Är kommunen eller jag ansvarig för servitutet?

2018-11-11 i Servitut
FRÅGA |Hej!Kommunen har en gammal vattenledning upprättad med servitut, under min tomt. Problemet är att det är en blindledning på runt 10 meter, efter min egen anslutning - anvisad som anslutningspunkt av kommunen - är påkopplad. Och nu innebär ju blindledningar en hälsofara, det kan uppstå diverse spännande saker i stillastående vatten som därmed kan hamna i mina vattenkranar.Jag har därför bett kommunen plugga sin blindledning. Deras svar är att de inte längre har nytta av ledningen utan anser det hela vara mitt problem. Men jag har ju inte anlagt ledningen, jag har inte heller åstadkommit situationen med en hälsofarlig blindledning. Jag vill ju att kommunen tar ansvar för att plugga sin ledning (vi har nästan 10 Bars vattentryck, jag vill inte ta över ansvaret för en pluggning som står emot detta, i huset har vi tryckreducerare för att inte tvättmaskinen ska skjuta ledningar...)Så, frågan är, kan kommunen kliva ur ett servitut och låta de problem som finns med de installationer man gjort grundat på servitutet (redan nu, inte i framtiden) bli mitt problem? Känns ju som att avtala om att disponera någons bil och när man krockat den lämnar man tillbaka den och säger att man inte längre behöver den...
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Underhåll av servitutetVilket ansvar den tjänande (du) respektive härskande (kommunen) fastighetens ägare har för underhåll av servitutsområdet beror på huruvida det är fråga om avtalsservitut eller officialservitut. Det framgår inte av din fråga huruvida det är ett avtalsservitut eller ett officialservitut, varför jag i det följande redogör för båda fallen.Initialt ska dock anföras, att det främst är vad som står i inskrivningen av servitutet, eller av avtalet, som gäller avseende skötseln. Regleras inte skötseln i inskrivningen, gäller följande.OfficialservitutHuvudregeln för officialservitut är att servitutet inte medför några skyldigheter för tjänande fastighet. 7 kap. 1 § andra stycket fastighetsbildningslagen. För att den tjänande fastigheten ska vara skyldig att underhålla anläggningen måste dock detta varit en överenskommelse vid tidpunkten för servitutets upprättande. Finns inte en sådan överenskommelse, är det alltså den härskande fastigheten (kommunen) som ska stå för underhållet. Lantmäterimyndigheten får heller inte förordna om sådan underhållsskyldighet annat än om ägarna av de berörda fastigheterna har träffat överenskommelse om detta.AvtalsservitutVid avtalsservitut är utgångspunkten att ägaren till den tjänande fastigheten inte får åläggas andra positiva skyldigheter än själva servitutet. För att den tjänande fastigheten ska vara skyldig att underhålla anläggningen måste detta varit en överenskommelse vid tidpunkten för servitutets upprättande. Om så inte är fallet ålägger lagen ägaren till den härskande fastigheten, det vill säga kommunen, att hålla anläggningen i sådant skick att skada eller olägenhet inte vållas onödigtvis. Detta får sägas följa av 14 kap. 6 § st. 2 jordabalken.Detta gäller även enligt Lantmäteriets generella rekommendationer.SlutsatsAv reglerna för servitut följer sålunda, att har det intagits bestämmelse vid servitutets upprättande om att du eller kommunen ska underhålla anläggningen gäller det. I annat fall ska kommunen underhålla anläggningen.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Servitut - grannen stängde av vattnet

2018-10-30 i Servitut
FRÅGA |Vi har en vattenledning från grannens brunn i en sommarstuga på en ö. Servitut är skrivet. Grannen bestämmer när vattnet slås på och av. Nu stängde han i mitten på september medan vi fortfarande nyttjade stugan till mitten på oktober.Han kommunicerar inte med oss. Har vi ingen rätt att få ha vatten så länge vi bor där ute?
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Det finns inga specifika lagar som bestämmer hur den situation som du beskriver ska hanteras. Ett servitut kommer till genom avtal och det är i avtalet som det ska framgå hur länge ni har rätt till vatten. Er rätt till vatten ska helt enkelt lyda av avtalet.Mitt råd till er är att tala med grannen för att i fortsättningen förhindra liknande komplikationer.Du är mer än välkommet att höra av dig till oss igen!Vänligen

Ändring av servitutsavtal?

