Hur ändras ett officialservitut och vem står för underhåll av väg som belastas av servitut?

2021-04-02 i Servitut
FRÅGA |Jag äger en fastighet i Hälsingland (glesbyggd, ingen detaljplan eller motsvarande). Vid avstyckning på 60-talet så inrättades ett officialservitut avseende väg över stamfastighetens mark fram till min fastighet. Under många år har vi - på önskemål från stamfastighetens ägare- kört fram till vår fastighet längst en annan sträckning än servitutets dragning, då detta uppfattats som mindre störande av stamfastighetens ägare.Stamfastigheten ska nu säljas och jag känner att vi nu bör börja utnyttja den "rätta" tillfartsvägen över stamfastigheten som är angivet i kartan som bilaga i officialinstitutet.Mina frågor är:a) kan det föreligga något hinder mot att använda det rätta servitutets dragning bara för att vi haft en tillfällig muntlig överenskommelse med stamfastighetens ägare om att köra in via annan dragning (över en gräsmatta) under ett antal år?b) då den "rätta" tillfartsvägen ej använts på många år så är det i sådant skick att den kanske måste bättras på med singel, grus mm för att bli farbar. Vem skall beskosta detta? Om stamfastighetens ägare motsäger sig några som helst ingrepp för att färdigställa den "rätta" infartsvägen till min fastighet - trots att jag står för kostanderna - vad kan jag då göra för att få praktisk möjlighet att utnyttja mitt officialservitut?
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Finns det hinder mot att använda den rätta vägen?Ett servitut som är inskrivet hos lantmäteriet kan endast ändras och upphävas genom en lantmäteriförrättning i en fastighetsreglering. Bestämmelser om detta finns främst i 7 kap. fastighetsbildningslagen (FBL). För att ett servitut ska få ändras krävs det att det hindrar ett ändamålsenligt nyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att denna olägenhet kan undanröjas genom ändringen (7 kap. 4 § första stycket FBL). Ert officialservitut kan alltså endast ändras genom en fastighetsreglering och er överenskommelse med fastighetens ägare har inte förändrat officialservitut.Ni har dock ett muntligt avtal med fastighetens ägare. För att ett giltigt avtalsservitut ska föreligga krävs det däremot att ägaren till den tjänande fastigheten, dvs. den fastigheten som belastas av en rättighet, upplåter ett skriftligt avtal. Det innebär att ett muntligt avtal om servitut inte godtas förrän det upprättats skriftligt, i enlighet med 14 kap. 5 § Jordabalk (JB). Det är alltså inte heller så att er muntliga överenskommelse kan räknas som ett avtalsservitut. Sammanfattningsvis finns det inget hinder för er mot att använda den vägen som har märkts ut i officialservitutet.Vem ska stå för underhållet av servitutsvägen?Huvudregeln för officialservitut är att servitutet inte medför några skyldigheter för tjänande fastighet. Underhåll av väg är dock undantaget, vilket stadgas i 7 kap. 1 § andra stycket FBL. För att den tjänande fastigheten ska vara skyldig att underhålla vägen måste dock detta ha överenskommits vid tidpunkten för servitutets upprättande. Finns inte en sådan överenskommelse intagen i servitutet är det alltså den härskande fastigheten (ni) som ska stå för underhållet. Vad som utgör underhåll är inte helt självklart, men åtgärder som inte är alltför betungande borde rimligen vara att anse som underhåll. Att hålla vägen fri från nedfallna träd, dikning, snöröjning osv borde vara träffande exempel på underhåll. Om ert officialservitut inte innehåller en överenskommelse om underhåll av vägen är det alltså ni som ska stå för underhållet. Rätten och skyldigheten till underhåll förutsätter att det är nödvändigt för nyttjandet av servitutet på ett för den härskande fastigheten ändamålsenligt sätt. Om det förhåller sig på det sättet att underhållet är nödvändigt för nyttjandet av vägen så kan ni alltså underhålla vägen genom att bättra på med grus m.m. för att göra den farbar utan att be den tjänande fastigheten om lov. Det framgår även av 14 kap. 6 § st. 2 JB att det åligger ägaren av den härskande fastigheten att hålla en servitutsväg i sådant skick att skada eller olägenhet inte vållas onödigtvis. Alltså kan inte den tjänande fastigheten motsätta sig om ni underhåller vägen. Det ska dock nämnas att det finns en allmän servitutsrättslig princip i 14 kap. 6 § st. 1 JB som säger att ägaren av den härskande fastigheten (ni) inte får göra saker som betungar den tjänande fastigheten mer än nödvändigt. Ni som härskande fastighet