråga! MVH

Kan jag bli vräkt om jag hamnat hos Kronofogden trots att det inte rör sig om hyresskulder?

2020-03-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har hamnat hos kronofogden pga skilsmässa. Kunde inte betala mina räkningar på mina lån så dom hamna hos kronofogden. Kan min hyresvärd vräka mig för jag hamnat där? De är inga hyres skulder och jag bor i en hyresrätt.
Emil Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline! Vad är problemet?Jag tolkar din fråga som att du undrar om din hyresvärd kan vräka dig för att du hamnat hos kronofogden för skulder som inte berör hyran. Reglerna kring när din hyresvärd har rätt att vräka dig regleras i den så kallade hyreslagen vilket egentligen är 12 kapitlet jordabalken (JB). Vad säger hyreslagen?Hyresrätten kan bli förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om du dröjer med att betala hyran med mer än en vecka efter förfallodagen om det rör en bostadslägenhet (12 kap. 42 § första punkten JB). Det stadgas även flera andra anledningar i samma paragraf som kan föranleda vräkning till exempel om du utan tillstånd överlåter hyresrätten till någon annan (12 kap. 42 § tredje punkten JB). Bara för att du hamnat hos Kronofogden innebär det inte att din hyresvärd har rätt att vräka dig utan det måste i så fall röra sig om hyresskulder eller att du inte kan betala hyran. SammanfattningDin hyresvärd har inte rätt att vräka dig bara för att du har hamnat hos Kronofogden. Om de skulderna är hänförliga till din hyra eller om du av någon annan anledning inte kan betala hyran inom den lagstadgade tiden på en vecka så ger detta hyresvärden rätt att vräka dig. Hoppas du fått svar på din fråga!

Hur lång uppsägningstid har man på tidsbestämt andrahandskontrakt?

2020-03-29 i Hyresrätt
FRÅGA |HejUndrar gällande mitt hyresavtal.Jag har blivit uppsagd från mitt andrahandskontrakt som är tidsbestämt men vad jag kan förstå borde vara 3 månader uppsägningstid eller tolkar jag det fel. Det är mellan 1/7-1/3 och hon har valt ett alternativ där det står att om hyrestiden är längre än tre månader skall uppsägningstid vara tre månader. Jag blev uppsagd den 12/2 och undrar om jag måste lämna nu den 1/4 som hon vill Tack på förhand
Emil Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline! Vad är problemet?Jag tolkar din fråga som att du undrar om du har rätt till tre månaders uppsägning när det gäller ett tidsbestämt andrahandskontrakt. Det framgår inte av din fråga om du hyr en hyresrätt eller inte. Beroende på om du gör detta så blir olika lagar tillämpliga. Lag om uthyrning av egen bostad gäller för hyresavtal om en privatperson hyr ut sin t.ex. lägenhet (1 § lag om uthyrning av egen bostad). Rör det sig i stället om en hyresrätt gäller den så kallade hyreslagen, men eftersom den även gäller i huvudsak även om du hyr en privatbostad så kommer jag i mitt svar utgå från att du hyr en hyresrätt (1 § andra stycket lag om uthyrning av egen bostad). Vad säger hyreslagen?Det kan vara bra att känna till att med hyreslagen menas 12 kapitlet i jordabalken. Hyresavtal kan ingå för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat avtalats. Har hyresförhållandet varat i mer än nio månader i följd så måste avtalet sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § 2 st jordabalken). Av din fråga framgår dels att hyresförhållandet inte varit mer än nio månader i följd och dels att ni har avtalat om en uppsägningstid. Det innebär att uppsägningstiden som regleras i avtalet gäller. Eftersom uppsägningstiden i avtalet gäller så har du tre månaders uppsägningstid ifall hyrestiden är längre än tre månader, vilket den är. När börjar uppsägningstiden att löpa?Om uppsägningstiden är tre månader och du fått besked om uppsägning så gäller de tre månaderna från nästa kalendermånads start. Det innebär alltså tre månader plus de dagar som är kvar i månaden. SammanfattningEftersom hyreskontraktet blev uppsagt 2 februari blir min bedömning att din uppsägningstid börjar löpa från och med 1 mars. Det innebär att med tre månaders uppsägningstid så blir ditt utflyttningsdatum 31 maj. Hoppas du fått svar på din fråga!

