Reklamation av dolda fel

2020-07-10 i Fel i fastighet
FRÅGA |Min mor sålde en fastighet hösten 2016, januari 2017 kom en reklamation på fel som köparen ansåg vara dolt fel. Vi tog hjälp av en jurist som bestred felet det kom några till mail från köpare, men dom slutade hösten 2017. Köparen skickade inga bevis från någon sakkunnig besiktningsman om felen(köparen gjorde ingen besiktning före köp enbart en visuell vid husvisningen).Nu i januari hade hon hittat nya dolda fel, men tog även upp det från 2017. Så nu till frågan. Hur länge räcker en reklamation om dolda fel när man ej anlitat någon sakkunnig ?
Matilda Bergström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köparen av en fastighet har en långtgående undersökningsplikt och får endast göra gällande sådana fel som denne inte borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten, dvs. dolda fel (4 kap. 19 § st. 2 JB). Köparen har tio år på sig från dagen för tillträdet att åberopa fel i fastigheten (4 kap. 19b § JB). Det spelar ingen roll om köparen använt sig av en besiktningsman innan köpet utan tidsfristen på tio år gäller ändå. Ett fel ska emellertid reklameras inom skälig tid från dess att köparen märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19a § JB). Köparen har i detta fall reklamerat dolda fel i början av 2017 vilket bör anses vara inom skälig tid. Eftersom köparen har meddelat er om felen gäller den sedvanliga preskriptionsregeln om tio år och köparen bör således fortfarande kunna göra sin talan gällande. Köparen måste emellertid kunna styrka att det rör sig om dolda fel för att din mor ska bli ersättningsskyldig. För ytterligare rådgivning rekommenderar jag er att kontakta vår juristbyrå. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänligen,

Är skadedjur dolt fel?

2020-06-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Vi har nyligen förvärvat ett hus byggt -45. Det var delvis nyrenoverat när vi köpte det, ytskikt, badrum, fasad målning. Inga större anmärkningar i besiktningsprotokollet. Vi tillträdde i januari och har under våren upptäckt en del skadedjur i huset. Först var det långsprötad silverfisk, alltså den typ som inte dras till fuktiga miljöer utan lever överallt. Vi har haft hit bekämpnings firma men inte blivit av med dem. Ännu värre är nu invasionen av svarta myror, är rädd att det är svart trämyra. Vi upptäckte tidigt under våren några i köket, vilket inte är helt ovanligt. Men nu ser vi dem komma ut ur väggar och lister på olika platser i hela huset. Hundratals av dem. Är rädd att de byggt bo inne i väggarna. Jag vet inte hur vi ska gå vidare för att bli av med dem, i värsta fall har de gjort skada på konstruktionen. Min fråga är om dessa skadedjur, framförallt myrorna, anses vara dolt fel? Och om vi kan få ersättning av säljaren för att åtgärda de eventuella skador på huset som blivit till följa av myrorna? Tacksam för vägledning!
Emilia Nordström |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!SkadedjurEnligt praxis räknas skadedjur, såsom råttor och kackerlackor, som fel. Jag vet inte om myror och/eller silverfisk skulle anses vara sådana skadedjur som räknas som fel, då det inte är uttalat i praxis, men i en eventuell talan skulle det i alla fall gå att anföra det.Dolt felOavsett, för att säljaren ska kunna hållas ansvarig måste du som köpare kunna bevisa att felet, dvs. skadedjuren, fanns där redan före överlåtelsen. Du måste också visa att det är ett dolt fel, alltså att felet inte kunde upptäckas när du fullgjorde din undersökningsplikt. Eftersom ni upptäckt myrorna och silverfiskarna ganska kort efter tillträdet är det ett bra tecken på att ni med framgång kan hävda att de fanns där redan innan försäljningen av huset.Viktigt att avgöra är dessutom i fall en så kallad kunnig person skulle kunna upptäcka skadedjuren. Om du själv inte är tillräckligt kunnig så bör du ha anlitat en person som är en normalt kunnig och bevandrad lekman. I ett fall med exempelvis kackerlackor så kan det inte räknas som ett dolt fel om man kunnat upptäcka dem utan att exempelvis bryta upp golvet.Prisavdrag eller hävningEnligt 4 kap. 19 § jordabalken (JB) har en köpare rätt till prisavdrag eller hävning om det föreligger ett dolt fel i fastigheten. Enligt 4 kap. 12 § JB ska hävande endast vara aktuellt om skadan är av väsentlig betydelse. Har skadedjuren varit till så stort besvär att du inte kunnat bo i huset på grund av obehag eller bekämpningsarbete så bör det räknas som ett väsentligt fel. Upprepade och misslyckade försök att bli av med problemet kan ha relevans för prisavdragets storlek.Hävning kan inte göras mer än ett år efter köpet så har du ett dolt fel i form av skadedjur så bör du ta tag i ärendet så snart som möjligt, tidsgränsen framgår av 4 kap. 12 § 2 st. JB.ErsättningDet framgår av 4 kap. 19. § JB att köparen har rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren anses ha utfäst. Försummelsen kan bestå av att säljaren vid visningen av fastigheten lämnat uppgifter om saker som hen insett (eller borde ha insett) var oriktiga eller vilseledande. Försummelsen kan också bestå i att säljaren underlåter att lämna uppgifter till köparen om sådan hen varit medveten om och som hen förstått (eller borde förstått var viktiga för köparen). Dvs. om säljaren var medveten om myrorna och/eller silverfisken och underlät att berätta om det för er, är det sådan försummelse som grundar ersättning. Men säljaren ansvarar bara för dolda fel, alltså måste ni för att få ersättning inte ha kunnat upptäcka felet ens om ni gjort en väldigt ingående granskning av fastigheten.ReklameraFör att göra ett fel gällande måste du som köpare reklamera köpet till säljaren enligt reglerna i 4 kap. 19 a § JB. Det innebär i stort sett att ni måste reklamera felet inom skälig tid efter att ni märkt felet, skälig tid kan vara svårt att avgöra, då en bedömning av hur mycket tid som är skälig tid görs från fall till fall. Mitt råd är att göra det så snart som möjligt.Det är okej med muntliga reklamationer, men ur bevissynpunkt är det bättre om reklamationen görs skriftligen. Det måste också framgå av reklamationen vilket fel som ni vill göra gällande.Hoppas du fick var på din fråga!Med vänlig hälsning,

Tomten saknar dränering och säljaren vägrar ta ansvar

2020-06-25 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, vi köpte hus juni 2019 byggt 2015. Vi märkte efter ett tag att det var väldigt fuktigt på delar av tomten. När vi tog bort ett trädäck invid huset upptäckte vi att det var en vattenpöl under den. Vi grävde för att hitta dräneringen av tomten som skulle finnas. Vi hittade ingen dränering men mycket vatten trängde fram. Säljarna hävdat att de inte haft några problem. Vi har kontaktat dem och hävdar dolt fel men de vägrar gå oss till mötes.
