Vilken uppsägningstid gäller?

2021-11-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Jag och min sambo hyr en lägenhet i andrahand som är en hyresrätter. I avtalet vi skrev att vi har 2 månader uppsägningstid. I mitten av oktober, min hyresvärd skickade meddelande till mig med info att hon var uppsagd av lägenheten till den 31 januari och hon frågade också om vi skulle kunna lämna lägenheten den 28 januari istället. Jag godkände meddelande och informerade henne att vi hör av oss gällande flyttnings datum som hon godkände också. Sedan under November vi har informerat hyresvärden att vi har hittat en lägenhet och att vi ska flytta under December och betala hela December eftersom jag räknade 2 månaders uppsägningstid (November och December). Nu säger hyresvärden att vi måste betala Januari också eftersom meddelande var bara en information inte en uppsägning. Vem har rätt?
Lucas Gardebrand |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om inget annat avtalats så kan en uppsägning vara muntlig om det är hyresgästen som gör uppsägningen och om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Har ni något erkännande på uppsägningen, till exempel mejl eller sms eller liknande är den giltig. Ifall ni skickat informationen skriftligen så gäller den direkt.Reglerna kring uppsägning återfinns i Jordabalken. Där står det att uppsägning ska ske tre månader före upphörandet av avtalet. Dock kan kortare tid förhandlas, vilket ni gjort genom att skriva in två månader i avtalet. Vad som är uttryckt i avtalet är relevant. Generellt är det så att avtalet ska upphöra att gälla vid månadsskiftet x månader efter uppsägning. Om du meddelat uppsägning i november så innebär detta alltså att du är skyldig att betala även för december och januari. Du får såklart även bo där under tiden och göra avdrag för de tre dagar som ni inte kan bo där. Jag hoppas du fick svar på din fråga, du är välkommen med nya frågeställningar i framtiden!Med vänliga hälsningar

Är det hyresavtalet eller hyresförhållandets längd som bestämmer hur lång uppsägningstiden är?

2021-11-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag behöver hjälp med att bena ut vad som avser hyrestiden i ett hyresavtal för lokal. Jag har ett avtal som är tidsbestämt, det är skrivet på 1 månad, med 1 månads förlängning och 3 månaders uppsägningstid. Jag har nu haft avtalet längre än 9 månader. Har jag då 3 månaders eller 9 månaders uppsägningstid då hyresförhållandet varit längre än 9 månader. När jag läser i lagtexten 4§ stycket längst ner så står det: Ska ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen ske senast... nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är en fråga om lokal. Lag (1984:694). Jag har svårt att förstå om det är hyrestiden på avtalet eller hyresförhållandet som avgör om det är 3 eller 9 månader.
William Tinnberg |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Din fråga regleras i 12 kap. Jordabalken (JB). Även kallat mer vardagligt för, "Hyreslagen".Avtal eller lag?Först så ska det sägas att hyreslagen är så kallat semidispositiv. Det innebär att man genom avtal kan komma överens om vissa villkor som avviker från vad som följer direkt av lagtexten. Därmed kan vissa hyresavtal skilja sig åt från vad som står i lagen. Men man får inte avtala bort alla delar i hyreslagen. Vissa paragrafer är nämligen till för att skydda hyresgästen och kan därmed inte avtalas bort. Skulle man genom avtal komma överens om villkor som strider mot en sådan paragraf som man inte får avtala bort, så skulle det villkoret vara utan verkan som utgångspunkt (12 kap. 1 § 5 stycket JB). För att veta vad som får avtalas om och inte så får man därmed läsa paragraferna som är relevanta för din frågaVad gäller i ditt fall?Då du hyr en månad i taget så är det hyra för bestämd tid enligt lagen. Huvudregeln är att ett sådant avtal upphör vid hyrestidens utgång om inte annat är avtalat. Detta är alltså ett sådant villkor som man får komma överens om genom avtal även om det står någonting annat i lagen. Avtalet går alltså här före lagen. Ni har avtalat om att det ska vara automatisk förlängning med en månad och att