Undersökningsplikt och kostnadsfördelning vid köp av fastighet

2020-10-28 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hur långt går undersökningsplikten och vilka delar ska säljaren/köparen betala för?Vi håller på att köpa en sommarstuga och är införstådda med att vi har undersökningsplikt.Därför har vi tittat på huset 2 gånger, låtit göra en besiktning och gjort en vattenanalys på vattnet från den egna grävda brunnen.Vattnet i brunnen var otjänligt, och efter att ha diskuterat analyssvaret med kommunen så fick vi veta att det högst troliga problemet är att brunnen inte är tät vilket gör att det läcker in ytvatten.I prospektet så har säljarna uppgett att de inte upplevt något problem med vattenkvaliteten. Vi vill fortfarande köpa stugan och vill hitta en lösning med säljarna. Mina frågor gäller vems ansvar det är att fortsatt utreda brunnen eller att åtgärda den?1. Ingår det i vår undersökningsplikt att ta bekosta att ett företag åker ut och undersöker brunnen noggrant för att se om den behöver restaureras? 2. Vem ska stå för en eventuell restaurering av brunnen, och sedan bekosta en ny vattenanalys? 3. Om brunnen är i så dåligt skick att det är mer ekonomiskt att anlägga en ny, hur ska kostnaden för det fördelas mellan köpare och säljare?Vi har skrivit köpekontrakt men har inte haft överlämning eller slutbetalat ännu. Det pris vi har accepterat att betala för stugan är med förutsättning att vattnet var tjänligt. Kan det bli aktuellt med prisavdrag för kostnaderna för rengöring/ ny brunn eller ska vi utföra detta tillsamman med säljarna innan vi övertar stugan? Hur gör man?
Felicia Hauzenberger |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar din fråga som att ni håller på att köpa en sommarstuga och att det visat sig att vattnet i brunnen till denna sommarstuga är otjänligt. Du undrar därför hur kostnaderna för att åtgärda problemet alternativt för att anlägga en ny brunn ska fördelas mellan köparen och säljaren mot bakgrund av undersökningsplikten. Jag tolkar din fråga även som att du undrar om det kan bli aktuellt med prisavdrag för kostnaderna för rengöring alternativt anläggning av ny brunn efter att köpet genomförts eller om denna kostnad ska fördelas mellan köpare och säljare innan köpet. Fullbordat köpDet framgår att ni har skrivit köpekontrakt men att ni inte har haft överlämningen eller slutbetalat än. Inledningsvis så kan det vara värt att påpeka att ett köp av en fastighet är fullbordat när köpehandlingen har skrivits under, förutsatt att köpehandlingen uppfyller de formkrav som anges i lag (4 kap. 1 § Jordabalken). Då det enbart framgår att ni har skrivit köpekontrakt så utgår jag ifrån att ni har upprättat ett avtal men att detta ännu inte har signerats. Jag utgår således ifrån att köpet ännu inte har fullbordats. Undersökningsplikt och kostnadsfördelning1. Ingår det i undersökningsplikten att bekosta att ett företag undersöker brunnen?Precis som det angetts så har köparen en undersökningsplikt. Denna undersökningsplikt är långtgående. Det har i prospektet angetts att säljarna inte har haft något problem med vattnen men ni har trots detta under undersökningen upptäckt att vattnen är otjänligt. Undersökningsplikten utökas när säljaren kan misstänka att det finns ett fel på fastigheten (4 kap. 19 § Jordabalken). I detta fall så har ni upptäckt att vattnet är otjänligt och av denna anledning så kan en mer noggrann undersökning av brunnen vara påkallad på grund av undersökningsplikten.2. Vem ska stå för en eventuell restaurering av brunnen och bekosta en ny vattenanalys?Denna är fråga är rent avtalsrättslig. Detta innebär att ni kan komma överens med säljaren om vem det är som ska bekosta detta. Det pris som ni har accepterat för huset förutsätter att vattnet inte är otjänligt. Denna fråga borde regleras i avtal innan köpehandlingen signeras. Att vattnet är otjänligt kan vara ett incitament för att sänka priset, alternativt att köpare och säljare avtalar om att det är säljaren som ska ansvara för restaureringen av brunnen. Att bekosta en ny vattenanalys kan dock anses falla inom den utökade undersökningsplikten (se fråga 1) vilket innebär att det skulle falla sig naturligt att det är köparen som betalar för detta.3. Om en ny brunn måste anläggas - hur ska denna kostnad fördelas mellan köpare och säljare?Här gäller samma svar som under fråga 2. Vem som bekostar en ny brunn är en avtalsfråga och denna kan regleras mellan köpare och säljare. Om en ny brunn måste anläggas så kan även detta vara ett incitament för att sätta ner priset på fastigheten. Detta fortsätter dock återigen att köpehandlingen inte har signerats än. PrisavdragPrisavdrag kan bli aktuellt när fastighetens skick inte motsvarar vad som avtalats mellan köparen och säljaren eller när fastigheten avviker från vad säljaren hade kunnat förvänta sig (4 kap. 19 § Jordabalken och 4 kap. 12 § Jordabalken). En köpare kan dock inte göra gällande ett fel - och därmed kräva prisavdrag - som han eller hon borde ha upptäckt eller har upptäckt när fastigheten undersöktes. I detta fall så har ni upptäckt att vattnet var otjänligt och av denna anledning kan ni inte göra gällande ett fel som medför möjlighet till prisavdrag. Dessa regler om prisavdrag aktualiseras enbart när köpet är fullbordat. Som angetts ovan så utgår jag dock ifrån att ni inte har signerat köpehandlingen än, vilket innebär att köpet ännu inte är fullbordat. Säljaren och köparen kan innan köpehandlingen signerats fritt avtala om vem det är som ska ansvara för brunnen. Vad kan du göra nuOm du känner att du behöver ytterligare vägledning så kan du boka tid med Lawlines jurister (https://www.lawline.se/boka). Om du har några ytterligare frågor så är du varm välkommen att återkomma till oss! Med vänliga hälsningar

