I vilket skick ska en hyresrätt vara innan inflyttning sker? Och kan bristfälligt skick ge hyresgästen rätt att häva avtalet?

2021-06-15 i Hyresavtal
FRÅGA |Min son har skrivit kontrakt och kvitterat nyckel för en hyreslägenhet som han endast fått se på ritning samt erhållit ett 3 månader gammalt besiktningsprotokoll på. Lägenheten är ej är inflyttningsbar i befintligt skick. Vid första besöket upptäcktes mögel visuellt i badrum, kök och via doft i badrum och hall. Dessutom var spisen inte utbytt enligt besiktningsprotokollet. Ingen städning var utförd, och fuktskador upptäcktes på alla fönster, ledningar läckte i både badrum och kök. Vi skrev en åtgärdslista på över 40 punkter efter 1a besöket.Vi menar att bostadsbolaget, Stockholmshem beteende är hänförligt till bedrägeri som låter hyresgäst överta en lägenhet i detta extremt dåliga skick.Stockholmshem har lovat åtgärda synpunkter enligt lista och förväntar sig att sonen ska flytta in snarast. Endast fuktmätningar har utförts, som inte visar förhöjd fukt. Nu vill vi häva kontraktet.Hur ska vi gå tillväga för att ha någon chans i detta ärende?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB). Glädjande är också att du har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.Hyresvärdens skyldighet avseende lägenhetens skick innan tillträdet äger rum, vad gäller? Enligt 12 kap. 9 § 1 st. JB ska hyresvärden på tillträdesdagen, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (ortsmetoden). Avgörande för brukbarheten är inte bara de tekniska anordningarnas funktionsduglighet utan även underhållsskicket. Högsta domstolen (HD) har exempelvis uttalat att hinder och men i nyttjanderätten kan föreligga om andelen radon i en hyreslägenhet överstiger fastslagna riktvärden (se NJA 2016 s. 303). Även brister i underhållet avseende mer triviala saker som tapeter, målning och annat dylikt kan leda till att lägenheten inte anses fullt brukbar. Utifrån din ärendebeskrivning torde lägenheten inte under några som helst omständigheter kunna betraktas som fullt brukbar varför den här delen framstår som oproblematisk att bedöma. Enligt 12 kap. 11 § 1 st. 1 p. JB innebär ovanstående att din son får avhjälpa bristerna på hyresvärdens bekostnad om denne, efter tillsägelse, underlåter att vidta åtgärder så snart det kan ske, vilket, såvitt jag förstår, verkar vara fallet här. Kan bristerna inte avhjälpas utan dröjsmål eller om hyresvärden förhåller sig passiv trots tillsägelse får din son, om bristerna är av väsentlig betydelse, säga upp avtalet och kräva skälig nedsättning av hyran, 12 kap. 11 § 1 st. 2-3 p. JB.Kan din son frånträda avtalet med omedelbar verkan, det vill säga häva avtalet? I 12 kap. 10 § 1 st. JB sägs att blir lägenheten före tillträdesdagen så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Exakt i vilken omfattning lägenheten måste vara förstörd för att lagparagrafen ska vara tillämplig går inte att utläsa av lagtexten. Men generellt är kraven dessvärre högt ställda och i den juridiska litteraturen anges en icke-existerande lägenhet till följd av brand som exempel på vad som krävs i det här avseendet. Men det är dock inte nödvändigt att lägenheten ska ha blivit totalförstörd för att avtalet ska anses förfallet. Kostnaderna och den tid det skulle ta att återställa lägenheten är faktorer som vägs in vid bedömningen av huruvida parterna kan befrias från att fullgöra avtalet. Min uppfattning är naturligtvis att skicket på den aktuella lägenheten verkar vara allt annat än godtagbart, det vill säga bristfälligt, men om det räcker för att avtalet ska betraktas som förfallet, alltså att det skulle föreligga grund för hävning, ställer jag mig något tveksam till. Däremot gäller sannolikt en rätt för din son att frånträda hyresavtalet genom en sedvanlig uppsägning kombinerat med en nedsättning av yran under uppsägningstiden eller motsvarande den tid som lägenhetens standard förblir oförändrad. Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis bör din son, med stöd av 12 kap. 11 § JB, kunna säga upp hyresavtalet och härutöver begära skälig nedsättning av hyran. En uppsägning från hyresgästens sida ska vara skriftlig om hyresförhållandet har varat mer än tre månader i följd, i annat fall kan den i regel vara muntlig, 12 kap. 8 § 1 st. JB. Det är dock inte uteslutet att hyresvärdens agerande även kan grunda en rätt för honom att häva avtalet, men jag behöver ytterligare information om alla relevanta sakomständigheter för att kunna göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal. Något ansvar för bedrägeri kommer dock inte att aktualiseras för hyresvärden, om inte denne skulle vara en fysisk person vill säga. Men gissningsvis är hyresvärden formellt ett bolag, en förening eller annan dylik juridisk person och enligt svensk rätt kan endast fysiska personer begå brott.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig redan nu på fredag den 18/6 kl 11.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Tolkning av en klausul i hyresavtal

