Ett tecknande av servitut gäller även för kommande fastighetsägare

2019-09-07 i Servitut
FRÅGA |Hej! Vi är ett löst sammansatt lag av ca 15 sommarstugeägare kring ett par bryggor vid en liten insjö i Närke. Markägaren, tillika ägare av vattenrättigheterna, är en äldre, vänligt sinnad man som under många år låtit oss sommarstugeägare utan kostnad använda marken kring bryggorna och även utan kostnad låter oss ha bryggor i sjön.Detta har alltså funkat länge utan några problem. Och när vi som har bryggplats t.ex. ska reparera våra bryggor fördelas materialkostnaden lika mellan oss medan arbetsinsatsen hittills har gjorts av dem som har kompetens och tid. Inga skrivna regler finns. Eventuella beslut fattas muntligt på ett bryggmöte på våren.Men nu funderar brygglaget på att göra ett (mycket) långsiktigt avtal med mark- och vattenägaren så att våra hittillsvarande "rättigheter" står sig och helst t.o.m. klarar ett ägarskifte på markägarens fastighet.Vad krävs för att ett sådant avtal ska bli juridiskt bindande?Med vänlig hälsning!
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.Tillämpliga lagrumLagrum som är tillämpliga på din fråga hittar vi i Jordabalken (JB) som reglerar fastigheter.Avtal om nyttjande av annans fastighetNär man sluter ett avtal mellan fastigheter som även ska gälla för framtida fastighetsägare brukar man upprätta ett så kallat servitut. Ett servitut är ett avtal som kommer att bli gällande även om det är så att fastighetsägaren som låter er nyttja hans mark avseende bryggorna i sjön och likande skulle sälja fastigheten till någon annan. Det är vanligt att man sluter servitutsavtal gällande att använda någons väg på dennes fastighet för att exempelvis komma fram till sin egen fastighet och likande. Att få tillgång till någon annans brygga och badplats är också ett servitut som är vanligt att avtala om. För att man ska ha rätt att avtala om ett servitut krävs det att det är för att främja en ändamålsenlig markanvändning. Att få rätt att som sommarstugeägare nyttja vattenrättigheterna i ert fall är objektivt sett godtagbart för att främja en ändamålsenlig markanvändning, 14 kap. 1 § JB. Detta innebär att kraven för att få upprätta ett servitut är uppfyllda i ert fall.Hur avtalar man om ett servitut?När man sluter ett avtalsservitut ska den tjänande fastighetens ägare (den äldre mannen som äger vattenrättigheterna) skriftligen upprätta ett avtal där han formulerar ändamålet med upplåtelsen av sin fastighet till er, samt skriver vilka fastigheter det är som får ta del av upplåtelsen. Alltså ska både de fullständiga namnen på alla sommarstugefastigheter och hans egen fastighet omnämnas i avtalet, 14 kap. 5 § JB. Underskrift av alla krävs också.Detta avtal ska gälla även för framtida fastighetsöverlåtelser, men för att vara på den säkra sidan rekommenderar jag er att skriva in servitutet i fastighetsregistret. Detta görs genom att sända in en skriftlig ansökan till Fastighetsinskrivningen på Lantmäteriet som kostar 375 kronor. Exakt hur ni ska gå tillväga kan ni se här. Blanketten som ska skickas in till Lantmäteriet utöver det skrivna servitutsavtalet hittar ni här.AvslutningJag hoppas att ni fick svar på er fråga och är det så att ni har några följdfrågor är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.seså återkommer jag. Annars önskar ag er lycka till!Vänligen

Får den härskande fastigheten bygga om servitutsvägen?

