Hur räknas uppsägningstiden för en hyresrätt?

2020-07-12 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag har hyrt ut min bostadsrätt i andra hand och har en situation med min hyresgäst om uppsägningstiden. I avtalet skrev vi in under särskilda bestämmelser att "Avtalet kan sägas up av bägge parter när som helst under uthyrningstiden. Då gäller en månadsuppsägningstid". Hyresgästen sa upp bostaden skriftligt den 5:e juli.Jag menar att hyreslagen säger att uppsägningstid alltid räknas i hela månader och att det således är 31:a augusti som gäller som utflyttningsdag, medan hyresgästen menar att den var uppsagd till den 5:e augusti enligt klausulen. Vad gäller?
Karin Pihl |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För att besvara din fråga kommer jag använda mig av jordabalken (förkortas JB).Precis som du säger räknas uppsägningstiden i hela månader, det står dels i den s.k. hyreslagen (12 kap. 4 § JB). Hyreslagen föreskriver som utgångspunkt en uppsägningstid på tre månader, men det är fullt tillåtet att avtala om en kortare uppsägningstid vilket du och din hyresgäst gjort. Alldeles oavsett om man har avtalat om en kortare uppsägningstid eller inte så räknas uppsägningstiden i hela månader, som du säger själv. I ditt fall innebär det alltså att uppsägningstiden är slut den 31 augusti och inte den 5 augusti. Klausulen säger inget annat utan min tolkning är att den snarare bekräftar att ni avtalat om en månads uppsägningstid medan beräkningen följer det som föreskrivs i lag och sedvänja. Jag vill dock bara anmärka på att du i din fråga beskriver att du i andrahand hyr ut din bostadsrätt och om du inte gör detta som i en näringsverksamhet så gäller en särskild lag före den s.k. hyreslagen. Den lagen heter lag om uthyrning av egen bostad och innehåller vissa specialbestämmelser för just situationen att man hyr ut sin egen bostad. Enligt lagen har hyresgästen en månads uppsägningstid istället för tre månader (vilket ni själva avtalat om redan) men oavsett så räknas uppsägningstiden i hela månader (3 § andra stycket lag om uthyrning av egen bostad).Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Lägenhet smutsig vid inflytt - vilka rättigheter har vi?

2020-07-08 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, jag och min pojkvän skulle hyra en lägenhet men vi tror att kontraktet ej är giltigt då hyresvärden ej skrev under med sitt fulla namn, inget lägenhets nummer, hon skrev att hon bodde i lund men står på nätet att hon bor i Stockholm och tidigare bott på adressen i lund samt att det ej står vem det är som äger lägenheten. Vi betalade 11 000 i deposition och efter vi fick nycklarna ser vi att det ej är flyttstädat, det var skitigt och klibbigt överallt och vi har bilder. Hon påpekar nu att det har alltid varit flyttstädat även om hon via telefon samtal sa att hon inte kunde se till att det var städat. Hon säger nu att vi är sena med våran betalning för juli när inflyttnings datumet var 1 juli. Då vi anser att kontraktet ej är giltigt har vi lämnat tillbaka nycklarna och begär våran deposition tillbaka men hon hävdar att hon kan gå till kronofogden med detta eller ta våran deposition och skriva ut oss från lägenheten. Hon menar att hon kan skicka 4 månaders hyra till kronofogden När de förfallit till betalning då vi inte har sagt upp lägenheten innan månadsskiftet. Vi vet ej vad vi ska göra och undrar hur det ser ut lagligt sätt.