uppsägning ska ske vilket är helt lagenligt (12 kap. 3 § 2 stycket JB). Det finns även en tvingande regel i samma paragraf som stadgar att ett hyresförhållande som ert som varat mer än nio månader måste sägas upp, detta kan inte avtalas bort.Uppsägningstiden regleras som du själv påpekat i 12 kap. 4 § 2 stycket JB. Viktigt att nämna är att även denna paragraf är semidispositiv och det är möjligt att avtala om längre uppsägningstider. Här är det hyrestiden på avtalet som ska beaktas, vilket i ditt fall är en månad. Därmed så ska du enligt lagen ha en uppsägningstid på en vecka (12 kap. 4 § 2 stycket 2 punkten JB). Som tidigare sagt så får man avtala om längre uppsägningstid, vilket ni har gjort då ni har kommit överens om tre månader i stället. Det är då tre månaders uppsägningstid som gäller.SammantagetDet korta svaret på din fråga är därmed att det är hyresavtalet som är utgångspunkten för bedömningen om vilken hyrestid som gäller i ditt fall. Enligt lag skulle uppsägningstiden varit en vecka, men på grund av ert avtal gäller alltså istället tre månaders uppsägningstid.Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att kontakta oss på Lawline igen för fortsatt rådgivning.Med vänliga hälsningar,

Vad gäller vid oenighet mellan hyresvärden och lokalhyresgästen avseende hyresnivån?

2021-11-05 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag har tidigare fått ett utförligt svar från er ang hur en marknadshyra ska beräknas för de lokaler vi hyr för vår ena skolenhet inom Naturbruk Väst AB, se ert svar på frågan nedan!"Bör en jämförelse göras med hyran för andra liknande objekt när hyresnivån för en lokal ska bestämmas?2021-08-29 i HYRESAVTAL "Nu har hyresvärden bekostat en hyresutredning gjord av ett företag som heter Newsec, se nedan: "Newsec Advice har på uppdrag av Richard Johansson genomfört en hyresutredning rörande hyresobjektet Nunntorp 1:18 i Vänersborgs kommun ,oktober 2021"Vi anser att man begått stora misstag i sin utredning genom att ex jämföra med dyrare studentbostäder och andra lokaler i Västsverige , men inte ex med de övriga elevinternat som finns vid alla de övriga fem naturbruksgymnasierna i Västra Götaland. Det är helt givet att de enklare elevrummen som finns vid vårt internat, i en lantlig miljö och med alternativhyra = noll, enligt Newsec, inte kan jämföras med dyrare lokaler ex i Göteborg, Uddevalla eller Trollhättan!På vår fråga varför man inte agerat som hyreslagen föreskriver; jämför med så lika lokaler som möjligt ang standard, läge, användningsområde osv får vi svaret att man "inte hittat några internat vid naturbruksgymnasier i Västra Götaland...", Man föreslår nu 1 000 kr/kvm för dessa enkla internatrum, samtidigt som vi vet att våra närmaste konkurrenters kvmpris ligger på 500 kr eller lägre.Vad är er bedömning och hur kan vi agera?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du ånyo vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGEftersom undertecknad tog sig an det förra ärendet framstod det som lämpligt att även samma person besvarade den här följdfrågan. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas är fortfarande jordabalken (JB) och närmare bestämt 12 kap., vilket i folkmun ofta brukar kallas för hyreslagen.I 12 kap. 58 § 1 st. JB sägs att vill hyresvärden säga upp avtalet ska han eller hon i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han eller hon kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han eller hon inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Hyresvärden är skyldig att ange alla de villkor denne kräver för en förlängning eller skälet till kravet på en eventuell avflyttning. Praxis brukar vara att villkoren anges genom att man till uppsägningen bifogar ett förslag på nytt hyresavtal. Märk väl att en lokalhyresgäst endast har ett indirekt besittningsskydd och eftersom så är fallet leder en uppsägning för villkorsändring som uppfyller kraven i 58 § till att hyresgästen tillslut måste flytta om parterna inte kan komma överens. Lagtexten syftar till att initialt förmå parterna att göra upp på frivillig väg, vilket i så fall kan (ska) genomföras med hjälp av individuella förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästen. Om missnöje föreligger i ett hyresförhållande avseende hyresvillkoren är tanken alltså att man först ska hänskjuta frågan till motparten för att på så sätt kunna träffa en överenskommelse om en eventuell villkorsjustering och innan ett anhängiggörande, eller rättare sagt en medling, sker vid hyresnämnden. En sådan nämnd ska för övrigt finnas i varje län, 12 kap. 68 § JB.När det sedan gäller din faktiska fråga kvarstår min senast gjorda bedömning, alltså den som gjordes inom ramen för min tidigare utredning som du själv hänvisar till ovan. Att responsen här lyder att man inte har hittat några jämförbara objekt väcker vissa betänkligheter. För jag vill minnas att du tidigare har uppgett att det i hela Västra Götaland finns ytterligare fyra naturbruksgymnasier. Att dessa eventuellt inte bedriver någon internatverksamhet förändrar enligt min mening inte den rättsliga bedömningen. I den förra utredningen anförde jag bl.a. följande:Av lagtexten framgår som sagt att "marknadshyran i första hand ska bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten". Med begreppet liknande menas liknande typ av lokal varför butik ska jämföras med butik, restaurang med restaurang, industrilokal med industrilokal osv. Däremot uppställs egentligen inget krav på exakt likvärdighet varför det är oväsentligt vilken typ av verksamhet som bedrivs i de aktuella lokalerna. Det ska också noteras att bara för att en lokal är sämre i visst hänseende kan den fortfarande vara jämförbar. I synnerhet om den är bättre i något annat avseende. Därutöver kan, förutom de fysiska faktorerna, även andra avtalsvillkor än hyran påverka bedömningen. Exempel på det sistnämnda kan vara vem som ska svara för underhållet, avtalstidens längd, om hyran är fast eller indexreglerad, eventuella tillägg utöver den egentliga hyran och/eller andra förpliktelser som åvilar hyresgästen.Beträffande din andra delfråga angående hur ni bör agera kan jag bara ledsamt konstatera att konsensus i förevarande fall verkar vara omöjligt att uppnå eftersom förhandlingarna alltjämt pågår. Såvitt jag kan bedöma finns det därför ingenting annat att göra än att låta hyresnämnden som första instans och utifrån bruksvärdesprincipen pröva, eller rättare sagt medla, gällande hyresnivån. Jag vill dock återigen påminna om att hyresvärden har övertaget i det här fallet och då mot bakgrund av det indirekta besittningsskyddet. Precis som jag också redogjorde för i min första utredning gäller endast en rätt till ersättning om hyresförhållandet upphör till följd av oskäliga villkor gällande hyresnivån. Men något absolut rätt att få vara kvar som lokalhyresgäst finns inte eftersom man vid lokalhyra, till skillnad från bostadshyresgästen, saknar ett fullgott (direkt) besittningsskydd, jfr 12 kap. 57 § JB. Jag inser naturligtvis att en flytt av naturbruksgymnasiets hela verksamhet skulle vara förenad med avsevärda olägenheter. Men om det tillslut ändå skulle bli verklighet kan följande vara värt att nämna. I samband med att tvisten överlämnas till hyresnämnden kan ni samtidigt ansöka om skäligt uppskov gällande flytten för att därigenom ges möjlighet att hinna söka efter ett nytt verksamhetsställe. I 12 kap. 59 § 1 st. JB sägs nämligen att ska hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden får hyresnämnden på ansökan av hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock med högst två år från hyrestidens utgång. Men notera att ansökan om uppskov ska ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång. Om uppskov skulle medges ska hyresnämnden också fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen ska flytta, vilket då görs utifrån bruksvärdesprincipen.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Vad gäller kring överlåtelse av hyreskontrakt?

2021-11-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Min särbo bor med min dotter (komplicerat) och nu vill vi flytta ihop och han vill överlåta lägenheten till henne. De har skickat in om bodelning till hyresvärd. Hur lång tid ska vi vänta på svar? Läste någonstans att hyresvärd ska ge svar inom tre veckor. Vad gäller?