2019-08-29 i Servitut
FRÅGA |Hej, Har den härskande parten i ett servitut på en gammal infartsväg rätt att bygga om den så att marklinjer höjs med 1 m. och så att den belastande parten inte längre kan använda vägen?Mvh
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.Tillämpliga lagrumBestämmelser om din fråga hittar vi i Jordabalken (JB).Får man ändra servitutsvägen så den är obrukbar för tjänande fastigheten?Jag förstår din fråga som att du undrar om den härskande fastigheten, det vill säga den som har fått rätt att nyttja väg på annans mark (den tjänande fastighetens mark), har rätt att bygga om vägen så att den tjänande fastigheten inte längre kan använda den.Ett servitut får inte vara ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten. Det ska istället röra sig om en rätt att nyttja vägen på deras mark då detta behövs för den härskande fastighetens användning av sin egen fastighet. Att den härskande fastigheten skulle ha rätt att på egen hand företa en ombyggnation av en väg som tillhör och ligger på den tjänande fastighetens mark är därför inte möjligt. Vägen har inte bytt ägare genom servitutet utan tillhör fortfarande den tjänande fastigheten, men med en rätt för den härskande fastigheten att använda den. Om den härskande fastigheten hade byggt om vägen på ett sätt som inneburit att den tjänande fastigheten inte längre kunde använda den hade det brutit mot sättet ett servitut får upplåtas på. Ett servitut får inte upplåtas i sin helhet – och med det menar jag att man genom ett servitut inte får "ge bort" en del av sin mark till en annan fastighet. Det är endast en rätt att nyttja fastigheten, och i detta fall vägen, som ligger på den tjänande fastighetens mark, 14 kap. 1 § JB.Inte heller får den tjänande fastigheten bygga om vägen så att den härskande fastigheten inte kan använda den. Faktum är att det inte finns en rätt att flytta vägen utan att båda fastighetsägarna har kommit överens om det, om det inte skulle föreligga vissa specifika omständigheter. AvslutningSammanfattningsvis är mitt svar på din fråga nej, ingen av fastigheterna får bygga om vägen utan den andres samtycke. Jag hoppas att du fick svar på din fråga och är det så att du har några följdfrågor är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Vänligen

Är en muntlig överenskommelse om servitut giltig?

2019-06-25 i Servitut
FRÅGA |Jag har en fastighet sedan 19 år tillbaka med servitut för vatten.2013 såldes fastighet och jag bad då de nya ägarna att återkomma med ett förslag på avtal för ev. kostnader för att pumpa vatten, jag informerade även om det dåvarande muntliga avtalet där vi betalade 500 kr/per år till den förre ägaren.Inte ett ljud från de nya ägarna så jag antog att de var ointresserade av något avtal ifråga. Nu nästan 6 år senare har de helt plötsligt bestämt att det kostar 2000 kr/år och detta ska betalas retroaktivt vilket känns aningen oskäligt och helt utan överenskommelse. De har skickat fakturor för 2013-2019 på närmare 11 000 kr från sitt handelsbolag och sagt att om jag inte betalar kommer de agera genom att b la stänga av vattnet. Jag har nu ombesörjt att borra en egen brunn för stora kostnader trots mitt servitut då jag anser att servitutet sannolikt inte går att lita på längre i och med detta så min vattenfråga är löst, men vad gäller och vad är er rekommendation angående deras fakturor och mitt agerande framåt? Jag har bestridit dessa fakturor i nuläget med motivering att vi ej har något avtal mellan oss gällande några kostnader kopplade till servitutet.
Eric Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Servitut följer med fastigheten. En ändring av ägare till en fastighet ändrar alltså inte servitutet utan de nya ägarna tar över servitutet i sin helhet. Problemet i detta fall är att servitutet i detta fallet baseras på en muntlig överenskommelse. Enligt 14 Kap. 5 § Jordabalken måste ett avtalsservitut bildas genom skriftligt avtal. Eftersom överenskommelsen är muntlig är detta i själva verket inte ett servitut. Detta betyder att ett servitut att pumpa vatten aldrig funnits och ni har därmed ingen skyldighet att betala den andra fastigheten. Detta medför att ni inte har någon rätt att pumpa vatten från deras fastighet. Ni måste därför använda brunnen ni själv borrat i framtiden. Deras fakturor baseras därmed inte på avtal och ni gör rätt i att bestrida dem. Skulle de gå till Kronofogden med fakturorna har de inget avtal som styrker din betalningsskyldighet då det inte finns något servitut. Skulle de nya ägarna gå till Kronofogden och detta mot förmodan skulle orsaka en tvist kan vi på Lawline hjälpa er. Mejla mig på eric.nilsson@lawline.se så återkommer vi med offert. Med vänliga hälsningar,

