Kan man få grannen att ta bort sitt staket från vår tomt?

2019-07-15 i Servitut
FRÅGA |Jag har en sommarstuga med tomträtt där jag haft ett staket uppsatt.Grannen frågade om han fick byta ut vårt staket med ett eget.Vilket vi beviljade. Det har nu gått 30 år och vi tycker inte om hans staket.Kan vi nu begära att få sätt upp vårt eget igen, eller är bytet på oändlig tid?
Lena Famulak |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Så som jag tolkar din fråga, undrar du ifall du nu kan få grannen att ta bort staketet som denne satte upp under överenskommelse mellan er för 30 år sedan. Först och främst, regleras i de allmänna bestämmelserna vad gäller rättsförhållandet mellan grannar (3 kap. 1§ jordabalken) att grannar ska visa hänsyn till varandra och till sin omgivning. Detta innebär att man inte bör utsätta grannar för onödig olägenhet. När det gäller staket av sedvanlig utformning och höjd, omfattas inte detta av bygglovsplikt. Eftersom staketet står på både din och din grannes mark, enligt överenskommelse, krävs en ny överenskommelse för att ni ska få sätta upp ert eget staket, alternativt uppmana grannen att flytta staketet till sin egen tomt. Om du och din granne har skrivit ett avtalsservitut gällande staketet, är det detta servitut som gäller och även följer med om nya grannar skulle flytta in i framtiden. Om ni inte har skrivit ett servitut, kan ni få en ny överenskommelse till stånd med den nya grannen. Om grannen skulle motsätta sig en ny överenskommelse, råder jag dig att kontakta plan- och byggnadsnämnden i din kommun för att få mer information om vad som gäller där du bor. Lycka till! Med vänliga hälsningar,

Nyttjanderätt och servitut - fast egendom

2019-06-23 i Servitut
FRÅGA |HejJag och min syster har ärvt var sin fastighetMin fastighet är en liten del på min systers fastighet utan strand.Nu funderar vi på att skriva avtal på att jag får nyttja fastigheten ner till vattnet trots att det är min syster som äger. Alt att jag köper den delen (vi fick dock inte stycka av enl lantmäteriet) trots att vi inte får stycka av. Kan vi göra något sådant tex att vi värderar marken och jag köper nyttjanderätt för att den dag vi får stycka av? Eller hur kan vi göra? Båda är överens om att en avstyckning är bäst men det gick inte enl lantmäteriet.
Carl Jansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du undrar vad ni kan göra för att på något sätt fästa din rätt att använda del av din systers fastighet för att få tillgång till stranden. Jag ser egentligen två alternativ för er, vilka är att upprätta avtal om nyttjanderätt eller servitut. Tillämplig lag i detta hänseende blir Jordabalken (JB) då det rör sig om fast egendom. Det första alternativet, att upprätta ett nyttjanderättsavtal, innebär att du får din rättighet att nyttja stranden på papper vilket är bra ur bevissynpunkt. Beroende på om ni vill att denna nyttjanderätt ska vara gällande vid överlåtelse av någon av era fastigheter eller inte kan det vara av relevans att avtalet är skriftligen upprättat. Det är nämligen så att om ni vill att nyttjanderätten ska gälla även för andra ägare av fastigheterna än er själva så är det bra att söka inskrivning. Har ni skriftligt avtal på nyttjanderätten får ni söka inskrivning av denna (7 kap. 10 § JB). Nyttjanderättsavtalet bildar således grund för att kunna söka inskrivning av nyttjanderätten (23 kap. 1 § JB). Anledningen till att nyttjanderätten härmed skulle gälla mot en köpare av någon av era fastigheter är för att en köpare antas ha koll på vad som tillsammans med fastigheten är inskrivet. Detta innebär att köparen försätts i ond tro om tillhörande nyttjanderätter och således försätts i en sits där hen måste avtala bort nyttjanderätten med säljaren om den ska försvinna. Det andra alternativet, att upprätta servitut, innebär att din systers fastighet (den tjänande fastigheten) ger en rätt till din fastighet (den härskande fastigheten) att nyttja del av fastigheten. Viktigt gällande servitut är dock att upplåtelsen ska röra ett ändamål som är stadigvarande för din fastighet (14 kap. 1 § JB). Vidare finns det även ett formkrav när det gäller servitut. Ägaren av den tjänande fastigheten ska nämligen skriftligen upprätta servitutet där härskande och tjänande fastighet ska namnges samt ändamålet för servitutet (14 kap. 5 § JB). Speciellt för servitut är att nyttjanderätten inte hör till ägaren av den härskande fastigheten, till dig, utan till din fastighet (14 kap. 3 § JB). Detta innebär att nyttjanderätten finns kvar i den härskande fastigheten efter en försäljning. Vid försäljning av den nyttjande fastigheten, din systers, försvinner din nyttjanderätt så länge den inte är inskriven på det vis som förklarats ovan i mitt första alternativ. Som framgått av mina beskrivningar av dessa två förfaranden kan sägas att servitut ger förstärkt skydd vid en upplåtelse automatiskt. Däremot går det att göra en nyttjanderätt stark även i det avseendet, men det krävs helt enkelt att ni aktivt söker inskrivning i det fallet. Man skulle även kunna se det som att ni får större chans att forma avtalet på det sätt ni vill, med det tillhörande skydd ni vill ha, om ni väljer alternativ ett, nyttjanderättsavtal. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Går det att häva ett servitut som inte används?

