Kan en hyresvärd tvinga mig flytta från den lokal jag hyr?

2020-11-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Kan en hyresvärd tvinga mig att flytta bara för han vill ha in en ny hyresgäst i lokalen jag hyr??
Sandra Bargabriel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer att hänvisa till 12 kap. i jordabalken (JB), som reglerar förhållandet mellan hyresgäster och hyresvärdar. Lagen är tvingande vilket innebär att den inte kan avtalas bort (JB 1 kap. 1 §). Hyra av lokal får sägas upp av hyresvärden oavsett skäl under förutsättning att det sker inom uppsägningstiden. Det indirekta besittningsskyddetDock kan du ha fått ett så kallat indirekt besittningsskydd till lokalen om hyreskontraktet varat längre än 9 månader (JB 12 kap. 56-60 §§). Detta innebär att du som hyresgäst i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomisk förlust som orsakas av att hyresförhållandet upphör. En hyresvärd är alltså med andra ord ersättningsskyldig för eventuella förluster som uppsägningen medför. Det finns dock undantag till det indirekta besittningsskyddet, vilka du finner i JB 12 kap. 57 §. Mot bakgrund av din fråga verkar det inte som att undantagen är aktuella i ditt fall. Jag tolkar det som att ditt hyresavtal gäller för obestämd tid vilket innebär att avtalet kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, förutsatt att inte längre uppsägningstid har avtalats (JB 12 kap. 4 § första stycket, andra punkten). Med andra ord är uppsägningen för en lokalhyra 9 månader. SammanfattningMot bakgrund av vad som ovan framförts kan din hyresvärd säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla. Hyra av lokal har inte ett direkt besittningsskydd vilket innebär att dina möjligheter att bestrida uppsägningen är begränsad. Du som lokalhyresgäst har dock rätt till ersättning för den ekonomiska förlust du lidit på grund av att avtalet upphävs, förutsatt att du hyrt lokalen i mer än 9 månader. Jag hoppas att svaret kan ge viss vägledning och om jag har missförstått din fråga är du alltid välkommen att återkomma med en ny. Om du skulle vilja mer ingående, juridisk hjälp skulle jag råda dig att ta kontakt med våra erfarna jurister här. Med vänlig hälsning,

Kan hyresgäst säga upp hyresavtal under hyresvärdens uppsägningstid?

2020-11-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag har en fundering om Lag om uthyrning av egen bostad. Jag hyr ut en bostad på obestämd tid. I hyreskontraktet är det avtalat om uppsägningstiden på 3 månader för mig som hyresvärd och 2 månader för hyresgäst. Jag har valt att säga upp hyreskontraktet den 3 november vilket innebär att kontraktet upphör den 28 februari (upphör månadsskiftet 3 månaders efter uppsägningen). Hyresgästen har mottagit skriftlig uppsägning. Hyresgästen, efter två veckors tid (den 18 november), väljer att säga upp kontraktet från sin sida (trots att det är redan uppsagt) och hävdar att hen har rätt till en månad uppsägningstid. Hen påstår till och med att lagen är tvingande till hyresgästen förmån och det spelar ingen roll att jag sagt upp hyreskontraktet först. Har hyresgästen rätt? Det måste väl räknas att det är första uppsägningen som gäller eller kan hen komma med uppsägning nu ändå? Jag tolkar lagen att hyresgästen skulle haft rätt om uppsägningen hade kommit från hyresgästen i första hand?Tack
Anton Blomqvist |Hej!Tack för att vänder dig till Lawline med din fråga.En månads uppsägningstid gällerNi kan avtala om de villkor ni vill i hyresavtalet förutsatt att villkoren inte resulterar i sämre rätt för hyresgästen än vad som framgår av lagen om uthyrning av egen bostad. Lagen skyddar således hyresgästen genom att ge ett sorts minimiskydd. Av lagen framgår att hyresgästen alltid kan säga upp avtalet att sluta gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast en månad från tidpunkten för avtalets uppsägning (3 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad). Hyresgästen har således rätt att uppsägningstiden är en månad.Hyresgästen kan säga upp hyresavtalet under uppsägningstidenDet spelar dessvärre ingen roll att du varit först med att säga upp avtalet. Hyresgästen har rätt att säga upp avtalet trots att du som hyresvärd redan sagt upp avtalet. Om hyresgästen inte skulle ha den här möjligheten skulle det finnas en möjlighet för hyresvärden att hindra hyresgästen från att använda rätten till en månads uppsägningstid genom att säga upp avtalet vid misstanke om kommande uppsägning från hyresgästens sida och på detta sätt "binda fast" hyresgästen en längre tid än en månad. Det här innebär att hyresgästens uppsägningstid (en månad) gäller. Det finns alltså ingen regel som säger att hyresgästen inte skulle kunna säga upp avtalet under hyresvärdens uppsägningstid för att flytta ut tidigare. Hoppas du fick svar på din fråga.Med vänlig hälsning,

