Tjänande fastighetens rättigheter vid servitut?

2020-08-30 i Servitut
FRÅGA |Vi har ett servitut på tre meter bred väg över grannens tomt. Tidigare ägare till vår fastighet har satt upp en grindstolpe på detta område. Grannen hotar nu att riva ner stolpen. Har han rätt att göra det?Han envisas med att ställa sin soptunna precis intill stolpen vilket delvis hindrar vår utfart.Har han rätt att ställa soptunnan på servitutsområdet?
Arian Shadmehr |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Mitt korta svar på er fråga är att grannarnas störningar som åsamkas er som härskande fastighet är möjligen otillåtna Jag kommer nedan att redogöra vad som gäller vid servitut och vad som gäller för störningar på servitut.Frågor gällande servitut regleras i Jordabalken (JB), specifikt gällande servitut regleras i 14 kap. JB.Servitut reglerar en nyttjanderätt mellan flera fastigheter och kan tillkomma antingen genom avtal mellan fastighetsägarna eller genom myndighetsbeslut. I ert fall framstår det som att servitutet tillkom genom ett myndighetsbeslut i samband med avstyckning vilket torde innebära att det är ett officialservitut alternativt att det är ett avtalsservitut som skrivits in hos lantmäteriet.Vad gäller för servitut?Huvudregeln gällande servitut är att den tjänande fastigheten ska främja en ändamålsenlig markanvändning genom att upplåta rätten för den härskande fastigheten att nyttja den tjänande fastighetens mark, alltså för ett särskilt ändamål och inget annat, 14 kap. 1 § JB. Den tjänande fastigheten får inte belastas utöver vad som följer av upplåtelsen, alltså vad som står i servitutet, 14 kap. 11 § JB. Detta innebär att den härskande fastigheten inte ska nyttja väg eller mark mer än nödvändigt och endast för ändamålet. Detsamma gäller för den tjänande fastigheten att inte hindra den härskande fastighetens nyttjande av servitutet, 14 kap. 7 § JB. Om det framkommer att någon av parterna har överskridit sin rätt, är de skyldiga att återställa det som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och ersätta skada.Vissa störningar måste tålasDet är väsentligt att vardera parter inte får hindra någon annan från att använda servitutet på så sätt som är stadgat. I fallet, NJA 2018 s. 200, framkommer det att en viss inskränkning har tillåtits. I rättsfallet har man konstaterat att det i undantagsfall uppkommer situationer där servitutet tillfälligt måste begränsas om det finns ett "trängande behov". Ett exempel på detta som de nämner i rättsfallet är att man stänger av en väg för att reparera den eller liknande. Om det däremot handlar om bestående störningar eller störningar som uppkommer vid upprepade tillfällen så ska dessa inte accepteras annat än om det skriftligen framgår av servitutet.Vad gäller i ditt fall?I frågan påpekar ni att grannen som har upplåtit mark för ert nyttjande (den tjänande fastigheten) har hotat med att ta ner en grindstolpe som tidigare ägare till er fastighet har satt upp. Detta är i min mening en belastning på den tjänande fastigheten som eventuellt inte bör tålas, eftersom servitutet nyttjas mer än nödvändigt och inte för ändamålet. Däremot kan det vara möjligt att denna stolpe inte utgör någon inskränkning om det är fallet att förra ägaren med den tjänande fastigheten har avtalat om att sätta upp denna stolpe, alltså att den tjänande fastigheten har accepterat att stolpen sätts upp. Detta innebär att grannarna kan ha rätt att ta ner grindstolpen som är installerad på den tjänande fastighetens markområde, däremot påpekar ni att den tjänande fastigheten har hotat att hindra er från att nyttja servitutet, vilket är i min mening en belastning som är otillåten enligt servitutsavtalet.Sammanfattningsvis innebär detta att grannen möjligen har rätt att ta ner grindstolpen som är installerad på servitutsområdet, eftersom det fortfarande är mark tillhörande den tjänande fastigheten och syftet med servitutet är endast att markområdet ska nyttjas för exempelvis infart och utfart. Om grannen däremot hindrar er att nyttja vägen är detta ett avtalsbrott genom att ni som härskande fastighet inte har möjlighet att nyttja vägen som tänkt och avtalat. Mitt råd till er i första han är att försöka komma överens med den tjänande fastigheten, vilket är den mest enkla lösningen men som ni samtidigt påpekar att ni redan gjort utan framgång. Om ni inte skulle komma överens är sista utväg att kontakta Lantmäteriet för att försöka komma till en lösning. Mitt bästa råd är att försöka komma överens med den härskande fastigheten vilket även är den mest kostnads- och tidseffektiva åtgärden.Ifall ni vill anlita en jurist för att ta ärendet vidare kan ni göra det hos Lawline, i sådana fall är det bara att höra av sig till mig på Arian.Shadmehr@lawline.se så återkommer jag med en offert. Om det skulle uppstå ytterligare frågor eller funderingar är ni också välkomna att höra av dig där. Jag hoppas att ni fick svar på er fråga!Med vänliga hälsningar,

Hur fördelas ansvaret mellan två fastigheter för ett garage som står under avtalsservitut?

