Hur mycket hinder får man tåla som servitutshavare?

2019-12-19 i Servitut
FRÅGA |Hej. Min fastighet är härskande och har officialservitut på att få nyttja en del av grannfastigheten som träningsbana för hästar. Den tjänande fastigheten upplåter självklart endast marken och jag som härskande har lagt flera hundra tusen kronor på att bland annat fylla träningsbanan med material. Nu vill den tjänande fastigheten avverka skog inom servitutområdet. Eftersom träningsbanan än rund finns ingen annan möjlighet för den tjänande fastigheten än att då använda servitutområdet för de tunga maskinerna. Detta kommer dels inverka negativt på min verksamhet då jag inte kommer kunna träna hästarna under några dagar men främst är jag rädd för att de kommer orsaka inverkan på själva banan jag lagt stora pengar på. Hur långtgående skyldighet har jag att tillåta att den tjänande fastigheten får köra med skogsmaskinerna över banan? Även om de blir skyldiga att återställa eventuella orsakade skador skulle det initialt tvinga mig att göra detta då min verksamhet inte tillåter att vänta in en rättsprocess för att få detta utrett. Jag vill alltså förekomma problemet.
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.Tillämpliga lagrumMed tanke på att din fråga rör ett officialservitut så är Fastighetsbildningslagen tillämplig. Dock framgår det där inte några tydliga bestämmelser som säger hur pass stor inskränkning i servitutsrätten som en tjänande fastighet får göra. Denna fråga har istället tagits upp i ett rättsfall från Högsta domstolen som kommer vara underlaget för detta svar, NJA 2018 s. 200.Huvudregeln – din rätt får inte inskränkasHuvudregeln är att du som härskande fastighet genom din servitutsrätt inte ska behöva tåla några faktiska hinder i ditt utövande av denna rätt. Du ska alltså kunna använda din träningsbana för hästarna på det sätt som skriftligen framgår av officialservitutet. Omgivningen, och då även den tjänande fastigheten, ska helt enkelt rätta sig efter servitutet så att de inte stör dig i din användning av det.Undantag – vissa mindre intrångI rättsfallet har man dock konstaterat att det i undantagsfall uppkommer situationer där servitutet tillfälligt måste begränsas om det finns ett "trängande behov". Ett exempel på detta som de nämner i rättsfallet är att man stänger av en väg för att reparera den eller liknande. Rör det sig däremot om störningar som uppkommer vid upprepade tillfällen så ska dessa inte accepteras annat än om det skriftligen framgår av servitutet.I detta fall kan man argumentera för båda sidor och det finns förmodligen inte ett tydligt svar på om detta intrång skulle undantas på samma sätt som en avstängning vid reparation av en väg. Det finns inget rättsfall som har tagit upp din aktuella situation, så mitt svar till dig får tyvärr bli aningen oklart. Å ena sidan rör det sig om ett sådant tillfälligt intrång som du som härskande fastighet i regel får stå ut med, men å andra sidan kommer intrånget få väldigt stora konsekvenser för dig både vad gäller skada på din träningsbana samt att du inte kommer kunna använda den på ett tag. Skadan kommer även innefatta en reparationstid för träningsbanan, vilket orsakar ytterligare intrång på din rätt som servitutshavare. Min slutsats hade därmed varit att denna skogsavverkning är för inträngande och att dina intressen helt enkelt väger tyngre än grannens intresse i att avverka skogen. Hur domstolen hade dömt i fallet kan jag däremot inte svara på, men jag anser att man kan argumentera på detta sätt. Ersättning för skadaGivetvis är det så att den tjänande fastigheten måste återställa träningsbanan så som den var om den skadas av skogsmaskinerna. Detta kan inte vara någon kostnad som kommer tillfalla dig. Som stöd för detta kan vi använda oss av 2 kap. 1 § i Skadeståndslagen som stadgar att man måste ersätta den skada som man orsakat. Vi kan även dra en parallell till avtalsservituts bestämmelser som stadgar att om den tjänande fastigheten har åsidosatt sina skyldigheter så måste han återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och ersätta skadan, 14 kap. 7 § Jordabalken. AvslutningSammanfattningsvis kan jag konstatera att rättsläget, vad gäller om den tjänande fastigheten har rätt att avverka skogen då det medför så pass mycket olägenheter för dig, är oklart. Om du vill bestrida att grannen utför denna avverkning är det en rättsprocess som gäller, vilken jag vill påtala kan bli dyr. Detta är alltså något som bör övervägas noga om det skulle vara av intresse. När det däremot gäller återställande av den skada som sker på den träningsbana du har uppfört är grannen skyldig att återställa eller ersätta denna. Är du intresserad av vidare hjälp i frågan eller har några följdfrågor är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Annars hoppas jag att du fick svar på din fråga så gott det gick. Lycka till!Vänligen

Vem är ansvarig för kostnader för arbeten som beslutats av den förra fastighetsägaren?

