Uppsägning av hyreskontrakt vid privatuthyrning

2021-10-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Om man hyr ut sitt hus till 2 personer Den ena lämnar sitt personnummer medan den andra säger hon har skyddad identitet och därför inte kan lämna ut det båda skriver på kontraktet men mannen säger upp kontraktet till sista sept enbart hans personnummer som gäller , helt plötsligt lämnar kvinnan ut personnummer hon har ljugit och har skulder va kan jag som uthyrare göra då jag skall lämna huset till försäljning
Alexandra Holmér Sposato |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Läser din fråga som att mannen har informerat dig om att han vill säga upp sin del av hyreskontraktet, medan kvinnan vill fortsätta att hyra huset och stå själv på kontraktet. Vart vi finner de relevanta lagrummenVi hittar de regler som hanterar din fråga i Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, eftersom lagen gäller för hyresavtal genom vilken någon utanför näringsverksamhet hyr ut en bostad, såsom t.ex. en villa. I de fall den lagen inte reglerar en fråga eller inte säger något annat än 12 kap jordabalken (hyreslagen) så gäller också reglerna i den. Formkrav för hyresavtalDet ska börja med att sägas att det inte finns några specifika formkrav på ett hyresavtal, bortsett från att det ska vara skriftligt om du eller dina hyresgäster begärt det (12 kap 2 § Jordabalken). Det är således inte ett krav att ha med personnummer i avtalet över huvud taget, och det används framförallt vid kontraktsskrivning för att styrka identitet så att du som hyresvärd ska veta vem du hyr ut till. Det första skrivna kontraktet var alltså giltigt trots att kvinnans personnummer inte var med i det.Uppsägning av en del av hyreskontrakt av en medhyresgäst Om två personer, som i detta fall, står på ett hyreskontrakt och endast en vill säga upp sin del av hyreskontraktet kan denne göra det. När en person säger upp sin del av ett hyreskontrakt brukar ofta hyresvärdar vilja göra en ny prövning på om de kan godkänna att den kvarvarande hyresgästen står ensam på kontraktet, eftersom denna då är ensamt ansvarig för hyresavtalet (12 kap. 47 § första stycket Jordabalken). Som medhyresgäst är kvinnan berättigad att få hyresavtalet förlängt, om du som hyresvärd skäligen kan nöja dig med endast henne som hyresgäst. Frågan blir alltså hur stor inverkan som kvinnans skulder kan antas ha på hennes förmåga att betala hyran i framtiden eller om andra omständigheter kan ligga till grund för att du inte ska behöva godkänna henne som ensam hyresgäst, med den information du gett är det dock svårt för mig att göra en vidare bedömning av hur det troligen är i detta fallet. Därför kommer jag under nästa rubrik beskriva hur du kan säga upp hyreskontraktet, om det skulle vara så att det inte finns godtagbara skäl för att du ska kunna neka henne förlängning. Uppsägning av hyreskontrakt från hyresvärdens sidaOm du och dina hyresgäster inte avtalat om annat gäller hyresavtalet för obestämd tid, och ska därför sägas upp för att upphöra att gälla (3 § första stycket Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad). Du som hyresvärd får säga upp hyresavtalet så att det upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om en längre uppsägningstid inte har avtalats (3 § andra stycket Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad). Det skulle innebära att du inte kan sälja din villa utan att kvinnans nyttjanderätten skulle följa med till nästa ägare under uppsägningstiden. Jag skulle därför råda dig att, om du har möjlighet till det, avvakta med att sälja huset till dess att avtalet upphört att gälla. Jag hoppas att du fått svar på dina frågor. Om det fortfarande är någonting du funderar över, så är du varmt välkommen att skicka in en ny fråga! Med vänliga hälsningar,