Nyttjande av servitut

2019-06-18 i Servitut
FRÅGA |I hörnet av min tomt finns gemensam infart sedan mycket länge. Vägsnutten är avtalsservitut och min tomt är tjänande. Grannen har sedan byggt nytt hus och fixat ny infart längre bort. I tomtgränsen har grannen sedan byggt en stenmur och sedan dess tår diverse hantverkarbilar, gäster och även grannen med sin bil med släp och lastar med jämna mellanrum. Grannen menar att han nu inte kan köra in på sin tomt just där, pga muren han byggt(!) Min tomt används därför som avlastningsplats och parkering för andra sen dess således. Det blockerar så att jag måste leta efter folk och be dem flytta bilarna för att komma ut och in till mitt hem. Han menar att ha t ex har rätt att stå på min infart med sitt släp och lasta/lossa en kort stund. Men andra hantverkare har tunga grejer och inte vill att de kör in på hans tomt och förstör den fina stenlagda tomten där och därför har rätt att blockera min infart. För mig är det här stor olägenhet men grannen menar att det här är helt i sin ordning. Har jag någon möjlighet att döda servitutet? Har såklart pratat med grannen och det har blivit bättre men känner att jag inte kommit helt i mål. Kan man både bygga igen sin infart så han inte kommer in till sig och samtidigt hävda att servitutet ska fortsätta gälla, under ovanstående förutsättningar? Grannen hade t ex med lätthet kunnat fixat en bra infart 10 meter från den förra. Hans nya andra infart ligger nedanför i sluttningen vilket gör den svår att använda till sånt han använder "min" till.
Tora Odin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline!Allmänt om hävning av servitutEtt avtalsservitut kan som huvudregel inte sägas upp av någon av parterna, utan är tänkt att gälla på obegränsad tid. Jag förmodar att du har kikat på avtalet och konstaterat att det inte gäller för viss bestämd tid. Om avtalet gäller på obegränsad tid och ni inte är överens om att servitutet ska upphävas kan det trots detta ske genom fastighetsreglering, vilket Lantmäteriet beslutar om. Jag återkommer till grunderna för att upphäva servitutet längre ner i mitt svar.Du ska inte behöva tåla vad som helstTanken med ett servitut är att servitutsupplåtelsen ska tjäna ett specifikt syfte, vilket i detta fall verkar vara att vägsnutten på din fastighet ska få användas som in- och utfart för grannen. Vid brukandet av servitutet får din granne inte betunga brukandet av din fastighet mer än nödvändigt, vilket framgår av 14 kap 6 § Jordabalken (JB). Här blir det alltså viktigt vad syftet med servitutet är. Är syftet enbart att fungera som in- och utfart kan det nog anses som betungande för din del att grannen dessutom använder vägsnutten till parkering och avlastningsplats. Grannen har då antagligen överskridit sin rätt enligt servitutet och måste upphöra med detta. Skulle han dessutom ha orsakat någon skada på din mark till följd av överskridandet (exempelvis på grund av transport av tunga saker av hantverkare) är han tvungen att ersätta denna, enligt 14 kap 7 § JB.Vad finns det för grunder för att upphäva servitutet?Om grannen trots allt inte anpassar sig efter syftet med servitutet kan det finnas anledning att försöka få det upphävt. Grunder för att ändra och upphäva servitut finns i Fastighetsbildningslagen (FBL). Enligt 7 kap 5 § andra stycket FBL får servitut upphävas "om till följd av ändrade förhållanden servitutet ej behövs för den härskande fastigheten eller nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten". I din situation förstår jag det som att den härskande fastigheten (grannfastigheten) egentligen inte behöva servitutet för att köra in och ut på sin fastighet, utan nyttjar ytan som parkering och avlastningsyta. Du skulle i så fall kunna argumentera för att behovet av servitutet är ringa i och med att grannen har en egen infart till sin tomt. Att han har svårt att lasta av tunga saker beror på att han själv byggt igen den som inte låg i sluttning. Hans nytta och egentlige behov bör då ställas i jämförelse med belastningen på din fastighet och det krångel det medför för dig som fastighetsägare. Avgörande i bedömningen för om servitutet ska upphävas eller kvarstå blir alltså grannens faktiska användande och behov av att använda vägsnutten. Hur bör du gå vidare?Som jag nämnde ovan är det Lantmäteriet som beslutar om fastighetsreglering. Det går bra att ansöka om att få servitutet upphävt så länge man är part i ärendet, vilket du är. Tyvärr finns det såklart inga garantier för att servitutet blir upphävt, även om jag bedömer att det inte vore otänkbart i ditt fall. Det du bör trycka på i en sådan ansökan är just att grannen saknar behov av servitutet och kommer in och ut på sin fastighet genom en annan infart. Att göra ansökan och få servitutet utrett hos lantmäteriet är förenat med kostnader, vilka du kan läsa mer om här på lantmäteriets hemsida. Kostnaderna för utredningen beror på hur mycket tid som krävs.Ett alternativ som kan vara värt att fundera över är om det på något annat sätt går att träffa en överenskommelse med grannen, som gör att han är villig att upphäva servitutet på frivillig väg. Kanske kan du bistå med en liten summa för att han ska kunna bredda sin uppfart, och på så sätt inte längre anse sig vara i behov av din? Utifrån det du beskriver har han bättrat sig efter erat samtal så det kanske inte vore en omöjlighet att hitta en överenskommelse som båda är nöjda med. Kan ni träffa en sådan på egen hand kan ni upprätta ett skriftligt avtal om att servitutet inte längre gäller, och sedan skicka in det till Lantmäteriet som då avregistrerar servitutet varpå det slutar gälla. Tror du att detta alternativ är möjligt föreslår jag att du provar det i första hand, eftersom det antagligen både blir billigare och kan gå snabbare.Hoppas att du fått svar på din fråga! Känner du att du behöver vidare hjälp i ditt ärende och vill boka tid med en jurist går det bra att maila mig på tora.odin@lawline.se så hjälper jag dig vidare. Annars får jag önska dig stort lycka till!Vänligen,

