Alexander Garin Folkegård |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då din fråga berör hyra kommer jag att använda mig av 12 kapitlet jordabalken (JB). När en hyresgäst använder en lägenhet ska denne se till att grannarna inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller som kan försämra deras bostadsmiljö (12 kapitlet 25 § 1 stycket JB). I erat fall är det klart att ni blivit utsatta för detta. Enligt lagens mening är hyresvärden skyldig att ge hyresgästen en tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör och dessutom underrätta socialnämnden i eran kommun (12 kapitlet 25 § 2 stycket JB), något som din hyresvärd inte har gjort. Om störningarna skulle upprepa sig efter tillsägelsen har hyresvärden rätt att säga upp avtalet (12 kap. 42 § 1 stycket 6 punkten JB). Jag rekommenderar dig att diskutera detta med din hyresvärd och meddela att de är skyldiga att underrätta din granne om störningarna. Om det är så att din hyresvärd inte skulle göra det rekommenderar jag dig att vända dig till hyresnämnden som agerar som medlare i tvister som rör hyra. Jag hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Först och främst är det viktigt att veta om du har en andel i hyresrätten eller inte. Jag kommer besvara frågan utifrån både om du har en andel i lägenheten och om endast din sambo har en andel i lägenheten. Det finns alltså 2 svar.Sambo med lika andelar. Regleringen för annans rätt att överta en hyresbostadslägenhet finns i 12 kap. 47§ 1 och 2 st jordabalken. 1 stycket reglerar situationen då två personer har andelar i lägenheten (lika stora andelar eller annat). Huvudregeln är att om hyresgästerna gemensamt nekas avtalsförläning men skälet för detta endast hänför sig till ena hyresgästen har den andra hyresgästen rätt att ensam få avtalsförläggning till lägenheten. Detta kräver dock att hyresvärden skäligen kan nöja sig med denna som ensam hyresgäst i fortsättningen. Om ena hyresgästen t.ex. nekas avtalsförlängning p.g.a. misskötsamt (12 kap. 46§ 2st 2p jordabalk) men den andra hyresgästen sköter sig som den ska bör denna ha rätt att överta lägenheten enligt 12 kap. 47§ 1st jordabalk. I det fallet bör hyresvärden skäligen kunna nöja sig med den andra hyresgästen som gäst om den andra hyresgästens sköter sig. Detta gäller inte om hyresrätten har förverkats enligt 12 kap. 42§ jordabalken och hyresvärden därmed sagt upp hyresavtalet på förtid. När det kommer till makar och sambos går deras skydd i 12 kap. 47§ 1st jordabalk lite längre. I make och sambofall har den andra maken eller sambon rätt att ta över hyresrätten även om lägenheten förverkats enligt 12 kap. 42§ jordabalk. Enda undantagsskälet för när denna rätt ej föreligger är när lägenheten förverkas p.g.a. sen eller helt utebliven hyra. Hyresbetalningen vid gemensam hyra mellan makar eller sambo är solidarisk. Detta innebär att oavsett hur makar eller sambos delar upp hyran sinsemellan så ansvarar dessa solidariskt för hyran som helhet mot hyresvärden. Svar. Om du och din sambo båda innehar hyreslägenheten med andelar (lika eller ej) och hyreslägenheten som helhet förverkas p.g.a. obetald hyra (vräkning) har du ingen juridisk rätt att bo kvar där. Skyddet för medhyresgäst i 12 kap. 47§ 1st jordabalk gäller inte om förverkandet baseras på upprepat obetald eller försenat erläggande av hyra. Så om hyreslägenheten förverkas enligt 12 kap. 42§ 2st 1p jordabalk (obetald hyra) träder skyddet för dig att överta lägenheten inte in eftersom ansvaret för erläggandes mot hyran är solidariskt mot hyresvärden.Sambo utan kontrakt/andel.Om du som sambo inte har en andel eller står med i kontraktet är skyddet ännu lite starkare. Skillnaden på om sambon inte har andel i lägenheten/står med på kontraktet är att denne har rätt till att ta över lägenheten om hyresvärden skäligen kan nöja sig med den andra sambon (12 kap. 47§ 2st jordabalk). "Skäligen nöja" innebär att sambon som vill ta över hyreslägenheten ska ha god ekonomi och vara skötsam till den nivå att sambon kan bli en rimlig hyresgäst. Alltså att denna ska kunna betala hyran i tid. Denna gräns är inte helt klar men av att titta på äldre rättsfall kan vi få en klarare inblick i hur