Vräkning av hyresgäst

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Har en hyresgäst som röker inomhus, i gemensamma utrymmen men även i sin lägenhet. Hon röker cigarretter men även hasch. På gemensamma balkonger, springer runt i underkläder, sitter jättefull framför lägenheterna, springer in på visningar utan byxor och står och skriker. Hon är hög konstant och springer i lägenheter hon inte hyr. Nu under arbete i en lägenhet, har hon gått in och badat i den lägenheten medans det var olåst. Har hotat grannar och ingen känner sig trygg. Jag missade i just hennes hyreskontrakt att skriva att hon inte FÅR röka i sin lägenhet men har informerat om detta. Kan jag vräka henne?
Amanda Sivander |Hej!Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att svara på din fråga så kommer att använda mig av 12 kap Jordabalken (JB). En hyresgäst har en plikt att se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämrar deras bostadsmiljö att det skäligen inte bör tålas. Hyresgästen skall vid sin användning av lägenhet också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten (12 kap 25 § 1 st JB). Om det förekommer störningar i boendet så skall du som hyresvärd ge hyresgästen tillsägelse och underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Om störningarna är särskilt allvarliga så behövs ingen tillsägelse eller att du underrättar kommunen (12 kap 25 § 2-3 st JB). Som hyresvärd (eller granne) så behöver man tåla vissa störningar (som ljud när ett barn leker eller en middagsbjudning), men det finns störningar som inte skäligen bör tålas som till exempel skrik, ohygieniska lukter, med mera. Om en hyresgäst utsätter omgivningen för störningar så kan hyresrätten därmed under vissa förutsättningar förverkas, du som hyresvärd kan säga upp hyresgästen utan hänsyn till uppsägningstid (12 kap 42 § 1 st 9 p JB - hänvisning till 12 kap 25 § JB). Hur du kan gå tillväga för att vräka din hyresgäst Utifrån omständigheterna du beskriver så verkar störningarna vara i sådan art att det försämrar grannarnas hälsa eller bostadsmiljö att det inte skäligen bör tålas. Om störningarna ska bedömas som "vanliga" eller av särskild allvarlig art är en ytterligare bedömning som behövs göras. Exempel på särskilt allvarliga störningar i boendet utgörs av sådana fall när en hyresgäst gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis mordbrand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalat störningar i boendet eller mot någon annan som bor i fastigheten, se t.ex. RH 2006:72. Det är vidare sådana fall då det kan förutses att en begäran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det rör sig om störningar som kan betecknas som outhärdliga för grannarna. Bedömer du att det är fråga om "vanliga" störningar återstår endast att du underrättar socialnämnden om störningarna. Om din hyresgäst redan har blivit tillsagd om störningarna så behöver det inte göras igen. Efter det kan hyresgästens hyresrätt förklaras förverkad och du kan då säga upp hyresgästen med omedelbar verkan. Bedömer du i stället att det är fråga om särskilt allvarliga störningar behöver du inte göra något mer - du kan förklara hyresrätten förverkad med detsamma.Om du anser att kraven på hyresrättens förverkande är uppfyllda enligt det jag har beskrivit ovan så kan du därmed förklara hyresrätten förverkad. Då kan du kontakta Kronofogden och begära att de fastställer vräkningen. Hoppas du fått svar på din fråga! Har du fler frågor är du välkommen att ställa dem till oss på Lawline. Med vänlig hälsning,

Grannar som stör-vad kan jag göra?