Hyresgästers ansvar för hyra

2020-11-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Min sambo och jag separerar. Vi bor i hyresrätt där båda står på kontraktet. Vi har ett barn gemensamt. Nu vill min sambo att jag flyttar. Om jag skaffar en ny lägenhet som min sambo önskar, kan jag bli återbetalningsskyldig för hyrorna i den förra lägenheten som jag i dagsläget delar med min sambo?
Matilda Hamner |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Om jag förstår dig rätt vill du veta om du kan bli betalningsskyldig för hyror som uppkommer efter du flyttat från er nuvarande hyresrätt som du delar med din sambo.Hyresgästens ansvar för hyraEn hyresgäst ansvarar för att betala hyran till hyresvärden. Står det två hyresgäster på hyreskontraktet är dessa gentemot hyresvärden solidariskt betalningsansvariga. Det innebär ett gemensamt ansvarar för att hyran betalas men att hyresvärden kan välja att vända sig till båda eller till en av hyresgästerna. Ditt ansvar för hyran du flyttarSå länge du står med på hyreskontraktet är du betalningsansvarig solidariskt med din nuvarande sambo. Det du bör göra är att kontakta er hyresvärd och be om att få säga upp hyresavtalet för din del. Då har din sambo rätt att få avtalet förlängt med enbart din sambo som hyresgäst om hyresvärden skäligen kan nöja sig med det. Ett skäl till att hyresvärden inte skulle gå med på detta skulle kunna vara om din sambo har ekonomiska problem och det är osäkert om din sambo ensam klarar av att stå för hyran.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,

Är det möjligt för hyresvärden att avtala om en kortare uppsägningstid än den som föreskrivs i lagen?

2020-11-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Är det möjligt att skriva ett hyreskontrakt med rätt för hyresvärden att säga upp kontraktet med 6 månaders varsel?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDin ärendebeskrivning är tämligen kortfattad och den lämnar inte heller någon ytterligare information om vilken typ av hyresavtal som avses (bostads- eller lokalhyresavtal?), avtalets löptid (obestämd tid/tillsvidare eller bestämd tid?) eller i vilken egenskap du ställer frågan (som fastighetsägare/hyresvärd eller hyresgäst). Men givet att du verkar företräda en juridisk person (frågeställaren är enligt vårt system ett aktiebolag) misstänker jag i vart fall att det aktuella avtalet avser en lokalhyra. Mot bakgrund av ovanstående kommer därför den fortsatta framställningen att bli relativt kort och neutral till sin karaktär. Du har även beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge ett någorlunda träffsäkert svar och med tanke på den ganska modesta ärendebeskrivningen blir det kommande samtalet därför ett mycket välkommet och viktigt komplement. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är:Jordabalken (JB).På hyresförhållanden blir bestämmelserna i 12 kap. JB tillämpliga (i folkmun även kallad hyreslagen) och dessa är tvingande för hyresvärden, vilket innebär att det inte är möjligt att avtala om mindre förmånliga regler för hyresgästen än vad som följer av lagstiftningen, såvida ingenting annat uttryckligen anges, 12 kap. 1 § 5 st. JB. Under förutsättning att hyresavtalet löper på obestämd tid och avser en lokal kan det, om inte en längre uppsägningstid har avtalats mellan parterna, sägas upp för att upphöra att gälla först vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, 12 kap. 4 § 1 st. 2 p. JB. Skulle däremot hyresavtalet vara slutet på bestämd tid, och även om inte detta explicit framgår av andra stycket i 4 §, är utgångspunkten att ett sådant i princip inte kan sägas upp i förtid, det vill säga före hyrestidens slut.Bestämmelserna om uppsägning är ömsesidiga och utgör minimitider varför det inte finns någonting som hindrar att det avtalas om längre uppsägningstider. I en uppsägningssituation står det dock parterna fritt att separat komma överens om att hyresförhållandet ska upphöra att gälla före utgången av den lagliga uppsägningstiden, vilket i praktiken innebär att hyresgästen kan välja om denne vill göra sina rättigheter gällande, se prop. 1983/84:137 s. 115. Man brukar då tala om att hyresavtalet skrivs av. När det sedan gäller den tidsfrist om sex månader som du nämner i din ärendebeskrivning kan följande anföras. Om en kortare uppsägningstid skulle tas in i hyresavtalet på det sätt som du beskriver binder det hyresvärden (till förmån för hyresgästen när denne själv vill säga upp avtalet), men inte hyresgästen (när denne blir uppsagd av hyresvärden). Detta medför att olika uppsägningstider kommer att gälla för parterna där den i avtalet angivna tiden träffar hyresgästen medan den i lagen föreskrivna tiden fortsatt kommer att gälla för hyresvärden.Slutligen kan kort nämnas att en bostadshyresgäst alltid äger rätt att säga upp avtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, 12 kap. 5 § 1 st. JB. Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis gäller den i lagen stipulerade uppsägningstiden för hyresvärden och detta oaktat att avtalstexten eventuellt ger hyresvärden rätt till en kortare uppsägningstid om sex månader. Avtalsvillkor som understiger det lagstadgade minimiskyddet för hyresgästen är som sagt utan verkan (jfr återigen vad som sägs i 12 kap. 1 § 5 st. JB). Den uppkomna situationen leder alltså till, vilket redan har påpekats ovan, att olika uppsägningstider kommer att gälla för parterna. Det korta svaret på din faktiska fråga lyder därför; Ja, det är väl i och för sig möjligt (läs: går) att upprätta ett hyresavtal med en rätt för hyresvärden att säga upp hyresavtalet med sex månaders varsel, men hyresvärden kommer i praktiken aldrig att kunna åberopa den aktuella klausulen om inte hyresgästen frivilligt skulle gå med på att acceptera en kortare tid när uppsägningen väl äger rum.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på onsdag den 25/11 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Bunden av uppsägningstid vid muntligt hyresavtal