2021-05-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, om det finns en klausul i hyresavtalet som lyder:"Parterna förbinder sig att godta den hyra och de andra hyresvillkor, lägenhetens och husets skick, gemensamma anordningar i huset samt övriga boendeförhållanden i den mån det rör hyresgästerna gemensamt, varom på grundval av gällande förhandlingsordning överenskommelse träffats eller kan komma att träffas mellan å ena sidan Hyresvärden och å andra sidan Hyresgästföreningen."Kan man då motsätta sig en höjning av hyran på en hyresrätt?
Soad Garar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar ifall den nämnda klausulen utgör hinder för hyresvärden att höja hyran. Du undrar om du kan angripa höjningen med hjälp av den klausulen. Till att börja med så råder det avtalsfrihet i Sverige, vilket innebär att man får träffa avtal om vad man vill och skriva in de klausulerna som man kommer överens om. I ditt hyresavtal framgår det att partnerna förbinder sig att godta bland annat hyran. Såvitt jag förstår det så åsyftas med parterna, hyresvärden och er hyresgäster. Dock förstår jag det som att hyresgästföreningen och hyresvärden överenskommelser som berör hyresgästerna tillsammans ska gälla. Det innebär att skulle det vara så att hyresgästföreningen och hyresvärden kommer överens om att hyran ska höjas till en viss summa, så ska ni hyresgäster, i enlighet med avtalet godta det de kommit överens om. Jag menar alltså att ni kan faktiska vara bundna av den höjningen om det är så att det finns en överenskommelse om en höjning. Jag råder dig därför att kontakta hyresgästföreningen och fråga ifall någon överenskommelse avseende hyran har ingåtts. Hoppas att du fått svar på din frågaVänligen,

Kan hyresvärden säga upp ett hyresavtal?

2021-05-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Får hyresvärden säga upp mitt hyresavtal för att hans dotter vill bo här i stället ?
Maja Fagerholm |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill ha reda på huruvida en hyresvärd har möjlighet att säga upp ett hyresavtal för att själv kunna disponera lägenheten som denne vill. Den aktuella lagen är Hyreslagen. Med andra ord 12 kap Jordabalken (JB). Hyresavtal på bestämd eller obestämd tid. Det framgår inte huruvida avtalet i ditt fall löper på bestämd eller obestämd tid. Om det inte framgår av hyresavtalet anses hyresavtalet löpa på obestämd tid (12 kap 3 § JB). Uppsägningstid vid bestämd respektive obestämd tid. Om avtalet löper på obestämd tid måste hyresvärden enligt 12 kap 4 § 1 p JB säga till tre månader innan denne önskar att hyresgästen flyttar.Om avtalet löper på bestämd tid varierar uppsägningstiden beroende på hur lång hyrestiden är (se 12 kap 4 § 2 st JB). Om det är fråga om en bostadsrätt och hyrestiden är längre än tre månader måste hyresvärden säga upp hyresgästen senast tre månader i förväg. Hyresvärden har enbart rätt att säga upp ett avtal som löper på bestämd tid i förtid om hyresgästen exempelvis är sen med hyresbetalningarna. Hyresrätten måste med andra ord vara förverkad (se 12 kap 42 § JB). Delgivning. För att en hyresvärd ska kunna säga upp en hyresrätt krävs att denne meddelar hyresgästen om detta. Uppsägningen måste komma hyresgästen tillhanda för att den ska vara juridiskt giltig. Detta kan ske genom att hyresvärden skickar ett rekommenderat brev. Då anses nämligen hyresgästen ha mottagit uppsägningen även om denne inte skulle hämta ut brevet. Slutsats. Under förutsättning att en hyresvärd beaktar uppsägningstiderna finns det inget som hindrar denne från att säga upp ditt hyresavtal. Hyresvärden måste upplysa dig om uppsägningen för att den ska vara laglig. Beroende på huruvida hyresavtalet löper på bestämd eller obestämd kan uppsägningstiderna se olika ut. Om avtalet löper på obestämd tid kan hyresvärden när som helst säga upp avtalet och uppsägningstiden är då tre månader (om du och hyresvärden inte har avtalat om annat). Om avtalet löper på bestämd tid måste hyresrätten vara förverkad för att hyresvärden ska ha rätt att säga upp dig. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Får en hyresvärd kasta ut en hyresgäst som inte betalar hyran i tid?