Får jag flytta en väg som är belastad av ett servitut?

2019-08-31 i Servitut
FRÅGA |Kan jag flytta vägen som har servitut så grannen fortfarande kan använda vägen som han har servitut men jag vill flytta vägen. De får inte en sämre väg, men vi får lite av vår fastighet tillbaka.
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör alltså huruvida du kan ändra i ett befintligt servitut. Inledningsvis kan nämnas att din fastighet i lagtext kallas för den tjänande fastigheten, medan fastigheten som kan nyttja servitutet på den andra fastigheten kallas för härskande fastighet. Jag utgår i mitt svar från att det rör sig om ett avtalsservitut och inte ett officialservitut, som tillkommer genom ett myndighetsbeslut som bl.a. regleras av fastighetsbildningslagen (FBL). Avtalsservitut regleras i 14 kap. jordabalken (JB).Vad följer av avtalet?Själva servitutet är knutet till fastigheten och inte till dig som fastighetsägare (14:3 JB). Ett avtalsservitut skrivs däremot mellan er som fastighetsägare i syfte att låta den härskande fastighetens ägare använda den tjänande fastigheten på ett sätt som uppges i servitutet, som i detta fall en väg. Som utgångspunkt gäller servitutet "för alltid", om inte annat avtalas.Ett avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret, vilket gör det lättare för utomstående att tolka servitutet och därmed också syftet med att låta den härskande fastighetens ägare använda vägen; det är dock inget krav enligt jordabalkens bestämmelser. Ett avtalsservitut ska (även om det inte registrerats i fastighetsregistret) formuleras skriftligen för att vara gällande (14:5 JB). Ni bör se efter vad som står i avtalet; finns det ingen uttrycklig poäng med att vägen går just på den plats den är belägen nu, är det troligt att det inte skulle strida mot vad som avtalats mellan er och du bör kunna flytta på densamma. Du kan bli ekonomiskt ansvarig om du åsidosätter en skyldighet enligt servitutetTänk däremot på att det kan vara en betungande omständighet för dig om vägen blir obrukbar under en period, vilket kan leda till att du måste ersätta den andre ägaren för skadan som uppstått för denne (14:7–8 JB). Observera också att servitutet avser ett officialservitut, så måste en fastighetsreglering till för att servitutet ska kunna ändras enligt fastighetsbildningslagen.Med vänlig hälsning,