denna gräns dras.I RH 2017:16 innehade ena sambo A en lägenhet där denne bodde med sambo B. Sambo B bodde i lägenheten men stod ej med på kontraktet. Sambo A utvandrade ur Sverige men sade inte upp lägenheten då sambo B bodde kvar där. Under tiden då sambo A var utomlands slarvade denne med hyran. Efter ett tag mottog sambo B ett krav om inbetalning av hyresvärden vilken även denna ej betalades i tid trots utfästelse om detta. Vid denna tidpunkt måste sambo B varit medveten om att sambo A ej erlagt hyran. Hyreslägenheten förverkades sedan gentemot sambo A i vilket sambo B hävdade att denne skulle få överta lägenheten (12 kap. 47§ 2st jordabalk). Detta nekades dock av hovrätten då hennes slarv med erläggande av hyran när sambo A var utomlands var nog med indikationer på att värden ej skulle behöva nöja sig med sambo B. Samt att sambo B hade insikt i hur situationen såg ut.I RBD 17:86 bodde makar i lägenhet med barn varav endast 1 av makarna stod på hyreskontraktet. Maken som stod på kontraktet fick lägenheten förverkad mot sig. Med detta yrkade den andra makan att denne skulle få ta över kontraktet i samband med att den make som innehade kontraktet flyttade ut. I tvisten framkom att makan som ville ta över lägenheten hade dålig ekonomi jämfört med hyran men hade under det senaste året (1986) betalat alla hyror i tid utom 2 stycken. Vidare hade makens son utfäst borgensåtagande för hennes hyreslägenhet samt makens dotter menade stödja maken ekonomiskt. Trots detta fäste bostadsdomstolen den främsta vikten vid hennes framtida betalningsduglighet och menade att varken sonens borgensåtagande eller dotterns bidrag var av större vikt. P.g.a. makens låga inkomst jämfört med hyran ansåg bostadsdomstolen att hyresvärden inte skäligen skulle behöva nöja sig med maken (12 kap. 47§ 2st jordabalk). Sammanfattat kan man alltså konstatera att om maken som vill ta över lägenheten har en tillfredställande ekonomi i vilket värden kommer, med all sannolikhet, kunna få ut hyran bör 12 kap. 47§ 2st jordabalk gälla. Dock behövs även en liten marginal så att det inte råder några tvivel om makens/sambons bectslaningsduglighet. Svar. Om endast din sambo stod på kontraktet och endast din sambo hade andel i lägenheten bör du ha rätt att överta lägenheten genom 12 kap. 47§ 2st jordabalk om du har en fullgod ekonomi och är skötsam. Fullgod ekonomi innebär att man har nog med inkomst och förmögenhet att på sikt kunna betala hyran till den grad att det inte råder några tvivel om hyran kan erläggas eller inte. Indikationer på att ekonomin eller skötsamheten inte är fullgod är om du på något sätt utfäst att du ska erlägga hyran eller varit medveten om att hela hyran inte erläggs men inte vidtagit åtgärder (RH 2017:16). Om man alltså inser att ens sambo eller make slarvar med hyran bör man vidta egna åtgärder. Detta är dock inte avgörande utan nästan all vikt läggs på den övertagande makens/sambons betalningsduglighet och ekonomi (RH 2017:16 och RBD 17:86). Vänligen

Felicia Lundgren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Indirekt besittningsskydd och ersättningsskyldighetFörutsatt att lokalhyresgästen har innehaft lokalen i mer än 9 månader har hyresgästen ett indirekt besittningsskydd. Att hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd innebär att hyresgästen har rätt till ersättning om du som hyresvärd sagt upp avtalet och inte vill förlänga det eller om hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som du kräver för förlängning. (12 kap. 57 § 1 st. JB)Undantag från det indirekta besittningsskyddet föreligger dock om huset ska genomgå en sådan större ombyggnation att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnationen, hyresgästen har då inte rätt till ersättning. För att du som hyresvärd inte ska bli ersättningsskyldig krävs dock att du anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen alternativt att hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet ska upphöra pga. ombyggnad och ombyggnaden ska påbörjas inom 5 år från villkorets tillkomst. (12 kap. 57 § 3 st JB) Det sistnämnda innebär att en ombyggnadsklausul kan tas in i hyreskontraktet men att den endast skyddar dig om hyresvärd