2018-10-29 i Servitut
FRÅGA |Hej! Vi har en tomt där grannens lusthus sticker över 1,5 meter in på våran tomt med ett servitut där de har rätt till att underhålla det men ej riva det då det måste tas bort. Nu pratar dom om att de vill ha en badtunna där? Är det ok? Då ändras ju lusthuset till något annat än vad servitutet skrevs för? Tack på förhand!
Sandra Söderberg |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om jag har förstått saken rätt så föreligger ett servitutsavtal mellan er och er grannes fastighet. I detta fall innebär servitutet en rätt att låta lusthuset stå en bit in på er tomt, samt en rätt att underhålla detta. Allmänt om servitutavtal Ett servitut är en rätt för en fastighet att använda en annan fastighets egendom, väg, brunn eller liknande. Viktigt att komma ihåg är alltså att ett servitut aldrig gäller mellan personer; endast mellan två eller flera olika fastigheter. Ett servitut kan slutas genom antingen ett avtalsservitut - fastighetsägarna beslutar genom avtal vad servitutet innebär, och uppfyller de formkrav som anges i 14 kap. jordabalken. Det andra alternativet är ett officialservitut, som uppstår genom en fastighetsreglering (som bildas genom beslut från en myndighet, oftast Landmäteriet). Ändring av servitutet? Vad gäller ändring av servitutets innehåll är det relevant att undersöka vilka allmänna avtalsrättsliga principer som styr. När ett avtal ska tolkas så finns det ett flertal faktorer man tittar på: - Den gemensamma partsviljan. Vad var tanken från bådas sida vid avtalets ingående? Vad var syftet med servitutet? - Ordalydelsen, det vill säga vad avtalet ger uttryck för rent lexikaliskt. - Skälighet, rimlighet etc. Förevarande avtalDet servitutsavtal ni har fastigheterna emellan reglerar, vad jag har förstått, uttryckligen lusthusets rättsliga ställning i form av servitut. Eftersom att ordalydelsen anger det, måste det finnas någon annan faktor som ändå talar för att avtalet skulle kunna omfatta även en framtida badtunna som ersättning för lusthuset. Det är dock svårt att föreställa sig; oavsett om detta är ett avtals- eller officialservitut så borde det vara rätt självklart att avtalet ingicks i syfte att behålla själva lusthuset. För att er granne ska få upprätta en badtunna istället, kommer det förmodligen behöva upprättas ett nytt servitutavtal som reglerar den situationen istället. Det finns inget som talar för att grannen kan "luta sig" mot detta avtal i syfte att upprätta en badtunna och riva lusthuset. Jag hoppas det gav er svar på frågan! Om något är oklart, tveka inte att kommentera nedan. Allt gott!

Vem står för kostnaden för underhåll av brunn vid servitutsavtal?

2018-10-24 i Servitut
FRÅGA |Har ett servitut hos grannen på brunnen. Om t.ex. pumpen måste bytas, vem står för kostnaden?Eller delar man på kostnaderna?
Lovisa Nilsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Servitut är ett avtal mellan fastigheter vilka betecknas tjänande fastighet respektive härskande fastighet. Den tjänande fastigheten är den fastigheten som har belastningen (det vill säga i detta fall brunnen) och den härskande fastigheten är den fastighet som har rättigheten (det vill säga i detta fall att använda brunnen). Din fastighet är alltså den härskande fastigheten.Det finns olika typer av servitut, avtalsservitut samt officialservitut. Avtalsservitut är ett servitut som uppkommit genom ett avtal mellan två fastigheter medan ett officialservitut är ett servitut som uppkommit efter beslut från myndighet, vanligtvis lantmäteriet. Jag utgår från att det i detta fall är fråga om ett avtalsservitut. Då tillämpas 14 kap. jordabalken (JB). Huvudregeln vid underhåll av servitut är att det är den härskande fastigheten som ska stå för underhåll. Se 14 kap. 6 § JB. Om parterna vid avtalets tillkomst varit ense kan dock servitutet innehålla en skyldighet för den tjänande fastigheten att stå för underhåll. Det är med andra ord alltså möjligt att förena servitutet med underhållsplikt för den tjänande fastigheten men det är inget som följer automatiskt med ett servitutsavtal. Se 14 kap. 1 § JB. Då jag inte vet vad som avtalats i detta servitut kan jag inte heller ge ett säkert svar på vem som är skyldig att stå för underhållet av brunnen. Min rekommendation är att du kollar upp vad som har avtalats. Hoppas att detta svar var till din hjälp. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga här på Lawline!Med vänliga hälsningar,

Kan man få ersättning om någon gräver i min mark utan servitutavtal?

