Linn Gustafsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga gäller rättigheter och skyldigheter mellan hyresvärd och hyresgäst. Reglerna om detta förhållande finner du i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.När man uppfyller kraven för att vara hyresvärd och hyresgäst så gäller reglerna i 12 kap. JB, vilket innebär att du kan göra gällande de rättigheter du har som hyresvärd. En sådan rättighet som du har gentemot din hyresgäst är rätten att förfoga över kvarlämnad egendom (12 kap. 27 § JB). Har hyresgästen lämnat kvar egendom som inte återhämtas inom tre månader från uppmaning eller sex månader från att hyresgästen flyttat ut, tillfaller egendomen dig som hyresvärd.För dig innebär detta att du givetvis får förflytta egendomen till din källare eller annat utrymme tills de hämtar det. Tre månader efter anmaning eller sex månader efter flytt så tillfaller äganderätten sedan dig, vilket betyder att du får göra vad du vill med sakerna.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till Lawline!

Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB) och det ska redan nu framhållas att avsaknaden av ett skriftligt hyreskontrakt inte får någon bäring på den rättsliga bedömningen. Det är med andra ord en nullitet, det vill säga en icke-fråga, eftersom den här typen av avtal kan ingås formlöst utan att för den skull bli ogiltigt (jfr 12 kap. 2 § 1 st. JB). Det korta svaret på din faktiska fråga lyder därför att besittningsskyddet gäller trots avsaknaden av ett skriftligt kontrakt. Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska, föga förvånande, sägas upp för att upphöra att gälla och så sker, om inte längre uppsägningstid har avtalats, vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader om avtalet avser en lokal, vilket är fallet här (12 kap. 3-4 §§ JB).En lokalhyresgäst åtnjuter, till skillnad från en bostadshyresgäst, inte något direkt besittningsskydd till lägenheten, däremot ett indirekt sådant om hyresförhållandet har varat i mer än nio månader (12 kap. 56 § 1 st. 1 p. JB). Det ska för övrigt noteras att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och omfattar i fastighetsrättsliga sammanhang även hus, byggnad eller delar av sådana (se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB). I den fortsatta framställningen är begreppet lägenhet således synonymt med lokal. Det ska emellertid noteras att det är fullt möjligt att avtala bort det indirekta besittningsskyddet, men det måste i så fall göras i en mellan parterna särskilt upprättad handling, vilket utifrån din ärendebeskrivning och givet avsaknaden av skriftlig dokumentation i övrigt inte torde finnas i det här fallet (jfr 12 kap. 56 § 2 st. JB).Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar denne att förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden eventuellt kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning. Det sistnämnda gäller dock inte under vissa i lag angivna förhållanden, vilka framgår punktvis i 12 kap. 57 § JB. Den enda av de fem punkter som står att finna i det ifrågavarande lagrummet och som möjligen kan åberopas av hyresvärden är den så kallade generalklausulen i femte punkten. Och där stadgas att du som hyresgäst inte är berättigad till ersättning vid en uppsägning av lägenheten om hyresvärden skulle ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Men generalklausulen bör endast tillämpas när det är fråga om omläggning av brukningsändamålet, det vill säga när hyresvärden vill hyra ut lägenheten för annan verksamhet än den som hyresgästen (du) bedriver (jfr Högsta domstolens (HD) avgöranden NJA 2011 s. 27 och NJA 2013 s. 1112). Men i det här fallet handlar det ju om en avyttring av hela fastigheten varför generalklausulen, enligt min mening, inte kommer att kunna åberopas.Det ovan anförda torde innebära att det indirekta besittningsskyddet kan göras gällande av dig, vilket i så fall betyder att hyresvärden ska betala ersättning till dig med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet (12 kap. 58 b § 1 st. JB). I lagrummets andra stycke uttalas att du även kan vara berättigad till ytterligare kompensation om uppsägningen skulle förorsaka en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket. Det förtjänas också att påpeka att du hos hyresnämnden kan ansöka om skäligt uppskov med avflyttningen, men uppskov kan endast beviljas med högst två år från hyrestidens utgång och ansökan måste ha kommit in till hyresnämnden innan hyresförhållandet upphör (12 kap. 59 § JB).Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Du har också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 3/5 kl 13.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Sonja Najim |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som hyresgäster har man vissa rättigheter angående bostadens skick vid inflyttning.Vad gäller om lägenheten är ostädad vid inflytt?Vid inflytt ska lägenheten vara i sådant att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för ändamålet (12 kapitlet 9 § Jordabalken). För bostadslägenheter är normen att lägenheten ska vara städad. Finns det i hyresavtalet eller annars er emellan överenskommelser om noggrann städning så är det detta som gäller.Brist föreligger därför om lägenheten så dåligt städad att den inte anses vara fullt brukbar för inflytt eller annars att den inte är städad på det sätt som är avtalat. När det föreligger en brist så ska hyresvärden få en chans att åtgärda bristen. Gör inte hyresvärden det så snart som möjligt finns möjlighet för er att själva anställa en städfirma vilken hyresvärden får bekosta (12 kapitlet 11 § Jordabalken). Ytterligare ett alternativ som finns är att ansöka om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden (12 kapitlet 16 § Jordabalken). Hyresnämnden kan då ålägga hyresvärden att åtgärda bristen i lägenheten, åläggandet kan även förenas med vite för hyresvärden. För den tid som lägenheten är i bristfälligt skick har ni även rätt till skälig nedsättning av hyran. Möjligheterna är mycket små att häva avtalet med hänvisning till att lägenheten var ostädad eftersom en hävning kräver att bristen är väsentlig.Slutligt rådJag skulle råda er att först lägga fram dessa omständigheter för er hyresvärd och komma fram till en överenskommelse. Försök att få hyresvärden att anlita en städfirma eller ansök annars om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden. Är det bråttom för er att flytta in i lägenheten hade jag själv anlitat en städfirma. Kostnaden för städfirman kan ni dra av från hyran och istället ansöka om att deponera hos länsstyrelsen (12 kapitlet 21 § Jordabalken).Slutligen vill jag råda er att ta kontakt med hyresgästföreningen som om ni är medlemmar kan hjälpa er vi en tvist med hyresvärden.Om ni har fler frågor så är ni varmt välkomna att återvända hos oss på Lawline.Vänligen,

Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att er hyresvärd kräver att ni ska bekosta en ommålning av husets fasad med anledning av att fläckar uppkommit på fasaden och du undrar om hen kan kräva det.Generellt gäller att hyresvärden svarar för normal slitage av hyresobjektet (12 kap 15 § jordabalken). Om försämringen däremot orsakas av vårdslöshet svarar hyresgästen för detta (12 kap 24 § jordabalken). Som tumregel brukar man säga att nötning på "ytskiktet" faller under normalt slitage. I och med att det i ert fall rör sig om fläckar på fasaden, där varken någon av parterna vet vad som är orsaken, faller detta rimligen in under hyresvärdens skyldighet. Det är till exempel möjligt att att väderförhållanden och dylikt gett upphov till skadan.Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar er fråga hyr ni ut en privatbostad där lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) är tillämplig. Lagen är tillämplig om någon utom näringsverksamhet hyr ut en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål (med bostadslägenhet avses såväl om man hyr ut en bostadsrättslägenhet som att man hyr ut en villa) (1 § privatuthyrningslagen).Hyresavtalet gäller för obestämd tid om inte en bestämd hyrestid avtalats. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid måste det sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före den tidpunkten. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § privatuthyrningslagen). I ert fall innebär det att om ni sa upp hyresgästen den 30/4 upphör hyresavtalet att gälla den 31 juli. Om hyresgästen däremot säger upp hyresavtalet upphör det den 31 maj.I privatuthyrningslagen finns inte stadgat något formkrav för uppsägningen varför Jordabalkens regler i 12 kap. gäller. En uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat längre än tre månader (12 kap. 8 § JB). Den skriftliga uppsägningen ska delges hyresgästen. Det betyder att ni som hyresvärd ska lämna uppsägningen till hyresgästen på ett sådant sätt att ni vet eller kan utgå från att den verkligen nått hyresgästen. Om hyresgästen har sin hemvist i Sverige kan nästan alla uppsägningar