tvingas alltså att hålla er till för den tjänande fastigheten minst betungande alternativet.Sammanfattningsvis regleras vanligtvis underhållskyldigheten i servitutet. Om den tjänande fastigheten åtagit sig att stå för underhållet kan ni kräva att vägen rustas upp så att den är farbar. Om det däremot inte finns en sådan överenskommelse ska ni som härskande fastighet stå för underhållet. Den tjänande fastigheten kan inte motsätta sig underhåll om det är nödvändigt för ett ändamålsenligt nyttjande av vägen och det inte finns mindre betungande alternativ. Att fylla på med grus och dylikt är nödvändigt för ändamålsenligt nyttjande av vägen och är inte särskilt betungande för den tjänande fastigheten. De kan därför inte motsätta sig sådant underhåll av vägen.Vad händer om ägaren till tjänande fastigheten ändå vägrar underhåll?Tvister rörande officialservitut tas som huvudregel upp i allmän domstol. Om ägaren till den tjänande fastigheten skulle vägra underhåll av vägen bryter han eller hon mot servitutet och det är därmed möjligt för er att skicka in en stämningsansökan till tingsrätten. Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis finns det inget hinder för er att använda den vägen som är utmärkt i officialservitutet. Den muntliga överenskommelsen mellan er och ägaren till den tjänande fastigheten har inte ändrat officialservitutet och det är alltså fortfarande den vägen som ni enligt lag har rätt att använda. Vem som ska stå för underhållet av vägen brukar framgå av servitutet. Jag rekommenderar alltså att ni i första hand kollar i servitutet om det finns någon överenskommelse inskriven där. Om den tjänande fastigheten inte uttryckligen åtagit sig att underhålla vägen är det ni som ska stå för underhållet. Att bättra på med grus och dylikt faller definitivt under underhåll av vägen. Ägaren till den tjänande fastigheten kan inte motsätta sig underhåll som är nödvändigt för ett ändamålsenligt användande av vägen. Att bättra på med grus för att göra vägen farbar är definitivt nödvändigt för ändamålsenligt nyttjande. Ägaren till den tjänande fastigheten kan alltså inte motsätta sig sådant underhåll av vägen. Om ägaren ändå skulle vägra underhåll kan ni vända er till tingsrätten med en stämningsansökan. Att ha i åtanke är dock att en rättsprocess både kan bli kostsam och tidskrävande. Det är alltså i regel bättre att försöka komma överens utanför rättssalen om det går. Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Önskar du ytterligare hjälp med ditt ärende, eller vill ha stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister kan du kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Vem är skyldig att underhålla en väg som omfattas av servitut?

2021-03-28 i Servitut
FRÅGA |Hej! Vi bor på landet och har till våran fastighet en enskild väg på 500 meter. Vi har servitut på att vi får använda vägen till och från fastigheten. Han som äger vägen är en bonde som har en stor maskinhall strax intill våran fastighet. Alltså använder han vägen flitigt med stora traktorer, lastbilar och maskiner. Vägen är totalt förstörd. Det är hålor överallt och är svårt att ta sig fram med bil. Vi har försökt få tag på bonden och frågat om han kan fixa vägen, men han gör sig okontaktbar. Är det vår skyldighet att fixa vägen när det är han som kört sönder den med tung trafik? Har bonden inget ansvar?
Felicia Ek |Hej, tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Bonden som är ägare av den "tjänande fastigheten" i detta fall är ansvarig endast för underhållet av den här vägen om ni har skrivit det i servitutet. Om det är så att bonden har åtagit sig detta så får den skyldigheten inte vara just mer än underhållande av väg, se (14 kap 1 § 2 stycket Jordabalken, JB). Om det inte är föreskrivet i servitutet att den tjänande fastigheten ska ansvara för underhåll av vägen så är det ni som "härskande fastighet" som ansvarar för det. Vad som räknas som underhåll i lagens mening är lite oklar men att hålla vägen fri från fallna träd, dikning etc. borde anses som underhåll. Att fylla igen hål och gropar skulle kunna vara antingen underhåll eller drift. Om det är att se som drift så omfattas det inte av skyldigheten i JB. Detta måste isåfall regleras av de fastigheter (ni) som är bundna av servitutet gemensamt på annat sätt än genom servitutet. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du alltid välkommen att återkomma till oss på Lawline. Med vänliga hälsningar,

Vad händer med servitut efter avstyckning?