Olivia Viklund |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Gällande rätt:Reglerna om köp av fast egendom finns i 4 kap. jordabalken. Huvudregeln om faktiska fel finns i 4 kap. 19 § jordabalkensom stadgar att ett fel föreligger dels när en fastighet inte överensstämmer med vad som har avtalats, dels om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta.Bestämmelsen har dock ett undantag i 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken. Köparen får inte åberopa en avvikelse som fel ifall denne borde ha upptäckt felet vid en undersökning av fastigheten. Köparens undersökningsplikt varierar från fall till fall beroende på fastighetens skick och omständigheterna i övrigt, men enligt praxis anses köparens undersökningsplikt vara långtgående. Säljaren ansvarar endast för dolda fel, vilket är sådana fel som inte går att upptäcka vid en undersökning. Köparen ansvarar alltså för sådana fel som hade kunnat upptäckas, antingen av honom själv eller av en fackman. Vidare krävs det att köparen åberopar felet och informerar säljaren om det inom skälig tid enligt 4 kap. 19 a § jordabalken. Vad som anses vara skälig tid varierar från fall till fall, men Högsta domstolen har slagit fast i rättsfallet NJA 2008 s. 1159att reklamation som skett 4,5 månader efter det att köparen borde ha upptäckt felet var inom skälig tid. I ditt fall:Säljaren har inte någon upplysningsplikt angående avsaknaden av dränering. Säljaren har endast upplysningsplikt då han själv känner till det dolda felet. Du säger att säljarna hävdar att de inte haft några som helst problem med fukten på tomten. Om så är fallet innebär det att säljaren inte haft någon skyldighet att informera er om detta.Det faller förvisso inom köparens undersökningsplikt att undersöka dräneringen och det är i sig inget fel i köprättslig mening att en fastighet saknar dränering. Men ifall den tidigare fastighetsägaren lovat att tomten har en dränering så kan det leda till att din undersökningsplikt i just det avseendet "släcks". Ifall du och köparen avtalat om att dränering ska finnas så föreligger ett konkret fel eftersom fastighetens skick och standard då avviker från vad som avtalats. Eftersom huset byggdes år 2015 så bör man också kunna utgå ifrån att huset är utrustat med korrekt och fungerande dränering. Frågan om det föreligger fel eller inte och vem som bär ansvaret är en helhetsbedömning som måste göras i varje enskilt fall, och utan att veta alla bakomliggande omständigheter i ditt fall så är det svårt för mig att ge dig ett klart svar. Sammanfattningsvis tolkar jag din situation som att du och säljaren avtalat om att dränering på tomten ska finnas, och det är således ett konkret fel i lagens mening att tomten saknar dränering. Det finns som sagt ingen lagstadgad tidsfrist om när köparen måste ha kontaktat säljaren och 4,5 månader är som sagt bara ett riktmärke. Tidsfristens längd kan alltså påverkas av omständigheter såsom att köparen är en privatperson utan särskilda kunskaper i det byggnadstekniska, om köparen inte kunnat upptäcka felet på grund av att denne var bortrest, etcetera. Det är alltså en helhetsbedömning i det enskilda fallet och eftersom jag inte vet när ni upptäckte felet eller hur länge sedan ni kontaktade säljaren så kan jag inte avgöra om er talerätt har gått förlorad. Vad du kan göra:Ifall du anser att ett fel enligt lagen föreligger och säljaren inte vill ta ansvar för det så kan du ta ärendet vidare till domstol genom att lämna in en stämningsansökan till tingsrätten. Om fastigheten är belastad med ett fel i enlighet med bestämmelserna i jordabalken så kan du kräva prisavdrag eller häva köpet om felet är av väsentlig betydelse enligt 4 kap. 12 § jordabalken. Därutöver ska säljaren ersätta eventuell skada som har uppkommit för köparen. Behöver du hjälp med att utforma en stämningsansökan så är du varmt välkommen att boka en tid för juridisk rådgivning med våra jurister här på Lawline. Jag hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du alltid välkommen att kontakta oss igen. Med vänlig hälsning,

Kan parkslide utgöra fel på fastighet?

