Vad gäller när den tjänande fastighetens ägare har för avsikt att häva ett äldre upplåtet servitut?

2020-07-09 i Servitut
FRÅGA |Hej, Jag äger en skogsfastighet. Genom ett servitut från 1918 har ägaren till min fastighet jakten för all framtid på grannfastigheten. Grannen vill nu få servitutet hävt. Jag vill gärna höra era åsikter om detta, Hur troligt det är att grannen får rätt i domstol? Och vad kan jag hävda för att försöka hindra att ärendet går så långt? Finns det några fall som liknar mitt? Jag tar tacksamt emot alla förslag och synpunkter.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en skogsfastighet som genom ett äldre servitut ger dig rätt till jakten på en grannfastighet och detta sedermera på obestämd tid. Begreppet "jakten" bereder dock vissa tolkningsproblem. Antingen avses med det nu sagda en sedvanlig rätt att jaga på grannfastigheten eller så åsyftas en ensamrätt för dig att bedriva all sådan verksamhet, vilket i praktiken skulle innebära ett motsvarande förbud för ägaren till egen jakt. Din granne har i vart för avsikt att inom kort försöka få det ifrågavarande servitutet upphävt varför du undrar vad som gäller i det här avseendet och huruvida denne möjligen skulle kunna få rätt vid en rättslig prövning i domstol. Jag kommer i den fortsatta framställningen att bortse ifrån reglerna om officialservitut varför utgångspunkten är att ditt servitut har tillkommit på grundval av ett avtal. Och den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är: Jordabalken (JB).Fastighetsbildningslagen (FBL). Lagen om införande av nya jordabalken (JP).Några inledande servitutsrättsliga hållpunkter I sammanhanget kan det konstateras att du har uppgett att det föreligger ett giltigt servitut, vilket som sagt kan tolkas som att det inte rör sig om en sedvanlig (formlös) nyttjanderätt utan ett rättsligt bindande avtalsservitut träffat mellan de tidigare fastighetsägarna (14 kap. 1 § JB). Ett sådant ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare (den som ger annan markägare viss rätt till fastigheten) i vilket bland annat ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen (14 kap. 5 § JB). I övrigt uppställs inga egentliga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär alltså att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Brukligt torde dock vara att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. Ett servitutsavtals giltighet gentemot en ny fastighetsägare är avhängigt vilket typ av avtal det handlar om. Ett muntligt träffat servitutsavtal mellan den härskande fastigheten (den som äger rätt till servitutet) och den tjänande fastigheten gäller i normalfallet endast mellan de ifrågavarande avtalsparterna. En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har ej verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten (14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB). Och ett sådant muntligt servitut följer inte heller per automatik med en fastighet vid en överlåtelse, vilket innebär att den härskande fastighetens ägare inte har någon skyldighet att avtala om nya servitut. Men före tillkomsten av den nya jordabalken, som är från 1970, kunde servitut upplåtas muntligt och sådana kan till dags dato fortfarande göras gällande (34 § JP). Det ska även påpekas att det förhållande att muntliga servitut inte kan skrivas in i fastighetsregistret hos inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) på grund av det nuvarande formkravet inte påverkar ett äldre servitutsavtals civilrättsliga giltighet, vilket stöds av rättspraxis på fastighetsrättens område (se bland annat hovrättsfallet RH 2003:13). Trots giltigheten kan dock fastställande av avtalsinnehåll, bevisföring och andra dylika göromål givetvis bereda en del flagranta problem vid en uppkommen tvist som denna om det aktuella servitutsavtalet från 1918 utgör ett muntligt ingånget sådant. Är det möjligt för din granne att säga upp eller ändra servitutet? Om ja, vad gäller?Utgångspunkten är att ett servitut inte kan sägas upp eftersom servitutet enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet fordrar således en uppsägning i princip en överenskommelse mellan avtalsparterna (fastighetsägarna). Det finns dock vissa regler som kan åberopas av den tjänande fastighetens ägare och således möjliggöra ett frånträdande av avtalet. Om du i egenskap av ägare till den härskande fastigheten på något sätt överskrider din rätt enligt avtalet eller åsidosätter några där manifesterade skyldigheter åligger det dig att återställa vad som har rubbats eller fullgöra vad som har eftersatts och sedan ersätta eventuell uppkommen skada (14 kap. 7 § JB). Om det inträffade skulle vara av väsentlig betydelse och du inte efter anmaning vidtar rättelse inom skälig tid har din granne i ett sådant läge dessutom rätt att häva servitutsavtalet och jämte detta kan du även bli skyldig att utge skadestånd till densamma (14 kap. 8 § JB). Likaså kan uteblivna nyttjanderättsavgifter, om några sådana skulle finnas stipulerade i servitutsavtalet, som inte betalas inom en månad efter förfallodagen också rendera i ett hävande av servitutet i förening med en skadeståndsskyldighet för dig (14 kap. 9 § JB). Vidare måste i sammanhanget följande anföras. Ett servitut får aldrig avse (innebära) ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten, vilket med andra ord betyder att ett servitut endast får syfta till att i visst hänseende nyttja den aktuella