My Öhman | Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Beklagar er boendesituation. Det korta svaret är att ert avtal är giltigt. Som hyresgäster har ni dock vissa rättigheter angående bostadens skick vid inflyttning. Jag rekommenderar er dock inte att hålla inne på hyran på det sätt som ni gör. Är hyreskontraktet ogiltigt?Det finns enligt lag inga krav på hur ett hyresavtal ska vara utformat för att vara giltigt mer än att det ska vara skriftligt om någon av parterna begär det (12 kapitlet 2 § Jordabalken). Då ni säkerligen varit kontakt med hyresvärden sedan innan angående hyresobjekt så är detta underförstått. Avtalet i skriftlig form tjänar främst som bevis vid en eventuell tvist, överenskommelser via sms eller muntligen är lika bindande. Avtalet ni har är mest sannolikt giltigt. Vad gäller om lägenheten är ostädad vid inflytt?Vid inflytt ska lägenheten vara i sådant att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för ändamålet (12 kapitlet 9 § Jordabalken). För bostadslägenheter är normen att lägenheten ska vara städad. Finns det i hyresavtalet eller annars er emellan överenskommelser om noggrann städning så är det detta som gäller.Brist föreligger därför om lägenheten så dåligt städad att den inte anses vara fullt brukbar för inflytt eller annars att den inte är städad på det sätt som är avtalat. När det föreligger en brist så ska hyresvärden få en chans att åtgärda bristen. Gör inte hyresvärden det så snart som möjligt finns möjlighet för er att själva anställa en städfirma vilken hyresvärden får bekosta (12 kapitlet 11 § Jordabalken). Ytterligare ett alternativ som finns är att ansöka om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden (12 kapitlet 16 § Jordabalken). Hyresnämnden kan då ålägga hyresvärden att åtgärda bristen i lägenheten, åläggandet kan även förenas med vite för hyresvärden. För den tid som lägenheten är i bristfälligt skick har ni även rätt till skälig nedsättning av hyran. Möjligheterna är mycket små att häva avtalet med hänvisning till att lägenheten var ostädad eftersom en hävning kräver att bristen är väsentlig. Slutligt rådJag skulle råda er att först lägga fram dessa omständigheter för er hyresvärd och komma fram till en överenskommelse. Försök att få hyresvärden att anlita en städfirma eller ansök annars om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden. Är det bråttom för er att flytta in i lägenheten hade jag själv anlitat en städfirma. Kostnaden för städfirman kan ni dra av från hyran och istället ansöka om att deponera hos länsstyrelsen (12 kapitlet 21 § Jordabalken). På så sätt kan inte hyresvärden vräka er från lägenheten och ni undviker att hamna i skuld till hyresvärden som kan gå vidare för indrivning.Att innehålla hyra på det sätt ni verkar göra finns det inte stöd för i lag. Slutligen vill jag råda er att ta kontakt med hyresgästföreningen som om ni är medlemmar kan hjälpa er vi en tvist med hyresvärden. Ni kan också höra av er till någon utav Lawlines duktiga jurister, tid bokar ni här. Hoppas att ni fått svar på era funderingar och hjälp i hur ni kan komma vidare med ert ärende!Hälsningar,

Vad kan jag göra om min hyresgäst inte betalar sin hyra?

2020-07-06 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej jag hade en hyresgäst som flyttat och inte betalat hyran för juli vad kan jag göra
Nathalie Ottosson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Tolkning av din fråga och tillämplig lagAv din fråga framgår inte vilken form av boende du har hyrt ut (hyreslägenhet, bostadsrätt eller del av villa). De olika bostadsformerna har egna lagar, men frågan om uppsägning på grund av obetald hyra återfinns bara i 12 kap. jordabalken och det är därför den lagen som blir tillämplig. Uppsägning av hyresgäst Om en hyresgäst inte betalar sin hyra senast en vecka efter att den förfallit begår hen ett avtalsbrott. Det är i sin tur en förverkandegrund som gör det möjligt att säga upp hyresgästens hyreskontrakt. (12 kap. 42 § första stycker första punkten jordabalken). När en förverkandegrund tillämpas upphör även avtalad uppsägningstid att gälla, istället sägs kontraktet upp med omedelbar verkan (12 kap. 6 § jordabalken). Hyresvärden ska meddela hyresgästen om uppsägningen. Görs en rättelse, det vill