Uppsägningstid vid 15 månaders hyresavtal

2021-09-09 i Hyresrätt
FRÅGA |HUR LÅNG ÄR UPPSÄGNINGSTIDEN VID MUNTLIG ÖVERENSKOMMELSE?Hyresgästen har hyrt i 15 mån
Anna Manders |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga som att du undrar hur lång uppsägningstiden är för en hyresgäst som har hyrt i 15 månader enligt ett muntligt hyresavtal.Din fråga regleras i jordabalken (JB)Ett hyresavtal kan vara muntligtEtt hyresavtal ska vara skriftligt bara om en part begär det (12 kap. 2 § JB). Av detta följer att ett muntligt hyresavtal är giltigt så länge båda parter är överens om detta vid hyresavtalets ingång. Om hyresperioden har varat längre än nio månader i följd gäller en uppsägningstid på tre månaderHuvudregeln är att hyresavtal gäller för obestämd tid, dvs ett tillsvidareavtal. Ett hyresavtal som gäller på obestämd tid måste sägas upp av någon av parterna för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § JB). Om ett hyresavtal har ingåtts på bestämd tid men hyrestiden har varat i längre än nio månader i följd gäller också att avtalet måste sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § andra stycket JB). I båda dessa fall gäller en uppsägningstid som ska vara minst tre månader lång (12 kap. 4 § JB). Vad innebär detta för digDitt hyresavtal har gällt i 15 månader hittills. Detta innebär att det måste finnas en uppsägningstid på tre månader när avtalet ska sägas upp, eftersom detta är ett krav för alla hyresavtal som har löpt i längre än nio månader i följd. Det faktum att hyresavtalet är muntligt saknar betydelse för dess giltighet. Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Du är varmt välkommen att inkomma med fler frågor till Lawline om du har ytterligare funderingar.Med vänliga hälsningar,

Får hyresvärden förbjuda husdjur i lägenheten utan sakliga skäl?

2021-09-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag och min kille ska flytta till en hyreslägenhet den 1 oktober och i hyreskontraktet står det "absolut rök och djurförbud". Innan vi läste igenom kontraktet köpte vi oss en kattunge, har läst på att en hyresvärd aldrig kan förbjuda att man hat husdjur utan något sakligt skäl. Min fråga är då, hyresvärden har varken sagt en muntlig eller skriftlig saklig skäl till förbudet, gäller det då?
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler som aktualiseras för att besvara din fråga finns i 12 kap Jordabalken (JB).Djurförbud12 kap JB är en så kallat semidispositiv lag, vilket innebär att man kan avtala om vissa saker som avviker från lagens bestämmelser. Bland annat är det möjligt att avtala om att hyresgästerna inte får ha husdjur. Precis som du skriver måste det finnas sakliga skäl till djurförbudet i hyresvillkoren för att dessa ska vara bindande. Ett sakligt skäl i detta sammanhanget är om hyreshuset eller lägenheten du bor i är särskilt anpassad för allergiker. Andra sakliga skäl som kan tänkas motivera ett djurförbud är om djuret orsakar olägenheter, föroreningar, störningar eller skador som inte skäligen bör tålas eller som innebär fara för andra.Alltså: Husdjur kan alltså inte förbjudas i hyresrätten om det inte föreligger sakliga skäl.Vad kan du göra?Eftersom djurförbudet framgår av ditt hyresavtal men om du anser att det inte föreligger sakliga skäl, dvs. att lägenheten inte är allergianpassad t.ex, så ska du meddela hyresvärden det. Om ni inte kan komma överens kan du ansöka om ändring av hyresvillkoren hos Hyresnämnden tidigast inom en månad från att du meddelat hyresvärden (12 kap 54 § 1 st JB).Det finns alltså en möjlighet att hyresvillkoret förklaras ogiltigt pga att det saknas sakliga skäl till djurförbudet. För att inte missförstånd ska uppstå mellan dig och hyresvärden rekommenderar jag dig dock att prata med hyresvärden först och inte själv utgår ifrån att villkoret är ogiltigt utan vidare.Hoppas du har fått svar på din fråga och lycka till!Med vänliga hälsningar,

Har hyresvärden rätt att tillträda och fotografera en hyreslägenhet inför en kommande försäljning?

2021-09-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vi önskar sälja en liten fastighet. Vi fotograferade lgh vid värdering. Hyresgästen återkopplade om att det inte var avtalat o vill ha ersättning. Det syns inget personligt på de fina bilderna. Vad gäller? Pengar löser allt verkar det som och han önskar en stor summa pengar. Vad anses skäligt i så fall?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB), men det måste redan nu framhållas att rättsläget beträffande en hyresvärds möjlighet att fotografera en lägenhet är något oklart varför det egentligen inte finns något givet svar på den här frågan. Nedan skrivelse är min syn på saken.I 12 kap. 26 § 1 st. JB anges att hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Och när lägenheten är ledig till uthyrning är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Tillträdet sker dock under visst skadeståndsansvar. I den nyss nämnda lagparagrafens tredje stycke sägs nämligen att hyresvärden ska tillse att hyresgästen inte förorsakas större olägenhet än nödvändigt och att skada som orsakas av hyresvärden ska ersättas även om skadan inte beror på hyresvärdens försummelse. Eftersom du planerar att sälja lägenheten kommer hyresgästen att behöva sägas upp, 12 kap. 3-4 §§ JB, och under uppsägningstiden ligger hyresvillkoren oförändrade. Det finns dock inget stöd för att hyresgästen under uppsägningstiden skulle ha rätt att vägra visningar av din lägenhet. Detta finns i och för sig inte uttryckligen reglerat i någon lagstiftning, men genom en s.k. analog tillämpning av 12 kap. 26 § JB menar jag att det är fullt möjligt för dig att kunna visa lägenheten under lämpliga tider, vilket samtidigt betyder att hyresgästen, så länge uppsägningstiden fortfarande löper, har rätt att motsätta sig visningar på vissa tider som för denne framstår som särskilt olämpliga.När det sedan gäller själva fotograferingen kan följande anföras. Eftersom din hyresgäst inte personligen har blivit fotograferad är det inte fråga om någon kränkande fotografering, jfr 4 kap. 6 a § brottsbalken. I den ovannämnda jordabalksregeln anges att hyresgästen är skyldig att låta visa lägenheten på lämplig tid när lägenheten är ledig till uthyrning. Genom en strikt tolkning av bestämmelsens ordalydelse går det därför att argumentera för att det inte föreligger någon verklig skyldighet för hyresgästen att lämna tillträde till lägenheten vid en försäljning. Samtidigt bedömer jag att det ändå borde finnas viss möjlighet, genom en extensiv tolkning, att likställa fotografering av en lägenhet inför en uthyrning med att visa en lägenhet för potentiella köpare inför en avyttring.Du skriver ovan att hyresgästen åberopar en utebliven överenskommelse som grund för dennes ersättningsanspråk. Men om det var besöket, dvs. tillträdet till lägenheten, som denne menar inte hade avtalats på förhand eller om hyresgästen syftar på själva fotograferingen är för mig ovisst. Men hyresgästens intressen ska alltid beaktas och vanligtvis torde samtycke krävas om besöket sker på en tidpunkt då hyresgästen inte är hemma.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis har jag svårt att ge ett entydigt svar på den här frågan eftersom rättsläget är något oklart. Min uppfattning är dock att besök med en tillhörande fotografering inför en inplanerad försäljning av en lägenhet är en acceptabel åtgärd från hyresvärden sida. Däremot bör sannolikt ett godkännande från hyresgästen inhämtas avseende tidpunkten för besöket. När det sedan gäller vad som kan tänkas utgöra en skälig ersättning, om en sådan ska utbetalas överhuvudtaget vill säga, är det omöjligt att värdera "skadan" eller olägenheten i pengar. I praktiken blir det här en ren förhandlingsfråga parterna emellan.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Störningar i hyreslägenhet

2021-08-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag bor i en hyresrättslägenhet och har en utländsk familj med två pojkar på 2 och 3 år som nämsta granne.Utlänningar har många gånger en lite annorlunda dygnsrytm än vi svenskar och det kan ställa till problem. Föräldrarna arbetar inte och barnen går bara periodvis på dagis. Barnen är uppe lika länge som föräldrarna och familjen brukar gå och lägga sig vid 01.30-2.00 på nätterna oavsett om barnen ska till dagis eller inte. Vi bor i ett gammalt lyhört flerfamiljshus och barnen som sällan är ute verkar understimulerade och springer runt och stampar i golvet för jämnan. Jag vet att man måste acceptera barns skrikande, lekande och springande om man väljer att bo i lägenhet, men sena kvällar och nätter måste man väl ändå kunna kräva att få lugn och ro eller vad gäller egentligen?
Yodit Eshete |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Hyresgäster ska vid användandet av hyreslägenheten se till att de som bor i omgivningen inte blir störda på ett sådant sätt som försämrar deras bostadsmiljö eller inte skäligen bör tålas. I övrigt så ska hyresgästen även vid sin användning av lägenheten i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten, 12 kap. 25 § JB. Hyresgästen ansvarar även för övriga hushållsmedelemmarna. Under dagtid så får vissa störningar tålas, detsamma gäller om störningarna är av övergående natur, exempelvis om personen bygger om. Under nätterna så ser man mer restriktivt på vilka störningar som ska tålas.Om störningar förekommer så ska hyresvärden ge hyresgästen en tillsägelse och eventuellt meddela socialnämnden. Upplever du att du blir störd så kan du kontakta de som stör men du har även rätt att klaga till hyresvärden som sedan får ge en tillsägelse till de störande.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,

Hyresvärdens skyldigheter vid mögel i hyresrätt

2021-09-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag med sambo flyttade in i en hyresrätt för 3 månader sedan. Badrummet är alltid fuktigt trots försök att torka ventilen och alltid ha badrumsdörren öppen vilket har visat sig att vi har svartmögel i fogarna i duschen som spridit sig till duschdraperiet och ökar i volym. Har redan märkt att vi har en ganska nonchalant hyresvärd och vi har klagat på en del annat, därför vill jag vara säker på min sak om jag för detta till honom för argumentation. Har de skyldighet att göra något åt detta? Eller är det bara min uppgift att hålla mögelskadan nere med medel?
Frida Källhage |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Relevant lagrumJag uppfattar din fråga som att du vill veta mer om hyresvärdens skyldigheter gällande mögel i lägenhet. För att besvara din fråga kommer jag utgå från jordabalkens 12:e kapitel som innehåller regler kring hyra av bostad.Hyresvärdens skyldigheterHyresvärden har ett ansvar att hålla lägenheten i ett sådant skick att den enligt en allmän uppfattning är i ett brukbart skick, 12 kap 9§ JB jämte 12 kap 15§ JB. Av din fråga framgår att luften i badrummet är fuktig trots dina försök att undvika detta. Att se till att lägenheterna har en fungerande ventilation och att undvika förekomsten av fukt och mögel är något som ligger inom hyresvärdens ansvarsområde, i och med att mögel kan vara hälsofarligt. Om detta är ett återkommande problem trots städning och du misstänker att möglet har uppstått på grund av att ventilationen är bristfällig så kan du kräva av hyresvärden att de gör en fuktmätning.Hyresgästens skyldigheterSkulle det vara så att problemet kvarstår trots att hyresvärden fullföljer sina skyldigheter och det inte visar sig vara en onormal luftfuktighet i badrummet så kanske möglets uppkomst beror på något annat. Det är till exempel inte ovanligt att mögel uppstår i duschutrymmen på grund av tvålrester och hudavlagringar. Om detta är anledningen till möglets förekomst så har du som hyresgäst till uppgift att hålla borta mögel genom kontinuerlig städning i och med att du har en vårdplikt som innebär att hyresgästen ska vårda lägenheten, 12 kap 24§ JB.Min rekommendationDu bör förklara för din hyresvärd att de har ett ansvar att undvika uppkomsten av mögel och att det är ett återkommande problem. Det är också en god idé att upplysa om att du vidtagit diverse åtgärder men att mögel ändå uppstår. Hyresvärden bör därefter gå till botten med möglets uppkomst och om det beror på exempelvis ventilationen så ska värden åtgärda detta. Om din hyresvärd ändå inte vill vidta några åtgärder rekommenderar jag att du antingen kontaktar hyresgästföreningen (https://www.hyresgastforeningen.se) som kan hjälpa dig att föra din tala eller göra en anmälan av hyresvärden hos miljöförvaltningen i din kommun.Hoppas du fick din fråga besvarad!Med vänliga hälsningar,

Övertaganderätt av hyresbostad

2021-09-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag & min sambo har hyrt en lägenhet i ett år nu, han är den enda som har stått på kontraktet tidigare & nu när vi gjort slut ska han flytta ut. Hyresvärden sa då till mig att han tror att jag inte har råd med lägenheten själv trots att jag säger att jag har räknat på det & jag har råd. Har han då rätt att slänga ut mig baserat på detta?
Gustav Ottebo |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Jag förstår din fråga som att din sambo frivilligt ska flytta ut och att du nu vill bo kvar i er lägenhet.Det finns en möjlighet för en sambo, som antigen varit medhyresgäst (stått med på kontraktet) eller medboende (enbart varit inneboende), att överta ett hyresrätten för egen del. Detta enligt 12 kap. 47 § Jordabalken (JB). Denna s.k. "övertaganderätt" aktualiseras i anslutning till att ett hyresavtal upphör och denna rätt anses förhållandevis omfattande. Detta mot bakgrund av att övertaganderätten kan göras gällande oaktat om hyresgästen på eget initiativ sagt upp hyresavtalet eller om avtalet exempelvis inte medges förlängning efter en prövning enligt reglerna om det s.k. "besittningsskyddet" i 12 kap. 46 § JB. I ett fall som detta där ena sambon enbart är medboende har denne dessutom rätt till övertagande även om hyresrätten har förverkats av den andre sambon enligt 12 kap. 47 § st. 2 JB.För att övertaganderätten ska kunna göras gällande krävs att hyresvärden skäligen kan nöja sig med den tidigare medboende / medhyresgästen enligt 12 kap. 47 § JB st. 2. Hyresvärden behöver inte skäligen nöja sig med en person som det finns anledning att anta inte kommer kunna betala hyran och förutsatt att den säkerhet som stälts för hyrans betalning inte kan sägas vara fullgod. Detta framgår av rättsfallet RBD 17:86. Hyresvärden anses inte heller behöva skäligen nöja sig med en person som inte varit delaktig i att ta ansvar för att hyran betalas i tid med start från den tidpunkt då frågan om övertagande aktualiserades enligt 12 kap. 47 § st. 3 JB. Detta gör sig endast gällande om hyran är eftersatt.Sammantaget innebär detta för din del att hyresvärden saknar en ursäkt för att inte gå med på att du ska få ta över hyresrätten förutsatt att du har tagit ansvar för att tillse att hyran betalats från det att frågan väcktes om eventuellt övertagande, att du kommer kunna betala hyran från det att du tar över hyresrätten och dessutom kan ställa en godtagbar säkerhet för din förmåga därtill. Med vänlig hälsning,

