Moa Kryh |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga som att du undrar över om din hyresvärd att ha rätt att gå in i din lägenhet utan att fråga dig. Ett kort svar på din fråga är nej, din hyresvärd får som huvudregel inte gå in i din lägenhet utan ditt tillstånd. Hyreslagen Regler om hyra av bostad finner vi i jordabalkens (JB) fjortonde kapitel, även kallad "hyreslagen". Samtliga regler i kapitlet är tvingande till hyresgästens förmån, vilket innebär att om det finns bestämmelser i ditt hyresavtal som inskränker dina rättigheter eller ger sämre villkor för dig som hyresgäst än bestämmelserna i JB 12 kap, gäller inte dessa avtalsvillkor (JB 12 kap. 1 § femte stycket). Hyresvärd behöver hyresgästens medgivande för att komma in i lägenhetenFör att få komma in i din lägenhet behöver hyresvärden som utgångspunkt ditt tillstånd. Hyresvärden har i vissa situationer rätt att gå in utan ditt medgivande för att utöva nödvändig tillsyn över lägenheten. Vid akuta skador såsom vattenläckor och liknande ska hyresvärden få tillgång till lägenheten omedelbart (JB 12 kap. 26 § första stycket). Är det ett mindre brådskande ärende, t.ex. i form av sotning av fläkt liknande, kan hyresgästen få viss tid på sig innan hyresvärden ges tillträde till lägenheten. Då ska hyresvärden sagt till minst en månad i förväg om detta (JB 12 kap. 26 § andra stycket).Att din hyresvärd går in i din lägenhet utan att meddela dig, under andra omständigheter än de som anges i JB 12 kap. 26 §, är ett brott mot lagen och kan även under vissa förutsättningar vara brottsligt. Vissa hävdar att det räcker att värden lägger till exempel en lapp i din brevlåda och berättar att de tänker gå in i lägenheten, och om du inte protesterar mot detta anses du ha gett ditt medgivande. Detta räcker dock i allmänhet inte för att du ska anses ha gett din hyresvärd tillstånd att gå in i din lägenhet. Avslutande rådHör av dig till din hyresvärd och fråga varför denne har gått in i din lägenhet utan att kontakta dig. Undersök om det berodde på nödvändig tillsyn, såsom akut skada på lägenheten eller liknande, som inte kräver ditt godkännande. Det är möjligt att din hyresvärd har haft skäl att gå in i din lägenhet, och du bör därför kolla med värden först. Misstänker du att din hyresvärd inte har haft några giltiga skäl att gå in i din lägenhet utan ditt tillstånd kan du polisanmäla händelsen. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Catharina Såmark |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Inledningsvis kan konstateras att det inte föreligger något formellt krav på att hyresavtal ska upprättas skriftligen. Är det dock så att hyresgästen eller hyresvärden begär att ett skriftligt avtal ska upprättas ska så ske, enligt 12 kap 2 § jordabalken. Jag förutsätter i denna fråga att du hyr en bostadslägenhet. För hyresavtal som gäller på obestämd tid där parterna inte har avtalat om uppsägningstid kan hyresvärden få avtalet att upphöra vid månadsskiftet 3 månader efter att uppsägningen görs. Detta gäller enligt 12 kap 3 § jordabalken. Säger din hyresvärd upp dig i november innebär det således att du som hyresgäst blir tvungen att flytta månadsskiftet februari/mars, (dvs. sista februari senast). Vad du som hyresgäst kan göra är att åberopa besittningskyddet i 12 kap 46 § jordabalken. Du som hyresgäst har nämligen rätt till förlängning av hyresavtalet om inte någon av de besittningsbrytande grunderna i 12 kap 46 § punkt. 1-11 jordabalken föreligger, (se här). Anser du att hyresvärdes skäl för uppsägning inte är befogad, dvs. att ingen av punkterna 1-11 är uppfyllda, torde detta vara en tvist som Hyresnämnden har att ta ställning till, (12 kap 69 § jordabalken). Hoppas situationen ordnar upp sig!Med vänlig hälsning,