säga att hyresgästen betalar hyran, innan hyresvärden kontaktat hyresgästen får hyresgästen inte längre skiljas från boendet. (12 kap. 43 § jordabalken). Om hyresgästen ändå betalar hyran inom tre veckor från dess att hen blivit underrättad av hyresvärden får hen inte heller skiljas från bostaden (12 kap. 44 § jordabalken). Praktisk hjälpKronofogden kan hjälpa till att driva in den försenade skulden om hyresvärden kontaktar dem och ansöker om ett betalningsföreläggande. Det går även att väcka talan i en domstol. Rätten till den uteblivna hyran förfaller två år efter att hyresgästen flyttat ut, innan dess måste alltså en eventuell talan ha väckts (12 kap. 61 § jordabalken). Sammanfattning och råd Om din hyresgäst inte betalat hyran en vecka efter att hyran förfallit har du rätt att säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan. Vägrar personen att betala kan du ansöka om hjälp av Kronofogden. Du kan även väcka talan i en domstol mot din hyresgäst. Du behöver även meddela din hyresgäst om det beslut du fattar. Med vänliga hälsningar,

Rätt att renovera hyresrätt

2020-06-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej där ! !Jag har en fråga, jag har hyrt ett rum och vill renovera det. Gör det lämpligt för mitt yrke. Frågan är vilka rättigheter jag har som hyresgäst utan att be om fastigheter. Om du renoverar utan att känna till fastigheterna kommer du att bli böter?
Nhi Tran |Hej!Tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga! Rätten att renovera ditt rum varierar beroende på vilken typ av "lägenhet" som rummet utgör. Reglerna som är relevanta i ditt fall finns i 12 kap. Jordabalken (s.k. hyreslagen). Med lägenhet avses hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning (12 kap. 1 § första stycket JB). BostadslägenhetOm du har hyrt en bostadslägenhet så regleras din rätt att renovera lägenheten i hyreslagen. Med bostadslägenhet menas lägenhet som upplåtit för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad (12 kap. 1 § tredje stycket JB). Du som hyresgäst får på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och liknande åtgärder (12 kap. 24a § första stycket JB) Exempel på liknande åtgärder är "montering av persienner, kakelsättning i kök och våtutrymmen, utbyte av golvlister, inläggning av heltäckande mattor på linoleumgolv, utbyte av innerdörrar eller vred till sådana och uppsättning av träpanel i hallar eller rum" (prop. 1974:150 s. 457 och s. 489). Större renoveringsåtgärder kräver hyresvärdens samtycke, då måste du ta kontakt med hyresvärden. LokalOm du istället har hyrt en lokal, vilket jag tänker är fallet eftersom du nämner att du vill göra rummet som du hyrt lämpligt för ditt yrke vilket jag tolkade som att lägenheten är upplåten i större omfattning till att avse bostad, så finns ingen reglerad rätt att renovera lokalen i lagen såsom vid hyra av en bostadslägenhet. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet (12 kap. 1 § tredje stycket JB). Rätt till renoveringen av lokalen kan möjligen finnas reglerad i hyresavtalet. Jag skulle därmed råda dig att titta på det först och se vad ni har avtalat om gällande möjligheten för dig som hyresgäst att renovera. Hoppas att mitt svar var till någon hjälp för dig! Återkom gärna om du har ytterligare funderingar.Med vänliga hälsningar,

Besittningsskydd och besittningsbrytande grunder

2020-07-09 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr ett fritidshus sedan 2016 av en man som avled i vintras.Nu skall hans syskon sälja gården som fritidshuset är beläget på. Min fråga är därför:Har jag rätt att fortsätta hyra även efter försäljningen?Jag tolkar det som att jag har besittningsskydd enligt hyreslagen, men är osäker på vad som gäller i det här specifika fallet. Det ska tilläggas att kontraktet var muntligt. M v h