2020-06-08 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Köpt ett hus för en vecka sedan. Ser nu att nått skumt kommer upp på långsidan av huset. Vilket visat sig vara parkslide. Det verkar som tidigare ägare har försökt gräva / klippa och misstänkt använt roundup då vissa blad varit krulliga o gula. Detta är ju inget han nämnt såklart innan själva köpet.Har jag några rättigheter? Eller är det bara att bita ihop och lägga massor med pengar o tid att försöka få bort växten?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).Utredning Enligt 4 kap. 19 § JB ska den som köpt en fastighet ha rätt till prisavdrag eller hävning om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Med "annars avviker" avses dels att avvikelsen inte reglerats i avtalet och dels att inga andra regler är tillämpliga på fallet och avser främst fysiska avvikelser. Denna bedömning är en objektiv abstrakt bedömning av vilken standard köparen i det givna fallet har rätt att kräva och avgörs i hög grad av förhållandena i det enskilda fallet, exempelvis byggnaders ålder. I 4 kap. 19 § 2 st. JB framgår att sådana fel som köparen vid fullgörande av sin undersökningsplikt borde ha upptäckt inte kan åberopas som fel. Detta stycke innebär en ansvarsfördelning mellan säljare och köpare där köparen ansvarar för fel som kan upptäckas och säljaren för fel som inte kunnat upptäckas ("dolda fel"). Vad som "kan upptäckas" avgörs utifrån vad som skulle ha kunnat upptäckas om en tillräckligt kunnig person gjort en noggrann undersökning. Med "tillräckligt kunnig person" avses som utgångspunkt en på området normalt bevandrad och erfaren lekman. Man kan säga att undersökningsplikten har två delar: normal och utökad. Normal undersökningsplikt avser alla fel som kan konstateras med syn, lukt, känsel eller hörsel. Att ett utrymme är svårtillgängligt innebär inte att det faller utom den normala undersökningsplikten, men man behöver aldrig genomföra någon slags ingrepp på byggnader eller i mark. Om köparen vid fullgörande av den normala undersökningsplikten finner anledning att undersöka något närmare med anledning av att fel kan befaras utökas undersökningsplikten. I det skedet måste saken utredas närmare, normalt av en fackkunnig, för att köparen ska anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.I det nu aktuella fallet måste vi alltså bedöma två saker: dels om närvaron av parkslide överhuvudtaget utgör ett fel på fastigheten, dels om detta i sådana fall är något som du som köpare ska bära ansvaret för. Avseende bedömningen av huruvida förekomst av invasiva växtarter kan anses utgöra fel på fastigheter finns mig veterligen ingen praxis. Jag utgår från att frågan om invasiva växter inte reglerats i köpeavtalet, varför vi måste utgå från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet. Enligt min uppfattning torde det faktum att parkslide (vad jag förstår) är relativt ovanlig i Sverige idag och att växten är mycket aggressiv och svårutrotad indikera att förekomsten av parkslide får ses som en avvikelse från den normala standard en köpare kan förvänta sig. Det måste dock betonas att detta i hög grad är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet, exempelvis om växten är särskilt utbredd i närområdet. Om vi antar att förekomsten av parkslide ska anses utgöra ett fel blir nästa fråga om det är ett fel som faller inom köparens undersökningsplikt. Det finns inget självklart svar på denna fråga, men spontant skulle jag argumentera för att så inte är fallet. Enligt min uppfattning vore det svårt att argumentera för att en "normalt bevandrad och erfaren lekman" ska förväntas kunna identifiera samtliga invasiva djur- och växtarter som kan försvåra nyttjandet av fastigheten då detta skulle vara ett mycket högt ställt krav. Möjligen skulle ett motargument vara att den som ser att en växtart uppenbart breder ut sig över en fastighet och ser ut att ta död på andra växter skulle vara skyldig att utöva en utökad undersökningsplikt, men även detta torde i normalfallet vara mycket svårt att avgöra för en lekman. Det kanske starkaste motargumentet vore att en fastighetsköpare rimligen läst på om vanliga fenomen som bör kontrolleras vid ett fastighetsköp och att vanliga invasiva arter bör kunna identifieras av vederbörande. Som du märker är det svårt att ge ett säkert svar, särskilt på ett generellt plan. Det faktum att den tidigare ägaren har bekämpat ogräset på ett sådant sätt att det varit svårt att upptäcka förekomsten vid köptillfället även för den som är bekant med parkslide skulle kunna tala för att undersökningsplikten fullföljts, men det måste i sådana fall kunna bevisas. HandlingsplanMin rekommendation till dig är att kontakta säljaren och diskutera frågan med vederbörande. Var sig säljaren kände till parkslides särskilda natur eller ej så är detta ett problem som ni har ett gemensamt intresse av att lösa utan att behöva ta till en domstolsprocess och i bästa fall är säljaren beredd att medge ett visst prisavdrag i relation till den kostnad bekämpning skulle innebära för dig. Om säljaren inte är beredd att diskutera frågan skulle det, beroende på om du kan tolerera ogräsets förekomst eller vad bekämpning skulle kosta, kunna vara aktuellt för dig att anlita en jurist för att genomföra en mer djuplodande utredning utifrån närmare information om ditt fall. Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Kan förekomsten av parkslide ge rätt till någon kompensation vid fastighetsköp?