2021-05-24 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. min vän håller på att bli utkastad... Ägaren vill kasta ut henne imorgon. Hon bor på en gård som hennes föräldrar hyrde men dem har flyttat till ett annat land. Föräldrarna betalade inte hyran den här månaden fast deras dotter bor där. Och ägaren kom den 23 maj och ryckte upp deras dörr och hade ett gräl med henne om att flytta ut. Idag den 24 maj sa han att hon måste vara ute ur huset klockan 12 imorgon den 25 maj. Deras kontrakt gäller till november är allt jag vet. Vad gäller uppsägning av hyreskontrakt när man inte betalat hyran? Kan ägaren bara kasta ut henne utan att säga upp kontraktet även fast hyran har uteblivit? Skriver åt henne för hon kommer inte från Sverige utan från X. Vore jätte snällt om ni kunde svara inom en dag om vad hon kan göra åt detta.
Zacharias Glavå |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår din fråga så undrar du om personen som äger gården (hyresvärden) har rätt att kasta ut din vän utan uppsägningstid när hyran inte betalts i tid.Regler om hyra av bostadslägenheter finns i 12 kap. jordabalken (även kallad hyreslagen). Hus och gårdar räknas också som bostadslägenheter när de inte används för att bedriva jordbruk eller liknande, 12 kap. 1 § 2-3 stycket jordabalken. Vad händer när en hyresgäst inte betalar hyran?När en hyresgäst inte betalar hyran inom en vecka efter förfallodatumet blir hyreskontraktet förverkat. Detta innebär att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet utan bindningstid, 12 kap. 42 §. När avtalet har förverkats spelar det alltså ingen roll att kontraket är skrivet till och med november. Eftersom det nu är den 24:e maj så antar jag att förfallodatumet har varit någon gång i slutet på april, vilket innebär att avtalet nu är förverkat. Får hyresvärden "kasta ut" en hyresgäst som inte betalar hyran?Att hyresavtalet har förverkats innebär inte att hyresvärden har rätt att faktiskt "kasta ut" hyresgästen från bostaden på en gång. Hyresvärden måste först skriftligen meddela hyresgästen om att avtalet är uppsagt, 12 kap. 44 § jordabalken. När hyresgästen tagit emot meddelandet har hon tre veckor på sig att betala hyran innan hon får skiljas från bostaden. Detta föreslår jag att du gör:* Visa upp det här svaret för din vän så att hon kan förklara för hyresvärden vad som gäller. * Informera din vän om att hennes föräldrar bör betala in hyran så snart som möjligt.Jag hoppas att du fått svar på din fråga, om inte är du mer än välkommen att skicka inte en ny fråga till oss.Med vänlig hälsning,

Kommer avtal för bostad sägas upp efter ingående av äktenskap?