Måns Hellberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.Svaret beror som alla gånger på vilken lag som är tillämplig. I detta fall står det mellan jordabalken 12 kap (hyreslagen) och lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen/UEB-lagen). Vilken lag som är tillämplig beror på vilket syfte du hyr fritidshuset i - fritidsändamål eller som permanent boende? Eftersom det inte framgår av din fråga har jag besvarat frågan utifrån båda scenarion.Om du hyr fritidshuset som ett permanent boendePrivatuthyrningslagen är tillämplig på uthyrning av bostadslägenheter för annatän fritidsändamål (privatuthyrningslagen 1 §). Villkoret om fritidsändamål tar inte sikte på lägenhetens beskaffenhet och karaktär, utan snarare på syftet med vilket bostaden hyrs. Om du hyr ett fritidshus med avsikten att ha det som din privata bostad sker det alltså inte för fritidsändamål. Eftersom du skriver att du har hyrt fritidshuset sedan 2016, finns det anledning att tro att du hyrt den för annat än fritidsändamål – nämligen som permanent boende.För att privatuthyrningslagen ska vara gällande krävs därutöver att uthyrningen intesker i näringsverksamhet (affärsverksamhet). Med det menas att din hyresvärdhyr ut fritidshuset med ett annat syfte än att bedriva näringsverksamhet (privatuthyrningslagen 1 §)För att avgöra om det sker i näringsverksamhet kan man ställa sig frågor så som om uthyrningen sker i vinstsyfte, eller i syfte att undvika dubbla boendekostnader. Om fritidshuset ägs med syftet att hyras ut, talar det för näringsverksamhet. Om uthyrningen pågått under en längre tid, talar det för näringsverksamhet. Om hyresvärden hyr ut fler än två bostäder eller fritidshus talar det för näringsverksamhet. Är inget av dessa kriterier uppfyllt sker det sannolikt inte i näringsverksamhet, och privatuthyrningslagen är aktuell. Eftersom du skriver att det sker på hyresvärdens egen gård finns det anledning att tro att uthyrningen inte sker i näringsverksamhet. Sammanfattningsvis innebär detta att privatuthyrningslagen är aktuell och att du inte har något besittningsskydd om du (1) hyr fritidshuset som permanent bostad och (2) uthyrningen inte sker i näringsverksamhet. Är bara ett, eller inget av dessa två kriterier uppfylla är privatuthyrningslagen inte aktuell och vi får istället titta i hyreslagen.Om du har hyrt fritidshuset för fritidsändamålHar du hyrt huset för fritidsändamål, eller har uthyrningen skett som ett led i din hyresvärds näringsverksamhet (affärsverksamhet) är som sagt inte privatuthyrningslagen aktuell. Vi får då titta i hyreslagen istället (JB 12 kap).Besittningsskyddet gäller för hyresavtal som avser en lägenhet för fritidsändamål om hyresförhållandet har pågått i längre än nio månader i följd (JB 12 kap 45 § andra punktenoch 46 §). Du har alltså besittningsskydd om du har hyrt för fritidsändamål i mer än nio månader iföljd. Har du endast hyrt fritidshuset under sommarmånaderna har du alltså ingetbesittningsskydd. Har du däremot hyrt fritidshuset under hela året har du besittningsskydd, även om du varit i fritidshuset endast under sommarmånaderna. Bedömningen av vad som är fritidsändamål ser likadan ut som i andra stycket ovanifrån.Besittningsbrytande grunderUppfyller du dessa krav har du besittningsskydd. Besittningsskyddet kan dock brytas om något undantag i JB 12 kap 46 §är tillämpligt. Eftersom din fråga inte innehåller tillräckligt mycket information för att jag ska kunna göra en bedömning föreslår jag att du läser den paragrafen och återkommer om du har några frågor. Ett undantag som jag kan tänka mig åberopas av din motpart är punkt 6 i nämnda paragraf. Det undantaget kan bli aktuellt om hyresvärden t.ex. vill sälja fastigheten som du bor i. Om den punkten är tillämplig har du alltså inget besittningsskydd och de nya fastighetsägarna kan säga upp hyresavtalet.SammanfattningOm du hyr stället som din permanenta bostad och det inte hyrs ut i näringsverksamhet, är privatuthyrningslagen aktuell. Det innebär då att du inte har något besittningsskydd. Om du hyr det för fritidsändamål, och har gjort den i en längre period än 9 månader i följd har du besittningsskydd och har rätt till förlängning av avtalet oavsett vem som står som ägare på fastigheten. Om någon av de besittningsbrytande grunderna är tillämplig, t.ex. punkt 6 (se föregående stycke), har du ingen rätt till förlängt hyresavtal.Som framgått hade mitt svar kunnat innehålla fler konkreta råd om jag vetat mer om just ert hyresförhållande. Men med den information jag har blev det ett ganska allmänt hållet svar. Oavsett vad hoppas jag att mitt svar har gett dig en ungefärlig uppfattning om vad som gäller. Tveka inte på att återkoppla om du har några följdfrågor.