fastigheten. Enligt rättspraxis på det här området kan med begreppet ett "totalt ianspråktagande" även förstås som när en tjänande fastighet mera formellt (ej fysiskt) blir utesluten från att använda området (se Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1983 s. 292). Utan att veta vad det ifrågavarande servitutet i detalj avser bör det noteras att ägaren till den tjänande fastigheten i förekommande därför inte kan hindras från att bruka fastigheten, trots servitutet, om det kan ske utan intrång i den ensamrätt som tillkommer dig som servitutshavare. Servitutet kan därför komma att betraktas som en temporär ensamrätt till områdets användning så länge dina egna jaktaktiviteter pågår, vilket i sin tur skulle kunna innebära att din granne också kan äga rätt att begagna marken för viss jakt, men endast under förutsättning att denne inte stör dig vid utövandet av servitutet. Utan erforderlig kunskap om avtalsinnehållet blir det dock av förklarliga skäl ganska svårt att närmare uttala mig härom. Och hur begreppet "jakten" ska tolkas i enlighet med din ärendebeskrivning får återigen enligt min mening ganska stor betydelse för den rättsliga bedömningen härvidlag. Med inblandning av myndighet och genom en så kallad fastighetsreglering, vilken ombesörjs av Lantmäteriet, kan också ett servitut ändras eller upphävas. För att så ska kunna ske krävs att servitutet hindrar ett ändamålsenligt nyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att denna olägenhet kan undanröjas genom ändringen (7 kap. 4 § 1 st. FBL). Vidare kan ändrade förhållanden som har inträtt efter servitutets tillkomst leda till en justering om det skulle innebära en väsentlig fördel för någon av parterna utan att detta skulle medföra olägenhet av betydelse (7 kap. 4 § 2 st. FBL). Här är det naturligtvis tänkbart att din granne eventuellt skulle kunna föra en argumentationslinje där denne påvisar att jakten är av stor betydelse för fastigheterna och att en ändring av det nuvarande servitutet, som skulle ge er båda rätt att jaga, inte kan medföra betydande olägenhet för dig. Om det nu skulle visa sig att det med begreppet "jakten" åsyftas en kontinuerlig exklusiv ensamrätt för dig att bedriva jakt på grannfastigheten. Med anledning av detta finns det även en risk för ett hävande av servitutet om den olägenhet som din granne gör gällande ej kan undanröjas genom en ändring (7 kap. 5 § 1 st. FBL). Det är också möjligt att kunna upphäva ett servitut om det på grund av ändrade förhållande inte längre behövs (används) eller om nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten (7 kap. 5 § 2 st. FBL). Det finns dock ingenting i din information som tyder på det sistnämnda. Sammanfattning och ytterligare rådgivningAtt prognostisera utgången i en eventuell kommande rättsprocess och att jämte detta kunna presentera adekvata svar fordrar ofta ingående kunskap om omständigheterna i det enskilda fallet. Din ärendebeskrivning är också tämligen modest författad varför jag har svårt att avgöra hur troligt det är att din granne skulle nå framgång med en talan i domstol. Min uppfattning är i vart fall att det finns goda skäl att mycket noggrant studera servitutsavtalet om ett sådant finns i skrift för att därmed kunna utröna vad de tidigare fastighetsägarna faktiskt har kommit överens om. För det fallet att det endast rör sig om ett gammalt muntligt upplåtet servitut äger det fortfarande civilrättslig giltighet per dagens datum i enlighet med det ovan anförda. Däremot kan fastställandet av avtalsinnehållet komma att bli utomordentligt svårhanterligt. Men under förutsättning att ni någorlunda har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser avseende bruket av den tjänande fastigheten och utövandet av jakten talar detta för att det föreligger något sorts konkludent ingånget avtal (avtal slutet genom parternas ageranden) i botten för den uppkomna situationen. Den lokala praxisen (sedvänjan, partsbruket) som har utbildats mellan er flyter således in det nuvarande servitutsavtalet skapar därmed en sorts avtalsram med visst innehåll. Mot den bakgrunden kan jag initialt inte göra någonting annat än att rekommendera dig att försöka att förhandla med din granne och om möjligt göra upp i godo. Om avsikten nu är att in i det längsta undvika en domstolsprocess vill säga. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar. Och vår byrå kan naturligtvis bistå dig vid upprättandet av eventuella kravbrev samt inför och under en eventuell förlikningsförhandling alternativt en kommande tingsrättsprocess. Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,

Servitut ses som godkännande för utbyggnad närmare tomtgräns än 4,5 m?

2020-06-29 i Servitut
FRÅGA |Hej! Vi har ett gammalt avtalsservitut på vår fastighet gentemot vår granne som är tjänande. Servitutet handlar om "Rätt Att Bebygga Intill Tomtgränsen". Om vi skulle söka bygglov för att bygga ut vår huvudbyggnad, så skulle vi inte få bygglov för det pga att man går enligt detaljplansbestämmelserna, och där får man inte bygga inom 4,5 meter enligt gällande detaljplan.Men vi tänkte utreda om vi kan göra en attefallstillbyggnad, dvs bygga ut 15kvm på huvudbyggnad. Attefallsreglerna går ju utanför detaljplanen, men kräver att grannarna ger sitt godkännande om byggnaden är nära tomtgräns (4,5m). Skulle vi kunna använda avtalsservitutet för att hävda att grannfastigheten har gett sitt lov för en attefallstillbyggnad? Tack på förhand!
