Kan ett avtal om servitut ingås utan samtycke från härskande fastigheten?

2021-01-12 i Servitut
FRÅGA |Hej, jag äger en fastighet på Höga kusten, bebyggt med 1 st fritidshus + ett uthus.Fastigheten ligger vattennära , dock ej direkt strandtomt. Fastigheten omsluts av en större jordbruksfastighet ,ägarebyte 2017.Nye ägaren är lokal entreprenör/företagare. Han avser att exploatera för fritidsboende. Han har ombesörjt en del kal avverkningar i vår omedelbara närhet. Under sommaren 2020 så presenterade han ensidigt ett avtalsförslag som innehåller röjnings/sikträtt över han mark ner mot vattnet, möjlighet till båtplats ( han undantar sig ansvaret för ev bryggors legitimitet pga strandskyddet).Jag har avböjt sikt/röjningsrätt där jag frånsäger mig röjningsrätt och anfört att sikt inte är arrendepliktigt i ngn riktning..Dessutom är arean som han anser vara arrendepliktig inte med säkerhet hans. (digitala kartgränser som saknar rättsverkan stödjer hnm , fysiska kartor x2 från lantmäteriet anno 1962, 1986 visar att landområdet till hör min fastighet, lantmäteri kontakt i ärendet rörande gränskorrektion, ngt besked finns inte i nuläget..) Jag har åberopat allemansrätten för passage.Beträffande båtplats möjlighet så har jag sedan 2018 en sjöbod på närbelägen allmänning som tillgodoser mitt båtplatsbehov..Han har skickat faktura som jag bestridit pga 1) vi har inget avtal 2) tackar nej till erbjudandet enl ovanHur är er bedömning av rättsläget? Hur agerar jag om han hotar med rättsåtgärder?Mvh, besvärad fastighetsägare
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar det som att ägaren av jordbruksfastigheten presenterade ett avtalsförslag för servitut som innehåller röjnings/sikträtt. Du accepterade dock inte avtalet och nu har han skickat faktura för servitutet som du inte accepterat. Regler om servitut hittas i jordabalken (JB).Hur ingås avtal om servitut?Det finns två typer av servitut, avtalsservitut och officialservitut. Ett avtalsservitut bildas genom avtal mellan fastigheternas ägare, ett officialservitut bildas genom beslut från en myndighet. Hos Lantmäteriet sker detta genom en lantmäteriförrättning. I ditt fall verkar det dock röra sig om avtalsservitut.Ett avtalsservitut är ett så kallat formalavtal. Det innebär att avtalet måste innehålla vissa moment för att vara giltigt som servitut. Vilka dessa moment är framgår av 14 kap. 5 § JB. Fastigheternas fullständiga beteckningar ska finnas med. Det ska tydligt framgå vilken fastighet som upplåter något (tjänande) och vilken fastighet som har rätten att använda något (härskande). Det är också viktigt att det tydligt framgår vad ändamålet med upplåtelsen är. Slutligen får servitutsavtalet undertecknas av samtliga fastighetsägare, men det är endast krav på att den tjänande fastighetens ägare skriver under.Det är alltså inte ett krav att du ska skriva på servitutet för att det ska uppfylla formkraven. Det rör sig dock fortfarande om ett avtal och för att ett avtal ska ingås krävs anbud och accept (1 § avtalslagen). Du kan alltså inte bli bunden till ett avtal mot din vilja.Kan du åberopa allemansrätten för passage?Rätten att färdas på annans mark regleras i den centrala allemansrättsliga lagbestämmelsen, 12 kap. 4 § brottsbalken. Den stadgar: "Tager man olovlig väg över tomt eller plantering eller över annan äga, som kan skadas därav, dömes för tagande av olovlig väg".Lagrummet är inte så lätt att tolka. Vad som förbjuds är att ta "olovlig väg", och med detta menade man vid bestämmelsens tillkomst att någon färdas på område som inte utgör väg. Körvägar, väl upptrampade gångstigar etc. kan man vanligen följa. Man får emellertid inte ens på vägar och stigar inkräkta på hemfridszonen på ett sådant sätt att det utgör hemfridsbrott. Hemfridsbrott föreligger om någon "olovligen intränger eller kvarstannar där annan har sin bostad, vare sig det är rum, hus, gård eller fartyg" (4 kap 6 § Brottsbalken). Man måste alltså hålla sig borta från annans "gård". I övrigt är det förbjudet att gå över