Hur bevittnas ett hyreskontrakt?

2020-07-06 i Hyresavtal
FRÅGA |Hur bevittnar man ett kontrakt ?Det gäller hyreskontrakt mellan två sambor
Hanna Brunnström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Allmänt om bevittnande av rättshandlingarVad som gäller för att bevittna underskrifter beror till viss del på vilken typ av handling som undertecknas. Det är ett fåtal rättshandlingar som måste bevittnas enligt svensk lag för att de ska bli giltiga. Ett vanligt exempel är testamente som enligt 10 kap. 1 § ärvdabalken ska bevittnas av två vittnen. Rättshandlingar med krav på vittnen har ofta lagstadgade formkrav för hur själva bevittnandet ska gå till.För rättshandlingar som enligt lag inte kräver bevittnande råder som huvudregel avtalsfrihet mellan parterna. Detta innebär att avtal blir giltiga när de ingås, oberoende av förekomsten av vittnen. Hur bevittnas ett hyreskontrakt?När det gäller hyreskontrakt finns det inga lagstadgade formkrav, vilket innebär att kontraktet är giltigt oavsett om det ingåtts muntligt eller skriftligt. Undantaget är om antingen hyresgästen eller hyresvärden begär att kontraktet ska upprättas skriftligt enligt 12 kap. 2 § stycke 1 jordabalken. Att inga formkrav finns medför även att det saknas krav på att kontraktet ska vara bevittnat.Att ett kontrakt bevittnas kan dock ha betydelse i bevishänseende. Sådana vittnen kallas ofta för bevisvittnen. Syftet är i dessa fall att underlätta eventuella framtida tvister som rör rättshandlingens giltighet. Det finns inga krav på hur bevittnandet i en sådan situation ska gå till, utan en enkel namnteckning är tillräcklig. Det kan dock tilläggas att tydlighet och fler uppgifter om vittnet kan medföra att bevittnandet medges ett tyngre bevisvärde. Därför kan med fördel anges exempelvis datum, ort, personnummer och adress för personen som vittnar. SammanfattningSammanfattningsvis kan det alltså vara bra att veta att det inte finns något lagstadgat vittneskrav vid ingåendet av hyreskontrakt. Däremot är bevittnandet av ett kontrakt ett bra bevismedel vid en eventuell tvist. För bevittnandet i bevissyfte finns inga formkrav, utan namnteckning räcker. Ytterligare information kan dock med fördel anges, såsom exempelvis datum, personnummer, adress och ort. Hoppas du fick svar på din fråga!

Vad gäller vid nyttjanderättens förverkande på hyresrättens område?