2020-08-24 i Servitut
FRÅGA |Vi har ett gammalt avtalsservitut gällande ett flerbilsgarage som fanns när vi köpte fastighet 2016. Vi blev av mäklare informerade om att detta servitut, som skrevs 1960, skulle upphöra i samband med revision på Lantmäteriet. Sista datum för att för härskande fastighet kräva att servitutet stod kvar var i slutet av 2018. Ingen sådan begäran skickades in och servitutet försvann från Lantmäteriets register. Nu har den boende i härskande fastighet dött och de egentliga fastighetsägarna som är hans barn har via advokat ordnat så att servitutet åter inskrivits. Problem: i servitutet står att härskande fastighet ÄGER del av garaget - kan man skriva in ägarskap i et servitut? Varför står det inte att de äger byggnad på vår tomt när man går in på Lantmäteriet? Ingen skötsel av garaget har ombesörjts av härskande fastighet under den tid vi bott i vår fastighet. Ej heller har man frågat efter eller betalt för den el till garaget som tas från vår fastighet. Dessutom har de ökat proppstorlek från 6 ampere till 10 ampere vilket innebär att vårt boningshus riskerar att bli utan el vid den överbelastningsrisk från garaget som uppstår och husets säkring slår av all ström. Vi är också frågande till hur en hemförsäkring gäller för garaget. I servitutet står att en inteckning i fastighet står som garanti för avtalet. Denna inteckning bekräftas av en domaranteckning och stämpelavgift tycks ha utgått. Fastighetsbeteckningen är bytt och inteckningen kan ej återfinnas. Gäller avtalet ändå??
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga är fastighetsrättslig och regleras av 14 kapitlet jordabalken (JB). För servitut finns det dock inte många lagstadgade regler om hur konflikter ska hanteras. Detta beror på att servitut i stort kan innefatta så otroligt många olika saker. Det som är centralt vid konflikter rörande servitut, med hänsyn till att lagstiftningen är så pass knapphändig, är avtalet, vad som åsyftades vid dess tillkomst och hur det är utformat.Kan man skriva in ägandeskap i ett servitut?Avtalsservitut skrivs mellan två fastighetsägare där den ena fastigheten (härskande fastigheten) ges rätt att använda något specifikt på den andra fastigheten (tjänande fastigheten), till exempel en väg, brunn eller garage (14 kap. 1 § JB). För att det ska vara fråga om ett servitut förutsätts alltså att den tjänande fastigheten äger något som den härskande fastigheten måste nyttja. Om den härskande fastigheten äger garaget som står på den tjänande fastighetens mark rör det sig istället om byggnad på ofri grund. I sådana fall upprättas i regel inte servitut utan arrendeavtal där vederlag ska utgå för användandet av marken. Sammanfattningsvis är det motsägelsefullt att skriva in ägandeskap i ett servitut eftersom ett servitut i princip förutsätter att ägandeskap inte föreligger.Vem ska stå för skötsel av garaget?I avtalet kan ägaren till den tjänande fastigheten åläggas skyldighet att underhålla byggnaden som avses med servitutet men inte mer än så 14 kap. 1 § st. 2 JB. Är det så att ni inte kommit överens om att ni som ägare till den tjänande fastigheten ska underhålla byggnaden så är det den härskande fastighetens ansvar att underhålla garaget 14 kap. 6 § st. 2 JB. Någon definition av begreppet underhåll finns inte i jordabalken. Av förarbetena framgår dock att rena driftsåtgärder inte omfattas.Sammanfattningsvis är huvudregeln att den härskande fastigheten ska sköta om garaget. Detta kan dock inskränkas genom avtalet men ni som ägare till den tjänande fastigheten kan inte åläggas att göra mer än att underhålla byggnaden. Får härskande fastighet byta proppstorlek?Den härskande fastigheten kan inte bete sig på ett sådant sätt som innebär att den tjänande fastigheten betungas mer än nödvändigt. Detta framgår av 14 kap 6 § JB. Att den härskande fastigheten har bytt proppstorlek och att ert bostadshus därmed riskerar att bli överbelastat kan anses vara mer betungande än nödvändigt. Här måste man väga den härskande fastighetens intresse av att ha 10 ampere i garaget mot ert intresse att inte riskera att bli utan el. Troligtvis överväger ert intresse deras och den härskande fastigheten är då skyldig att återställa proppstorleken till 6 ampere och ersätta eventuell skada (14 kap. 7 § JB).Vilken försäkring gäller för garaget?Detta beror lite på hur er hemförsäkring är utformad samt hur avtalsservitutet ser ut. En generell princip är dock att det är den som äger en egendom som ska försäkra den