Rätt att bo kvar efter separation med sambo

2021-10-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag och min f.d sambo har separerat, men vi står båda på kontraktet till en hyresrätt. Min f.d sambo har erbjudit sig att överlåta lägenheten till mig. Lägenheten är en 3a på 75kvm med en hyra på 7760 kr/mån. Vad som hör till här är att jag för närvarande är student med fullt csn samt extrajobb ca 1 gång i veckan à 7h. Min fråga är alltså hur pass stor chans jag har att ensam få ta över lägenheten? Om detta ej är möjligt, går det för min f.d sambo att överlåta lägenheten till mig och en vän? Tack på förhand!
Vidar Wicklund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyra regleras i jordabalken (1979:994), JB, 12 kap. Jag kommer kort sammanfatta mitt svar här i början, för att utveckla det mer nedan.SammanfattningDu har enligt min bedömning inte så stora chanser att, mot hyresvärdens vilja, ensam få stå kvar på kontraktet om CSN är din huvudsakliga inkomstkälla eller få överlåta del av avtalet på din vän. Du kan alltid höra med hyresvärden och se om den vill erbjuda dig något utöver vad som krävs i lag. Om du bestämmer dig för att flytta ska du komma ihåg att du sannolikt har en uppsägningstid på tre månader.Rätt till förlängning om din sambo säger upp avtaletJag uppfattar din fråga som att ni tillsammans står på hyreskontraktet. Om så är fallet behöver inte din fd sambo överlåta avtalet på dig, utan det räcker med att hen säger upp det. Du står då som ensam hyresgäst. Om inte din hyresvärd säger upp avtalet händer ingenting i övrigt. Om hyresvärden skulle säga upp avtalet har du fortsatt rätt till förlängning av avtalet enligt JB 12 kap 47 §. Som huvudregel har du alltså rätt att bo kvar som ensam hyresgäst. Undantag på grund av svag ekonomiDet förutsätter dock att hyresvärden "skäligen kan nöja sig med dig som hyresgäst". I det kravet verkar det ingå att den nya hyresgästen ska förväntas kunna betala hyran (se Svea hovrätts beslut nr ÖH 2830-06 som dock gällde överlåtelse men bör kunna appliceras på rekvisitet i stort). Hyresvärden har sannolikt alltså rätt att neka dig rätt att förlänga, om du inte kan förväntas betala hyran.Huruvida du kan betala 7760kr/mån med CSN (rimligen med avdrag för andra levandekostnader) kan jag inte svara definitivt på, eftersom jag inte vet något om din lön på jobbet antar jag att det är ungefär CSN du har att föra dig inom. I rättsfallet jag nämnde nekades en person med en inkomst på 9500kr att överta en hyra på 7000kr. Sett mot den bakgrunden kan dina chanser kanske ses som mindre goda.(På ett lite mindre juridiskt plan vill jag som medstudent, som också går på CSN, be dig fundera på om det verkligen är värt att lägga så mycket av månadslånet på en trea om du ska bo själv).Överlåtelse av del i hyreskontrakt på icke närståendeNär det gäller att överlåta sin del av avtalet på en av dina vänner finns det tyvärr ingen lagstadgad rätt att göra detta.Komma överens med hyresvärdenEtt bra alternativ är att höra med hyresvärden vad den anser. Det är naturligtvis fritt fram för hyresvärden att låta dig bo kvar, eller låta din kompis flytta in tillsammans med dig och dela hyran! Om du har skrivit alla uppgifter i frågan ser jag ingen riktig nackdel med att fråga hyresvärden. Här ska noteras att hyresavtal är giltiga oavsett skriftlig form eller muntlig (JB 12 kap 2 §), dock kan det blir svårt att bevisa något om avtalet träffas muntligen.Om du väljer att inte bo kvarOm du av någon anledning väljer att inte bo kvar är det nog klokt att säga upp kontraktet så snart som möjligt. Både du och din sambo har sannolikt en uppsägningstid på tre månader (JB 12 kap 5 §), vilket betyder att om din sambo säger upp avtalet innan dig kan du tvingas stå för hela hyran under din uppsägningstid. SlutsatsDu har enligt min bedömning inte så stora chanser att, mot hyresvärdens vilja, ensam få stå kvar på kontraktet om CSN är din huvudsakliga inkomstkälla eller få överlåta del av avtalet på din vän. Du kan alltid höra med hyresvärden och se om den vill erbjuda dig något utöver vad som krävs i lag. Om du bestämmer dig för att flytta ska du komma ihåg att du sannolikt har en uppsägningstid på tre månader.Hoppas du fick svar på din fråga! Om du vill höra av dig med mer information eller om du vill ha hjälp med det mer praktiska kan du alltid höra av dig till oss på Lawline!Hälsningar,

Vem ska orsaka uppkommen skada på servitutsväg?

