Skälig hyra för lokaler m.m.

Question

Vår bostadsrättsföreningen har meddelat att hyran på garageplatser kommer höjas med 25%, från 2000 kr till 2500 kr per månad (exkl moms då moms ej tas ut vid uthyrning till egna medlemmar). Avtalen löper på 3 månader med automatisk förlängning och har inte formellt sagts upp för omförhandling ännu. Flera medlemmar har dock reagerat då de anser att den nya hyran är oskälig.

Vad jag förstår på Jordabalken/hyreslagen ska en hyra anses vara oskälig om den överstiger marknadshyran, som avgörs genom jämförelse med liknande lokaler på orten (på "den öppna marknaden"). Vi har ett tiotal kommersiella garage i närliggande kvarter, samtliga med en hyra i spannet 2250-2500 kr per månad INKL moms - alltså 1800-2000 kr exkl moms. Jag hävdar därför att den nya hyran inte är skälig eftersom den ligger hela 25% högre än den högsta hyran bland andra garageplatser i området. Styrelsen hävdar att den är skälig och påstår att den nya hyran (2500 kr EXKL moms) är densamma som hyran i en grannfastighet (2500 kr INKL moms) - eftersom medlemmar i föreningen inte behöver betala moms.

På den öppna marknaden (med "externa" hyresgäster) skulle dock moms behöva läggas på varför den nya hyran för att få en rättvis jämförelse om moms ska tas med borde anses vara 3125 kr INKL moms.

Vilken tolkning är korrekt (vilka bör få rätt i hyresnämnden om någon skulle dra ärendet dit) - kan 2500 kr exkl moms anses vara skälig hyra när liknande lokaler samtliga kostar 2000 kr exkl moms eller mindre?

Answer 1

Rättsliga utgångspunkter

Som framgår av din frågeställning så rör frågan huvudsakligen om hyran för parkeringsplatserna i det garage som er brf svarar för är att anse som skälig eller ej. Jag tänker även kort redogöra för hur denna fråga kan prövas enligt reglerna i jordabalken (1970:994), JB.

För utredning och bedömning av frågan får man se till bestämmelsen i 12 kap. 56 § JB eftersom en garageplats utgör en lokal i hyresrättslig mening (det rör sig antingen om bostadslägenhet eller lokal). Av bestämmelsen framgår att bestämmelserna i 57–60 §§ gäller för upplåtelser av lokaler. En utgångspunkt är att hyresförhållandet har varat i mer än nio år i följd. I förevarande fall utgår jag från att hyresförhållandet har varat i mer än nio månader i följd.

12 kap. 57 § första stycket JB föreskriver att har hyresgästen rätt till ersättning enligt 58 b § om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet och han vägrar att förlänga hyresförhållandet eller förlängning i annat fall inte kommer till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning. Detta kan exempelvis röra sig om en villkorsändring rörande hyran.

Undantag till huvudregeln är bland annat om de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning anses vara skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. Ersättningsskyldighet uppstår emellertid för hyresvärden om han som villkor för förlängning kräver en hyra som inte är skälig, dvs. kräver högre hyra än marknadshyra.

Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 ska en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknadshyran ska i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit, 12 kap. 57 a § JB.

Marknadshyran bestäms efter en jämförelse med hyrorna för liknande lokaler på orten. Jämförelsen görs därvid i första hand med hyrorna för sådana lokaler som är i grova drag jämförbara med avseende på lokaltyp, läge, storlek och standard. Eftersom värderingen ska avse marknadshyran vid hyrestidens utgång, tillmäts äldre avtal som inte nyligen förlängts normalt mindre vikt. Kravet på likvärdighet mellan prövningslokalen och jämförelselokalerna bör inte sättas alltför högt.

Vill hyresvärden säga upp avtalet ska han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, 12 kap. 58 § JB.

Om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § tredje stycket, ska hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet, 12 kap. 58 b § JB.

Bedömning

Som framgår av det ovan anförda rör saken i huvudsak frågan om vad som är att anse som skälig hyra för garageplatsen. Eftersom ni har en annan uppfattning i frågan än er brf så har ni ställt frågan vilken tolkning som är korrekt, dvs. vem kommer sannolikt vinna framgång med en eventuell talan i hyresnämnden?

Som framgår av det ovan anförda ska hyran för en lokal inte anses vara skälig om den vid hyrestidens utgång överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, den s.k. marknadshyra. Marknadshyran ska i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten, dvs. liknande parkerings-/garageupplåtelser på orten.

Av de uppgifter som ni presenterat i er frågeställning är det i synnerhet fråga om hyran ska bedömas så som inkl. moms eller exkl. moms, eftersom det får betydelse för jämförelseobjekten på orten. Min bedömning, mot bakgrund av det ovan anförda, är följande.

Ledning ska i regel hämtas ur det egna hyresavtalet. Som jag förstår det erlägger ni en hyra idag 2 000 kr exkl. moms. Enligt era uppgifter så har jämförelseobjekt i området en hyra på 2 250 – 2 500 kr inkl. moms, dvs. 1 800 – 2 000 kr exkl. moms. Enligt er mening anför styrelsen att 2 500 kr är skäligt eftersom medlemmarna inte behöver erlägga moms. Det resonemang som styrelsen anför låter något märkligt enligt min mening. En jämförelse bör ske mellan objekt där skattesatsen antingen räknas in eller lämnas utanför. Man kan inte, så som jag bedömer det, göra en jämförelse mellan två olika priser, ett inkl. moms och ett exkl. moms, och påstå att det är en korrekt jämförelse. Jämförelsen bör således ske mellan objekt, antingen inkl. moms eller exkl. moms.

Det ovan anförda innebär enligt min bedömning att den tolkning som sannolikt bör ges företräde är den som ni själva har anfört. Notera emellertid att det som sagt rör sig om tolkning, och att det är upp till hyresnämnden att avgöra. Det är även vidare av vikt att känna till att det ej föreligger något direkt besittningsskydd avseende lokalhyresrätter. Istället föreligger ett s.k. indirekt besittningsskydd, dvs. rätt till uppsägning för det fall avtalet sägs upp till upphörande. Om hyresvärden, i det här fallet en brf, önskar göra en villkorsändring som ni ej godtar och avtalet således sägs upp, har ni inte rätt till förlängning av avtalet. Däremot har ni rätt, så länge som villkorsändringen inte är att anse som skälig, att kräva ersättning motsvarande en årshyra av hyresvärden. Det är viktigt att ni under sådana förhållanden hänskjuter tvisten till hyresnämnden för prövning inom två månader från uppsägningen. Här fordras det vidare att hänvisning föreskrivs i uppsägningen, annars är uppsägningen utan verkan.

Sammanfattning

Frågan är vilken hyra som är att anse som skälig, i synnerhet om man ska vid bedömning av jämförelseobjekt räkna med eller utan moms. Utgångspunkten enligt min mening är att en adekvat jämförelse ska ske på samma premisser, dvs. om du ska jämföra en hyra inkl. moms med en annan så bör den också beräknas som inkl. moms. I annat fall blir jämförelsen ej rättvisande.

För det fall uppsägning sker till följd av att ni inte godtar villkorsändringen så bör ni hänskjuta ärendet vidare till hyresnämnden för medling. Detta ska ske inom två månader från datum för uppsägningen och det ankommer på dig som hyresgäst att hänskjuta tvisten.