Kriterier och påföljd för dolda fel i fastighet

2020-10-13 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, det uppdagades nu tre år efter att jag köpt en fastighet att det finns höga halter miljögifter på fastigheten. Räknas detta in som ett dolt fel eller hur ser definitionen ut av ett dolt fel.
My Öhman |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det låter inte alls trevligt att höga halter av miljögifter finns på din fastighet. Enligt min bedömning är det fråga om ett dolt fel, med reservation för några undantag som presenteras nedan. Är det fråga om ett dolt fel har du rätt till i alla fall prisavdrag. Vad är ett dolt fel?Vid köp av fastighet är säljaren ansvarig för dolda fel upp till 10 år efter det att köparen fått tillträde till fastigheten (4 kap. 19 § och 19a § Jordabalken). Vissa kriterier ställs upp på vad för del som ska betraktas så som dolda fel, nämligen: 1.Felet måste ha funnits vid tiden för köpet2.Felet hade inte kunnat upptäckas genom en noggrann besiktning av fastigheten. 3.Felet är inte ett sådant som hade kunnat förväntas av en fastighet av en viss ålder, ett visst skick eller konstruktion. Miljögifter ett dolt fel?Som köpare av en fastighet ska du kunna förutsätta att det inte finns miljögifter på fastigheten. Det får därför räknas som ett fel. Miljögifter är sällan ett fel som går att se genom en yttre besiktning varför det generellt är ett sådant fel som kan anses vara dolt. En förutsättning är emellertid att du genom egna observationer eller kunskap borde undersökt saken ytterligare. Situationer jag kan tänka mig att det funnits en utökad undersökningsplikt är exempelvis om säljaren har nämnt att det finns miljögifter eller om du annars fått vetskap om att fastigheten ligger granne med eller har varit en kemiindustri. Borde du ha vidtagit ytterligare undersökningar kan du inte åberopa felet så som ett dolt fel. Vad kan jag kräva för ersättning vid ett dolt fel?Föreligger ett dolt fel kan du kräva antingen hävning eller prisavdrag, du kan också kräva skadestånd om du har lidit följdskador av felet (4 kap. 19 § Jordabalken). Höga halter av miljögifter är något som jag kan tänka mig är av väsentlig betydelse för dig som köpare varför hävning kan komma på tal. Hävning måste emellertid ske 1 år från det att du tillträtt fastigheten, annars kan hävning endast ske om säljaren handlat i strid med tro och heder (19 kap. 12 § Jordabalken). Prisavdrag är därför den mest rimliga påföljden i ditt fall. Prisavdrag beräknas genom att ta skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde vid tillträdesdagen och fastighetens värde i nu konstaterat felaktigt skick. Rätten till prisavdrag grundar sig alltså i fastighetens värdeminskning (4 kap. 19c § Jordabalken). Hoppas att du fick svar på din fråga!Hälsningar,