mot ersättningsskyldighet under 5 år. Huvudregeln vid ombyggnation är alltså att det indirekta besittningsskyddet inte gäller och att hyresgästen således inte har rätt till skadestånd. Det förutsätter dock att du som hyresvärd hänvisar hyresgästen till en godtagbar ersättningslokal alternativt att det finns en ombyggnadsklausul i avtalet. Om så däremot inte är fallet gäller det indirekta besittningsskyddet och hyresgästen har rätt till ersättning. För att en ersättningslokal ska anses vara godtagbar krävs dock inte att ersättningslokalen är exakt likvärdig med den tidigare lokalen men den måste vara godtagbar på så sätt att hyresgästen ska kunna bedriva sin verksamhet under samma förutsättningar som tidigare. Hyran kan således vara annan än för den tidigare lokalen. Avgörande för om en ersättningslokal är godtagbar är att ersättningslokalen ska ha likartade förutsättningar för hyresgästen att bedriva sin verksamhet som i nuvarande lokal utifrån läge, storlek och utformning. (Göta HovR 150309, T 11-14 resp Svea HovR 140520, T 10009-12) För att kunna avgöra om ersättningslokalen är godtagbar kan man ta hjälp av Hyresnämnden och få ett yttrande.Hur länge har hyresgästen rätt att sitta kvar i lokalen efter uppsägningen?Hur lång uppsägningstid som hyresgästen har beror av om hyresavtalet är ingånget på bestämd tid eller om det är ett tillsvidareavtal. Hur lång uppsägningstiden är bestäms av hur lång tid som hyresförhållandet har varit så länge man inte har avtalat om längre uppsägningstid.Uppsägningstid för lokalhyresavtal ingånget på bestämd tid är:1. en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,2. en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,3. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader,4. nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader.(12 kap. 4 § 2 st JB)Om hyresavtalet är ett tillsvidareavtal är uppsägningstiden 9 månader. (12 kap. 4 § 1 st JB)Hoppas detta besvarade din fråga och gav klarhet i rättsläget! Om något är otydligt är du varmt välkommen att återkomma på min mail: felicia.lundgren@lawline.se.Med vänlig hälsning,

Susanne Zahawi |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor om hyra regleras i 12 kap. jordabalken (JB) även kallad hyreslagen.Hyreslagen är tvingandeHyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån vilket innebär att hyresvärden och hyresgästen inte kan avtala om sämre förmåner än vad lagen föreskriver (12 kap. 1 § femte stycket JB). Det innebär bl.a. att hyresvärden kan vara bunden av hyresavtalet till hyresavtalet löper ut om hyresavtalet är ingånget för bestämd tid (12 kap. 3 § andra stycket JB).Förverkandepå grund av dröjsmål med hyraEtt undantag till detta är förverkande, med andra ord om hyresgästen blir vräkt. I så fall blir hyresgästen tvungen att flytta ut direkt. En hyresgäst kan bli förverkad från sin bostad om hyresgästen betalar sin hyra för sent (12 kap. 42 § punkt 1 JB). Det som kan förhindra att hyresgästen blir förverkad är genom rättelse vilket innebär att hyresgästen betalar de hyrorna som är försenade innan hyresvärden säger upp hyresavtalet (12 kap. 43 § JB)Om hyresrätten förverkad på grund av försening med betalning av hyra och har hyresvärden anledning att säga upp hyresavtalet får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas eller deponeras hos länsstyrelsen inom tre veckor från det att en hyresgäst. Tiden beräknas tre veckor från att hyresgästen har delgetts underrättelse om att hen genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. (12 kap. 44 § första stycket JB). Om hyresgästen har gjort detta kan hyresgästen inte avhysas, vilket innebär att hen inte kan tvingas ut ur lägenheten. (12 kap. 44 § andra stycket JB).Slutsats (bedömningen i ditt fall)Sammanfattningsvis framgår det att det är väldigt svårt att förverka en hyresgäst på grund av dröjsmål med att betala hyran. Så länge du har betalat de försenade hyrorna innan hyresvärden sade upp hyresavtalet eller betalat inom rättelseperioden eller till och med betalat tre veckor efter hyresavtalet har sagts upp alternativt deponerat sådant belopp hos länsstyrelsen, så kan hyresvärden inte förverka bostaden. Om du har gjort något av dessa alternativ kan hyresvärden inte förverka bostaden men annars har de rätt att göra det. Jag skulle rekommendera dig att ta kontakt med en av våra jurister. Annars kan du ringa till oss på 08-533 300 04 eller skicka in en expressfråga. Lycka till!Med vänliga hälsningar

