Hyreslagen eller privatuthyrningslagen?

2020-10-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Min partner hyr ett rum i en villa. Villan hyrs ut av en hyresvärd som själv ej bor i bostaden och hyresvärden hyr ut totalt 3 rum. I kontraktet står det "uthyrning av villa" och 3 månaders uppsägningstid från hyresgästens sida. Nu vill min sambo säga upp kontraktet och undrar då om det går under hyreslagen eller privatuthyrningslagen i detta fall?Det vill säga om 3 månader eller 1 månads uppsägningstid är giltig? Tacksam för svar.
Emma Liberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) ska tillämpas vid uthyrning av en bostad som uthyraren själv äger. Lagen gäller alltså när någon hyr ut antingen sin bostadsrätt eller sin villa (1 § privatuthyrningslagen).Hyreslagen (12 kap jordabalken) gäller vid uthyrning av en hyreslägenhet eller en annan typ av hyresrätt.I detta fall verkar hyresvärden vara en privatperson som hyrt ut sin egenägda villa. Det innebär att privatuthyrningslagen är tillämplig. Detta innebär i sin tur att det är 1 månads uppsägningstid som gäller (3 § 2 st privatuthyrningslagen)Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Kan jag få behålla hyresrätten trots många sena inbetalningar tidigare om jag betalar den nuvarande hyresskulden inom 3 veckor?

2020-10-26 i Hyresrätt
FRÅGA |hej,vi är en barnfamilj på 2 vuxna och 6 barn...vi har haft hyres skulder tidigare och det ledde till att vi nästan blev vräkta..men vi fick en till chans och fick bo kvar men istället fick vi månadsvis kontrakt på 1 år..precis innan det fyllde 1 år så blev den ekonomiska sitsen värre och vi halkade efter med 2 obetalda hyror! nu säger min hyresvärd att vi måste lämna bostaden..antingen säger jag upp kontraktet själv (då har vi 3 mån uppsägning) eller så vräker dom oss! och då har vi 3 veckor att lämna bostaden! men idag fick jag brev från kronofogden där det står att om jag betalar in hela skulden inom 3 veckor så har jag rätt att vinna tillbaka min hyresrätt! min fråga är..om jag betalar in hela skulden inom 3 veckor,betyder det då att jag får bo kvar med min familj? eller måste vi ändå lämna lägenheten? snälla HJÄLP!!! vad ska vi göra???? DET ÄR BRÅTTOM!!!
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! När en hyresgäst sägs upp på grund av uteblivna hyresinbetalningar, finns det en möjlighet för hyresgästen att "vinna tillbaka" hyresrätten om hyresskulden betalas in inom 3 veckor från det att man fått information om att man kan få tillbaka hyresrätten på det sättet och hyresvärden har informerat socialnämnden om uppsägningen (12 kap. 44 § jordabalken). När båda omständigheter är uppfyllda, börjar denna tidsfrist på 3 veckor att löpa. Hyresskulden ska då betalas antingen på vanligt sätt eller genom att beloppet deponeras hos Länsstyrelsen (se 12 kap. 20 § andra stycket och tredje stycket samt 21 § jordabalken). Det är dock bra att inte betala skulden kontant, eftersom det inte skulle finnas bevis för att man faktiskt har betalat summan i det läget. Detta förutsätter dock att anledningen till att ni vräks är för att ni inte betalat hyran i tid! Om det däremot är så att hyresvärden inte tänker medge någon förlängning av ert avtal, som verkar löpa ett år i taget, på grund av upprepade sena betalningar av hyran, finns det ingen regel som ger er rätt att ändå få ett förlängt avtal igen (12 kap. 46 § andra punkten jordabalken). Men i det fallet har ni rätt att få saken prövad av hyresnämnden (12 kap. 49 § jordabalken). Sammanfattning Det stämmer att man kan vinna tillbaka sin hyresrätt om skulden betalas in inom 3 veckor från det att tidsfristen börjar löpa. Har man dock gjort flera sena inbetalningar av hyran, och ens hyresavtal löper ut, kan hyresvärden också vägra förlängning av avtalet på den grunden att man upprepade gånger betalat hyran för sent.Jag uppfattar det som att ert hyresavtal löper på 1 år i taget, och att det börjar gå mot sitt slut. Det innebär att det inte finns en garanti att ni kommer få bo kvar även om ni betalar in hela hyresskulden på 3 veckor eftersom hyresvärden kan säga nej till en förlängning. Däremot har ni en rätt att vända er till hyresnämnden i det senare fallet. Hyresnämnden gör då en intresseavvägning och tar beslut i frågan, och detta är gratis. Jag rekommenderar därför att ni inte säger upp er, betalar hela hyresskulden inom 3 veckor, och eventuellt prövar era chanser hos hyresnämnden om hyresvärden vägrar ge er förlängning. På det sättet kanske det finns en möjlighet att få bo kvar ändå, till skillnad från om ni inte betalar er hyresskuld. Vänligen,

