Kan ett servitut förhindra uppförandet av en byggnad på den tjänande fastigheten?

2020-10-01 i Servitut
FRÅGA |Ang ett nyköpt fritidshus. Samfälligheten har ett servitut ang vattenförsörjning från en viss brunn (brunnen ligger inte på min tomt). Från brunnen går en nedgrävd vattenledning som försörjer tio hus. Men jag ser på en karta över vattenledningens placering att den ligger under delar av min tomt. Tänker bygga ett Attefallshus (som komplementsbyggnad på printar). Kan jag placera huset delvis över vattenledningens sträckning?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har ganska nyligen förvärvat en fritidsfastighet vilken tillhör en samfällighet. Den senare har ett servitut som ger föreningen rätt till visst begagnande av en närliggande brunn. Den ifrågavarande brunnen ligger dock inte på din fastighet, men vattenförsörjningen sker via en nedgrävd ledning där delar av marken på din tomt har tagits i anspråk för själva dragningen. Du har nu för avsikt att uppföra ett attefallshus på printar och undrar därför huruvida du äger rätt att delvis placera den nya komplementbyggnaden över vattenledningens sträckning. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är;Jordabalken (JB).Frågan är för övrigt vidare tämligen kort och ganska snävt ställd varför den här skrivelsen inte heller kommer att bli särskilt lång. Vidare har jag svårt att avgöra om det rör sig om ett officialservitut, ett avtalsservitut eller en så kallad ledningsrätt, vilket naturligtvis hade varit önskvärt att få veta. Men eftersom du endast uppger att det föreligger ett "servitut" kommer jag nedan att utgå ifrån att det rör sig om ett på frivillig väg tillkommit servitut (alltså ett avtalsservitut). Några allmänna hållpunkter avseende servitutI 14 kap. 1§ JB sägs att ett servitut ska vara ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning där det i en fastighet (den tjänande fastigheten, din fastighet) får upplåtas rätt för ägaren av en annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk marken på den tjänande fastigheten. Det ska även noteras att det föreligger ett krav på stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och det får i allmänhet inte heller rendera i någon form av prestationsskyldighet för ägaren till den tjänande fastigheten (vilket som sagt är du). Vidare fastslås i 7 kap. 6 § JB att ett servitut kan gälla obegränsat i tiden, vilket för övrigt ofta brukar vara utgångspunkten i servitutssammanhang. Ett servitut ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare i vilket bland annat ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen, 14 kap. 5 § JB. I övrigt uppställs inga egentliga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär alltså att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i är behövliga. Brukligt torde dock vara att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. Ett servitutsavtals giltighet gentemot en ny fastighetsägare är avhängigt vilket typ av avtal det rör sig om. Ett muntligt träffat servitutsavtal mellan den härskande fastigheten och den tjänande fastigheten gäller i normalfallet endast mellan de ifrågavarande avtalsparterna. En upplåtelse som inte uppfyller det ovannämnda skriftlighetskravet har ej verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten, 14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB.Åter till din faktiska fråga - Vad gäller? Kan du uppföra det aktuella attefallshuset i enlighet med din ärendebeskrivning?Avseende dina förpliktelser i egenskap av ägare till den tjänande fastigheten utgör servitutsavtalet och vad som däri har manifesterats grunden för den rättsliga bedömningen. Utifrån ett scenario där den tidigare ägaren till din fastighet har träffat ett skriftligt servitutsavtal med samfälligheten har belastningen (servitutet) alltså följt med vid den äganderättsövergång som ägde rum i samband med ditt köp och blir därmed gällande även mot dig. Den här typen av grannelagsrättsliga överenskommelser genom upplåtna servitut brukar dock inte sällan vara ganska ofullständigt reglerade, vilket naturligtvis innebär att det stundtals kan bli svårt att söka vägledning i avtalstexten. Men generellt kan sägas, vilket redan kort nämndes inledningsvis, att ett servitut egentligen inte får förenas med en skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än visst underhåll av väg, byggnad eller eventuell annan anläggning hänförlig till servitutet, vilket stadgas 14 kap. 1 § 2 st. JB. Positiva prestationer (skyldighet att utföra något) i någorlunda nämnvärd omfattning för en ägare till en fastighet som belastas är därför i princip inte möjliga att kunna ta in i ett servitut. Detsamma torde gälla negativa förpliktelser om dessa objektivt sett framstår som alltför långtgående i förhållande till den nytta som servitutet ger den härskande fastighetens ägare. Men märk väl att sådana negativa servitut där fastighetsägaren faktiskt åläggs att avstå från att vidta vissa åtgärder ändå förekommer i en del sammanhang. Om något sådant villkor är intaget i det ifrågavarande servitutsavtalet förtäljer inte din ärendebeskrivning. Men om ett uttryckligt förbud att bebygga din fastighet över den del av marken där vattenledningen har dragits inte skulle finnas stipulerad någonstans i avtalet menar jag att det inte borde föreligga något hinder för dig att låta uppföra attefallshuset.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Du har i enlighet med ett tidigare separat skickat mail också fått en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 5/10 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Hur skriver man ett giltigt avtalsservitut?

