Vad gäller för uppsägning av hyresavtal vid privatuthyrning av bostadsrätt på bestämd tid?

2019-06-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut min bostadsrätt och kontraktet slutar gälla 31/12-19. Vi har kommit överens om 2 månaders uppsägnings för båda parter. Min hyresgäst ville säga upp kontraktet 4 juni men ville bo kvar till 15 september vilket jag sa nej till och jag sa också upp kontraktet för att vara på säkra sidan.Hon hänvisar nu till att hon har rätt att bo kvar i lägenheten i 3 månader.Stämmer det eftersom vi har skrivit kontrakt på 2 månaders uppsägningstid? Slutar det gälla eftersom hon EGENTLIGEN har 3 månader? Vi har ju ändå skrivit på ett kontrakt för 2 månader.Och eftersom hon bekräftade ja i skrift när jag frågade om hon sa upp kontraktet, har hon inte då 1 månads uppsägnings tid om man ska vara helt korrekt och frångå vårat första kontrakt?
Anna Rydin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Du hyr ut din bostadsrätt på bestämd tid i andra hand. Enligt privatuthyrningslagen gäller att du som hyresvärd kan säga upp avtalet i förtid senast tre månader innan avtalet ska sluta gälla. Denna regel kan inte avtalas bort så att kortare uppsägningstid gäller mellan er. Därför har din hyresgäst rätt i att hon har rätt att bo kvar tre månader efter att du som hyresvärd sagt upp avtalet. Dock nämnde du att hon hade sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Säger en hyresgäst upp avtalet i förtid, gäller att avtalet upphör en månad efter att hyresgästen sagt upp avtalet. Ni har dock avtalat om två månaders uppsägningstid. Längre uppsägningstid än den lagstadgade kan avtalas, varför din hyresgäst har rättats bo kvar två månader efter hon sagt upp avtalet i förtid. Honhar alltså rätt att bo kvar i två månader, enligt ert avtal, i och med att hon sa upp avtalet i förtid som hyresgäst. Hoppas mitt svar hjälpt dig!

Säga upp lokalhyresavtal i förväg som hyresgäst? Vad gäller om ingen avtalad uppsägningstid?

2019-06-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Vi har ett företag som vi driver och vi hyr idag ett hus av en privatperson. Vårt hyresavtal reglerar en bestämd tidsperiod om 1 år. Inga uppsägningstider etc tas upp. Har vi möjlighet att avbryta hyresavtalet i förtid? Är det andra regler än om vi hade varit privatperson?
Eric Leijonhufvud |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline!Svaren på dina frågor skiljer sig lite beroende på om det är en lokal eller en bostad som ni hyr. Då ni är ett företag utgår jag från att det rör sig om lokalhyra och mina svar nedan är anpassade efter detta. Svaren hade inte varit annorlunda om ni hade hyrt i egenskap av privatperson. Frågor som rör hyresförhållanden regleras i 12 kapitlet Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Enligt 12 kap. 3 § JB kan hyresavtal ingås på bestämd tid, vilket ni gjort. Tidsbestämda hyresavtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Det går alltså inte att säga upp hyresavtalet i förtid. För att ett tidsbestämt hyresavtal ska vara möjligt att säga upp innan hyresperioden har löpt ut, måste hyresavtalet innehålla en klausul som uttryckligen ger er rätt att bryta avtalet. Finns inte en sådan klausul är ni bundna av avtalet. Slutsatsen blir att ni inte kan säga upp hyresavtalet i förtid.Huvudregeln är att ett avtal på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Dock finns ett undantag. Om hyresförhållandet löpt under mer än nio månader i följd, ska avtalet sägas upp för att upphöra att gälla, enligt 12 kap. 3 § JB. Sker ingen uppsägning riskerar ert hyresavtal att förlängas på obestämd tid. Det krävs således alltid uppsägning om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd. Detta innebär att ni måste säga upp avtalet på grund av att hyrestiden varit längre än nio månader. Avtalet ska sägas upp nio månader i förväg om det rör sig om en hyrestid längre än nio månader, enligt 12 kap. 4 § 2 st . Slutsatsen blir alltså att då ingen uppsägningstid är avtalad, måste ni säga upp ert tidsbestämda hyresavtal nio månader i förväg, då er hyrestid är längre än nio månader. Givetvis kan ni med bindande verkan avtala med hyresvärden under hyrestiden och på det sättet träffa överenskommelse om avtalets upphörande.Hoppas du fick svar på dina frågor!