2018-10-31 i Servitut
FRÅGA |Ett företag har grävt på min gård innan jag skrivit på servitut avtal, är detta ett brott?
Natasha Fathifard |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om jag förstått dig rätt så har du och företaget pratat om att företaget är intresserad av att gräva på din gård och du gått med på det, men att du inte skrivit under något servitutavtal.I sådana fall tänker jag att uppdragsgivaren (den som tror sig ha servitut, i detta fall företaget) och entreprenören (den som äger marken, i detta fall du) skulle kunna bli solidariskt ansvariga för skadan, men det beror på omständigheterna bl.a. hur ingående samtalen om servitutet varit och i viken utsträckning du visat intresse.Enligt 14 kap 5 § i jordabalken är formkravet för upplåtelse av servitut ett skriftligt avtal. Har inte båda parter skrivit under avtalet är servitutet inte upplåtet. Företaget har därmed inte behörighet att gräva på din gård. Jag klassificera därför företagets grävande på din gård som sakskada, vilket du har rätt att få ersättning för. Å andra sidan, om företaget grävt på din gård utan din tillåtelse kan detta blir föremål för en polisutredning där du har möjlighet att begära skadestånd.Sammanfattningsvis har jag svårt att finna om företaget begått något brott utifrån den informationen jag fått från dig, men oavsett om företaget gjort det eller inte så har du rätt till ersättning, eftersom att du inte skrev under något servitutavtal och att företaget därmed inte har behörigheten att gräva på din gård. Det är omständigheterna som avgör om du tillsammans med företaget blir solidariskt ansvarig för skadan och hur stor ersättning du kan få. Mitt råd är att du funderar kring omständigheterna för att avgöra om du blir solidariskt ansvarig eller inte, för att därefter samtala med företaget om storleken på ersättningen.Jag hoppas du har fått svar på din fråga och återkom gärna om du har fler frågor!Jag önskar dig lycka till!Med vänlig hälsning,

Har jag rätt att användaren fastighet fastän det finns servitut, kan jag upphäva ett servitut, samt fråga om vad jag får göra på marken servitutet avser?