2019-05-31 i Servitut
FRÅGA |Har ett avtalsservitut på en brunn. Det står att ägaren av fastigheten får ta vatten ur min brunn för all framtid. Kostnader för underhåll och reparationer delas lika mellan fastigheterna. Till saken hör nu att den nuvarande ägaren har borrat egen brunn och inte använt min brunn sedan 2014. Undrar nu om det har gått avsevärd tid för att häva servitutet? Har försökt kontaktat ägaren för att försöka komma överens men det går tyvärr inte. Då nuvarande ägare vägrar prata med mig och lägger breven tillbaka utan att svara.Om de 5 åren som gått kan räknas som avsevärd tid. Hur gör jag för att häva ett servitut?
Daniela Karlsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Servitut kan som utgångspunkt inte säga upp av någon av parterna utan är tänkta att gälla på obegränsad tid, precis som du anger gäller även i ditt fall. För att kunna säga upp ett servitut utan iblandning av myndigheter krävs det att parterna är överens. I 7 kap. 5 § andra stycket FBL får servitut upphävd om förhållandena har ändrats så att servitutet ej behövs för den härskande fastigheten. I din situation verkar det vara som att den härskande fastigheten (grannfastigheten) inte har någon nytta av servitutet för vattenförsörjningen. Skulle det däremot vara så att ni kan avtala om detta på egen hand utan inblandning av myndigheter upprättar ni ett sådant avtal mellan er och skickar in det till Lantmäteriet för avregistrering av servitutet. Det är svårt att avgöra om fem år är att anse som avsevärd tid. Bedömningen bör däremot göras med utgångspunkt i om grannfastigheten faktiskt använder brunnen och dennes faktiska behov av att använda brunnen. För ett servitut som inte används under lång tid men där grannfastigheten sedan har återupptagit nyttjandet ses det inte som övergivet. I ditt fall har grannen borrat en egen grund och tar vatten från den istället vilket talar för att det inte finns något behov av servitutet.

Vad gäller för underhåll av servitut om det inte är avtalat?

2019-04-27 i Servitut
FRÅGA |Hur ser bestämmelserna ut kring underhåll av en servitut väg där jag är härskare?Hur brett får jag röja och hur får jag avvattna dvs dika ur?
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt Jordabalkens (JB) bestämmelser finns det möjlighet att i servitutsupplåtelsen avtala om att den tjänande fastigheten ska ombesörja underhåll (14 kap. 1 § st. 2 JB). Jag utgår från att ni inte har någon sådan överenskommelse eftersom du undrar vad som gäller om underhåll i egenskap av ägare till den härskande fastigheten. I sådant fall får vi konsultera 14 kap. 6 § JB. I den bestämmelsen framgår att du i egenskap av ägare till den härskande fastigheten ska handla på ett sådant sätt som inte betungar den tjänande fastigheten mer än nödvändigt. Samt att hålla vägen i sådant skick att skada eller olägenhet inte orsakas i onödan. Det är minst sagt en vag bestämmelse som varken preciserar hur brett du får röja eller dika. Jag rekommenderar att prata med ägaren till den tjänande fastigheten för att komma överens om vad som kan vara rimligt. Är inte det möjligt så bör du välja det minst betungande alternativet eftersom det det finns risker med att välja alternativ som betungar den tjänande fastigheten mer än nödvändigt. Den tjänande fastigheten skulle till exempel kunna stämma in dig inför domstol med yrkande om ersättning och/eller fastställelse om upphävande av servitutsupplåtelsen. Använd en rejäl dos av sunt förnuft helt enkelt.Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Är en muntlig överenskommelse om servitut giltig?