Frida Källhage |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline!Tolkning och relevant lagrumJag förstår din fråga som att du vill veta vad som gäller kring överlåtelse av ett hyreskontrakt. Du skriver att "de har skickat in om bodelning till hyresvärden". Jag är inte riktigt på det klara om du menar att det har upprättats en bodelning mellan din särbo och din dotter och att överlåtelsen sker för att hon fått lägenheten på sin lott eller om det bara rör sig om en vanlig överlåtelse. Jag kommer nedan utreda frågan som om det är en vanlig överlåtelse eftersom jag inte har tillräckligt med information för att utreda överlåtelse till följd av bodelning. I så fall hade jag behövt mer bakgrundsinformation om bodelningen. Jag hoppas inte att detta leder till en felaktig tolkning av din fråga, i så fall är du varmt välkommen att skicka in en till. För att besvara din fråga kommer jag använda mig av 12 kap jordbalken (JB) som reglerar hyresförhållanden. Hyresgäst får överlåta hyreskontrakt till närståendeInledningsvis bör nämnas att för att en hyresgäst ska få överlåta sin lägenhet krävs en ansökan till hyresvärden och som huvudregel är det upp till hyresvärden att välja om de vill godkänna ansökan om överlåtelse eller inte, 12 kap 32§ JB. Det finns dock vissa situationer då hyresvärden är mer eller mindre tvungen att godkänna en sådan ansökan. En sådan situation är om hyresgästen överlåter lägenheten till en närstående som hyresgästen varaktigt sammanbor med. I en sådan situation ska hyresvärden acceptera överlåtelsen om hyresnämnden har lämnat sitt godkännande, 12 kap 34§ JB. Det finns alltså två krav som måste vara uppfyllda för att en hyresvärd ska vara tvungen att gå med på överlåtelsen:1. Lägenheten ska överlåtas till en närstående.Närstående är barn, föräldrar eller andra släktingar samt partner som man levt under äktenskapsliknande förhållande med. Du skriver att din särbo bor med din dotter, som jag tolkar din fråga har inte din dotter och särbo något direkt släktskap. Listan är dock inte uttömmande, utan även personer som hyresgästen i övrigt har nära samband med kan innefattas av regeln. Det är därmed inte omöjligt att din dotter kan räknas som närstående till din särbo men det blir lite av en bedömningsfråga. Av den anledningen är det svårt att veta hur hyresnämnden hade resonerat kring den saken, men detta är inte något som hindrar en ansökan utan det är en bedömning som hyresnämnden får göra när de gör en prövning av er ansökan. 2. De ska ha varit varaktig sammanboendeVad som räknas som varaktigt är att de måste varit sammanboende i minst tre år. Med sammanboende menas att de ska ha haft ett gemensamt hushåll och använt lägenheten tillsammans. Det framgår inte av din fråga hur länge din dotter och särbon har bott ihop men det är alltså ett krav att de bott ihop i minst tre år för att regeln ska vara tillämplig. Första steget är att prata med hyresvärdenDet verkar som att ni redan har kontaktat hyresvärden. Ni bör därför invänta hyresvärdens inställning till överlåtelsen. Precis som du skriver har hyresvärden tre veckor på sig att besvara din ansökan, skulle det vara så att hyresvärden inte svarat efter tre veckor så bör du kunna betrakta det som ett avslag och ansöka om prövning hos hyresnämnden. Det kan vara en god idé att dokumentera att ni faktiskt skickat ansökan till värden, så ni har bevis på att ni skickat en om hyresvärden inte skulle besvara er ansökan. Om svar uteblir efter tre veckor eller om överlåtelsen vägras utan skälig anledning har din särbo även möjlighet att säga upp lägenheten, 12 kap 32§ 2 st JB. Jag misstänker att det troligtvis inte är effekten ni är ute efter men kan ändå vara bra att känna till. Värt att nämna är att det inte finns något som säger att hyresvärden får ställa lägre krav på överlåtelsen än de krav som hyresnämnden ställer. Alltså vill hyresvärden godkänna ansökan trots att din dotter och särbo bara varit sammanboende i exempelvis en månad så står det värden fritt. Däremot gäller att om punkterna som jag skrivit ovan föreligger och ni har ett godkännande från hyresnämnden så ska hyresvärden bevilja ansökan. Skulle det vara så att hyresvärden inte godkänner att din dotter tar över lägenheten har ni därför möjlighet att ansöka om att hyresnämnden ska godkänna överlåtelsen. Detta görs i så fall först efter att hyresvärden nekat överlåtelsen. Ansökan till hyresnämnden hittar du här. Tänk på att det är viktigt att skriva med vem det är som ska