Oscar Rudén |hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Som jag förstår din fråga undrar du om servitutet ger dig rätt att överskrida detaljplanen och bygga ett atterfallshus närmare än 4,5 m från din grannes tomt. Enligt 9 kap 4 b § Plan- och bygglagen anger att en utbyggnation får uppföras närmast 4,5 m från grannes tomt, och inneha storleken 15 kvm. Där anges det även att om man får berörda grannars tillåtelse, får utbyggnaden byggas närmare än dessa angivelser. 14 kap 5 § Jordabalken nämner att servitut ska upprättas skriftligen och att endast det som står i servitutet är gällande. 7 kap 6 § Jordabalken anger att servitut inte har någon begränsning i hur länge denna är gällande (om detta inte skrivits med i servitutet såklart). Har dock inget förbehåll för servitutet skett, om fastigheten har överlåtits enligt 7 kap 11 § Jordabalken, så försvinner servitutets verkan enligt 7 kap 18 § Jordabalken. Utan att ha sett själva servitutet och dess innehåll, kan jag endast dra en slutsats utifrån dess titel. Utifrån titeln så kan jag säga att du som innehavare av fastigheten har rätt att uppföra byggnader på din egen tomt, precis på tomtgränsen till din granne. Utifrån detta kan jag endast dra slutsatsen att ja, du har rätt att bygga ut din huvudbostad intill tomtgränsen eftersom servitutet kan ses som ett godkännande. Men om det är så att fastigheten du äger har bytt ägare utan att förbehåll för servitutet har gjorts så kan servitutet vara utan verkan. Hoppas det var till hjälp, mvh.

Tjänande fastigheten ändrar vägen på ett väsentligt sätt, får han göra detta utan härskande fastighetens medgivande?

2020-06-25 i Servitut
FRÅGA |Hej Lawline.Vi bor i en utav två nybyggda villor som byggts på en styckad äldre fastighet. för att nå båda fastigheterna och dess uppfarter finns en skaftväg på ca 35 meter, 4 meter bred enligt tomtkartan.Skaftvägen tillhör vår granne och till detta finns ett avtalsservitut som ger oss rätt att kostnadsfritt använda vägen för all framtid, vi är alltså härskande part.Skaftvägen har varit något felplacerad och har gått ca 1,5 meter in på vår fastighet, detta har vi aldrig haft några invändningar emot.Nu har grannen valt att flytta skaftvägen (utan att kommunicera detta till oss eller andra) till en korrekt placering vilket i praktiken betyder att vägen blivit 1,5 meter bredare (då dom inte kan göra något åt den biten som trots allt ligger på vår mark).Dom har också höjt marken några cm med ett antal lass grus, även på den delen som ligger på vår fastighet.Till sist, det som nu görs är att dom skall lägga stora stenar på skaftvägen längs med gränsen mot oss. Stenarna kommer ligga på skaftvägen där det finns servitut.Får dom verkligen bygga om vägen samt sätta upp permanenta hinder längs med gränsen utan vårt medgivande? Dels hindrar det ev avlastning och jag ser det som en fara om dom t.ex. inte syns efter ett snöfall.
Binh Tran |Hejsan och tack för att du ni vänder dig till oss på Lawline.Aktuell lag: Jordabalken 7 och 14 kapAvtaletAvtalet är den källan som man bör konsultera först. Huvudregeln är att det är det är den härskande fastigheten som ska stå för underhållet av vägen om inget annat har skrivits i avtalsservitutet, se 14 kap 1§ 2 st. Tjänande fastigheten får inte åläggas skyldigheter som går utöver underhållsskyldigheterna (fixa vägbulor, etc). Detta innebär att om det inte står något i avtalet om vem som har underhållsskyldighet så är detta den härskande fastigheten skyldighet. Det kan därför vara så att den tjänande fastigheten har gått över dennes befogenheter enligt avtalet.Har någon av fastighetsägarna åsidosatt sina skyldigheter, åligger det denne enligt 14 kap. 7 § att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada.Om tjänande fastighet har underhållsskyldighet enligt avtal I dessa fall har tjänande fastigheten underhållsskyldighet och har därmed skyldighet att underhålla vägen. Frågan är i denna situation om förflyttning av vägen, grusning och att lägga stora stenar vid sidan av vägen kan anses vara underhållsarbete och om de kan göra detta utan att fråga den härskande fastigheten.För att besvara denna frågan måste vi utläsa ändamålet med servitutet. I alla avtalservitut ska det stå vad ändamålet är med den, se 14 kap 5§. Är ändamålet till exempel att härskande fastighet ska på ett säkert sätt kunna använda vägen kan t.ex utbyggnaden av vägen strida den säkerhet vägen ska ha enligt avtalet. Det kan även vara så att förflyttning av vägen kan ändra omständigheterna i avtalet och avtalet på något sätt måste ändras. För ändring av avtalet måste medgivande från både fastighetsägarna finnas.Bredden på vägenJag förstår det som att den utbyggnad av vägen innebär att det inte blir en större inskränkning i er fastighet utan att den tränger in lika mycket som innan förutom det att vägen har blivit bredare på den andra sidan. Jag är tveksam på att detta kan vara en enskild grund för att den tjänande fastigheten ska vara skyldig att behöva ditt medgivande. Detta på grund av att det inte har blivit större intrång i din fastighet än vad du redan har samtyckt till innan.SammanfattningFör att kunna besvara helt på din fråga skulle jag behöva avtalsservitutet. Men jag har gett dig den information som behövs för att kunna tolka avtalet själv och se om det är så att det krävs ditt medgivande eller inte. Om det är den härskande fastigheten som står för underhållet så får inte den tjänande göra detta utan ert medgivande. Är det så att tjänande fastigheten står för underhållet så måste man ta vägledning utifrån ändamålet med servitutet. Dock är min bedömning att en sådan väsentlig ändring av vägen så följer det, av allmänna avtalsrättsliga principer, en upplysningsplikt till sin avtalspart samt medgivande. Jag rekommenderar att ni påpekar detta till tjänande fastigheten och försöker se till att få upp en dialog. Om det är ni som har underhållsplikten så bör ni påpeka detta med. Ni kan i sådana fall även åberopa att vägen ska återställas.Har du några följdfrågor så är du hjärtligt välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se.Vänligen,

Vad kan vi avtala om i servitut och kan ett servitut skrivas in?