2019-06-25 i Servitut
FRÅGA |Jag har en fastighet sedan 19 år tillbaka med servitut för vatten.2013 såldes fastighet och jag bad då de nya ägarna att återkomma med ett förslag på avtal för ev. kostnader för att pumpa vatten, jag informerade även om det dåvarande muntliga avtalet där vi betalade 500 kr/per år till den förre ägaren.Inte ett ljud från de nya ägarna så jag antog att de var ointresserade av något avtal ifråga. Nu nästan 6 år senare har de helt plötsligt bestämt att det kostar 2000 kr/år och detta ska betalas retroaktivt vilket känns aningen oskäligt och helt utan överenskommelse. De har skickat fakturor för 2013-2019 på närmare 11 000 kr från sitt handelsbolag och sagt att om jag inte betalar kommer de agera genom att b la stänga av vattnet. Jag har nu ombesörjt att borra en egen brunn för stora kostnader trots mitt servitut då jag anser att servitutet sannolikt inte går att lita på längre i och med detta så min vattenfråga är löst, men vad gäller och vad är er rekommendation angående deras fakturor och mitt agerande framåt? Jag har bestridit dessa fakturor i nuläget med motivering att vi ej har något avtal mellan oss gällande några kostnader kopplade till servitutet.
Eric Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Servitut följer med fastigheten. En ändring av ägare till en fastighet ändrar alltså inte servitutet utan de nya ägarna tar över servitutet i sin helhet. Problemet i detta fall är att servitutet i detta fallet baseras på en muntlig överenskommelse. Enligt 14 Kap. 5 § Jordabalken måste ett avtalsservitut bildas genom skriftligt avtal. Eftersom överenskommelsen är muntlig är detta i själva verket inte ett servitut. Detta betyder att ett servitut att pumpa vatten aldrig funnits och ni har därmed ingen skyldighet att betala den andra fastigheten. Detta medför att ni inte har någon rätt att pumpa vatten från deras fastighet. Ni måste därför använda brunnen ni själv borrat i framtiden. Deras fakturor baseras därmed inte på avtal och ni gör rätt i att bestrida dem. Skulle de gå till Kronofogden med fakturorna har de inget avtal som styrker din betalningsskyldighet då det inte finns något servitut. Skulle de nya ägarna gå till Kronofogden och detta mot förmodan skulle orsaka en tvist kan vi på Lawline hjälpa er. Mejla mig på eric.nilsson@lawline.se så återkommer vi med offert. Med vänliga hälsningar,