Har jag rätt till hyresnedsättning till följd av olycka?

2020-03-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har en fråga kring den så kallade hyreslagen. För några månader sedan brann det i ett av rummen i min hyresrätt. Hela lägenheten fick utrymmas och saneras/ renoveras. Det tog nästan fyra månader innan vi kunde flytta hem igen. Under denna tid hyrde vi en annan bostad. Polisutredningen lades ned och rubricerades som olycka och vi avskrevs från skuld.Mitt försäkringsbolag hävdar att det står i hyreslagen att fastighetsbolaget inte får ta ut någon hyra under den tid som lägenheten varit obeboelig. Alltså att försäkringsbolaget inte ska stå för kostnaden för den tillfälliga bostaden utan att fastighetsägaren ska betala tillbaka den hyra som jag betalt under denna tid. När jag påtalade detta för min hyresvärd så vill de inte alls kännas vid någon återbetalningsskyldighet. Jag har läst i jordabalken men kan inte se att detta står. Det känns minst sagt luddigt och mitt i allt ligger vi ute med dubbla hyror. Vad gäller egentligen? Vad säger lagen och har du något råd för hur jag bör agera?Tack på förhand!
Melinda Roos |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra finns i jordabalken (JB) främst kapitel 12.Då det finns brister i hyreslägenheter gäller att om lägenheten under hyrestiden skadas utan att hyresgästen är ansvarig, hyresvärden brister i sin underhållningsskyldighet eller hinder eller men utan hyresgästens vållande uppstår, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som lägenheten är i bristfälligt skick (12 kap. 16 § och 12 kap. 11 § JB). För rätt till nedsättning av hyran krävs det inte att hyresvärden anses som ansvarig för bristen, men bristen får inte heller anses vara orsakad av hyresgästen. Är lägenheten helt oanvändbar kan hela hyran sättas ned.Eftersom ni inte kunnat bo i hyreslägenheten kan det sägas att den varit helt oanvändbar för sitt ändamål och ni bör därför ha rätt att kräva nedsättning av hela hyran. Dock kan hyresgästen inte kräva nedsättning av hyra som denne utan att protestera har betalat, men eftersom hyresvärden hade åtagit sig att avhjälpa bristen genom sanering/renovering bör ni som hyresgäster ha rätt till nedsatt hyra för den tiden som lägenheten var obeboelig.Hoppas du fick svar på din fråga!

Får hyresvärden förbjuda rökning på balkongen?

2020-03-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Har flyttat in i en lgh där det är inskrivet i kontraktet,att rökning är förbjudet i lgh och på balkong. Hyresvärden ringde mig och sa att han hade sett mig röka på balkongen,kan han förbjuda det? Hyresvärd är XX.
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar frågan som att du undrar ifall din hyresvärd kan förbjuda dig att röka på balkongen. Regler om hyra finns i 12 kap jordabalken (JB). Bestämmelsen som i detta fall skulle kunna bli aktuell är 12:25 JB. Denna stadgar att hyresvärden är skyldig att vidta åtgärder för att de som bor i omgivningen inte ska utsättas för störningar som kan vara farliga för hälsan eller som annars inte bör tålas. Genom praxis har det dock slagits fast att rökning i skälig omfattning är en sådan störning som måste tålas av grannarna. Detta medför att det inte är möjligt för hyresvärden att förbjuda rökning på balkongen, inte ens genom att göra det i hyreskontraktet. Även detta har fastslagits i rättspraxis. Din hyresvärd kan därmed inte förbjuda att du röker på balkongen och därmed heller inte vidta några åtgärder för att hen sett dig röka.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,