Axel Helgesson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyrning av bostäder regleras dels i 12 kapitlet jordabalken (JB) och i privatuthyrningslagen (PUL). I första hand ska privatuthyrningslagen tillämpas förutsatt att uthyrning av bostaden inte sker som en del av näringsverksamhet (1 § PUL). Om hyresvärden hyr ut flera bostäder ska lagen endast tillämpas på den först uthyra bostaden (1 § PUL). I de fall privatuthyrningslagen inte är tillämplig ska 12 kapitlet jordabalken tillämpas (1 § 2 stycket PUL). Jag kommer utgå ifrån att privatuthyrningslagen är tillämplig.Uppsägning av hyresavtalAvtalade villkor som är mindre fördelaktiga för hyresgästen än de som föreskrivs i lagen är som utgångspunkt inte giltiga (2 § PUL). I frågan framkommer att det är tillsvidareavtal, alltså att bostaden hyrs ut på obestämd tid. Enligt lagen ska hyresvärden meddela hyresgästen om att hyresavtalet upphör att gälla senast tre månader innan dess att avtalet upphör (3 § 2 stycket PUL). Det verkar alltså som att villkoret om uppsägning i avtalet är giltigt. Det krävs inte några speciella skäl från hyresvärden för att denne ska ha rätt att säga upp avtalet.I frågan framkommer det att hyresvärden sa upp avtalet muntligen. Det finns ingenting i privatuthyrningslagen som reglerar formkraven för uppsägning av ett hyresavtal. I jordabalken föreskrivs dock att en uppsägning av avtalet från hyresvärden måste vara skriftligt förutsatt att avtalet har varat i längre än tre månader (12 kap. 8 § JB). Lagens tillämplighetLagen är tillämplig även om hyran gäller en lägenhet i ett flerfamiljshus (1 § PUL och 12 kap. 1 § 1 stycket JB)SammanfattningDen avtalade tidsfristen inom vilket en uppsägning av avtalet ska lämnas är giltigt. Det krävs dock att hyresvärden säger upp avtalet skriftligen, inte muntligt som hyresvärden har gjort i denna fråga. Uppsägningen är alltså inte giltig.Hoppas detta gav svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Hashim Mohammed Ritha |Hej!Inledningsvis kan jag nämna att du som hyresvärd är ansvarig att hålla huset i sådant skick att så att huset är fullt brukbart för sitt ändamål, enligt 12:15 Jordabalken(JB). Mögel- och fuktskador anses generellt sett alltid en hyresvärd vara ansvarig för att åtgärda.Med det sagt, måste du som hyresvärd få en möjlighet att åtgärda felet. Det framgår i 12:26 JB att hyresgästen måste bereda tillträde till lägenheten nästan omedelbart om det gäller förbättringsarbeten som inte kan vänta utan risk för skada på huset (t.ex. vattenskada). Det innebär att du som hyresvärd har en rätt att få tillträde till huset omedelbart när du får reda på att det finns fuktskador.Eftersom hyresgästen vägrar lämna tillträde till lägenheten, kan de heller inte kräva nedsatt hyra (dvs. december-hyran). Du bör inte betala tillbaka några pengar förrän du och din fastighetsförvaltare fått tillträde till lägenheten och kunnat reparera felen. Enbart därefter har hyresgästen en rätt att få en nedsatt hyra som räknas från dagen de meddelade dig om felet till att det blev åtgärdat.Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Ha det bra!Vänligen,

Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga hyr du en lägenhet sedan sommaren 2017. Inneboende i lägenheten hade du din dotter och hennes familj. December 2017 gifte du dig och flyttade tillsammans med din fru. Vid flytten lät du din dotter och hennes familj bo kvar i lägenheten. Nu har hyresvärden hört av sig till dig och vill säga upp dig med anledning av att du inte längre har behov av lägenheten. Du undrar vad du kan göra åt detta. Uppsägning på grund av avsaknad av behov av lägenhetenBestämmelser om hyreslägenheter finns i 12 kap. Jordabalken (JB), även kallad "hyreslagen". Som utgångspunkt har en bostadshyresgäst ett direkt besittningsskydd vilket innebär att hyresförhållandet i regel förlängs, utom för det fall när någon av punkterna i 12 kap. 46 § JB är uppfyllda. Punkt 10 i lagrummet innebär att hyresvärden kan säga upp dig från lägenheten om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Punkten är en generalklausul i vilken kan innefattas sådant som inte faller under punkterna 1-9 (olovlig andrahandsuthyrning, misskötsamhet m.m.). Ett typfall som hamnar under generalklausulen är att hyresgästen sägs upp med motiveringen att hen