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag bor i en hyresrätt, där mina grannars konstanta sexljud hindrar mig från att leva normalt sen jag flyttade in i slutet på augusti. Det dunkas, smäller och vrålas, både dagtid och på natten. Enligt det jag har läst, ska ljud i en lägenhet inte överskrida 35 db. Deras sexljud tränger tydligt igenom mina 35 db öronproppar. På dagen kan jag inte ens få äta eller slappna av i mitt eget hem. Enligt lag ska man inte utsätta sina grannar för oskäliga, dvs onormala vardagsljud. Personligen tycker jag att konstant höglutt sex 24/7 inte hör till det normala som man ska behöva tåla. Jag har inte sovit på tre veckor. Bad dem att dra ner på det på natten, men det hörs fortfarande så otroligt högt på dagen, att jag vill flytta. Är lagen på min sida? Jag kan inte ens leva ett normalt vardagsliv för att de håller på hela tiden. Kan jag kräva att de slutar?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till att börja med kan framföras att du gjorde rätt i att vända dig till grannarna direkt och framföra ditt klagomål. För att undvika större komplikationer är det alltid en bra början att ta ett snack med personerna innan man tar det hela vidare. Du framför däremot att deras oordning fortsätter.Enligt 12 kap. 25§ Jordabalken (JB) ska hyresgästerna som använder huset se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. I förarbetena till lagen har angivits att utgångspunkten för vad som ska förstås med störningar i boendet är bestämmelserna i hälsoskyddslagen och hälsoskyddsförordningen om sanitär olägenhet. För att falla under olägenhet ansågs en störning kunna vara skadlig i psykiskt eller fysiskt hänseende för en människas hälsotillstånd. Stöd får tas från den allmänna uppfattning om vad som får godtas i ett hus likt ditt och en avvägning får göras av vad som ska anses vara en störning i boendet. Mindre störningar eller sådana som är tillfälligt övergående måste grannarna tåla. Hänsyn tas inte till om grannarna är känsliga än normalt (prop. 1992/93:115 s. 30). Däremot kan det sägas att de boende på natten ska kunna sova ostört, medan man på dagen får räkna med en del liv och rörelse i fastigheten. Av din bakgrundsinformation skulle jag påstå att det finns sådant som talar för att bestämmelsen kan angripas.Enligt 12 kap. 25§ st. 2 JB ska hyresvärden ge hyresgästerna tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om dessa är bostadshyresgäster, underrätta socialnämnden i den kommun där bostaden är belägen om störningarna. Om hyresgästerna bryter mot detta och inte bättrar sig efter att de fått en tillsägelse kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 9 p. Det finns inte några särskilda regler om påföljd för en hyresvärd, som underlåter att reagera mot en störande hyresgäst, men det är viktigt att du känner att du trivs hemma, varför det även finns möjlighet att kontakta hyresnämnden om du känner att din bosituation påverkas och hyresvärden inte varit till någon hjälp.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.

Hyresvärds ansvar att avvärja störningsmoment från grannar

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vi bor i en hyresrätt, 5rok. Min son springer emellanåt när han leker. Och ibland så räcker det med att han förstår att jag ska byta blöja eller borsta tänderna på honom, och han är på spring. Han är vaken mellan kl 7-20 ibland till 20.30. Om han inte är sjuk vistas han på förskolan kl.7.30-15.Våra grannar på bottenvåningen är väldigt känsliga för ljud. När de bedömer att vår son väsnas knackar de på vattenledningsrören som går till elementet eller nu på senare tid bankar de på väggar och tak. Det har lyckats skrämma upp sonen ganska rejält.Ibland har de bankat när vi hållt på enkla grejer som att spika klart en Ikea möbel på en lördag eftermiddag ca kl.14 eller borrat för sätta upp rullgardiner en fredag eftermiddag.Jag har lyckats filma vid ett tillfällen och fått med ljudet i bakgrunden. Det låter riktigt högt. Jag vet inte hur man värderar bevisvärdet.Jag blir tokig på deras bankande och det har verkligen utvecklats till ett stressmoment. Jag har vid varje kontakt med hyresvärden meddelat att jag inte motsätter mig att de gör störningsanmälningar mot oss men att de istället får göra de skriftligt eller muntligt utan att banka. Hyresvärden har inte agerat ännu. Utan kallar till möten som jag inte tycker leder någon vart. De måste väl se till att dessa störningar upphör?Sedan får de helt enkelt utreda om min son/vi väsnas i en sådan en omfattning att det faller utanför vad som är tillåtet enligt lag?!Tack för att ni tar er tid att svara.
Mathea Santesson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågor om hyresförhållanden regleras i Jordabalkens (JB) tolfte kapitel. Som hyresrätt har man en skyldighet att inte utsätta omgivningen för störningar i den grad de kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra omgivningens bostadsmiljö och därför inte skäligen bör tålas (12 kap. 25 § 1st. JB). Förekommer störningar är hyresvärden skyldig att säga till den störande hyresrätten att upphöra med störningarna (12 kap. 25 § 2st. JB). Om störningarna är så pass illa att de inte skäligen bör tålas, och om hyresgästen inte bättrar sig efter tillsägelse från hyresvärden har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet i förtid (12 kap. 42 § 1 st. 9p. JB). I ditt fall är frågan vad som skäligen bör tålas grannar emellan. I förarbetena till Jordabalken framhålls att det faktiskt inte är alla störningar som potentiellt kan påverka andras hälsa negativt utgör störningar i boendet i lagens mening. Det kan i flerfamiljshus förekomma störningar som kan sägas ha viss skadlig inverkan på hälsan som man ändå får förvänta sig och tåla. Detta gäller även om man anser sig överkänslig för t.ex. ljud. Bland dessa ingår "vanliga" ljud, såsom steg, röster i samtalston och att grannen då och då ska spika upp något under rimliga tider. Hyr man bostad får man helt enkelt räkna med att det under dagen är liv och rörelse i fastigheten. Av det du berättar anser jag att det inte verkar som att ni väsnas mer än tillåtet. Däremot kan man ifrågasätta om det ska anses acceptabelt att banka i rör och väggar, såsom du beskriver att dina grannar gör. Jag skulle därför råda dig att prata med din hyresvärd och be hen att säga till grannarna om oljudet. Det finns alltså inga fler lagliga skyldigheter för din hyresvärd än just att säga till grannarna om oväsendet. Aktion utöver det, såsom planerade samtal för dig och din granne, är frivilliga ansträngningar från hyresvärdens sida. Kan ni inte själva komma överens med grannarna, och hyresvärden har gett dem en tillsägelse om ljudet, finns det inte särskilt mycket mer att göra. Jag hoppas detta gav dig svar på din fråga! Undrar du över något mer är du varmt välkommen att vända dig till oss på Lawline igen! Med vänliga hälsningar,

