Ingår bryggan i överlåtelsen? 4 kap. 12 och 19 §§ jordabalken (1970:994)
Hej . Har köpt en fastighet med övertagning 15 december. Hallsberg skogaholm 2:18 med adress Skogaholm 546, 694 92 Hallsberg Under visning låg en fin brygga från fastigheten ut i sjön där man kunde ha båt och mäklaren sa den låg som servitut. När vi kom dit efter att ha skrivit kontrakt var bryggan som legat där i minst 20 år borta. Säljaren skruvade på sig när jag frågat att sa först det aldrig legat en brygga där men jag hade video och han medgav då de tagit bort den för de var rädda för rättasak . Jag ringde till mäklaren (fredgårds fastighesbyrå) och hon blev chockad och sa den låg som servitut . ( Eftersom hon ringde har jag dock inga bevis. Försökte hon skulle skriva sina svar). Hon skulle prata med sin jurist och hon återkom med att det var inget att göra. Eftersom man inte visste om de tagit bort den före eller efter vi skrev kontrakt . Hon menade då att servitutet inte gällde bryggan utan stigen innan bryggan . Det var en vecka mellan visning och datum vi skrev. Säljare är hal ,mäklare är hal och kommer ingenstans. Har jag nån laglig rätt eller blir det bara en kostsam process men ingen chans att komma någonstans. Mäklaren säger också att om vid vår kommande inspektion dagen före övertagning inte huset är städat eller tömt måste affären ändå genomföras men jag kunde i så fall skicka städräkning till säljarna från städfirman. Stämmer det eller har jag rätt att hålla en del av summan tillbaka eller hela köpet tills det är städat och tömt ?
Lawline svarar
Frågeställning
Som jag bedömer det har ni i huvudsak två frågor som ni önskar svar på. Det är dels vad som gäller avseende bryggan som försvann i samband med kontraktsskrivande, dels om ni kan skicka fakturan för flyttstäd till säljaren för det fall huset ej är städat på tillträdesdagen.
Rättsliga utgångspunkter och bedömning
Vid köp av fast egendom är det 4 kap. jordabalken (1970:994), vidare JB, som är tillämplig lag. I 4 kap. 10-27 §§ föreskrivs rättigheter och skyldigheter för säljare respektive köpare av fast egendom.
Frågan angående bryggan
Som jag förstår er så fanns en brygga på fastigheten på visningen och att säljaren, efter det att kontraktet undertecknades, har låtit föra bort denna.
Som följer av 4 kap. 19 § första stycket JB har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Av andra stycket följer en begräsning av köparens rätt, nämligen att köparen ej som fel får åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet, den s.k. undersökningsplikten. Av 4 kap. 19 a § JB ställs vidare krav på köparen att denne reklamerar sådant fel som denne önskar göra gällande i skälig tid.
I förevarande fall är det av relevans vad som får anses vara avtalat mellan parterna, där man sedan får fylla ut avtalet med vad som följer av exempelvis praxis. Med vad som får anses vara avtalat är det det skriftliga kontraktet som gäller som utgångspunkt för bedömningen. Det innebär exempelvis att, för det fall fastigheten i kontraktet och tillhörande objektsbeskrivning har saluförts med tillhörande brygga, bor avsaknaden av densamma på tillträdesdagen utgöra en sådan avvikelse från vad som anses vara avtalat mellan parterna. Min rekommendation är att ni tittar igenom kontraktet och den tillhörande objektsbeskrivningen för att se om fastigheten har saluförts med bryggan eller ej eller om det på något annat motsvarande vis framgår av köpehandlingarna att med fastigheten följer bryggan.