saknar behov av lägenheten på grund av ringa användning.Som jag förstår dig är du inte längre boende i lägenheten, då du nu bor med din fru istället. Din lägenhet är i sådana fall att anse som en komplementbostad (en "övernattningslägenhet"). Behovet av en övernattningslägenhet anses i vissa fall vara ett skyddsvärt intresse, men besittningsskyddet är svagt. Bedömningen om behovet av lägenheten är ett skyddsvärt intresse ska ske utifrån det primära syftet med besittningsskyddsreglerna, dvs. att skydda hyresgästens besittning till hemmet. Då det rör sig om en lägenhet som inte används som permanentbostad blir bedömningen i ditt fall snarare om lägenheten är ett nödvändigt komplement till den fasta bostaden. Frågan om vilka kriterier som krävs för att behovet av en kompletterande lägenhet till sin ordinarie bostad ska vara skyddsvärt har prövats i flertalet fall. Enligt praxis från domstolarna är intresset av att behålla hyreskontraktet skyddsvärt om lägenheten kan anses utgöra ett nödvändigt bostadskomplement. Hur omfattande användningen är av övernattningslägenheten är det första kriteriet att ta hänsyn till, det andra är pendlingsavståndet och vilket syfte behovet av övernattningslägenheten tillgodoser. En användning av lägenheten för att tillgodose mer privata intressen anses i regel inte som skyddsvärd. För att lägenheten ska anses utgöra ett nödvändigt bostadskomplement ska du i princip behöva den för att du arbetar eller studerar på annan ort och pendlingsavståndet ska vara stort.Uppsägning på grund av otillåten andrahandsuthyrningAv din fråga framkommer inte om hyresvärden anfört att du även hyrt ut lägenheten olovligen. Det är väldigt vanligt när en hyresgäst inte anses ha behov av lägenheten för att hen nyttjar den för lite, hyresvärden även påstår att en olovlig andrahandsuthyrning skett; just för att hyresgästen låter någon annan bo i lägenheten.Som hyresgäst har du rätt att ha inneboende, däremot får andrahandsuthyrning endast ske med hyresvärdens tillstånd. Avgörande i ert fall är huruvida det rör sig om en olovlig andrahandsuthyrning eller om din dotter är att anse som inneboende. Bedömningen därom får göras i det enskilda fallet och är tyvärr omöjlig för mig att göra; dock finns det sådant som talar till din nackdel. Framförallt att du inte själv verkar bo i lägenheten, men att din dotter och hennes familj gör det. En bedömning får i slutändan göras av hyresnämnden för det fall att ärendet tas till förhandling. Mot en hyresvärds påstående om andrahandsuthyrning invänds ofta från hyresgästens sida att andrahandsuthyrning inte skett utan att hyresgästen endast låtit andra bo i lägenheten och dela den med hyresgästen. Invändningen måste hyresvärden normalt sett motbevisa för framgång i sin talan. I ett äldre beslut från hyresnämnden (BD 174/1986) framgick av hyresgästens egna uppgifter att han endast i undantagsfall bott i lägenheten när han låtit någon annan använda den. Då lägenheten var på endast ett rum och kök om ca 39 m2 kunde enligt domstolen inte annan slutsats dras än att den som fått bo i lägenheten fått disponera den i sin helhet dvs. att den varit upplåten i andra hand. Enligt förarbetena när bestämmelsen infördes omfattar förbudet om andrahandsuthyrning endast sådan upplåtelse som medför en självständig rätt för tredje man att nyttja lägenheten. Den som i förhållande till hyresgästen intar en sådan ställning att han inte utövar någon självständig brukningsrätt, exempelvis hyresgästens husfolk och gäster, omfattas sålunda inte av förbudet (prop. 1968:91 Bihang A s. 225).I ditt fall finns det mycket som talar till din nackdel; dels vad gäller behovet av lägenheten, dels att din dotter och hennes familj bor i lägenheten utan att du är boende där. Folkbokföringsadress är inte avgörande, dock är det en tydlig indikation på vart man är boende i praktiken. Att du är gift och antagligen även folkbokförd där du bor med din fru, talar för att du inte har ett skyddsvärt behov av lägenheten. Att din dotter och hennes familj är boende