2020-06-07 i Servitut
FRÅGA |Hej,Vi håller på att överlåta en jordbruksfastighet till en släkting/delägare av fastigheten. Från fastigheten har vi övriga delägare tidigare avstyckat ett antal fritidsfastigheter. Några av oss skulle nu, i samband med överlåtelsen, vilja skriva ett servitut med innebörden att ett visst skogsområde på jordbruksfastigheten inte får kalhuggas, att några mindre åkerlappar inte planteras med träd, då fritidsfastigheternas sjöutsikt skulle fördärvas, samt att en annan åker inte kommer att bebyggas. Vi misstror inte på något vis vår släkting, men det kommer ju nya ägare i framtiden efter hen. Kan ett sådant avtal vara servitut eller blir det någon form av nyttjanderätt? Kan det skrivas in i fastighetsboken?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningServitut och nyttjanderätt är när en fastighet eller person har rätt att på ett visst bestämt sätt använda någon annans fastighet. I fråga om servitut finns två typer; avtalsservitut och officialservitut. Ett servitut är knutet till en viss fastighet och gäller oavsett vem som äger fastigheten. Ett officialservitut bildas genom en lantmäteriförrättning och kan bara skrivas in och tas bort ur fastighetsregistret av en lantmätare. Avtalsservitut skrivs mellan två fastighetsägare. Kravet för officialservitut är något högre då det beslutas genom myndighetsbeslut och även kan beslutas om utan fastighetsägarens samtycke. En nyttjanderätt är när en person, ett företag eller en kommun har rätt att på ett visst bestämt sätt använda någons fastighet, t.ex. genom att nyttja en bostad, ett område av fastigheten eller genom arrende. Som jag tolkar din fråga är syftet med det avtal som ska skrivas bland annat att utsikten inte ska försämras för grannfastigheterna. Så är möjligt genom ett avtalsservitut. Ett servitut kan vara både positivt och negativt. Ett positivt servitut innebär en rättighet att exempelvis nyttja en väg, en brunn eller att dra t.ex. kraftledningar eller vattenledningar över en fastighet. Ett negativt servitut innebär ett förbud om att utföra en viss handling, t.ex. att fastigheten som omfattas av det negativa servitutet inte får plantera träd på en plats som skymmer utsikten för den andra fastigheten.Bestämmelser om upprättande av avtalsservitut finns i 14 kap. jordabalken (JB) och det krävs att vissa förutsättningar är uppfyllda. En rätt i en fastighet (den tjänande fastigheten) får upplåtas till förmån för ägaren i en annan fastighet (den härskande fastigheten) under vissa förutsättningar. Ett första krav är att rätten är ägnad att främja en ändamålsenlig markanvändning från allmän synpunkt. Det krävs däremot inte att servitutsupplåtelsen i det enskilda fallet ska främja ett ändamålsenligt utnyttjande av marken. Ett andra krav är att upplåtelsen innebär en rätt att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten. Det får därmed inte vara fråga om ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten. Servitutet får endast avse ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten, innebärande att servitut inte kan användas för rätt till en mer tillfällig anordning på den tjänande fastigheten (14 kap. 1 § JB). För upplåtelse av avtalsservitut finns vissa formkrav som måste vara uppfyllda; servitutet ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare. I upplåtelsehandlingen ska anges den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen. Följs inte formkravet är det inte giltigt som servitut (14 kap. 5 § JB).Det är möjligt att ansöka om inskrivning av ett avtalsservitut i fastighetsregistret, vilket jag även rekommenderar att ni gör. Ett inskrivet avtalsservitut blir offentligt genom ansökan om inskrivning hos Lantmäteriet och gäller då automatiskt mot ny ägare av fastigheten. Vid inskrivning redovisas servitutet i fastighetsregistret och syns i fastighetsbeviset. Du kan läsa närmre om ansökan om inskrivning på Lantmäteriets hemsida.För det fall att du/ni önskar hjälp av en jurist att skriva ett avtalsservitut är du varmt välkommen att återkomma till mig för en offert från någon av våra jurister. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Är det tillåtet att rulla en släpkärra för hand på ett gångservitut?