2020-07-08 i Fel i fastighet
FRÅGA |Efter att vi hade köpt en tomt och nybyggnation var igång så fick vi reda på att fanns/finns parkslide som växer på tomten. Har vi rätt att kräva skadestånd från säljarna som visste om detta?Med vänlig hälsning
Isak Bergström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Jag uppfattar det som att ni köpt tomten i egenskap av privatpersoner och att även säljarna var privatpersoner. Jag uppfattar det också som att parksliden fanns på fastigheten redan vid köptillfället. Mitt svar kommer därför basera sig på de förutsättningarna. Fel i fastighetNär det gäller köp av fastigheter och frågan om en fastighet haft ett fel i rättslig mening är det några saker som är utmärkande jämfört med andra typer av köp. En sådan sak är att det finns ett formkrav, dvs. det krävs ett skriftligt kontrakt för att köpet ska vara bindande. En annan sådan sak är att köparen har en relativt långtgående undersökningsplikt innan köpet. När det gäller att fastställa om fastigheten haft ett fel i rättslig mening (4 kapitlet 19 § jordabalken) är de saker som anses som fel om fastigheten inte stämmer överens med vad som avtalatsom fastigheten avviker från vad som med fog kunnat förutsättasom felet orsakar skada och det beror på försummelse på säljarens sida, ellerom fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Det har i praxis, dvs. från domstolarnas håll, på senare år också erkänts en viss upplysningsplikt från säljarens sida vad gäller sådana uppgifter eller förhållanden som säljaren känt till och måste ha förstått skulle kunna påverka köparnas intresse av att genomföra köpet eller vilja att betala det pris som avtalats (NJA 2007 s. 86) Det första som måste göras i ert fall är alltså att få klarhet i om parksliden kan anses uppfylla något av dessa fel. Jag kan inte hitta några fall i någon av de högre rättsliga instanserna där detta behandlats, varken gällande parkslide eller annat ogräs, men det utesluter förstås inte att parksliden ändå kan utgöra ett fel. Då jag utifrån det du berättar inte får intrycket att parksliden ännu orsakat någon faktiskt skada eller att avtalet skulle innehålla några villkor angående förekomsten av parkslide eller liknande, låter det som att det är framför allt punkt 2. och möjligen punkt 4. och den tidigare nämnda upplysningsplikten som skulle kunna vara aktuellt för er del. För att punkt 4. ska vara aktuell måste det förstås vara så att säljaren ska ha sagt något om att det inte finns något ogräs eller andra liknande brister. Om säljarna inte gjort någon sådan utfästelse är det då frågan om förekomsten av parksliden kan anses vara ett sådant förhållande att den utgör en avvikelse från vad ni med fog kunnat förutsätta, alltså punkt 2. ovan. Vad som med fog kan förutsättas är förstås en bedömningsfråga från fall till fall och domstolarna använder sig ofta av sakkunniga för att utreda sådant. Vad ni kan göra redan på förhand är alltså att tala med någon fackman på det området, kanske en mäklare eller besiktningsperson, för att höra efter om de anser att förekomsten av parkslide är något som de anser är en så pass allvarlig brist att det påverkar priset på en fastighet. Skulle svaret från en sådan person vara jakande, kan det absolut vara så att parksliden kan anses utgöra ett fel. Skadestånd eller prisavdragNär det gäller skadeståndsfrågan är det dock så att det måste ha uppstått en faktisk skada för att något skadestånd ska kunna utdömas. Jag får inte intrycket av att så är fallet för er. Däremot kan ni ha rätt till prisavdrag. Prisavdrag kräver också att det måste finnas ett fel enligt vad jag sagt ovan och skulle så anses vara fallet har ni alltså rätt till det. Det beräknas då i första hand utifrån hur felet påverkat fastighetens värde vid tillfället för köpet (4 kapitlet 19c § jordabalken). I många situationer är det dock knepigt att med exakthet fastställa felets påverkan på värdet och då kan i andra hand kostnaden för att åtgärda felet användas som utgångspunkt för prisavdragets beräknande. Vad jag förstår av en snabb googling på parkslide verkar den kunna ha en relativt stor inverkan på sin omgivande växtlighet och till och med på bebyggelse och sanering av parkslide verkar vara mycket krävande och dyr. Jag skulle därför föreslå att ni jämför parkslidens påverkan på priset enligt mäklare eller besiktningsperson med någon uppgift på vad det kan kosta att sanera marken på parkslide. Även en sådan uppgift kanske besiktningskunniga kan uppskatta, annars kanske det finns företag eller fackmän som genomfört sådana saneringar förut som kan ge er en fingervisning om vad det kan kosta. Väljer ni att gå vidare och kräva kompensation kan ni då i ett första läge använda er av den prisuppgift – värdeskillnaden eller åtgärdandekostnaden – som är mest gynnsam för er, så länge som den kommer från någon professionell eller sakkunnig. Undersöknings- och upplysningpliktenDet finns dock ytterligare en sak ni måste ta i beaktande innan ni går vidare och det är den tidigare nämnda undersökningsplikten på köparens sida som alltså vid fastighetsköp är rätt omfattande. Det innebär att allt sådant som ni kunnat upptäcka vid en visning eller rundvandring på fastigheten, liksom sådana uppgifter som ni med enkelhet kunnat och borde ha frågat säljaren om, kan anses vara sådant ni borde ha upptäckt. Även uppgifter ni kunnat få från grannar kan i vissa fall anses ingå i undersökningsplikten, om grannarna finns någorlunda nära fastigheten och har insyn i förhållandena. Det kan här också spela roll om det kan anses vara känt att parkslide förekommer på orten eller platsen. Skulle det vara så att parksliden anses vara något ni borde ha upptäckt kommer ni som utgångspunkt varken ha rätt till prisavdrag, skadestånd eller något annat. Det påverkas dock i sin tur av det jag tidigare nämnde, om säljaren känt till parksliden och måste ha förstått att ni inte kände till den och att kännedom om den skulle påverka ert intresse för fastigheten eller viljan att betala det avtalade priset. SammanfattningsvisDen första frågan är alltså om parksliden utgör ett faktiskt fel i rättslig mening. Den andra frågan är sedan om parksliden är något ni borde ha upptäckt innan köpet och om så är fallet om den utgör ett så pass allvarligt fel att säljaren ändå borde ha berättat om den. Då jag inte hittar några domstolsavgörande som liknar detta kan jag tyvärr inte säga något om era chanser att vinna en sådan tvist, men som jag nämnt kan det nog vara värt att höra sig för hos branschkunniga om deras syn på saken. Hoppas det var svar på din fråga. Med vänlig hälsning

Dolt fel i fastighet

2020-06-26 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, jag köpte ett hus i höstas där det nu har börjat läcka in vatten i taket i köket. Jag märkte det då det började droppa in via kökslampan. Jag har haft en takexpert här nu som säger att det troligtvis orsakats av att det är fel typ av takpannor för den lutningen på taket. Den del av taket där det läcker in mätte han till 7 grader så där skulle det ha varit plåt istället för vanliga pannor för att inte vattnet ska vandra tillbaka och orsaka läckage. Han säger att taket över lag inte är fackmannamässigt utfört. Är detta något som kan vara ett dolt fel eller går det under min undersökningsplikt som köpare?