även om någon annan får nyttja egendomen. Ägaren och nyttjanderättsinnehavaren kan också välja att ingå ett avtal där försäkringsansvaret förflyttas från ägaren till nyttjanderättsinnehavaren. Om både ägaren och nyttjanderättsinnehavaren tecknat försäkring för egendomen går nyttjanderättsinnehavarens försäkring troligtvis in subsidiärt (i andra hand).Sammanfattningsvis är huvudregeln att ägaren ska försäkra garaget. Om ni äger garaget gäller alltså er hemförsäkring i första hand. Har ni kommit överens om något annat i avtalet gäller dock det istället. Härskande fastighetens hemförsäkring kan gälla i andra hand om er hemförsäkring av någon anledning inte täcker skadan.Gäller avtalet trots att garantin är borta?Jag antar att den härskande fastigheten är skyldig att betala avgift till er för nyttjandet av garaget och att det är den avgiften som de har ställt säkerhet för genom en inteckning i sin fastighet. Fastigheter pantsätts genom att ägaren tar ut en inteckning i fastigheten. Inteckningen symboliserar ett visst ekonomiskt värde i fastigheten och det är sedan själva inteckningshandlingen (som kallas pantbrev) som pantsätts. I Sverige finns både fysiska pantbrev och digitala pantbrev. Privatpersoner kan inte vara anslutna till det digitala pantbrevssystemet och därför måste ett skriftligt pantbrev begäras. Pantbrevet är ert bevis på att inteckningen har gjorts.En inteckning kan dödas vilket innebär att den upphör gälla (22 kap. 10 § JB). Följden av att döda en inteckning blir att även ett pantbrev som är knuten till inteckningen saknar verkan enligt 6 kap. 17 § JB. Detta görs på ansökan av fastighetsägaren och pantbrevsinnehavaren. Dödning av pantbrev är något annat och det görs enligt lagen om dödande av förekommen handling. Detta innebär att inteckningen inte försvinner men ett nytt pantbrev utfärdas. Även detta görs av fastighetsägaren och med medgivande av pantbrevsinnehavaren. Sammanfattningsvis kan inte den härskande fastigheten döda inteckningen utan ditt medgivande. Om den härskande fastigheten har ändrats, lagts ihop med en annan fastighet eller delats upp i flera fastigheter och på så sätt ändrat fastighetsbeteckning kan inteckningen stå skriven på en av dessa fastigheter eller gemensamt på alla. Inteckningen försvinner dock inte bara för att fastigheten har ändrats. Ett skriftligt pantbrev bör ha utfärdats och givits till er. Om ni inte kan hitta detta måste ni kontakta Lantmäteriet.Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis innebär ett servitut att en fastighet vill nyttja annan fastighets egendom och att skriva in ägandeskap i servitut är därmed motsägelsefullt. Om den härskande fastigheten äger garaget rör det sig istället om byggnad på ofri grund och ni bör då ha ett arrendeavtal istället för avtalsservitut. Vidare ska den härskande fastigheten stå för underhåll om inget annat är avtalat och den härskande fastigheten får inte agera på ett sådant sätt som innebär att den tjänande fastigheten betungas mer än nödvändigt. Att den härskande fastigheten i ert fall har bytt proppstorlek kan vara oskäligt betungande för er och den härskande fastigheten är i sådana fall skyldig att återställa proppstorleken. När det kommer till försäkring är det som huvudregel den som äger en byggnad som ska försäkra den. Har båda försäkring kommer den andra försäkringen eventuellt agera subsidiärt om den första försäkringen av någon anledning inte täcker skadan. Slutligen kan en inteckning i fastighet som har pantsatts inte försvinna utan medgivande från den som har rätt till pantbrevet. Inteckningen som står som säkerhet för ert avtal kan alltså inte försvunnit om ni inte medgivit detta. Jag rekommenderar först och främst att ni läser igenom avtalet noggrant och ser om ni avtalat något om underhåll av garaget och försäkring. Om det inte står något om detta i avtalet gäller det som jag redogjort ovan. Jag rekommenderar också att ni pratar med den härskande fastigheten om pantbrevet och försöker lista ut om det har givits till er fysiskt eller inte. Ni kan också kontakta Lantmäteriet för att få hjälp med pantbrevet, och om det är borta kan de hjälpa till med att döda det bortkomna pantbrevet. Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Önskar du ytterligare hjälp med ditt ärende eller vill ha stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister kan du kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

exploateringsavtal och servitut, vem ansvara för dålig vattenkvalité?