tomt. Vad är då tomt? I stort sett blir det utslagsgivande, hur långt markägarens hemfridsintresse rimligen kan anses gå. På det området är han skyddad. En tomt i lagens mening är alltså vidsträckt omkring bostadshus, men betydligt mindre runt ekonomibyggnader, båthus och badhus. Den förekommer knappast alls vid till exempel ängslador. Tomt finns vidare i princip bara kring byggnader.Slutligen när det gäller andra ägor förbjuds passage bara när den medför risk för markskada. Åkrar mellan sådd och skörd är ett typiskt exempel. På skogs- och betesmark kan man däremot i allmänhet röra sig fritt. När marken är snötäckt eller åtminstone frusen gäller detsamma också åkrar.Du har alltså rätt att passera jordbruksfastigheten med stöd i allemansrätten om du inte inkräktar på ägarens hemfrid eller skadar marken.Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis finns det inget krav på att du ska skriva på avtalsservitutet för att det ska uppfylla formkraven som uppställs i lagen. Däremot kan du inte tvingas in i ett avtal som du inte accepterat utan det krävs en accept från ditt håll för att avtalet ska vara bindande. Ni har alltså inte ingått ett bindande avtal eftersom du uttryckligen nekat jordbruksfastighetsägarens avtalsförslag. Vidare har du rätt att passera jordbruksfastigheten med stöd i allemansrätten om du inte inkräktar på ägarens hemfrid eller skadar marken.Jag rekommenderar att du i första hand försöker komma överens med fastighetsägaren genom att meddela honom att ett bindande avtal inte kan uppstå utan accept från din sida. Om ni inte kan komma överens och han hotar med rättsåtgärder kan det vara bra att anställa en jurist som kan företräda dig. Skulle så bli fallet är du varmt välkommen att höra av dig till mig på elise.sohlberg@lawline.se så kan jag vidarebefordra ditt ärende till en av våra eminenta jurister. Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!Vänliga hälsningar,

Vad innebär härskande och tjänande fastighet?

2020-12-01 i Servitut
FRÅGA |Vad innebär det att vara härskare av ett avtal härskande och tjänande när det gäller ett avtal gällande en avloppsbrunn?
Ida Tylhammar |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Den tjänande fastigheten är den fastigheten som upplåter rätt (servitut) åt en annan fastighet. Den härskande fastigheten är den fastighet till vilken rätten upplåts. För att förenkla kan man säga att den fastighet som avloppsbrunnen tillhör är den tjänande fastigheten, och den fastigheten som har rätt att nyttja avloppsbrunnen, trots att den inte tillhör fastigheten, är den härskande fastigheten (14 kap. 1 § JB).Hoppas att du fick svar på din fråga! Om du har fler funderingar är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline på nytt!Vänliga hälsningar,

Hur ska vi tolka vårt officialservitut?

2020-11-20 i Servitut
FRÅGA |Hej!Jag har en fastighet nära havet, byggd 1950. Har ett officialservitut inskrivet 1949Exakt ordalydelse på avstyckningsbeskrivningen:"Med området följer rätt att begagna erforderlig utfartsväg över stamfastigheten samt att begagna de samfällda vägar och strandplatser vari stamfastigheten har del, rätt att från hålla å stamfastigheten anlägga och bibehålla vattenledning till området, samt rätt att över stamfastigheten anordna täckt avloppsdike å anvisad plats"På platsen finns nu en trekammarbrunn (sedan ca 1950) samt utlopp från denna i slutet rörEn "ny" markägare har tagit över stamfastigheten, Han består av två delägare. 50/50-ägare. Jag är ålagd att gräva ner ett reningsverk pga nya miljökrav. Den ena hälften av markägarna vill inte tillåta detta och hävdar att servitutet inte gäller för reningsverk. Jag har stora svårigheter att göra det på min egen tomt då den är en bergstomt. Har markägar-hälften rätt? (Den andra hälften-ägaren är positiv till saken)Inga inskränkningar skulle göras vad gäller nyttjandemöjligheten av marken (ett vildvuxet fält) eftersom luftning dras under mark in till min tomt och locket skall täckas av ca 30-40 cm jord= osynligt.Gäller mitt officialservitut för en moderniserad anläggning (jfr "täckt avloppsdike")Med vänlig hälsning
