Höjning av hyra för BRF parkeringsplats II

Question

Jag återkommer med en följdfråga på det som ni svarade
på den 2025-08-12. Ni bekräftar där att ingånget avtal om p-plats gäller.

Jag har meddelat styrelsen er svar på frågan. Den 2025-09-09 har de återkommit med följande: "När det gäller föreningens parkeringsavgifter och dina fakturor till föreningen förstår vi att du har en massa synpunkter. I och med att du har betalat dina avgifter efter varje höjning anses du ha accepterat höjningarna och kan därför inte kräva tillbaka någon del av hyran.
Vi kommer att säga upp din parkeringsplats om du inte accepterar ovanstående samt släpper dina krav mot föreningen och enskilda styrelsemedlemmar."

Vad är er bedömning av detta att styrelsen säger sig säga upp avtalet? Jag anser mig hotad. Styrelsen har inte kommenterat ert svar om att avtal gäller. Jag har fortsatt betalat det belopp som man debiterat.

Fakta är att jag ställde mina krav på föreningen så fort jag kontrollerat avtalet.

Answer 1

Hej och tack för att du återigen vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer först att prata lite om tyst accept och konkludent handlande - två olika former för att ingå avtal. Sedan kommer jag att prata om situationer där sådana avtalsförbindelser kan ogiltigförklaras. Sist kommer jag prata om uppsägning av parkeringsplatsen.

Tyst accept och konkludent handlande

Föreningen menar att du accepterat de höjda hyrorna eftersom du betalat dem. Enbart tystnad eller passivitet leder dock inte till avtalsbundenhet. En part som deltagit i avtalsförhandlingar där villkoren i allt väsentligt är färdigförhandlade måste tydligt informera motparten om att hen inte längre vill ingå avtal, om det finns anledning att tro att motparten annars anser att bundenhet uppkommit. Underlåten information i rätt tid kan innebära avtalsbundenhet. En anbudsgivare kan däremot inte ensidigt bestämma att passivitet från motpartens sida ska leda till bundenhet, den så kallade negativa avtalsbindningen.

I ditt fall handlar det dock snarare om konkludent handlande. Detta innebär att parterna genom sitt beteende visar att de betraktar sig som bundna, även om det inte är helt klart när bundenheten inträtt. Att föreningen skickat en hyreshöjning som du därefter betalat utan invändning är ett exempel på ett sådant konkludent handlande och betraktas därför som en accept av de nya villkoren. Huvudregeln i svensk avtalsrätt är pacta sunt servanda, vilket betyder att avtal ska hållas, och du anses därför bunden av hyreshöjningen.

Ogiltiga avtal

Även om avtalet i princip är bindande kan det finnas ogiltighetsgrunder enligt 3 kap. avtalslagen (AvtL). Dessa bestämmelser tillämpas dock restriktivt. Enligt 31 § AvtL kan ett avtal ogiltigförklaras som ocker om det finns ett uppenbart missförhållande mellan parternas prestationer, och motparten utnyttjat oförstånd, lättsinne eller beroendeställning. I 30 § AvtL regleras svek, vilket förutsätter att ett vilseledande skett genom osanna uppgifter eller undanhållen information samt att detta skett avsiktligen. Även om någon annan än motparten vilseleder kan avtalet ogiltigförklaras, förutsatt att motparten var i ond tro.

I 33 § AvtL, den så kallade lilla generalklausulen, kan ett avtal ogiltigförklaras om det tillkommit under omständigheter som strider mot tro och heder och motparten insåg detta. Denna bestämmelse används främst när rekvisiten för svek inte kan styrkas fullt ut, exempelvis när det saknas bevis för uppsåt. I 36 § AvtL, generalklausulen, finns möjlighet att jämka eller ogiltigförklara oskäliga avtalsvillkor. Oskäligheten kan antingen föreligga vid avtalets ingående eller uppstå senare till följd av ändrade förhållanden.

I ditt fall framgår inte tydligt att någon av dessa grunder är direkt tillämplig. Om föreningen däremot antytt att du inte haft något annat val än att omedelbart acceptera hyreshöjningen, eller hotat med omedelbar uppsägning av parkeringsplatsen, kan ogiltighetsgrunder som svek eller lilla generalklausulen aktualiseras.

Uppsägningstid för parkeringsplats

Om parkeringsplatsen är belägen utomhus regleras den av 8 kap. jordabalken (JB). En utomhusparkeringsplats utgör ett lägenhetsarrende enligt 8:1 § JB. Om inget annat avtalats gäller sex månaders uppsägningstid och avtalet upphör vid närmast följande fardag, det vill säga den 14 mars eller 14 september enligt 8:4–5 § JB. Om avtalet är tidsbestämt kan det inte sägas upp i förtid, annat än vid utebliven betalning.

Om parkeringsplatsen istället är belägen i ett garage regleras den av 12 kap. JB, även kallad hyreslagen. En garageplats räknas i lagens mening som en lokal enligt 12:1 § tredje stycket JB. Här gäller en uppsägningstid på nio månader med upphörande vid närmast följande månadsskifte, om inte en längre uppsägningstid har avtalats enligt 12:4 § JB. Om avtalet är tidsbestämt kan det inte sägas upp i förtid, annat än vid allvarliga avtalsbrott.

Sammanfattning

Eftersom du betalat hyreshöjningarna anses du genom konkludent handlande ha accepterat de nya villkoren. Avtalet kan endast angripas med stöd av ogiltighetsgrunderna i 3 kap. AvtL, vilka tillämpas restriktivt. Svek eller lilla generalklausulen kan möjligen bli aktuella om du vilseletts till att acceptera hyreshöjningen. Uppsägningstiden beror på om parkeringsplatsen är utomhus, där sex månader gäller enligt 8 kap. JB, eller i garage, där nio månader gäller enligt 12 kap. JB. Föreningen har rätt att säga upp avtalet men måste följa dessa uppsägningstider. Endast vid grova avtalsbrott, såsom utebliven betalning, kan uppsägning ske med omedelbar verkan. Om du däremot blivit vilseledd kring hyreshöjningarna kan du ha rätt att jämka avtalet eller återkräva det belopp som du obehörigen betalat. Men som sagt hindrar inte det föreningen från att säga upp avtalet för att omförhandla villkor.

Om du har fler frågor om ditt ärende, eller om jag tolkat din fråga fel, är du väldigt välkommen att höra av dig till mig på [e-mail], så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Då du begärt telefonuppföljning föreslår jag att jag ringer dig måndag den 15e september kl. 12.00. Om denna tid inte passar bra, vänligen hör av dig. Med vänlig hälsning,