Upptäckt fuktskada efter inflytt - vem ansvarar?

2020-10-01 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Köpte nyligen ett hus jag och min fru.Upptäckte fuktskada strax efter inflyttningen,därefter en fuktskada till i vardagsrummet.Misstänker att fd.ägaren hade väl gömt dem även för besiktningsmanen med en växtkruka eller något liknande under visningen för oss.Handlingen pågår förfullt med försäkringen men känner oss lurade ändå.Läste någonstans på nätet att vi kan kräva skadestånd för sånt Undrar om vi kan kräva skadestånd för detta.Tack i förskott för svar!Mvh
Sabrina Curan |Hej! Stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vad är problemet?Av din fråga tolkar jag det som att det rör sig om vad som inom juridiken benämns som fel i fastighet, alternativt dolt fel i fastighet. Denna typ av problem regleras i Jordabalkens (JB) fjärde kapitel. Frågan är vem det är som ska ansvara för dessa fel. Vad säger lagen om fel i fastighet?I jordabalken framgår det att köparna av en fastighet har rätt till ersättning för de fel som fastigheten är behäftad med (4 kapitlet 19 § 1 stycket JB). Detta förutsätter dock att köparna har uppfyllt sin undersökningsplikt (4 kapitlet 19 § 2 stycket JB). Vad säger lagen om dolt fel i fastighet?Ett fel i en fastighet som inte skulle kunna upptäckas vid en undersökning benämns som ett dolt fel i fastighet. Om det finns dolda fel i en fastighet och om man kan visa att säljaren kände till dessa eller borde ha känt till dessa fel ansvarar säljaren för felen (4 kap. 19a § JB). Detta innebär att om det går att bevisa dessa dolda fel samt att de var kända för säljaren, har köparnas rätt till att åberopa ersättning inte gått förlorad.Vad innebär detta för dig? Vem som ansvarar för fel i fastighet är en avvägning mellan köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt. Mycket tyder på att dolt fel i fastighet skulle kunna vara aktuellt i detta fall. Däremot är det en fråga som kräver vidare utredning. Om ytterligare juridisk rådgivning önskas kan du ta kontakt med vår juristbyrå här. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att ta kontakt med oss på Lawline igen. Med vänlig hälsning,

Har köparen av fastighet undersökningsplikt gällande bygglov?