Uthyrning av radhus: är uppsägningstid på 1 månad möjlig?

2019-06-12 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag vill hyra ut mitt radhus som jag själv äger till en hyresgäst tillsvidare. -Är det för mig möjligt att skriva i hyresavtalet att uppsägningen av hyreskontraktet är 1 månad åt båda håll (säger man upp tex den 10 juli så flyytar man ut sista augusti?? Eller är det tre månader som alltid gäller?mvh
Axel Bellander |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom det handlar om uthyrning av ditt radhus blir lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) tillämplig. Lagen gäller när en privatperson hyr ut sin bostad för att någon ska använda den som just bostad.Bestämmelserna i denna lag är tvingande till fördel för hyresgästen vilket innebär att det inte går att avtala om sämre villkor för hyresgästen än vad som står i lagen, 2 §.Vad gäller? Om hyresavtalet gäller tillsvidare måste det sägas upp för att upphöra att gälla. Hyresgästen har alltid rätt att säga upp avtalet så det slutar att gälla från och med det månadsskifte som inträffar tidigast 1 månad efter uppsägningen, se 3 § 2 st. Hyresgästen har alltså alltid rätt att säga upp hyresavtalet t.ex: 10 juli och det upphör då att gälla sista augusti, detta har hyresgästen rätt till oavsett vad ni avtalar om. Som hyresvärd har du rätt att säga upp avtalet från och med det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen, om ni inte avtalat om längre uppsägningstid. Det går inte att avtala om sämre villkor för hyresgästen. Svar: det är möjligt för er att skriva avtalet så att hyresgästens uppsägningstid är 1 månad men däremot kan ni inte avtala att detta gäller dig. Som Hyresvärd har du alltid minst 3 månaders uppsägningstid. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar

Kan jag bryta hyreskontrakt för att hyresvärden hyr ut grannlokalen till konkurrerande verksamhet?

2019-06-07 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej jag letade efter en lokal som jag ville göra ett salladsbar med en kompletering av kaffe, smörgås,baguetter osv..hittade ett lokal ananstans via mäklare.när jag kom till kontakt med mäklaren sa hon att dem ett ätt bätre lokal som skulle passa min konsept så gick vi och titade på lokalen.det var helt ok,men har jag hört att jag får en granne vägg o vägg ett kafe och nästan med samma konsept vad kan jag göra tack
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga har du letat efter en lokal för din verksamhet. När du tittade på lokalen föreslog hyresvärden en annan lokal som vederbörande tyckte skulle passa dig bättre. Nu har det kommit till din kännedom att det vägg i vägg kommer att öppna ett annat café som har samma koncept som dig. Du undrar nu vad du kan göra. Jag utgår i mitt svar från att du tecknat kontrakt med hyresvärden för den aktuella lokalen.Om du ingått ett avtal med bestämd tid kan avtalet sägas upp tidigast vid avtalstidens utgång. Det innebär att du som hyresgäst inte kan säga upp hyresavtalet till upphörande och avflyttning förrän när hyresavtalet löper ut. Undantaget är om det i hyresavtalet står att du får frånträda kontraktet tidigare. Har hyresavtalet inte ingåtts på bestämd tid är uppsägningstiden nio månader om ni inte avtalat om annat.För att ha möjlighet att säga upp hyresavtalet under en bestämd hyrestid krävs det ett avtalsbrott från hyresvärdens sida som ger dig rätt att frånträda avtalet. Det skulle till exempel kunna handla om allvarliga brister i lokalen. Likaledes om det i avtalet står att hyresvärden inte ska hyra ut anslutande lokaler till någon som bedriver konkurrerande eller likvärdig verksamhet kan det utgöra ett avtalsbrott. Om det däremot inte står något om det i avtalet handlar inte hyresvärden fel som hyr ut grannlokalen till någon som bedriver liknande verksamhet som din. Anledningen är att tanken om fri konkurrens inte äventyras genom sådan konkurrerande verksamhet.Som svar på din fråga kan du inte bryta hyresavtalet om ni inte ingått avtal om att så är möjligt. Utgångspunkten är att hyresvärden inte gör fel som hyr ut grannlokalen till någon som bedriver en verksamhet som är liknande din.Vi kan prata vidare om ditt ärende då du beställt telefonuppföljning av ärendet. Jag kommer att ringa dig måndagen den 10 juni klockan 9.30. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om du inte kan den aktuella tiden är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se dessförinnan, så bokar vi om.Med vänliga hälsningar,

