Vad gäller vid uppsägning av hyreskontrakt i andra hand?

2018-06-23 i Hyresavtal
FRÅGA |HejJag har skrivet ett andrahandskontrakt med två hyresgäster. Tillträdet sker om mindre än en månad. Då jag har fått komplikationer i privatlivet så måste jag som hyresvärd Ha tillträde till mitt boende. Och därför säga upp avtalet. Kan jag göra det?
Anna Rydin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Du kan säga upp hyresavtal om hyra i andra hand, men det finns då regler vad gäller uppsägningstider. Huvudregeln vid hyra av bostad på obestämd tid, är att uppsägningstiden för dig som hyresvärd är 3 månader. Detta är den lägsta uppsägningstid som hyresgäster har rätt till, vilket följer av 12 kap 4 § jordabalken. Har du avtalat om länge uppsägningstid gäller dock denna. Har du skrivit hyresavtal på obestämd tid gäller alltså att du inte har laga rätt till din bostad förrän tidigast efter 3 månader efter du sagt upp avtalet. Vid hyra av bostad på bestämd tid gäller att hyresavtalet upphör när det är avtalat att det ska upphöra. Dock kan även hyresavtal på bestämd tid sägas upp enligt 12 kap 4 § jordabalken. Är hyrestiden längst två veckor är uppsägningstiden en dag. Är hyrestiden minst tre veckor men längst tre månader är uppsägningstiden en vecka, och är hyrestiden längre än så gäller tre månaders uppsägningstid. Hoppas mitt svar har hjälpt dig!

Kan hyresgäst säga upp hyresavtalet i förtid?

2018-06-21 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut min bostadsrätt tom slutet av juli med uppsägning 2mån. Nu vill hyresgästen avbryta i förtid. Vad gäller? Tacksam för svar.
Ellen Hägerström |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. I mitt svar utgår jag ifrån att du hyr bostadsrätten som privatperson och inte i samband med näringsverksamhet. Det är Lagen om uthyrning av egen bostad som är tillämplig i detta fall. Hyresavtal som gäller för en bestämd tid upphör som utgångspunkt att gälla vid avtalstidens slut. Din hyresgäst har dock rätt att säga upp avtalet i förtid. Oavsett om hyresavtalet löper på bestämd eller obestämd tid, har hyresgästen en månads uppsägningstid (3 § 2 st ). Lagen är utformad till hyresgästens fördel och avtalsvillkor som ställer upp strängare krav än de som föreskrivs i lag är utan verkan för hyresgästen. Detta innebär att din hyresgäst kan säga upp avtalet att gälla med en månads uppsägning. Uppsägningstiden räkans i hela kalendermånader och börjar att löpa månaden efter uppsägningen. Detta innebär att din hyresgäst är skyldig att fullfölja avtalet i juli månad, om det är så att uppsägningen har skett i juni. Vänligen,

Behålla deposition efter avbokning av hyresrätt?

2018-06-20 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har skrivit ett kontrakt för en veckas uthyrning med krav på deposition av halva hyran. Har inte specificerat att dessa pengar inte betalas tillbaka vid avbokning men det menade jag. Nu har dom avbokat och vill ha tillbaka pengarna. Är jag tvungen att betala tillbaka eller kan hävda att jag har rätt att behålla dom pga avbokning? Mvh Catrin i Visby
Jacqueline Björklund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Att kräva deposition vid uthyrning är att ingå ett avtal som innebär att hyresvärden får ett visst belopp som säkerhet från hyresgästen. Vad depositionen ska vara säkerhet för kan variera beroende på vad som framgår ur avtalet då det råder avtalsfrihet på området, men vanligtvis tas en deposition ut som skydd för om hyresgästen skadar det som hyrs ut. Avtalsrättsliga regler kräver att det framgår i avtalet att syftet med depositionen inte bara var en säkerhet för att något skadas, utan även för en avbokning. Har det inte gjort det har inte hyresgästen haft att räkna med att deras deposition skulle gå förlorad om de avbokade, då ska depositionen vid ett sådant fall betalas tillbaka. Svaret på din fråga är alltså att det måste ha framgått i ert avtal att depositionen inte skulle gå åter vid en avbokning. Även om det var ditt syfte med depositionen måste hyresgästen ha fått det klart för sig innan de lämnade depositionen och därigenom även gått med på den överenskommelsen.Hoppas detta gav svar på din fråga!Vänligen,

Hur säger jag upp ett hyresavtal som löper "tills vidare"?