För det fall det inte framgår av handlingarna om bryggan följer med fastigheten eller ej får man som ovan anfört titta på relevant praxis för att kunna fylla ut luckan i avtalet. Här kan även lagtexten ge en fingervisning om huruvida bryggan följer med fastigheten eller ej. Av 1 kap. 1 § JB framgår att med fast egendom avses jord som delas in i fastigheter. Av 2 kap. 1 § första stycket JB följer att med tillbehör till fastighet (fastighetstillbehör) avses byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. Av lagkommentaren framgår att till byggnader räknas inte bara hus utan också murar, broar, bryggor och alla slags uppbyggda konstruktioner under förutsättning att dessa är uppförda på fastigheten för stadigvarande bruk. Ett rättsfall som i sammanhanget är av intresse är RH 1986:84. I målet ansåg hovrätten att pontonbryggor, som varit fast förankrade och anbragta för stadigvarande bruk i en småbåtshamn, utgjorde tillbehör till den fastighet vid vilken bryggorna var fastgjorda. Även de delar av bryggorna, som låg på andra fastigheter, betraktades som tillbehör till sagda fastighet, eftersom de ansågs vara avsedda för stadigvarande bruk vid utövning av servitut till förmån för denna fastighet. Ledordet i rättsfallet, och även den relevanta frågan i förevarande fall enligt min bedömning, är om bryggan som numera är borttagen, har varit avsedd för stadigvarande bruk på fastigheten. Min gissning är att så varit fallet då en brygga, likt andra fastighetstillbehör av liknande karaktär, normalt är avsedda att användas för stadigvarande bruk.
Mot bakgrund av det ovan anförda, med förbehåll för att jag ej sett köpehandlingarna eller karta över fastigheten samt ej tagit del av vad som i övrigt förmedlats mellan parterna, torde bryggan ingå i överlåtelsen. Om den därefter tagits bort av säljaren borde detta vara en avvikelse från vad som följer av avtalet och som ni som köpare bör kunna göra gällande som fel, se 4 kap. 12 och 19 §§ JB. Det viktiga är att ni snarast möjligast reklamerar felet, där ni dels anger att ni avser att reklamera felet, dels önskar att göra gällande eventuella påföljder med anledning av felet. Med påföljd avses här prisavdrag eller hävning. Enklast är nog att söka få till ett prisavdrag, vilket bör bestämmas med ledning av en värdering av fastigheten av vilken det ska framgå vilken värdeminskning avsaknad av en motsvarande brygga utgör.
Frågan angående städningen av huset på fastigheten
Även inom ramen för denna frågeställning är det av relevans vad parterna har avtalat. I normalfallet avtalar parterna om att en fastighet överlåts i befintligt skick. Detta utgör en friskrivning från säljaren som innebär att fastigheten överlåts i det skick den befinner sig i på kontraktsdagen. Här ställs som ovan anfört krav på att köparen vidtar en sedvanlig undersökning av fastigheten i enligt med 4 kap. 19 § andra stycket JB. I sammanhanget kan emellertid noteras att säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. Har fastigheten skadats eller försämrats på grund av händelse för vilken säljaren står faran, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet, 4 kap. 11 § JB. Om huset exempelvis har blivit smutsigt och nedgånget från tiden kontraktet signerades till datum för tillträde kan ni som köpare anföra att fastigheten har försämrats medan den varit i säljarens vård, varpå säljaren har att svara för sådan skada som uppstått till följd därav. Antingen kan man begära att säljaren vidtar åtgärd med anledning av denna brist, exempelvis själv städar huset innan tillträdesdagen, eller så vidtar ni som köpare nödvändig åtgärd med anledning av bristen och därefter låter säljaren stå kostnaden för den utgift ni som köpare varit tvungna att svara för. Det är värt att notera att den kostnad som säljaren har att svara för ska vara skälig, dvs. om endast ett badrum var eftersatt var gäller städning kan inte säljaren anses vara skyldig att svara för en flyttstäd avseende hela huset. Oaktat det ovan anförda är, som tidigare nämnt, det relevanta vad parterna har avtalat om gällande fastighetens skick. Normalt kan dock köparen förvänta sig att hus som står på fastighet är normalstädat, om inget annat har avtalats mellan parterna.