2020-08-19 i Servitut
FRÅGA |Hej Binh,Tack för ditt svar, ref 88594Har sammanställt situationen i ett dokument så en fråga kvarstår efter att ha läst ditt svarI exploateringsavtalet §3 står det att exploatören skall borra brunn etc. Hans skyldighet att borra förändrar det något?Du får gärna läsa igenom informationen och belysa om det är något som förändras när du ser all dokumentation?
Binh Tran |Hejsan,Tack så mycket för ditt fortsatta förtroende på mig.Aktuell lagstiftning: Plan - och bygglagen.Exploateringsavtal definieras på följande sätt i 1 kap 4§ 10 punkten: "avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen". Syftet med detta avtalet är att klargöra ansvaret mellan kommunen och fastighetsägaren och fördela kostnader mellan dem så att tvister inte förekommer. Avtalet är alltså mellan kommunen och fastighetsägaren. I detta avtal står det att fastighetsägaren ska ansvara för erforderlig hydroforanläggning. Senare står det specifikt om vad för sorts kvalitet och klass som anläggningen ska ha för att vatten ska bli drickbart.Fastighetsägaren har alltså ett ansvar gentemot kommunen att anlägga ett erforderligt hydroforanläggning. Enda sättet fastighetsägaren kan vara ansvarig för att fixa brunnen är om denne inte har gjort det som denne var skyldig till vid tiden då brunnen byggdes. Det vill säga, om fastighetsägaren t.ex har valt billigare kvalité och material än vad som står i avtalet, och detta följaktligen har lett till sämre kvalité på vattnet än vad som kommunen har begärt. Detta kan bevisas på ett relativt lätt sätt genom en besiktning där de utreder huruvida anläggningen är byggd på det sätt som avtalet kräver (med kvalité och med plast). Om det visar sig att fastighetsägaren har uppfyllt sin del av avtalet gentemot kommunen så har han ingen skyldighet att underhålla brunnen utan det är de härskande fastigheterna som i sådana fall har ansvaret för detta.Läs mer om exploateringsavtal här.Jag hoppas jag har kunnat svara på din fråga, har du följdfrågor är du välkommen att höra av dig till mig, binh.tran@lawline.se.Vänligen,

Underhållsskyldighet vid servitut för de härskande fastigheterna, får vi åtgärda en brunn?

2020-08-13 i Servitut
FRÅGA |Jag har en fastighet kallad A i norra Sverige.På 70-talet så vill bonden i vår by som äger grannfastighet kallad B exploatera sin mark och bygga ett antal hus till sina barn.För att gör det så krävde kommun att han skulle tillhandahålla hushållsvatten till oss fastigheten A innan han lät bygga sin infiltrations anläggning. Man lät upprätta ett servitut och fastighetsägaren av fastigheten B borrade en brunn och alla fick sitt vatten. Vattnet har inte alltid varit bra men inte förrns nu har man tagit ett fullständig vattenprov och det visade sig innehålla för hög arsenikhalt och mangan halt.Dom som nu äger marken B och var skyldig att ha ett servitut på sin mark för en brunn är inte så medgörliga.- Vilken rätt ger servitutsavtalet oss att agera, vi är flera fastigheter, 11st totalt som är beroende av brunnen, några sommar och några året runt fastigheter?- Är det ägare av fastigheten B som har fullständig kontroll då servitutet ligger på hans mark?- Vilka rättigheter har vi till vattnet?- Vilka åtgärder kan vi och har rätt att vidta?- Kan vi ta in en entreprenör och låta bygga reningsanläggningen, utan markägarens samtycke så vi erhåller hushållsvatten?