2019-11-24 i Servitut
FRÅGA |Hej,Vi har köpt hus där det nu framkommit att den förra ägarens del i kostnaden för asfaltering av vägen fram till fastigheten inte har betalats. Mäklaren säger att vi inte har något alls att göra med denna kostnad då den uppstod innan vi hade skrivit på och det är en överenskommelse mellan förra ägaren och de andra grannarna. Jag tror inte det finns något skrivet ang detta utan det var en muntlig överenskommelse mellan de som nyttjar vägen då det inte finns någon samfällighetsförening. Den förra ägaren hänvisar denna kostnad till oss som nuvarande ägare av fastigheten även om beslutet av asfaltering togs innan vi skrev på kontraktet.Vid kontraktsskrivning togs frågan upp angående oreglerade skulder men säljaren nämnde aldrig detta.Vem är egentligen ansvarig för att betala?Hälsningar
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att ni vänder er till oss här på Lawline med er fråga.Tillämpliga lagrumBestämmelser som är tillämpliga på er fråga hittar vi i Jordabalken (JB) som reglerar fastigheter. Kostnaden är hänförlig till den förra ägarenDet är precis som mäklaren säger, att ni inte har något ansvar för denna kostnad då beslutet att asfaltera togs av den förra ägaren tillsammans med de andra som nyttjar vägen. Denna kostnad är inte hänförlig till fastigheten i sig, utan till de personer som har avtalat om att denna asfaltering skulle ske.ServitutDet finns en möjlighet att den förra fastighetsägaren tillsammans med de som nyttjar vägen har slutit ett servitutsavtal. Ett servitutsavtal fungerar istället som så att det är ett avtal som är förknippat med fastigheten som sådan och inte till personerna som avtalar om det (fastighetsägarna). Detta innebär att ett sådant avtal fortsätter att gälla även då en fastighet får en ny ägare. Dock är ett servitut ett slags nyttjanderättsavtal där exempelvis en annan fastighet har rätt att använda vägen som ligger på en fastighet då de annars inte kan ta sig fram till deras hus eller liknande. Hur er situation ser ut vet jag inte, men om det skulle vara så att detta är ett servitut där alla fastigheter har ett gemensamt ansvar för att betala kostnaden för vägen skulle det möjligen kunna innebära att även ni som ny ägare är skyldig att betala er del. Detta beror givetvis på vad som följer av avtalet. Med tanke på att ni inte har fått reda på att detta servitut (i så fall) finns, har ni rätt att kräva ersättning för den kostnad ni lider av den förra fastighetsägaren då detta är ett dolt fel i fastigheten enligt 4 kap. 19 § JB.Sammanfattning och rådSammanfattningsvis kan jag säga att ni inte ska behöva stå för dessa kostnader. Detta beror på att kostnaderna är hänförliga till den förra ägaren och inte fastigheten i sig. Om det däremot skulle vara så att det finns ett servitutsavtal som ni är omedvetna om och ni som fastighetsägare därav är betalningsansvariga så har ni rätt att vända er till den förra ägaren och kräva ersättning på grund av dolt fel i fastigheten. Mitt råd till er är därmed att ta reda på om det finns ett servitut som rör vägen och i så fall även undersöka hur det är utformat – utred vilka skyldigheter ni som fastighetsägare har. Ett servitut kan vara både skriftligt och muntligt. Är det skriftligt finns det ofta inskrivet i fastighetsregistret. Finns det inget servitut är det bara till att meddela den förra ägaren eller vem som än kräver er på betalning att det inte är ni som är ansvariga och istället hänvisa dem till den förra fastighetsägaren istället.Jag hoppas att ni fick svar på er fråga och är det så att ni skulle ha några följdfrågor är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Detsamma gäller om ni skulle behöva mer hjälp av någon av våra jurister på byrån. Annars önskar jag er lycka till!Vänligen

Hur bred skall en servitutsväg vara?