2020-06-30 i Servitut
FRÅGA |Hej,Får man rulla en släpkärra för hand på en GÅNGVÄGSERVITUT.Tacksam för svar.
Karolina Sundqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om servitut finns i 14 kap. Jordabalken.Ett servitut innebär att en ägare av en fastighet upplåts rätt att för särskilt ändamål nyttja en annan fastighet (1 §). Servitutet upplåtes skriftligen av den senare fastighetens ägare, den så kallade tjänande fastighetens ägare. I servitutet ska båda fastigheterna anges samt ändamålet med upplåtelsen (5 §). Därutöver kan andra villkor avtalas skriftligt eller muntligt mellan fastighetsägarna. Vad som gäller i ert specifika fall är svårt för mig att bedöma eftersom jag inte vet varken vad som står i servitutupplåtelsen eller vad ni har kommit överens om i övrigt. Eftersom du benämner servitutet som ett "gångvägservitut" tolkar jag det dock som att servitutet inte gäller för att t.ex. köra en bil utan enbart för att passera via gång. Att då rulla förbi med en släpkärra, även om det bara sker någon enstaka gång, kan kanske anses som stötande eftersom sådana ofta är i samma storlek som en bil och dessutom har hjul som skulle kunna ge oönskade påverkningar på marken/gräsmattan/vägen. Som sagt är dock svårt mig att göra någon närmare bedömning, mitt råd till dig att tala med den tjänande fastighetens ägare och se om ni kan komma överens om en lösning. Titta också på servitutupplåtelsen och andra eventuella avtal om servitutet för att se om det finns något reglerat om detta.

Vad gäller vid servitutsavtal avseende en brygga när den tjänande fastigheten överlåts? Och vad händer om den av den tidigare fastighetsägaren upplåtna nyttjanderätten endast har ingåtts muntligt?

2020-06-29 i Servitut
FRÅGA |Hej .Jag undrar om ni kan hjälpa mig att få klarhet i en fråga som är aktuell nu i sommartid ?För 5 år sedan köpte jag och min sambo en fastighet med servitut att vi får nyttja en gångväg samt att få ha en båtplats ( 1 båt ) och båtupptagning vid Storsjön !För 3 år sedan gjorde vi i ordning en båtplats och en brygga för att ta sig i och ur båten , på anvisad plats enl , tomtkarta och med ok från tidigare ägare .Vintertid tar vi upp båten och förvarar den på vår tomt .Till frågan :Nya Ägare har tillträtt sedan 6 månader tillbaka och en dag ser jag att de är och badar på vår brygga ! Jag frågar vem de är och påpekar att denna brygga är privat . De hävdar då att det är deras brygga med , och har all rätt att göra det då den är uppförd på deras mark .De har tidigare inte Presenterat sig eller frågat hur vår överenskommelse med tidigare ägare sett ut , och om ev hur ett framtida gemensamt nyttjande skulle se ut ?Jag och min sambo har både gjort allt arbete med att bygga bryggan och båtplatsen samt bekostat allt material själva ( ca 70 tsk ) .Vilka rättigheter har jag ? Jag vill inte att de är på vår brygga !Om vi är tvungna att dela brygga med dessa människor , då vill jag att de är med och betalar på vad den faktiskt kostat .Tacksam för svar .
