Störande ljud i hyresrätt

2018-12-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! jag bor tillsammans med min make sedan ett år tillbaka i en hyresrätt i Södertälje. I somras började vi märka som ett kraftigt ljud eller "duns" som vi kallar det som väckte oss mitt i natten, tidigt på morgonen och ibland på dagarna. Jag tog kontakt med hyresvärd angående detta som inte gjorde något åt det. I höstas blev det mer och mer att detta Gjorde så vi inte kunde sova, så jag hörde av mig igen till hyresvärd och förvaltare som skyller tag i det. När jag pratade med förvaltaren sa han att vi måste lösa problemet genom att identifiera vart detta ljud kom ifrån... En natt när det ljudet började gick min man ut och kollade att någon var i källaren... då upptäckte vi att det var dörren till Skyddsrummet/källaren som gjorde detta kraftiga ljud så jag hörde av mig nästkommande vardag till hyresvärden och berättade vad vi upptäckt. Hon sa att dem ska ta tag i det, 3 veckor senare inget är gjort... jag gjorde då yttligare en felanmälan och fick svar från förvaltaren att det är dörren till skyddsrummet och att den låter för att den är tung. Men detta orsakar ju att vi inte kan sova? Och att vi vaknar upp rädda varje natt för att detta ljud låter... JAg är trött på detta. Var kan jag vända mig? Känner mig helt vilse.. om 2 månader är vår dotter beräknad att komma och vi är oroliga att hon också kommer att påverkas av detta. Hyresvärden gör inget åt detta och jag är trött på att jaga dem och försöka sammarbeta när dem hela tiden vänder ryggen.
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga. Inledningsvis är det viktigt att framhålla att boende i flerfamiljshus måste tolerera ljud som hör till ett normalt liv. Med det menas vardagliga ljud från grannar, så som fotsteg etc. Hyresgäster ska dock inte behöva tåla ständigt pågående och allvarliga störningar. Det ljud du beskriver är med största sannolikhet så pass störande att ni inte ska behöva stå ut med det. Regler på området finns i 12 kap jordabalken (JB). Enligt 12:9 och 12:15 JB ska hyresvärden under hyrestiden hålla lägenheten i ett brukbart skick. Hyresvärden måste därför åtgärda de eventuella fel och problem som uppstår efter att hyresgästen gjort en felanmälan. Om hyresvärden inte åtgärdar problemen inom en rimlig tid efter felanmälan kan hyresgästen höra av sig till hyresnämnden. Hyresnämnden kan då enligt 12:16 JB på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen. Detta kallas för ett åtgärdsföreläggande och kan förenas med vite för hyresvärden. Hyresvärden åläggs då att åtgärda problemen inom en viss tid. Jag rekommenderar dig att ansöka om ett sådant åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden. Gör det så snart som möjligt så finns det en större chans att problemet är åtgärdat innan er dotter kommer. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Får man ha med sig höns till en lägenhet?