2019-10-20 i Servitut
FRÅGA |Hur bred skall en servitutsväg vara?
Melinda Roos |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns inga generella regler kring hur bred en servitutsväg ska vara. Du kan kontakta domstol för att begära att de ska precisera servitutet närmare. Då kan du få mer information om bredd och vad för fordon som kan förväntas använda vägen. Hoppas du fick svar på din fråga!

Ledningsrätt tomt - ta bort elledning?

2019-09-30 i Servitut
FRÅGA |Jag skulle vilja ha hjälp med att ta reda på vad som gäller med tomter och ledningsrätter. Vi ska köpa en tomt som håller på att avstyckas. På tomten står en luftledning med el. Är det vi som köpare som står för kostnaden för borttagning av stolpen eller är det säljaren?
Axel Bellander |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag förstår din fråga som att ni ska köpa en tomt med en ledningsrätt och du undrar vem som ska bekosta att ta bort ledningen. Eftersom din fråga handlar om ledningsrätt blir ledningsrättslagen tillämplig. LedningsrätterEn ledningsrätt är en form av intrång i en fastighetsägares äganderätt och därmed har fastighetsägaren rätt till ekonomisk kompensation. Lantmäterimyndigheten beslutar om så kallade ledningsrätter som sedan förs in i fastighetsregistret. En ledningsrätt är alltså kopplad till en viss fastighet. En ledningsrätt gäller för all framtid och gäller även mot ny ägare till fastigheten. En ledningsrätt kan endast ändras eller upphävas genom att Lantmäteriet utfärdar en ny ledningsrättsförrättning. Du kan läsa mer om detta på Lantmäteriets hemsida, se här. En ledningsrätt är alltså kopplad till en fastighet och innebär att den som har rätten får utnyttja en fastighet på det sätt som ledningsrätten föreskriver. Kan ni ta bort ledningen?Förutsatt att det finns en ledningsrätt kopplad till fastigheten som ger ledningsrättsinnehavaren rätt till att ha en luftledning på tomten har varken ni eller säljaren rätt att ta bort stolpen. Vilka rättigheter den som äger ledningsrätten har framgår av det ledningsbeslut som Lantmäteriet har utfärdat, se 22 §. Vad gäller?Förutsatt att det finns en ledningsrätt som ger någon rätt att ha elledningen på tomten har varken ni eller säljaren rätt att ta bort stolpen. Ifall ni blir ägare till tomten har ni dock rätt att få ekonomisk kompensation för ledningsrätten. Om det inte finns någon ledningsrätt kopplad till tomten har både ni och säljaren rätt att ta bort stolpen. I sådana fall får ni avtala om vem som ska bekosta borttagandet av stolpen. Om ni vill att säljaren ska stå för den kostnaden bör ni alltså skriva in det i ert köpeavtal. Hoppas mitt svar har varit till hjälp för dig! Ifall du har fler frågor eller behöver ytterligare juridisk rådgivning av Lawlines juristbyrå kan du kontakta mig på axel.bellander@lawline.se. Vänliga hälsningar

I vilken utsträckning gäller ett servitut?