2018-10-29 i Servitut
FRÅGA |Hej,Jag äger en skogsfastighet som hade styckats av den tidigare ägaren och han slöt servitutsavtal med 2 av dessa nya fastigheter - numera bebyggda, där han upplåter angränsande områden ca 2000 kvm var (som hör till min fastighet) för rekreation och rätten att fälla träd som tillfaller tjänande fastigheten.Resultat i fastighet nr.1: härskande fastighetsägaren har byggt en svimmingpool med en jätte terass runt om på den biten som servitutet avseroch fastighet nr.2: härskande fastighetsägare har utökat sin tomt med detta område (gräs) och använder den som en hel tomt intill sin fastighet.Frågan nr.1: Har jag rätt att använda dessa områden som servitutsavtalen avser eller har de härskande fastigheter ensam rätt och jag kan inte nyttja dem alls?Frågan nr.2: Den första fastigheten har enligt mig överskridit sin rätt och jag vill häva servitutet helt -har jag rätt att göra detta? Jag vill istället erbjuda dem att köpa ut den biten och fastighetsreglera.Frågan nr.3. Jag kommer att ha får betande i min skog och dessa områden är av betydelse för fårskötseln i o m att det finns endast några ställen på fastigheten där jag kan bygga vindskydd eller stängsla (resterande är väldigt branta, steniga eller omfattas att utökad strandskydd och kan inte användas på detta sätt). - Har jag rätt att ha fåren betande där?- Har jag rätt att bygga vindskydd el dyl på dessa områden?Tack på förhand
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!AvtalsservitutDet tycks som att det i detta fall är fråga om ett avtalsservitut. Ett avtalsservitut är en överenskommelse mellan två fastighetsägare om hur grannen (härskande fastigheten) får nyttja den andres fastighet (tjänande fastigheten). Ett avtalsservitut bildas genom ett skriftligt avtal mellan fastighetsägarna.Förutsättningar för servitutAv 14 kap. 1 § JB följer att ett servitutsavtal är giltigt om det (i) är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning och (ii) är begränsat på det sättet att ägaren till den härskande fastigheten har rätt att i endast visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk eller råda över användningen av den tjänande fastigheten eller vad som hör till denna samt (iii) avser ett ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten.Servitut får inte förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet.För att ett servitutsavtal skall kunna förklaras ogiltigt krävs att angivna rekvisit inte föreligger.Om ändrade förhållanden gör att servitutsrekvisiten inte längre är uppfyllda innebär inte det att servitutet blir ogiltigt. Det kan emellertid efter vad som sägs i 14 kap. 14 § JB upphävas genom fastighetsreglering enligt bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970:988).Ändamålsenlig användning För ett giltigt servitut krävs att nyttan för den härskande fastigheten överstiger belastningen på den tjänande fastigheten. Det innebär ett krav på att servitutet genom ett rationellt utnyttjande av den fasta egendomen medför en positiv nettoeffekt och därmed en ökning av fastigheternas sammanlagda värde (prop. 1970:20 Del B 2 s. 716). Avsikten med detta krav på objektiv nytta och kravet att nyttan skall vara stadigvarande är att från servitut utesluta sådana rättigheter som skulle tillgodose bara ett personligt intresse hos den tillfällige ägaren av den härskande fastigheten.Vid bedömningen av nyttan för den härskande fastigheten ska mark, byggnader och andra anläggningar ses som en sammanhållen enhet (a. prop. s. 720 f.).Bedömningen ska göras typiserat. Att i det enskilda fallet en positiv nettoeffekt inte uppnås behöver således inte innebära att servitutet är ogiltigt (a. prop. Del A s. 410 f., jfr Del B 2 s. 716 ff.).Som framgår av vad som ovan anförts ska bedömningen göras med utgångspunkt i förhållanden vid servitutsavtalets tillkomst.Genom servitutet har innehavarna av servituten tillförsäkrats uteplatser, pool, tomt etc. på din fastighet, samtidigt som du i motsvarande mån betagits möjligheten att själv nyttja fastigheten. Frågan är alltså om det innefattade en ändamålsenlig användning. Det kan förvisso anses vara ett personligt intresse för den som byggt pool. Däremot bör det kanske inte enbart vara ett personligt intresse för den som utökat marken gräs.Begränsat ianspråktagande En servitutsbelastning innebär regelmässigt att ägaren av den tjänande fastigheten begränsas i sitt nyttjande av denna. Ett servitut får dock inte innebära ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten (a. prop. Del B 2 s. 731). Ett servitutsändamål som innebär ett totalt ianspråktagande av en inte oväsentlig del av den tjänande fastighetens markareal har ansetts vara oförenligt med det här aktuella servitutsrekvisitet (NJA 1983 s. 292 och 1996 s. 776).Förvisso medför en servitutsbelastning en begränsning för ägaren av den tjänande fastigheten att nyttja denna. Det tycks inte vara fråga om ett totalt ianspråktagande från de härskande fastigheternas sida, varför du bör du kunna vistas på marken. Du hade dock fått vistas på marken i vart fall, eftersom härskande fastigheter inte får göra ett totalt ianspråktagande.Stadigvarande betydelse Ett servitut måste vara av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och får inte enbart tillfredsställa ett tillfälligt behov, vare sig för en viss ägare av den härskande fastigheten (NJA 1997 s. 307) eller i tiden (prop. 1970:20 Del B 2 s. 728).Det krävs inte att servitutet är nödvändigt för den härskande fastighetens ändamålsenliga funktion. Det förhållandet att ett behov som avses tillgodosett med ett servitut kan tillfredsställas på andra sätt hindrar därför inte att servitutet kan anses vara av stadigvarande betydelse. Däremot kan det få betydelse för prövningen av rekvisitet ändamålsenlig användning.Att utöka gräsmattan och att uppföra en pool bör förmodligen inte anses inneha en stadigvarande betydelse.Slutsats1. Med hänsyn till lydelsen i servitutsavtalen avseende tjänande fastighets rätt till fällande av träd, tycks det som att avsikten varit att tjänande fastighetens ägare ska få vistas på marken som ianspråktagits för servituten. Det följer även av att de härskande fastigheterna inte får göra ett totalt ianspråktagande. Du får alltså vistas på marken.2. Det skulle kunna anföras att det är fråga om ett personligt intresse hos den tillfällige ägaren av den härskande fastigheten att det uppförts en pool. Däremot kan det mot detta anföras, att ett rationellt utnyttjande av den fasta egendomen medför en positiv nettoeffekt och därmed en ökning av fastigheternas sammanlagda värde. Det skulle särskilt kunna vara fråga om en ökning av värde för din del, eftersom poolen byggts på din fastighet. Man skulle å andra sidan kunna hända att det är fråga om ett totalt ianspråktagande, varför servitutets "gränser" har överskridits. Man kan även anföra att den härskande fastigheten även enbart tillfredsställer ett tillfälligt behov. Det är sålunda inte möjligt att i detta fall säkert fastställa huruvida servitutet kan upphävas. Däremot är det givetvis möjligt att kontakta Lantmäteriet för att försöka upphäva servitutet.3. Såsom nämndes ovan under p. 1 får inte den härskande fastigheten göra ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten. Av betydelse i detta fall är innehållet i avtalsservitutet. Du bör dock kunna nyttja marken till bete och uppförande av vindskydd.Det ska i detta skede noteras, att servitut inte blir giltigt enbart för att det skrivits in. Inskrivningsmyndighetens prövning är summarisk och inte slutligt avgörande för giltighetsfrågan. Om inskrivning sker av ett ogiltigt servitut kan ägaren till den tjänande fastigheten efter talan vid allmän domstol genom dom få fastställt att servitutet är ogiltigt/ska upphävas och att inskrivningsbeslutet ska undanröjas.Jag rekommenderar att du för en diskussion i ett första skede med grannarna avseende dessa frågor. Ni kan alltid komma överens om att ändra servituten. I annat fall är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline så kan vi bistå dig vid den följande processen gentemot grannarna.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Påverkas vi av annulleringen av servitut och vem har ansvar för underhåll av officialservitut avseende väg?