Kan jag få min andrahandshyresgäst att flytta ut?

2020-10-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har hyrt ut min hyresrätt, vilken jag har förstahandskontrakt på, till en kvinna. Hyresavtalsblanketten är avsedd för andrahandsuthyrning. Lägenheten är uthyrd tills vidare (omöblerad) med en ömsesidig uppsägning på 3 månader. Hyresvärden har godkänt uthyrningen.Gäller en formell skriftlig uppsägning av detta avtal så att min hyresgäst måste flytta ut från bostaden senast efter att tre månader har passerat eller kan hon hävda någon form av besittningsrätt/rätt att bo kvar?Om hon inte får bo kvar efter tre månader och ändå inte flyttar ut, hur hanterar jag detta?Jag har skickat en uppsägning med rekommenderat brev och mottagningskvitto. Kvinnan har inte bekräftat uppsägningen. Hon vägrar dessutom att släppa in mig för att visa lägenheten för ett sambopar som jag önskar byta min lägenhet med. Har hon rätt till det? Hon försöker skylla på coronapandemin. Hon arbetar dock dagligen på sjukhus. Där det ej krävs skyddsutrustning.Hyresvärden är införstådd med min önskan om att byta bort lägenheten. Han vill dock inte vara med i denna process, då han menar att det är jag som är hyresvärd i detta fall. Tacksam för svar på mina frågor så fort det är möjligt!Vänliga hälsningar
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om uthyrning finns i 12 kap. jordabalken. Jag tolkar det som att du undrar tre saker:1) Gäller uppsägningen du skickat, eller har andrahandshyresgästen rätt att bo kvar? 2) Förutsatt att andrahandshyresgästen inte har rätt att bo kvar, vad kan du göra för att få denne att flytta ut? 3) Har andrahandshyresgästen rätt att vägra släppa in dig för att visa lägenheten till paret du vill byta lägenhet med? Gäller uppsägningen du skickat? Det låter som att du hanterat uppsägningen på ett bra sätt, genom att ha skickat den skriftligen via rekommenderat brev. En hyresgäst behöver delges om en uppsägning för att densamma ska vara giltig (8 § tredje stycket), och med detta menas att informationen måste nå hyresgästen. Tack vare att du skickat uppsägningen via rekommenderat brev anses uppsägningen delgiven när du lämnat in brevet till posten (8 § fjärde stycket). Att andrahandshyresgästen inte bekräftat uppsägningen är alltså inte ett problem avseende uppsägningens giltighet. Har andrahandshyresgästen rätt att bo kvar trots uppsägningen?Precis som du är inne på i din fråga kan en hyresgäst uppnå ett skydd mot hyresvärden, som innebär en rätt till förlängning av hyresavtalet. Har detta så kallade besittningsskydd inträtt kan hyresvärden inte hur som helst få hyresgästen att flytta ut. Reglerna om besittningsskyddet gäller inte alltid, till exempel har en andrahandshyresgäst inte något besittningsskydd förrän hyresförhållandet varat två år (45 § första stycket första punkten). Om du hyrt ut till din andrahandshyresgäst under en kortare period än två år har