Blockhyresavtal med kommunen, måste du acceptera dyrare bostad?

Question

Jag har en äldre anhörig som hyr en lägenhet i ett kommunalt äldreboende. Äldreboendet ägs av det kommunala bostadsbolaget som blockförhyr ett antal lägenheter som hyrs ut till de äldre. Det finns ett standardiserat bostadshyresavtal enligt följande:

Rubrik: Bostadshyresavtal Bengtsfors kommun

Hyresvärd: Bengtsfors kommun
Hyresgäst: XXXX

Bostad: 1 rum , Bolldalsvägen 9 lgh

Hyra: 3 014 kr/månad

Avtalstid: tills vidare

Uppsägningstid: tre hela kalendermånader

Kommunen genomför nu en förändring och vissa av de äldre som bor i det aktuella äldreboendet flyttas till ett annat boende.
Kommunen har inte respekterat varken uppsägningstid eller skriftlig uppsägning och det boende som den äldre hänvisas till kostar 2000 kr mer i hyra per månad. Den ansvariga chefen säger att denna förflyttning är helt enligt de regler som gäller vid sk blockhyra och att man dessutom har erbjudit en likvärdig lägenhet som den äldre måste acceptera, trots att den alltså kostar 2000 kr mer per månad.

Stämmer det att avvikelser från hyreslagen kan förekomma vid sk blockhyra, men i så fall måste detta tydliggöras i hyresavtalet?

Enligt avtalet gäller alltså tre månaders uppsägningstid, i min värld måste detta gälla?
Enligt hyreslagen ska en uppsägning vara skriftlig. Detta har inte heller skett och det finns inget i hyresavtalet som säger något annat. Vad gäller ?

Vad kan min anhörige göra om hen vill driva denna fråga vidare ?

mvh Lars-Göran Berg

[e-mail]

0730 301548

Answer 1

Hej och tack för din fråga. Den situation du beskriver aktualiserar flera hyresrättsliga frågor. Nedan följer en juridisk genomgång baserat på din frågeställning.

Allmänt om blockhyresavtal

Med blockhyresavtal avses enligt 12 kap. 1 § sjätte stycket JB ett hyresavtal som omfattar minst tre bostadslägenheter som hyrs ut i andra hand eller upplåts med kooperativ hyresrätt. Vid sådan blockuthyrning kan parterna (dvs. fastighetsägaren och förstahandshyresgästen,i detta fall kommunen) avtala om förbehåll som avviker från hyreslagens bestämmelser om bostäder. Men:

• Dessa förbehåll får inte avse rätten till förlängning eller grunderna för hyressättning, och
• Förbehållen gäller endast om de godkänts av hyresnämnden, om inte hyresvärden är en kommun, då krävs inte godkännande, men förbehållen måste ändå uttryckligen framgå av hyresavtalet.

Avtalet saknar särskilda förbehåll -  hyreslagen gäller

I det avtal din anhörige har står inget om några särskilda villkor som avviker från hyreslagens bestämmelser. Det anges att avtalet löper tills vidare med tre månaders uppsägningstid, vilket innebär att:

• Uppsägning måste ske skriftligen (enligt 12 kap. 8 § JB),
• Och tre hela kalendermånaders uppsägningstid ska iakttas.

Kommunens hänvisning till "regler för blockhyra" är alltså inte relevant om inte sådana avvikelser uttryckligen har avtalats och framgår i det individuella hyresavtalet. I detta fall gör de inte det och då gäller hyreslagens regler i sin helhet.

Vad kan din anhörige göra?

Om kommunen erbjuder en annan bostad med 2 000 kronor högre hyra innebär det en ensidig villkorsändring, vilket din anhörige inte är skyldig att acceptera. För att en sådan förändring ska vara giltig krävs att det sker genom en korrekt uppsägning och att ett nytt avtal upprättas, något som inte har skett i detta fall. Min bedömning är därför att din anhörige har  rätt att kräva att få bo kvar i nuvarande bostad med hänvisning till att ingen giltig uppsägning har skett. 

Jag föreslår att din anhörige bestrider en muntlig uppsägning och begär att kommunen följer det befintliga avtalet. Skulle kommunen ändå försöka tvinga fram en flytt, kan ärendet tas vidare till Hyresnämnden för prövning. Om din anhörige är medlem i Hyresgästföreningen kan det även vara klokt att kontakta dem för juridisk rådgivning och stöd i processen.

Jag vill dock reservera mig för att detta är min bedömning baserad på den information du lämnat, där inget tyder på att något förbehåll har reglerats i hyresavtalet eller godkänts av hyresnämnden. Om sådana förbehåll faktiskt föreligger kan rättsläget vara ett annat. Det är därför viktigt att avtalet och eventuell tillhörande dokumentation granskas noggrant.