2018-12-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej jag ska hyra en lägenhet i ett större timmerhus, som ägs av min syster, med tomt och uthus. I "boet" medför jag en katt och 8 st höns. Jag vill så småningom skaffa ngr hund(ar) av liten ras (vikt 5-8 kg) Så här står det i hyreskontraktet ,som jag fortfarande inte skrivit på, ännu. "8 paragrafen Husdjur: hyresgästen har tillåtelse att hysa en katt. Övriga djur/husdjur inte tillåtna i bostad, i uthus eller på tomten utan hyresvärdens skriftliga tillåtelse" har hon rätt att skriva så i ett hyreskontraktet. mvh Kerstin S
Marcus Ljungberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline! När det gäller att hyra en lägenhet är det jordabalkens 12 kapitel, även kallad hyreslagen, som är tillämplig. Lagen är tvingande till hyresgästens fördel, enligt JB 12:1 5 st. Det innebär att parterna kan avtala helt fritt om allt som inte lagen tar upp. Avtalar man däremot om något som berörs av lagen får det inte vara oförmånligare för hyresgästen än vad lagen anger. För att man ska kunna förbjuda hyresgästen från att ha husdjur i lägenheten måste huset vara speciellt anpassat för allergiker eller att det finns andra sakliga skäl att ställa sådana krav, JB 12:42 p. 8.Ett husdjursförbud i ett hyresavtal, utan sakliga skäl, är alltså inte giltigt. I detta fall vill alltså din syster neka dig att ta med din åtta höns till lägenheten. Frågan är alltså om din syster har sakliga skäl för detta krav i avtalet. Såvitt jag vet finns det inte någon praxis specifikt för detta. Men skulle någon i timmerhuset t.ex. var allergisk mot höns är det absolut ett sakligt skäl.Störning i boendetKom ihåg att du har ansvar för djuret och du måste se till att det inte smutsar ned eller skadar lägenheten. Skulle hönsen orsaka någon skada blir du skadeståndsskyldig. Ifall du har tänkt dig att hönsen ska gå fria på tomten kommer de också att uträtta sina behov där, något som eventuellt skulle kunna ses som ett sakligt skäl för att ställa ett sådant krav. Som boende har du ansvar för att du inte utsätter de andra boende för en försämrad boendemiljö och störningar i boendet, JB 12:25. Att höns uträttar sina behov på tomten ses med största sannolikhet som en sådan störning i boendet.SammanfattningJag kan inte med 100 procents bestämdhet säga att din syster kan ställa sådana krav eller inte men mycket pekar på att hon kan göra det. Eftersom det finns sakliga skäl för ett sådant förbud. Jag rekommenderar att du pratar med din syster om att du gärna vill ta med dig hönsen till lägenheten och att ni försöker hitta en lösning för att detta ska bli möjligt på något sätt som bägge kan leva med. Eftersom att det är din syster kan ni säkert komma överens om något bra sinsemellan. Hoppas att detta var svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Hur mycket får grannar låta i flerfamiljshus?

2018-12-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Spela det något roll om vad ljudet hörs i lägenheten om man har en granne som stör alltid och det hörs mest i vardagsrummet ? Är det int så att det ska vara tyst och inte hörs nogåt i hela lägenhet ??
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga. Det finns inga självklara regler gällande hur mycket ljud man ska behöva tåla från sina grannar. Generellt går det dock att säga att boende i flerfamiljshus måste acceptera ljud och andra störningar som hör till ett normalt liv. Svaret på din fråga beror därmed på vad det är för ljud som du störs av. Om ljuden är "normala", alltså fotsteg, tillfälligt höga röster etc. är det därför inget som kan läggas grannen till last. Det gäller även om det är ovanligt lyhört i huset. Det finns inga regler om att det ska vara tyst och inte höras något i lägenheten. Att det hörs mest i vardagsrummet spelar inte någon roll ifall det handlar om normala ljud från grannen.Om det däremot är så att din granne ger ifrån sig mer ljud än vad som hör till ett normalt liv är det inget du måste acceptera. Enligt 12:25 jordabalken ska hyresgäster se till att deras användning av lägenheten inte leder till att de som bor i omgivningen utsätts för oskäliga störningar. Jag råder dig i sådana fall att kontakta din granne och tala om att du störs av ljuden. Förhoppningsvis är grannen förstående och ni kan nå en överenskommelse. Om det inte ger framgång kan du höra av dig till din hyresvärd alternativt till bostadsrättsföreningens styrelse (beroende på din boendeform), som kan ge din granne en varning. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Ersättningsberäkning när hyresgäst orsakat skada i lägenheten

