Arbeten i hyresrätt under pågående hyrestid, nedsättning av hyra m.m.

Question

Hej,
Vi har ett lokalavtal för kontor sedan 2015, GBG. I avtalet är ikryssat att det INTE ingår ventilation (äldre, K-märkt byggnad).
Nu har vi fått veta att OVK-besiktning gjorts och hv skreiver att vi skafå offert (!) och bekosta installation av ventilation, senast 19/12. Detta motsätter vi oss då det inte ingår i vårt avtal. Jag har bett att få ovk-protokoll, närmast före vår inflyttning + framåt, men inte fått.
I förrgår kom installatören för att inspektera (trodde lokal var tom!) och vi får genom dem höra att det blir mkt stora ingrepp i lokalen, borrning + rördragning i varje rum, före 19 dec. Detta har oerhört stor inverkan på vår verksamhet, vi kan inte flytta ut och har mkt datorer mm här. Till saken hör också att de tidigare flaggat för renovering i dec under 1 mån av alla fönster, heltäckning av fönster som tas ut för renov, ramar ska slipas i lokalen. Vi är mkt oroliga för vår verksamhet och ifrågasätter hanteringen:
1. Var kan vi få ta del av OVK-protokollen för fastigheten? Misstänker det inte gjorts vare sig före el under vår tid här och då har hv gjort rättsligt fel.
2.Har hv rätt att göra så här när det påverkar verksamheten med så stora störningar under vår avtalstid? Anledningen till deras stress är att de sålt fastigheten så 19/12 ska allt vara klart för att köp ska gå igenom, men kommunikationen om det har varit noll (fick veta i samband med att de hörde av sig om ovk).
3.Finns det "hyresnämnd" för lokaler med juridisk hjälp i detta?

Answer 1

Hanteringen av frågorna

Frågeställaren har ställt tre frågor, nämligen

1) Går det att få tag på OVK-protokollen för fastigheten?

2) Har hyresvärden rätt att vidta åtgärder innefattande störningar för er verksamhet under pågående hyrestiden?

3) Finns det en hyresnämnd för lokaler där man kan erhålla juridisk hjälp?

Jag kommer att besvara fråga 1) och 3) initialt, för att sedan mer utförligt redogöra för svar på fråga 2). Inledningsvis redogörs för gällande rätt och tillämpliga bestämmelser.

Rättsliga utgångspunkter

Regler om hyra för bostadslägenhet och lokal föreskrivs i 12 kap. jordabalken (1970:994), vidare JB. 12 kap. JB benämns även som ”hyreslagen.”

I 12 kap. 9-18 §§ JB föreskrivs regler om lokalens skick och hinder i hyresrätten. Av 12 kap. 9 § första stycket JB framgår att hyresvärden ska på tillträdesdagen, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten (lokalen) i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Av 12 kap. 15 § första stycket JB framgår vidare att hyresvärden under hyrestiden ska hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats eller följer av andra stycket.

12 kap. 11 § första stycket JB föreskriver följande. Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan inte avhjälpt när lägenheten ska tillträdas eller är lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick. Enligt 12 kap. 16 § första stycket JB tillämpas även 11 § under pågående hyrestiden om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan att hyresgästen är vållande. Om lägenheten under pågående hyrestid blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet, 12 kap. 10 § första stycket och 12 kap. 16 § första stycket JB.

12 kap. 26 § JB föreskriver under vilka förutsättningar som hyresvärden får bereda sig tillträde till hyresrätten, dels för att utföra nödvändig tillsyn, dels för att utföra förbättringsarbeten m.m. Av första stycket framgår således att hyresvärden på begäran har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva sådan nödvändig tillsyn av lägenheten eller hur den används, eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada. Som exempel kan hyresvärden behöva omedelbar tillgång till hyresrätten för att åtgärda en uppkommen vattenskada. Om det rör sig om mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten måste hyresvärden upplysa hyresgästen genom tillsägelse minst en månad i förväg, 12 kap. 26 § andra stycket JB. Hyresvärden ska se till att hyresgästen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt vid utförandet av sådant arbete som åsyftas i första och andra stycket. Hyresvärden ska vidare ersätta hyresgästen för skada som orsakas genom arbete som avses i andra stycket, även om skadan inte beror på dennes försummelse, 12 kap. 26 § tredje stycket JB.