2020-11-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Bor med 2 personer som står på ett hyreskontrakt som löper ut. Under ett år har vi haft muntligt avtal som endast avser andel av hyran jag betalar och över ett år har jag bott där. Jag undrar då jag inte står på något hyreskontrakt huruvida jag är bunden av konkludent handlande till någon uppsägningstid gentemot de jag är inneboende hos.
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyresförhållanden regleras i jordabalkens 12 kap. I och med att du bor hos två personer som står på hyreskontraktet (men inte du) blir du en inneboende. Inneboende innebär att de som står på kontraktet upplåtit en del av sin bostad till dig, medan de själva bor kvar där.Innebörden av ett muntligt hyresavtal:Ett hyresavtal för en bostad kan ingås formlöst, vilket innebär att det kan vara både skriftligt och muntligt. Ert muntliga avtal är därmed lika bindande som ett skriftligt.Uppsägningstiden:Din uppsägningstid beror på om ni har kommit överens att hyresförhållandet ska gälla tillsvidare eller under en viss tidsbestämd period. Om ert kontrakt gäller tillsvidare är uppsägningstiden tre hela kalendermånader. Har ni avtalat om kortare uppsägningstid än så gäller det endast till fördel för dig som inneboende. Likaså gäller att om ni har avtalat om längre uppsägningstid än tre månader så gäller det endast för dem som hyr ut. Du som inneboende har fortfarande rätt att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid.Om det rör ett tidsbestämt avtal som varat längre än nio månader så måste du säga upp avtalet för att det ska upphöra till kontraktstidens slut. Beroende på hur lång tid kontraktet gäller måste uppsägningen göras viss tid innan hyrestidens slut för att uppsägningen ska vara giltig. En uppsägning måste även vara skriftlig och delges motparten för att vara giltig.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Besittningsskydd och uppsägningstid vid hyra av villa

