Vad händer med servitut när äganderätten går över till annan genom bodelning?
Fastighet S-B i 4:29 är jag ägare till genom bodelningsavtal. Detta genom ett bodelningsavtalet som avser fastigheterna S-B 4:6 och 4:7 . Min avsikt är att bygga bostadshus på S-B 4:29. Processen för byggnadstillstånd finns hos X kommun. Och jag väntar på lagfart för S-B 4:29. Det enda vägen till fastigheten S-B 4:29 är via väg med / servitut , vägförening eller liknande , men det är ingen jag vet säkert / servitutsavtal ? Med benämning S-B S:1 och G:2 Den besvärligaste är att S-B S1 har 12 fastighetsägare och kommer då att vara tjänande. Eller kan man bara skriva avtal med de två tjänande fastighetsägare ? Som är direkt berörda av mitt inträde i servitutet. Min avsikt är att bygga väg och ansluta från S:1 på lämpligast ställe till min tomt S:B 4:29. Mina frågor är : DEN VIKTIGA FRÅGAN ! fråga 1: måste jag skriva servitutsavtal med alla 12 fastighetsägare ? Eller räcker det med de fastighetsägare som berörs då det är 2 tjänande fastigheter. fråga 2: bodelning från S-B 4:6 och S-B 4:7 har servitutsavtal för S-B S:1 . Följer rätt till S-B S:1 med vid bodelningen eftersom ingen formell försäljning skett av S-B 4:29, utan bara som en del av den ekonomiska lösningen inom bodelningen . OM ? Ni har andra frågeställningar eller så är jag öppen för Er synpunkt.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar två saker. Dels om du måste teckna ett servitutavtal med samtliga 12 fastighetsägare, dels om servitutsavtalet som finns med fastigheten du fått genom bodelning som härskande är gällande även efter bodelningen.
Så som jag tolkar dig är SB 4:6 och SB 4:7 två fastigheter som nu utgör fastigheten SB 4:29.
Allmänt om servitut
Servitut regleras främst i jordabalk (1970:994) (hädanefter JB). Det finns två typer av servitut, avtalsservitut och officialservitut. Officialservitut utfärdas av en myndighet, och avtalsservitut uppstår genom avtal mellan berörda parter. Utifrån din fråga kan jag inte avgöra vad det är för typ av servitut som finns för SB 4:6 och SB 4:7.
Ett servitutsavtal måste följa vissa formkrav för att vara giltigt, se 14 kap. 5 § JB. Det måste vara skriftligt, det måste framgå vilken fastighet som är härskande (den som får rättigheter) och vilken fastighet som är tjänande (den som ger upp en rättighet). Dessutom måste syftet med servitutet framgå av avtalet. Om detta är uppfyllt har man ett giltigt servitut.
Vad händer med servitut vid ägarförändringar?
Huvudregeln är att servitut hänger samman med äganderätten till fastigheten, se 14 kap. 3 § JB. Även om den härskande fastigheten infogas i en annan fastighet följer servitutet oftast med, se 2 kap. 5 § fastighetsbildningslag.
Det finns undantag från detta, till exempel om det sker förändring i den tjänande fastighet genom fastighetsreglering, se 7 kap. 29 § 2 st. JB. Detta bör inte vara aktuellt i ditt fall. Servitut kan också under vissa förutsättningar försvinna från den tjänande fastigheten vid försäljning men det är inte aktuellt i ditt fall.
Gällande den härskande fastigheten står servitutet i stort sett alltid sig, och följer med vid alla typer av överlåtelser. Det är även fallet när man får fastigheten genom bodelning. Servitutet kommer alltså vara fortsatt gällande för den härskande fastigheten.
Lagfarten är i det här fallet ett bevis på ägande, men i teorin kan även en ägare finnas utan lagfart. Det är dock väldigt svårt att bevisa, och att ha lagfart är det absolut bästa sättet att visa på att man är ägare av fastigheten. Detta innebär att man är ägaren utåt sett. Internt mellan säljare och köpare är den faktiska ägarövergången svår att bestämma till en exakt tidpunkt. Detta är särskilt fallet när det sker genom bodelning, men du bör anses vara ägare efter bodelning även innan du fått lagfart. När du har lagfart är du definitivt att se som ägare.
Teckna nytt servitut
Precis som ovan angivet måste man beakta vissa formkrav när man tecknar ett servitut. Man gör också bäst i att registrera servitutet så snart som möjligt, men detta är inget krav. Gällande vem man ska teckna servitutet med framgår det av 14 kap. 1 § JB att det ska tecknas mellan fastighetsägarna. Eftersom ett servitut är en stark rättighet och inskränkning i den tjänande fastigheten krävs det att samtliga fastighetsägare är med på upplåtelsen av ett avtalsservitut. Här kan det vara klokt att vänta med att skriva servitut tills man erhållit lagfart, för att undvika problem.
Så som du beskriver situationen verkar du ha ett giltigt servitut genom att du fått äganderätten till SB 4:6 och SB 4:7. I det fall du vill teckna ett nytt servitut måste samtliga delägare i den tjänande fastigheten skriva på servitutsavtalet. I teorin skulle en person kunna få en fullmakt att handla å alla ägares vägnar men det är säkrast att se till att samtliga delägare skriver på för att undvika trubbel.
Om man verkligen behöver ett servitut, och man inte kan nå ett avtal om detta kan i vissa fall ett officialservitut utfärdas av Lantmäteriet i en så kallad fastighetsreglering. Detta kan dock bara ske om servitutet är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten. Det är till exempel fallet om det enda sättet att nå en väg går genom grannens tomt och denne vägrar skriva på ett avtalsservitut.
Sammanfattningsvis
Så som jag tolkar din situation bör du ha ett giltigt servitut som står sig även efter ägarbytet som skett genom bodelning. I det fall att de härskande fastigheterna nu har infogats i en annan följer servitutet med till den nya fastigheten. Om du vill teckna ett nytt servitut sker detta med samtliga delägare i den tjänande fastigheten, och formkraven behöver beaktas. Om man verkligen behöver ett servitut men inte kan komma överens kan i vissa fall Lantmäteriet utfärda ett officialservitut, men det krävs att det i princip är enda lösningen för att åtgärda ett problem som man har.
Om du har några frågor kring mitt svar får du gärna kontakta mig på: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas att du fick svar på din fråga!