Binh Tran |Hejsan, Aktuell lagstiftning: fastighetsbildningslagen (FBL) Officialservitut Det finns två olika sorters av servitut. Avtalsservitut som ingås privat mellan fastighetsägare samt officialservitut där kommunen påtvingar en fastighet ett servitutavtal. Detta låter som ett officialservitut och regleras i fastighetsbildningslagen. I 7 kap 1§ andra stycket stadgas det att den tjänande fastighetens får ägare åläggas en skyldighet att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som omfattas av servitutet enbart med stöd av överenskommelse mellan fastighetsägarna. Sådan servitutsbildning, genom vilken den tjänande fastighetens ägare åläggs en positiv prestationsskyldighet i fråga om underhållet, kräver således den tjänande fastighetsägarens aktiva deltagande - att denne skriver på servitutet att den är underhållsskyldig.Detta innebär att huvudregeln är att de härskande fastigheterna har underhållsskyldigheten för servitutet om inte något annat står i servitutavtalet. Omfattningen av underhållsskyldigheten Någon definition av begreppet underhåll finns inte men innebär att härskande fastigheterna har ansvar att göra servitutet brukligt och i ändamålsenligt. Det innebär att åtgärder som kan fixa vattnet till en bruklig nivå där vattnet inte är hälsofarligt är under ansvar av de härskande fastigheterna. Svar på dina frågor: Fråga 1: Ja, de härskande fastigheterna får agera. Fråga 2: Nej, ägaren har inte fullständig kontroll utan de härskande fastigheterna har rätt/skyldighet att underhålla servitutet. Fråga 3: Ni har de rättigheter som servitut ger er. Vanligtvis är detta att underhålla servitutet samt använda det. Fråga 4 och 5: Ni har rätt att vidta de åtgärder som är nödvändiga för att säkerställa ett ändamålsenligt användande av brunnen. Det innebär att ni har rätt att fixa vattnet så att det inte har så hög arsenikhalter. Ni får dock endast göra det absoluta nödvändigaste för att få vattnet drickbart, onödiga åtgärder får absolut inte göras.Jag hoppas jag har svarat på frågorna, har du några följdfrågor är du välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se. Vänligen,

Utgör bryggan vi har servitut för fastighetstillbehör till vår fastighet?

2020-08-27 i Servitut
FRÅGA |Vi har köpt en fastighet, där vi förutom fastigheten också har ett servitut. På servitutet finns en brygga eller stenpir. Den byggdes år 1990 och betalades av vår företrädare, som vi köpte huset av. Men före den bryggan fanns där en ångbåtsbrygga, som användes av vår företrädares far fr o m år 1922 för att transportera timmer från och till deras sågverk som år 1948 byggdes om till bostadshus och som vi sedan köpte år 2012. Den fastighet som vi har servitut på ("rätt till bad- och båtplats med befintlig brygga") arrenderade år 2018 ut vårt servitut till kommunen, som övertog skötseln av både brygga och markbiten framför oss. Nu har kommunen bestämt sig för att reparera bryggan till en kostnad av 100 000 kr och de varken pratar eller samråder med oss. De anser att servitutsägaren också äger bryggan, men vi har hela tiden använt den som om den vore vår. Området med servitutet har tidigare tillhört vår företrädare, men såldes efter en avstyckning till servitutsägaren år 1999. Fram till 2017 var bryggan avstängd med ett staket och skylten Privat, där vår företrädare och vi också fram till 2017 kunde använda en del av badstranden som egen badstrand. Vi vet inte om vattnet är samfällt eller enskilt vatten, men tror fullt och fast att detta är ett fastighetstillbehör till vår fastighet. Vad anser ni? Bilddokumentation och uttalande från dottern till vår företrädare och grävmaskinsfirman finns. I köpeavtalet till den som köpte den avstyckade fastigheten finns inget nämnt om piren.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga har ni köpt en fastighet till vilken det även finns ett servitut på annan fastighet där det finns en brygga/stenpir. I din fråga skriver du dels brygga, dels stenpir. I det följande kommer jag att benämna anläggningen som "brygga". Enligt servitutet ger det en rätt till bad- och båtplats med befintlig brygga. År 2018 arrenderade den andre fastigheten (fastigheten ni har servitut på, den tjänande fastigheten) ut marken till kommunen som övertog skötseln av både brygga och markbit framför er. Kommunen har nu bestämt sig för att renovera bryggan för 100.000 kronor och den varken pratar eller samråder med er. Enligt kommunen ägs bryggan av fastigheten där den är belägen. Ni har däremot hela tiden, med stöd av servitutet, använt bryggan som att den är er. Det ni undrar över är om bryggan utgör tillbehör till er fastighet (s.k. fastighetstillbehör).Som fastighetstillbehör räknas byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk (2 kap. 1 § jordabalken, JB). Som byggnader räknas inte bara hus utan även murar, broar, bryggor och andra uppbyggda konstruktioner. En byggnad behöver inte ligga över jordytan för att anses som fastighetstillbehör; däremot måste den vara uppförd inom