Alexander Garin Folkegård |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För uthyrning av garage gäller bestämmelserna om uthyrning av lokal, som framkommer i 12 kapitlet jordabalken (JB). Observera att det inte är samma regler som gäller för uthyrning av lokal som för uthyrning av bostadslokal. Samma regler gäller för andrahandsupphyrning som för förstahandsupphyrning. Huvudregeln är att det du har avtalat med din hyresvärd är det som gäller. Det finns alltså inte en fastställd maximerad uppsägningstid när det är fråga om lokal. Om hyresavtalet är tecknat på obestämd tid och annat inte följer av avtalet så är uppsägningstiden nio månader (12 kap. 4 § 1 stycket 2 punkten JB). Om avtalet gäller för bestämd tid och ingen uppsägningstid är avtalad gäller följande (12 kap. 4 § 2 stycket JB): En dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor. En vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader. Tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader och det är fråga om en lokal. Nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal. Jag hoppas du fick svar på din fråga. Återkom gärna till oss om du har ytterligare frågor!Med vänlig hälsning,

Susanne Zahawi |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du undrar om en hyresvärd kan hyra ut till socialen som hyresgäst och ska använda lägenheterna för att exempelvis behandla missbrukare.Frågor om hyra regleras i 12 kap. jordabalken (JB) även kallad hyreslagen. Hyreslagen uppställer inte något krav om att hyresvärden måste meddela hyresgästen om någon av lägenheterna ska bli ett behandlingshem. Om hyresgästerna på behandlingshemmet skulle utsätta omgivningen för störningar som skulle vara skadligt för omgivningens hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö kan hyresvärden bli tvungen att ingripa (12 kap. 25 § JB). Detta skulle primärt leda till en tillsägelse men om det störningarna är allvarliga och inte upphör kan bostaden bli förverkad (12 kap. 42 § JB). Med vänliga hälsningar

Johanna Lindström |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyreskontraktet reglerar rättsförhållandet mellan hyresvärden och er som hyresgäster, däremot inte rättsförhållandet mellan dig och din tidigare sambo, så att ni båda står på det innebär inte att du kan kräva halva hyran av henne. Om du och hon inte har avtalat om att ni ska betala halva hyran var under uppsägningstiden, och du bor kvar i lägenheten, är det därför min bedömning att du inte kan kräva henne på halva hyran.Hoppas du fick svar på din fråga, om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen!Vänligen,

Emilia Garpebring |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om hyresförhållanden finns i 12 kap jordabalken (detta kapitel brukar även kallas hyreslagen). Om inget annat överenskommits anses ett hyresavtal gälla tills vidare, se 12 kap 3 § jordabalken. I 12 kap 4 § jordabalken står att ett sådant avtal har en uppsägningstid på tre månader. Reglerna i 12 kap jordabalken är tvingande till förmån för hyresgästen. Detta innebär att man kan avtala om en kortare uppsägningstid, som ni har gjort, men vill hyresgästen ha den längre uppsägningstiden som följer av lagen måste hyresvärden gå med på det.I ditt fall verkar hyresgästen vilja ha så kort uppsägningstid som möjligt, varför den uppsägningstid om en månad ni kommit överens om gäller. I vissa fall som anges i 12 kap 6 § jordabalken med hänvisningar kan en hyresgäst ha rätt till omedelbar uppsägning. Inget av dessa specialfall gäller dock er situation. Därför måste din inneboende uppfylla sin del av avtalet, dvs betala hyra, under uppsägningstiden på en månad. I första hand begär du betalning av henne med hänvisning till avtalet. Ger detta inget resultat kan du vända dig till Kronofogdemyndigheten för att få hjälp med ett betalningsföreläggande.Jag hoppas att du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar