Hyresgästens skadeståndsansvar - Vad gäller?

Question

Hej.
Jag hyr ut ett gårdshus privat till en hyresgäst som kommer att flytta den 1 oktober efter att ha bott där i exakt ett år. Huset var totalrenoverat, nytapetserat, ny köksluckor och alla vitvaror var ny. Alla fönster , ytterdörr och 2 altandörrar var också helt nytt. En det spik / skruvhål efter tavlor m.m. finns där och det är helt okay.
Nu har jag sett att det är märken på 2 dörrkarmar och även dörrfodren till bägge altandörrararna efter myggnät som varit uppsatt med dubbelhäftande tejp. Det är inte bara små märken, det är ordentliga mörka märken längs hela dörrkarmarna och även på dörrfodren. Det går inte att rengöra. Märkena är iögonfallande.
Hon han även skruvat upp handdukshängare i våtrumsväggen i badrummet och en golvhylla är också fastskruvad i våtrumsväggen (för att den inte ska tippa) i samma samma badrum.
Jag har inte sagt vad som var okay att göra innan hon flyttade in, jag förväntar mig att folk vet vad som är okay att göra eller inte göra när man hyr.
Har jag som privat hyresvärd rätt att begära ersättning för skadad dörrpost och skruvhålen i våtrummet.
Är rädd för att jag behöver tapetsera om i våtrummet pga hålen där.
Ny dörrpost finns inte att köpa, utan då måste jag köpa även altandörr för att få med dörrposten, vilket kostar en del.
Tacksam för svar
Elsie Lundberg

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). I lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen)saknas regler om skadestånd varför jordabalken blir tillämplig, se 1 § 1 st. i den sistnämnda lagen.

Den centrala bestämmelsen för den nu uppkomna situationen återfinns i 12 kap. 24 § 1 st. JB. Däri sägs att hyresgästen ska under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han eller hon är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till dennes hushåll eller gästar honom eller henne eller av annan som vederbörande inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans eller hennes räkning. För brandskada som hyresgästen inte själv vållat är denne dock ansvarig endast om han eller hon brustit i den omsorg och tillsyn som borde iakttagits. För kännedom: Innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus och/eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.

Till den ovan nämnda vårdnadsplikten hör saker som att iaktta regelbunden aktsamt, vilket exempelvis inbegriper självklarheter som kontinuerlig rengöring. Men märk väl att det inte kan bli tal om någon underhållsplikt i form av exempelvis målning, tapetsering och/eller andra byten av olika inventarier. Hyresgästens vårdnadsplikt måste således skiljas från hyresvärdens (din) underhållsskyldighet. I lagkommentaren till jordabalken konkretiseras detta genom följande uttalande: Det är exempelvis inte hyresgästens ansvar att ersätta tapeter som blir slitna, men väl att se till tapeterna inte skadas under hans eller hennes utnyttjande av lägenheten. Det anses åligga hyresgästen att rengöra och bona golv, medan det är hyresvärdens ansvar att slipa och permanentbehandla det.

Oavsett vilket och utifrån ovanstående kan konstateras att det under vissa i lagen angivna förutsättningar föreligger ett skadeståndsansvar hos hyresgästen. Och enligt huvudregeln gäller att vårdnadsplikten innefattar ett förbud för hyresgästen att utan hyresvärdens samtycke vidta ändringsarbeten på lägenheten. Av 12 kap. 24 a § 1 st. JB framgår emellertid att bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder (och här behöver hyresvärden inte heller underrättas i förväg), men minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden dock rätt till ersättning för skadan. Exempel på ”jämförliga åtgärder” är montering av persienner, kakelsättning av kök och våtutrymmen, byte av golvlister, inläggning av heltäckande mattor på linoleumgolv, byte av innerdörrar och vred och uppsättning av träpanel i hall och rum utgör exempel på jämförliga åtgärder, se prop. 1974:150 s. 489. När det just gäller kakelsättning i våtutrymmen har den allmänna uppfattningen möjligen kommit att ändras sedan tillkomsten av lagmotiven i mitten på 70-talet.

Huruvida skruvhålen i badrummet liksom den skadade dörrposten träffas av begreppet jämförliga åtgärder kan jag i skrivande stund inte säga med säkerhet, men gissningsvis torde så vara fallet. Däremot kan du naturligtvis fortfarande, för det fall åtgärderna har påverkat bruksvärdet negativt vill säga, vara berättigad till ersättning. Som hyresvärd har du för övrigt initialt bevisbördan för att alla uppkomna skador har uppstått under hyrestiden, se Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1987 s. 668. Samtidigt bär hyresvärden inte ensamt hela bevisbördan. Om du som hyresvärd kan göra det sannolikt, eller åtminstone antagligt, att det är hyresgästen som är ansvarig för de uppkomna skador uppställs krav på adekvat motbevisning, se avgörandet NJA 1975 s. 657. Andra intressanta, pedagogiska och högst relevanta rättsfall från HD på det här området är NJA 1991 s. 476 och NJA 2011 s. 454. Samtliga ger en god indikation på hur den här typen av rättsliga bedömningar brukar göras.

Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästintill all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Men vi kan naturligtvis bistå dig i en eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Vi har god erfarenhet av skadeståndsrättsliga tvister. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen. För någon form av formell skrivelse behöver sannolikt upprättas om du har för avsikt att kravställa hyresgästen. I denna medvetandegör du vederbörande om det inträffade och preciserar ditt ersättningsanspråk.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,