fastigheten. Flyttbara skjul som kan transporteras från plats till plats räknas inte som fastighetstillbehör. Däremot krävs det inte att en byggnad sammanfogas med marken för att den ska räknas som fastighetstillbehör. Exempelvis räknas en oljecistern som inte är fäst vid marken utan enbart hålls kvar av dess tyngd som fastighetstillbehör (se prop. 1966:24 s. 60 och 88). Exakt vad som anses med stadigvarande bruk framkommer inte av lagtexten. I praxis har däremot uttalats att "installatörens" avsikt med att tillföra föremålet ska ha varit att det ska vara där för mer permanent bruk.Som fastighetstillbehör räknas även byggnad eller anläggning som är uppförd utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns (jfr 2 kap. 1 § femte stycket JB). Som synes är en byggnad eller anläggning som innehas med stöd av en servitutsrätt på annan fastighet tillbehör till den härskande fastigheten, om inte anläggningen redan är tillbehör till den tjänande fastigheten. Om anläggningen uppförts av ägaren till den härskande fastigheten och rätten att ha anläggningen på den tjänande fastigheten tryggats med en servitutsupplåtelse, blir anläggningen därmed tillbehör till den härskande fastigheten. En anläggning som uppförts av fastighetsägaren – och som därmed är fastighetstillbehör – förblir tillbehör till denna fastighet även om ägaren upplåter anläggningen genom servitutsavtal till en ägare av en annan fastighet. I ert fall förstår jag det som att bryggan byggdes och betalades av den tidigare ägaren till den fastighet ni nu äger. En brygga utgör i sig fastighetstillbehör och som jag förstår det av din beskrivning har bryggan uppförts av tidigare ägaren till er fastighet och tryggats med ett servitut. Utifrån att en byggnad eller anläggning som är uppförd utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till fastigheten där den finns kan utgöra fastighetstillbehör kan det argumenteras därom i ert fall.Tyvärr kan jag inte ge närmre besked i ert fall huruvida bryggan utgör fastighetstillbehör eller ej. Utifrån hur du beskrivit ärendet kan det argumenteras för att den utgör fastighetstillbehör till din fastighet. Min rekommendation om ni inte kommer överens är däremot att du anlitar en juristbyrå för en djupare utredning av omständigheterna. Jag slussar gärna ditt ärende vidare till en av våra jurister för en offert; min bedömning är dock, såsom jag framfört i vår korrespondens, att du för ändamålet bör anlita en juristbyrå som är specialiserad på fastighetsrätt.För kontakt avseende offert från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Laglig rätt vid servitut

2020-08-22 i Servitut
FRÅGA |Hej. Har ett servitut på en väg över en tomt som jag passerar vid jakt. Ägaren till tomten påstod att det inte är lagligt för mig att passera. Mitt vapen är oladdat när jag går där! Vad gäller?
Izabella Bugsby de la Varga |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! För att nyttja annans mark eller tillbehör till annans fastighet krävs det tillstånd. Det här kan ske genom medgivande från markägaren (avtalsservitut) eller ett myndigetsbeslut (officialservitut). Servitut regleras i 14 kap. jordabalken (JB) och är en rättighet för en fastighet att nyttja en annan fastighets väg eller brunn osv. På så sätt är ett servitut knutet till en specifik fastighet och inte en viss person. Det här leder till att servitutet är gällande oberoende vem som är fastighetens ägare. Dessutom är servitutet inte tidsbegränsat och kan därför gälla under obegränsad tid. Servitut kräver skriftlig form för att var giltigt. I handlingen ska den härskande (din fastighet) och tjänande fastigheten (ägaren till den andra tomtens fastighet) anges och ändamålet med upplåtelsen. Man kan även ansöka hos Lantmäteriet om en inskrivning av servitutet. Det här är inte obligatoriskt men fördelen med detta är att servitutet blir offentligt och ger ett sakrättsligt skydd för dig gentemot ägaren av den tjänande fastigheten. I din fråga anger du att du har ett servitut vilket innebär att du har en laglig rätt att passera tomten. Ägaren till tomten har fel i sitt påstående. Så länge du har jaktlicens och inte utsätter någon för fara genom att bära vapen när du passerar vid jakt är det ingen fara. Behöver du vidare hjälp med ditt ärende råder jag dig att kontakta vår juristbyrå för tidsbokning eller att ringa vår telefonrådgivning. Kontaktuppgifter till vår telefonrådgivning:Telefon: 08-533 300 04Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00

Upphäva servitut

2020-08-17 i Servitut
FRÅGA |Min far har ett servitut över vår mark till huset han delar med sin fru. Min far är gammal och sjuk om min fråga är vilka förutsättning som finns för att säga upp servitutet vid hans bortgång. Jag blir då delägare till fastigheten som nyttjar servitutet, och jag undrar om jag i egenskap av sådan kan säga upp servitutet eller om alla ägare behöver vara eniga i det beslutet. Fastigheten nås från en annan allmän väg så servitutet är alltså inte nödvändigt.