2020-06-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Den 1/6-2020 flyttade en hyresgäst in i vår uthyrningsdel i vår villa som vi hyr ut privat. Det är den enda bostaden vi hyr ut. Avtalet sträcker sig från 2020-06-01 till 2021-06-01.Hyresgästen har ännu inte betalat någon hyra eller deposition. Både hyran för juni och juli är förfallna, depositionen skulle vara inbetald innan inflytt. Den 21:a juni hörde vi av oss till honom via sms och skrev att lägenheten är förverkad om hyran inte inbetalats senast en vecka efter inflytt och att vi kommer behöva starta en vräkningsprocess. I sms:et informerade vi även om att hyran behöver vara inbetald inom tre veckor för att vräkningen ska undvikas.Kan vi använda sms:et när vi informerar socialnämnden i kommunen om vräkningen samt Kronofogden eller är det inte giltigt i den formen? Behöver det vara ett skriftligt papper, behöver det signeras av båda? Hur går en sådan här vräkningsprocess till? Vi undrar också om det blir fel om vi säger upp honom med tre månaders uppsägningstid omgående, trots att vi samtidigt har startat en vräkningsprocess. Vi vill inte att han bor kvar under hela avtalstiden även om han betalar. Hyresavtalet fastställer en uppsägningstid från vår sida på tre månader. I vilken form behöver den uppsägningen då vara? Räcker det med sms eller behövs ett dokument som han och vi skriver under?Samt, vad har vi för rättigheter att stänga av el och internet som innebär kostnader för oss varje månad, är inkluderat i hans hyra men som vi ju inte fått betalt för?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en villa i vilken det finns en del avsedd för uthyrning. Denna inhyser sedan den 1 juni i år en hyresgäst vars hyresavtal är träffat på bestämd tid och som löper fram till och med samma datum nästkommande år. Varken depositionen, som skulle ha erlagts innan tillträdet, eller de två första månadshyrorna, vilka båda är förfallna, har betalats av den ifrågavarande hyresgästen. Du har därför för avsikt att låta säga upp denne och eventuellt initiera en process hos Kronofogdemyndigheten (KFM) avseende avhysning (vräkning). Flertalet frågor, vilka framgår av din ärendebeskrivning enligt ovan, har uppstått med anledning av det inträffade och dessa kommer att besvaras inom ramen för den här utredningen i den mån detta är möjligt. Stundtals kan nämligen adekvata svar fordra ingående kunskap om alla relevanta omständigheter i det enskilda fallet. Dessa ämnar jag dock att inhämta inom kort genom den personliga telefonrådgivning som du också har beställt, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket eftersom vissa frågor är betydligt bättre lämpade att diskutera muntligt. Och den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är: Jordabalken (JB). Utsökningsbalken (UB). Lagen om betalningsföreläggande och handräckning (BfL). Den inplanerade uppsägningen, vad gäller? Och föreligger det några formkrav?Inledningsvis kan det konstateras att ett hyresavtal som har ingåtts på bestämd tid upphör i normalfallet att gälla vid hyrestidens utgång om ingenting annat har avtalats (12 kap. 3 § 2 st. JB). Såvitt jag förstår stipulerar dock det aktuella hyresavtalet en tre månader lång uppsägningstid varför denna istället kommer att bli tillämplig. Vidare ska en uppsägning från hyresvärdens sida vara skriftlig och beträffande bostadshyresavtal bör du i denna egenskap likaledes i uppsägningen ange vad som har föranlett att avtalet ska upphöra att gälla i förtid. Notera dock att det nyss anförda endast gäller om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt då uppsägningen sker, vilket således talar för att ett sedvanligt sms torde fungera i den uppkomna situationen (12 kap. 8 § 1-2 st. JB). Hur bevissäkringshänseende är det dock ändå att rekommendera att någon sorts skriftlig handling upprättas i två likalydande exemplar. Och märk väl att den ovanstående uppsägningstiden äger giltighet endast under normala förhållanden och inte i samband med hyresgästens eventuella brott mot hyresavtalet (se nedan). Med begreppet brott ska det för övrigt förstås en regelöverträdelse i civilrättslig mening (kontraktsbrott) och inte ett brott för vilket det kan utkrävas straffrättsligt ansvar i form av böter eller fängelse. Nyttjanderättens förverkande, vad gäller? Utgör de obetalda hyrorna tillräckliga skäl för det nu sagda?Hyresrätten är förverkad och du är som hyresvärd berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen (12 kap. 42 § 1 st. 1 p. JB). Att hyresförhållandet ska upphöra i förtid innebär faktiskt att det ska upphöra att gälla med omedelbar verkan. Det handlar alltså om ett kontraktsrättsligt hävningsförfarande som det i och för sig står hyresvärden fritt att göra avsteg ifrån varför denne godtyckligt kan välja ett senare datum, exempelvis på grund av bostadssociala hänsynstaganden (12 kap. 6 § 1 st. JB). I sammanhanget måste det dock påpekas att det finns en undantagsregel (skyddsregel) vilken stadgar att en hyresrätt inte är förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid den här bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger personen i fråga till last har sin grund i att närstående eller en tidigare sådan har utsatt hyresgästen eller någon annan i hushållet för brott (12 kap. 42 § 5 st. JB). Även glömska, förbiseende eller någon annan därmed jämförbar handling kan i förekommande fall och vid enstaka tillfällen accepteras, vilket har kommit till uttryck i Högsta domstolens (HD) praxis (se bland annat avgörandet NJA 1989 s. 74). Det finns emellertid ingenting i din information som tyder på att något av det ovan anförda skulle kunna göras gällande utan mig veterligen är det endast den fordran som du har på hyresgästen, vilken avser de förfallna månadshyrorna, som ligger till grund för det aktuella uppsägningsbeslutet. Enligt min mening framstår det därför som nästan otvetydigt att hyresrätten är förverkad och att du äger rätt att omedelbart skilja hyresgästen från den uthyrda bostadsdelen i din villa. Som ett direkt resultat av förverkandet torde du dessutom vara berättigad till visst skadestånd (12 kap. 42 § 6 st. JB). Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HD så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Den avhysning som du avser att genomföra, vad gäller? Och kan du ombesörja en uppsägning jämte processen hos KFM? Det korta svaret på den senare frågan lyder: Nej, så länge uppsägningstiden löper går det inte att samtidigt initiera en process avseende avhysning hos KFM. Med avhysning avses en förpliktelse för en tidigare ägare eller nyttjanderättshavare (exempelvis en hyresgäst) att flytta från fast egendom, en bostadslägenhet eller något annat utrymme i en byggnad (16 kap. 1 § UB). Eftersom hyresgästen under hela uppsägningstiden äger rätt att få nyttja bostaden kan det följaktligen inte föreligga någon förpliktelse för densamma att flytta från en bostadslägenhet eller något annat utrymme i en byggnad på det sätt som lagen föreskriver. En avhysning är således inte möjlig om du skulle bevilja hyresgästen en tre månader lång uppsägningstid i enlighet med hyresavtalet och på det sätt som du uppger i din ärendebeskrivning. Märk väl att en avhysning sker genom den summariska processen vanlig handräckning hos KFM och utgör ett sorts tvångsförfarande när en hyresgäst inte frivilligt väljer att lämna den ifrågavarande bostaden. Brukligt är naturligtvis att denne, och detta även vid en omedelbar uppsägning på grund av hyresrättens förverkande, bereds tillfälle att självmant få flytta innan hyresvärden med biträde från en statlig myndighet vidtar den här typen av ganska kraftfulla åtgärder. Tilläggas bör också att innan en avhysning kan verkställas kommer hyresgästen också att ges tillfälle att få yttra sig i ärendet (16 kap. 2 § UB) och du måste vidare skriftligen ha meddelat socialtjänsten härvidlag. Beträffande processen hos KFM kan följande anföras. En avhysning kan inte ombesörjas av hyresvärden själv utan denne måste begära biträde av den berörda myndigheten genom att ansöka om en vanlig handräckning (1 § BfL). Handräckningsförfarandet kan avse just ett yrkande (en begäran) om avhysning av en hyresgäst som har underlåtit att betala hyra eller annan föreskriven avgift (3 § BfL). En ansökan ska