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. För fem år sedan förvärvade du och din sambo en fastighet med vilken det följde ett nyttjanderättsavtal i form av ett servitut. Servitutet innebär en rätt att få använda en gångväg och en båtplats med tillhörande möjlighet till båtupptagning. En brygga byggdes sedermera för några år sedan på den ifrågavarande fastigheten och på där anvisad plats. Denna såldes dock för ett ungefär halvår sedan och den nya fastighetsägaren har nu börjat nyttja er brygga i samband med diverse badaktiviteter för vilka ni inte på något sätt har lämnat ert samtycke till. Du undrar därför vad som gäller med anledning av det inträffade och huruvida du kan få bruket av er brygga att upphöra. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är:Jordabalken (JB). Lagen om införande av nya jordabalken (JP). I din ärendebeskrivning nämner du endast en tomtkarta och ett "ok från tidigare ägare". Exakt hur detta ska tolkas bereder vissa svårigheter, men i den fortsatta framställningen kommer utgångspunkten bli att det i dagsläget saknas ett skriftligt servitutsavtal. Men eventuella förtydliganden härvidlag kan naturligtvis lämnas under den personliga telefonrådgivning som du också har beställt, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Några inledande servitutsrättsliga hållpunkter I sammanhanget kan det konstateras att du i och för sig har uppgett att det faktiskt föreligger ett giltigt servitut, vilket skulle kunna tolkas som att det inte rör sig om en sedvanlig (formlös) nyttjanderätt utan ett rättsligt bindande avtalsservitut träffat mellan de tidigare fastighetsägarna (14 kap. 1 § JB). Ett sådant ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare (den som ger annan markägare viss rätt till fastigheten) i vilket bland annat ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen (14 kap. 5 § JB). I övrigt uppställs inga egentliga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Det nu sagda innebär alltså att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Brukligt torde dock vara att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. Men om det trots allt föreligger en muntlig överenskommelse, är denna då att betrakta som ett giltigt servitut?Ett servitutsavtals giltighet gentemot en ny fastighetsägare är avhängigt vilket typ av avtal det handlar om. Ett muntligt träffat servitutsavtal mellan den härskande fastigheten (den som äger rätt till servitutet) och den tjänande fastigheten gäller endast mellan de ifrågavarande avtalsparterna. Eftersom det likaledes finns ett formkrav för servitutsavtal är det nu sagda ingenting annat än ett sedvanligt muntligen ingånget nyttjanderättsavtal. En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har ej verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten (14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB). Och ett sådant följer inte per automatik med en fastighet vid en överlåtelse, vilket innebär att den härskande fastighetens ägare inte har någon skyldighet att på nytt avtala om bryggservitutet. Av det ovan anförda inses ganska snabbt att den nya fastighetsägaren i avsaknad av ett giltigt (skriftligt) servitutsavtal inte är rättsligt förpliktigad att låta er bruka dennes fastighet på det sätt som nu är i fråga. Notis: Jag känner av förklarliga skäl inte till när överenskommelsen slöts mellan de tidigare fastighetsägarna. Men före tillkomsten av den nya jordabalken, som förvisso är från 1970, kunde servitut upplåtas muntligt och sådana kan till dags dato fortfarande göras gällande (34 § JP). Det ska även påpekas att det förhållande att muntliga servitut inte kan skrivas in i fastighetsregistret hos inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) på grund av det nuvarande formkravet inte påverkar det äldre servitutsavtalets civilrättsliga giltighet, vilket stöds av rättspraxis på fastighetsrättens område (rättspraxis = tidigare domstolsavgöranden, se bland annat hovrättsfallet RH 2003:13). Vid en uppkommen tvist som denna kan dock fastställande av avtalsinnehåll, bevisföring och andra dylika göromål givetvis bereda en del flagranta problem beträffande just äldre muntligt ingångna servitutsavtal. Kan ett arrendeavtal upprättas? Om ja, vad gäller? Det korta svaret lyder: Ja, det är fullt möjligt om markägaren går med på detta. Arrende avser upplåtelse av jord till nyttjande, vilket ska ske mot vederlag. Gratisupplåtelser faller dock utanför lagens tillämpningsområde (8 kap. 1 § JB). Vidare uppställs ett formkrav för alla arrenden förutom vid så kallade lägenhetsarrenden, vilket innebär att avtalet måste vara skriftligt och att samtliga avtalsvillkor ska intas i detsamma (8 kap. 3 § JB). Jordägaren är ansvarig för att den skriftliga formen iakttas. Här torde det dock vara fråga om ett lägenhetsarrende varför en muntlig upplåtelse skulle vara giltig, men ett skriftligt avtal är naturligtvis ändå att rekommendera. Exempel på lägenhetsarrenden är just bryggor, små byggnader (typ kolonilotter), parkeringsplatser, fotbollsplaner och andra liknande objekt. Om den nya fastighetsägaren skulle gå med på ett arrendeavtal förtjänas det att säga att arrendatorn (vilket i så fall blir du alternativt din sambo) har en skyldighet att vårda och underhålla den del av fastigheten som lägenhetsarrendet avser och konsekvensen av bristande vård är i första hand en ersättningsskyldighet. Om försummelsen skulle vara betydande och varaktig kan bristerna istället anses utgöra vanvård, vilket kan rendera i ett omedelbart förverkande på grund av kontraktsbrott och en rätt för fastighetsägaren att kräva skadestånd (8 kap. 23 § 1 st. 3 p. och 3 st. JB). Under förutsättning att denne äger rätt att säga upp avtalet i ett sådant läge finns det bestämmelser som reglerar vad som ska hända med bryggan som du och din sambo äger (8 kap. 21 § JB). Initialt ska inlösen erbjudas din granne. Om han inte inom en månad har förklarat sig villig att förvärva bryggan måste ni föra bort denna inom tre månader. När så sker ansvarar sedan du och din sambo för att marken på fastigheten återställs i tjänligt skick, vilket är en skyldighet som har kommit till uttryck i rättspraxis (se hovrättsavgörandet RH 2001:80).Sammanfattning och ytterligare rådgivningSammantaget kan följande anföras. Under förutsättning att det tidigare nyttjanderättsavtalet har ingåtts muntligen kan inte detta göras gällande av dig. Ett servitutsavtal ska upprättas skriftligen för att kunna åberopas av en ny ägare till en härskande fastighet. Formkravet utgör också en grundläggande förutsättning för att servitutet ska kunna skrivas in hos inskrivningsmyndigheten. Däremot äger äldre muntligt upplåtna servitut fortfarande giltigt om avtalet slöts innan den nuvarande jordabalken trädde i kraft. Notera dock att det inte finns någonting som hindrar er från att avtala om en sedvanlig gratisupplåtelse. Men utifrån den information som du har delgett oss och mot bakgrund av det uppvisade beteendet från den nya fastighetsägaren är det förmodligen rimligt att utgå ifrån att denne kommer att kräva någon form av motprestation. Exempelvis ett gemensamt nyttjande. Min uppfattning är dessvärre att du och din sambo har ett något problematiskt utgångsläge. Men märk väl att en arrendeuppgörelse enligt vilken ni i och för sig regelbundet skulle behöva erlägga en avgift inte berättigar den nya fastighetsägaren till fortsatt begagnande av bryggan varför er nyttjanderätt i ett sådant läge skulle bli helt exklusiv. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar. Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig redan nu på onsdag den 1/7 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom till mig per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,

Följer servitutet automatiskt med fastigheten om den ges bort i gåva?

