Uppsägning vid hyra av lokal

2020-01-16 i Hyresavtal
FRÅGA |hej jag har hyra en lokal från 2016 till 2021 på avtalet, min fråga är kan jag säger upp mig innan 2021? för att jag hittar annan lokal för storMVH.
Rahime Duman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! För att svara på din fråga kommer Jordabalken att bli aktuell. Vad är uppsägningstiden vid hyra av lokal? I och med att din fråga gäller hyra av lokal så blir 12 kap. Jordabalken tillämplig. I din fråga framgår det att ni har avtalat om en hyrestid från 2016 till 2021 vilket innebär att det är en bestämd hyrestid. Vid bestämd hyrestid varierar uppsägningstiden beroende på hur länge du har hyrt lokalen. I och med att du har hyrt lokalen från 2016 fram till idag, innebär det att du har hyrt lokalen över 4 år och att du ska säga upp hyresavtalet nio månader i förväg, (12 kap. 4 § andra stycket och femte punkten Jordabalken).Svaret på din fråga blir ja - det vill säga att du kan säga upp dig innan 2021, men för att kunna göra det måste du räkna med de nio månaderna. Om du säger upp dig exempelvis idag (16-01-2020) så upphör hyresavtalet att gälla den 16 oktober 2020. Det är viktigt att du säger upp hyresavtalet så snart som möjligt om du vill avsluta före 2021. Det hela innebär att du ska säga upp hyreskontraktet nio månader i förväg för att hyresavtalet ska upphöra innan 2021 och när nio månader har passerat så hyr inte du lokalen längre. Vad är viktigt att tänka på när man ska säga upp ett hyresavtal? Innan du säger upp hyresavtalet är det viktigt att du gör det rätt, för att om en uppsägning av ett hyresavtal inte görs på ett korrekt sätt innebär det att din uppsägning av hyresavtalet inte är giltigt. Så när du ska säga upp ditt hyresavtal av lokalen är det jätteviktigt att du gör det skriftligt (på papper) och av den ska det framgå att det gäller uppsägning och avflyttning från lokalen, samt när avflyttning ska ske (datum). Det är även bra om du skriver varför du vill flytta och då kan du precis som ovan (din fråga) skriva att du har hittat större lokal och det är orsaken till varför du vill flytta ut. Sammanfattning av vad som är viktigt när uppsägning ska ske:1. uppsägningen ska vara skriftligt,2. det ska tydligt framgå vad för typ av uppsägning det är och i ditt fall är det för avflyttning,3. orsak till avflyttningen, 4. uppsägningen ska innehålla lokalens adress och id-nr (xxxxx-xxxx),5. ditt eller företagets namn, organisationsnummer och kontaktuppgifter,6. datum för avflyttning,7. telefonnummer är även viktigt att ha med, om det skulle vara så att hyresvärden (den som hyr ut lokalen) behöver kontakta dig, 8. och slutligen underskrift och namnförtydligande kan alltid vara bra att ha med, eftersom det är bevis på att det är du som säger upp hyreskontraktet. Sammanfattningsvis kan du säga upp hyresavtalet innan 2021. För att hyresavtalet ska upphöra innan 2021 är mitt råd att du säger upp den inom kort, eftersom hyresavtalet upphör efter nio månader från den dag du säger upp hyresavtalet. Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Lycka till! Vänliga hälsningar,