2021-10-17 i Servitut
FRÅGA |Har en fastighet där jag har servitutsavtal att köra på en annan fastighet för att komma upp till min fastighet.I avtalet som jag har, har jag rätt att underhålla vägen på grannens fastighet. För två års sen lades ny asfaltcross av mig för att komma upp till min fastighet vilket innebar en kostnad för mig.Nu har det skett nybyggnation på min grannes fastighet (där mitt servitutsavtal gäller) varvid vägen upp till min fastighet blivit mindre skadad (befintlig beläggning asfaltcross) av grävmaskiner mm.Vem skall då återställa vägen och stå för kostnaden?Är det jag eller är det grannen som orsakat det (där mitt servitutsavtal gäller ?)Tacksam för svar.Med vänlig hälsning
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämplig lag Avtalsservitut regleras i 14 kap. jordabalken, härefter förkortad som JB. Vem ska ersätta en uppkommen skada? Grunden beträffande servitut är att både ägaren av den härskande och den tjänande fastigheten ska respektera varandra. Om någon av ägarna eftersätter detta och åsidosätter sin skyldighet så måste vederbörande återställa vad som rubbats och ersätta skadan (14 kap. 7 § JB). Med andra ord är det i ditt fall din granne (ägaren till den tjänande fastigheten) som måste återställa vägen och stå för kostnaden. Sammanfattning Det är din granne som ska stå för återställandet av vägen eftersom denne har åsidosatt sin skyldighet att respektera servitutet och därigenom orsakat skadan. Om du har några frågor om mitt svar får du gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Hyresgästens rättigheter när en hyreslägenhet visar sig vara obrukbar

2021-10-13 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag flyttade in i min lägenhet (hyresrätt) i början på augusti d.å och hade då läst besiktningsprotokollet som hade upprättats av fastighetsförvaltaren. innan inflyttning. Av protokollet framgick att lägenheten var i bra skick utan anmärkning och och han avslutade med "fin lägenhet".Ca 14 dagar efter inflyttning investerade jag i en tvätt och diskmaskin inkl. installation. Köpet gjordes från ett större företag i branschen. Tvätt och disk fungerade bra. Efter ca ytterligare 14 dagar konstaterade jag vatten på köksgolvet framför diskbänken. Jag öppnade skåpdörren under diskbänken och vatten sprutade ut från kopplingen mellan inkommande vatten ock diskmaskin kopplingen. Jag lyckades att för hand vrida kopplingen så läckan avtog!Ansvarigt företag kopplades in. Efter att hyresvärden begärt besiktning konstaterades att hela trossbotten inkl. en halv meter upp på väggarna var vattenskadade inkl. väl utvecklad mögel Möglet var väl synligt på en vägg i en garderob och under diskbänk. Fastighetsförvaltaren meddelade att den stora skadan troligtvis var historiskt betingad, därav total sanering.Jag fick info om att jag måste flytta från lägenheten med alla inventarier och inte räkna med att kunna flytta tillbaka efter tidigast ca. 4 månader.Nu till min fråga: Vad har jag för rättigheter med tanke på flytt, nedsatt hyra annan typ av olägenhet och eventuellt andra negativa omständigheter.Ser fram emot svar på detta sorgliga kapitel.Mvh
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Eftersom din fråga berör en hyresrätt så blir 12 kap. jordabalken (JB) tillämplig. Hyresvärdens ansvar och dina rättigheterJag tolkar din beskrivning som att lägenheten egentligen före tillträdet var vattenskadad men att det var på grund av läckan som orsakades av diskmaskinen som denna skada upptäcktes. På tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 9 § JB). Om en skada upptäcks som hyresgästen inte vållat så ska hyresvärden avhjälpa felet. Kan detta inte avhjälpas utan dröjsmål får hyresgästen säga upp avtalet om bristen är av väsentlig betydelse. Hyresgästen har även rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som lägenheten är i bristfälligt skick, samt ersättning för skada om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse (12 kap. 11 och 16 § JB). I ditt fall avhjälps inte felet utan dröjsmål och bristen kan dessutom sägas vara av väsentlig betydelse eftersom du inte kan bo i lägenheten på flera månader. Du har således rätt att säga upp avtalet om du så önskar. Du kan också välja att kräva att hyresvärden ska medge att du under denna period inte ska betala någon hyra eftersom du inte alls kan nyttja lägenheten. Utöver detta kan du även kräva ersättning för de skador som detta har orsakat dig. Detta på grund av att skadorna har orsakats av hyresvärdens försummelse i form av att se till att lägenheten var i brukbart skick vid tillträdet. Som exempel kan det handla om merkostnader för att hyra ett annat boende eller bo på hotell samt eventuella kostnader som uppstår för att förvara vissa möbler i förråd. Det är dock viktigt att komma ihåg att man är skyldig att begränsa sin skada och hyresvärden är endast skyldig att ersätta rimliga kostnader som du har haft. Sammanfattning och råd Du har rätt att antingen säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan eller att kräva att inte behöva betala någon hyra alls under denna period. Därutöver har du rätt att kräva ersättning för den skada som detta medför för dig, vilket till exempel kan handla om merkostnader för boende, flyttkostnader och hyra av förvaring av möbler. Mitt råd till dig är därför att vända dig till hyresvärden och framställa dina krav. Om ni inte kan komma överens kan du istället vända dig till Hyresnämnden för att få fortsatt hjälp med tvisten. Om du har några frågor om mitt svar får du gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till! Med vänliga hälsningar,

Vad menas med "uppsägning skall ske skriftligen tidigast till månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen"?