ta över lägenheten, vilken relation lägenhetsinnehavaren och den som önskar tar över lägenheten har, hur länge de har bott ihop samt den närståendes inkomstförhållande. Ni måste även bifoga något som intygar att hyresvärden har avslagit ansökan, exempelvis ett mejl eller liknande. Normalt sett godkänner nämnden sådana ansökningar förutsatt att kraven är uppfyllda. Ett undantag kan vara om den närstående inte antas ha möjlighet att betala hyran, i sådana situationer kan hyresnämndens prövning leda till att de inte godkänner ansökan. Mitt råd till erFörst och främst bör ni invänta hyresvärdens inställning till överlåtelsen. Förhoppningsvis godkänns den och din dotter får ta över lägenheten. Gör hyresvärden inte det eller om svaret dröjer för länge kan ni ansöka till hyresnämnden och då finns det två möjliga utfall. Om de krav jag skrivit ovan är uppfyllda (närstående och långvarigt sammanboende) är uppfyllda så är chansen stor att hyresnämnden godkänner ansökan om överlåtelse i enlighet med 12 kap 34§ JB. Är de kraven inte uppfyllda och hyresvärden inte vill godkänna ansökan så kan ni såklart fortfarande ansöka hos hyresnämnden men risken är att de inte godkänner ansökan. Då blir situationen en annan och det blir dessvärre svårt att kräva att värden godkänner ansökan eftersom lagstöd saknas. Ber om ursäkt för ett långt svar men jag hoppas du känner att du fick din fråga besvarad!Med vänliga hälsningar,

Har arbetsgivaren större handlingsutrymme när denne agerar hyresvärd än vad andra hyresvärdar normalt sett har?

2021-11-24 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag undrar om det finns någon juridisk skillnad på personalbostäder och hyresrätter? Min arbetsgivare menar att man får ställa andra krav på den som bor i en personalbostad. Det finns ett förbud mot husdjur inskrivet i kontraktet och jag har förstått att det inte är tillåtet utan särskilt skäl i hyresrätter.Tacksam för svar.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).Det kan inledningsvis konstateras att du, enligt min mening, har fog för din uppfattning. I regel kan en hyresvärd inte neka hyresgästen att inhysa husdjur i lägenheten. För ett sådant förbud krävs mycket riktigt att hyresvärden kan visa särskilda (sakliga) skäl för sitt beslut, vilket exempelvis kan vara om lägenheten är allergianpassad eller om den hyrs ut möblerad. Annat som också kan tänkas motivera ett förbud är risken för olägenheter som inte skäligen behöver tålas (typ störningar, åverkan på egendom, föroreningar m.m.) och/eller om förekomsten av husdjur skulle innebära en konkret fara för andra hyresgäster. Notera för övrigt att innebörden av begreppet "lägenhet" skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.Huruvida förbudet mot husdjur framgår av ditt hyresavtal är för mig något ovisst, men om så är fallet vänder du dig förslagsvis till din motpart, dvs. hyresvärden, och meddelar denne (skriftligen) att du vill att det aktuella hyresvillkoret ska ändras, 12 kap. 54 § 1 st. JB. Om ni absolut inte kan göra upp på frivillig väg måste du hänskjuta frågan till hyresnämnden. I den nyss nämnda lagparagrafen sägs nämligen att om överenskommelse inte kan träffas har hyresgästen (eller hyresvärden) rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Ansökan får dock göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till motparten. Och enligt 12 kap. 68 § JB ska det finnas en hyresnämnd i varje län.När det sedan gäller skillnaden mellan personalbostad och hyresrätt kan mycket kort följande anföras. Exakt vad som åsyftas med personalbostad i det här sammanhanget bereder vissa tolkningssvårigheter, men mig veterligen träffas även den typen av objekt av reglerna i jordabalken. Min uppfattning stärks ytterligare av den ovannämnda definitionen av begreppet lägenhet. Att en arbetsgivare, när denne ikläder sig rollen som hyresvärd, allmänt skulle ha ett större handlingsutrymme än andra hyresvärdar är för mig främmande. Däremot åtnjuter man inte alltid samma besittningsskydd som hyresgäst om hyresförhållandet uppkommit till följd av en anställning, jfr 12 kap. 46 § 1 st. 8-9 p. JB. Vidare kan vissa undantag göras i kollektivavtal, men endast under förutsättning att överenskommelsen på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen om medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisation, 12 kap. 67 § JB.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Förskottsbetalning av hyra och uppsägning av hyresavtal - Vad gäller?