2018-12-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Min hyresvärd vill ta 1000kr av depositionen nu när jag flyttar ut pga en trasig toalett dörr. Vilket jag tycker är överpris. Jag hittade en dörr på Byggmax för 500kr som jag erbjudit mig att åka och köpa. Hur fungerar det rent juridiskt?Tack på förhand Mvh Therese Harkild
Alexander Ekegård Ballin |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du som hyresgäst har ett ansvar att vårda lägenheten medan du hyr den. Om du orsakat skada på toalettdörren som innebär att en ny måste köpas ska du stå för den kostnaden (12 kap. 24 § jordabalken). Ersättningsberäkningen ska göras i enlighet med andra fall av sakskador. Detta innebär att ersättningen ska motsvara dörrens värde eftersom den inte verkar gå att reparera (5 kap 7 § skadeståndslagen). Värdet brukar oftast jämställas med återanskaffningsvärdet. Alltså ska din ersättning motsvara kostnaden av att köpa en likvärdig dörr. Tanken är att den din hyresvärd, som är skadelidande, ska ställas i samma situation som om skadan aldrig skett.Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Anmodan om rättelse vid otillåten andrahandsuthyrning

2018-12-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min hyresvärd har skickat mig en anmodan att vidta rättelse rörande andrahandsuthyrning. Rek.brev skickades Dag 1, hämtades ut av mig Dag 7 med innehåll;"Vi anmodar dig att omgående vidta rättelse och återta lägenheten."Samma dag mejlade jag dem om rättelse; "Jag bor själv i lägenheten, ingen andrahandsuthyrning förekommer. Lägenheten har inte varit upplåten i andra hand till annan för självständigt brukande. Förstår att ni kanske vill följa upp detta med ett hembesök."Dag 8 svarar hyresvärden: "Vår anmodan om rättelse kvarstår då vi inte delar din uppfattning."Kan de svara så kort, hur ska vi då gå vidare? Jag återkopplade samma dag; "Rättelse har oavsett "ägt rum", det har vidtagits åtgärder. Det är enbart jag som bor i lägenheten och har tillgång till den."Jag låter därmed inte min kille komma och gå som han vill just nu. Förstår att det i princip kan tolkas som att jag har erkänt att jag gjort fel. Hade jag andra alternativ?Dag 8+9 går utan svar från värden. Jag innehar hyreskontrakt sedan 9 år, har inga tidigare klagomål. Jag gissar att någon har sett pojkvän & vänner till mig komma och gå i fastigheten och blivit misstänksam (men inte konfronterat någon av dem). Jag är skriven på adressen och har inte anmält min kille som inneboende då vi är lika mycket hemma hos honom. Kan jag kräva info om anklagelserna och rent av tillbakavisa dem?Hur går man vidare med ett ärende av denna typ?Tacksam för hjälp!
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till oss med din fråga. Jag förutsätter i mitt svar att du är förstahandshyresgäst på obestämd tid enligt den s.k. "hyreslagen" det vill säga jordabalken (JB) 12 kap. Utgångspunkten i hyreslagen är att hyresvärdens samtycke krävs om man hyr ut lägenheten i andrahand förutom om hyresnämnden har lämnat tillstånd till det enligt 12 kap 39 – 40 §§ JB. Hyresrätten kan förverkas och då har hyresvärden rätt att säga upp hyresgästen då en hyresgäst utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad hos hyresvärden eller hyresnämnden, enligt 12 kap 42 § 1 st. 3 p. JB. Du ska alltså utan dröjsmål vidta rättelse eller ansöka om tillstånd att hyra ut i andrahand om du nu hyr ut i andrahand vilket du inte verkar göra.Om hyresrätten sägs upp till förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd. Om hyresgästen sägs upp på grund av förverkande har hyresgästen alltså inte rätt till förlängning. Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse enligt 5 st. ovan nämnda bestämmelse.Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första stycket 3 p. men sker rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet. Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte inom två månader från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 3 sagt till hyresgästen att vidta rättelse, enligt 43 § 1 st. Anmodan ska skickas med rekommenderat brev enligt 63 § JB.Om du blir uppsagd till följd av förverkande ska det framgå ur uppsägningen enligt 12 kap 8 § JB. Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Du ska skriftligt motsätta dig uppsägning i detta fall.Eftersom förverkande är en besittningsbrytande grund för uppsägning enligt 12 kap 46 § 1 st. 1 p. har hyresrätten inte rätt till förlängning och då ska hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom en månad från hyrestidens utgång om ni hamnar i tvist om uppsägningen för att du inte accepterar uppsägning, enligt 12 kap 49 § JB. Om detta inte görs är uppsägningen ogiltig förutom om hyresgästen frivilligt flyttar ut. Tvist om hyresrättensförverkande prövas i allmän domstol.Din hyresvärd har skyldighet att inom en månad inom en månad från att tiden för rättelse gått ut hänskjuta tvisten till hyresnämnden om denne menar att du otillåtet har hyrt ut lägenheten i andrahand. I princip har din hyresvärd anklagat dig för avtalsbrott gällande hyreskontraktet genom att skicka en anmodan om rättelse grunden är "otillåten upplåtelse". Om ärendet kommer till hyresnämnden måste hyresvärden bevisa att du bedrivit otillåten andrahandsuthyrning om du bestrider hyresvärdens påstående. Det är bra om du själv kan skaffa exempelvis vittnesbevisning om att du bott i lägenheten m.m. samt andra omständigheter som styrker ditt påstående.RekommendationEftersom du riskera att förlora ditt hyreskontrakt och ditt boende rekommenderar jag att du anlitar en jurist som bistår dig i tvisten mot hyresvärden om du blir uppsagd på grund av förverkande. Du bör inte frivilligt flytta ut om du får en uppsägning från hyresvärden utan hyresvärden måste ta tvisten till hyresnämnden. Eftersom du inte olovligen hyrt ut lägenheten i andrahand föreligger det enligt min mening ingen grund för förverkande på grund av otillåten uthyrning av lägenheten. Det är bra att du i ditt svar angett att det är du som bor i lägenheten och att ingen otillåten upplåtelse förekommer. Du kan fråga hyresvärden om vad de har för grund för att påstå att du olovligen har hyrt ut lägenheten till någon utomstående, i annat fall kommer hyresvärdens grunder att tas upp vid en tvist om förverkande och då kommer du kunna ta del av informationen och bemöta den.Om du vill anlita en av Lawlines Jurister eller har en fråga angående mitt svar, kan du mejla mig, jessica.konduk@lawline.seVänligen,