2021-06-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Vi planerar att gifta oss, min sambo äger bostadsrätt och jag var hyresrätt? Kommer hyres-eller bostads-avtal sägas upp i sånt fall? För att vi planerar särbo. Tack för svar.
Moa Lundqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När du och din sambo gifter er så kommer ni att kunna ha kvar era bostäder. Det finns inget i lagen som säger att sådana avtal kan avslutas på grund av äktenskap. Inget av era avtal kommer alltså att sägas upp när ni ingår giftemål.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline!

Kan man säga upp ett hyresavtal via mejl?

2021-05-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har sagt upp min lägenhet per mejl, och även fått bekräftelsemejl tillbaka, samt mejlet på ett utskrivet papper. Min hyresvärd, som är privat, tycker ej att vi behöver skriva under hyreskontraktet om uppsägning eftersom han säger att han redan har bekräftat det. Har han rätt? Han säger att han kan skriva under kontraktet dagen då jag flyttar ut.
Felicia Ek |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Hyresavtal regleras i 12 kap i Jordabalken, JB. Som huvudregel ska hyresavtal som varat i mer än 3 månader sägas upp skriftligen. Men om du som hyresgäst säger upp hyresavtalet kan det ske muntligen. Om det sker muntligen ska hyresvärden dock bekräfta uppsägningen skriftligen. Om mejl räknas som "skriftligt" och som en godtagbar uppsägning är oklart. Se 12 kap 8 § JB. För att vara på den säkra sidan bör det ske skriftligen, då det är oklart om digitala mejl kan anses som "skriftligen" eller inte. Hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du alltid välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänliga hälsningar,

Behöver jag betala låsbyte för min hyresrätt om jag tappat bort nycklar?

2021-05-28 i Hyresavtal
FRÅGA |jag bor i en hyresrätt och jag har blivit av med en av mina hemnycklar, kan inte hitta de. Men det är omöjligt att en annan person ska ha fått tillgång till de då jag har inte gått ut från lägenhet i 2 dagar nu och det ändå som har "lämnat lägenheten" är soporna. Och det är min partner som sköter det. Min tredje lägenhetsnyckel passar inte till min lås då fastighetsbolag har gett fel nyckel. Jag vill sålänge använda min tredje nyckel för att fortsätta leta efter andra nyckeln. Men de vägrar att ge mig tredje nyckel och vill debitera mig för att byta lås. Har de rätt till det?
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du tappat bort ett par av dina nycklar och din hyresvärd pga. detta kräver att du bekostar ett låsbyte och du undrar ifall hen har rätt till det.Nycklar till hyreslägenheten utgör tillbehör till byggnaden (2 kap. 2 § JB). Om en hyresgäst har tappat bort nycklarna så följer en skadeståndsskyldighet för hyresgästen för all skada som följer av vållandet (12 kap. 24 § st. 1 JB). Detta betyder alltså att du som hyresgäst ska ersätta låsbytet om du har slarvat bort nycklarna.Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Privatuthyrning

2021-05-24 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Hyr ut en villa till ett par och är på tankar att sälja huset. Har skrivit ut ett uppsägningsavtal och ska lämna det, då är frågan va gör jag om dem vägra skriva under?Mvh Anders
Yodit Eshete |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Om det är uthyrning av din egna villa som du hyr ut utanför näringsverksamhet och för annat än fritidsändamål och hyresavtalet löper på obestämt tid hyr ut en så följer det av 3 § 2 st lag om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen att hyresvärden får säga upp ett hyresavtal till månadsskiftet som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Om du hyr ut fler lägenheter så gäller lagen enbart på den första upplåtelsen, 3 § privatuthyrningslagen. Om det inte är en sådan bostad som privatuthyrningslagen tar sikte på så regleras hyresavtalet av 12 kap. Jordabalken. Där anges att ett hyresavtal på obestämd tid upphör att gälla månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, 12 kap. 4 § Jordabalken (JB). Hyresgästen kan i vissa fall har rätt till förlängning av hyresavtalet om det är en sådan omständighet som anges i 12 kap. 46 § JB. Du har inte angivit flera omständigheter kring vad som skrivits i avtalet, exempelvis om hyresavtalet löper på obestämd tid eller bestämd tid vilket krävs för att besvara frågan helt. Om det blir en tvist kring uppsägningen så är det hyresnämnden som är den rättsliga instansen. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänlig hälsning,