2021-11-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!I sep 2020 började jag hyra av en hyresvärd i lägenheten han bor i, kontraktet slutade gälla i juni 2021. Tidigt 2021 erbjöd han mig att skriva en förlängning och betala hyran i förskott. Kontraktet gällde fr.o.m sep 2021 (fick bo där gratis sommaren) till aug 2022, men skrevs på i februari 2021. Finns det lag kring hur långt i förskott man får skriva kontrakt? Han gjorde det i princip till ett lån... Jag har hört att det krävs bra motivering att öht ta hyra i förskott, stämmer det? Till mig sa han bara "Jag behöver kapital." om jag minns rätt.Jag ska i dec 2021 flytta ut, jag vet att det är 3 mån uppsägningstid på ett kontrakt som detta. I kontraktet finns en bilaga som säger att om jag ville flytta ut innan kontraktet började gälla behövde jag meddela detta innan ett visst datum. Det datumet har passerat, men det hindrar mig väl inte från att få tillbaka pengar för de månader jag inte bor här, minus 3 mån?Hyresvärden har till råga på allt tagit ett faktiskt lån av mig och bett mig om flera utan skam. Han betalade tillbaka för lite med motiveringen att han förlorat bostadsbidrag för att jag är skriven på hans adress. Han tog bort mitt namn från ytterdörren innan han berättade om bidraget och att be mig skriva mig någon annanstans. När han väl berättade hävdade han att det inte var olagligt. Han anmälde mig till Skatteverket som felaktigt folkbokförd, är det straffbart?Tack på förhand för väldigt viktiga svar!
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB), brottsbalken (BrB) och folkbokföringslagen. I 12 kap. 20 § 1 st. JB sägs att har avtal inte träffats om tiden för betalning av hyra som ska utgå i pengar, ska hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet får dock den hyra som belöper på en annan kalendermånad än den första betalas senast sista vardagen före månadens början, även om avtal träffats om tidigare förfallodag. Ovanstående innebär att det i grunden råder avtalsfrihet gällande hyrans betalning. Men av andra (sista) meningen i den nyss nämnda lagparagrafen följer ett undantag för hyresförhållanden som avser bostäder. En bostadshyresgäst har nämligen alltid rätt att betala per månad även om en längre betalningsperiod skulle vara avtalad. Egentligen hade du alltså rätt att motsätta dig den förskottsbetalning som din hyresvärd krävde när avtalet slöts. Men eftersom du, såvitt jag förstår, redan har erlagt betalning för hela hyresperioden går det möjligen att argumentera för att du underförstått kan anses ha samtyckt till det aktuella avtalsvillkoret. Samtidigt bedömer jag att bestämmelsen genom en s.k. motsatsvis tolkning ger uttryck för att hyresvärden inte får agera på det sätt som denne nu har gjort då det rör sig om en bostad, jfr 12 kap. 1 § 5 st. JB. Du har således fog för din uppfattning. Eftersom hyresvärden, såvitt jag förstår, hyr ut sin egen bostad blir även lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig (privatuthyrningslagen). I 3 § 1 st. anges att hyresavtalet gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalas. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid ska det sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, men ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt. I lagparagrafens andra stycke uttalas vidare att hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får däremot säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla först vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Således gäller olika långa uppsägningstider beroende vem av parterna som säger upp avtalet. Och i förevarande fall är det ju du i egenskap av hyresgäst som har sagt upp avtalet varför det endast är en månad som gäller, eller rättare sagt det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. När det sedan gäller felaktig folkbokföring kan följande anföras. Att vara felaktigt folkbokförd kan, som svar på din fråga, vara straffbart. Det ska dock noteras att den här typen av straffrättsliga bedömningar inte är helt enkla att göra inom ramen för en nättjänst som denna. Nedan skrivelse kommer därför att bli något generell till sin karaktär. Enligt 6 § folkbokföringslagen ska man vara folkbokförd där man är bosatt. En person anses vara bosatt på den fastighet där han eller hon regelmässigt tillbringar