2021-03-11 i Servitut
FRÅGA |Hej! Vi bor i villa vid Mälaren med servitut på båt/badbrygga kopplat till fastigheten. Bryggan ligger på samfällighetsmark. Vi styckade tomten några år sedan men glömde tillsammans med köpare (släktingar) ta upp bryggservitutet vid förrättningen. Nu ska styckade tomten med hus säljas. Jag har hört att båda fastigheterna har eg rätt att få samma typ av servitut kopplat till sig el dela på servitutet. Vad är det som gäller? Kan vi skriva avtal mellan fastigheterna? Är det ens idé att lägga energi på avtal mellan fastighetsägarna? Ny förrättning lantmätare enda sättet? Avtalsservitut möjligt? Vad blir bäst vid försäljning så det är rätt och riktigt? Vi vill inte heller dra ut på processen eftersom försäljning behöver ske under året.Vänliga hälsningar!
My Öhman |Hej, Stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Sammanfattningsvis ligger det till så att servitutet hör till din fastighet och inte den avstyckade fastigheten. Det kan däremot vara möjligt för den avstyckade fastigheten att få ett nytt servitut upplåtet.Servitut är en bestämmelse som kan innebära en rättighet för en fastighet att dra nytta av en annan fastighet. Fastigheten som drar huvudsaklig nytta av rättigheten kallas för den härskande fastigheten medan den fastighet som låter sig nyttjas kallas den tjänande fastigheten. Relativt höga krav ställs på servitut även om fastigheterna är överens. Anledningen till det är att servitut binder upp en rättighet respektive skyldighet för en fastighet under ibland obegränsad framtid. Vad händer med servitut vid avstyckning?Huvudregel vid avstyckning är att servitutet förblir hos stamfastigheten vilket om jag förstår det rätt är din fastighet (10 kap. 4 § 2 stycket Fastighetsbildningslagen). Huvudregeln gäller i ditt fall såvida inget annat bestämdes vid avstyckningsförrättningen. Innebörden av att huvudregeln gäller blir i ditt fall att din fastighet fortsättningsvis har servitut medan den avstyckade fastigheten inte har det. Hur kan nytt servitut uppstå?Ett nytt servitut kan under vissa förutsättningar bildas. Servitut som bildas genom att fastighetsägarna kommer överens kallas avtalsservitut medan servitut som upplåtes av lantmäteriet genom fastighetsreglering kallas officialservitut.Avtalsservitut Ett avtalsservitut måste vara ägnat att främja ändamålsenlig markanvändning och vara av stadigvarande betydelse för fastigheten som får dra nytta av servitutet (14 kap. 1 § Jordabalken). Enligt min bedömning är det mycket möjligt att omständigheterna uppnår kraven som ställs eftersom det är fråga om varaktig nyttjanderätt till ej tillfällig båt- och badbrygga för fastighet med relativ närhet till vatten. Mervärde skapas då för den tjänande fastigheten samtidigt som det inte är särskilt betungande för den tjänande fastigheten, vilket det talar för att det borde ses som ett rimligt servitut. Särskilt eftersom ett identiskt avtalsservitut en gång i tiden upprättats. Vidare finns för avtalsservitut krav på att servitutet ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastigheten. I avtalet ska det finnas uppgift om den härskande och den tjänande fastigheten och även ändamålet med upplåtelsen. Följs inte nyss nämnda krav är servitutet utan verkan (14 kap. 5 § Jordabalken). Ett avtalsservitut bör också skrivas in hos Lantmäteriet så att även nästa ägare av fastigheten kan tillgodogöra sig det automatiskt, vanligtvis innebär servitutsrättigheter också ett lite högre värde på fastigheten varför jag