Isabelle Engström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom detta är fråga om köp av ett hus, som anses som fast egendom, är det jordabalkens regler som är tillämpliga. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller annars avviker från vad köparen kunnat förutsätta vid köpet, har du som köpare rätt till prisavdrag eller häva köpet. Du har dessutom rätt till ersättning för skada om felet beror på försummelse på säljarens sida (4 kap. 19 § jordabalken). Vad som annars avviker från vad köparen kunnat förutsätta åsyftas sådana fel som man rent objektivt inte kan räkna med vid köp av en fastighet. Alltså sådant som förväntas fungera. Här spelar givetvis åldern m.m. på fastigheten in. Köparen får inte åberopa sådana fel som bör ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten (4 kap. 19 § 2 st. jordabalken). Är felet av sådan art att du som köpare inte kunnat upptäcka felet kan det ses som ett dolt fel och detta är något som säljaren ansvarar för. När felet upptäcks måste köparen meddela säljaren om detta inom skälig tid från det att han märkt eller borde märkt felet, dvs. reklamation (4 kap. 19a § jordabalken). Skälig tid varierar givetvis i fråga om vad felet är och omständigheterna i övrigt. På grund av fel i fastigheten svarar säljaren för dessa fel inom tio år från tillträdesdagen (4 kap. 19b § jordabalken). Sammanfattningsvis är felbyggnation i taket förmodligen ingenting som kan förväntas att en köpare ska upptäcka vid undersökning av fastigheten och kan därför anses som ett dolt fel som säljaren svarar för. Jag hoppas du fick svar på din fråga!

Vi köpte en fastighet men det visade sig att fastigheten var delad av en väg som vi ej äger. Rättsligt fel?

2020-06-15 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi köpte en gård där det går en väg genom gården, under visningen fick vi gränsen utpekad precis likadant som i mäklarens broschyr, dvs ingen väg var avstyckad utan vi gick in i budgivningen i god tro om att gården och vägen tillhörde fastigheten. Ca 2 månader efter att vi flyttat dit får vi till oss att vägen tillhör en Samfälld S:1 och är en egen fastighet ägs av 11 andelsägare, vi har ingen andel, genom att det skulle ploga upp vägen för timmerbilar. Mäklaren har ingen vetskap om S1.an. Vi kontaktade säljaren och ifrågasatt varför denna information inte framgått varken i broschyrer, tomtkarta och inte heller i objektbeskrivningen ingen visade detta när vi gick igenom gränserna med mäklaren eller vid genomgången av fastigheten med dessa gränser med säljaren. Vi anser att dem brustit i sin upplysningsplikt dock anser säljaren att dem inte har behövt upplysa kring detta då vägen är en egen fastighet och inte ingår i den fastighet han sålt, dock delar vägen gården i två delar och vi anser då att det krävs upplysning och att även värdet på fastigheten är en helt annan i dagsläget än vad den budats upp till med felaktig information om fastighetsgränserna. Det har även saknats tre viktiga gränsmarkeringar vid visning. Vägen passerar även på så sätt att den går mellan ekonomibyggnaden och (3,5m) till huset. Frågan är om det föreligger rättsligt fel, kan man begära ersättning/hävning av köp?