eller, när byte av bostad har skett, kan antas komma att regelmässigt tillbringa sin dygnsvila. Den som därigenom kan anses vara bosatt på fler än en fastighet anses vara bosatt på den fastighet där han eller hon med hänsyn till samtliga omständigheter får anses ha sin egentliga hemvist, 7 § folkbokföringslagen. Den som lämnar oriktig uppgift till grund för beslut om folkbokföring döms, om åtgärden innebär fara i bevishänseende, för folkbokföringsbrott till böter eller fängelse i högst sex månader. Detsamma gäller den som inte fullgör sin anmälningsskyldighet enligt 25-27 §§. Med fara i bevishänseende menas att det måste föreligga en konkret fara för att ditt handlande eller din eventuella underlåtenhet medför att felaktiga uppgifter registreras i folkbokföringsregistret. Därutöver krävs, för att det ska vara fråga om en brottslig gärning, att ditt handlande har begåtts uppsåtligen (avsiktligen), jfr 1 kap. 2 § 1 st. BrB. Om uppsåtet inte kan styrkas kommer inte heller något straffansvar att aktualiseras. Jag har dock svårt att se att du skulle kunna betraktas som felaktigt folkbokförd eftersom du inte har flyttat ut och därmed fortfarande får anses bosatt i lägenheten. Att hyresvärden har tagit bort din namnskylt förändrar inte den bedömningen. Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Notera dock att vi på straffrättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig inte några straffrättsliga uppdrag fullt ut. I så fall behöver man vända sig till en brottmålsbyrå.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Kan du som hyresvärd säga upp ett tidsbestämt hyresavtal för att du behöver lokalen själv den kvällen?

2021-11-03 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag ska avtalat om att hyra ut en festlokal, däremot har det uppstått en situation där min egna verksamhet vill nyttja lokalen under samma kväll. I kontraktet står inget om uppsägning av avtalet, finns det någon möjlighet att makulera bokningen ändå?
Erika Björnfors |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att besvara din fråga kommer jag använda mig av jordabalken (JB) 12 kap., som även brukar kallas för "hyreslagen". Hyresavtal för bestämd tidHuvudregeln är annars att hyresavtal gäller tillsvidare och att det krävs uppsägning för att hyresavtalet ska sluta gälla (JB 12 kap. 3 § första stycket). Jag tolkar det däremot som att du har hyrt ut lokalen endast för en kväll. Därmed är hyresavtalet tidsbegränsat och hyresavtalet gäller för en bestämd tid, dvs. för en kväll (JB 12 kap. 3 § andra stycket).Uppsägning av tidsbestämt hyresavtalUtgångspunkten är att ett avtal på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut även om det inte har sagts upp, det krävs alltså ingen uppsägning. Detta innebär dock också att tidsbestämda hyresavtal normalt inte kan sägas upp i förtid. Däremot kan en part ändå ha rätt att säga upp ett hyresavtal i förtid i vissa specifika situationer, dvs. då hyresgästen har begått någon form av avtalsbrott och att hyresrätten har förverkats (JB 12 kap. 42 §). Detta blir dock inte aktuellt för din situation, eftersom hyresgästen inte har agerat på ett felaktigt sätt, utan det är snarare du som hyresvärd som kommer begå avtalsbrott om du säger upp avtalet utan laglig grund. Utgångspunkten är att avtal ska hållas och du kan inte dra dig ur avtalet. Det kan även vara värt att notera att även om ni hade skrivit någon om uppsägning i hyresavtalet, så gäller reglerna i hyreslagen till fördel för hyresgästen (JB 12 kap. 1 § femte stycket). Som hyresvärd hade du alltså ändå inte haft rätt att säga upp eller häva hyresavtalet för lokalen om hyreslagen inte ger dig rätt till detta.SammanfattningUtgångspunkten är att avtal ska hållas. Eftersom du och din hyresgäst har ingått ett tidsbestämt hyresavtal som gäller under en kväll, så kan inte du som hyresvärd säga upp hyresavtalet som utgångspunkt. Tanken är att avtalet ska gälla tills hyrestidens slut. Det finns ingen möjlighet att häva avtalet pga. förverkande eftersom hyresgästen inte har agerat felaktigt. Tyvärr finns det alltså ingen möjlighet att makulera bokningen utan att du som hyresvärd gör dig skyldig till avtalsbrott som kan leda till skadestånd.Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,

Kan hyresvärd förbjuda rökning på balkongen i nyproduktion?