2018-06-19 i Hyresavtal
FRÅGA |behöver hyra lägenheten till min mor. I kontraktet till hyresgästen ,står tills vidare Han har bott där knappt ett år. Jag är privat hyresvärd lägenheten är i min villa.det är akut för min mor,o hon står mig närmast
Hedvig Johansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om ni inte har avtalat om någon uppsägningstid är det automatiskt en uppsägningstid på 3 månader som gäller. Hyresavtalet upphör då att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. En uppsägning måste vidare vara skriftlig. Tyvärr är det inte möjligt att säga upp någons hyresavtal med omedelbar verkan/kortare uppsägningstid om inte hyresgästen missköter sig grovt. I Sverige har vi ganska starka skyddsregler för personers boende, man ska exempelvis inte bli tvingad att flytta ut utan förvarning. Därav har vi en uppsägningstid på minst 3 månader. Med vänlig hälsningHedvig

uppsägning av hyresavtal

2018-06-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Om uppsägning sker innan inflyttning, kontrakt skrivet, vad händer?
Johanne Örnfeldt Svensson |Hej!Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.Av din fråga framgår det inte ifall du är den som hyr ut lägenheten (hyresvärd) eller den som har skrivit på kontraktet (hyresgäst). Det framgår inte heller om hyresvärden själv äger sin lägenhet eller inte. Jag utgård då från att du som skriver är hyresgäst och vill säga upp avtalet, och att hyresvärden inte själv äger sin lägenhet. Regler om hyresavtal finns i jordabalkens 12:e kapitel.(JB) När du skrivit på ett hyresavtal är det bindande, det ska alltså hållas. Det går alltså inte att ångra sig efter att du skrivit på kontraktet. Beroende på hur ert avtal ser ut, så är uppsägningstiderna lite olika.Hyresavtal på obestämd tidGäller avtalet på obestämd tid (dvs ett tillsvidareavtal) måste det sägas upp för att sluta gälla.( JB 12 kap. 3 § stycke 1). Uppsägningstiden är då minst tre månader när en hyresgäst blir uppsagt av en hyresvärd, om inte längre uppsägningstid har avtalats.( JB 12 kap. 4 §) En hyresgäst som säger upp avtalet har dock alltid rätt till tre månaders uppsägningstid ( JB 12 kap. 5 § ) Då reglerna i jordabalken är dispositiva till hyresgästens förmån, kan ni alltså avtala om en kortare uppsägningstid än tre månader. Detta gäller endast från hyresgästens sida, dvs det är endast hyresgästen och inte hyresvärden som får säga upp avtalet med kortare uppsägningstid.Om du och din hyresvärd avtalat att det inte finns någon uppsägningstid, går det alltså att säga upp kontraktet direkt. Har ni inte avtalat om något har du som hyresgäst ändå alltid rätt till tre månaders uppsägningstid. ( JB 12 kap. 5§)Hyresavtal på bestämd tidGäller avtalet på bestämd tid upphör det att gälla vid hyrestidens utgång, om inte längre tid har avtalats.( JB 12 kap. 3 § stycke 2)Dock har du som hyresgäst alltid rätt att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid (JB 12 kap. 5 §)Hoppas du fick svar på din frågaMvh,

Får hyresvärden höja hyran för mitt förråd?