göras genom rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. Det krävs då inte att hyresgästen hämtar ut brevet för att hon eller han ska anses vara delgiven. Tvistas det om huruvida uppsägning verkligen skett åligger det er som hyresvärd att styrka att det faktiskt skett en uppsägning. I ert fall har ni gjort ett personligt överlämnande vilket i princip är tillräckligt, det i kombination med efterföljande SMS-dialog torde vara tillräckligt för att kunna styrka att det skett en uppsägning. En uppsägning får även vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp lägenheten. I det fallet ska hyresvärden lämna ett skriftligt erkännande av uppsägningen.I ert fall förstår jag det som att hyresgästen i samband med att ni sagt upp henne, eventuellt själv sagt upp kontraktet. Privatuthyrningslagens bestämmelser om uppsägningstid är till skydd för den svagare parten i avtalet (hyresgästen). Därav att hyresgästen har en månads uppsägning medan ni som hyresvärd har tre månader. Det kan argumenteras för att hyresgästen själv sagt upp lägenheten och därför har endast en månads uppsägningstid. Samma formkrav för uppsägningen ställs inte på hyresgästen som hyresvärden. Det går dock inte att ge ett helt klart svar på frågan då det till syvende och sist är en fråga om tolkning. Kan ni inte komma överens blir det en fråga för hyresnämnden att tolka huruvida hyresgästens SMS räknas som en uppsägning eller ej.Jag förstår det i ert fall som att ni hellre vill ha hyresgästen flyttar ut om en månad. Jag rekommenderar er i det fallet tillsända hyresgästen en bekräftelse om att ni mottagit hennes uppsägning hos sände per SMS, enligt vilken avtalet löper ut nästa månadsskifte (den 31 maj). Skulle hyresgästen opponera sig och mena på att det inte rörde sig om en uppsägning och ärendet skulle gå till hyresnämnden, är det tänkbart att nämnden dömer till hyresgästens fördel (dvs. att det är tre månaders uppsägningstid eftersom ni sagt upp henne). Anledningen är lagens syfte; privatuthyrningslagen ställer lägre krav än jordabalkens regler (det saknas exempelvis besittningsskydd), däremot finns det ett visst skyddsbehov för hyresgästen.För det fall ni inte kan komma överens med hyresgästen och det blir aktuellt att vända er till hyresnämnden kan det vara en idé att anlita en jurist som företräder er. För det ändamålet kan en av våra jurister på Lawline juristbyrå vara behjälplig. Om så är intressant är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Nhi Tran |Hej!Tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga!Ingen rätt till parkeringsplatsReglerna om hyra av parkeringsplats/garageplats finns i Jordabalken (JB). Utgångspunkten är att hyresvärden har ingen lagstadgad skyldighet att tillhandahålla en parkeringsplats för dig som hyresgäst. Om du har skrivit på ett särskilt avtal för parkeringsplatsen, vid sidan av hyresavtalet för bostaden, så gäller avtalsvillkoren som framgår där. Om parkeringsplatsen ingår i själva bostadshyresavtalet och framgår av ditt hyreskontrakt så är det villkoren där som gäller. UppsägningstidOm din hyresvärd vill säga upp parkeringsplatsen måste denne beakta uppsägningstiden. Om ni har avtalat om uppsägningstiden är det den som gäller. Om ingen uppsägningstid har avtalats så gäller olika regler, beroende på om din parkeringsplats är utomhus eller i garage. Om din parkeringsplats är utomhus är uppsägningstiden minst sex månader (8 kap. 5 § JB). Om det rör sig om en garageplats är uppsägningstiden nio månader (12 kap. 4 § första stycket andra punkten JB). BesittningsskyddOm det rör sig om en garageplats och inte en parkeringsplats som är belägen utomhus vill jag uppmärksamma dig om din möjlighet att kräva ersättning. Som hyresgäst till garageplatsen har du ett s.k. indirekt besittningsskydd som innebär att du kan sägas upp och därigenom inte få använda garaget mer, men då kan du ha rätt till skadestånd under vissa förutsättningar.Såsom tidigare nämnt är hyresvärden inte förhindrad att säga upp hyresavtalet för garageplatsen, dock måste denne ange godtagbara skäl för uppsägningen. Om det saknas godtagbara skäl kan hyresvärden bli ersättningsskyldig för förluster som uppsägningen orsakar för dig (12 kap. 56 § JB). Exempel på godtagbara skäl är ombyggnad och rivning (12 kap. 57 § JB). Ersättningen som ska utgå till dig, om hyresvärden inte kan ange godtagbara skäl för uppsägningen, är en årshyra. Ytterligare ersättning kan utgå om du, på grund av avtalets upphörande, har orsakats förluster som inte täcks av ersättningen (12 kap. 58b § JB).SammanfattningUtgångspunkten är att din hyresvärd har ingen skyldighet att erbjuda parkeringsplats/garageplats för dig. Hyresvärden kan säga upp avtalet men måste då beakta uppsägningstiden. Om det rör sig om en garageplats måste hyresvärden även ha ett godtagbart skäl för uppsägningen. Du har rätt till ersättning, motsvarande en årshyra för garageplatsen, om hyresvärden inte har angett ett sådant skäl som förutsätts. Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Återkom gärna om du har ytterligare frågor. Vänlig hälsning,

Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du orsakat missfärgningar på tapeten i den hyresrätt du bor i och undrar om kostnad för ommålning faller in under ditt ansvar eller inte.Hyresgäster har en vårdnadsplikt under tiden de bor i en hyresrätt (12 kap 24 § jordabalken). Ifall hyresgästen brister i sin vårdnadsplikt kan denne bli ansvarig för skada om det rör sig om skador som kan hänföras till en olyckshändelse eller till hyresgästens vållande. Dock omfattas inte skador som kan hänföras till "normalt slitage". Att spika upp hyllor på väggarna anses vara sådana skador som en hyresvärd får räkna med i den mån skadorna bara är obetydliga. I detta fall, när du med lim och färg försökt åtgärda de små revor i tapeten som tavlorna orsakat, kan det vara så att skadorna inte längre räknas som obetydliga. Detta beror på hur tydlig missfärgningen ifråga är. Mitt råd till dig är att prata med din hyresvärd (eller förstahand uthyraren med hyresvärden) och hyresnämnden om saken. Troligtvis behöver du inte stå för kostnaden för ommålningen då bruksvärdet, på grund av åtgärderna, inte bör ha minskat.Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Janine Hindemark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom din fråga handlar om en hyresrätt, kommer jag att utgå från jordabalkens bestämmelser om hyresrätter (12 kap. 1 § 1 stycket jordabalken).I mitt svar kommer jag som utgångspunkt att redogöra för hyresvärdens förpliktelser, och därefter kommer jag att beskriva hur detta påverkar dina möjligheter till att erhålla ersättning.Hyresvärdens underhållsansvar och förpliktelserI lagen beskrivs det uttryckligen att hyresvärden har en skyldighet i form av att tillhandahålla hyresrätten i sådant skick att lägenheten ska vara fullt brukbar för ändamålet som var avsett med den. Kravet på att hyresrätten ska vara "fullt brukbar" betyder att man ska utgå från den allmänna uppfattningen i orten om vad detta innebär (12 kap. 9 § 1 stycket jordabalken). Även under hyrestiden fortgår detta underhållsansvar (12 kap. 15 § 1 stycket jordabalken). Inga möjligheter till att avtala om ett sämre skick än detta finns. Med anledning av detta anser jag att de problem som ni beskriver visar på att hyresvärden klart strider mot underhållsansvaret.Vad gäller om hyresvärden inte uppfyller ovanstående förpliktelser?Om hyresvärden inte förhåller sig till det som har beskrivits ovan, kan ni begära skälig nedsättning av hyran från den tid som lägenheten är i bristfälligt skick (12 kap. 11 § 1 stycket 3 punkten jordabalken). Dessutom kan ni få ersättning om exempelvis era möbler eller annan egendom i lägenheten har skadats, om inte hyresvärden kan påvisa att orsaken till skadorna inte beror på försummelse från dennes sida (12 kap. 11 § 1 stycket 4 punkten). Jag anser att det blir svårt för hyresvärden att påvisa, eftersom ni fortfarande upplever lukter i lägenheten. Ni kan ta bilder på de föremål som har skadats, då bevis är betydelsefullt (om sådan skada har skett).Sammanfattningsvis rekommenderar jag att du kontaktar hyresvärden och upplyser denne om sina skyldigheter som finns stadgade i lag. Du kan i samband med detta kräva ersättning och nedsatt hyra. Du kan beskriva den underhållsskyldighet som hyresvärdar måste förhålla sig till, och att lägenheten bör vara fullt brukbar med hänsyn till ändamålet med den. Med anledning av detta kan ni kräva att hyran ska sättas ned med skäligt belopp. Dock kan det bli svårt för er att göra anspråk på att få hyresnedsättning i efterhand. I framtiden har ni denna möjlighet dock. Om ni har skadade föremål i lägenheten på grund av skadorna, kan ni även få ersättning för detta om inte hyresvärden visar på att det inte var hens försummelse som orsakade skadan.Hoppas att du har fått svar på din fråga! Om mitt svar väcker ytterligare funderingar kan du givetvis vända dig till oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,