andrahandshyresgästen med andra ord inte rätt till förlängning, utan behöver flytta i enlighet med din uppsägning. Har hyresförhållandet mellan dig och din andrahandshyresgäst varat längre än två år gäller däremot reglerna om besittningsskydd, då inget annat undantag tycks vara aktuellt i ditt fall. Besittningsskyddet kan brytas i vissa fall, om exempelvis hyresgästen missköter sig i relativt hög grad eller huset ska rivas eller byggas om (se samtliga möjligheter i 46 §, och för förverkningsgrunderna som avses i 1 p. se 42 §). Såvitt jag kan avgöra föreligger emellertid inte någon sådan omständighet i ditt fall. I så fall har andrahandshyresgästen med andra ord besittningsskydd och rätt att förlänga avtalet, och det finns tyvärr inte något du kan göra för att tvinga denne att flytta. Vad kan du göra för att få andrahandshyresgästen att flytta ut? Förutsatt att din andrahandshyresgäst inte har besittningsskydd ska avtalet upphöra vid månadsskiftet 3 månader efter din uppsägning (4 § första stycket första punkten). Om andrahandshyresgästen i praktiken vägrar flytta trots detta bör du ansöka om avhysning (vanlig handräckning) hos kronofogdemyndigheten. En speciell situation uppstår om hyresförhållandet varat i två år och besittningsskyddet därmed börjat gälla men du anser att det faktiskt föreligger någon besittningsbrytande omständighet (46 §). Om andrahandshyresgästen inte håller med om att besittningsskyddet ska brytas måste du vända dig till hyresnämnden med tvisten, och detta inom en månad från dagen hyresavtalet enligt uppsägningen skulle upphört att gälla (49 § första stycket). Gör du inte detta är uppsägningen utan verkan, och du skulle behöva börja om på nytt. Hyresnämnden löser tvisten, men hyresgästen har rätt att bo kvar till dess tvisten är löst, om inte hyresnämnden beslutar att ett avflyttningsbeslut får verkställas direkt (50 §). Om du vinner tvisten men hyresgästen ändå inte flyttar får du precis som ovan vända dig till kronofogdemyndigheten. Har andrahandshyresgästen rätt att vägra släppa in dig för att visa lägenheten till paret du vill byta lägenhet med?Som huvudregel har hyresgästen rätt att inte behöva släppa in ens hyresvärden i lägenheten, men om hyresvärden behöver tillträde av vissa skäl har denne enligt lagen rätt till det (26 §). De flesta sådana skäl har att göra med reparation och liknande i lägenheten. Det finns dock en skyldighet för hyresgästen att låta hyresvärden visa lägenheten för spekulanter (26 § första stycket andra meningen), men denna begränsar sig till ny uthyrning. Eftersom du inte vill visa lägenheten för nya hyresgäster till dig, utan till personer du vill byta lägenhet med gäller tyvärr denna skyldighet troligtvis inte i ditt fall. Lycka till, och om du har ytterligare funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss med en ny fråga!Med vänlig hälsning,

Beräkning av proportionerlig hyra för inneboende (hyresrätt)