göras skriftligen och i denna ska sökanden (du) ange sitt yrkande och närmare utveckla grunden för detta (9 och 14 §§ BfL). Till dags dato är det dock vanligt förekommande att ansökningshandlingen ges in elektroniskt till KFM och lagens krav på skriftform anses då vara uppfyllt när denna skrivs under med en avancerad elektronisk underskrift (bank-id), vilket stöds av uttalanden i lagmotiven (prop. 2017/18:126, s. 32 ff). Enligt mitt förmenande är det därför inte möjligt att fysiskt visa upp ett sms utan du måste genom myndighetens försorg ansöka om en avhysning via den summariska processen vanlig handräckning och detta sker alltså på en blankett alternativt elektroniskt. Men jag vill återigen erinra om att den här typen av spörsmål brukar aktualiseras först vid en hos hyresgästen fastställd vägran att flytta från bostaden. Och mig veterligen har det nu sagda inte hunnit bli ett reellt problem ännu. Avslutande ord och ytterligare rådgivningSlutligen måste det förtydligas att du förvisso möjligen skulle kunna stänga av nätet för din nuvarande hyresgäst, men däremot bör du inte röra elen så länge denne de facto fysiskt är bosatt i den delen av din villa som är avsedd för uthyrning. Du är som hyresvärd skyldig att tillhandahålla bland annat el och vatten varför du i det här avseendet kommer att bli nödgad att invänta ett eventuellt beslut från KFM innan några drastiska åtgärder kan vidtas (12 kap. 18 a § JB). Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformarDu har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Eftersom du har betalat för ett Express24-ärende misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling. Jag kommer därför att ringa dig redan nu på torsdag den 2/7 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,

Vad ska man göra när hyresgästen inte betalar hyran?

2020-06-30 i Hyresavtal
FRÅGA |HejJag äger en villa som jag hyr ut.Nya hyresgäster flyttade in i februari och sedan dess ligger hyresgästen redan efter med två månadshyror, dessa har vi avtalt att hon kan betala ner inom ett år, förutsatt att hyrorna nu kommer in fortlöpande. Men nu kan hon heller inte betala för juli- något jag inte kan acceptera- så vad kan jag göra i denna situation? Tack för hjälpen!
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Relevanta lagar:Vid uthyrning av en villa aktualiseras jordabalkens (JB) 12 kap. samt lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).Vad innebär utebliven hyresbetalning?För hyresvärden:Ett hyresavtal upphör omedelbart om en hyresgäst dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen, JB 12 kap. 42 §. Hyresvärden kan då säga upp hyresavtalet, och enligt JB 12 kap. 8 § ska detta ske skriftligt om hyresförhållandet varat längre än tre månader. För hyresgästen:Enligt JB 12 kap. 44 § har dock en hyresgäst som avstått från att betala hyran rätt att bo kvar i ytterligare tre veckor efter det att denne fått en underrättelse om att hyresavtalet fortsätter gälla under förutsättning att betalningen sker under denna tid. Hyresvärden är även skyldig att meddela socialnämnden i den aktuella kommunen att avtalet sagts upp och anledningen till uppsägningen.Avhysning:När denna tidsperiod löpt ut kan avhysning ske med hjälp av Kronofogdemyndigheten. För att hyresgästen, om nödvändigt med våld, ska kunna flyttas från bostaden krävs det emellertid en dom från tingsrätten som säger det, enligt utsökningsbalkens 3 kap. 1 §.Vad du kan göra:- Meddela hyresgästen att hyresavtalet är förverkat på grund av utebliven betalning. Det måste framgå att hyresgästen får bo kvar om hyran betalas inom tre veckor. Skicka även ett rekommenderat brev med samma sakliga innehåll till socialnämnden i den kommun din villa ligger i.- Skicka in en ansökan om betalningsföreläggande till Kronofogden (ansökan hittar du här), och bifoga de meddelanden du skickat till hyresgästen och socialnämnden. Ange de belopp som förfallit till betalning tydligt.- Om hyresgästen inte betalar efter ha blivit kontaktad av Kronofogden så kommer myndigheten fråga om saken ska överlämnas till tingsrätten.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,