Preskription av förverkandegrund bostdashyresavtal

Question

Hej,
Vi behöver hjälp med en fråga om bostadshyresrätt.
Hyresgästen och hans exfru bodde tidigare tillsammans i en lägenhet. Efter separationen flyttade hyresgästen till en ny lägenhet som han hyrde av hyresvärden, medan exfrun bodde kvar i den ursprungliga.
Hyresvärden menar nu att hyresgästen egentligen inte flyttade på riktigt, utan att han hyrde den nya lägenheten för att låta exfrun bo där. Som stöd för sin uppsägning har hyresvärden hänvisat till en felaktig adressändring och hyresbetalning.
Vid två tillfällen 2022 och 2024 har hyresgästen och exfrun dessutom ansökt om att få byta lägenheter med varandra, dvs. att hyresgästen skulle flytta tillbaka till den ursprungliga lägenheten, och exfrun ta över den nya. Det är 2024 som hyresvärden sagt upp hyresavtalet.
Hyresgästen har vunnit i första instans eftersom flera vittnen bekräftade att han faktiskt bott i sin lägenhet, beslutet har överklagats. Bör uppsägningen även bör anses ogiltig på grund av preskription enligt 12 kap. 43 § JB?
Hyresvärden hade redan 2022 (första bytesansökan) kännedom om omständigheterna (adressändringen, hyresbetalningen och bytet mellan exmakarna) men agerade inte inom sex månader, vilket talar för relativ preskription, och de åberopade händelserna inträffade under 2021–2022, alltså mer än två år före uppsägningen, vilket talar för absolut preskription.
Har hyresvärdens rätt att säga upp avtalet preskriberats, eftersom inga nya eller självständiga grunder har tillkommit efter 2022?

Answer 1

Inledande bedömning

Utifrån beskrivningen framstår det som att hyresvärden har sagt upp hyresavtalet med hänvisning till att hyresgästen angett en felaktig adressändring och att hyran eventuellt betalats från någon annans konto. Hyresvärden synes mena att detta visar att hyresgästen inte längre själv nyttjat lägenheten eller att den upplåtits i andra hand till exfrun utan tillstånd.

Den aktuella uppsägningsgrunden ligger närmast till hands i 12 kap. 42 § första stycket, punkt 3 JB, som avser fall där hyresgästen utan samtycke sätter någon annan i sitt ställe, upplåter lägenheten i andra hand eller på annat sätt inte uppfyller skyldigheten att själv använda den som bostad. För att uppsägningen ska vara giltig måste dock hyresvärden ha agerat inom den preskriptionstid som följer av 12 kap. 43 § JB.

Det finns ingen lagreglerad absolut preskriptionstid (exempelvis två år) för denna uppsägningsgrund. Vissa uttalanden i förarbeten och juridisk litteratur antyder att mycket gamla omständigheter inte bör få åberopas, men någon sådan tidsgräns har inte fått uttryckligt stöd i lagstiftningen. En tvåårig preskriptionstid finns däremot uttryckligen vid hyresfordringar och liknande ekonomiska anspråk.

Enligt 12 kap. 43 § andra stycket JB gäller att om hyresvärden inte inom sex månader från det att han fick kännedom om förverkandegrunden säger upp avtalet, förlorar han rätten att åberopa den, dock tidigast sex månader efter att det förverkandegrundande förhållandet har upphört. Syftet med denna regel är att undvika att hyresvärden förlorar sin rätt medan ett pågående olovligt förhållande består, exempelvis under en fortlöpande andrahandsupplåtelse.

Om den eventuella andrahandupplåtelsen till exfrun endast varade under 2022 och hyresvärden hade vetskap om detta redan då, har preskription alltså inträtt. Uppsägningen 2024 skedde i så fall mer än sex månader efter att förhållandet upphörde. Om däremot andrahandsupplåtelsen var fortlöpande, det vill säga att exfrun fortsatt bodde i lägenheten fram till 2024, börjar preskriptionstiden löpa först när förhållandet upphörde.

Av din beskrivning framgår att hyresvärden inte lyckats bevisa att exfrun faktiskt bott i hyresgästens lägenhet olovligt, utan att detta motbevisats genom vittnesmål. Det talar för att någon fortlöpande andrahandsupplåtelse inte förekommit och att de omständigheter som åberopats av hyresvärden därför är preskriberade enligt 12 kap. 43 § JB.