2020-10-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Förra året ändrades lagen så att man inte längre får hyra ut rum eller lägenheter i hyresrätter och tjäna pengar på det. Jag undrar över hur jag ska beräkna vad jag får ta för ett rum och om jag kan utläsa det ur någon lag. (Bortse från tillägg för möbler och el mm, detta gäller bara grundhyran) I ett förarbete hittade jag att hyran fick vara proportionerlig.Säg att jag har en lägenhet på 100 kvadrat. Sovrummet jag hyr ut är 35 kvadrat, sovrummet jag själv nyttjar är 15 kvadrat, och gemensamma ytor är alltså 50 kvadrat. Rimligen bör jag kunna ta 35% av hela hyran för rummet samt 25% av hela hyran för delade utrymmen, vilket innebär att jag själv då står för 15+25% av hyran. Men stämmer det och hur kan jag avläsa det ur lagen? Eftersom lagen är så ny hittar jag ingen tidigare dom som kan vägleda mig.Tack på förhand!
Runa Hansson Bandelin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor om hyra regleras i hyreslagen (12 kap. jordabalken (JB)). När en förstahandshyresgäst hyr ut en del av sin hyreslägenhet till en inneboende gäller att det ska vara en proportionerlig andel av hyra i förhållande till nyttjad yta av lägenheten (12 kap. 55 § fjärde stycket JB). En inneboende ska alltså betala hyra för den del som den inneboende har till sitt förfogande. Sådant som en inneboende har till förfogande är exempelvis ett sovrum samt fördelning av kostnad för de ytor som används gemensamt som kök, badrum och hall. Så som statueras i den ställda frågan får man vid gemensamma utrymmen dela hyran lika, exempelvis 50 % vardera.En oskälig hyra kan medföra konsekvenserEn andrahandshyresgäst eller inneboende kan ansöka hos Hyresnämnden om att förstahandshyresgästen ska betala tillbaka den hyra som denne begärt om den överskrider vad som kan anses vara en skälig hyra. Tidsfristen för detta är två år, vilket innebär att det kan handla om stora belopp som kan bli betungande för förstahandshyresgästen. Lagstiftaren har kriminaliserat oskäliga hyror då det har ansetts vara ett växande problem i samhället. Det är därmed av vikt att se till att ta ut en korrekt hyra från andrahandshyresgäst eller inneboende.Oskälig hyra är en förverkandegrundAtt upplåta en lägenhet eller del av lägenhet och uppbära oskälig hyra är en förverkandegrund (12 kap. 46 § p. 6 JB). Det kan dock finnas ursäkt för att ta ut oskälig hyra som gör att lägenheten inte ska förverkas. En sådan ursäkt är enligt motiven att hyresgästen har gjort en felberäkning vad gäller hyran för en inneboende, eftersom en sådan beräkning kan vara svår. För att ursäkten ska vara giltig krävs att det beror på ett misstag och att syftet inte har varit att göra personlig vinning på inneboendeupplåtelsen.SammanfattningsvisNär en hyresgäst hyr ut en del av sin lägenhet till en inneboende gäller att hyran ska vara proportionerlig i förhållande till den del av lägenheten som den inneboende har till sitt förfogande. Tanken med lagändringen är att hyresgästen inte ska göra en personlig vinning på inneboendeupplåtelsen. Exempelberäkningen som frågeställaren ställer upp är enligt min mening en korrekt tolkning av lagen.Med vänlig hälsning,

Uppsägning vid olovlig andrahandsuthyrning

2020-10-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan, en lägenhet gick till olovlig andrahand uthyrning som är upphörde 30 september 2019. Kan hyresvärd säga upp kontraktet efter den 30 mars 2020? Jag menar sex månader efter uthyrning upphörde. Efter 30 september 2019 förstahand hyresgäst har flyttat tillbaka i lägenheten och bor med en vän? Tack på förhand.
Lisa Olsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågan om olovlig andrahandsuthyrning av hyresrätt och uppsägning från hyresvärdens sida regleras i 12 kap 43 § 2 st. Där anges att hyresgästen då endast kan förlora lägenheten (förverka hyresrätten) om hyresvärden säger upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick reda på förhållandet, dock senast sex månader från det att den olovliga andrahandsuthyrningen upphörde. Så i vilket fall, om uppsägningen inte sker inom eller exakt senast vid sex månader, så har man inte förlorat sin hyresrätt. Alltså, svaret på din fråga, om hyresvärden kan säga upp kontraktet efter 30 mars 2020, är nej, om uthyrningen upphörde den 30 september 2019. Den 30 mars 2020 är den sista möjliga dagen för uppsägning.Med vänlig hälsning