Är hyresvärden skyldig att säga till störande granner?

2021-08-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har en kedjerökande granne, det innebär bl a att jag inte kan använda min balkong. Jag har felanmält det till hyresvärden som svarade att jag ska prata med grannen och påtala att detta är en olägenhet för mig och de runtomking- Min fråga är om det är min roll at ta det samtalet med grannen, det kan skapa en konflikt mellan grannen och mig, Är det inte hyresvärden roll, som ska vara en medlande och neutral part?
Mathea Santesson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågor om hyresförhållanden regleras i Jordabalkens (JB) tolfte kapitel. Som hyresgäst har man en skyldighet att inte utsätta omgivningen för störningar i den grad de kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra bostadsmiljön och därför inte skäligen bör tålas av omgivningen (12 kap. 25 § 1st. JB). Förekommer störningar är hyresvärden skyldig att säga till den störande hyresrätten att upphöra med störningarna (12 kap. 25 § 2st. JB). I ditt fall är alltså frågan om din grannes rökning räknas som en sådan störning som inte rimligen ska tolereras av omgivningen. I förarbetena till Jordabalken framhålls att det faktiskt inte är alla störningar som potentiellt kan påverka andras hälsa negativt utgör störningar i boendet i lagens mening. Det kan i flerfamiljshus förekomma störningar som kan sägas ha viss skadlig inverkan på hälsan som man ändå får förvänta sig och tåla. Tidigare domar har också slagit fast att man måste tåla rökande grannar när man bor i ett flerfamiljshus. Detta gäller även om du skulle ha någon överkänslighet mot rökning. Det finns alltså ingen laglig skyldighet för din hyresvärd att ta upp ditt problem med grannen. Du får därför själv be grannen att röka mindre på balkongen. Kanske kan ni komma fram till någon överenskommelse där han eller hon kan avstå från att röka vissa tider? Jag hoppas detta gav dig svar på din fråga! Undrar du över något mer är du varmt välkommen att vända dig till oss på Lawline igen! Med vänliga hälsningar,

Hyresgästen är sen med hyran, vad kan hyresvärden göra?

2021-08-31 i Hyresrätt
FRÅGA |En person hyr mitt uthyrningsrum. Han har inte betalat juni, juli och början av augusti 2021. Hur bör jag v med honom? Kan jag stänga av elen i uthyrningsrummet? Jag vet att jag kan vända mig till kronofogden, men det tar lång tid
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att rummet som hyrs ut är i en bostad som du äger, exempelvis en bostadsrätt. I sådant fall gäller nämligen privatuthyrningslagen (1 § första stycket privatuthyrningslagen). Om inget annat framgår i privatuthyrningslagen avseende en viss fråga så gäller de bestämmelser som regleras i 12 kap. jordabalken, den så kallade hyreslagen (1 § andra stycket privatuthyrningslagen).I 12 kap. 42 § jordabalken regleras ett antal situationer som kan leda till att hyresrätten förverkas och hyresvärden får rätt att avsluta hyreskontraktet i förtid. En sådan grund är bland annat om hyresgästen dröjer med att betala in hyran mer än en vecka efter förfallodagen (12 kap. 42 § första stycket första punkten jordabalken). Denna rätt gäller dock inte längre om hyresgästen hinner betala in hyran innan hyresvärden säger upp avtalet (12 kap. 43 § första stycket jordabalken).Om hyresavtalet sägs upp på grund av en förverkandegrund som anges i 12 kap. 42 § jordabalken så upphör avtalet genast att gälla (12 kap. 6 § första stycket jordabalken).Detta innebär att du som hyresvärd har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid på grund av att hyresrätten har förverkats i och med hyresgästens förseningar med betalning av hyran.Vänliga hälsningar,