Vilka möjligheter har hyresgäster att vägra förbättringsarbete och hyreshöjning?
Fastighetsägaren X Bostäderna AB äger en fastighet med 10 bostadslägenheter. Samtliga är uthyrda till bostadshyresgäster med tillsvidareavtal. Förhandlingsordning saknas för hyreshuset. En dag inträffar en stor vattenläcka i en av X Bostädernas bostadslägenheter belägen på andra våningen. Eftersom vattenskadan innebär att den skadade lägenheten måste renoveras tänker X Bostäderna AB att de kan passa på att utföra stambyte, renovera kök och badrum i fem andra lägenheter i anslutning till och under den skadade lägenheten. Köken är idag av äldre standard och hyresvärden tänker sig att byta ut all inredning mot ny samt sätta in diskmaskin och lägga in parkettgolv. Badrummen är idag inredda med plastmattor och hyresvärden har tänkt att vid renoveringen i stället sätta in kakel och klinker i badrummen och installera tvättmaskiner. Hyresvärden vill höja hyran ca 25% i anledning av den förbättrade standarden, vilket hyresgästerna motsätter sig. Vilka regler påverkar hyresvärdens planer och vilka konsekvenser detta får?? Några av hyresgästerna på tredje våningen vill värna om miljön och ekonomin. De vill därför avtala med hyresvärden om att renovering av deras lägenheter inte ska göras eller åtminstone göras endast med återvunnen inredning. Är det möjligt för hyresgästerna att begränsa renovering i lägenheten och avtala om varsam renovering??
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga regleras framför allt i den så kallade Hyreslagen (12 kap JB).
Vad säger reglerna i Hyreslagen?
Till att börja med är det viktig att påpeka hyresgästernas inflytande vid förbättrings-och ändringsarbeten. Detta inflytande kommer till uttryck i lite olika lagrum som är av intresse. Det framgår så att fastighetsägare får utföra standardhöjande åtgärder som inte har en obetydlig inverkan på bruksvärdet eller utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändrings av bostadslägenhet eller av gemensamma delar av fastigheten (12 kap 18d§ JB). Det krävs dock att sådana åtgärder har godtagits av berörda bostadshyresgäster eller hyresnämnden (12 kap 18d§ JB). Ett undantag från detta är om åtgärderna syftar till att uppnå lägsta godtagbara standard enligt 12 kap 18a§ JB (12 kap 18e§ JB).
Hyresvärden kan efter att fått nej från hyresgästerna ansöka hos hyresnämnden för att få tillstånd att utföra sådana åtgärder (12 kap 18e§ JB). En sådan ansökan kommer godkännas om hyresvärden har ett så kallat "beaktansvärt intresse" av att genomföra åtgärderna och det inte är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs (12 kap. 18f§ JB).
Slutligen kommer vi till frågan om hyran som också aktualiseras då ändring av denna också kräver hyresgästens godkännande (12:54 JB). Återigen följer det att om hyresgästen inte går med på en ändring kan hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om ändring av det villkoret i hyresavtalet.
Vilka möjligheter ger bestämmelserna er?
Bestämmelserna som nämnts ovan innebär att hyresvärden inte utan berörda hyresgästers godkännande kan genomföra en sådan renovering. Det krävs så i andra hand att hyresvärden inhämtat tillstånd från hyresnämnden. Om så är fallet framgår inte av din fråga men det får antas att hyresvärden inte inhämtat sådant tillstånd vilket gör att åtgärderna inte kan vidtas än.
Du nämner att några hyresgäster är villiga att förhandla om att delvis vidta förbättringsåtgärder. Det borde vara möjligt genom hyresförhandlingslagen. Genom denna lag är det också möjligt för hyresgästerna att föra förhandling om hyran som en följd av andra förbättringsåtgärderna (12 kap 19§ JB).
I er situation framgår det som att det borde finnas en möjlighet att förhandla om att vidta rimliga förbättringsåtgärder och höja hyran rimligt. Är hyresvärden eller hyresgästföreningen/andra hyresgäster inte villiga att vidta sådana åtgärder eller det inte finns möjlighet att förhandla har hyresvärden inte rätt utan hyresgästens samtycke att höja hyran eller vidta förbättringsåtgärder åtgärder. För att hyresvärden ska få vidta sådana åtgärder med ett nekande från hyresgästerna måste man således söka tillstånd från hyresnämnden. En sådan ansökan kommer godkännas om hyresvärden har som tidigare nämnts ett "beaktansvärt intresse". Med beaktansvärt intresse menas såldes främst om åtgärderna är till för att höja lägenheten till en objektiv lägsta standard och det inte är oskäligt mot hyresgästerna att åtgärden genomförs. En höjning med hyran av 25% för att höja standarden är dock svår att bedöma om den kan utgöra ett beaktansvärt intresse på objektiva grunder och som inte är oskäligt. Av förarbetena till hyreslagen följer att ju större hyreshöjningen är desto starkare skäl för förbättringsarbetena krävs av hyresvärden. Att så hyresvärden vill "uppdatera" lägenheterna till modern standard kan således mycket väl klassas som objektivt motiverat och samtidigt inte beroende på hur låg tidigare standard är i lägenheten.
Sammanfattningsvis
Det borde alltså vara möjligt att begränsa renoveringen och avtala om varsam renovering men det borde framgå om det är möjligt genom främst hyresavtalet.
Är det inte möjligt att vidta förhandlingar mellan hyresgästerna/hyresgästföreningen och hyresvärden har hyresgästerna rätt att vägra förbättringsåtgärderna och hyresvärden måste så söka tillstånd hos hyresnämnden vilket inte är säkert att han/hon/hen får. Skulle dock tillstånd ges av hyresnämnden förlorar med största sannolikhet hyresgästerna/hyresgästföreningen sin möjlighet att förhandla om delvis renovering.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga! Är så inte fallet tveka inte att höra av dig men eventuella följdfrågor eller en helt ny fråga!
Med vänliga hälsningar