Linn Engdahl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Inledningsvis ska sägas att huvudregeln är att servitut inte går att säga upp. Eftersom servitut avser att reglera rättigheter som är nödvändiga för normal användning av fastigheter är utgångspunkten att de ska löpa på obestämd tid, för all framtid.Det framgår inte av din fråga om det rör sig om ett avtalsservitut eller ett officialservitut. Även om jag skulle gissa att det rör sig om ett avtalsservitut så redogör jag lite kort för båda då möjligheterna att häva varierar beroende på servitutstypen.Ett avtalsservitut är en överenskommelse mellan två fastighetsägare om hur grannen får nyttja den andres fastighet. Ett avtalsservitut bildas genom ett skriftligt avtal mellan fastighetsägarna. Genom att skriva in avtalet i fastighetsregistret blir det officiellt och löper på fastigheterna. Ett officialservitut däremot är ett myndighetsbeslut fattat av Lantmäteriet. Kraven för ett officialservitut är något högre än för avtalsservitut. Det är viktigt att servitutet är av stadigvarande betydelse och att det är helt nödvändigt för den härskande fastigheten. Exempelvis att det enda sättet att nå grannens fastighet är genom den väg som går över din tomt.Upphäva avtalsservitutEnligt reglerna i 14 kap. jordabalken går det att upphäva ett servitut om en härskande fastighet (i detta fallet din fars och hans frus fastighet) har överskridit sin rätt eller åsidosatt sina skyldigheter, t.ex. genom att inte betala den överenskomna avgiften. Det föreligger också rätt att häva ett servitut om det inte behövs för den härskande fastigheten eller nyttan är ringa i jämförelse med belastningen för den tjänande fastigheten. Ytterligare en godtagbar anledning att upphäva ett servitut är om ett sådant under en längre tid inte utövats och det i övrigt föreligger sådana omständigheter att det ska anses övergivet. Det går också att avtala bort ett gammalt servitut om nuvarande ägare till härskande och tjänande fastigheter är överens. Ett sådant avtal skickas till Lantmäteriet som underlag för att avregistrera ett servitut.Upphäva officialservitutOfficialservitut gäller för all framtid eller till dess att det fattas ett nytt myndighetsbeslut. Lantmäteriet söker först undanröja de olägenheter som är för handen genom en ändring av servitutet genom fastighetsreglering. Först om inte det går finns det möjlighet att upphäva det.SlutsatsMed huvudregeln om evig rätt i beaktande är det inte helt lätt att bli av med ett oönskat servitut. Under förutsättning att det rör sig om ett avtalsservitut vore det tänkbart enklast om du och din fars fru, i egenskap av ägare till fastigheten efter din fars bortgång, kommer överens om ett nytt avtal som ni skickar in till Lantmäteriet. Du kan inte ensamt säga upp servitutet om inte någon laglig förutsättning för det finns. Enligt vad du skriver verkar servitutet dock inte vara nödvändigt för att nå din fars fastighet så du har inget att förlora på att ta kontakt med Lantmäteriet för ytterligare vägledning.Tveka inte att höra av dig till oss igen om du har några andra frågor!Med vänliga hälsningar,

Servitut: exklusiv eller gemensam nyttjanderätt?

2020-08-13 i Servitut
FRÅGA |Hej!Brukar formuleringen "rätt att nyttja plats för båthus och båtlänning" i ett officalservitut innebära exklusiv rätt? Varför jag frågar är att vi under åtminstone en generation samnyttjat ett båthus - men den nya ägaren av fastigheten som har servitutet hävdar exklusiv rätt. Rätten för oss att nyttja båthuset har aldrig reglerats i servitut eftersom båthuset ligger på vår familjs mark och nyttjades förstås av vår familj exklusivt innan servitutet skrevs och ägaren till grannfastigheten erbjöds möjlighet att nyttja båthuset. Båthuset har byggts av vår familj på 40-talet.