2021-11-01 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag ska flytta in i en nyproducerad hyreslägenhet. På kontraktet står det att rökning är förbjudet på balkongen och räknas som avtalsbrott. Men hittar massa olika information om hur vida detta är okej att ha med i kontrakt eller inte. Så undrar vad som gäller?
My Stenquist |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline, jag ska göra mitt absolut bästa för att svara på din fråga.Generellt om rökning och rökförbud i lagenRökning är lagligt. Dock så är rökning är inte tillåtet på vissa platser i samhället. Enligt lagen(2018:2088) om tobak och liknande produkter så är bland annat rökning förbjudet vid lokaler avsedda för skolverksamhet, hälso- och sjukvård, kollektivtrafiken och dess hållplatser, entréer till platser allmänheten har tillträde till, restauranger och cafeér samt deras uteserveringar(6 kap 2§ Lagen om tobak och liknande produkter). Entréer till flerbostadshus såsom hyresrätter är emellertid undantagna från denna bestämmelse (6 kapitlet 4 § Tobakslagen). Hyresvärden kan alltså inte förbjuda rökning vid trapphusen.Skyldigheter för hyresgästerHyresgäster som bor i hyresrätter skall se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan innebära fara för hälsa eller som man annars inte skäligen bör tåla(12:2 JB). Rökning har när det testats i hyresnämnden inte ansetts vara en sådan störning som en granne inte bör tåla, trots att det rådde rökförbud i hyreshuset där rökningen förekom. Det har inte ansetts vara en sådan störning som omfattas av bestämmelsen. Dock så är beslut av hyresnämnden inte prejudicerande, så det är inte säkert att utfallet hade blivit exakt samma om rättsfrågan kommit upp i domstol igen. Rökförbud i hyresrätterDet är skillnad på att införa rökförbud i ett nyproducerat hus och i ett befintligt hus. När man bygger en nyproduktion och alla hyresgäster ska skriva på ett avtal så kan man ge alla samma villkor, dvs alla kan få samma avtal där ett villkor är att rökning inomhus och på balkongen är förbjudet. I ett gammalt hus så kan däremot hyresgästerna ha olika villkor, de som flyttade in längre tillbaks i tiden kan ha avtal där det inte står något om ett rökförbud, medans de nyare gästerna har ett stadgat rökförbud i sitt kontrakt.Slutsats Hyresvärdar kan ha med ett rökförbud i sina avtal, men det är oklart om det finns någon faktisk sanktionsmöjlighet om en hyresgäst bryter mot det. Rättsläget är tyvärr oklart och det finns inget säkert svar på din fråga. Som det ser ut nu så saknas lagstöd för att hindra hyresgäster från att röka på balkongen. Jag kan tyvärr inte gett direkt svar på din fråga eftersom att det faktiskt inte är fastställt varken i lag eller praxis vad som skulle gälla i ett fall som ditt. Jag kan rekommendera dig att kontakta hyresgästföreningen och be om rådgivning från dem om du vill ha mer information. Tveka inte att höra av dig om du har fler frågor. Önskar att jag kunde ge dig ett svar och berätta vad som gäller på rak arm, men tyvärr så kan jag inte det.Med vänlig hälsning,