Privat boende utan hyra ger inget besittningsskydd

Question

Hej Jag undrar vad som gäller rent juridisk.
2018 så köpte jag och min fru ett hus av min frus mamma som hon har bott i sedan 1993. Vi kom överens om ett pris under taxeringsvärdet vilket gjorde att huset anses som gåva mot betalning. Min svärmor hade byggd ett attfelashus på tomten 2016 som hon har bott i sedan dess. Vi kom muntligt överens om att hon skulle få bo gratis i 10 år. Nu ska jag och min fru separera och behöver sälja huset för att börja om. Min svärmor hävdar besittningsrätt och vägrar att flytta. Då jag inte vill sälja med henne med så har det blivit en liten tvist. Vad gäller? Självklart ska så vi ersätta henne med återstående tid på dessa 10 år. Obs det finns inget hyreskontrakt.

Answer 1

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline!

Jag tolkar din fråga som att du undrar huruvida din svärmor har besittningsskydd i den aktuella situationen. Frågor rörande förvärvet av fastigheten kommer därmed inte att behandlas i detta svar.

Besittningsskyddets förutsättningar

Besittningsskydd innebär en rätt för hyresgästen att bo kvar även om hyresvärden säger upp avtalet. Det finns dock situationer då besittningsskyddet kan brytas, vilket innebär att hyresgästen inte har en rätt till en förlängning av hyresavtalet och måste flytta från bostaden Sådana undantag regleras exempelvis i 12 kap. 42 § jordabalken.

För att besittningsskydd ska föreligga krävs det att bestämmelserna i 12 kap. jordabalken är tillämpliga. I detta fall verkar det dock som att upplåtelsen av bostaden skett inom ramen för en privat överenskommelse och dessutom utan någon form av ersättning. Detta talar för att det inte är fråga om ett hyresförhållande i lagens mening.

Tillämplig lag: privatuthyrningslagen

Hyreslagen förutsätter att uthyrningen sker inom ramen för en näringsverksamhet, vilket jag förmodar att så inte är fallet. I stället blir lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, den så kallade privatuthyrningslagen, mer relevant. Lagen gäller hyresavtal utanför näringsverksamhet, se 1 §. Det viktiga att notera här är att hyresgästen enligt denna lag inte omfattas av något besittningsskydd, oavsett hyresförhållandets längd. Därmed medför det så kallade 'hyresavtalet' inget besittningsskydd.

Om avtalet kan betraktas som ett hyresavtal

Jag har här använt citattecken kring begreppet "hyresavtal", eftersom det är tveksamt om det faktiskt rör sig om ett sådant. Enligt 1 § privatuthyrningslagen gäller lagen endast sådana avtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken. Den bestämmelsen kräver att upplåtelsen sker mot ersättning.

Ifall någon ersättning inte utgår, utgör avtalet inte något hyresavtal. Ersättning behöver å andra sidan inte utgå i pengar. Ersättning kan exempelvis bestå av en rätt för hyresvärden att utnyttja viss egendom eller nyttighet, leverans av varor eller en arbetsprestation. Exempelvis har det i NJA 1978 s. 389 ansetts föreligga ett hyresavtal när ersättningen i fråga var att hyresgästen tillhandahöll god och vällagad mat samt dryck åt skolans elever och personal.

Sammanfattning

Mot bakgrund av omständigheterna är det tveksamt om det överhuvudtaget rör sig om ett hyresavtal, eftersom någon ersättning inte tycks ha utgått. Därmed är 12 kap. jordabalken inte tillämplig, och din svärmor omfattas inte av något besittningsskydd.

Det kan däremot finnas andra civilrättsliga aspekter att ta hänsyn till, exempelvis i form av ett muntligt avtal eller annan nyttjanderätt, men dessa faller utanför hyreslagens och besittningsskyddets område.

Hoppas detta gav dig svar på din fråga. Om du har fler frågor eller funderingar är du välkommen att höra av dig till oss på Lawline igen.

Vänliga hälsningar,