Kan ett märke från skor i hallen utgöra normalt slitage?

2018-12-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har hyrt en lägenhet och nu vill hyresvärden att jag betslar för en "fläck" på golvet. Det är en svart gummi rand. Sån som kan bli i gymnastiksalar mm. Orsakad av en sko i hallen. Går detta under normalt slitage eller behöver jag betala?
Lovisa Stenbacka |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.De regler som blir tillämpliga beror på om du hyrt lägenheten i första eller andra hand. Regler om hyra i första hand finns i Jordabalken 12 kapitlet om hyra. Hyr du lägenheten i andra hand gäller Lagen om uthyrning av egen bostad.Bedömningsstandarden kan variera beroende på vilken lag som blir tillämplig. Jag utgår från att du hyr lägenheten i första hand och tillämpar därmed reglerna i Jordabalkens 12 kapitel.Vad anses utgöra normalt slitage?Hyresgästen ska väl vårda lägenheten med vad där hör till och är skyldig att ersätta skada som uppkommer genom dennes vållande eller vårdslöshet (12 kapitlet 24 § Jordabalken). Däremot omfattas inte normalt slitage av sådan skada. Normalt slitage kan t ex utgöras av nötning av ytskikt eller märken i golv till uppföljd av normalt brukande. Det skulle bl a kunna vara att golven bleks olika eller att små hack i golvet har uppkommit (Erika P Björkdal, Hyra, Arrende, Bostadsrätt s 129-130). Frågan blir därmed om detta har uppkommit genom normalt brukande. Att märket uppkommit i hallen där man vanligtvis ställer sina skor, kan tänkas innebära att det är en så naturlig uppkomst av ett sådant märke att det bör vara inkluderat. Jag anser därmed att en svart gummirand i hallen bör vara medräknat som sådant normalt slitage som bl a exemplifierats i litteraturen, vilket hyresgästen inte behöver betala för.Vänliga hälsningar,

Har man rätt till hyresnedsättning vid buller hos grannen?