2020-09-12 i Servitut
FRÅGA |Hej! Jag har fått en bit mark av min granne. Kan man bara skriva på ett servitut utan myndigheter? Om alla ägare + tex 2 vittnen skriver på.
Lisa Olsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga är ja, det är möjligt. Det finns dock vissa formkrav för att det ska vara giltigt. Sedan kan man skriva in servitutet i fastighetsregistret hos lantmäteriet om man vill vara extra försiktig och säkerställa att servitutet gäller även mot nya ägare. Vittnen är inget krav för att ett sådant avtal ska vara giltigt.Det finns två typer av servitut: avtalsservitut och officialservitut. Ett officialservitut bildas, ändras och upphävs genom en lantmäteriförrättning, alltså genom beslut från en myndighet. Typen avtalsservitut bildas genom ett avtal mellan fastigheternas ägare, vilket du önskar åstadkomma. Ett sådant avtal är ett formalavtal, vilket innebär att det måste uppfylla vissa formkrav. Dessa krav framgår av 14 kap jordabalken. I avtalet ska fastigheternas fullständiga beteckningar finnas med, exempelvis Gävle Torp 1:1. Det ska framgå tydligt vilken fastighet som upplåter något, vilket är den tjänande fastigheten, och vilken fastighet som är den härskande och då har rätt att använda något. Det är även viktigt att tydligt ange vad ändamålet är med servitutet, exempelvis en rätt att använda en väg. Det är endast krav på att den tjänande fastighetens ägare skriver under avtalet men båda parter får gärna skriva under. Det finns inget krav på att avtalsservitutet måste skrivas in i fastighetsregistret, men det kan vara bra om det ska gälla mot nya ägare och inte upphöra om ägaren överlåter fastigheten. Om man vill ansöka om inskrivning kan man fylla i en blankett på lantmäteriets hemsida. Här är blanketten. Ansökan ska innehålla blanketten och servitutsavtalet i original, sedan är det även bra om man skickar med en karta eller skiss över fastigheten där det framgår var den aktuella rättigheten befinner sig.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Utgör bryggan vi har servitut för fastighetstillbehör till vår fastighet?

2020-08-27 i Servitut
FRÅGA |Vi har köpt en fastighet, där vi förutom fastigheten också har ett servitut. På servitutet finns en brygga eller stenpir. Den byggdes år 1990 och betalades av vår företrädare, som vi köpte huset av. Men före den bryggan fanns där en ångbåtsbrygga, som användes av vår företrädares far fr o m år 1922 för att transportera timmer från och till deras sågverk som år 1948 byggdes om till bostadshus och som vi sedan köpte år 2012. Den fastighet som vi har servitut på ("rätt till bad- och båtplats med befintlig brygga") arrenderade år 2018 ut vårt servitut till kommunen, som övertog skötseln av både brygga och markbiten framför oss. Nu har kommunen bestämt sig för att reparera bryggan till en kostnad av 100 000 kr och de varken pratar eller samråder med oss. De anser att servitutsägaren också äger bryggan, men vi har hela tiden använt den som om den vore vår. Området med servitutet har tidigare tillhört vår företrädare, men såldes efter en avstyckning till servitutsägaren år 1999. Fram till 2017 var bryggan avstängd med ett staket och skylten Privat, där vår företrädare och vi också fram till 2017 kunde använda en del av badstranden som egen badstrand. Vi vet inte om vattnet är samfällt eller enskilt vatten, men tror fullt och fast att detta är ett fastighetstillbehör till vår fastighet. Vad anser ni? Bilddokumentation och uttalande från dottern till vår företrädare och grävmaskinsfirman finns. I köpeavtalet till den som köpte den avstyckade fastigheten finns inget nämnt om piren.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga har ni köpt en fastighet till vilken det även finns ett servitut på annan fastighet där det finns en brygga/stenpir. I din fråga skriver du dels brygga, dels stenpir. I det följande kommer jag att benämna anläggningen som "brygga". Enligt servitutet ger det en rätt till bad- och båtplats med befintlig brygga. År 2018 arrenderade den andre fastigheten (fastigheten ni har servitut på, den tjänande fastigheten) ut marken till kommunen som övertog skötseln av både brygga och markbit framför er. Kommunen har nu bestämt sig för att renovera bryggan för 100.000 kronor och den varken pratar eller samråder med er. Enligt kommunen ägs bryggan av fastigheten där den är belägen. Ni har däremot hela tiden, med stöd av servitutet, använt bryggan som att den är er. Det ni undrar över är om bryggan utgör tillbehör till er fastighet (s.k. fastighetstillbehör).Som fastighetstillbehör räknas byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk (2 kap. 1 § jordabalken, JB). Som byggnader räknas inte bara hus utan även murar, broar, bryggor och andra uppbyggda konstruktioner. En byggnad behöver inte ligga över jordytan för att anses som fastighetstillbehör; däremot måste den vara uppförd inom fastigheten. Flyttbara skjul som kan transporteras från plats till plats räknas inte som fastighetstillbehör. Däremot krävs det inte att en byggnad sammanfogas med marken för att den ska räknas som fastighetstillbehör. Exempelvis räknas en oljecistern som inte är fäst vid marken utan enbart hålls kvar av dess tyngd som fastighetstillbehör (se prop. 1966:24 s. 60 och 88). Exakt vad som anses med stadigvarande bruk framkommer inte av lagtexten. I praxis har däremot uttalats att "installatörens" avsikt med att tillföra föremålet ska ha varit att det ska vara där för mer permanent bruk.Som fastighetstillbehör räknas även byggnad eller anläggning som är uppförd utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns (jfr 2 kap. 1 § femte stycket JB). Som synes är en byggnad eller anläggning som innehas med stöd av en servitutsrätt på annan fastighet tillbehör till den härskande fastigheten, om inte anläggningen redan är tillbehör till den tjänande fastigheten. Om anläggningen uppförts av ägaren till den härskande fastigheten och rätten att ha anläggningen på den tjänande fastigheten tryggats med en servitutsupplåtelse, blir anläggningen därmed tillbehör till den härskande fastigheten. En anläggning som uppförts av fastighetsägaren – och som därmed är fastighetstillbehör – förblir tillbehör till denna fastighet även om ägaren upplåter anläggningen genom servitutsavtal till en ägare av en annan fastighet. I ert fall förstår jag det som att bryggan byggdes och betalades av den tidigare ägaren till den fastighet ni nu äger. En brygga utgör i sig fastighetstillbehör och som jag förstår det av din beskrivning har bryggan uppförts av tidigare ägaren till er fastighet och tryggats med ett servitut. Utifrån att en byggnad eller anläggning som är uppförd utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till fastigheten där den finns kan utgöra fastighetstillbehör kan det argumenteras därom i ert fall.Tyvärr kan jag inte ge närmre besked i ert fall huruvida bryggan utgör fastighetstillbehör eller ej. Utifrån hur du beskrivit ärendet kan det argumenteras för att den utgör fastighetstillbehör till din fastighet. Min rekommendation om ni inte kommer överens är däremot att du anlitar en juristbyrå för en djupare utredning av omständigheterna. Jag slussar gärna ditt ärende vidare till en av våra jurister för en offert; min bedömning är dock, såsom jag framfört i vår korrespondens, att du för ändamålet bör anlita en juristbyrå som är specialiserad på fastighetsrätt.För kontakt avseende offert från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Laglig rätt vid servitut

2020-08-22 i Servitut
FRÅGA |Hej. Har ett servitut på en väg över en tomt som jag passerar vid jakt. Ägaren till tomten påstod att det inte är lagligt för mig att passera. Mitt vapen är oladdat när jag går där! Vad gäller?
Izabella Bugsby de la Varga |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! För att nyttja annans mark eller tillbehör till annans fastighet krävs det tillstånd. Det här kan ske genom medgivande från markägaren (avtalsservitut) eller ett myndigetsbeslut (officialservitut). Servitut regleras i 14 kap. jordabalken (JB) och är en rättighet för en fastighet att nyttja en annan fastighets väg eller brunn osv. På så sätt är ett servitut knutet till en specifik fastighet och inte en viss person. Det här leder till att servitutet är gällande oberoende vem som är fastighetens ägare. Dessutom är servitutet inte tidsbegränsat och kan därför gälla under obegränsad tid. Servitut kräver skriftlig form för att var giltigt. I handlingen ska den härskande (din fastighet) och tjänande fastigheten (ägaren till den andra tomtens fastighet) anges och ändamålet med upplåtelsen. Man kan även ansöka hos Lantmäteriet om en inskrivning av servitutet. Det här är inte obligatoriskt men fördelen med detta är att servitutet blir offentligt och ger ett sakrättsligt skydd för dig gentemot ägaren av den tjänande fastigheten. I din fråga anger du att du har ett servitut vilket innebär att du har en laglig rätt att passera tomten. Ägaren till tomten har fel i sitt påstående. Så länge du har jaktlicens och inte utsätter någon för fara genom att bära vapen när du passerar vid jakt är det ingen fara. Behöver du vidare hjälp med ditt ärende råder jag dig att kontakta vår juristbyrå för tidsbokning eller att ringa vår telefonrådgivning. Kontaktuppgifter till vår telefonrådgivning:Telefon: 08-533 300 04Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00

Hur ändrar jag ett servitut som är felmärkt på kartan?

2020-09-18 i Servitut
FRÅGA |Jag äger en tomt på vilken finns inritat dels ett officialservitut för en (för flera fastigheter gemensam) vattenledning, dels ett avtalsservitut för en avloppsledning som betjänar en intilliggande fastighet. Dessa båda ledningar ligger samförlagda. Problemet är att servituten har ritats in som om de ligger en bit in på tomten, medan de i realiteten ligger nära tomtens ytterkant. Baserat på den inritade (men alltså inte verkliga) placeringen, föreligger förhinder för kommunen att bevilja bygglov på tomten. Den officiella inritningen av ledningarna behöver alltså justeras till att överensstämma med dessas faktiska dragning. Hur går jag till väga för ett snabbt och kostnadseffektivt resultat?
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.LantmäterietAvtalsservitut och officialservitut bildas och ändras på olika sätt och information om detta kan du hitta på Lantmäteriets hemsida HÄR. OfficialservitutEtt officialservitut bildas genom en fastighetsreglering, även kallat lantmäteriförrättning. Där sker även ändringar av servitutet som är aktuellt här eftersom kartan är felaktig. Avtalsservitut När det istället gäller avtalsservitut så behöver inte dessa servitut skrivas in för att gälla. Faktum är att ett muntligt servitut också är giltigt, men det kan bli svårt att bevisa att det faktiskt finns. Därför brukar många välja att skriva in detta servitut i fastighetsregistret. Vad ska du göra?På dig förstår jag det som att de båda servituten finns ditsatta på en och samma karta, varför ändringen bör kunna ske av de båda servituten samtidigt. Eftersom det finns tydligare regleringar kring ett officialservitut och hur det får ändras landar jag i att du bör göra en anmälan om lantmäteriförrättning och där påtala att båda servituten är felmärkta på kartan, vilket skapar problem. En ansökan om lantmäteriförrättning kan du göra HÄR. Hur dyrt det kommer bli eller hur lång tid det tar beror helt på hur avancerat ärendet är. Med tanke på att det endast avser en felmarkering på en karta bör inte ärendet vara alltför avancerat, men det är något som lantmäteriet får avgöra. Är du intresserad av att veta mer om priset är mitt råd till dig att fråga dem på Lantmäteriet om vad de tror. De har dock vissa prisexempel på sin hemsida som du kan läsa mer om HÄR. Jag hoppas att du fick svar på din fråga och är det så att du skulle ha några följdfrågor är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Vänligen

Tjänande fastighetens rättigheter vid servitut?

2020-08-30 i Servitut
FRÅGA |Vi har ett servitut på tre meter bred väg över grannens tomt. Tidigare ägare till vår fastighet har satt upp en grindstolpe på detta område. Grannen hotar nu att riva ner stolpen. Har han rätt att göra det?Han envisas med att ställa sin soptunna precis intill stolpen vilket delvis hindrar vår utfart.Har han rätt att ställa soptunnan på servitutsområdet?
Arian Shadmehr |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Mitt korta svar på er fråga är att grannarnas störningar som åsamkas er som härskande fastighet är möjligen otillåtna Jag kommer nedan att redogöra vad som gäller vid servitut och vad som gäller för störningar på servitut.Frågor gällande servitut regleras i Jordabalken (JB), specifikt gällande servitut regleras i 14 kap. JB.Servitut reglerar en nyttjanderätt mellan flera fastigheter och kan tillkomma antingen genom avtal mellan fastighetsägarna eller genom myndighetsbeslut. I ert fall framstår det som att servitutet tillkom genom ett myndighetsbeslut i samband med avstyckning vilket torde innebära att det är ett officialservitut alternativt att det är ett avtalsservitut som skrivits in hos lantmäteriet.Vad gäller för servitut?Huvudregeln gällande servitut är att den tjänande fastigheten ska främja en ändamålsenlig markanvändning genom att upplåta rätten för den härskande fastigheten att nyttja den tjänande fastighetens mark, alltså för ett särskilt ändamål och inget annat, 14 kap. 1 § JB. Den tjänande fastigheten får inte belastas utöver vad som följer av upplåtelsen, alltså vad som står i servitutet, 14 kap. 11 § JB. Detta innebär att den härskande fastigheten inte ska nyttja väg eller mark mer än nödvändigt och endast för ändamålet. Detsamma gäller för den tjänande fastigheten att inte hindra den härskande fastighetens nyttjande av servitutet, 14 kap. 7 § JB. Om det framkommer att någon av parterna har överskridit sin rätt, är de skyldiga att återställa det som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och ersätta skada.Vissa störningar måste tålasDet är väsentligt att vardera parter inte får hindra någon annan från att använda servitutet på så sätt som är stadgat. I fallet, NJA 2018 s. 200, framkommer det att en viss inskränkning har tillåtits. I rättsfallet har man konstaterat att det i undantagsfall uppkommer situationer där servitutet tillfälligt måste begränsas om det finns ett "trängande behov". Ett exempel på detta som de nämner i rättsfallet är att man stänger av en väg för att reparera den eller liknande. Om det däremot handlar om bestående störningar eller störningar som uppkommer vid upprepade tillfällen så ska dessa inte accepteras annat än om det skriftligen framgår av servitutet.Vad gäller i ditt fall?I frågan påpekar ni att grannen som har upplåtit mark för ert nyttjande (den tjänande fastigheten) har hotat med att ta ner en grindstolpe som tidigare ägare till er fastighet har satt upp. Detta är i min mening en belastning på den tjänande fastigheten som eventuellt inte bör tålas, eftersom servitutet nyttjas mer än nödvändigt och inte för ändamålet. Däremot kan det vara möjligt att denna stolpe inte utgör någon inskränkning om det är fallet att förra ägaren med den tjänande fastigheten har avtalat om att sätta upp denna stolpe, alltså att den tjänande fastigheten har accepterat att stolpen sätts upp. Detta innebär att grannarna kan ha rätt att ta ner grindstolpen som är installerad på den tjänande fastighetens markområde, däremot påpekar ni att den tjänande fastigheten har hotat att hindra er från att nyttja servitutet, vilket är i min mening en belastning som är otillåten enligt servitutsavtalet.Sammanfattningsvis innebär detta att grannen möjligen har rätt att ta ner grindstolpen som är installerad på servitutsområdet, eftersom det fortfarande är mark tillhörande den tjänande fastigheten och syftet med servitutet är endast att markområdet ska nyttjas för exempelvis infart och utfart. Om grannen däremot hindrar er att nyttja vägen är detta ett avtalsbrott genom att ni som härskande fastighet inte har möjlighet att nyttja vägen som tänkt och avtalat. Mitt råd till er i första han är att försöka komma överens med den tjänande fastigheten, vilket är den mest enkla lösningen men som ni samtidigt påpekar att ni redan gjort utan framgång. Om ni inte skulle komma överens är sista utväg att kontakta Lantmäteriet för att försöka komma till en lösning. Mitt bästa råd är att försöka komma överens med den härskande fastigheten vilket även är den mest kostnads- och tidseffektiva åtgärden.Ifall ni vill anlita en jurist för att ta ärendet vidare kan ni göra det hos Lawline, i sådana fall är det bara att höra av sig till mig på Arian.Shadmehr@lawline.se så återkommer jag med en offert. Om det skulle uppstå ytterligare frågor eller funderingar är ni också välkomna att höra av dig där. Jag hoppas att ni fick svar på er fråga!Med vänliga hälsningar,

Hur fördelas ansvaret mellan två fastigheter för ett garage som står under avtalsservitut?

2020-08-24 i Servitut
FRÅGA |Vi har ett gammalt avtalsservitut gällande ett flerbilsgarage som fanns när vi köpte fastighet 2016. Vi blev av mäklare informerade om att detta servitut, som skrevs 1960, skulle upphöra i samband med revision på Lantmäteriet. Sista datum för att för härskande fastighet kräva att servitutet stod kvar var i slutet av 2018. Ingen sådan begäran skickades in och servitutet försvann från Lantmäteriets register. Nu har den boende i härskande fastighet dött och de egentliga fastighetsägarna som är hans barn har via advokat ordnat så att servitutet åter inskrivits. Problem: i servitutet står att härskande fastighet ÄGER del av garaget - kan man skriva in ägarskap i et servitut? Varför står det inte att de äger byggnad på vår tomt när man går in på Lantmäteriet? Ingen skötsel av garaget har ombesörjts av härskande fastighet under den tid vi bott i vår fastighet. Ej heller har man frågat efter eller betalt för den el till garaget som tas från vår fastighet. Dessutom har de ökat proppstorlek från 6 ampere till 10 ampere vilket innebär att vårt boningshus riskerar att bli utan el vid den överbelastningsrisk från garaget som uppstår och husets säkring slår av all ström. Vi är också frågande till hur en hemförsäkring gäller för garaget. I servitutet står att en inteckning i fastighet står som garanti för avtalet. Denna inteckning bekräftas av en domaranteckning och stämpelavgift tycks ha utgått. Fastighetsbeteckningen är bytt och inteckningen kan ej återfinnas. Gäller avtalet ändå??
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga är fastighetsrättslig och regleras av 14 kapitlet jordabalken (JB). För servitut finns det dock inte många lagstadgade regler om hur konflikter ska hanteras. Detta beror på att servitut i stort kan innefatta så otroligt många olika saker. Det som är centralt vid konflikter rörande servitut, med hänsyn till att lagstiftningen är så pass knapphändig, är avtalet, vad som åsyftades vid dess tillkomst och hur det är utformat.Kan man skriva in ägandeskap i ett servitut?Avtalsservitut skrivs mellan två fastighetsägare där den ena fastigheten (härskande fastigheten) ges rätt att använda något specifikt på den andra fastigheten (tjänande fastigheten), till exempel en väg, brunn eller garage (14 kap. 1 § JB). För att det ska vara fråga om ett servitut förutsätts alltså att den tjänande fastigheten äger något som den härskande fastigheten måste nyttja. Om den härskande fastigheten äger garaget som står på den tjänande fastighetens mark rör det sig istället om byggnad på ofri grund. I sådana fall upprättas i regel inte servitut utan arrendeavtal där vederlag ska utgå för användandet av marken. Sammanfattningsvis är det motsägelsefullt att skriva in ägandeskap i ett servitut eftersom ett servitut i princip förutsätter att ägandeskap inte föreligger.Vem ska stå för skötsel av garaget?I avtalet kan ägaren till den tjänande fastigheten åläggas skyldighet att underhålla byggnaden som avses med servitutet men inte mer än så 14 kap. 1 § st. 2 JB. Är det så att ni inte kommit överens om att ni som ägare till den tjänande fastigheten ska underhålla byggnaden så är det den härskande fastighetens ansvar att underhålla garaget 14 kap. 6 § st. 2 JB. Någon definition av begreppet underhåll finns inte i jordabalken. Av förarbetena framgår dock att rena driftsåtgärder inte omfattas.Sammanfattningsvis är huvudregeln att den härskande fastigheten ska sköta om garaget. Detta kan dock inskränkas genom avtalet men ni som ägare till den tjänande fastigheten kan inte åläggas att göra mer än att underhålla byggnaden. Får härskande fastighet byta proppstorlek?Den härskande fastigheten kan inte bete sig på ett sådant sätt som innebär att den tjänande fastigheten betungas mer än nödvändigt. Detta framgår av 14 kap 6 § JB. Att den härskande fastigheten har bytt proppstorlek och att ert bostadshus därmed riskerar att bli överbelastat kan anses vara mer betungande än nödvändigt. Här måste man väga den härskande fastighetens intresse av att ha 10 ampere i garaget mot ert intresse att inte riskera att bli utan el. Troligtvis överväger ert intresse deras och den härskande fastigheten är då skyldig att återställa proppstorleken till 6 ampere och ersätta eventuell skada (14 kap. 7 § JB).Vilken försäkring gäller för garaget?Detta beror lite på hur er hemförsäkring är utformad samt hur avtalsservitutet ser ut. En generell princip är dock att det är den som äger en egendom som ska försäkra den även om någon annan får nyttja egendomen. Ägaren och nyttjanderättsinnehavaren kan också välja att ingå ett avtal där försäkringsansvaret förflyttas från ägaren till nyttjanderättsinnehavaren. Om både ägaren och nyttjanderättsinnehavaren tecknat försäkring för egendomen går nyttjanderättsinnehavarens försäkring troligtvis in subsidiärt (i andra hand).Sammanfattningsvis är huvudregeln att ägaren ska försäkra garaget. Om ni äger garaget gäller alltså er hemförsäkring i första hand. Har ni kommit överens om något annat i avtalet gäller dock det istället. Härskande fastighetens hemförsäkring kan gälla i andra hand om er hemförsäkring av någon anledning inte täcker skadan.Gäller avtalet trots att garantin är borta?Jag antar att den härskande fastigheten är skyldig att betala avgift till er för nyttjandet av garaget och att det är den avgiften som de har ställt säkerhet för genom en inteckning i sin fastighet. Fastigheter pantsätts genom att ägaren tar ut en inteckning i fastigheten. Inteckningen symboliserar ett visst ekonomiskt värde i fastigheten och det är sedan själva inteckningshandlingen (som kallas pantbrev) som pantsätts. I Sverige finns både fysiska pantbrev och digitala pantbrev. Privatpersoner kan inte vara anslutna till det digitala pantbrevssystemet och därför måste ett skriftligt pantbrev begäras. Pantbrevet är ert bevis på att inteckningen har gjorts.En inteckning kan dödas vilket innebär att den upphör gälla (22 kap. 10 § JB). Följden av att döda en inteckning blir att även ett pantbrev som är knuten till inteckningen saknar verkan enligt 6 kap. 17 § JB. Detta görs på ansökan av fastighetsägaren och pantbrevsinnehavaren. Dödning av pantbrev är något annat och det görs enligt lagen om dödande av förekommen handling. Detta innebär att inteckningen inte försvinner men ett nytt pantbrev utfärdas. Även detta görs av fastighetsägaren och med medgivande av pantbrevsinnehavaren. Sammanfattningsvis kan inte den härskande fastigheten döda inteckningen utan ditt medgivande. Om den härskande fastigheten har ändrats, lagts ihop med en annan fastighet eller delats upp i flera fastigheter och på så sätt ändrat fastighetsbeteckning kan inteckningen stå skriven på en av dessa fastigheter eller gemensamt på alla. Inteckningen försvinner dock inte bara för att fastigheten har ändrats. Ett skriftligt pantbrev bör ha utfärdats och givits till er. Om ni inte kan hitta detta måste ni kontakta Lantmäteriet.Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis innebär ett servitut att en fastighet vill nyttja annan fastighets egendom och att skriva in ägandeskap i servitut är därmed motsägelsefullt. Om den härskande fastigheten äger garaget rör det sig istället om byggnad på ofri grund och ni bör då ha ett arrendeavtal istället för avtalsservitut. Vidare ska den härskande fastigheten stå för underhåll om inget annat är avtalat och den härskande fastigheten får inte agera på ett sådant sätt som innebär att den tjänande fastigheten betungas mer än nödvändigt. Att den härskande fastigheten i ert fall har bytt proppstorlek kan vara oskäligt betungande för er och den härskande fastigheten är i sådana fall skyldig att återställa proppstorleken. När det kommer till försäkring är det som huvudregel den som äger en byggnad som ska försäkra den. Har båda försäkring kommer den andra försäkringen eventuellt agera subsidiärt om den första försäkringen av någon anledning inte täcker skadan. Slutligen kan en inteckning i fastighet som har pantsatts inte försvinna utan medgivande från den som har rätt till pantbrevet. Inteckningen som står som säkerhet för ert avtal kan alltså inte försvunnit om ni inte medgivit detta. Jag rekommenderar först och främst att ni läser igenom avtalet noggrant och ser om ni avtalat något om underhåll av garaget och försäkring. Om det inte står något om detta i avtalet gäller det som jag redogjort ovan. Jag rekommenderar också att ni pratar med den härskande fastigheten om pantbrevet och försöker lista ut om det har givits till er fysiskt eller inte. Ni kan också kontakta Lantmäteriet för att få hjälp med pantbrevet, och om det är borta kan de hjälpa till med att döda det bortkomna pantbrevet. Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Önskar du ytterligare hjälp med ditt ärende eller vill ha stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister kan du kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

exploateringsavtal och servitut, vem ansvara för dålig vattenkvalité?

2020-08-19 i Servitut
FRÅGA |Hej Binh,Tack för ditt svar, ref 88594Har sammanställt situationen i ett dokument så en fråga kvarstår efter att ha läst ditt svarI exploateringsavtalet §3 står det att exploatören skall borra brunn etc. Hans skyldighet att borra förändrar det något?Du får gärna läsa igenom informationen och belysa om det är något som förändras när du ser all dokumentation?
Binh Tran |Hejsan,Tack så mycket för ditt fortsatta förtroende på mig.Aktuell lagstiftning: Plan - och bygglagen.Exploateringsavtal definieras på följande sätt i 1 kap 4§ 10 punkten: "avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen". Syftet med detta avtalet är att klargöra ansvaret mellan kommunen och fastighetsägaren och fördela kostnader mellan dem så att tvister inte förekommer. Avtalet är alltså mellan kommunen och fastighetsägaren. I detta avtal står det att fastighetsägaren ska ansvara för erforderlig hydroforanläggning. Senare står det specifikt om vad för sorts kvalitet och klass som anläggningen ska ha för att vatten ska bli drickbart.Fastighetsägaren har alltså ett ansvar gentemot kommunen att anlägga ett erforderligt hydroforanläggning. Enda sättet fastighetsägaren kan vara ansvarig för att fixa brunnen är om denne inte har gjort det som denne var skyldig till vid tiden då brunnen byggdes. Det vill säga, om fastighetsägaren t.ex har valt billigare kvalité och material än vad som står i avtalet, och detta följaktligen har lett till sämre kvalité på vattnet än vad som kommunen har begärt. Detta kan bevisas på ett relativt lätt sätt genom en besiktning där de utreder huruvida anläggningen är byggd på det sätt som avtalet kräver (med kvalité och med plast). Om det visar sig att fastighetsägaren har uppfyllt sin del av avtalet gentemot kommunen så har han ingen skyldighet att underhålla brunnen utan det är de härskande fastigheterna som i sådana fall har ansvaret för detta.Läs mer om exploateringsavtal här.Jag hoppas jag har kunnat svara på din fråga, har du följdfrågor är du välkommen att höra av dig till mig, binh.tran@lawline.se.Vänligen,