i lägenheten medan du inte bor i den, talar även för att en olovlig andrahandsuthyrning sker. För andrahandsuthyrning krävs inte att det i sig betalas någon hyra, det är själva upplåtelsen till annan för självständigt brukande som utgör överträdelsen.Innan den nuvarande ändringen av Jordabalken förverkades hyresrätten inte direkt utan hyresvärden behövde först uppmana hyresgästen till rättelse, eller att hyresgästen skulle ansöka om tillstånd hos hyresnämnden för andrahandsuthyrning. Tidigare kunde hyresgästen således undvika ett förverkande av hyresrätten genom att direkt upphöra med den olovliga andrahandsuthyrningen eller genom att ansöka om, och få beviljat, tillstånd av hyresnämnden. Numera finns inte den möjligheten; om lägenheten hyrs ut i andra hand utan tillstånd kan hyresvärden säga upp hyresgästen direkt.Om du som hyresgäst vägrar att godta uppsägningen måste hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnden (12 kap. 49 § första stycket JB). Om hyresgästen vägrar att godta uppsägningen är det således hyresvärdens ansvar att ta ärendet till hyresnämnden som får avgöra om det rör sig om du saknar skyddsvärt behov av lägenheten eller om det sker en otillåten andrahandsuthyrning. Utifrån den information du tillskrivit oss i din fråga finns det mycket som talar till din nackdel. Du nämner dock i din fråga att hyresvärden vill ta dig till hyresnämnden om ni inte kan nå en uppgörelse. Det bästa är om du kan komma överens med hyresvärden; kanske kan hyresvärden gå med på att lägenheten överlåts till din dotter så hon står på kontraktet istället? I annat fall är det helt enkelt en förhandling i hyresnämnden som kan bli aktuell.Om du vill ha hjälp att förhandla med din hyresvärd alternativt att du behöver hjälp av en av Lawlines jurister om ärendet går till hyresnämnden kan vi givetvis vara fortsatt behjälpliga. Lawlines jurister har lång erfarenhet av hyrestvister. Om du är intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).Utredning I 12 kap. 16 § 1 st. 3 p. JB anges att reglerna i 12 kap. 10-12 §§ JB gäller även i fall då hinder eller men på annat sätt än som nämns i övrigt uppstår utan hyresgästens vållande. Av 12 kap. 11 § 1 st. 3 p. JB framgår att hyresgäster har rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid en lägenhet är i bristfälligt skick. Rätten till nedsättning gäller oavsett om hyresvärden vållat skadan eller ej. Enligt min uppfattning blir bedömningen av vad som får anses vara "skälig" skälig nedsättning av hyran beroende av omständigheterna i varje enskilt fall. Jag har inte kunnat hitta något svar i praxis på vad som gäller när en lägenhet varit helt obrukbar. Hyresgästföreningen och Sabo, en organisation för kommunala bostadsbolag, utfärdar dock uppskattningar för hur mycket en skälig nedsättning kan antas vara i olika typfall (se exempelvis denna länk: https://www.hemhyra.se/nyheter/sa-mycket-kan-din-hyra-sankas/).Tillämpat på ditt fall bedömer jag att en hyresnedsättning om 30 % av hyran under den aktuella perioden är mycket låg. Personligen skulle jag mena att det framstår som skäligt att sätta ned hyran med uppemot 100 % i fall då hyresgästen inte kan nyttja lägenheten överhuvudtaget; då svarar så att säga nedsättningen av brukbarhet mot nedsättningen i hyresavgift. Denna bedömning tycks även stämma överens med de uppskattningar Hyresgästföreningen och Sabo gör. Där uppges att renoveringsarbeten kan ge upp till 100 % i nedsättning och att andra faktorer som gör en lägenhet obrukbar, exempelvis extremt låg innertemperatur, utdömande av en myndighet eller att en tidigare hyresgäst inte flyttat ut i tid, motiverar en hyresnedsättning om 100 %. Enligt min uppfattning måste detta tolkas som att deras uppfattning är att omständigheter som innebär att en lägenhet inte kan brukas alls på grund av renoveringar ska innebära en hyresnedsättning om 100 %.HandlingsplanMin rekommendation till dig är att kontakta din hyresvärd och förklara att deras förslag framstår som orimligt med hänvisning till mitt svar. Jag har mycket svårt att föreställa mig att de kan presentera starka argument för att din nedsättning skulle vara märkbart lägre än 100 %.