Kan man överlåta hyreskontrakt till kompis

2021-09-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Lawline. Tack för att ni finns. Min fråga är, får min kompis ta över hyreskontraktet?Jag bor och står som hyresgäst på en lägenhet och för nästan fyra år sen flyttade min kompis in och är sedan dess folkbokförd där. Nu ska jag testa att bo med min sambo ett år och vill även vara folkbokförd där. Måste jag säga upp kontraktet eller kan jag överlåta det till honom ? Jag har hört att det finns något som heter besittningsskydd, gäller det för min vän ?
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Reglerna om övertagande av lägenhet skiljer sig åt för sambor och kompisar. Det finns dock inget för en utomstående betraktare (hyresvärden) som skiljer en sambo från en kompis man bott ihop med, såvida det inte finns barn med i bilden. Det betyder att om ni felaktigt påstår att du och din kompis varit sambor så finns det i princip inget sätt för hyresvärden att kontrollera detta. Att göra så är naturligtvis inget jag rekommenderar, men det är bra att du vet vad som gäller. Regler för sambor:Om en sambo har lägenheten först och den andre sambon flyttar in efter så ingår inte lägenheten i den så kallade samboegendomen eftersom de inte skaffat den gemensamt. Då kan alltså inte lägenheten överföras i bodelning (8 § Sambolagen och 12 kap. 33 § Jordabalken(JB)). Trots detta finns det sätt som en sambo kan överta hyreskontraktet. Enligt 12 kap. 47 § 2 st. JB finns det möjlighet för en sambo att överta hyreskontraktet om den sambon som har hyreskontraktet flyttar. Detta under förutsättning att hyresvärden kan nöja sig med den andra sambon som hyresgäst. Det betyder att den sambon ska ha ekonomiska möjligheter att betala hyran och vara skötsam. Regler för kompisar:Enligt 12 kap. 34 § JB finns det en möjlighet för närstående att överta hyresrätten om denne varaktigt bott med den som innehar hyreskontraktet. Med varaktigt menas minst tre år. Med närstående menas i första hand nära släktingar (föräldrar och barn) och även sambo. Det har visat sig mycket svårt att få tillstånd att överta lägenheten som närstående om man räknas som kompis eller vän. Detta kan ske endast om det finns särskilda omständigheter. Sammanfattningsvis finns det möjlighet för sambor att överta en hyresrätt, men för vänner är det mycket svårt, för att inte säga omöjligt. Hoppas du fick svar på din fråga.