Nyttjande av servitut

2019-06-18 i Servitut
FRÅGA |I hörnet av min tomt finns gemensam infart sedan mycket länge. Vägsnutten är avtalsservitut och min tomt är tjänande. Grannen har sedan byggt nytt hus och fixat ny infart längre bort. I tomtgränsen har grannen sedan byggt en stenmur och sedan dess tår diverse hantverkarbilar, gäster och även grannen med sin bil med släp och lastar med jämna mellanrum. Grannen menar att han nu inte kan köra in på sin tomt just där, pga muren han byggt(!) Min tomt används därför som avlastningsplats och parkering för andra sen dess således. Det blockerar så att jag måste leta efter folk och be dem flytta bilarna för att komma ut och in till mitt hem. Han menar att ha t ex har rätt att stå på min infart med sitt släp och lasta/lossa en kort stund. Men andra hantverkare har tunga grejer och inte vill att de kör in på hans tomt och förstör den fina stenlagda tomten där och därför har rätt att blockera min infart. För mig är det här stor olägenhet men grannen menar att det här är helt i sin ordning. Har jag någon möjlighet att döda servitutet? Har såklart pratat med grannen och det har blivit bättre men känner att jag inte kommit helt i mål. Kan man både bygga igen sin infart så han inte kommer in till sig och samtidigt hävda att servitutet ska fortsätta gälla, under ovanstående förutsättningar? Grannen hade t ex med lätthet kunnat fixat en bra infart 10 meter från den förra. Hans nya andra infart ligger nedanför i sluttningen vilket gör den svår att använda till sånt han använder "min" till.
Tora Odin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline!Allmänt om hävning av servitutEtt avtalsservitut kan som huvudregel inte sägas upp av någon av parterna, utan är tänkt att gälla på obegränsad tid. Jag förmodar att du har kikat på avtalet och konstaterat att det inte gäller för viss bestämd tid. Om avtalet gäller på obegränsad tid och ni inte är överens om att servitutet ska upphävas kan det trots detta ske genom fastighetsreglering, vilket Lantmäteriet beslutar om. Jag återkommer till grunderna för att upphäva servitutet längre ner i mitt svar.Du ska inte behöva tåla vad som helstTanken med ett servitut är att servitutsupplåtelsen ska tjäna ett specifikt syfte, vilket i detta fall verkar vara att vägsnutten på din fastighet ska få användas som in- och utfart för grannen. Vid brukandet av servitutet får din granne inte betunga brukandet av din fastighet mer än nödvändigt, vilket framgår av 14 kap 6 § Jordabalken (JB). Här blir det alltså viktigt vad syftet med servitutet är. Är syftet enbart att fungera som in- och utfart kan det nog anses som betungande för din del att grannen dessutom använder vägsnutten till parkering och avlastningsplats. Grannen har då antagligen överskridit sin rätt enligt servitutet och måste upphöra med detta. Skulle han dessutom ha orsakat någon skada på din mark till följd av överskridandet (exempelvis på grund av transport av tunga saker av hantverkare) är han tvungen att ersätta denna, enligt 14 kap 7 § JB.Vad finns det för grunder för att upphäva servitutet?Om grannen trots allt inte anpassar sig efter syftet med servitutet kan det finnas anledning att försöka få det upphävt. Grunder för att ändra och upphäva servitut finns i Fastighetsbildningslagen (FBL). Enligt 7 kap 5 § andra stycket FBL får servitut upphävas "om till följd av ändrade förhållanden servitutet ej behövs för den härskande fastigheten eller nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten". I din situation förstår jag det som att den härskande fastigheten (grannfastigheten) egentligen inte behöva servitutet för att köra in och ut på sin fastighet, utan nyttjar ytan som parkering och avlastningsyta. Du skulle i så fall kunna argumentera för att behovet av servitutet är ringa i och med att grannen har en egen infart till sin tomt. Att han har svårt att lasta av tunga saker beror på att han själv byggt igen den som inte låg i sluttning. Hans nytta och egentlige behov bör då ställas i jämförelse med belastningen på din fastighet och det krångel det medför för dig som fastighetsägare. Avgörande i bedömningen för om servitutet ska upphävas eller kvarstå blir alltså grannens faktiska användande och behov av att använda vägsnutten. Hur bör du gå vidare?Som jag nämnde ovan är det Lantmäteriet som beslutar om fastighetsreglering. Det går bra att ansöka om att få servitutet upphävt så länge man är part i ärendet, vilket du är. Tyvärr finns det såklart inga garantier för att servitutet blir upphävt, även om jag bedömer att det inte vore otänkbart i ditt fall. Det du bör trycka på i en sådan ansökan är just att grannen saknar behov av servitutet och kommer in och ut på sin fastighet genom en annan infart. Att göra ansökan och få servitutet utrett hos lantmäteriet är förenat med kostnader, vilka du kan läsa mer om här på lantmäteriets hemsida. Kostnaderna för utredningen beror på hur mycket tid som krävs.Ett alternativ som kan vara värt att fundera över är om det på något annat sätt går att träffa en överenskommelse med grannen, som gör att han är villig att upphäva servitutet på frivillig väg. Kanske kan du bistå med en liten summa för att han ska kunna bredda sin uppfart, och på så sätt inte längre anse sig vara i behov av din? Utifrån det du beskriver har han bättrat sig efter erat samtal så det kanske inte vore en omöjlighet att hitta en överenskommelse som båda är nöjda med. Kan ni träffa en sådan på egen hand kan ni upprätta ett skriftligt avtal om att servitutet inte längre gäller, och sedan skicka in det till Lantmäteriet som då avregistrerar servitutet varpå det slutar gälla. Tror du att detta alternativ är möjligt föreslår jag att du provar det i första hand, eftersom det antagligen både blir billigare och kan gå snabbare.Hoppas att du fått svar på din fråga! Känner du att du behöver vidare hjälp i ditt ärende och vill boka tid med en jurist går det bra att maila mig på tora.odin@lawline.se så hjälper jag dig vidare. Annars får jag önska dig stort lycka till!Vänligen,

Kan kommunen ha en ledningsrätt på min tomt?