2019-11-30 i Servitut
FRÅGA |Om det finns ett vägavtal som ger markägaren nyttjanderätt av min väg för att nå sin mark, kan han då hyra ut jakträtten på sin mark och låta jaktlaget köra på min väg ? Trafiken ökar ju markant genom min bostad
Cecilia Lindeborg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att besvara din fråga kommer jag att anta att det rör sig om ett servitut eftersom du skriver att det finns ett avtal som ger markägaren nyttjanderätt av din väg för att nå sin mark. Regler om servitut finns i kap. 14 i jordabalken (JB) och är en rätt för en fastighet att till exempel använda en annan fastighets väg. Ett servitut är knutet till en viss fastighet och inte en viss person. Ett servitut är inte begränsat i tiden, utan gäller under obegränsad tid. Det är den tjänande fastigheten (alltså din fastighet) som låter den andra nyttja marken. Den härskande fastigheten är den som får rätt till servitutet (14 kap. 1 § JB).Vidare finns olika typer av servitut. När ett avtal ingås mellan fastigheternas ägare talar man om avtalsservitut, vilket blir aktuellt i ditt fall. För att ett avtalsservitut ska komma till stånd måste vissa förutsättningar föreligga. Servitutet ska lösa ett problem som inte kan lösas inom den egna fastigheten (till exempel som i ditt fall, en väg). Vidare ska det främja en ändamålsenlig markanvändning, vara av stadigvarande karaktär och vara av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten (14 kap. 5 § JB). För att servitutet ska vara giltigt krävs det att avtalet har upprättats i skriftlig form av den tjänande fastigheten. Enligt 14 kap. 6 § JB har den härskande fastigheten skyldighet att vid utövandet av servitutet agera på ett sätt som inte medför att det tjänande fastigheten betungas mer än vad som är nödvändigt. Den härskande fastigheten ska vidare se till att inte orsaka onödig skada eller olägenhet. Enligt 14 kap. 7 § JB ska den som överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet återställa eller ersätta skadan. Det är svårt att svara på din fråga utan att kunna beakta alla omständigheterna som är av intresse. Om vägen skadas av den ökande trafiken kan man tänka sig att markägaren i ditt fall inte uppfyller de kraven som ställs i 14 kap. 6 § JB och att markägaren därmed kan bli skyldig att återställa vägen eller ersätta skadan. Ägaren av den tjänande fastigheten får generellt sett finna sig i viss förändrad användning och kanske mer intensivt utnyttjande av servitutet. Det finns dock en övre gräns av vad man behöver tåla enligt 14 kap. 11 § JB, som säger att servitutet inte får belastas utöver vad som följer av avtalet till följd av en ändring i förhållandena. Jag har utgått från att det rör sig om ett servitut i din fråga. Det är svårt att besvara frågan utan att veta alla omständigheter, men utifrån den fakta som jag har fått och med utgångspunkt i att det rör sig om ett servitut är det troligt att jaktlaget får köra på din väg om markägaren har hyrt ut jakträtten till dem på ett lagenligt sätt. Om det medför betydliga skador eller olägenheter på vägen eller för din fastighet är markägaren skyldig att ersätta skadorna, alternativt återställa vägen. Jag hoppas att det var svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Officialservitut och varaktighet