Uppsägningstid vid uthyrning av hyresrätt

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag ska säga upp min inneboendes hyreskontrakt 2021-10-01 och jag har 3 månaders uppsägningstid och hyran betalas mellan 25e och sista varje månad och jag vill att allt ska göras rätt så jag undrar hur många hyrror min innebonde ska betala fram till dess jag trodde det var två men andra säger tre så nu kollar jag med er.Tack för hjälpen på förhand.
Hemen Yazdanfar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du hyrt ut rum i din hyresrätt till en inneboende. Dessutom tolkar jag det som att denna uthyrning skett tillsvidare och inte på bestämd tid. Om jag tolkat frågan felaktigt är du välkommen att ställa en på nytt! Vid uppsägning av en inneboende har denne alltid rätt till minst tre månaders uppsägningstid (12 kap. 4 § JB). Det innebär alltså att ifall du säger upp hyresavtalet 2021-10-01 ska den inneboende betala hyra för hela oktober månad, november månad och december månad. Med vänlig hälsning

Att bestrida klagomål och uppsägning av hyresrätt på grund av störning

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hyresrätt, familj med två hundar och ett barn på två år. Sonen leker under dagtid, går och springer på hälarna, detta gillar ej våra grannar under. Dom bankar i vårat golv för minsta lilla och anmäler oss till störningsjouren (områdesfärvaltaren.).Områdesförvaltaren är även grannens bror och tar deras klagomål på allvar, det har gått så långt att vi fått rättelseanmaning och blir snart uppsagda pga vårat lekande barn. Jag känner mig illa till mods och vågar inte låta min son leka i sitt eget hem. Jag känner mig trakasserad av både grannar och områdesförvaltare. (lång historia kort). Går detta att polisanmäla på något sätt? Jag tycker inte detta känns rätt någonstans, dom hae även skickat in en anmälan till individ och familjeomsorg, pga mitt barn som sagt leker hemma under dagtid. Kan dom kasta ut oss? Kan man anmäla? Hjälp!
Mathea Santesson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tänkte dela upp din fråga i dels vad som kan göras angående hyresrätten och dels dina möjligheter att polisanmäla grannarna för trakasserier.Hyreskontraktet Frågor om hyresförhållanden regleras i Jordabalkens (JB) tolfte kapitel. Som hyresgäst har man en skyldighet att inte utsätta omgivningen för störningar i den grad de kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra omgivningens bostadsmiljö och därför inte skäligen bör tålas (12 kap. 25 § 1st. JB). Förekommer störningar är hyresvärden skyldig att säga till den störande hyresgästen att upphöra med störningarna samt underrätta socialnämnden (12 kap. 25 § 2st. JB). Om störningarna är så pass illa att de inte skäligen bör tålas, och om hyresgästen inte bättrar sig efter tillsägelse från hyresvärden har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet i förtid (12 kap. 42 § 1 st. 6p. JB). I förarbetena till Jordabalken framhålls att inte alla störningar som potentiellt kan påverka andras hälsa negativt utgör störningar i boendet i lagens mening. Det kan i flerfamiljshus förekomma störningar som kan sägas ha viss skadlig inverkan på hälsan som man ändå får förvänta sig och tåla. Detta gäller även om man anser sig överkänslig för t.ex. ljud. Bland dessa ingår "vanliga" ljud på dagtid, såsom steg, röster i samtalston och att grannen då och då ska spika upp något. Hyr man bostad får man helt enkelt räkna med att det under dagen är liv och rörelse i fastigheten. Att er son leker torde inte utgöra en sådan störning som inte skäligen bör tålas. Däremot kan man ifrågasätta om era grannars bankande utgör störningsmoment. Skulle hyresvärden säga upp er lägenhet i förtid enligt paragrafen ovan kan ni pröva uppsägelsen i allmän domstol. Skulle det istället uppstå tvist om förlängning kan ärendet istället hänskjutas till hyresnämnden (12 kap. 46, 49 §§ JB). Ni kan alltså bestrida en eventuell uppsägning. TrakasserierVad gäller att du upplever dig trakasserad av dina grannar och områdesförvaltaren krävs att ett brott begåtts enligt brottsbalken (BrB) för att du ska kunna anmäla dem. Den som utsätter annan för störande kontakter eller annat hänsynslöst agerande gör sig skyldig till ofredande (4:7 BrB). Det är dock tveksamt om det du beskriver uppfyller kraven för att brott ska föreligga. Det är därför tveksamt om det är värt för dig att upprätta en polisanmälan. Jag hoppas detta gav dig svar på din fråga! Undrar du över något mer är du varmt välkommen att vända dig till oss på Lawline igen! Med vänliga hälsningar,

Är privatuthyrningslagen eller hyreslagen tillämplig när det ena hyresförhållandet är utomlands?