Kan man få grannen att ta bort sitt staket från vår tomt?

2019-07-15 i Servitut
FRÅGA |Jag har en sommarstuga med tomträtt där jag haft ett staket uppsatt.Grannen frågade om han fick byta ut vårt staket med ett eget.Vilket vi beviljade. Det har nu gått 30 år och vi tycker inte om hans staket.Kan vi nu begära att få sätt upp vårt eget igen, eller är bytet på oändlig tid?
Lena Famulak |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Så som jag tolkar din fråga, undrar du ifall du nu kan få grannen att ta bort staketet som denne satte upp under överenskommelse mellan er för 30 år sedan. Först och främst, regleras i de allmänna bestämmelserna vad gäller rättsförhållandet mellan grannar (3 kap. 1§ jordabalken) att grannar ska visa hänsyn till varandra och till sin omgivning. Detta innebär att man inte bör utsätta grannar för onödig olägenhet. När det gäller staket av sedvanlig utformning och höjd, omfattas inte detta av bygglovsplikt. Eftersom staketet står på både din och din grannes mark, enligt överenskommelse, krävs en ny överenskommelse för att ni ska få sätta upp ert eget staket, alternativt uppmana grannen att flytta staketet till sin egen tomt. Om du och din granne har skrivit ett avtalsservitut gällande staketet, är det detta servitut som gäller och även följer med om nya grannar skulle flytta in i framtiden. Om ni inte har skrivit ett servitut, kan ni få en ny överenskommelse till stånd med den nya grannen. Om grannen skulle motsätta sig en ny överenskommelse, råder jag dig att kontakta plan- och byggnadsnämnden i din kommun för att få mer information om vad som gäller där du bor. Lycka till! Med vänliga hälsningar,

Nyttjanderätt och servitut - fast egendom

2019-06-23 i Servitut
FRÅGA |HejJag och min syster har ärvt var sin fastighetMin fastighet är en liten del på min systers fastighet utan strand.Nu funderar vi på att skriva avtal på att jag får nyttja fastigheten ner till vattnet trots att det är min syster som äger. Alt att jag köper den delen (vi fick dock inte stycka av enl lantmäteriet) trots att vi inte får stycka av. Kan vi göra något sådant tex att vi värderar marken och jag köper nyttjanderätt för att den dag vi får stycka av? Eller hur kan vi göra? Båda är överens om att en avstyckning är bäst men det gick inte enl lantmäteriet.
Carl Jansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du undrar vad ni kan göra för att på något sätt fästa din rätt att använda del av din systers fastighet för att få tillgång till stranden. Jag ser egentligen två alternativ för er, vilka är att upprätta avtal om nyttjanderätt eller servitut. Tillämplig lag i detta hänseende blir Jordabalken (JB) då det rör sig om fast egendom. Det första alternativet, att upprätta ett nyttjanderättsavtal, innebär att du får din rättighet att nyttja stranden på papper vilket är bra ur bevissynpunkt. Beroende på om ni vill att denna nyttjanderätt ska vara gällande vid överlåtelse av någon av era fastigheter eller inte kan det vara av relevans att avtalet är skriftligen upprättat. Det är nämligen så att om ni vill att nyttjanderätten ska gälla även för andra ägare av fastigheterna än er själva så är det bra att söka inskrivning. Har ni skriftligt avtal på nyttjanderätten får ni söka inskrivning av denna (7 kap. 10 § JB). Nyttjanderättsavtalet bildar således grund för att kunna söka inskrivning av nyttjanderätten (23 kap. 1 § JB). Anledningen till att nyttjanderätten härmed skulle gälla mot en köpare av någon av era fastigheter är för att en köpare antas ha koll på vad som tillsammans med fastigheten är inskrivet. Detta innebär att köparen försätts i ond tro om tillhörande nyttjanderätter och således försätts i en sits där hen måste avtala bort nyttjanderätten med säljaren om den ska försvinna. Det andra alternativet, att upprätta servitut, innebär att din systers fastighet (den tjänande fastigheten) ger en rätt till din fastighet (den härskande fastigheten) att nyttja del av fastigheten. Viktigt gällande servitut är dock att upplåtelsen ska röra ett ändamål som är stadigvarande för din fastighet (14 kap. 1 § JB). Vidare finns det även ett formkrav när det gäller servitut. Ägaren av den tjänande fastigheten ska nämligen skriftligen upprätta servitutet där härskande och tjänande fastighet ska namnges samt ändamålet för servitutet (14 kap. 5 § JB). Speciellt för servitut är att nyttjanderätten inte hör till ägaren av den härskande fastigheten, till dig, utan till din fastighet (14 kap. 3 § JB). Detta innebär att nyttjanderätten finns kvar i den härskande fastigheten efter en försäljning. Vid försäljning av den nyttjande fastigheten, din systers, försvinner din nyttjanderätt så länge den inte är inskriven på det vis som förklarats ovan i mitt första alternativ. Som framgått av mina beskrivningar av dessa två förfaranden kan sägas att servitut ger förstärkt skydd vid en upplåtelse automatiskt. Däremot går det att göra en nyttjanderätt stark även i det avseendet, men det krävs helt enkelt att ni aktivt söker inskrivning i det fallet. Man skulle även kunna se det som att ni får större chans att forma avtalet på det sätt ni vill, med det tillhörande skydd ni vill ha, om ni väljer alternativ ett, nyttjanderättsavtal. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Går det att häva ett servitut som inte används?

2019-05-31 i Servitut
FRÅGA |Har ett avtalsservitut på en brunn. Det står att ägaren av fastigheten får ta vatten ur min brunn för all framtid. Kostnader för underhåll och reparationer delas lika mellan fastigheterna. Till saken hör nu att den nuvarande ägaren har borrat egen brunn och inte använt min brunn sedan 2014. Undrar nu om det har gått avsevärd tid för att häva servitutet? Har försökt kontaktat ägaren för att försöka komma överens men det går tyvärr inte. Då nuvarande ägare vägrar prata med mig och lägger breven tillbaka utan att svara.Om de 5 åren som gått kan räknas som avsevärd tid. Hur gör jag för att häva ett servitut?
Daniela Karlsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Servitut kan som utgångspunkt inte säga upp av någon av parterna utan är tänkta att gälla på obegränsad tid, precis som du anger gäller även i ditt fall. För att kunna säga upp ett servitut utan iblandning av myndigheter krävs det att parterna är överens. I 7 kap. 5 § andra stycket FBL får servitut upphävd om förhållandena har ändrats så att servitutet ej behövs för den härskande fastigheten. I din situation verkar det vara som att den härskande fastigheten (grannfastigheten) inte har någon nytta av servitutet för vattenförsörjningen. Skulle det däremot vara så att ni kan avtala om detta på egen hand utan inblandning av myndigheter upprättar ni ett sådant avtal mellan er och skickar in det till Lantmäteriet för avregistrering av servitutet. Det är svårt att avgöra om fem år är att anse som avsevärd tid. Bedömningen bör däremot göras med utgångspunkt i om grannfastigheten faktiskt använder brunnen och dennes faktiska behov av att använda brunnen. För ett servitut som inte används under lång tid men där grannfastigheten sedan har återupptagit nyttjandet ses det inte som övergivet. I ditt fall har grannen borrat en egen grund och tar vatten från den istället vilket talar för att det inte finns något behov av servitutet.