Formkrav för hyresgästs uppsägning av hyresavtal

2020-01-08 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, Jag skickad Mail om uppsägning av vårt hyresavtal (lägenhet) den 28. Okt. I mail-retur samma dag fick jag veta att uppsägning skall ske på hyresvärdens hemsida med inloggning via Bank ID. Jag loggade in den 29. Okt. och registrerade uppsägningen via "kontakt-formuläret" på hemsidan. Jag fick inte svar och skickade påminnelse i mail den 25. Nov. Samma dag bekräftar hyresvärden mottagande av den andra uppsägningen men säger att jag använd "fel formulär". Efter nya instruktioner blev det rätt och uppsägningen blev registrerat och bekräftat. Hyresvärdens uppsägningsdatum är nu 25. Nov. och dom kräver att jag betalar hyra ut Feb. 2020 (3 mnd).Gäller min första uppsägning som var skriftlig (email och via hyresvärdens web-sida) eller måste det ske via deras instruktioner? I möte med hyresvärden erkänner dom att befintlig instruktion kan missuppfattas och lovar se över hur det kan göras tydligare.
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).Utredning I 12 kap. 8 § 1 st. JB anges att en uppsägning av ett hyresavtal som huvudregel ska vara skriftlig. I praxis har ett meddelande via e-post ansetts uppfylla kravet på skriftlighet. Många faktorer är relevanta för att avgöra om uppsägningen ska anses giltig, bland andra att uppsägningen ska vara skriftlig, att den ska ha kommit mottagaren till del, att rätt adressat angetts, att rätt person sökts och att den innehåller en tydlig förklaring att hyresavtalet ska sägas upp. Av 12 kap. 1 § JB framgår att bestämmelser i kapitlet vinner företräde framför avtalsvillkor som avviker från dessa om inte annat sägs. Enligt min uppfattning är din första uppsägning antagligen giltig. Detta baserar jag på att du, såsom jag tolkar din fråga, har skickat en skriftlig uppsägning till din hyresvärd, att vederbörande har svarat att du bör genomföra uppsägningen på ett annat sätt (och därmed med nödvändighet tagit del av din uppsägning) och att det av allt att döma tydligt framgick att det rörde sig om en uppsägning. Såsom konstaterats spelar det ingen roll om det framgår av det relevanta avtalet att uppsägning från din sida måste ske med ett visst formulär eftersom avtalsvillkor som avviker från 12 kap. 8 § JB inte är giltiga gentemot dig som hyresgäst. HandlingsplanMin rekommendation till dig är att låta din hyresvärd ta del av mitt resonemang i detta svar och stå fast vid att din första uppsägning måste anses giltig. Jag bedömer det som osannolikt, men om de kan presentera argument för varför din uppsägning inte skulle vara giltig rekommenderar jag att du återigen kontaktar en juridisk rådgivare.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Har jag besittningsskydd när hyresvärden vill riva huset?

2019-12-30 i Hyresavtal
FRÅGA |HejMin fastighetsägare ska riva huset där jag har min butik våren 2020 jag har kontrakt till slutet 22 i mitt hyreskontrakt står inget om förbehåll om förändringar hos ägaren.. Fastighetsägaren påstår att vid rivning gäller andra regler d.v.s att en uppsägning därefter måste jag lämna lokalen efter 9 månader.Fastighetsägarer har mycket sämre ersättningslokal till mig. Har de rätt eller kan jag stanna mina 3 årMvhJohanna
Cecilia Lindeborg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra finns främst i 12 kap. jordabalken (JB). De flesta regler kring hyra är desamma när det rör sig om hyra av lokal eller hyra av bostad, men skiljer sig i vissa fall. BesittningsskyddetBesittningsskyddet för den som hyr lokal är utformat på ett annat sätt än för den som hyr en bostad. Vanligtvis pratar man om att den som hyr en lokal har ett så kallat indirekt besittningsskydd och därför ingen omedelbar rätt till förlängning av avtalet. Den som hyr en lokal har indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet har varat i mer än nio månader. Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust hyresgästen lider på grund av att hyresförhållandet upphör. Vad gäller vid rivning?Rivning av ett hus är en besittningsbrytande grund. För att hyresvärden inte ska behöva betala ersättning behöver hyresvärden (om det inte finns en rivningsklausul i hyresavtalet, vilket inte finns i ditt fall) erbjuda en annan lokal till hyresgästen som uppfyller vissa grundläggande krav. Hyresgästen ska till exempel kunna bedriva samma verksamhet i den nya lokalen under samma förutsättningar. SammanfattningBedömningen om huruvida ersättningslokalens skick är godtagbart eller inte får göras i varje enskilt fall. Om det är som du säger att den är sämre uppfyller den kanske inte kravet, beroende på hur mycket sämre den är. Jag kan inte svara med säkerhet eftersom det inte framgår av frågan hur mycket sämre lokalen är och varför den är sämre. I de fall ersättningslokalen inte anses uppfylla de krav som ställs har du rätt att få ekonomisk ersättning av din hyresvärd. Sammanfattningsvis har du inte direkt besittningsskydd och kan därför inte stanna kvar men har en rätt att få ersättning om den nya lokalen inte uppfyller kraven. Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Uppsägningstid för plats i skönhetssalong

2019-12-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag hyr en plats i en befintlig skönhetssalong och på avtalet står att uppsägningstid är 6 mån. Jag undrar om det är lagligt?
Carl Oscarsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I 12 kap. 4 § jordabalken regleras minimigränser för uppsägningstider gällande hyra av lokaler (se här). Det betyder att ni får komma överens om längre men inte kortare uppsägningstid än vad som står i paragrafen. Gäller ditt fall ett hyresavtal på obestämd tid finns det en minimigräns på 9 månaders uppsägningstid och om det är ett tidsbestämt avtal gäller reglerna i paragrafens 2 st. punkt 1-5 (se här).Om ert avtal inte är att anse som lokalhyra gäller enligt allmänna avtalsrättsliga principer att avtal ska hållas och er överenskommelse om 6 månader är det som gäller.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen

Hur lång uppsägningstid har man när man hyr ett rum rum i en privat bostad och själv säger upp hyresavtalet?