starkt rekommenderar inskrivning. Inskrivning är däremot inget formellt krav för ett giltigt servitut.Jag rekommenderar att ni först och främst får till ett avtalsservitut med grannen. Anledningen bakom är att det ställs högre krav på upplåtelsen på ett officialservitut än vid upprättandet av ett avtalsservitut. Officialservitut Officialservitut innebär att lantmäteriet upplåter ett servitut genom fastighetsreglering. Det kan göras även utan den tjänande fastighetens godkännande. För officialservitut gäller samma förutsättningar som för avtalsservitut gällande ändamålsenlig och stadigvarande användning. Officalservitut förutsätter också krav på "väsentlig betydelse" för den härskande fastigheten vilket är ett något högre krav än vad som ställs vis avtalsservitut (7 kap. 1 § Fastighetsbildninglagen). I tidigare domar har båt- och bryggservitut ansetts vara av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten när fastigheten är belägen på ett ställe som gör det svårt att nå på andra sätt än genom båt, vilket jag anar inte är fallet i er situation. Slutligt rådHuruvida servitutet uppfyller grundkraven eller inte är en bedömning som görs från fall till fall varför det är mycket svårt att uttala mig om exakt då det beror på så många omständigheter. Baserat på omständigheterna som jag har fått ta del av rekommenderar jag er att först och främst få till ett avtalsservitut med grannfastigheten. Möjligheterna att få till ett officialservitut ser lite sämre ut men kan även det vara värt att undersöka vidare om det inte går att få till ett avtalsservitut. Kan ni komma överens med grannen och vill ha hjälp med att upprätta ett avtalsservitut kan du kontakta mig på my.ohman@lawline.se så återkommer vi med en offert. Hör också gärna av dig till mig om något i mitt svar känns oklart. Lycka till med servitutet!

Får granne begränsa användningen av mitt servitut?

2021-02-18 i Servitut
FRÅGA |HejBakgrund:Min fastighet (härskande) har ett officialservitut på väg över en grannes fastighet sedan slutet av 1980-talet. Problem:Nu har jag fått höra från kommunens renhållningsföretag att en av den tjänande fastighetens inneboende nyligen har kontaktat dem, och förbjudit dem att nyttja servitutet för att serva min fastighet. Fråga:Har de rätt att göra så - eller har de rentav agerat lagvidrigt?
Johannes Ljusteräng |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag har förstått din fråga, undrar du om en tjänande fastighets ägare eller nyttjare får begränsa användningen av servitut.Regler om officialservitut finns i fastighetsbildningslagen. Definitionen av vad ett servitut är finns dock i jordablakens (JB) 14 kapitel. I en fastighet (den tjänande fastigheten) får det upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst avseende nyttja den tjänande fastigheten om det är ägnat att främja ändamålsenlig användning (JB 14 kap. 1 §). Kort och gott innebär bestämmelsen att du har rätt att för dina ändamål nyttja servitutet, vilket innefattar en rätt för dig att låta besökare, personer som ska utföra tjänster på din fastighet, med mera, nyttja servitutet. Med andra ord verkar det alltså vara så att renhållningsföretaget visst får använda servitutet för att ta sig till din fastighet.Jag rekommenderar dig att kontakta din granne och förklara att du har ett servitut, samt att det ger dig en rätt att nyttja vägen, inklusive rätten att låta andra nyttja vägen för dina ändamål.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hur ska mitt servitut tolkas?