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Sedan ca ett halvår hyr jag ut min bostad utomlands i Italien (ungefär motsvarande svensk bostadsrätt).Jag planerar nu att hyra ut ett rum i mitt hus i Sverige till en inneboende.Mitt huvudsakliga boende är huset i Sverige. Jag vistas normalt endast ca 3,4 månader om året i mitt utlandsboende.Frågan är: gäller privatuthyrningslagen för uthyrning av rum i mitt hus i Sverige?Eller är det hyreslagen som är tillämplig med hänsyn till att jag sedan tidigare hyr ut mitt utlandsboende?Tolkar lagtexten som att privatuthyrningslagen endast gäller det första boendet, men gäller detta även när den andra bostaden är utomlands?
Marc Linderoth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår din fråga undrar du vilken av de två hyreslagarna som är tillämplig när man redan har hyrt ut en lägenhet men som är belägen i ett annat land. Jag kommer i det följande anta att du och din hyresgäst i Italien avser att utgå från svenska hyresregler. De relevanta reglerna finner vi i jordabalken (JB) 12 kap. (även kallad hyreslagen) och lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).Uthyrningslagen blir tillämplig när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadsrätt för annat än fritidsändamål. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen enbart den första upplåtelsen (1 § privatuthyrningslagen). I den mån lagen inte är tillämplig eller inte reglerar en viss situation, gäller istället 12 kap. JB. Lagen gäller endast hyresavtal om bostadsslägenheter. Lägenheten måste alltså ha upplåtits för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad (12 kap. 1 § tredje stycket).Innan jag går närmare in på din fråga är det värt att poängtera att privatuthyrningslagen enbart gäller lägenheter. Om du således hyr ut ett hus kommer det hyresavtalet istället omfattas av reglerna i 12 kap. JB. Däremot likställs ett rum i hus med lägenhet. Som jag förstår din beskrivning avser ditt andra hyresavtal en sådan situation. Frågan är då vilken av lagarna som är tillämplig i din situation. Svaret är inte givet eftersom det varken i lagen eller lagens förarbeten nämns något om särskilda regler för bostäder utomlands. Utgångspunkten är att enbart den första upplåtelsen omfattas av lagen (1 § privatuhyrningslagen). Ändamålet med lagen är att ge specialregler för hyresavtal där en hyresvärd helt eller delvis hyr ut egen bostad, vilket kan skilja sig mycket från vissa hyresavtal som regleras i 12 kap. JB. Den nämnda regeln är alltså avsedd att hindra personer från att undvika eller kringgå reglerna i 12 kap. JB. I ljuset av syftet med regeln har jag svårt att tänka mig att uthyrningen i Italien inte skulle omfattas av lagen, och därmed den begränsande regeln. Min bedömning skulle alltså vara att hyresavtalet i Italien utgör den första upplåtelsen, varför den andra upplåtelsen regleras i 12 kap. JB. Att den andra upplåtelsen enbart avser ett rum i en lägenhet förändrar alltså inte bedömningen eftersom ett rum likställs med lägenhet i lagens mening.Du är varmt välkommen att ställa fler frågor om du vill ha mer specifika svar på din situation.Vänligen,

Hyresvärdens och hyresgästens rättigheter vid renovering enligt hyreslagen

2021-09-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har sagt upp lägenhet och hyresvärden vill renovera lägenhet under uppsägningstiden och vill inte vänta tills vi flyttar ut ?
Anton Blomqvist |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.InledningAv din fråga framgår inte huruvida det gäller hyra av hyresrätt eller bostadsrätt. I mitt svar utgår jag från att det är fråga om en hyresrätt, vilket innebär att tillämplig lag är hyreslagen. Nedan redogörs för regleringen kring hyresvärdens och hyresgästens rättigheter vid renovering. Det finns nämligen ingen specifik reglering i hyreslagen om vad som gäller under uppsägningstiden.UtredningSom hyresgäst har du rätt att nyttja lägenheten under hela hyrestiden, inklusive uppsägningstiden. I regel gäller att hyresvärden har rätt att utföra mindre brådskande förbättringsarbeten, som inte innebär ett väsentligt hinder eller men i din nyttjanderätt, förutsatt att hen meddelat detta minst en månad på förhand. Detta gäller emellertid inte under sista månaden av hyresförhållandet, om hyresvärden inte får hyresgästens medgivande.Om renoveringen gäller annat än det som nu nämnts (inte brådskande eller sådant som innebär hinder eller men i nyttjanderätten), har du rätt att, inom en vecka från det att du fått meddelandet om renoveringen, säga upp hyresavtalet till upphörande. Sådant arbete får härmed inte, utan medgivande från hyresgästen, påbörjas innan hyresavtalet upphört.Det nämnda framgår av 26 § hyreslagen.Hoppas du fick svar på din fråga.Med vänlig hälsning,