2019-10-31 i Servitut
FRÅGA |HejRekvisit varaktighet vid officialservitut.Man vill bilda officialservitut över vår fastighets strandlinje trots läget 1 meter över havet och 1 meter från havet. Havsnivåhöjningen inom ca 50 omöjliggör varaktighet av detta servitut. Redan idag svämmar det över vid storm. Finns rättsfall vi kan åberopa som sätter stopp för detta. Vi har föreslagit alternativa vägdragningar.Området håller även på att planläggas. Kan vi åberopa att servitutbildandet ska sommanläggas med planen enligt PBL 4:18.Med vänlig hälsning
Jessica Konduk |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Varaktighetsrekvisitet vid officialservitut:Vid officialservitut skapas servitutet i enlighet med 7 kap fastighetsbildningslagen (FBL) och är en form av fastighetsbildning. 3 kap 1 § FB ställer upp villkoren för fastighetsbildning"Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse, ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet, som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning.En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får ny- eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vid tillämpningen av första och andra styckena ska en sådan fastighetsbildnings särskilda karaktär beaktas. Därutöver gäller vad som föreskrivs i 1 a och 1 b §§. Lag (2009:183)."Vidare anges i 7 kap 1 § FBL:"Servitut som bildas genom fastighetsreglering ska vara av väsentlig betydelse för fastighets ändamålsenliga användning. Vid detta bedömande ska hänsyn inte tas till rättighet som är grundad på frivillig upplåtelse.Utan stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fastigheten och ägaren av den tjänande fastigheten får servitutet inte innefatta skyldighet för den senare att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Servitut får inte bildas för viss tid eller göras beroende av villkor. Dock får bestämmas att servitut ska gälla endast så länge ändamålet inte tillgodosetts på annat sätt som särskilt anges.För bildande av servitut som det har meddelats bestämmelser om i en detaljplan gäller inte första stycket och 5 kap. 8 §. Lag (2010:1003)."Villkoren i 3 kap FBL. är enhetliga för alla slag av fastighetsbildningsåtgärder och tillämpliga vid all fastighetsbildning. De gäller inte bara vid nybildning av fastighet, dvs. avstyckning, klyvning och sammanläggning, utan också vid ombildning, dvs. fastighetsreglering. I fråga om fastighetsreglering bör särskilt påpekas att villkoren gäller inte bara vid marköverföring och samfällighetsåtgärder utan också vid servitutsåtgärder. Uppfylls inte villkoren i 3 kap. 1 § är fastighetsbildningen tillåten endast om stöd finns i undantagsbestämmelser i FBL.De allmänna lämplighetsvillkoren kan sammanfattas i följande punkterEn fastighet ska bli varaktigt lämpad för sitt ändamål med avseende på exempelvis belägenhet, storlek, väg och VA. Fastighetsbildning får inte avse tillfälliga behov, alltså ett krav på varaktighet.Fastigheten ska kunna komma till avsedd användning inom överskådlig tid, dvs. krav på viss aktualitet.Eftersom bildande, ändring och upphävande av servitut är en form av fastighetsbildning ska 3 kap. 1 § FBL var tillämplig även vid sådana åtgärder. Bestämmelsen ska tillämpas såväl för härskande som tjänande fastighet. För att servitut ska få bildas, ändras eller upphävas krävs även att villkoren i 5 och 7 kap. är uppfyllda. Uppfylls inte villkoren i dessa kapitel vid en servitutsåtgärd blir det över huvud taget inte aktuellt med någon prövning enligt 3 kap. 1 §. Om dessa villkor är uppfyllda ska det i och för sig göras en prövning enligt 3 kap. 1 § men normalt kan den prövningen göras tämligen enkel, eftersom kraven på en positiv nettoeffekt av fastighetsbildningen enligt 5 och 7 kap. är relativt högt ställda. (Källa s. 74 Handbok fastighetsbildning från Lantmäteriet.)Enligt 7 kap. 1 § FBL andra stycket andra meningen gäller att fastighetsbildningsservitut inte får skapas för viss tid eller göras beroende av villkor. Det finns dock möjlighet att vid bildandet av fastighetsbildningsservitut enligt tredje meningen föreskriva att rättigheten ska gälla endast så länge ändamålet inte tillgodosetts på annat sätt. Den här typen av bestämmelse får praktisk betydelse i sådana fall, där ett vägbehov omedelbart måste tillgodoses genom servitutsbildning. Det måste då stå klart att vägfrågan tämligen snart kommer att lösas på annat sätt, t.ex. genom anläggandet av allmän väg eller genom att gemensamhetsanläggning anordnas. Denna möjlighet finns för att man inte ska behöva upphäva servitutet vid särskild förrättning (prop. 1969:128 s. B 546). Då det ibland kan bli svårt att avgöra om ett tillfälligt servitut ska anses ha upphört, bör föreskriften enligt motiven tillämpas med viss restriktivitet. Endast i de fall då det vid förrättningstillfället framstår som klart att behovet av servitut är kortvarigt, bör denna lösning väljas (prop. 1969:128 s. B 549). 658 2019-02-01 Servitut som bildas enligt FBL får inte tidsbegränsas. Om det finns behov att bilda servitut för viss tid, kan detta ske genom avtal enligt jordabalken. (Källa s. 657-658 Handbok fastighetsbildning från Lantmäteriet.)RekommendationJag rekommenderar att ni skaffar något slags expertutlåtande som stödjer att det berörda området inte kommer att vara användbart till följd av ökad havsnivå, erosion , ändrade väderförhållanden eller liknande. Jag har tyvärr inte hittat något rättsfall som passar in exakt på er situation men det framstår preliminärt som att det vore olämpligt att skapa ett servitut genom fastighetseglering i ert fall. Ni bör föra en motiverande argumentation kring varför officialservitutet inte bör bildas och varför det inte uppfyller kravet på varaktighet. Du skulle även kunna ta hjälp av en advokat inom fastighetsrätt för få en djupare kunskap om officialservitut.Angående 4 kap 18 § PBL, ja ni kan åberopa den men det är kommunen som "får" besluta enligt bestämmelsen. Det är alltså inget som kommunen måste "ska" göra.