2020-01-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej.Jag hyr ett möblerat rum som ingår i en privat bostad. Hur lång är uppsägningstiden för mig om jag sa upp den nu i december? På kontraktet står det 4 månaders uppsägningstid och det är ett tillsvidare kontrakt.
Emil Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline! Hur lång uppsägningstid har du?Om du själv säger upp hyresavtaletDet framgår av din fråga att du hyrt ett möblerat rum som ingår i en privat bostad. Eftersom du haft ett kontrakt som gäller tillsvidare utgår jag från att du hyr i första hand, detta gör att lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) är tillämplig (1 § privatuthyrningslagen). Om kontraktet löper på obestämd tid så måste det sägas upp för att sluta gälla vilket har skett i ditt fall (3 § privatuthyrningslagen). Du får säga upp hyresavtalet så att det upphör att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Alltså om du sade upp hyresavtalet 12 december så upphör det att gälla 30 januari (3 § andra stycket privatuthyrningslagen).Om din hyresvärd säger upp hyresavtaletHyresvärden får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Alltså om din hyresvärd sade upp hyresavtalet den 12 december så upphör det att gälla 30 mars om ni inte avtalat om något annat. Eftersom ni avtalat om fyra månaders uppsägningstid så gäller detta ifall hyresvärden sade upp ditt hyresavtal.Sammanfattning Eftersom det var du själv som sade upp hyresavtalet i december så upphör hyresavtalet att gälla den 30 januari. Det är bara om hyresvärden säger upp hyresavtalet som uppsägningstiden på fyra månader blir aktuell. Hoppas du fått svar på din fråga!

Muntliga hyresavtal - Bindande?

2019-12-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag fick ett OK för kontrakt hyreslägenhet av hyresvärden för jag hade borgenär. Nu någon vecka senare ringer hon igen och meddelar att de drar tillbaka kontraktet. Men jag har ju redan fått ett ja/godkännande muntligt. Har även blivit ändrad som "kommande hyresgäst" på mina sidor hos hyresvärdens hemsida.Muntliga kontrakt gäller väl även fast inget är signerat ännu? Hon var tydlig med att jag hade fått lägenheten. Hur går jag tillväga?
My Öhman |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Är muntliga hyresavtal bindande?Hyresavtal är formlösa vilket innebär att de inte behöver inneha en viss form, exempelvis skriftlighet, för att vara giltiga. Muntliga hyresavtal är alltså juridiskt bindande. Ett hyresavtal ska dock upprättas skriftligt om någon av parterna begär det (12 kapitlet 2 § Jordabalken). I ditt fall uppfattar jag det som att ett muntligt avtal har träffats och att ni efter det skulle skriva på papper. Då du redan vid den muntliga överenskommelsen träffat ett hyresavtal så är det skriftliga hyresavtalet endast en ren formalitet och därför inte avgörande för om hyresavtal har träffats. Undantagsfall är om ni kommit överens muntligen om att inget avtal har träffats förrän papperna är påskrivna. Hyresvärden kan alltså inte dra tillbaka hyreskontraktet då det muntliga räknas som bindande. Är du medlem i hyresgästföreningen kan de föra din talan i en eventuell tvist hos hyresnämnden. De kan också hjälpa dig närmare i bedömningen av din situation. Hoppas att du har fått svar på din fråga!Hälsningar,