12 kap. 68-73 §§ JB föreskriver regler angående förfarandet i hyrestvister. I varje län ska finnas en hyresnämnd, 12 kap. 68 § JB. Hyresnämnden har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor som enligt detta kapitel ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag, 12 kap. 69 § JB. Med särskild lag åsyftas lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Ang. hyresnämnden (fråga 3)

Som framgår ovan ska det i varje län (nuvarande region) finnas en hyresnämnd vars uppgift är att medla i hyrestvister samt att pröva frågor som 12 kap. JB ankommer på nämnden. Det framgår således att det rör sig om ett domstolsväsende, dvs. en oberoende domstol/nämnd som kan pröva frågor enligt 12 kap. JB. Det innebär att nämnden även prövar frågor som rör lokaler inom ramen för 12 kap. JB.

Som jag emellertid tolkar frågan gäller frågan huruvida hyresnämnden kan ge juridisk rådgivning till parter inom ramen för ett hyresförhållande som rör en lokalhyresrätt. Hyresnämnden, likt andra domstolar, kan inte ge juridisk rådgivning till enskilda. Sådan rådgivning får enskild part söka efter hos jurist, exempelvis advokat- eller juristbyrå.

Ang. OVK-protokoll (fråga 1)

Frågeställaren har frågat om det finns möjlighet att få ut protokollet avseende OVK-besiktigning som utförts i lokalen. Då det ej är en allmän handling är det fråga om frågeställaren i egenskap av hyresgäst har rätt att få ta del av OVK-protokoll rörande den lokal som hyrs. Om det exempelvis skulle vara problem med ventilationen med följd att verksamheten ej kan bedrivas eller att det ej går att vistas i lokalen och hyresgästen begär att problemet med ventilationen åtgärdas och att hyresvärden under sådana förhållanden anför att ventilationen är god och att det ej finns några problem så som hyresgästen söker göra gällnade, finns det viss möjlighet att kunna begära ut senaste OVK-protokoll för att således kunna få bekräftat att det ej är ventilationen som är bristfällig. Detta bör även ligga i hyresvärdens intresse eftersom det annars skulle kunna anses utgöra ett hinder eller men i nyttjanderätten som kan medföra rätt till nedsättning av hyran (jfr. 12 kap 9, 11, 15 och 16 §§ JB).

I förevarande fall tycks emellertid detta ej vara problemet, utan det rör sig snarare om att hyresgästen tillika frågeställaren önskar begära ut protokollet mot bakgrund av att hyresgästen enligt avtal ej ska svara för kostnaden hänförligt till ventilationen där hyresvärden menar att motsatt förhållande är för handen. Min rekommendation är att frågan om tillgången till OVK-protokollet är sekundär i förhållande till frågan om betalningsskyldighet, vilket är en fråga som huvudsakligen bestäms utifrån hyresavtalet. Om ni har avtalat om att ventilation ej ska ingå och hyresvärden idag önskar göra en villkorsändring, kan ni som hyresgäst begära att frågan prövas i hyresnämnden. Detta följer av 12 kap. 58 a § JB som föreskriver följande.

”Vill hyresgästen säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, skall han i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.”

En ändring av villkoren likställs således med att förlängning av befintligt avtal vägras och att ett nytt avtal ska upprättas, innefattande av de nya villkoren. Om hyresgästen inte godtar dessa villkor ska hyresgästen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Detta måste ske inom två månader från uppsägningen, annars försitter hyresgästen sin rätt.

Ang. hyresvärdens rätt att vidta åtgärder i lokalen under hyrestiden (fråga 2)

Enligt det ovan anförda framgår det att en hyresgäst i princip disponerar över den förhyrda lägenheten exklusivt. Med andra ord har hyresgästen under hyresperioden en självständig nyttjanderätt till lokalen, innebärande att hyresvärden ej får bereda sig tillträde till den när som helst. I hyresgästens skyldigheter ingår emellertid att han får finna sig i att hyresvärden får tillträde till lägenheten under vissa särskilda förutsättningar. Hyresvärdens möjlighet att komma in i lägenheten är således beroende av ändamålet, där ändamålet har betydelse för när hyresvärden har rätt att bereda sig tillträde till lokalen, om det exempelvis rör sig om ett omedelbart tillträde eller ej.