Måns Hellberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.I mitt svar har jag först förklarat vad som gäller vid tolkningen av servitutet och hur samhällsutvecklingen kan påverka ett servituts innebörd. Slutsatsen jag kommit till är att båthuset ska nyttjas gemensamt. Slutligen har jag kommit med ett förslag på hur du kan gå vidare.Som jag tolkar din fråga äger du den tjänande fastigheten (den fastighet som båthuset ligger på) och din granne den härskande fastigheten (den fastighet som servitutet tjänar) (se JB 14 kap 1 § för terminologin).Hur tolkar man servitutet?Ser man till ordalydelsen av servitutet framgår det att grannen får nyttja båthuset, och alltså inte om det är tal om en exklusiv eller gemensam nyttjanderätt. Att göra en lingvistisk analys av exempelvis "nyttja" gör inte heller någon nytta. När det inte framgår vilken nyttjandeform som avses (d.v.s. exklusiv eller gemensam) kan man inte heller dra några säkra slutsatser utifrån hur det generellt brukar vara i liknande situationer. Ett servitut ska nämligen i varje enskilt fall svara mot ett behov som den härskande fastigheten har (se JB 14 kap 1 § och FBL 7 kap 1 §).Som jag förstår dig har du en tydlig uppfattning om avtalets betydelse som du grundar på det bakomliggande behovet för, samt avsikten med, servitutet. Alltså den härskande fastighetens behov av båtplats som kunde tillgodoses genom att båthuset nyttjades gemensamt. Därutöver har din uppfattning stöd i hur båthuset rent faktiskt har nyttjats historiskt, d.v.s. gemensamt. Sammantaget ger detta uttryck för din familjs respektive den tidigare grannens gemensamma partsvilja. Att på detta vis utröna ett servituts innebörd har stöd i praxis (se t.ex. MÖD 2019:9 och NJA 2018 s. 200). Syftet med ett servitut är att bl.a. att förbättra den härskande fastigheten och skapa förutsättningar för en effektivare markanvändning (JB 14 kap 1 § och FBL 5 kap 4 § och 8 §). Om båthuset till en början tjänade din familjs fastighet, och efter bildandet av servitutet började tjäna endast grannens fastighet är det inte tal om någon effektiviserad markanvändning. Båthuset skulle ju i det fallet fortfarande tjäna endast en fastighet! Grannens påstående om exklusiv nyttjanderätt går alltså emot syftet med själva institutet servitut. Även fast servitutets generella utformning i teorin skulle kunna rymma en tolkning innebärande att nyttjanderätten är exklusiv, ska en mer begränsad innebörd gälla om det står klart att grannens behov kan tillgodoses genom en gemensam nyttjanderätt (NJA 2018 s. 200).Sammantaget talar detta för att servitutet har den innebörd som du påstår.Ändrade förhållandenEtt servituts innebörd kan i takt med samhällsutvecklingen ändras (NJA 2018 s. 200). Låt säga att servitutet skapades under en tid då båthuset behövdes för grannens roddbåt och fiskeverksamhet. Om servitutet fortfarande tjänar grannens fastighet, fast båthuset numera används för hans eller hennes motorbåt för fritidsändamål kan det trots det ursprungliga ändamålet vara tillåtet. Det beror på att servitutet har viss elasticitet och kan tänjas till att omfatta andra användningsområden. Den tjänande fastigheten kan alltså behöva tåla en förändrad användning av servitutet, men det finns givetvis en bortre gräns för vad som är tillåtet. Ibland krävs det istället en förändring eller nybildning av servitutet. Jag är dock tveksam till om denna elasticitet skulle kunna tillåta en exklusivt nyttjanderätt om den tidigare varit gemensam. Den frågan behöver dock inte besvaras eftersom det inte föreligger några ändrade förhållanden av betydelse.Sammantaget innebär detta att servitutets innebörd är densamma som vid dess tillkomst.Vad kan du göra härnäst?Eftersom det tycks vara så att grannen inte har en exklusiv nyttjanderätt av båthuset kan du informera honom eller henne om vad jag skrivit i mitt svar. Har grannen vid köpet av den härskande fastigheten blivit lovat annat av försäljaren får han eller hon ta det med försäljaren – det är inte din ensak och påverkar inte heller servitutets omfattning. Ger grannen trots det inte med sig kan du råda honom eller henne att kontakta lantmäteriet som får göra en fastighetsbestämning (FBL 14 kap 1 §). Det innebär att lantmäteriet fastställer innebörden av servitutet genom ett beslut. Förhoppningsvis inser grannen då att kostnaden (som är ganska hög) inte står i proportion till hans eller hennes utsikter att få sin vilja igenom (givet de omständigheter du har uppgett). Givetvis kan även du låta utföra en fastighetsbestämning.Hoppas du fick svar på din fråga.