2020-11-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, Vi hyr sedan 1/4 2018 en villa med tillsvidarekontrakt. Avtalet skrevs med nuvarande ägares föräldrar med kommentar att huset senare skulle övergå i sonens ägo. Detta skedde i juli samma år. Hyresvärden har nu sagt upp kontraktet och kräver att vi ska vara ute senast 28/2. Ingen av ägarfamiljen har bott i fastigheten sedan många år. Anledningen till uppsägningen är att fastigheten ska säljas. Vi har i gällande kontrakt inte avsagt oss någon besittningsrätt. Vi har tre barn i skolåldern varför det inte är helt lätt att flytta med kort varsel. Vad har vi för rätt att bo kvar, skulle det vara så att vi inte hittar någon ny bostad innan 28/2 2021? Vi har ingen önskan att bo kvar men vi vill heller inte hamna "på gatan"Hälsningar
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att ni hyr ett hus och att hyresvärden hyr ut huset som privatperson och inte som en del av en näringsverksamhet eller liknande. Jag har också utgått ifrån att huset ni hyr är den enda bostaden som hyresvärden hyr ut. Vänligen observera att svaret i vissa delar kan vara annorlunda om dessa omständigheter inte gäller i ert fall.PrivatuthyrningLagen om uthyrning av egen bostad gäller när man som privatperson hyr ut en bostad för annat än fritidsändamål, men om man hyr ut fler bostäder samtidigt är det endast det första hyresförhållandet som ingåtts som lagen är tillämplig på, se 1 § (här). Utifrån uppgifterna i din fråga utgår jag som sagt från att det är denna lag som gäller i ert fall.Enligt lagen om uthyrning av egen bostad får hyresvärden alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, dvs. med tre månaders uppsägningstid. Om hyresvärden och hyresgästen kommit fram till att hyresvärden ska ha längre uppsägningstid än tre månader gäller den uppsägningstid som parterna avtalat, se 3 § (här). Enligt samma bestämmelse (tredje stycket) har hyresgästen inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om inte hyresgästen och hyresvärden avtalat om att hyresgästen ska ha det. Detta innebär alltså att man som utgångspunkt inte har besittningsskydd som hyresgäst i det fall privatuthyrningslagen gäller. SammanfattningOm lagen om uthyrning av egen bostad gäller i ert fall kan hyresvärden säga upp er med tidigast tre månaders uppsägningstid. Detta innebär alltså att om hyresvärden sa upp er i november 2020, upphör avtalet att gälla den 28 februari 2021. Ni har dock rätt att bo kvar längre om ni har avtalat om att hyresvärden ska ha längre uppsägningstid. Ni har ingen besittningsrätt till bostaden, även om ni inte uttryckligen avsagt er från besittningsrätt i avtalet. Det är alltså endast om hyresgästen och hyresvärden avtalat om att hyresgästen har besittningsrätt som hyresgästen kan ha det.Min rekommendation är att ni snarast försöker hitta ett annat boende, även om det endast är temporärt. Socialtjänsten finns till hands som en sista utväg för att motverka att barn blir bostadslösa. Jag har inte tillräckligt med information för att kunna bedöma era chanser att få hjälp med bostad genom socialtjänsten, men jag rekommenderar er att kontakta socialtjänsten i er kommun för att få veta mer om era möjligheter.Vänligen,

Hur många får vi bo i min hyresbostad?

2020-11-24 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Finns det villkor för min älskling, Sambo, att bo hos mig i mitt hus, som jag hyr och hon har två barn tack?
Ellen Lagnéus |Hej,Tack för din fråga.Den lag som behandlar hyresförhållanden kallas för hyreslagen, och finns i 12 kap. jordabalken (JB).I denna lag finns det ingen regel som specifikt anger hur många man får bo i en hyresbostad. Däremot är man som hyresgäst skyldig att vårda lägenheten, och bevara den i ett gott skick och inte heller framkalla mer slitage än nödvändigt (12 kap. 24 § JB). På så sätt kan man säga att hur många som helst inte kan få bo i en och samma bostad eftersom det orsakar onödigt slitage. Detta blir i sin tur beroende av bostadens storlek, och det kan också variera från fall till fall. Hyresvärden kan alltså begränsa antalet tillåtna boende för att skydda sin bostad från onödigt slitage. Då du inte nämner något om storleken på ditt boende eller ditt hyresförhållande i övrigt blir det svårt att uttala något om vad som gäller i just din situation. Min rekommendation är att du tar kontakt med din hyresvärd och stämmer av vad som gäller för just er!Lycka till.Vänliga hälsningar,

Hyresgästs möjlighet att säga upp hyresavtalet under uppsägningstid när hyresvärd sagt upp avtalet först

2020-11-20 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag hyr en bostad i andra hand och har enligt vårat avtal tre månader på mig om jag blir uppsagd och en månad om jag väljer att säga upp avtalet. Nu har bostaden jag hur blivit uppsagd och jag har tre månader på mig, men har jag fortfarande rätt att säga upp av talet och få en månad på mig om jag hittar en bostad innan dessa tre månader gått ut?
Alice Nordlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Syftet med att uppsägningstiden är längre när hyresvärden säger upp hyreskontraktet är att hyresgästen ska ges tid för att hitta en ny bostad. Syftet med att uppsägningstiden är kortare när hyresgästen säger upp hyreskontraktet är att hyresgästen ska ges möjlighet att kunna flytta ut när ny bostad hittats.Det finns därför inget hinder mot att en hyresgäst säger upp hyreskontraktet under uppsägningstid som är föranledd av hyresvärdens uppsägning av hyresavtalet. Detta beror på att det skulle ge hyresvärden en möjlighet att utnyttja uppsägningstiden för att blockera hyresgästens möjlighet att använda sin uppsägningstid på en månad. Om detta skulle tillåtas skulle hyresvärden kan "låsa" hyresgästen på tre månadshyror om hen misstänker att hyresgästen kommer säga upp hyresavtalet. Det finns alltså ingen regel som hindrar dig att använda din uppsägningstid på en månad när du hittat en ny bostad.Sammanfattningsvis finns ingen bestämmelse som hindrar dig som hyresgäst att utnyttja din uppsägningstid på en månad under uppsägningstiden. Du har därför rätt att utnyttja din uppsägningstid på en månad.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,