2018-06-21 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej.Hyr ett föråd på 1541 kr i mån.Så vill hyresvärden höja hyra till 1937 till 1/7.Är det lagligt och göra det?Mvh Kim
Julia Amundsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Rörande din fråga är reglerna i 12 kap Jordabalken (JB) aktuella. För förråd (som jag utgår från inte hör till en bostadslägenhet) gäller samma regler som för hyra av lokal. Hyresvärden får höja hyranDet är lagligt för din hyresvärd att höja hyran. För att villkorsändring, i form av höjd hyra, ska kunna ske måste hyresvärden säga upp ert hyresavtal för villkorsändring (12 kap 58 § JB). Det innebär att kontraktet endast förlängs om du accepterar hyran. Accepterar du den inte måste du flytta ur förrådet. Om den begärda hyran är oskälig (se nedan) har du dock rätt till skadestånd. Är hyran skälig, får du flytta utan rätt till skadestånd. Observera att ovan gäller endast om du inte accepterar hyran. Accepterar du den, har du rätt att ha kvar förrådet. Din rätt till skadestånd om den nya hyran är oskäligDu kan, som nämnt ovan, ha rätt till skadestånd för de kostnader du lider genom att hyresavtalet sägs upp och du tvingas flytta ut, om den nya begärda hyran oskälig. Bedömning av om hyran är skälig eller oskälig görs av hyresnämnden genom jämförelse med hyror för andra liknande förråd på marknaden i ditt område (12 kap 57 a § JB). Om det visar sig att den hyra din hyresvärd begär är högreän hyran av andra likvärdiga förråd, är den oskälig. Du kan då, med hjälp av hyresnämndens beslut, stämma hyresvärden i tingsrätten och kräva skadestånd för de kostnader du lider genom att hyresavtalet sägs upp. Om hyran däremot är skälig, måste du antingen acceptera hyran eller flytta ut från förrådet utan rätt till skadestånd.Skicka in ärendet till hyresnämnden inom två månaderFör att inte förlora rätten till prövning av den begärda hyran och möjligt skadestånd, måste du skicka in ärendet till hyresnämnden inom två månader från det att du fick meddelandet av din hyresvärd (12 kap 58 § JB). Ansökningsblankett finns här. Hoppas detta är svar på din fråga! Har du fler funderar får du gärna lämna en kommentar här under så svarar jag igen. Med vänliga hälsningar

Hyresgästens rätt att bo kvar trots hyresvärdens uppsägning

2018-06-20 i Hyresavtal
FRÅGA |En vän i knipa fick hyra en lägenhet i mitt 2-familjhus i april 2015. Inget skrivet kontrakt finns. Vid inflyttning gjordes ett muntligt avtal upp om vissa åtaganden såsom att använda kompost - källsortering - hjälp i trädgården samt med vedhantering som accepterades. Under det mesta av tiden har detta ej fungerat trots otal påpekanden och som nu bestrids trots olika form av bevis. Hyresgäst har dessutom tagit egna beslut angående div målning som ej har utförts på ett korrekt sätt samt annan åverkan på lägenheten. I ett rekommenderat brev har det skickats en uppsägning som gäller från 31/5 - 31/8. Alltså 3 månader lagligt. I retur kom ett rek.brev där personen bestrider detta. Kort - vägrar att flytta och situationen har blivit obehaglig. Har varit i kontakt med hyresnämnden som säger att jag har rätten på min sida. Ett råd tack....
Johanna Bergvall |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag vill framhålla att det inte finns något krav på att avtalet mellan er ska vara skriftligt, så länge ingen av er har begärt det. Ert muntliga avtal är alltså lika fullt gällande som om det hade varit skriftligt. Hyresgästens besittningsskyddVanligtvis har en hyresgäst ett så kallat besittningskydd. Detta innebär att ditt och din vän hyresavtal fortsätter att löpa trots att du har sagt upp det och denne får därför bok kvar i lägenheten. Det finns dock några undantag, dvs situationer där besittningsskyddet inte finns alls eller bryts. PrivatuthyrningslagenFör det första kan din vän helt sakna besittningsskydd i det fall att uthyrningen faller under privatuthyrningslagen. Så är fallet om du inte hyr ut en lägenhet till någon annan också. Om du hyr ut ytterligare en lägenhet krävs det att avtalet mellan dig och din vän var det första som slöts för att privatuthyrningslagen ska gälla. Att din vän inte har något besittningsskydd innebär att denne inte har rätt att bo kvar efter att uppsägningstiden har gått ut. Jag rekommenderar i detta fall att du kontaktar kronofogden och skickar in en ansökan om avhysning, du hittar den här. (1 § privatuthyrningslagen, här)JordabalkenFör det andra kan besittningskyddet brytas under vissa omständigheter, till exempel om hyresgästen i stor utsträckning inte har uppfyllt sina förpliktelser. Det är tyvärr svårt för mig att ge ett klart svar huruvida din väns åsidosättande av de åtaganden ni kom överens om kvalificerar sig under denna omständighet, men det finns definitivt möjlighet att argumentera för det. Då jordabalkens regler syftar till att skydda en hyresgästs rätt till sin bostad ska det till mycket för att besittningsskyddet ska brytas. Min rekommendation i detta fall är att skicka in ditt ärende till hyresnämnden, här hittar du ansökan. (12 kap jordabalken, här)Sammanfattningsvis beror mina rekommendationer kring hur du ska göra på vilken lag ert hyresavtal faller under. Det är därför viktigt att du först och främst reder ut om avtalet faller under privatuthyrningslagen eller jordabalken för att sedan ta kontakt med rätt myndighet för att få hjälp. Hoppas du har fått svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Hyra av lokal.

