Bör jag upprätta ett avtalsservitut eller officialservitut?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag förstår din fråga som att du undrar om ni bör upprätta ett avtalsservitut eller ett officialservitut för att vara säker på att den som i framtiden äger din fastighet har rätt att använda din grannes brunn. Med andra ord utgår jag från att du vill att rätten att använda brunnen ska vara knuten till din fastighet och inte dig personligen. Är tanken att du personligen ska ha tillgång till brunnen är det inte fråga om servitut utan ett vanligt avtal. Reglerna i avtalslagen blir då tillämpliga.
Regler om fastigheter finns i jordabalken (JB). När jag besvarar din fråga kommer jag använda mig av två begrepp; den tjänande fastigheten och den härskande fastigheten. Med den tjänande fastigheten menar jag den fastighet på vilken rättigheten upplåts, i ditt fall din grannes fastighet, och med den härskande fastigheten menar jag den fastighet till vilken rättigheten knyts, i ditt fall din fastighet.
Skillnaden mellan ett avtalsservitut och ett officialservitut
Ett avtalsservitut är ett servitut som tillkommit genom ett skritfligt avtal mellan två fastighetsägare. För att avtalet ska ses som ett giltigt servitut måste det uppfylla vissa krav. Dessa krav hittar du i 14 kap. JB. Kraven kan sammanfattas enligt följande:
- Servitutet ska vara ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning. Med detta menas att nyttan för den härskande fastigheten ska överstiga belastningen för den tjänande fastigheten. Omständigheterna i det enskilda fallet ska inte påverka en sådan bedömning utan den bör göras objektivt, d.v.s. hänsyn ska tas till vad som typiskt sett anses vara ändamålsenligt.
- Det får inte vara fråga om ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten eller ett område av den. Ägaren till den härskande fastigheten får alltså inte ges äganderätt till den tjänande fastigheten eller en del av den.
- Servitutet måste avse en rätt att nyttja den tjänande fastigheten eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten. Med detta menas t.ex. rätt att använda något som befinner sig på den tjänande fastigheten, att företa en viss handling på den tjänande fastigheten eller att ägaren av den tjänande fastigheten avstår från att utnyttja sin fastighet i visst hänseende.
- Servitutet måste vara av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten – servitutet kan alltså inte användas som en tillfällig lösning. Däremot får avtalsservitutet begränsas i tiden (7 kap. 5 § JB).
Är kraven ovan uppfyllda kan servitutet skrivas in i fastighetsregistret (23 kap. 1 § JB). Servitutet blir därigenom officiellt och gäller mot en ny ägare av fastigheten. Avtalsservitutet är gällande tills ägaren av den härskande fastigheten, alltså rättighetshavaren, ansöker om att den ska tas bort eller – om det finns grund för hävning (se 14 kap. JB) – någon av ägarna ansöker om det. För att läsa mer om vilka krav som ställs på ansökan om inskrivning av avtalsservitut kan du vända dig till Lantmäteriets hemsida.
Ett officialservitut bildas, ändras och upphävs genom ett beslut från Lantmäteriet i en så kallad fastighetsreglering. Normalt går det till så att servitutet grundas på fastighetsägarnas avtal, men Lantmäteriet kan också i vissa fall besluta om att upplåta ett servitut trots att fastighetsägarna inte är överens. I ett sådant fall måste dock vissa ytterligare villkor vara uppfyllda. Kraven för officialservitut är högre än för avtalsservitut – det krävs att servitutet är av "väsentlig betydelse" för den härskande fastigheten. Ett servitut innebärande en rätt att nyttja en brygga skulle t.ex. kunna vara av väsentlig betydelse om den härskande fastigheten ligger på en ö som är svår att ta sig till på annat sätt. Ett officialservitut får inte heller bildas för viss tid och får inte göras beroende av villkor. Officialservitutet är offentligt i fastighetsregistret. Här läser du mer om hur du kan ansöka om att göra en fastighetsreglering för att upprätta ett officialservitut hos Lantmäteriet.
Bedömningen i ditt fall
Det är svårt att svara på om du bör upprätta ett avtalsservitut eller officialservitut. Ett officialservitut är mer bestående eftersom det bara kan upphävas eller ändras av Lantmäteriet, medan ett avtalsservitut under vissa omständigheter kan upphävas på ansökan av någon, eller båda parterna. Däremot kräver ett officialservitut att servitutet är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten. Det är svårt att säga om användandet av brunnen är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten eller inte. Det beror förmodligen på vilka andra möjligheter som finns att t.ex. få tillgång till vatten till din fastighet. Det kan också tilläggas att en lantmäteriförrättning, som behöver göras för att upprätta ett officialservitut, är mer kostsamt och tar längre tid än ett upprättande av avtalsservitut.
Med vänliga hälsningar,