I förevarande fall rör det sig om begäran av tillträde till lokalen för installation av ventilation. Detta torde vara normalt ett förbättringsarbete av mindre brådskande karaktär, varför hyresvärden endast kan begära tillträde till lokalen efter tillsägelse senast en månad innan. Oaktat detta kan det vara ett sådant förbättringsarbete som hyresgästen får tåla, särskilt om det utförs mot bakgrund av ett kommunalt föreläggande.

Om nu detta förbättringsarbete har en betydande inverkan på den verksamhet som bedrivs i lokalen aktualiseras frågan om hyresgästen har rätt till nedsättning av hyran, se 12 kap. 9, 10, 11, 15 och 16 §§ JB. Som ovan anfört har nämligen hyresgästen rätt till nedsättning av hyran om hyresvärden brister i sin skyldighet att tillhandahålla lokalen i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Enligt min bedömning, mot bakgrund av de omständigheter som frågeställaren anfört, kan det således finnas grund för att hyresgästen i förevarande fall kan anses ha rätt till nedsättning av hyran enligt 12 kap. 11 § första stycket 3 JB för den tid lokalen är i bristfälligt skick. Hyresnedsättningens storlek bedöms med utgångspunkt i hur stort avbräck bristen är i nyttjanderätten. Är lokalen oanvändbar, ska hyran sättas ned helt. Kan värdet för hyresgästen av lokalen anses ha gått ned med en tredjedel, ska hyran i princip sättas ned med en tredjedel. I förevarande fall är det således fråga om i vilken utsträckning och omfattning som de tilltänkta förbättringsåtgärderna kan komma att påverka verksamheten i hyresrätten. Skulle exempelvis halva det disponibla området för hyresrätten behöva stängas av till följd av arbetet kan det argumenteras för att nedsättningen ska ske med 50 %. Om det emellertid innebär att verksamheten över huvud taget ej kan bedrivas från lokalen genom en sådan nedstängning kan det vara rimligt att kräva nedsättning av hyran i sin helhet. Frågan får avgöras med ledning av praxis, där man får se till liknande fall och därefter göra en skälighetsbedömning.

Som framgår av 12 kap. 15 § första stycket JB gäller rätten till nedsättning av hyra emellertid endast om inte något annat har avtalats parterna emellan. Vad gäller lokaler finns det ett tämligen vidgat utrymme för parterna att avtala om sämre skick avseende hyresrätten i jämförelse med bostadslägenheter. Det är således relevant vad som framgår av det befintliga hyresavtalet. För den vidare bedömningen skulle det således vara behövligt att en jurist ser över avtalet i sin helhet och återger sin bedömning därefter.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis kan konstateras följande.

· Det finns en hyresnämnd i den region där lokalen ligger och den är behörig att pröva tvister avseende frågor enligt 12 kap. JB. Hyresnämnden kan även agera medlare mellan parterna i hyresförhållandet i vissa fall.

· Det finns ingen lagstadgad rätt för hyresgästen att begära ut OVK-protokollet avseende lokalen, om det inte exempelvis sker inom ramen för ett pågående mål i hyresnämnden.

· Hyresgästen har som utgångspunkt en exklusiv rätt till hyresrätten. Denna kan begränsas genom hyresvärdens begäran av tillträde till lokalen för bl.a. förbättringsarbeten. Tillträde får ske endast efter tillsägelse minst en månad i förväg om det rör sig om mindre brådskande arbeten.

· Om arbeten måste utföras i lokalen under pågående hyrestid, och detta innebär ett hinder eller men i nyttjanderätten, har hyresgästen rätt att kräva nedsättning av hyran motsvarande hindret/menet.

Min rekommendation är att frågeställaren tar vidare hjälp utav en jurist för att säkerställa att hanteringen av hyresfrågan sker formenligt och korrekt, så att hyresgästen ej försitter möjligheten att ta till vara på sina rättigheter. Önskar frågeställaren ta kontakt med någon utav Lawlines jurister går det bra att göra det via [e-mail]