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en fastighet till vilken det är knutet en servitutsrätt. Det ifrågavarande servitutet har tillkommit genom en förrättning och utgör därför ett officialservitut. Den tjänande fastigheten, grannfastigheten, har nu fått nya ägare, vilka såvitt jag förstår består av två personer där endast ett samtycke föreligger gällande dina planer på, eller rättare sagt din skyldighet, att anlägga ett reningsverk på grannfastigheten. Den motstridiga grannen hävdar dock att innehållet i servitutshandlingarna inte omfattar den installation som nu är i fråga varför du undrar vad som egentligen gäller och hur innebörden av officialservitutet ska tolkas. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas är:Fastighetsbildningslagen (FBL).Huruvida ett reningsverk kan sorteras under begreppet täckt avloppsdike bereder naturligtvis ganska stora tolkningssvårigheter. Men visst kan det argumenteras för att du torde äga rätt att installera ett reningsverk om detta i praktiken inte kommer att skilja sig nämnvärt från din rätt till täckt avloppsdike. Annorlunda uttryckt: Om vattenledningar från reningsverket kommer att dras längs med den anvisade platsen för det täckta avloppsdiket och det i övrigt inte innebär större inskränkningar för grannfastigheten än vad ett sedvanligt avloppsdike hade gjort är detta möjligen acceptabelt.Generellt kan sägas att avtalstolkning i mångt och mycket syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, alltså vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. I det här fallet handlar det förvisso inte om något regelrätt avtal utan om ett myndighetsbeslut. Om du och din granne inte förmår att göra upp i godo betyder detta i princip att frågan måste hänskjutas till samma myndighet som ursprungligen beslutade om bildandet av officialservitutet för att där, hos den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet), få avgöras genom en så kallad fastighetsbestämning. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att just bringa klarhet i tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas sedan att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som skall avgöras. Vidare skall myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och dina grannar i egenskap av sakägare.Alla kända sakägare äger rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet och detta enligt 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, dock ska överklagandet formellt ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur leder till att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, se 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen fullbordad, vilket stadgas i 1 kap. 2 § 2 st. FBL.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis är det mycket svårt att med säkerhet kunna uttala sig om hur officialservitutet ska tolkas och vad som ryms inom begreppet täckt avloppsdike. Vid en eventuell fortsatt vägran ifrån den aktuella grannen återstår bara att överlämna ärendet till lantmätaren. Det ska dock noteras att kostnaden för att initiera och driva ett ärende hos Lantmäteriet kommer att delas mellan dig och grannfastighetens båda ägare och detta oaktat vem utav er som formellt är sökanden. Givet att processer rörande fastighetsbestämning ofta tenderar att bli båda dyra och ganska tidskrävande borde detta utgöra ett tillräckligt incitament för den motstridiga personen att på frivillig väg försöka nå en uppgörelse med dig (vilken för övrigt måste manifesteras i ett skriftligt förlikningsavtal, jfr 14 kap. 5 § jordabalken) eftersom denne tvångsmässigt kommer att behöva svara för en tredjedel av alla uppkomna processkostnader hos lantmätaren. Ni kommer således att åka på en solidarisk betalningsskyldighet vid en ansökan om fastighetsbestämning.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Vad gäller vid meningsskiljaktigheter i fråga om ett officialservitut?

