Överskridande av servitut - Vad gäller?
Härskande fastighet (HF) har servitut på hela framsidan av tjänande fastighets (TF). TF utgör av garage, förrådsbyggnad, boningshus och mark på baksidan och infart /utfart nås genom att använda eller köra på den mark som HF har servitut på. Det fanns inte dörr på framsidan av förrådsbyggnaden, den nåddes från baksidan. Frågor:(1) Tidigare ägare använde garaget för sin lastbil. Nu låter HF sitt folk att parkera framför garagedörren /porten, och vägra att flytta bilen när det många kunder. Har HF rätt? (2) Förrådbyggnaden blir nu för kortid uthyrning som nås från framsidan. Det finns cirka 80 kvm gräsmatta mellan servitutet (parkeringen) och rummen för korttid uthyrningen. Den räcker för att parkera 1-2 bilar för gästerna hos TF. Men HF blockerar ofta den bil som parkeras på den gräsmattan så att bilen inte kan flyttas. HF har inte servitut på just den gräsmattan. För att att kunna parkera en bil på gräsmattan, kör man via HFs servitut dvs. parkeringen. Har HF rätt att gör så? (3) HF bygger altan istället använder den platsen som parkering i enlighet med servitutsavtalet, är det tillåtet? (4) Hur länge får HFs kunder parkerar sina bilar / husvagnar där?
Lawline svarar
Hej och tack för att du ånyo vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB), vilket förklaras av att det, utifrån din ärendebeskrivning och baserat på lydelsen i fråga 5, verkar handla om ett avtalsservitut. Om det hade varit fråga om ett officialservitut hade fastighetsbildningslagen (FBL) istället blivit tillämplig. Men givet ovanstående kommer den här skrivelsen alltså att ta sin utgångspunkt i de regler som återfinns i 14 kap. JB.
I sammanhanget måste det också förtydligas, i likhet med en av de tidigare utredningar som jag har skickat till dig (se den som heter ”Lägenhetsarrende - Vad gäller? Och hur ska avtalet tolkas?”), att det är parterna och deras avtal som reglerar vad som ska gälla varför de principer för avtalstolkning som jag redogjorde för i den ovan nämnda utredningen även kan att bli aktuella här. Därutöver behöver det också framhållas, mot bakgrund av att det handlar om ett avtalsservitut, att många av dina frågor saknar givna svar. Men följande kan anföras.
Fråga 1
Det är inte helt klart vad servituet avser eller vad som är manifesterat i avtalet. Ovan skriver du ”Härskande fastighet (HF) har servitut på hela framsidan av tjänande fastigheten (TF).”. Men vad servitutsrätten de facto innebär är oklart. Vidare framgår av den information som du har lämnat att det på den tjänande fastigheten bl.a. står ett garage, en förrårdsbyggnad och annat dylikt. Men om dessa tillhör den härskande eller den tjänande fastighetens ägare är för mig ovisst. Generellt gäller enligt 14 kap. 7 § JB att om den härskande fastighetens ägare har överskridit sin rätt eller ägaren av någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet, åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada. Som exempel på när den härskande fastighetens ägare överskridit sin servitutsrätt kan nämnas att han eller hon utan stöd i upplåtelsen, dvs. i servitutsavtalet, uppför en anläggning för servitutets utnyttjande på den tjänande fastigheten, se lagmotiven i prop. 1970:20 B s. 736 ff. Och ett exempel på när den tjänande fastighetens ägare överskridit sin rätt är när denne mer varaktigt hindrar motpartens rätt att kunna utöva servitutet. Under vissa i lag angivna förutsättningar kan ett servitut också hävas av den tjänande fastighetens ägare, se 14 kap. 8 § JB.
Fråga 2
Saknas ett servitut på gräsmatten kan den inte nyttjas av den härskande fastighetens ägare. I övrigt hänvisas till sanktionbestämmelsen i 14 kap. 7 § JB, vilken har berörts ovan.
Fråga 3
Att bygga en altan som inte har godkänts av den tjänande fastighetens ägare och som inte heller följer av avtalet utgör ett överskridande av servitutet. Det innebär, som svar på din faktiska fråga, att det inte är tillåtet (se även svaret under Fråga 1).
Fråga 4
När det gäller din fjärde och sista fråga kan egentligen ingenting annat sägas än att den, precis som nämndes inledningsvis, torde vara rent avtalsrättslig varför det också ankommer på parterna att lösa detta. Det finns med andra ord ingen detaljreglering i lag att falla tillbaka på. Men i grunden krävs alltid vid nyttjande av annans egendom att tillstånd inhämtas från ägaren. Är det så att någon uttrycklig rätt till parkering saknas är den typen av aktivitet naturligtvis inte tillåten. Om rätt till parkering därmed omfattas av servitutet, men i övrigt inte har reglerats är det som sagt upp till fastighetsägarna att försöka nå en samförståndslösning. Om så inte kan ske måste frågan hänskjutas till domstol.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