2018-12-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har enfråga gällande renovering. Jag bor i en hyrsrätt . Just nu håller de på renovera granens lägenhet ! De kommer och hålla på med det under två månade. Jag har fått nyligen barn som är 2månader samt det är så störande för min 3 åriga dotter och blir väldigt rädd när de borar från 7-17 samt min lilla gråtter så mycket inte kan sova! När min lilla sover så fort de borar så blir hon väldigt rädd och skriver. Vad kan man höra och kräva från hyrsrätten ! Kan jag kräva pengar tillbaka, reducerad hyra eller liknande.
Moneeb Mohsen |Svar: Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga!Som jag förstår från din fråga vill du ha svar på vilka rättigheter som du kan kräva från hyresvärd på grund av de störningsmoment som du beskriver ovan. Jag tolkar även att du inte redan varit i kontakt med varken hyresvärd eller hyresnämnden. Till en början kan sägas att reglerna om hyra och hyresavtal av lägenheter finns i jordabalkens 12 kapitel. Här hittar du regler om både hyresgästens och hyresvärdens skyldigheter respektive rättigheter. Vilka skyldigheter har hyresvärden?Din hyresvärd har skyldighet att tillhandahålla lägenheten i ett skick som överensstämmer med den allmänna uppfattningen i din ort om vad som som anses var en fullt användbar lägenhet (12 kapitlet 9 § Jordabalken). Denna skyldighet fortsätter också under själva avtalstiden (12 kapitlet 15 § Jordabalken). De bullerstörningar som du nämner att du har upplevt omfattas av bestämmelsen i 12 kapitlet 16 § 1 stycket punkt 3 Jordabalken som handlar om hinder och men alltså brister, skada, olägenhet etc, i nyttjanderätten. Om bullret är att anse så pass störande att du inte kan använda lägenheten på vanligt sätt kan du ha rätt till skälig ersättning (12 kapitlet 11 § punkt 3 Jordabalken). När har man rätt till nedsättning av hyran?Du har som hyresgäst rätt till reducering av hyran för den tiden då lägenheten varit bristfällig (12 kap 11 §) ditt fall 2 månader. Dock vill jag påpeka att du inte är berättigad till nedsättning av hyra för tiden innan du begärt rättelse eller avdrag på hyran. Men om du däremot kan bevisa att hyresvärden har känt till dessa bristfälligheter kan nedsättning ändå utgå för den tiden då lägenheten varit bristfällig.Vad ska du göra?Testa först att prata med din hyresvärd och se ifall det kan lösas.Ta kontakt med hyresgästföreningen då de kan hjälpa dig att sänka hyran. Ta kontakt med hyresnämnden Tel: 08-561 66 500. Hyresnämnden kan besluta om åtgärdsföreläggande där hyresvärden måste före ett visst datum lösa problemet, i ditt fall buller. Hoppas att du fått svar på det du undrade. Med vänliga hälsningar

Vi har köpt ett flerfamiljshus, kan vi tvinga hyresgästen i ena lägenheten att flytta?

2018-12-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vi är i processen att köpa ett hus med 2 lägenheter av ett fastighetsbolag. Det finnsen inneboende i ena lägenheten, den andra är tom. Huset kommer i min mening gå från kommersiell till privat då vi äger den utan bolag och vi vill bo själva i hela huset. Har vi rätten att säga upp hyresgästen enligt Jordabalken 12:46 paragraf 6 eller vilka rättigheter har hyresgästen mot oss som ny ägare?Med vänlig hälsning
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det stämmer att ni kan stödja er på 12 kap. 46 § 1 st. p. 6 i jordabalken (JB). Hänsyn ska dock tas till att det kan ta lite tid för hyresgästen att hitta ett nytt boende. Det görs emellertid ingen intresseavvägning, eftersom hyresvärden alltid anses ha störst intresse av att kunna nyttja lägenheten för egen räkning.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma!