Påverkas behovet av mitt avtalsservitut om rätt att ta vatten av det faktum att det skett en kommunal VA-anslutning?

Question

Upphävande av servitut.
Vi har tagit vatten från en vattenkälla kontinuerligt sedan 1965.
Sedan 1971 har vi avtalsservitut med inskrivningsår 1971.
"Rätt att taga vatten från en vattentäkt belägen ..."

1975 installerade vi kommunalt vatten som används till dusch toalett etc medan vi fortsatt att använda vårt källvatten till all matlagning då det ju är helt fritt från tillsatta kemikalier.

Vi har efter det att vi installerat det kommunala vattnet vid två tillfällen fortsatt att investera i vårt källvatten.
1998 uppfördes ett mindre hus över avstängningssventilerna för att kunna nå dessa vintertid.
2012 utbyttes de gamla ventilerna mot motordrivna 3-vägs kulventiller för att ventilerna skulle kunna manövreras inifrån.

Nu vill markägaren få servitutet upphävt i samband en exploatering. Det är fråga om att dra en väg rakt över vattenkällan. Först av allt så skulle vägen kunna dras öster om källan men genom att lova en fastighetsägare att vägen skall dras minst 10m från dennes fastighetsgräns så utgår detta alternativ. Drar man vägen istället öster om vår vattenkälla så kommer antalet nya fastigheter som skapas i samband med exploateringen 42 istället för 44. En i våra ögon mindre justering.

Nu anser alltså markägaren/exploatören att vårt servitut är onyttigt.
Med tanke på vårt kontinuerliga användning och med tanke på att exploatören har minst två andra alternativ att lösa sin vägfråga så så undrar vi om LawLine har någon prognos för hur Lantmäteriet skull ställa sig?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och fastighetsbildningslagen (FBL).

Allmänna hållpunkter

I 14 kap. JB återfinns relevanta bestämmelser avseende avtalsservitut. Och i 14 kap. 10 § 1 st. JB sägs bl.a. att fastighetsägare som vill häva servitutet enligt 8 eller 9 § (i samma kapitel) skall underrätta den andre fastighetsägaren därom utan oskäligt dröjsmål. Men i förevarande fall är det inte fråga om någon tillämpning av de två sistnämnda bestämmelserna eftersom det rör sig om en kommande fastighetsreglering, vilket i sin tur och istället innebär att reglerna i FBL aktualiseras, se 14 kap. 14 § JB. Däri anges bl.a. att om ändring och upphävande av servitut i fastighet genom fastighetsreglering finns bestämmelser i fastighetsbildningslagen.

Enligt 14 kap. 1 § 1 st. JB gäller att om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning, får i fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende (min kursivering). Vidare uppställs ytterligare krav för avtalsservitut. I den nyss nämnda bestämmelsens andra stycke uttalas att servitut endast får avse ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och får icke förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet (min kursivering). Jfr även 7 kap. 1 § 1 st. FBL vari sägs att servitut som bildas genom fastighetsreglering ska vara av väsentlig betydelse för fastighets ändamålsenliga användning (min kursivering).

Ovanstående gäller vid upplåtande/bildande av servitut, men detta kan likväl få viss bäring på den rättsliga bedömningen av huruvida ett befintligt servitut ska ses som onyttigt, dvs. om ändamålet med servitutet numera kan tillgodoses på annat sätt. Ovanstående innebär även i mångt och mycket att det personliga intresset hos den tillfällige (nuvarande) ägaren av den härskande fastigheten (dvs. du) inte på något sätt är utslagsgivande. Ett servitut måste nämligen utifrån ett objektivt betraktelsesätt vara till nytta för den härskande fastigheten som sådan. Inte för fastighetsägaren personligen.

Upphävande av servitut och bedömningen i den nu uppkomna situationen - Vad gäller?

I 7 kap. 5 § 2 st. FBL anges att servitut får upphävas om till följd av ändrade förhållanden servitutet ej behövs för den härskande fastigheten eller nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten. Detsamma gäller om servitutet under avsevärd tid ej utövats och omständigheterna även eljest är sådana att det måste anses övergivet.

I den anslutande lagkommentaren uttalas följande. De ändrade förhållandena kan avse den härskande fastigheten som sådan, exempelvis att ändrad markanvändning gjort upplåtelsen obsolet. De ändrade förhållandena kan också avse förändringar utanför fastigheten som påverkar behovet, exempelvis att en ny allmän väg har byggts fram till fastighet som tidigare var beroende av enskild väg. Vidare framhålls att lantmäterimyndigheten, dvs. Lantmäteriet, vid prövningen av om ändrade förhållanden uppstått som regel bör kunna presumera att servitutet från början fyllt ett behov hos den härskande fastigheten och sålunda inrikta prövningen på de förhållanden som råder vid tiden för förrättningen (min kursivering).

I det här fallet torde det inte råda någon tvekan om att det aktuella vattenservitutet från början säkerligen fyllde ett verkligt behov för din fastighet eller, såsom det uttrycks i lagtexten, var av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. Men anslutningen till det kommunala vattnet har sannolikt och på objektiva grunder avsevärt minskat betydelsen av det nuvarande avtalsservitutet. I vart fall såvitt jag bedöma. Den omständigheten är också snarlik exemplet ovan, alltså det som gällde situationen med en framdragen (ny) allmän väg i förhållande till ett tidigare upplåtet servitut på en enskild väg. I ditt fall kommer sannolikt fastighetens behov av vatten att anses vara täckt (läs: tillgodosett) genom den kommunala VA-anslutningen, se Mark- och miljööverdomstolens (MÖD) dom från 2023-04-26 i mål F 14431-21 vari följande gällde. Ett servitut avseende brunn med tillhörande vattenledning hade bildats i samband med en avstyckning för bostadsändamål av den härskade fastigheten. Ändrade förhållanden ansågs dock föreligga till följd av att den härskande fastigheten hade anslutits till kommunalt vatten varför något behov av servitutet inte längre bedömdes föreligga. Och att den aktuella brunnen efter anslutningen till kommunalt vatten användes för bevattning av trädgården var ingen omständighet som ändrade MÖD:s bedömning.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,