2020-06-18 i Servitut
FRÅGA |Mina föräldrar tänker ge mig och min syster vars 1/2 del av fastigehten , dvs efter gåvobrevets OK kommer jag och min syster äga vars1/2 del av fastigheten och mina föräldrar ingen del. Det fanns i mina föräldrars köpebrev ett servitut för väg över grannes tomt/mark för att man överhuvudtaget skall kunna accessa stugan. Behöver ett sådan servitut förnyas eller följer detta automatiskt med vid ett gåvobrev av hela fastigheten. Riskerar vi att stå utan möjlighet att ta oss till vår fastighet?
Johanna Persson |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga. Mina utgångspunkterOm jag har förstått dig rätt så undrar du om servitutet som hör till dina föräldrars fastighet behöver förnyas inför att du och din syster ska få fastigheten i gåva, eller om servitutet automatiskt följer med den.Jag tolkar det du har skrivit som att det rör sig om ett avtalsservitut, som har sin grund i ett avtal mellan fastighetens ägare i då- eller nutid. Den andra typen av servitut kallas för officialservitut och kan bara uppstå genom ett beslut av en myndighet eller en domstol.Jag kommer att hänvisa till jordabalken (JB) i mitt svar.Servitutet följer automatiskt med fastighetenDet korta svaret på din fråga är att servitutet automatiskt följer med fastigheten, eftersom den är den härskande fastigheten i servitutsförhållandet.En förutsättning är dock att servitutet är ett giltigt servitut.Jag kommer nu att beskriva mer noggrant vad som gäller.Dina föräldrars fastighet är den härskande fastighetenServitutet gäller mellan dina föräldrars fastighet och grannens fastighet, som vägen går över. Dina föräldrars fastighet är den härskande fastigheten, eftersom den har en rättighet knuten till sig som belastar grannens fastighet (14 kap. 1 § första stycket JB). Det rör sig i ert fall om rätten till att använda vägen på grannens mark.Grannens fastighet kallas för den tjänande fastigheten, eftersom vägen som dina föräldrar har rätt att använda ligger på den (14 kap. 1 § första stycket JB).Servitutet är kopplat till äganderätten till den härskande fastighetenHur kommer det sig då att servitutet följer med fastigheten automatiskt?Jo, servitutet är nämligen kopplat till äganderätten till den härskande fastigheten - alltså dina föräldrars fastighet (14 kap. 3 § JB). Det innebär att servitutet kommer att finnas kvar, även om fastigheten byter ägare. Därmed kommer servitutet att följa med fastigheten automatiskt när dina föräldrar ger den till dig och din syster i gåva. En förutsättning för det är dock att servitutet är giltigt.Det lär finnas ett separat servitutsavtalDu skriver att servitutet står omnämnt i dina föräldrars köpebrev. Jag utgår dock från att det även finns ett separat servitutsavtal någonstans, eftersom servitutet har upprättats av ägarna till de två fastigheterna någon gång. Avtalsservitutet kan alltså inte ha uppstått enbart genom att det skrevs in i köpebrevet av den förra ägaren till dina föräldrars fastighet, eftersom det bara är den tjänande fastighetens ägare som kan ta initiativ till ett servitut (14 kap. 5 § JB). Servitutet är därmed inte giltigt som servitut om det bara finns inskrivet i köpebrevet.Ett undantag från det gäller om den förra ägaren till dina föräldrars hus även ägde den tjänande fastigheten när köpebrevet skrevs. Då är det inte omöjligt att servitutet är giltigt ändå, även om det bara skulle finnas omnämnt i köpebrevet.Avtalet om servitut måste uppfylla formkraven för att vara giltigtFör att vara giltigt som servitut behöver avtalet uppfylla formkraven i lagen (14 kap. 5 § JB):- Det ska vara skriftligt.- Den tjänande fastighetens ägare ska ha upprättat det.- Dina föräldrars fastighet och grannens fastighet ska vara omnämnda.- Ändamålet med servitutet ska framgå. Servitutet gäller för all framtid, förutsatt att det inte finns någon specifik tidsbegränsning i avtalet (7 kap. 6 § JB). SammanfattningServitutet som hör till dina föräldrars fastighet kommer automatiskt att följa med fastigheten när du och din syster får den i gåva. Det beror på att den är den härskande fastigheten i servitutsförhållandet, vilket gör att servitutet är direkt kopplat till äganderätten till fastigheten.En viktig förutsättning för detta är förstås att servitutet är giltigt. Det behöver uppfylla lagens formkrav för att gälla som servitut.Jag vill råda dig att ta reda på mer information om servitutet, eftersom det sannolikt finns ett separat servitutsavtal någonstans. Genom att se till att servitutet är giltigt får du och din syster möjlighet att känna er trygga med att ni även i fortsättningen kan använda vägen för att ta er till fastigheten.Det finns lite information om servitut på Lantmäteriets hemsida. Som fastighetens ägare kan dina föräldrar logga in på "Min fastighet" hos Lantmäteriet. Är servitutet som hör till fastigheten inskrivet i fastighetsregistret så syns det där. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Om du har fler funderingar så får du gärna skicka in en ny fråga till oss.Med vänliga hälsningar,

Kan jag säga upp ett officialservitut?

