Uthyrning av bostad genom företag och besittningsrätt

Question

Hej, jag äger ett företag som äger en bostadsrätt som jag nu vill hyra ut till en person. Hur ska kontraktet se ut mellan företaget och personen? Är det en andrahandsupplåtelse? Vilka lagar gäller, är det privatlagen, eller hyreslagen?
Vilka paragrafer måste finns med och hur gör jag för att personen inte ska få besittningsrätt? Finns det någon mall jag kan använda?

Answer 1

Inledande bedömning

Din situation gäller uthyrning av en bostadsrätt som ägs av ditt företag till en privatperson. Här uppstår en central fråga om vilken lagstiftning som gäller, hur avtalet ska se ut och vilka rättigheter respektive skyldigheter som finns.

Eftersom det är ett företag (juridisk person) som äger bostadsrätten och hyr ut den, gäller inte lagen om uthyrning av egen bostad (den så kallade privatuthyrningslagen). Den kan endast användas av fysiska personer som hyr ut sin egen bostad. I ditt fall blir det istället hyreslagen (12 kap. jordabalken) som reglerar hyresförhållandet. Det innebär ett mer omfattande skydd för hyresgästen, exempelvis vad gäller uppsägning och besittningsskydd.

Formellt sett är detta egentligen inte en renodlad andrahandsuthyrning, eftersom bostadsrätten inte används som bostad av dig själv och sedan hyrs ut vidare. Det är istället en förstahandshyresrelation mellan ditt företag och hyresgästen. Däremot gäller samma grundproblem som vid en andrahandsupplåtelse: bostadsrättsföreningens samtycke krävs typiskt sett för uthyrningen. Utgångspunkten enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen är att bostadsrättshavaren måste ha styrelsens godkännande för att hyra ut. Om styrelsen nekar kan man ansöka hos Hyresnämnden. Undantag kan dock finnas i föreningens stadgar, som i vissa fall ger mer generösa regler för uthyrning. Det är därför nödvändigt att kontrollera vad som står i just din förenings stadgar. Om stadgarna är tysta, gäller lagens huvudregel, nämligen att samtycke krävs.

En bostadshyresgäst får som huvudregel besittningsskydd efter 9 månaders hyra. Detta innebär att hyresgästen kan ha rätt att få bo kvar även om du vill säga upp avtalet. För att undvika detta kan du och hyresgästen skriva ett särskilt avtal om att avstå från besittningsskydd. Ett sådant avtal behöver normalt godkännas av Hyresnämnden för att vara giltigt (12 kap. 45-46 §§ jordabalken).

Hyresavtalet bör innehålla åtminstone följande grundläggande punkter, bland annat:

• Parternas namn och person-/organisationsnummer
• Lägenhetens adress och omfattning (yta, antal rum, tillhörande utrymmen)
• Hyresbelopp, betalningsperiod, och vad som ingår (t.ex. möbler, el, vatten, bredband)
• Hyrestid (startdatum, tillsvidare eller tidsbestämt)
• Uppsägningstid (enligt lag tre månader för hyresvärden, en månad för hyresgästen)
• Regler för underhåll, skador och eventuella begränsningar

Många mallar på nätet är avsedda för privatpersoners uthyrning enligt lagen om privatuthyrning, och dessa är inte tillämpliga i ditt fall. För uthyrning från en juridisk person bör du använda mallar som följer hyreslagen, exempelvis från Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna eller Hyresnämnden, och komplettera med särskild och separat handling om avstående från besittningsskydd (särskilda handlingar för just avstående från besittningsrätt finns även att hämta). Mallarna behöver ibland justeras för att passa ett företag som hyresvärd.

I frågan framgår inte om uthyrningen är avsedd att vara kortvarig eller långvarig. Detta påverkar risken för besittningsskydd och om Hyresnämnden behöver involveras (om hyrestiden är kortare än 9 månader är det inte ett krav att involvera Hyresnämnden). Inte heller framgår om bostadsrättsföreningen redan har godkänt uthyrningen, vilket är centralt.

Rekommendationer

1. Kontrollera stadgarna i bostadsrättsföreningen. Om de kräver samtycke, ansök hos styrelsen. Om styrelsen nekar, kan du ansöka hos Hyresnämnden.
2. Utgå från hyreslagen vid upprättandet av hyresavtalet. Privatuthyrningslagen är inte tillämplig.
3. Använd ett skriftligt hyresavtal med utgångspunkt i åtminstone de punkter som anges ovan. Undvik privatuthyrningsmallar, använd i stället mallar som är baserade på hyreslagen.
4. Avtala om avstående från besittningsskydd i en separat särskild handling om du vill undvika att hyresgästen får rätt att bo kvar mot din vilja. Skicka in avtalet för godkännande hos Hyresnämnden.
5. Ta ställning till hyrestidens längd. Vid kortare avtal (under 9 månader) kan risken för besittningsskydd minska, men ett formellt avstående är oftast den säkraste vägen.

Återkom gärna om något i svaret är oklart eller otydligt.