2020-11-02 i Servitut
FRÅGA |Hej,Vi har ett servitut enligt lantmäteriförrättning att dra en väg om över grannens obebyggda skogsmark för att komma till och från vår fastighet, som idag är bebyggd. Rätten avser möjlighet att ansluta till allmän väg. I servitutet finns ingen precisering om sträckningen för denna väg. Idag nås vår fastighet med roddbåt, men med stigande ålder vill vi ha möjlighet att ta oss dit med bil. . Hur avgörs vägen sträckning om de berörda parterna ej är överens?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en fastighet som har ett servitut på grannens obebyggda skogsmark. Det ifrågavarande servitutet är ett så kallat officialservitut och ger dig rätt anlägga en väg på grannfastigheten. Till dags dato nås endast din fastighet med båt, men avsikten är att inom en relativt snar framtid även kunna ha möjlighet att nå denna med bil. Men eftersom sträckningen av vägen inte på ett tydligt sätt har manifesterats servitutshandlingarna undrar du vad som gäller om meningsskiljaktigheter skulle uppstå om var vägen ska få anläggas på den tjänande fastigheten (grannfastigheten). Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är:Fastighetsbildningslagen (FBL).Enligt min mening kommer dock svaret att bli tämligen kortfattat varför den fortsatta framställningen inte heller kommer att rendera i någon längre skrivelse. Om du och din granne inte skulle förmå att kunna göra upp i godo lyder i princip svaret att frågan måste hänskjutas till samma myndighet som ursprungligen beslutade om bildandet av officialservitutet för att där, genom den statliga lantmäterimyndighetens (Lantmäteriets) försorg, få avgöras genom en så kallad fastighetsbestämning.Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas sedan att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som skall avgöras. Vidare skall myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och din granne i egenskap av sakägare.Alla kända sakägare äger rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet och detta enligt 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, dock ska överklagandet formellt ges in till Lantmäteriet, vilket framgår av 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur leder till att beslutat om fastighetsbestämning kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, se 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen fullbordad, vilket stipuleras i 1 kap. 2 § 2 st. 2 p. FBL.Avslutande ord och ytterligare rådgivningGivet att processen avseende en fastighetsbestämning ofta tenderar att bli både dyr och tidskrävande torde det föreligga ett fullgott incitament för er båda att försöka träffa en separat överenskommelse om var den ifrågavarande vägen ska få anläggas. Och detta eftersom kostnaden för att initiera och driva ett ärende hos Lantmäteriet kommer att delas mellan er.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Diverse frågor med anknytning till ett servitut

2020-12-26 i Servitut
FRÅGA |HejJag har köpt en fastighet som har ett servitut sedan avstyckningen 1937 som lyder "med det avstyckade området från XXX X:XX följer rättighet begagna nödig utfartsväg över samma fastighet samt dess utfartsväg mot XXX till landsvägen"Till fastigheten jag köpt finns ingen väg, endast en stig på ca 100m. Det går dock en utfartsväg över ovan nämnda fastighet (en fastighet som ägs av kommunen) som anlades för ca 20 år sedan av närmsta granne. Denna väg går precis parallellt med min fastighets västra tomtgräns, men det går inte att använda den vägen för att kunna ta sig till min fastighet då det är en mycket kraftig sluttning nerför. Således går det inte att köra in på min fastighet och parkera genom denna befintliga väg.Jag har nu tre frågor:1. innebär ovan text att jag har rätt att bygga en väg (om ingen annan finns)?2. borde inte servitutet innebära att kostnaden för att nyttja vägen ska anses betald då den upprättades, eller har kommunen rätt att ta ut en avgift för att jag ska kunna nyttja rättigheten?3. en Utfartsväg, innebär det att man ska kunna komma in på tomten, och exempelvis kunna parkera, eller räcker det med att man bara ska kunna komma fram till tomtgränsen (som inte är särskilt tillgänglig pga lutning)? tänker även att räddningstjänst/ambulans ska kunna komma fram till byggnaden, eller?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har nyligen förvärvat en fastighet som har ett servitut på en grannfastighet vilken ägs av kommunen. Servitutet avser en rätt att använda nödvändig utfartsväg på kommunens fastighet samt väg till en närliggande landsväg. Den senare vägen löper längs med din tomtgräns, men är för dig inte möjlig att nyttja på grund av tomtens beskaffenhet med dess branta lutning. Till saken hör att din egen fastighet härutöver i dagsläget endast kan nås via en 100 meter lång stig, vilket i praktiken omöjliggör åtkomst med bil. Mot bakgrund av detta har du därför tre frågor, vilka följer av din ärendebeskrivning enligt ovan. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.Jordabalken (JB).Plan- och bygglagen (PBL).Fastighetsbildningslagen (FBL). Inledningsvis ska sägas att din information inte förtäljer vad det är för typ av servitut som åsyftas, men jag kommer nedan att utgå ifrån att det rör sig om ett så kallat officialservitut.Frågorna 1 och 2, vad gäller?Generellt kan framhållas att avtalstolkning syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, det vill säga vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. I det här fallet handlar det förvisso inte om något regelrätt avtal, alltså ett servitut upplåtet på frivillig väg (ett avtalsservitut), utan om ett myndighetsbeslut. Om du och kommunen inte förmår att göra upp i godo måste frågorna i princip hänskjutas till samma myndighet som ursprungligen beslutade om bildandet av officialservitutet, den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet), och där få ärendet avgjort genom en så kallad fastighetsbestämning.Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i just tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som skall avgöras. Vidare skall myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och kommunen i egenskap av sakägare.Alla kända sakägare äger rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet och detta enligt 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, se 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen fullbordad, vilket stadgas i 1 kap. 2 § 2 st. 2 p. FBL.Avseende dina två första delfrågor lyder det korta svaret att det inte med säkerhet går att säga hur texten i servitutet ska tolkas och vad som egentligen gäller i kostnadshänseende. Beträffande just kostnaderna måste vägledning sökas i servitutsbestämmelserna, men av förklarliga skäl misstänker jag att dessa är tämligen tillintetsägande. Skulle det röra sig om ett avtalsservitut ankommer det på parterna att genom förhandling reglera sina förehavanden, men tvistiga frågor hänförliga till ett officialservitut måste som sagt hänskjutas till lantmätaren och där klargöras genom en fastighetsbestämning.Fråga 3, vad gäller?Exakt hur begreppet utfartsväg ska tolkas i det här sammanhanget hänger delvis samman med det som har sagts ovan. Det är med andra ord en fråga som behöver överlämnas till Lantmäteriet i samband med den fastighetsbestämning som jag tror är nödvändig att genomföra i ditt fall. När det sedan gäller räddningstjänstens möjligheter att nå din fastighet kan följande kort anföras. I 8 kap. 9 § 1 st. 3-4 p. PBL sägs att en obebyggd tomt som ska bebyggas ska ordnas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till natur- och kulturvärdena på platsen. Tomten ska vidare ordnas så att det finns en lämpligt belägen utfart eller annan utgång från tomten samt anordningar som medger nödvändiga transporter och tillgodoser kravet på framkomlighet för utryckningsfordon samt att det på tomten eller i närheten av den i skälig utsträckning finns lämpligt utrymme för parkering, lastning och lossning av fordon. Det talar naturligtvis för att du tänker helt rätt och att detta torde utgöra en stor fördel för dig, antingen inför en kommande fastighetsbestämning eller vid en ansökan om bildandet av ett helt nytt officialservitut.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSlutligen ska dock tilläggas att processer rörande fastighetsbestämning tyvärr tenderar att kunna bli båda dyra och ganska tidskrävande. Parterna svarar för övrigt solidariskt förkostnaderna och detta oaktat vem av parterna som från början initierade processen. Skulle du istället lyckas att nå en separat överenskommelse med kommunen är det viktigt att denna manifesteras i ett skriftligt förlikningsavtal för att avtalet ska få verkan som ett som giltigt servitut, jfr formkravet för servitutsavtal i 14 kap. 5 § JB.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Vi kan naturligtvis vara dig behjälplig inför och under en process hos Lantmäteriet alternativt i samband med en domstolsförhandling om behovet av ett ombud skulle infinna sig. Likaså om assistans skulle önskas vid upprättandet av eventuella välbehövliga handlingar såsom ett servitutsavtal eller om hjälp med granskning av ett sådant avtal bedöms som nödvändigt.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Underhållande av officialservitut

2020-11-24 i Servitut
FRÅGA |HejHar en sommarstuga med officialservitut på en skogsväg. Vi har att underhålla vägen. Så fort vi lagt på mer grus etc är markägaren där och kö med traktor, gräver, flyttar runt gruset och så vidare. Vi undrar vad det är som gäller här. Vi har övervakningskamera på tomten och har noterat att de är där efter mörkrets inbrott med ficklampor och kollar vad vi har gjort för arbeten. Är det korrekt att markägaren har rätt att påverka framkomligheten genom att köra med traktor, gräva och flytta runt grus med mera då vi försöker förbättra vägen? Vad råder ni oss att göra. Tack på förhand.