2018-06-19 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi hyr ut en lokal i vår BRF till en näringsidkare. I kontraktet så finns inte hyreshöjning specificerad. Enligt resterande del av styrelsen så har de försökt höja hyran i många år men näringsidkaren hänvisar till kontraktet från 2004 där hyran är satt till ca 17000kr. Priset för hyran har korrigerats en gång tidigare från 16500kr 1996. Vilken rätt har vi att höja hyran, hur går vi till väga för att lösa detta?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Hyresändring:När ett avtals hyra eller andra större villkor ändras gäller detta som ett nytt avtal (7 kap. 8§ Jordabalk). Detta innebär att även om man bara ändrar i ett äldre avtal så gäller detta som ett nytt avtal. Så för att ändra hyran i ditt fall måste man alltså (tekniskt sett) avsluta föregående hyresavtal för att sedan sluta ett nytt. I praktiken sker dock avslutandet och påbörjad av ett nytt avtal samtidigt. Eftersom en hyresändring räknas som nytt avtal måste man som sagt säga upp det äldre avtalet. I 12 kap. 46§ Jordabalken ges anledningar som får användas för att omedelbart säga upp ett hyresavtal utan gästens godkännande. Ändring av hyra räknas inte upp i paragrafen. Detta regleras normalt sett av en klausul om hyresförhandling. Detta innebär att du måste vänta till lokalhyresavtalets löptid gått ut och sedan begära hyresförhandling vid förlängningsdiskussionen. Om ni inte kommer överens får man i värsta fall neka förlängning av avtalet. Om man inte vill förlänga avtalet för en hyresändring måste man underrätta gästen om skälen för att man inte vill förlänga (12 kap. 57a-58§§ Jordabalk). Med detta meddelande ska man även meddela att gästen har två månader på sig att hänskjuta ärendet till hyresnämnden om gästen önskar ersättning (12 kap. 58§ Jordabalk). [Sammanfattning: Ändring av hyra gäller som nytt avtal vilket innebär att man måste antingen säga upp avtalet eller låta tiden löpa ut. I båda faller krävs att reglerna enligt nedan är uppfyllda].Hyra av lokal.När det gäller hyra och dess reglering finns den mesta av informationen i 7 & 12 kap. Jordabalk. Reglerna om hyressättning hyresreglering för lokal är få. En av de få regler som finns är att lokalens hyra ska stå specificerat i avtalet (12 kap. 19§ 3st Jordabalk). Dock tillåts hyror som baseras på lokalhyresgästens rörelseintäkter samt kompensation för kostnader som hänför sig till t.ex. värme, vatten och el. När det gäller ändring av hyra har inte lokaler samma reglering som bostäder har. Detta eftersom lagstiftaren har ansett att bostadshyresgäster är i behov av ett starkare skydd än lokalhyresgäster. Ett konkret exempel på skillnader mellan dessa två typer av hyror är besittningsskyddet. Besittningsskydd innebär att en gäst har rätt att kvastarna i hyresrätten trots att värden inte längre vill detta när avtalet egentligen löpt ut. Bostadslägenheter har ett direkt besittningsskydd i vilket värden inte har rätt att neka förläggning om inte särskilda skäl föreligger (12 kap. 45-46§§ Jordabalk) eller att hyresrätten är förverkad enligt 12 kap. 42§ Jordabalk. En lokal har inte samma besittningsskydd utan får nöja sig med ett indirekt besittningsskydd (12 kap. 57§ Jordabalk). Detta innebär att lokalhyresgästen inte kan tvinga (genom rättsliga medel) värden att förlänga avtalet. Men om värden nekar förläggning utan