Vilka hinder ska tålas vid utövande av servitut?
Hej! Vad innebär ett båt och bad avtalsservitut? Vi har det men hindras att ta oss dit pga ägarens hästhage. Kan vi kräva att de flyttar lite på staketet så vi lätt kan ta oss dit? Måste gå i en å för att kunna få ut båten till sjön pga staketet är placerat så nära å kanten. Hade lätt gått att flytta staketet lite grann. Då hade det varit smidigt att nyttja båten. Strand remsan har de satt för med hönsnät så inte deras hund ska smita. Detta hindrar oss från att ta oss smidigt ner till vattnet? Har vi rätt att uppehålla oss på stranden, sitta en stund i en medtagen solstol? De vill inte vara medgörliga på någon av våra önskemål. De säger att staketet alltid varit där. Vi är nya här så det kanske stämmer. Men de har ju sålt en fastighet med servitut till oss. De säger att vi får bada där men inte uppehålla oss där. Men inte lätt att ta sig dit smidigt. Vad gäller? Vad kan vi kräva? Mycket svårt enligt mig att smidigt kunna bada. Jag vill inte hoppa över hönsnät. Var överens vid köpet men nu har de ångrat sig. Vi har betalat dyrt för detta servitut/ hus som vi upplever att vi inte kan nytta på ett värdigt sätt.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Servitut regleras i Jordabalken (JB) 14 kap.
Innebörden ett servitut
Avsikten med att inrätta servitut är att förbättra en fastighet genom att tillföra den funktioner för att lösa behov, som inte kan tillgodoses på ett tillfredställande sätt inom fastighetens gränser.
Servitut är exempelvis en utfartsväg, rätt till parkeringsplats, rätt till vatten, rätt att hålla ledning - allt på andra fastigheter.
Den härskande fastigheten är den fastighet som har rätt att nyttja annan fastighet (dvs er fastighet) och den tjänande fastigheten är den fatsighet som tillhandahåller nyttigheten och upplåter rätt (servitut) åt den härskande fastigheten.
Lagreglering gällande servitut
Definitionen av servitut återfinns i JB 14 kap 1 §. Bestämmelsen föreskriver att om det är ägnat att främja en ändamålsenlig maskanvändning, får i fastighet (tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (härskande fastighet) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende (servitut). Servitut får avse endast ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och får inte förenas med skyldighet för ägaren av den härskande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller anläggning som avses med servitutet.
Servitutavtalet
Servitut som bildas enligt JB förutsätter att upplåtelsen sker genom avtal, s.k avtalsservitut - vilket ses som ett avtal mellan två fastigheter (en härskande fastighet och en tjänande fastighet).
Hinder i utövande av servitutet
I enlighet med NJA 2018 s. 200 p 21-22 ska det i en bedömning av vilka hinder vid utövandet av ett servitut som ska tålas, beaktas i vilken utsträckning den ifrågavarande åtgärden hindrar den härskande fastigheten (er fastighet) från att nyttja servitutsrätten och vilka olägenheter detta medför. Hinder som är flera och/eller betydelsefylla för nyttjandet av servitutet kan inte godtas och är inte gällande.
En grundläggande förutsättning för att en åtgärd som verkar hindrande ska behöva godtas måste vara att det finns ett legitimt behov av den samt att åtgärden inte går utöver vad som är nödvändigt för att uppnå syftet med den.
Med tanke på att ett servitut normalt gäller utan begränsning i tid är det ofrånkomligt att markanvändningen kan förändras och att detta i viss utsträckning kan påverka hur konkurrensen om ett visst område eller en viss nyttighet kommer att se ut. Det förhållandet att en förändrad markanvändning leder till att användandet av ett servitut hindras i större utsträckning än tidigare, dvs leder till ökad konkurrens om ett visst område eller en viss nyttighet, innebär inte nödvändigtvis att det sker ett intrång i servitutet.
Bedömning i er fall
Syftet med servitut är att förbättra er fastighet genom att tillföra den funktioner för att lösa behov som inte kan tillgodoses på ett tillfredsställande sätt inom fastigheternas gränser.
Det är servitutsavtalet som styr i den här situationen. Det framgår inte tydligt i frågan vad ert avtal exakt innebär, men som jag tolkar det, har ni i enlighet med servitutsavtalet rätt att få bada och förtöja er båt vid en strand på den tjänande fastigheten.
Vidare styr det vilket intrång staketet och hönsnätet har i er möjlighet att nyttja avtalsservitutet.
Att ägarna av den tjänande verksamheten efter avtalets ingående muntligt ändrar villkoren och meddelar att ni inte har rätt exempelvis uppehålla er där har ingen betydelse, utan det är avtalet som gäller.
Det är mycket svårt att tolka hur er framgång kan se ut gällande servitutet då jag inte har servitutsavtalet eller en precis beskrivning av hur platsen ser ut, men jag hoppas verkligen att jag lyckats förmedla era rättigheter och vad ni har för möjligheter att tala med den tjänande fastigheten och få igenom era önskemål om ett mer ändamålsenligt nyttjande av servitutet!
Om ni har fler frågor eller funderingar är ni varmt välkomna att åter kontakta oss på Lawline!
Med vänliga hälsningar