Hampus Lagerquist |Hejsan, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Gällande officialservitut är huvudregeln att servitutet inte ska medföra några skyldigheter för den tjänande fastigheten (vilket i detta fallet är er fastighet). Ett undantag är dock underhållande av väg, 7 kap. 1 § andra stycket fastighetsbildningslagen. För att den tjänande fastigheten ska vara skyldig att underhålla vägen måste dock detta varit en överenskommelse vid tidpunkten för servitutets upprättande. Enligt 14 kap. 6 § Jordabalken (JB) åligger det er som härskande fastighet att underhålla vägen och den tjänande fastighetsägaren har rätt att använda vägen och inspektera att ni fullgör er skyldighet. Men om markägaren i ert fall förstör vägen genom att använda denna oskäligt mycket borde detta rimligen ge upphov till att denne kan bli skyldig att hjälpa till med kostnaden för underhåll av vägen. Som utgångspunkt får inte heller den tjänande fastigheten förhindra att servitutet fyller sitt ändamål, genom att exempelvis göra vägen obrukbar (Jfr rättsfallet NJA 2018 s 200). Det finns dock inte en direkt laglig påföljd i JB för situationen i ert fall när markägaren agerar som ni berättar. I första hand rekommenderar jag därav er kontakta markägaren och ta upp era bekymmer och försöker få till en lösning där markägaren möjligtvis hjälper till med underhållandet av servitutet. Det är alltid bäst för båda parter om konflikten går att lösa innan det blir en rättslig tvist. Hoppas du har fått svar på din fråga!Om du behöver ytterligare hjälp med din fråga kan du vända dig till info@lawline.seMvh,

Vilka skäl kan kommunen anföra för fastighetsreglering? Kan man kräva inlösen vid fastighetsregleringsbeslut?

2020-11-15 i Servitut
FRÅGA |Kommunen vill upphäva 100-årigt servitutVi har ett drygt 100-årigt servitut avseende en brunn och vattenledning (ca 200 m) ner till bostadshuset. Brunnen och ledningen ligger på kommunal mark. För några år sedan utarbetade kommunen ett förslag till ny detaljplan, där man bl a föreslog upphävande av servitutet utan att motivera varför. Upphävandet bestreds och i den nya detaljplanen finns servitutet inskrivet.Nu vill kommunen ånyo upphäva officialservitut, fortfarande utan att motivera varför. Vi skall i så fall fortsättningsvis få nyttja brunnen och ledningen men inte ha rätt att gräva upp om något fel skulle uppstå. Till saken hör att kommunen grävt av ledningen fyra gånger under grävningar för att lägga ner kommunalt VA, fiber och dikning.En anledning till att kommunen vill upphäva servitutet kan vara att kommunen har erbjudit två fastighetsägare att köpa ett tiotal kvadratmetrar av kommunen. Delar av ledningen går under denna mark. En av dessa fastighetsägare kräver ett lägre pris om servitutet är kvar.Med tanke på att brunnen grävdes för över 100 år sedan och drivs med s k självtryck", alltså ingen elmotor, torde det vara en extremt miljövänlig installation.Vilka skäl kan kommunen åberopa för att begära lantmäteriförrättning för att säga upp servitutet?Kan vi kräva inlösen? Om så, hur räknar man ut ett skäligt belopp?
André Blomquist |hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag uppfattar din fråga som att du undrar under vilka premisser som kommunen kan häva servitutet och huruvida ni kan kräva inlösen. Beloppet för inlösen kan jag tyvärr inte kalkylera exakt. Din fråga regleras i Jordabalken (JB), plan och bygglagen (PBL) och fastighetsbildningslagen (FBL). Jag uppfattar det som att din fråga rör ett officialservitut. Huvudregeln vid instiftandet av ett servitut är att marken ska användas på ett ändamålsenligt sätt och att servitutet tjänar till att fylla detta syftet. På samma sätt kan officialservitut upphöra, det vill säga om inte längre servitutet fyller de krav på ändamålsenlighet som sattes upp från början. Ett officialservitut kan enbart sägas upp genom fastighetsbildning (jfr 5 kap. 1 § 4 p FBL). Den regel som reglerar när fastighetsreglering får ske är 5 kap. 4 § FBL. Enligt den bestämmelsen får fastighetsreglering enbart ske under förutsättningen att:lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenligt markanvändning vinnes, samtatt fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. Enligt andra stycket får inte fastighetsindelning ske om det skulle väsentligen försvåra eller fördyra en mer omfattande reglering som behövs och kan väntas inom en nära framtid. För att då besvara frågan om