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lagEftersom din fråga berör hyresrätt är 12 kap. jordabalken (härefter förkortad JB) tillämplig. Skälig nedsättning av hyran Som hyresgäst har man rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som lägenheten är i bristfälligt skick (12 kap. 16 § jmf. 12 kap. 11 § tredje punkten JB). Ersättningen grundas på vad som kallas för "men i nyttjanderätten" och beräknas i första hand på hur lång tid och i vilken omfattning hyresgästen inte har kunnat använda lägenheten. Beroende på hur allvarligt felet är och hur det har påverkat din möjlighet att nyttja badrummet kan det tänkas bli aktuellt i ditt fall. Det är även precis som du skriver hyresvärden som ansvarar för att åtgärda felet, men skulle det vara så att hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så har du rätt att istället avhjälpa felet själv på dennes bekostnad (12 kap. 16 § jmf. 12 kap. 11 § första punkten JB). Kan hyresvärden ändra hyran? Om hyresvärden vill ändra hyran så ska den skriftligen meddela dig om detta (12 kap. 54 § JB). Om ni inte kommer överens om hyran så har ni rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren (12 kap. 54 § JB). Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till ett skäligt belopp (12 kap. 55 § JB). När man bedömer skäligheten tar man hänsyn till andra lägenheter med liknande standard, i första hand på samma ort och i andra hand på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt liknande förhållanden på hyresmarknaden (12 kap. 55 § 1 och 2 st. JB). Detta brukar kallas för lägenhetens bruksvärde. Att renovera en lägenhet leder ofta till att lägenhetens bruksvärde ökar. Detta kan i sin tur leda till en hyreshöjning. Vad en skälig hyreshöjning är beror som sagt på var lägenheten ligger och hur omfattande renoveringen är. Att endast åtgärda möglet är dock inte att betrakta som att standarden förbättras och är således inte en godtagbar ursäkt för att höja hyran. Kombineras detta med en mer omfattande renovering kan det dock föreligga en grund för hyreshöjning. Sammanfattning Hyresvärden har rätt att ändra hyran om lägenhetens bruksvärde ökar, det vill säga om standarden ökar. Hyreshöjningen ska vara skälig, och om du inte anser att den föreslagna höjningen är skälig så kan du ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden som då fastslår vad en skälig hyra är. Här kan du läsa mer om hyresvillkor och fastställning av den skäliga hyran, samt hur du går till väga om du vill ansöka om villkorsändring hos hyresnämnden. Kort sagt ska du alltså tänka på om hyreshöjningen är skälig och om renoveringen faktiskt förbättrar standarden. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!Med vänlig hälsning,

Erik Hellem Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Jag väljer att utgå från att lägenheten utgör ditt huvudsakliga boende. Det är 12 kap. jordabalken (JB) som reglerar hyra, kapitlet brukar även kallas för hyreslagen. Din fråga rör framförallt vilken standard du har rätt att kräva samt om hyresvärden kan höja hyran utan att åtgärda din lägenhet. Har du rätt att kräva bättre standard? Enligt 12 kap. 9§ Jordabalken ska hyresvärden tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Märkas ska att lägenheten ska vara i brukbart skick, den behöver alltså inte nödvändigtvis vara i ett bättre skick. Kravet på brukbarhet är såklart högre i en bostad än i en annan hyresrätt som inte ska användas till boende.Din lägenhet når inte upp till den standard du kan kräva, då fungerande kyl är något du måste ha för att lägenheten ska anses vara brukbar för det avsedda ändamålet (bostad). I 12 kap. 18a§ Jordabalken talas det om upprustningsföreläggande om en bostadslägenhet inte har lägsta godtagbara standard. Då kan hyresvärden bli tvungen att vidta åtgärd för att uppnå sådan standard. Hoppas att detta besvarade din fråga! Med vänlig hälsning,