2019-05-18 i Servitut
FRÅGA |Hej!Jag har efter ett köp av en fastighet för 3 år sedan varit i kontakt med kommunen ett antal gånger om ledningar som ligger på fastigheten ca. 1,5 m från husets källarvägg på ca 1,5- 1,8 meter djup och över hela tomten ner till vår granne på baksidan. Efter att vi kontaktade kommunen så var man snabbt ute och skrev ett avtal med den grannen eftersom ledningarna ligger hos dom också, men efter deras tomtgräns. Det är vatten, dagvatten samt avloppsrör i diametern 200mm till 300mm från husen ovanför i kvarteret som lades ned slutet av 1960- början av 1970 (huset är från 1935). När vi köpte fastigheten så tittade vi i alla tänkbara register om det fanns några servitut eller ledningsrätter på fastigheten, men det fanns inget registrerat. Kommunen har sökt ledningsrätt i efterhand eftersom vi inte vill ha dom på vår fastighet, lantmäteriet har avslagit ledningsrättsansökan då den strider mot planen för området. Kan vi ta ut hyra av kommunen för att man har ledningar på vår fastighet utan lov? Kanske skulle sätta fart på dom att komma fram till ett beslut. VA kontoret har räknat på en kostnad för en förändring som hamnade på ca 300.000kr, tycker inte det låter så mycket men när vi träffade kommunen sist för ca. 3 månader sen ville man inte visa vad det gick ut på!Vi håller på att planera tomten nu efter renoveringar av huset och skulle vilja att det här var ur världen innan. Så vad är vårt bästa sätt att ta detta med kommunen?
Lena Famulak |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Så som jag tolkar din fråga, undrar du om ni kan kräva hyra från kommunen för att de har ledningar på er fastighet utan lov, efter att Lantmäteriet avslog kommunens ansökan om ledningsrätt som de sökt i efterhand. Vad gäller ledningsrätter, uppstår de genom att lantmäterimyndigheten fattar ett beslut, och gäller sedan för all framtid. En ledningsrätt innebär ett intrång i fastighetsägarens äganderätt (alltså intrång i din äganderätt till din fastighet). Fastighetsägaren har därför rätt till ekonomisk kompensation. Är parterna (du och kommunen) inte överens om ersättningsbeloppets storlek, värderas intrånget på Lantmäteriet och sedan tas beslut om ersättningens storlek. Då Lantmäteriet avslog kommunens ansökan om ledningsrätt på din tomt, äger kommunen inte några som helst rättigheter till att kunna ha dessa ledningar genom din tomt. Eftersom det inte fanns några ledningsrätter eller servitut inskriva när du köpte fastigheten, ligger ansvaret på kommunen. Du har all rätt att ta bort kommunens ledningar från din mark, då deras ansökan avslogs från Lantmäteriet. Jag rekommenderar dock inte att du gör det, då detta kan få förödande konsekvenser för kommunen vad gäller vatten och avlopp. Du bör i första hand förhandla med kommunen och kräva en hyra för att de använder din mark. Detta kommer således bli ett "vanligt" avtal mellan dig och kommunen, och kommer inte betecknas som en ledningsrätt då Lantmäteriet inte kommer vara inblandad i detta avtal. Om du har någon följdfråga, är du välkommen att kontakta mig via följande e-mail; Lena.famulak@lawline.se Lycka till! Med vänliga hälsningar,

Kan det lösas billigare genom ett avtalsservitut som ger oss samma rätt till tomtsnutten, som en lagfart skulle ge?

2019-04-25 i Servitut
FRÅGA |Hej,Vi får köpa en liten bit av vår grannes tomt. Lantmäteriet tar dock minimum 40 000 kronor för att vi ska få lagfart på en tomtsnutt på knappt 100 kvm. Kan vi lösa detta billigare genom ett avtalsservitut som ger oss samma rätt till tomtsnutten, som en lagfart skulle ge?
Amanda Blomberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Avtalsservitut regleras i 14 kap. jordabalken (JB). Inledningsvis kan erinras att ett avtalsservitut ger nyttjanderätt till en fastighet medan en ägarövergång sker vid ett fastighetsköp och efterföljande lagfart på tomten. Beroende på syftet med upplåtelsen av grannens tomt kan ni ansöka om inskrivning av ett avtalsservitut (läs 14 kap. 1 § JB och kommentaren till denna). (Se även lantmäteriets hemsida här). (Se här om lista över Lantmäteriets avgifter). Observera att upplåtelsen måste vara ägnad att främja en ändamålsenlig markanvändning, vilket bedöms efter objektiva grunder och inte efter parternas åsikter. Därutöver måste servitutet vara av stadgivarande betydelse för den härskande fastigheten. Ett vanligt exempel på avtalsservitut är sådan som ger rätt för en fastighet att använda en väg på annans tomt. Möjligheten att skriva ett avtalsservitut beror alltså på vad ni avser göra på grannens tomt. Det finns även formkrav om avtalsservitut vilka återfinns i 14 kap. 5 § JB. Se på lantmäteriets hemsida om blanketter för inskrivning av servitut (här).Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!