2020-05-30 i Servitut
FRÅGA |Hej - min granne skall stycka sin tomt/rakt av På fastigheten finns idag bara ett mindre enbostadshus.Den avstyckade tomte har egen utfart till kommunal väg. Ursprunglig tomt har utfart via servitut över min tomt. På båda tomterna ges grannen rätt att uppföra ett tvåbostadshus och naturligtvis Attefall.Så här ser jag problemet: Den utfart/angöring som idag sker över min fastighet på grund av servitutet avser angöring till/från för boende i ett enbostadshus. Då tvåbostadshuset är uppfört och ev, även Attefall så kommer trafiken över min fast. /servitutet (ett officialservitut) att påtagligt ökas på väg som går c:a tre meter från min fastighets fasad och det är inte bra. Eftersom nybyggnation skall ske på granntomten och jag tycker att grannen väldigt lätt kan angöra via egen tomtmark vill jag säga upp servitutet och undrar om det är möjligt att göra med framgång - vad säger ni ? Jag kompletterar gärna med kopia av servitutsavtal/tomtkarta, etc. Servitutet ursprungligen avsett för boende i ett egnahem/småhus/enbostadshus. I servitutet skrivs endast "utfart till fastigheten" (inget skrivs om antal boende, etc. på fastigheten)Jag vill naturligtvis att grannen för båda fastigheterna skall låta angöra via väg på sin egen fastighet - det rinns bra möjligheter för det. Att hans nybyggnadsplaner skall öka trafikbelastning på min tomt är inte bra.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningBestämmelser om officialservitut finns i fastighetsbildningslagen (FBL). Som du vet innebär servitutet att ägaren av en fastighet (den härskande fastigheten) har rätt att nyttja en del av en tillgång av en annan fastighet (den tjänande fastigheten). I förevarande fall är din fastighet således den tjänande.Utgångspunkten med officialservitut är att de inte ska upphävas, varför sådana servitut bildas genom ett myndighetsbeslut. Det är möjligt att i vissa fall ändra och/eller upphäva ett servitut. Ett servitut kan ändras om det hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att olägenheten kan undanröjas genom ändringen (7 kap. 4 § första stycket FBL). Kan olägenheten inte undanröjas genom ändring får servitutet upphävas (7 kap. 5 § första stycket FBL). Ett servitut kan även ändras om ändrade förhållanden inträtt efter servitutets tillkomst och det skulle innebära väsentlig fördel för den tjänande eller härskande fastigheten utan att för den delen medföra olägenhet av betydelse (7 kap. 4 § andra stycket FBL). I ditt fall skulle det eventuellt gå att argumentera för att bestämmelserna i andra stycket är tillämpliga. Dock bör uppmärksammas att det endast rör ändring av servitutet och inte upphävning.Ett servitut får däremot även upphävas, om det till följd av ändrade förhållanden ej behövs för den härskande fastigheten eller nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten. Detsamma gäller, om servitutet under avsevärd tid ej utövats och omständigheterna är sådana att det måste anses övergivet (7 kap. 5 § FBL). Som synes finns det under vissa förutsättningar möjlighet att få ett officialservitut upphävt, om det går att argumentera för att nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med den belastning som sker på din fastighet. Tyvärr är det inte en bedömning jag kan göra.Ett servitut får även ändras eller upphävas efter överenskommelse mellan ägarna av den härskande och tjänande fastigheten (7 kap. 8 § FBL). Det är således möjligt för dig och ägaren till fastigheten att komma överens om att servitutet ska upphävas, om överenskommelse är möjlig.Sammanfattningsvis finns det under vissa förutsättningar möjlighet att ändra eller upphäva även officialservitut. Det som är aktuellt i ditt fall är antingen om du kan komma överens om så med ägaren till den härskande fastigheten, eller om servitutet till följd av ändrade förhållanden inte längre behövs av den härskande fastigheten eller om nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på din fastighet. Tyvärr är det svårt att göra en bedömning om vilken eventuell framgång du kan nå.Då du beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig på tisdag, den 2 juni, klockan 10.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte är lämplig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,