2021-10-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Lägenhet med tillträde 1 dec, vill säga upp kontraktet, nu, skrevs i sept.Vad betyder, uppsägning skall ske skriftligen tidigast till månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.?
Jennifer Eriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Reglerna som är relevanta för att besvara din fråga återfinns i 12 kap Jordbalken, även kallad Hyreslagen. Inträdesdatumet kommer inte påverka din rätt att säga upp avtalet Att inträdesdatumet inte infallit än kommer inte påverka din rätt att säga upp hyresavtalet redan nu. Detta Eftersom hyresgäster till bostadsrätter (lägenheter) som huvudregel alltid har rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid, se 12:5 JB. Denna rätt infaller vid avtalet ingående och påverkas således inte av när inträdesdatumet är satt. Om du säger upp lägenheten imorgon upphör avtalet att gälla vid månadsskiftet jan- feb Lydelsen "uppsägning skall ske skriftligen tidigast till månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen" är en återspegling av 12:4 JB. Vad som menas med denna regel är att hyresvärden eller du som hyresgäst har rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Det är alltså det månadsskifte som inträffar närmast efter att tre månader passerat som är avgörande. Detta innebär att om du skulle säga upp hyresavtalet imorgon, den 19 oktober, så skulle hyresavtalet upphöra att gälla vid månadsskiftet januari-februari. Detta eftersom --> 19 oktober (morgondagens datum och datumet för uppsägning) + 3 månader (pga "tre månader från uppsägningen) + ( pga "månadsskiftet som inträffar efter tre månader) = månadsskiftet jan- feb Jag hoppas du känner att du fått svar på din fråga och stort lyckas till i framtiden!Mvh,

Får hyresvärden öka hyran vid byte av spis?

2021-10-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Om spisen i min lägenhet går sönder och fastighetsägaren anser att den ej går att laga eller att det ej lönar sig att laga den, kan då fastighetsägaren öka min hyra för att de byter till en modernare spis? Fastighetsägaren har ej givit något alternativ utan byter till en spis med häll och säger att de därför ökar hyran med cirka 40 kr/månad.
Beatrice Karlsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att det rör sig om en hyresrätt och därför blir Jordabalken (JB) 12 kap. aktuellt. Förhöjd hyraNär din hyresvärd vill ändra din hyra så måste hen skriftligen meddela dig (JB 12 kap. 54 §). Om du inte håller med din hyresvärd (som i detta fall) så kan du ansöka till hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren (JB 12 kap. 54 §). Detta då hyresavtal är ett avtal som inte är ensidigt, vilket innebär att din hyresvärd inte kan höja hyran utan att du går med på det.Ansökan till hyresnämnden innebär att det är de som avgör om hyran får höjas eller inte. Om du skulle vilja göra denna ansökan, så får det tidigast göras en månad från det att hyresvärden meddelat dig om höjningen. Tills hyresnämnden bestämt angående höjningen så gäller fortfarande den gamla hyran, dvs de är bara är skyldig att betala den gamla/ursprungliga hyran till dess att hyresnämnden bestämt något annat. När hyresnämnden beslutar om hyran så ska den fastställas till ett skäligt belopp (JB 12 kap. 55 §). Vid den bedömning tillämpas "bruksvärdesregeln", vilket innebär att hyran inte påtagligt får överstiga hyran för lägenheter vars bruksvärde är likvärdigt med den lägenhet som tvisten avser. Då brukar man kolla på andra lägenheter på samma ort eller lägenheter i en annan ort men med jämförbart hyresläge och i övrigt liknande förhållanden på hyresmarknaden (JB 12 kap. 55 § första och andra stycket).Att din hyresvärd byter ut spisen i din lägenhet blir en form av modernisering vilket kan leda till att lägenhetens bruksvärde ökar. Detta kan ge hyresvärden en rätt att höja hyran till skillnad om de bara hade åtgärdat ett fel på en redan befintlig spis.SammanfattningDet snabba svaret på din fråga är; ja fastighetsägaren/hyresvärden kan höja hyran på din lägenhet vid ett byte av spisen. Detta då det blir en fråga av en modernisering av lägenheten. Men du har en möjlighet att få detta prövat av hyresnämnden genom att skicka in en ansökan om ändring av hyresvillkoren. Om du vill veta har man skickar in en ansökan till hyresnämnden: kolla Här.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Hur länge får man hyra ut en bostadsrätt och hyresrätt i andra hand?