Underhållsansvar för servitut

2019-10-10 i Servitut
FRÅGA |Hejsan!Bor på en liten hästgård där det ligger ett servitut på köldbärarledning i en del av våran hage. Nu har det blivit djupa fåror av denna ledning så att vi inte kan använda den till hästarna, då de kan bryta benen på grund av detta.Undrar nu vem som ska åtgärda detta, vi som har gården eller de som bor i huset som har köldbärarledningen.Med vänlig hälsning,
Hanna Lindqvist |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din juridiska fråga!Jag tolkar din fråga som ni äger en fastighet (gården) som har upplåtit en servitutsrätt för en annan fastighet (huset) att dra köldbärarledningen genom er mark. Du vill nu veta vem av fastighetsägarna som är ansvarig för underhållet av servitutet. Det som ej framgår av din fråga är om det rör sig om ett avtalsservitut eller ett officialservitut, varför jag redogör för båda fallen. Ett avtalsservitut tillkommer genom ett avtal mellan fastighetsägarna, medan ett officialservitut blir till genom fastighetsreglering på myndighets beslut. Bestämmelser om servitut finns i jordabalken (JB) samt fastighetsbildningslagen (FBL). Termer som brukar användas för att beskriva förhållandet mellan fastigheterna är den tjänande fastigheten samt den härskande fastigheten, varav den tjänande fastigheten är den som som exempelvis upplåter rätten för annan att dra en ledning genom sin mark. I ert fall är ni den tjänande fastigheten, eftersom det är er fastighet som upplåter servitutsrätten. AvtalsservitutVanligtvis så följer villkoren för servitutsrätten av avtalet, som ofta innehåller de förpliktelser som åligger den härskande respektive tjänande fastigheten. Ett ansvar för underhåll kan exempelvis regleras i avtalet. Finns det ingen ledning att få i avtalet gäller som huvudregel att den härskande fastigheten ska stå för underhållet (JB 14 kap. 6 §). OfficialservitutVid officialservitut uppkommer inte några vidare förpliktelser för exempelvis underhåll för den tjänande fastigheten, om detta inte är överenskommet i samband med förrättningen samt står inskrivet i fastighetsregistret (FBL 7 kap. 1 § andra stycket). Officialservituten finns inskrivna i fastighetsregistret, med reservation för servitut bildade före år 1972, där registret inte är helt fullständigt. Även avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret. SammanfattningVilken fastighet som ska svara för underhållet kan framgå av avtalet eller inskrivningen. Om det inte är bestämt vem som är underhållsskyldig är det den tjänande fastigheten som ska stå för detta. I ert fall blir det således ägaren till den andra fastigheten (huset) som ska åtgärda fårorna som uppkommit av ledningen. Lantmäteriet tillhandahåller information om er fastighet och i sådant fall en eventuell inskrivning av servitut. Informationen går att nå enkelt exempelvis genom de e-tjänster som lantmäteriet erbjuder på lantmäteriets webbplats.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga, och lycka till! Med vänlig hälsning,