2021-03-31 i Servitut
FRÅGA |Kort fråga - om det i ett servitut står att ändamålet är utfartsväg och underhåll, är det då BARA utfart som gäller? Alltså inte infart. För mig som tjänande är detta väldigt viktigt att få svar på. Hoppas på ett svar /Tack
My Öhman |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag förstår att det är av stor angelägenhet för dig som ägare till tjänande fastighet att få reda på hur långt dina skyldigheter sträcker dig enligt det befintliga servitutet. Tolkning av servitutHur servitutet ska tolkas är svårt för mig att avgöra utan en helhetstolkning av både avtalet ordalydelse, omständigheterna vid avtalets tillkomst och eventuella parters avsikter. Tolkning av avtalets ordalydelse innebär som det låter, en tolkning av vad som faktiskt står i servitutet. Nämns inte infartsväg så omfattas den inte av servitutet i dess strikta ordalydelse. Emellertid kan det vara så att andra omständigheter talar för att utfart likväl infart ska omfattas av servitutet, även om det inte uttryckligen framgår. Sådana omständigheter kan vara omständigheterna vid avtalets tillkomst och parternas avsikter med servitutet. På grund av nyss nämnda omständigheter vågar jag därför inte ge ett mer exakt svar på hur servitutet ska tolkas i ert fall. Svaret jag kan ge är i alla fall att infarten möjligen kan omfattas av servitutet även om det explicit inte nämns i servitutet. Fler omständigheter än ordalydelsen spelar roll för tolkningen.RådHandlar det om ett officialservitut skulle jag i första hand kontakta Lantmäteriet för att se huruvida de kan bistå med närmare förklaring om servitutets innebörd. Vill du ha närmare hjälp med granskning av servitutet rekommenderar jag att du tar kontakt med en jurist. Förslagsvis kan en av Lawlines duktiga jurister bistå dig, kontakta mig på my.ohman@lawline.se så ordnar jag med en offert. Vid tvist om servitut kan talan väckas vid tingsrätt där fastigheterna är belägna eller också genom fastighetsbestämning hos Lantmäterimyndigheten. Notera att eventuell rättegångskostnad vid tvist i tingsrätt bekostas av den som förlorar målet. Ansöks i stället om fastighetsbestämning fördelas kostnaderna mellan de fastighetsägare som berörs av servitutet.Hoppas att du fick hjälp med att komma vidare i ditt ärende! Hälsningar,

Om officialservitut på förfallen brygga

2021-03-18 i Servitut
FRÅGA |Hej! Vi äger en villa med ett officialservitut för båtplats. Grannen har låtit bryggan falla sönder och den har nu sjunkit. Vi har bott i huset i några år och vill nu köpa båt och använda vår båtplats. Grannen kommer inte att vilja köpa en ny brygga, och vill inte samarbeta i det minsta. Vilka är våra rättigheter? Är grannen skyldig att sätta dit en ny brygga, eller kan vi bygga en egen brygga att ersätta den gamla? Till saken hör att grannen styckat av en liten del av sin fastighet där båthus (finns fortfarande) och brygga ligger. Denna avstyckade del är den del som inkluderar vårt servitut gångväg och del av bryggan. Är detta ett problem eller blir det automatiskt så att vårt officialservitut följer med avstyckningen och nu ingår i nya fastigheten? Samma fråga gäller här, kan vi bygga en ny brygga på den avstyckade fastigheten?
Erika Redelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om servitut finns i 14 kap jordabalken (JB) och i fastighetsbildninglagen (FBL). Allmänt om servitutEtt servitut föreligger mellan den så kallade härskande fastigheten (den som har rätt att nyttja den andra) och den tjänande fastigheten (fastigheten som nyttjas). Servitut är förenade med äganderätten till den härskande fastigheten (14 kap 3 § JB). Detta innebär att servitutet inte ligger mellan individer, utan hör till fastigheten själv.När det kommer till officialservitut så bildas de genom beslut från en myndighet, och gäller vanligtvis på obestämd tid. För att ändra villkoren i ett officialservitut krävs en lantmäteriförrättning, vilket innebär att Lantmäteriet utreder ärendet och tar ett beslut.En brygga räknas normalt som tillbehör till fastighet (2 kap 1 § JB). Detta innebär att bryggan i sig som huvudregel tillhör den tjänande fastigheten.Vilka är era rättigheter?När det kommer till underhållsskyldighet av servitut så säger lagen att positiva skyldigheter inte får förekomma utan överenskommelse mellan ägarna av den härskande och tjänande fastigheterna (7 kap 1 § 2 st. FBL). Det måste alltså finnas ett avtal mellan er och grannen som säger att hen tagit på sig skyldigheten att underhålla/ersätta bryggan, alternativt att avtalet uttryckligen ger er rätt att själva ta hand om bryggan. Endast formuleringen "officialservitut för båtplats" ger alltså dessvärre ingen rätt att ha en fungerande brygga.Servitutet ger er rätt att använda båtplats på bryggan som den finns enligt servitutet, men ingen rätt att se till att en sådan brygga existerar. Rätten att sköta om bryggan bibehålls av bryggans ägare. Med det sagt får ägaren av en befintlig brygga förlagd med servitut inte avsiktligt riva den om det hindrar er från att nyttja ert servitut. Om bryggan förfaller av sig själv finns tyvärr ingenting ni kan göra utan fastighetsägarens samtycke. Detta förutsätter att ett tillägg inte existerar. Finns ett sådant tillägg gäller förstås avtalsvillkoren i det.Angående avstyckningen och servitutetVid avstyckning av fastighet som är belagd med servitut följer det vanligtvis med till den nya fastigheten, om själva marken för fastigheten är det relevanta för servitutet (2 kap 5 § & 10 kap 4 § FBL). Om den så kallade stamfastigheten (fastigheten som blir uppdelad) fortfarande kan fullfölja servitutet så stannar det hos denna. I ert fall lär servitutet följa med.Servitutet upphör alltså inte vid styckning av fastighet. Beroende på om båtplatsen är placerad på den nya eller gamla fastighetens mark så är det på denna (eller båda) servitutet kommer fortsätta gälla. Undantag till detta är om något annat beslutas av Lantmäteriet, vilka har möjlighet att ta ett särskilt beslut i frågan om de vill. Ni behöver inte kontakta Lantmäteriet för att servitutet ska fortsätta gälla på den nya fastigheten.Vad gäller?Grannen har ingen rätt att ersätta bryggan, och ni har heller ingen rätt att bygga en egen. Om tillägg existerar som klargör att det finns ett undantag till detta så gäller dock tillägget, oavsett om det nu finns på den nya avstyckade fastigheten. Eftersom samma villkor gäller oavsett fastighet kan ni dessvärre inte heller där bygga en egen brygga utan tillstånd från fastighetsägaren.Även om ni inte kan använda servitutet så upphör det inte att gälla. Om grannen skulle välja att fixa bryggan har ni fortfarande rätt till er båtplats där. Ni har också rätt att placera båten på området utan bryggan om så är möjligt.Hoppas att du fick svar på din fråga!Vid följdfrågor är du välkommen att kontakta mig på erika.redelius@lawline.se.Vänligen,

Vem är skyldig att underhålla väg vid servitut?

2021-02-27 i Servitut
FRÅGA |Jag har ett officialservitut för utfartsväg med bredd om 4 meter genom grannens tomt. Även grannen utnyttjar vägen inom sin tomt.Vem har skyldighet att underhålla vägen?
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett officialservitut skapas genom förrättning av Lantmäteriet. Ett officialservitut gäller i stort sett för alltid, eller tills att ett nytt beslut tas. Den fastighet som behöver rättigheten kallas för den härskande fastigheten (det vill säga du) och den fastigheten som måste ge rättigheten kallas för den tjänande fastigheten (din granne). Det är den härskande fastigheten som ska underhålla en väg med servitut, om det inte står i servitutet att den tjänande fastigheten ska göra det (se 14 kap. 6 § 2 st jordabalken).Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Säga upp, ändra och/eller ogiltigförklara ett servitut - Vad gäller?

2021-02-08 i Servitut
FRÅGA |Min mor har nu avlidit och det har uppdagats att grannen fått ett servitut på nyttjanderätt av ca 180 kvm av min mors tomt. Det finns en gammal mur som delar tomterna åt och på den sida av muren som egentligen tillhör min mor har grannen tillåtits plantera träd, men det får aldrig bli högre än 5 meter enligt servitutet.Det är inskrivet att servitutet gäller för evigt d v s det finns ingen bortre gräns och servitutet gäller ju fastigheten oavsett vem som äger huset.Det här kom naturligtvis som en chock för mig och jag undrar om det går att ogiltigförklara servitutet? Det lär ju bli krångligt när huset nu ska säljas.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har efter din mors frånfälle ärvt en fastighet på vilken det nyligen har upptäckts en belastning i form av ett servitut som ger grannen rätt att begagna 180 kvadratmeter av tomten för plantering av träd. Du uppger vidare att nyttjanderätten är inskriven, vilket betyder att upplåtelsen har manifesterats i skrift. Det sistnämnda, skriftligheten, är nämligen en förutsättning för att nyttjanderätten ska få verkan som ett giltigt servitut och därmed kunna skrivas in i Lantmäteriets fastighetsregister. Såvitt jag förstår har du för avsikt att sälja fastigheten och servitutet i fråga utgör enligt din mening ett potentiellt problem härvidlag. Du undrar därför om det på något sätt går att ogiltigförklara servitutet. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga följer enligt nedan.Jordabalken (JB).Fastighetsbildningslagen (FBL).Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).Några servituträttsliga hållpunkterI det här sammanhanget kan det konstateras att du har uppgett att det föreligger ett giltigt servitut, vilket som sagt kan tolkas som att det inte rör sig om en sedvanlig (formlös) nyttjanderätt utan ett rättsligt bindande avtalsservitut träffat mellan din mor och den aktuella grannen (14 kap. 1 § JB). Ett sådant ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare (den som ger annan markägare viss rätt till fastigheten, din mor) i vilket bland annat ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen (14 kap. 5 § JB). I övrigt uppställs inga egentliga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Brukligt torde dock vara att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. Ett servitutsavtals giltighet gentemot en ny fastighetsägare är avhängigt vilket typ av avtal det handlar om. Ett muntligt träffat servitutsavtal mellan den härskande fastighetens ägare (den som äger rätt till servitutet) och ägaren till den tjänande fastigheten gäller i normalfallet endast mellan de ifrågavarande avtalsparterna och utgör egentligen inget servitut. En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har nämligen inte verkan som ett giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret (14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB). Och en sådan muntlig nyttjanderätt följer inte heller per automatik med en fastighet vid en överlåtelse, vilket innebär att den tjänande fastighetens ägare inte har någon skyldighet att avtala om nya servitut. Motsatsförhållandet gäller dock i ditt fall, vilket du också själv redan har påpekat i din ärendebeskrivning.Är det möjligt för dig att säga upp eller ändra servitutet? Om ja, vad gäller?Utgångspunkten är att ett servitut inte kan sägas upp eftersom servitutet enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet fordrar en uppsägning i princip en överenskommelse mellan avtalsparterna (fastighetsägarna). Det finns emellertid vissa regler som kan åberopas av den tjänande fastighetens ägare (vilket numera är du, eller rättare sagt dödsboet efter din mor) och möjliggöra ett frånträdande av avtalet. Om grannen i egenskap av ägare till den härskande fastigheten på något sätt överskrider sin rätt enligt avtalet eller åsidosätter några där manifesterade skyldigheter åligger det denne att återställa vad som har rubbats eller fullgöra vad som har eftersatts och sedan ersätta eventuell uppkommen skada (14 kap. 7 § JB). Om det inträffade skulle vara av väsentlig betydelse och grannen efter anmaning inte vidtar rättelse inom skälig tid har du i ett sådant läge rätt att häva servitutsavtalet och jämte detta kan grannen även bli skyldig att utge skadestånd (14 kap. 8 § JB). Likaså kan uteblivna nyttjanderättsavgifter, om några sådana skulle finnas upptagna i servitutsavtalet, som inte betalas inom en månad efter förfallodagen också resultera i ett hävande av servitutet och då i förening med en skadeståndsskyldighet för grannen (14 kap. 9 § JB).Med inblandning av myndighet och genom en så kallad fastighetsreglering, vilken ombesörjs av Lantmäteriet, kan också ett servitut ändras eller upphävas. För att så ska kunna ske krävs att servitutet hindrar ett ändamålsenligt nyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att denna olägenhet kan undanröjas genom ändringen (7 kap. 4 § 1 st. FBL). Vidare kan ändrade förhållanden som har inträffat efter servitutets tillkomst leda till en justering om det skulle innebära en väsentlig fördel för någon av parterna utan att det medför olägenheter av betydelse (7 kap. 4 § 2 st. FBL). Det är också möjligt att upphäva ett servitut om det på grund av ändrade förhållanden inte längre behövs (används) eller om nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten (7 kap. 5 § 2 st. FBL). Möjligen skulle det sistnämnda kunna åberopas av dig i det här fallet.Avslutande ord och ytterligare rådgivningNär det gäller den ogiltigförklaring som du eftersträvar är det av förklarliga skäl ganska svårt för mig att kunna säga någonting med säkerhet. Det finns ett antal ogiltighetsregler som under vissa i lag angivna förutsättningar kan göras gällande, men den bedömningen förutsätter ingående kunskap om de faktiska omständigheterna vid tidpunkten för avtalets ingående (se framförallt 28-33 samt 36 §§ AvtL). Men utifrån din ärendebeskrivning finns det dessvärre ingenting som tyder på att några av avtalslagens ogiltighetsgrunder kan åberopas så här i efterhand varför min slutsats är att det lär bli svårt att komma ifrån den nyttjanderätt som din mor har upplåtit till grannen. Om inte denne frivilligt skulle gå med på att justera eller häva servitutet vill säga. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,