Har jag rätt att få reducerad hyra under tiden min lägenhet renoveras och jag inte kan bo där?

2019-06-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Har jag rätt att få reducerad hyra under tiden min lägenhet renoveras och jag inte kan bo där?
Daniel Sandström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För att svara på din fråga kommer jag att gå in i jordabalkens 12 kapitel som kallas för hyreslagen samt avtalslagen.Huvudregeln är att du ska få ersättningSom huvudregel ska en hyresgäst ha rätt till ersättning när man som i ditt fall inte kan bo i lägenheten på grund av renovering(15 § hyreslagen). Rätten till ersättning kan ha avtalats bortDenna huvudregel är dispositiv och kan avtalas bort om du i ditt hyresavtal accepterat att betala normal hyra under renoveringsarbetet.Kan under vissa omständigheter vara ett oskäligt avtalsvilkorFast ifall detta avtalsvillkor skulle bli orimligt, t.ex om du inte kan bo i lägenheten under en väldigt lång tid så kan avtalet åsidosättas för att det anses som oskäligt(36 § avtalslagen). Det kräver då en rättsprocess och det är domstolen som i sådant fall ogiltigförklarar avtalet. Det är högt ställda krav för att det ska räknas som oskäligt.Om du anser att du har rätt till reducerad hyra och hyresvärden motsäger sig detta kan du vända dig till hyresnämnden.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Hur lång uppsägningstid vid hyra av villa?

2019-06-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej.Jag hyr övervåningen på en tvåfamiljsvilla privat sen 6 år tillbaka och ägaren av villan bor i den andra lägenheten. Nu har jag en fundering vad som gäller om jag säger upp min lägenhet. Vi har skrivit 3 månader från båda hållen men vad jag förstår så har har jag bara 1 månads uppsägning tid då jag hyr privat. Stämmer det?
Axel Bellander |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I detta fall är lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) tillämplig. Lagen gäller när en privatperson hyr ut sin bostad för att någon ska använda den som just bostad.Bestämmelserna i denna lag är tvingande till fördel för hyresgästen vilket innebär att det inte går att avtala om sämre villkor för hyresgästen än vad som står i lagen, 2 §.Kort svar: ja du har bara en månads uppsägningstid eftersom privatuthyrningslagen är tillämplig. Vad säger lagen?Eftersom ni inte avtalat om en bestämd tid då hyresavtalet ska upphöra gäller avtalet på obestämd tid, 3 § 1 st. Att ni avtalat om en uppsägningstid på 3 månader innebär att detta gäller för hyresvärden, men däremot inte för dig som hyresgäst. Som hyresgäst har du alltid rätt att säga upp avtalet från och med det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen, se 3 § 2 st. Exempelvis om du säger upp avtalet 14 juni upphör avtalet att gälla den siste juli. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar

Kombinerad bostads och lokalhyra och ändring av hyresvillkor

2019-06-12 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi bor i en lokal/lägenhet i ett hus från tidigt 1900-tal. Flyttade in för snart 26 år sedan. Lokalen iordningställdes av den dåvarande hyresvärden för att fungera som kombinerat boende och arbete. Vi har nu överlevt 3 hyresvärdar. Inga nya kontrakt har upprättats.Nuvarande hyresvärd hävdar nu att det inte stämmer med deras bygglov och förespråkar att det görs om till lägenhetskontrakt. Betyder det att vi inte kan ha våra verksamheter kvar hemma, om det blir ett vanligt hyreskontrakt ?Har dom rätt att göra så, ändra förutsättningarna?
Lovisa Stenbacka |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om jag tolkar din fråga rätt så undrar du i första hand om hyresvärden har rätt att ändra kontraktet från lokalhyra till bostadshyra och vilken typ av skydd du som hyresgäst har i en sådan situation. Du undrar även hur förutsättningarna ser ut för er fortsatta möjlighet till att driva verksamhet i lägenheten.Regler om hyra finns i Jordabalkens 12:e kapitel.Du skriver att ni flyttade in för 26 år sedan. Då inget annat anges i beskrivningen utgår jag från att hyresavtalet gäller på obestämd tid, och det ska därmed sägas upp för att upphöra att gälla (12 kapitlet 3 § Jordabalken).I din fråga har du beskrivit att hyresvärdens plötsliga vilja till att ändra villkoren i kontraktet beror på ett bygglov. Detta kan ge er skäl till att fundera och se efter vad som gäller kring kommunens detaljplanering av huset. Vissa hus är inte byggda för att vara lokaler och att använda en bostad som lokal i sådana hus är därmed inte tillåtet. Det kan vara av just denna anledning som hyresvärden vill ändra kontraktet och göra det till endast en bostadshyra.Bostads-eller lokalhyra?Bostadslägenhet är en lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet (12 kapitlet 1 § Jordabalken). Du beskriver att ni bor i en lokal/lägenhet som fungerar som kombinerat boende och arbete - ditt fall gäller således en kombinerad bostads-och lokalhyra. Frågan blir då vilka skyddsregler som kan tillämpas.I RBD 37:79 betonade hyresnämnden att avtalets rubricering spelar en underordnad roll. Det används mest som vägledning av vad parterna avsett med avtalet, men det relevanta är hur ni som parter agerat efter i sammanhanget. Vad ert avtal kallas är alltså av underordnad betydelse. Av betydelse är däremot till hur stor del lägenheten använts som bostad. Det har ansetts vara bostadshyra då en lägenhet upplåtits för att till en inte oväsentlig del användas som bostad. Bostadsinslaget vägs alltså mot den tillämnade användningen i övrigt, men behöver dock inte vara väsentligt (RBD 37:79). Av din beskrivning tolkar jag det som att lägenheten till en inte oväsentlig del används som bostad och du åtnjuter således besittningsskydd i enlighet med reglerna om bostadshyra. Är det däremot att döma av omständigheterna att bostadsinslaget är minimalt bör det anses som lokalhyra. Får hyresvärden ändra hyreskontraktet?För att åstadkomma ändring ett pågående kontrakt ska det skriftligen meddelas av hyresvärden och godkännas av båda parter. Om ni inte kommer överens kan hyresvärden ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden. Detta kan göras tidigast en månad efter att hyresvärden meddelat er om detta om det gäller bostadshyra. Ett beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning (12 kapitlet 54 § Jordabalken).Hyresavtalets uppsägningGäller avtalet bostadshyra kan hyresvärden, om inte längre uppsägningstid har avtalats, säga upp avtalet vilket då upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Som bostadshyresgäst får du alltid säga upp ett bostadshyresavtal att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen (12 kapitlet 5 § Jordabalken).Gäller det däremot en lokal upphör det att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen (12 kapitlet 5 § Jordabalken).Om hyresvärden säger upp avtalet eller hyresavtalet inte förlängs för att hyresgästen inte godkänner de nya villkoren kan man som hyresgäst i en del fall ha rätt till ersättning (12 kapitlet 57 § Jordabalken). Det gäller även om du som hyresgäst säger upp avtalet för förlängning på ändrade villkor. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen då inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling (12 kapitlet 58 a § Jordabalken). Hyresvärden får inte innan medlingen har avslutats, om han inte självs sagt upp hyresavtalet, vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning (12 kapitlet 58 a § Jordabalken). Fortsatt verksamhetsdrift efter villkorsändringar?Jag vill återkoppla till det ovan nämnda gällande kommunens detaljplanering och bygglov. Det troliga är att ni inte kommer att kunna fortsätta bedriva er verksamhet där då det inte stämmer överens med de regleringar som finns. Vissa hus får man bara bedriva verksamhet i om det klassas som lokal. Sannolikheten för att ni ska kunna ha möjlighet till fortsatt driven verksamhet i lägenheten är mycket liten (men är självklart beroende av vilken typ av verksamhet och i vilken omfattning det gäller). Med detta menar jag även att, trots att hyresvärden skulle gå med på fortsatt verksamhetsdrift och skriva in det i villkorsändringarna, kan det strida mot andra föreskrifter och således ändå vara ogiltigt. Om ni skulle fortsätta att bedriva verksamheten där trots villkorsändringarna, kan det till och med utgöra en grund för uppsägning då lägenheten inte får användas till något annat ändamål än det avsedda (12 kapitlet 23 § Jordabalken). SammanfattningSammanfattningsvis bör ni kommunicera med hyresvärden och närmare se efter om det skulle gå att lösa på något annat sätt. Beroende på verksamhetens typ och omfattning är det inte omöjligt att ni kan nå en lösning, men jag rekommenderar er även att själva se till så att de nya hyresvillkoren inte är ogiltiga. Når ni ingen överenskommelse och avtalet ska säga upp, beror uppsägningstiden på om avtalet ska ses som lokalhyra eller bostadshyra (se ovan nämnda regler).Vänliga hälsningar,