Uppsägningstid hyreskontrakt

2019-12-30 i Hyresavtal
FRÅGA |HejI ett hyreskontrakt står det följande från och med 2018-09-01 till och med 2019-08-31. Uppsägning ska ske skriftligen minst 6 månader före den avtalade hyrestidens utgång. I annat fall förlängs kontraktet för varje gång med 12 månader. Gäller då 6 månaders uppsägning eller har det automatiskt gått över till att vara 9 månader pga att kontraktet har löpt längre än 9 månader?Om det är kontraktets uppsägningstid på 6 månader som gäller. Kommer då uppsägningstiden att förändras till 9 månader om kontraktet förlängs utan uppsägning ytterligare ett år?Eller räkans varje förlängning som nytt kontrakt och att samma uppsägningstid 6 månader kvarstår vid varje förlängning?
Anna Johannesson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som utgångspunkt kan konstateras att avtalsfrihet råder och det är därför det som står i hyreskontraktet som gäller.Jag kommer i mitt svar utgå från att du hittills inte har sagt upp kontraktet.Kontraktet blev då 2019-08-31 förlängt med 12 månader, vilket gör att kontraktet just nu löper för perioden 2019-09-01 till och med 2020-08-31.Om du önskar säga upp avtalet måste detta göras minst 6 månader före utgången av kontraktet. Det finns inget hinder mot att uppsägning sker mer än 6 månader före kontraktets utgång, du kan därför säga upp kontraktet redan nu om du vill.Om du säger upp kontraktet minst 6 månader i förväg, slutar det gälla 2020-08-31 då hyrestiden går ut och kontraktet inte förlängs. Om någon uppsägningstid som börjar räknas från den dagen du säger upp kontraktet skulle finnas, är det istället denna som gäller, men utifrån informationen i din fråga så är det först 2020-08-31 som kontraktet upphör att gälla om du säger upp det nu.Hoppas du känner att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan jag säga upp en andrahandshyresgäst som inte betalar hyran?

2019-12-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag har hyrt ut min lägenhet i andra hand. Uppsägning tiden skrev vi 3 månader. Men han som bor i min lägenhet betalar inte hyran. och jag är student och har inte råd till två hyror då jag bor i annat ort pga studier. Har jag rätt att sparka han från lägenheten? För jag tänker i kontraket står det att man ska betala hyran för och kunna bo i lägenheten och eftersom han inte betalar hyran hur gör jag?
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om andrahandsuthyrning och konsekvenser vid utebliven betalning av hyra finns i 12 kap. Jordabalken (JB) vilken också kallas hyreslagen.Vad händer om en hyresgäst inte betalar hyran?Om en hyresgäst inte betalar hyran inom 1 vecka efter förfallodatumet, ska hyresrätten anses förverkad (12 kap. 42 § p.1 JB). Hyresvärden (i detta fallet du som förstahandshyresgäst) har med det rätt att säga upp hyresavtalet, detta gäller direkt och inte först efter den avtalade uppsägningstiden om 3 månader. Hur går en sådan uppsägning till? Först ska hyresvärden skriftligen meddela sin hyresgäst om uppsägningen, samt även meddela socialnämnden i sin kommun om att avtalet har sagts upp. Enligt 12 kap. 44 § 1-2 st JB kan hyresgästen få behålla bostaden om hyran betalas inom 3 veckor från meddelandet. Om hyran inte inkommer även efter den perioden är hyresrätten förverkad och hyresgästen har inte längre rätt att bo kvar i bostaden. Då kan hyresvärden, om innehar en dom från tingsrätten om beslutet, få hjälp från Kronofogden att avhysa hyresgästen från bostaden om denne fortfarande vägrar att flytta ifrån. Detta kan dock ta lång tid. Vad kan du göra?Svar på din fråga blir alltså ja, du får säga upp din andrahandshyresgäst om denne inte betalar sin hyra. Uppsägningen kan ske direkt och beaktande av den avtalade uppsägningstiden behöver inte göras. Det finns också möjlighet att säga upp hyresgästen om denne vid upprepade tillfällen betalar hyran sent, även om det endast handlar om någon dag sent Du måste då som hyresvärden först meddela att det måste upphöra och att hyreskontraktet riskerar att bli uppsagt om det fortsätter. Om betalningen inte skett efter 1 vecka efter förfallodatumet, så kan du som hyresvärd meddela om uppsägning efter vilket personen har 3 veckor på sig att betala. Om det inte görs så har du rätt att tvinga ut personen exempelvis med hjälp av kronofogden. För att undvika en jobbig och lång uppsägningsprocess som det kan resultera i, så uppmanar jag dig att prata med din andrahandshyresgäst om hur situationen ligger till. Varna hen om vad som kan hända om denne fortsätter att inte betala eller sätter in hyran för sent. En annan sak är om hyreskontraktet är tidsbegränsat, då du kan vänta ut tiden och möjligtvis återkräva pengarna i skadestånd. För detta krävs att du först meddelat personen att detta kan hända. Jag hoppas att detta gav svar på din fråga! Vänligen,