Uppsägningstider för andrahandshyresgäst

2020-10-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan,haft en kille som inneboende som missköt sig grovt. Jag bad honom flytta eftersom det blev outhärdligt med stank från sopor i rummet och knarkande och supande som väckte mig konstiga tider på dygnet. Nu undrar jag om 1 mån uppsägningstid fortfarande gäller eller om jag måste betala tillbaka hans deposition. Vill ha hit en städerska som gör rent samt bäddmaddrassen luktar väldigt illa. Vad har jag för rättigheter, hyresrätten står i mitt namn. Tacksam för hjälp,Med vänlig hälsning,
Emma Liberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga röruppsägning av inneboendes hyreskontrakt och huruvida deposition måste betalas tillbaka. Jag tolkar det som att det gäller uthyrning av hyresrätt. Vid uthyrning av hyresrätter gäller uppsägningstider enligt hyreslagen (12 kap jordabalken).Uppsägning enligt hyreslagenDet framgår inte i din fråga om hyreskontraktet gäller på obestämd tid eller om det har ett slutdatum. I mitt svar kommer jag därför gå igenom båda alternativen.Hyresavtal på obestämt tidHyresavtal gäller för obestämd tid om inget annat är avtalat. Hyresavtal som gäller för obestämd tid behöver sägas upp för att upphöra att gällaI hyreslagen (12 kap 4 § jordabalken) stadgas att ett hyresavtal på obestämd tid kan sägas upp med en uppsägningstid om 3 månader ("det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen"), om inte parterna avtalat annat. Har kortare tid avtalats gäller det för hyresgästen men inte för hyresvärden, som alltid är skyldig att beakta minst tre månaders uppsägningstid.Hyresavtal på bestämt tidHyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Hyreskontraktet omvandlas då automatiskt till obestämd tid och 3 månaders uppsägning gäller.SammanfattningGäller hyresavtalet på obestämd tid gäller en uppsägningstid på 3 månader. Gäller hyresavtalet på bestämd tid upphör det att gälla vid hyrestidens utgång. Det går tyvärr inte för dig att säga upp avtalet med 1 månads uppsägningstid utan det är 3 månader som gäller.Återbetalning av depositionGällande despositionen så brukar förutsättningarna för att behålla avgiften/få avgiften tillbaka avgiften regleras i hyresavtalet. Oftast går det ut på att hyresvärden kan behålla de deponerade pengarna om hyran inte har betalats i tid eller om lägenheten inte lämnas i det skick som det togs emot. Jag skulle rekommendera att du läser igenom villkoren för despositionsavgiften i hyresavtalet. Jag kan tyvärr inte ge ett bättre svar i frågan då jag inte vet hur ert avtal är utformat.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Hur länge får hyresvärden vänta med att fakturera för underkänd städbesiktning och har en hyresgäst rätt att själv åtgärda städningen först?