Servitut eller nyttjanderätt

2019-09-19 i Servitut
FRÅGA |Hej.Seritut/avtal gemensam brunn.Jag har fått ett förslag på ett avtal från min granne. Vi har påbörjat installation av ny brunn.Brunnen är borrad på min grannes fastighet. Jag betalar 50 % av alla kostander.Jag har fått ett förlag på ett avtal, som inte känns bra.Det lyser enligt följande.AVTAL Odensjö 2019 09??Fastighetsägare till Fastighet Odensjö 4:3Fastighetsägare till Fastighet Odensjö 4:4Bildar en gemensam vattenanläggning på fastighet Odensjö 4:3.I avtalet gäller gemensamt ansvar för uppbyggnad, underhåll o drift.Avtalet gäller mellan nuvarande fastighetsägare.Den sista meningen opponerar jag mig mot. Vad händer om ägarna till Odensjö 4:3 dör.Då kan jag stå utan vatten, om den nya ägaren inte vill dela med sig. Vad kan jag göra då?Är jag utan vatten? Har jag förlorat massa pengar? Tacksam för svar.
Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Ett nyttjande av annans mark eller tillbehör till annans fastighet kräver tillstånd, antingen genom ett medgivande från markägaren eller ett tvingande beslut från behörig myndighet. Det finns i och för sig inga formkrav för ett medgivande från markägaren, men det har ändå stor betydelse för vilka juridiska konsekvenser som uppstår. I ditt fall blir de aktuella rättsfigurerna servitut eller ett "vanligt" nyttjanderättsavtal avseende en brunn. Jag kommer i det följande beskriva på vilket sätt dessa två olika former av nyttjanderätter skiljer sig från varandra. ServitutBestämmelserna om servitut finns i 14 kap. Jordabalken (JB) och är en rätt för en fastighet att använda en annan fastighets väg eller brunn m.m. Ett servitut är knutet till en viss fastighet och inte en viss person. Det innebär att servitutet gäller oavsett vem som äger respektive fastighet. Servitutet är inte heller tidsbegränsat utan kan gälla obegränsad tid framöver. Vid ett servitut är den tjänande fastigheten den som låter annan nyttja marken och den härskande fastigheten är den fastighet som får rätt till servitutet, 14 kap. 1 § JB. Om du och din granne skulle upprätta ett servitut blir alltså grannfastigheten tjänande fastighet medan din fastighet är härskande.Det finns två typer av servitut, avtalsservitut och officialservitut. Ett avtalsservitut bildas genom avtal mellan fastigheternas ägare medan ett officialservitut bildas genom beslut från en myndighet. Hos Lantmäteriet sker det genom en lantmäteriförrättning. AvtalsservitutFör att upprätta ett avtalsservitut ska följande förutsättningar föreligga. Servitutet ska lösa ett problem som inte kan lösas inom den egna fastigheten, det ska främja en ändamålsenlig markanvändning, vara av stadigvarande karaktär samt vara av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten. För att servitutet ska vara giltigt krävs även att det upprättas i skriftlig form av den tjänande fastigheten. Det ska även framgå vilken som är den tjänande respektive härskande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen, 14 kap. 5 § JB.Avtalsservitutet kan sedan inskrivas enligt 7 kap. 10 § och 23 kap. 1 § JB. Inskrivningsmyndigheten är Lantmäteriet. Inskrivningen är inte obligatorisk, men fördelen med detta är att servitutet blir offentligt och ger ett sakrättsligt skydd där nya förvärvare av den tjänande fastigheten inte kan vara omedvetna om att fastigheten är belastad av ett servitut. Officialservitut Ett officialservitut bildas, ändras eller upphävs genom en lantmäteriförrättning, i en så kallad fastighetsreglering, 5 kap. 1 § fastighetsbildningslag. Ett officialservitut kan bara upplåtas om det är av "väsentlig betydelse" för den härskande fastigheten, 7 kap. 1 § fastighetsbildningslag. Lantmäteriets beslut om att upplåta ett officialservitut kan grundas på en överenskommelse mellan fastigheternas ägare men kan i vissa fall ske även fast parterna inte är överens. NyttjanderättsavtalEtt nyttjanderättsavtal som innebär ett partiellt nyttjande av annans fastighet regleras i 7 kap. JB. Denna nyttjanderätt gäller enbart mellan avtalsparterna, vilket innebär att ett nytt avtal måste upprättas om någon av fastigheterna byter ägare. Den nya ägaren är emellertid inte tvungen att gå med på att upprätta ett nytt nyttjanderättsavtal. Till skillnad från servitutet som inte har någon tidsbegränsning är en partiell nyttjanderätt tidsbegränsad, 7 kap. 5 § JB. Ett nytt avtal måste upprättas vart 25e år (om det ligger inom detaljplanerat område) eller vart 50nde år (om det ligger utanför detaljplanerat område). Likt ett servitut finns möjlighet till inskrivning av nyttjanderätten, 7 kap. 10 § och 23 kap. 1 § JB. Sammanfattning och svarSå som ert avtal är utformat rör det sig om ett nyttjanderättsavtal. Det innebär att avtalet gäller mellan de nuvarande fastighetsägarna, d.v.s. dig och dina grannar. Om din avtalspart dör, eller om grannfastigheten får nya ägare upphör alltså avtalet att gälla och du måste komma överens med de nya ägarna om, och i så fall vilket typ av avtal ni ska upprätta för att du fortsättningsvis ska kunna använda brunnen.Om de nya ägarna inte går med på att låta dig använda brunnen kan du ansöka hos Lantmäteriet om en fastighetsreglering. Lantmäteriet kan då bilda ett officialservitut som gäller oavsett vem som äger respektive fastighet. Detta är givetvis något du kan ansöka om även idag om det är så att du vill upprätta ett servitut som den nuvarande grannfastigheten inte vill gå med på. Hoppas du fick svar på din fråga. Du har även valt telefonuppföljning till din fråga och jag har kontaktat dig på mail med förslag på tid. Återkom gärna till mig så snart du kan om du behöver boka om tiden. Med vänlig hälsning,