Binh Tran |Hejsan, Aktuell lagstiftning: Jordabalk. Rättsliga och konkreta felRättsliga fel regleras enligt 4 kap 17§. Med rättigheter i denna paragraf avses de i JB reglerade rättigheterna nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft. Också servitut som tillkommit vid lantmäteriförrättning eller genom expropriation räknas hit. Bestämmelserna är också i princip tillämpliga även på andra rättigheter än sådana som regleras i JB. Dock gör säljaren en poäng när denne säger att vägen inte tillhör fastigheten. Rättsliga fel tillämpas endast när fel i just fastigheten finns. Paragrafen reglerar inte "rättsliga situationer" som är utanför fastighetsområdet. Vad som är aktuellt i detta fallet är fel enligt 4 kap 19§. Paragrafen kan delas upp i vad som kallas för konkreta fel (avviker från vad som följer av avtal) och övriga fel (annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta). Vad som ska behandlas nedan är konkreta fel eftersom det är det mest aktuella i detta fall.Konkret felDen standard köparen har rätt att kräva kan följa av en klausul i avtalet (särskilt direkta utfästelser), men även uppgifter i annonser och fastighetsbeskrivningar eller muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna kan innefattas i vad som följer av avtalet. Om något avviker från detta så finns det fel i fastigheten. Konkret standard kan innefatta direkta garantier men även andra otvetydiga besked – enuntiationer eller utfästelser – från säljaren om en viss egenskap hos fastigheten. Det kan avse såväl fysiska som rättsliga eller andra egenskaper och för med sig att köparens ansvar för att undersöka fastigheten i stort sett faller bort rörande den uppgivna egenskapen.För att ses som en utfästelse måste säljarens besked om fastigheten ge en köpare den befogade uppfattningen att fastigheten överensstämmer med uppgiften mot bakgrund även av det sammanhang den lämnats. Den måste också ha haft betydelse för köpet. Det saknar betydelse huruvida säljaren känt till att de uppgifter som lämnats inte överensstämmer med verkligheten. Sammanfattningsvis så gör man en helhetsbedömning om vad säljaren, med beaktande av omständigheterna, hade rätt att förutsätta vid köpet.Man kan säga att ni har fått viss information från tomtkartan, broschyrer och objektbeskrivningen som har givit er en viss uppfattning och förväntan av fastigheten. Mäklaren visste inte om detta vilket tyder på att de följaktligen även gav fel uppfattning till er. Tomtkarta, broschyrer och objektbeskrivning har inte nämnt denna avgränsning i fastigheten heller. Dessa omständigheter måste sammantaget anses gett upphov till uppfattningen att fastigheten inte är delat i två. Min bedömning är därför att fastigheten avviker från vad som är har utfästs och avtalats om. Felet måste ha ansetts ha haft en stor betydelse för köpet. Sammantaget föreligger det ett konkret fel i fastigheten. Uppenbarligen så kan säljaren frita sig från ansvar genom att uppfylla sin upplysningsplikt. Denna plikt har inte uppfyllts i detta fall.PåföljderPåföljderna kan utläsas i 4 kap 19§ men som hänvisar till 4 kap 12§. Innebörden är i princip att ni kan åberopa hävning eller prisavdrag. Ni kan även åberopa skadestånd om säljaren har varit försumlig vid förhandlingar. Försummelse kan föreligga då säljaren lämnat medvetet felaktiga uppgifter eller hållit inne uppgifter om fastigheten, som han känt till eller bort känna till och som han förstått eller borde ha förstått var av betydelse för köparen. Detta kan tillämpas i denna situation. Han borde ha förstått att det var av betydelse att fastigheten är delat i två och han har valt att inte berätta detta. Skadestånd innebär dock att säljaren är skyldig att betala det belopp som skulle behövas för att fixa felet. Eftersom det är i princip omöjligt att fixa felet så blir detta svårt att sätta ett pris på och i sin tur begära - men inte omöjligt.Sammanfattning och rådJag har nu besvarat din fråga. Det är inte ett rättsligt fel men istället ett konkret fel enligt bedömning. Ni har rätt att begära prisavdrag eller hävning om ni vill. Ni har även rätt till skadestånd. Vad ni vill begära är upp självklart upp till er. Om säljaren är motstridig finns det olika sätt att begära betalning på. Jag brukar rekommendera att man först anlitar juridiskt biträde som kan korrespondera med säljaren, för att på så vis visa att man menar allvar. Fungerar inte detta så är stämningsansökan nästa naturliga steg. Vill ni inte ta hjälp av juridiskt biträde under domstolsprocessen så kan jag ge er lite tips på vad grunderna för yrkande bör vara och bevis som ni kan åberopa. Under kategorin "yrkande" bör skrivas i första hand konkret fel enligt 4 kap 19§ och i andra hand rättsligt fel enligt 4 kap 17§. På det viset "skyddar" ni er om tingsrätten skulle bedöma att det finns ett rättsligt fel istället för ett konkret fel - detta spelar ingen större roll då påföljderna är likadana. Här bör ni även yrka för att säljaren ska stå för rättegångskostnaderna. Under kategorin bevisning så kan ni åberopa vittnesmål med mäklaren som inte heller visste om omständigheten. Självklart bör även tomtkarta, annonser, objektbeskrivning och alla skriftliga handlingar som styrker era omständigheter bifogas.Jag hoppas jag har kunnat vara till vägledning. Har ni några följdfrågor så kan ni höra av er till binh.tran@lawline.se. Vill ni ha vidare juridiskt biträde så är ni alltid välkomna att höra av er till oss igen.Vänligen,

Utgör förekomsten av asbest i en fastighet ett dolt fel i jordabalkens mening?