vilka argument kommunen kan tänkas framföra i syfte av att få till stånd en fastighetsreglering så kommer sådana argument utgå från punkt 1 och 2 ovan. Vi kan inledningsvis konstatera att kommunen minst måste motivera varför en sådan åtgärd skulle innebära 1) mer ändamålsenlig markanvändning samt 2) att åtgärdens fördelar överstiger kostnaderna. Det är svårt för mig att kartlägga exakt vilka argument som kommunen kan tänkas framföra i detta sammanhang. Värt att ha i åtanke är att ovan nämnda bestämmelse inte behöver tas i beaktning om beslut om servitut meddelats genom en detaljplan (5 kap. 4 a § FBL). Värdeförändringar till följd av förändringar i servitut kan utjämnas genom betalning i pengar (5 kap. 10 § FBL). Kommunen kan också betala ut ersättning vid förändringar i detaljplanen (14 kap. 8-9 §§ PBL). Det är däremot svårt att peka på vilken typ av ersättning samt vilken omfattning som kan vara tänkbart i just ditt fall. skäligt belopp brukar utgå från marknadsvärde. I dessa fall kan däremot ersättning beräknas på en rad andra parametrar beroende på vilka beslut som fattas. Slutsats Ett officialservitut kan alltså förändras genom fastighetsreglering. Som huvudregel ska en sådan förändring frambringa en mer ändamålsenlig markanvändning samt ska nyttan överstiga kostnaderna eller andra olägenheter. Kommunen kan dessutom bli ersättningsskyldig under vissa förutsättningar enligt fastighetbildningslagen och plan och bygglagen. Exakt vilka argument som kommunen kan tänkas presentera är svårt då de troligtvis kommer vara av teknisk- och områdesspecifik beskaffenhet. Min bedmömning är att ditt ärende skulle behöva en grundligare utredning än vad jag kan ge utifrån den information du presenterat för mig. Om du önskar kan jag slussa dig vidare till vår byrå för att boka en tid, om du önskar komma i kontakt med byrån är du välkommen att maila mig på: andre.blomquist@lawline.se Hoppas du fick svar på din fråga, MVH

När har man rätt till upprättande av servitut?

2020-10-27 i Servitut
FRÅGA |HejJag kommer inom kort ta över en skogsfastighet, och i anslutning till denna finns ett antal avstyckade tomter där strandremsan på ca 1 m till hör min fastighet, så även vattnet. På dessa avstyckade tomter finns bryggor utan servitut, och jag undrar om jag med lagligt stöd kan begära upplåtande av servitut med vederlag för att bryggorna ska finnas kvar? Med vilket stöd i lagboken kan jag då göra detta? Om mina respektive motparter nekar, kan jag isåfall begära att Kronofogden tar bort bryggorna?
Hampus Lagerquist |Hejsan, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Lagen som reglerar frågor om fastigheter är Jordabalken (JB).Som fastighetsägare har du i nästan alla fall rätt att bestämma över din egen fastighet. Därav borde du i de flesta fall kunna bestämma vad som ska finnas och inte ska finnas på fastigheten. Det finns dock vissa undantag från denna rätten. Ett sådant undantag som kan bli gällande i ditt fall är 3 kap. 12 § JB. Bestämmelsen innebär att om en byggnad eller anläggning (bryggan) inkräktar på en annan fastighet, men denna inte kan tas bort utan betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, ska denna få vara kvar. Detta gäller bara om anläggningens ägare byggde denna utan vetskap om eller med grov vårdslöshet gällande att den inkräktar på en annan fastighet. För din del har du dock rätt till ersättning för denna sorts utnyttjande av din fastighet som bryggorna innebär, 3 kap. 12 § andra stycket JB. Ett sätt att lösa denna rätt till ersättning kan vara att upprätta ett servitut. För upprättande av servitut finns bestämmelser om detta i 14 kap. JB. En viktig sak att ha i åtanke med servitut är att de många gånger ka vara svåra att upphäva för dig som fastighetsägare. En annan sak som kan vara viktig att tänka på är att om en fastighet har blivit skild från angränsande vattenområde genom att stranden förskjutits, så kan ägarna till de avstyckade ha rätt att utnyttja marken till viss del om ägaren (du) inte lider skada av utnyttjandet, 1 kap 6 § JB. Detta kan vara något som kan vara värt att undersöka i ditt fall. Slutligen om inga av de bestämmelser jag tagit upp gäller i just ditt fall, borde du ha rätt att ta bort bryggorna från din mark om bryggornas ägare inte vill avtala om ett servitut med dig. Hoppas du har fått svar på din fråga!Om du behöver ytterligare hjälp med din fråga kan du vända dig till info@lawline.seMvh,