Uppsägning av hyreskontrakt

2019-05-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,jag vill säga upp mina hyresgäster som egentligen ska flytta in den sista juli. Hur gör jag ?
My Öhman |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då din fråga handlar om hyra så kikar vi på bestämmelserna i 12 kapitlet Jordabalken, även kallad "Hyreslagen". Du har rätt att säga upp ett hyresavtal, dock ska som huvudregel en viss uppsägningstid beaktas (12 kapitlet 3 § Jordabalken). Undantag är t.ex. när hyresgästen har misskött sig eller vanvårdat hyresobjektet (12 kapitlet 6 § Jordabalken). Jag antar att dessa omständigheter inte föreligger i ditt fall eftersom hyresgästerna inte ännu flyttat in. Hur lång uppsägningstiden är beror på huruvida det är ett hyreskontrakt på obestämd tid eller på bestämd tid. Hyreskontrakt på bestämd tidHar ni avtalat om att objektet ska hyras ut under en bestämd tid eller fram till ett visst datum så upphör kontraktet i regel när den bestämds tiden löpt ut (12 kapitlet 3 § Jordabalken). Detta kan sägas upp, uppsägningstiderna som då gäller beror på hur lång hyrestiden är (12 Kapitlet 4 § Jordabalken).en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet.Observera att uppsägning i förtid av ett tidsbestämt avtal är ett avtalsbrott vilket kan innebära skadeståndskyldighet för dig som hyresvärd. Hyreskontrakt på obestämd tidLöper hyreskontraktet på obestämd tid så upphör kontraktet att gälla när någon av parterna säger upp hyresavtalet (12 kapitlet 3 § Jordabalken). Står det inget i ert avtal om uppsägningstid så är denna 3 månader (12 kapitlet 4 § Jordabalken). Alltså skulle hyresförhållandet upphöra 1/9 om du säger upp avtalet 1/6. Hur ska uppsägning ske?Då ditt hyresförhållande inte varat mer än 3 månader så behöver inte uppsägning ske skriftligt, utan det räcker med att uppsägningen sker muntligt (12 Kapitlet 8 § Jordabalken).Slutgiltigt rådDå hyresgästen inte gjort något fel så kan du som hyresvärd inte säga upp avtalet utan att iaktta uppsägningstiden som följer av lagen eller ert avtal. Jag skulle råda dig att försöka få till en överenskommelse med dina hyresgäster om du vill få ut dem innan uppsägningstiden är slut, på så sätt slipper du skadestånd eller uppsägningstid. Hoppas att du fått svar på din fråga!Hälsningar,