2020-06-08 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi köpte en fastighet juni 2014. Tidigare ägare hade under 2011 utfört en omfattande renovering och ombyggnation på entréplan där det ursprungliga golvet rivits ut och i kök och del av hall ersatts med (golv)gips samt sk. industrigolv i form av rutor av plastmatta. I vardagsrum och resterande del av hall lades ett parkett golv ut. När vi nu vill renovera och byta ut både industri- och parkettgolv visade det sig att i det ursprungliga köket och hallen finns rester av lim från när det ursprungliga golvet revs ut, som innehåller asbest. Detta är testat och verifierat av vår anlitade hantverkare. Tidigare ägare anlitade, enligt "Frågelista - bilaga till köpekontraktet". hantverkare till allt arbete som är utfört. Kan vi med ovanstående som grund hävda att arbetet inte är fackmannamässigt utfört och därmed hävda dolt fel (eftersom asbesten inte är sanerad/inkapslad utan endast "dold" med ett lager gips och industrigolv (plastmatta) samt parkettgolv?Att hantverkaren brutit mot arbetsmiljölagen råder inga tvivel om men det hjälper inte oss i den situation som vi nu står inför. Det vi behöver få klarlagt är alltså om ett arbete utfört av hantverkare där det förekommer asbest inte har inkluderat sanering av asbesten har blivit utförd kan hävdas vara ett dolt fel.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. I juni 2014 förvärvade du en fastighet som du nu står i begrepp att renovera. I samband med renoveringen har lim innehållandes asbest upptäckts på det ursprungliga golvet i huset. Såvitt jag förstår går det nu sagda att härleda till en av den tidigare ägaren genomförd renovering där arbetet enligt en bilaga till köpehandlingarna ska ha ombesörjts av hantverkare. Din bedömning är detta inte torde kunna betraktas som fackmannamässigt utfört när den erforderliga saneringen uteblev vid tidpunkten för det avslutande arbetet och du undrar därför huruvida ovanstående kan utgöra ett dolt fel. Av din ärendebeskrivning går det dock inte riktigt att utläsa vad du egentligen önskar åstadkomma. Men jag antar att du eventuellt söker någon form av retroaktiv nedsättning av köpeskillingen, vilket med fastighetsrättslig terminologi skulle kallas prisavdrag. Tillämplig lagstiftning på det här området är jordabalken (JB). Notis: Din faktiska fråga är ganska snävt ställd och juridiken på fastighetsrättens område är tämligen komplex, i synnerhet beträffande felreglerna, vilket tyvärr stundtals omöjliggör konkreta och exakta svar. Detta kommer förhoppningsvis också med all önskvärd tydlighet att framgå av den fortsatta framställningen. Oaktat detta är ambitionen givetvis ändå att försöka lämna en ordentlig redogörelse utan att den här utredningen för den skull ska behöva bli alltför omfattande och svåröverskådlig. Några allmänna hållpunkter avseende den fastighetsrättsliga felbedömningenTolkningen av bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB blir här helt central för bedömningen av om du (ni) skulle kunna åberopa dolt fel och sedermera kräva ersättning av säljaren. I det nyss nämnda lagrummet (lagparagrafen) går det att utläsa följande: 1 st. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.2 st. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.Av lagrummets första stycke framgår det att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten under förhandlingarna anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dem. Däremot är det sällsynt att säljaren betraktas som bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning ("som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad", se ovan 4 kap. 19 § 2 st. JB). För att köparen ska befrias helt från sin annars ganska långtgående undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren gör är mycket precisa. Av lagrummets andra stycke kan det alltså utläsas att köparen har en undersökningsplikt och att denna är att betrakta som omfattande. En köpare måste genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som skäligen kan begäras av en person utan specialistkunskaper och detta innebär att även ganska svåråtkomliga utrymmen måste undersökas. Av det ovan anförda kan det således konstateras att du som köpare inte bara har rätt att få vidta en besiktning innan ett potentiellt fastighetsköp äger rum utan snarare att du faktiskt är skyldig att genomföra en sådan. I vart fall om du vill reducera risken för att själv behöva stå för eventuella dolda fel enligt första stycket ovan (4 kap. 19 § 1 st. JB).Har säljaren någon upplysningsskyldighet? Om ja, hur står sig denna i förhållande till köparens undersökningsplikt?Eftersom jag saknar erforderlig kunskap om avtalsinnehållet blir det i skrivande stund svårt för mig att avgöra om det fanns några friskrivningsklausuler upptagna i de aktuella köpehandlingarna. Generellt kan sägas att säljaren inte har någon upplysningsplikt, men säljaren bör ändå medvetandegöra köparen om sådant som denne de facto vet är felaktigt i fastigheten, vilket också har kommit till uttryck i praxis på fastighetsrättens område. Högsta domstolen (HD) har nämligen uttalat att en säljare av en fastighet bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som denne känner till och som köparen bort inse (NJA 2007 s. 86). I det här rättsfallet hade en fritidsfastighet förvärvats som var utsatt för buller från en närliggande motocrossbana som köparen utan svårighet hade kunnat upptäcka och dessutom fått insikt om bullrets omfattning. Säljaren kände dock till störningarna från motocrossbanan men hade aldrig vid något tillfälle under avtalsförhandlingarna upplyst köparen om detta. HD ansåg att säljaren måste ha insett att bullret var av avgörande betydelse för köparens beslut och domstolen menade därför säljaren hade utnyttjat köparens okunskap på ett otillbörligt sätt varför det hela var att betrakta som ett fastighetsrättsligt fel enligt jordabalken. Och detta trots att köparen enkelt hade kunnat upptäcka motocrossbanan. Samtidigt innebär köparens undersökningsplikt att allt denne kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten ska undersökas och det gäller som sagt likaledes mycket svåråtkomliga utrymmen. Även trånga kryputrymmen under ett golv omfattas (se HD:s avgörande NJA 1980 s. 55). Hur pass noggrant du genomförda din lagstadgade undersökningsplikt är för mig ovisst. Utifrån din ärendebeskrivning går det inte heller att avgöra vad som exakt gjordes härvidlag eller vad som sades under förhandlingarna mellan dig och säljaren. Men det kan ändå fastslås att din undersökningsplikt som köpare utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Exempel på det nyss anförda kan vara om lukt eller fuktfläckar finns i en byggnad eller om säljaren i samband med överlåtelsen säger någonting som objektivt sett kan ge skäl att misstänka fel. Då kan till och med golv behöva brytas upp, vilket dock fordrar inhämtat samtycke från säljaren. Om denne däremot under förhandlingarna muntligen avger lugnande besked på ställda frågor minskar dock köparens ansvar i motsvarande mån. Givet den information som framgår av ditt ärende har jag svårt att se att det ifrågavarande limmet hade varit upptäckbart genom en noggrant genomförd undersökning av fastigheten. Jag har förvisso ingen som helst kunskap om byggnadens beskaffenhet eller om eventuella företeelser (som exempelvis lukt) som objektivt sett skulle kunna ha framstått som alarmerande vid tidpunkten för din besiktning. Men under förutsättning att så inte var fallet torde limmet med tillhörande asbest kunna betraktas som dolt. Nästa fråga blir om asbesten utgör ett dolt fel i jordabalkens mening. Förekomsten av asbest, hur ser det rättsliga bedömningen ut i den förevarande situationen?Utan att närmare känna till åldern på fastigheten kan följande anföras. Att äldre fastigheter kan vara behäftade med asbest framstår nog som ganska vanligt förekommande. Under förutsättning att din fastighet faller inom ramen för den ovan nämnda kategorin av fastigheter antas man som köpare känna till risken för asbest. Du uppger ovan att limrester från det ursprungliga golvet upptäcktes under renoveringen, vilket jag tolkar som det golv som lades vid tidpunkten för husets upprättande. Då skulle det eventuellt kunna bli problematiskt att hävda dolt fel som köpare eftersom bruket av asbest tidigare utgjorde ett sorts standardförfarande vid byggen av bostadshus. Detta kan betyda att förekomsten av asbesten inte kommer att kunna betraktas som ett dolt fel och jämte avsaknaden av upplysningsskyldighet för säljaren gör att ovanstående kan falla inom ramen för din undersökningsplikt som köpare ("Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet…", 4 kap. 19 § 1 st. JB). Skulle fastigheten vara av nyare slag eller om säljaren vid något tillfälle uttryckligen lämnade en garanti om att objektet var fritt från asbest blir situationen naturligtvis annorlunda. I ett sådant läge skulle det möjligen gå att argumentera för att fastigheten inte stämde överens med vad som följde av avtalet. Ytterligare en svårbedömd fråga är hur den bilaga som du refererar till ska tolkas när det i denna anges att allt tidigare arbete är utfört av hantverkare. Men samma sak här, den uteblivna saneringen som du nämner ovan, om denna kan anses omfatta formuleringen "allt tidigare arbete är utfört av hantverkare" skulle man kanske kunna tänka sig att även den sanering som aldrig ägde rum föranledde att fastigheten inte stämde överens med vad som följde av avtalet. Om säljaren har friskrivit sig, vad gäller då?Om det trots allt skulle finnas en friskrivningsklausul förtjänas det att sägas att denna i princip kan omfatta alla typer av fel. Men för att klausulen ska godtas vid en rättslig bedömning fordras att denna är mycket tydlig till sin karaktär, vilket innebär att mer allmänt hållna uttryck som att "fastigheten säljs i befintligt skick" i regel inte kommer att accepteras av en domstol. Men oavsett förekomsten av en tydligt formulerad friskrivningsklausul kan en sådan ändå komma att sättas ur spel om en säljare agerar på ett ohederligt sätt. I ett annat HD-fall (NJA 1981 s. 894) hade ungefär följande inträffat. En säljare av en fastighet hade vid avtalsförhandlingarna känt till att en rondell skulle byggas vid huset. Denna skulle minska avståndet från en ganska stor trafikerad led från 20 meter till 3 meter. Köparen hade i och för sig frågat säljaren om de pågående arbetena (som syntes vid tidpunkten för överlåtelsen) men inte närmare undersökt saken själv. Säljaren hade dock i sitt svar långt ifrån gett köparen en rättvisande bild av vad som faktiskt pågick varför HD ansåg att denne hade utnyttjat köparens okunskap, vilket i sin tur innebar att den egentligen ganska bristfälliga undersökning som köparen hade gjort sig skyldig till inte tillmättes någon större betydelse. Av samma skäl kunde inte heller säljaren åberopa friskrivningsklausulen i avtalet. Om dolt fel föreligger, när ska reklamation till säljaren ske och finns det någon preskriptionstid?Som köpare är du skyldig att reklamera inom skälig tid efter att du märkte (subjektiv bedömning) eller borde ha märkt felet (objektiv bedömning), vilket framgår av 4 kap. 19 a § JB. Vad som utgör skälig tid varierar och beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Och enligt 4 kap. 19 b § JB preskriberas köparens fordran på grund av fel i fastigheten tio år efter det att denne har tillträtt fastigheten. Vilka felpåföljder som kan göras gällande står att finna i 4 kap. 19 § 1 st. JB med hänvisning till 12 § i samma kapitel. Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis och mot bakgrund av det ovan anförda torde det framstå som hyfsat klart att det ofta är svårt att ge något konkret och träffsäkert svar avseende just förekomsten av dolda fel enligt jordabalken. I vart fall låter sig din fråga om asbesten inte enkelt besvaras inom ramen för vår expressrådgivning. Jag hoppas trots detta att jag ändå har lyckats att leverera en fingervisning därom. Om det skulle föreligga behov av en grundlig rättsutredning finns för ändamålet vår byrå att tillgå. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,