anledning har gästen få skadestånd. Detta skadestånd brukar vara ganska stort då minimumersättningen är 1 årshyra (12 kap. 58b§ Jordabalk). Om lokalhyresgästen dessutom måste pausa, flytta eller lägga ned sin verksamhet kan lokalhyresgästen få skadestånd för utebliven vinst (se NJA 2017 s. 261). Vad som menas med "utan anledning" är t.ex. en oskälig hyresändring. Detta innebär att om hyresvärden önskar förhandla om hyran så måste han först neka automatisk avtalsförläning. Om båda parterna kommer överens så börjar ett nytt avtal löpa. Om dock parterna inte kommer överens så kan värden neka avtal överhuvudtaget. Besittningsskyddet enligt ovan hindrar inte att lokalen fråntages gästen men innehör kompensation för gästens flytt. Om dock som sagt anledningen till att värden inte förlänga avtalet är rimligt inträder ej besittningsskyddet (t.ex. en mindre hyresändring inom marknadsvärdet för liknande lokaler). [Sammanfattning: Lokalhyresgäster har ingen rätt att kvastarna i lokaler om inget nytt avtal beviljas/avtalet förlängs. Dock kan gästen få skadestånd enligt ovan om värden nekar förläggning utan anledning. "Anledning" kan vara rimlig hyresändring, rivning, omflytt etc. (12 kap. 57§ Jordabalk)] som slutar i att värden ej önskar ha kvar gästen. Vad är rimlig hyra?Det finns ingen "standardhyra" för varken bostäder eller lokaler. Den måttstock man använder är det svårdefinierade värdet marknadsvärde (12 kap. 57a§ Jordbalk). Paragrafen menar att hyran för lokalen inte ska överstiga den hyr man kunnat ta på en öppen marknad. Man jämför lokalen med andra liknade lokaler på marknaden men kan aldrig få ett exakt värde. Sammanfattat svar:För att få till en hyresändring krävs det att man först säger upp det äldre avtalet och sluter ett nytt. För att få slut på ett avtal kan man antingen säga upp avtalet på förtid eller vänta på avtalets löptid går ut. För att få säga upp avtalet på förtid krävs antingen båda parters godkännande, klausul i avtalet eller p.g.a. förverkande. Hyresändring måste normalt sett vänta tills avtalets löptid gått ut. När det gäller vem som har "rätt att ändra hyran" varierar detta beroende på nuvarande hyra i relation till marknadshyra (12 kap. 57a§ Jordabalk). Om parterna inte kommer överens så är det yttersta sanktionen att avtalet inte förlängs i vilket antingen värden eller gästen kan vägra förläggningen, även om oftast värden nekar gästen förlängningen. Om avtal vägras utan anledning kommer det indirekta besittningsskyddet inträda vilket innebär skadestånd som ska täcka den skada som hyresgästen åsamkas. För att få neka förlängning utan att behöva betala skadestånd krävs en giltig anledning. Vidare måste värden ta initiativ till detta. Detta innebär att det åligger hyresvärden att meddela att avtalet ej kommer att förlängas om inte hyresgästen godtar de hyresändringar som värden önskar. Om gästen inte svarar eller nekar ändringen måste värden, inom 2 månader, hänskjuta tvisten till hyresnämnden för prövning. I ditt fall är en giltig anledning hyresändring (12 kap. 57§ 2st 5p Jordabalk). Detta kräver dock att den nya hyran kommer att vara inom det marknadsvärde som lokalen skulle kunnat betinga på den öppna marknaden. För att veta detta jämför man med liknande lokaler på likvärdiga ställen. Värden som uppkommit i lokalen p.g.a. hyresgästen ska som huvudregel ej kompenseras för. Vänligen