2020-10-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Den 30 september flyttade vi ut ifrån våran hyresrätt. Den var flyttstädad och i det skick som den förväntades vara i enligt oss. Städbesiktning gjordes av hyresvärden den 1 oktober och de återkom aldrig om någon anmärkning till oss så vi fick anta att den var godkänd. Såhär i efterhand skulle vi såklart ringt och frågat men vi antog att de skulle ringa oss om det var några problem. Idag, 22 dagar senare, fick vi på omvägar höra att vi skulle faktureras för städning av lägenheten. Är det en skälig tid för hyresvärden att återkomma 3 veckor senare med en faktura när vi inte har vetat om anmärkningen och hyresvärden har inte heller kollat med oss om vi haft en städfirma som hade kunnat åtgärda detta på garantin?
Isak Bergström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Jag uppfattar din fråga som att den handlar om ett två saker. För det första hur lång tid hyresvärden har på sig att skicka fakturan vid en underkänd städbesiktning. För det andra om hyresvärden är skyldig att ge er, eller er städfirma, en andra chans. Jag reder ut dessa två frågor och nämner också något om vad ni kan göra. Tidsfrist och rätten till en andra chansNär det gäller rätten för hyresvärden att kräva ersättning för flyttstädning eller annat så är fristen för detta enligt hyreslagen två år (12 kap. 61 § jordabalken). Tre veckor är alltså helt klart inom gränsen. När det gäller en andra städchans så finns inget som säger att hyresgästen har rätt att åtgärda städningen om den inte är tillräckligt väl genomförd, om inget annat avtalats eller överenskommits. Det bästa vid utflyttning är därför att gemensamt gå igenom städningen med hyresvärden så kan du som hyresvärd direkt på plats be att få åtgärda de delar som inte godkänns. Bestrida fakturanEftersom det inte är aktuellt med gemensam besiktning i ert fall är den möjlighet som återstår er att bestrida fakturan (47 § köplagen). Den som vill ta betalt för en tjänst eller vara har då som utgångspunkt alltid bevisbördan för att fakturans underlag är riktigt. Det innebär att ni, om ni känner er säkra på er sak kan bestrida fakturan hela vägen till domstol. HandlingsplanHär behöver ni förstås göra en bedömning av hur långt ni vill dra det, då domstolsprövningar som regel inte är särskilt billiga för den förlorande parten. En bra början kan därför vara att meddela hyresvärden att städningen enligt er mening var tillräckligt bra. Har ni dokumentation som visar att städningen var bra kan ni påtala det med. Ni kan också begära att få veta i vilka delar städningen underkändes och be om bilder på detta. Kan hyresvärden visa eller argumentera för att städningen faktiskt var undermålig, bör ni förstås betala. Om hyresvärden inte kan visa det och ni känner er säkra på er sak, återstår er möjligheten att vägra betala och se om hyresvärden vill ta det hela vidare. Om hyresvärden är lika säker på sin sak kan det då hända att fakturan lämnas vidare till inkasso, därefter kronofogden och slutligen till tingsrätten. Det som är viktigt för er del i en sådan process är att bestrida varje krav och faktura ni får, så fort ni fått dem. Sedan blir det då upp till domstolen att pröva om städningen var tillräcklig bra och det är här hyresvärdens bevisbörda kommer in. Hen måste som sagt kunna visa att det finns ett underlag för fakturan. Hoppas det var svar på din fråga mvh

Vem betalar när hyresgästen orsakar skada

2020-10-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag måste fråga er Jag har hyrt ut ett hus till en familj och dom har hundar som har kissat o bajsat på ett parkett golv ,är dom då inte skyldiga å ersätta det ?? det är hur många fläckar som helst på golvet o dom vägrar att ersätta det.! å det kostar 20 000 tusen å göra ordning det för jag har pratat med en golvläggare om detta!
Felicia Hauzenberger |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar din fråga som att du har hyrt ut ett hus och att hyresgästerna under denna hyrestid har förstört golvet i huset. Lag om uthyrning av egen bostadNär en bostadslägenhet hyrs ut för ett annat ändamål än fritidsändamål och det inte gäller upplåtelse av hyresrätt i andra hand så är det Lagen om uthyrning av egen bostad som är tillämplig (1 § Lag om uthyrning av egen bostad). När det gäller frågor som inte regleras i denna lag så är det dock 12 kap. Jordabalken som blir aktuell (1 § 2 st. Lag om uthyrning av egen bostad). Att en hyresgäst orsakar skada i lägenheten utgör just ett sådant fall som inte regleras i Lagen om uthyrning av egen bostad och av denna anledning återfinns svaret i 12 kap. 24 § Jordabalken. Hyresgästen är ersättningsskyldigEn hyresgäst är skyldig att ersätta den skada som hyresgästen eller någon i dennes hushåll orsakar under hyrestiden (12 kap. 24 § Jordabalken). Sammanfattningsvis så är svaret på din fråga ja. Familjen som har hyrt huset av dig är skyldiga att ersätta skadan på golvet som de har orsakat. Om du har några ytterligare frågor så är du välkommen att återkomma till oss. Med vänliga hälsningar