2021-10-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Kan man förlänga ett andrahandskontrakt? Min pojkvän har hyrt en lägenhet i andrahand i 1 år, går det att förlänga ytterligare med 1 år??? Läste nånstans om 2 år..... Tacksam för svar!!!
Oscar Friedrich |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Svaret på frågan beror på om det är en bostadsrätt eller hyresrätt som hyrs ut i andra hand. Jag kommer i svaret att redogöra för båda alternativen. Regler om andrahandsuthyrning finns i 12 kap. jordabalken (JB). Regler om bostadsrättsföreningar finns i bostadsrättslagen (BRL).Hur länge får en bostadsrätt hyras ut i andra hand?För att kunna hyra ut en bostadsrätt i andra hand krävs samtycke av bostadsrättsföreningens styrelse (7 kap. 10 § första stycket BRL). Hyr länge bostadsrätten får uthyras i andra hand beror på vad bostadsrättsföreningens stadgar säger. Det finns dock ingen lagstadgad maxgräns för hur länge en bostadsrätt får hyras ut i andra hand, vilket gör att kontraktet kan förlängas om styrelsen samtycker till detta.Hur länge får en hyresrätt hyras ut i andra hand?För att kunna hyra ut en hyresrätt i andra hand krävs hyresvärdens tillstånd (12 kap. 39 § första stycket JB). Om hyresvärden nekar hyrestagaren tillstånd kan denna vända sig till hyresnämnden (12 kap. 40 § första stycket JB).Ett tillstånd om andrahandsuthyrning ska tidsbegränsas och kan förenas med villkor (12 kap. 40 § tredje stycket JB). Normalt sett är tidsbegränsningen ett år, med om hyresvärden godkänner det kan tiden förlängas. Det finns ingen bestämmelse i jordabalken som reglerar hur många länge en hyreslägenhet får hyras ut i andra hand, eller hur många gånger kontraktet kan förlängas, så länge hyresvärden tillåter andrahandsuthyrning.Hoppas detta var svar på frågan, annars får du gärna återkomma till oss!Med vänliga hälsningar

Hyresavtal utan kontrakt?

2021-10-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en vän som hyr ett rum med delad dusch i källare i privat hus. Hon har betalat 1 mån i förskott sedan inflyttning. Inget kontrakt finns. Swishat varje månad. Misstänker att det är svarta inkomster. Hon trivs inte och meddelat nu den 10/10 att hon flyttar vid månadsskiftet. Hyresvärden menar nu att hon har 3 mån uppsägning. Kan det vara lagenligt utan kontrakt?
Lucas Gardebrand |Föreligger avtal?Det finns inga formkrav när det kommer till hyresavtal. Det är alltså fullt tillräckligt att din vän för att få bo i ett rum betalar hyra varje månad. Däremot är det alltid bra med skriftliga avtal för att veta vad man kommit överens om. Det föreligger alltså ett avtal mellan din vän och hyresvärden genom vad som brukar kallas konkludent handlande. Genom sitt agerande har både din vän och hyresvärden visat att de menar att ingå avtal.Vilken uppsägningstid?Då något särskillt inte avtalats om uppsägningstid så gäller de gränser som står i Lag om uthyrning i egen bostad. Där stadgas att en hyresgäst får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Detta är tvingande till hyresgästens fördel vilket innebär att din vän alltid har rätt att säga upp avtalet att upphöra vid månadsskiftet en månad efter uppsägningen. Då din vän sagt upp avtalet den 10/10 så innebär detta att hyresavtalet gäller till den 30/11. Hon måste alltså betala även för november månad. Därefter är hon fri från att betala mer, hyresvärden kan alltså inte kräva 3 månaders uppsägningstid.Huruvida inkomsterna är svarta eller ej har ingen påverkan på själva avtalet. Det är upp till hyresvärden att ta upp inkomsterna i sin deklaration (om de överstiger 40000 kr per år). Jag hoppas du fick svar på din fråga, har du ytterligare frågor kring denna fråga kan du kommentera nedan. I annat fall är du välkommen åter om du har andra juridiska funderingar i framtiden.Med vänlig hälsning