2018-10-26 i Servitut
FRÅGA |Betr. fastigheten: Rejmyre 2:81Vi har förmåner av två Officialservitut:- Brygghus, brygga, gångväg- VägFrågor: Påverkas dessa servitut av den nya lagen om annullering vid årsskiftet?och vem har skyldighet att underhålla gångvägen brygghuset och bryggan?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!FörnyelseDe nya reglerna innebär att inskrivningar av avtalsservitut och nyttjanderätter, vilka har beviljats före 1 juli 1968, kommer tas bort från fastighetsregistret. Har man fortfarande nytta av servitutet eller nyttjanderätten ska man anmäla om förnyelse innan utgången av 2018 (!). De berörda fastigheterna är de som har ett avtalsservitut, en nyttjanderätt eller en avkomsträtt. De fastigheter som inte berörs är de med officialservitut, inskrivning av tomträtt eller av vattenkraft och vattenreglering. Du kan läsa mer om detta på Lantmäteriets hemsida (https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-fastighet/Tillgang-till-annans-mark/Fornyelselagen/).UnderhållHuvudregeln för officialservitut är att servitutet inte medför några skyldigheter för tjänande fastighet (den fastighet som upplåtit servitutet). Underhåll av väg är dock undantaget, vilket stadgas i 7 kap. 1 § andra stycket fastighetsbildningslagen. För att den tjänande fastigheten ska vara skyldig att underhålla vägen måste dock detta varit en överenskommelse vid tidpunkten för servitutets upprättande. Finns inte en sådan överenskommelse, är det alltså den härskande fastigheten (den som utnyttjar servituet) som ska stå för underhållet.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma!

Grannen har plöjt bort min utfartsväg

2018-10-22 i Servitut
FRÅGA |Hej.Har ett servitut upprättat av lantmäteriet på en väg över grannens mark från min stuga ut till samfälld väg.Grannen i sin tur arrenderar ut marken till en storbonde i trakten som nu har plöjt bort hela min utfartsvägtill den samfällda vägen.Är nån skyldig att åtgärda vägen nu eller måste jag köpa de ägaren till marken säger, att det ordnar sig till våren när det blir harvat och sått ?Med vänlig hälsning:
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Ett servitut är en rätt för din fastighet (den härskande fastigheten) att på något sätt nyttja din grannes fastighet (den tjänande fastigheten) (1 § 14 kap Jordabalk). Den härskande fastigheten är skyldig att inte betunga den tjänande fastigheten mer än nödvändigt och återställa den tjänande fastigheten vid av den härskande fastigheten orsakad skada (6-7 § 14 kap Jordabalk). Men den tjänande fastigheten är alltid skyldig att upprätthålla servitutet så att du kan nyttja det. Din granne är skyldig att följa ert servitut.Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04Vi besvarar samtal måndag till fredag 10:00-16:00