2020-09-28 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, Vi sålde en fastighet för några år sedan. Då det under senare tid har visat sig att huset saknar bygglov. Det var inget vi visste om när vi sålde huset och är inte ansvariga till felet.I frågelistan som bilaga till kontraktet finns frågan: Finns alla bygglov som krävs?Då vi faktiskt inte hade uppgifter om detta, så lämnandes denna fråga obesvarad.Har köparen rätt att åberopa ett dolt fel pga detta? eller bör köparen ha kontrollerat detta?
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köpare har ingen undersökningsplikt för bygglov:Köpare har i normalfallet ingen skyldighet att inför ett fastighetsköp undersöka om erforderliga bygglov finns. Säljaren ska informera köparen om avsaknaden av bygglov. Om köparen kände till, eller borde känt till, att bygglov saknades så ansvarar dock inte säljaren för felet. Ett exempel när en köpare borde vara uppmärksam på ett eventuellt olovligt byggande är om en omfattande tillbyggnad skett och säljaren inte kan visa att tillbyggnaden har korrekta bygglov. I ditt fall kan faktumet att ni lämnade frågan om bygglov obesvarad eventuellt utlösa en undersökningsplikt för köparen. Huvudregeln är alltså att köparen inte har undersökningsplikt när det kommer till bygglov. Om köparen kände till eller borde ha känt till att bygglov saknades kan dolt fel inte åberopas dock. Huruvida köparen borde ha förstått att bygglov saknades på grund av den obesvarade frågan är svårt att svara på eftersom det handlar om en bedömning som domstolen gör i varje enskilt fall. Krävs ett myndighetsbeslut för att dolt fel ska kunna åberopas:De fel som en fastighet kan besitta är rättsliga fel, rådighetsfel eller faktiska fel. Avsaknad av bygglov skulle närmast kunna utgöra ett rådighetsfel (4 kap. 18 § jordabalken). Ett rådighetsfel innebär att ett myndighetsbeslut föranleder att du som köpare inte kan använda fastigheten på avsett sätt. Emellertid har HD i sin praxis fastslagit att enbart en avsaknad av bygglov inte ensamt kan göra 4 kap. 18 § blir tillämplig. Det krävs även att ett myndighetsbeslut fattats om rättelse, t.ex. ett rivningsföreläggande, före eller i undantagsfall kort efter köpet av fastigheten (se NJA 1997 s. 629). Sålunda betyder detta att om behörig myndighet inte beslutat om rättelse gällande huset innan, eller kort efter, ingåendet av avtalet om fastighetsköpet, så föreligger inget fel enligt 4 kap. 18 §. Dock så kan köparen göra gällande olika påföljder med stöd av 11 kap. 64 § plan- och bygglagen. De påföljder som är aktuella är avdrag på köpeskillingen eller, om felet är av väsentlig betydelse, hävning. Dessutom kan skadestånd utkrävas. Talan om hävning ska väckas inom ett år efter tillträdet, annars går talerätten förlorad (4 kap. 12 § jordabalken). Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis har en köpare som huvudregel ingen skyldighet att undersöka om erforderliga bygglov finns innan köp av fastighet. Att ni lämnade frågan om bygglov obesvarad kan dock innebära att köparen var i ond tro om bygglovet, vilket innebär att dolt fel inte kan åberopas. För att dolt fel ska kunna åberopas krävs ett myndighetsbeslut om rättelse. Även om köparen inte kan åberopa dolt fel så kan han eller hon eventuellt göra gällande avdrag på köpeskillingen eller hävning av avtalet. Tyvärr går det inte att ge ett klarare svar på er fråga utan en djupare utredning. Jag rekommenderar att ni anlitar en jurist som går igenom allt och ger er råd för vilka möjligheter ni har att gå vidare. Ert ärende förefaller komplext varför det inte kan ges ett djupare svar än enligt ovan. För det fall att ni är intresserade av att låta en av våra jurister gå igenom ärendet och råda er vidare är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Våra jurister erbjuder möten per telefon, e-post och Skype. Jag nås för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.seVänliga hälsningar,

Har köparen rätt till skadestånd?

2020-10-17 i Fel i fastighet
FRÅGA |vår köpare av vår försålda fastighet kräver skadestånd underlåtit informera om belastning i fastigheten avseende hyra av fritidsbostad
Geske Lovmand Hvid |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad är problemetJag tolkar din fråga som att du vill veta om köparen har rätt att kräva skadestånd, eftersom du/ni har underlåtit att informera köparen om en belastning i fastigheten avseende hyra (en nyttjanderätt). Sådana belastningar kallas rättsliga fel.Detta regleras i jordabalken (JB). Fastigheten är behäftat med ett rättsligt fel Din fastighet är behäftat med ett rättsligt fel. Om din fastighet belastas av en nyttjanderätt eller ett servitut som köparen inte var medveten om vid köpet har köparen rätt till skadestånd (4 kap., 17 § JB). Frågan blir därmed om köparen var medveten om detta vid köpet. Det framgår inte av frågan men eftersom du skriver att ni har underlåtit att berätta om nyttjanderätten låter det som att köparen är i god tro. Utifrån din beskrivning verkar köparen därmed ha rätt till skadestånd (4 kap. 12 § JB).Hur du kan gå vidare med din frågaJag förstår om du hoppades få ett annat svar. Men jag hoppas ändå att du med detta fick svar på din fråga! Om du har behov av ytterligare rådgivning, rekommenderar jag att du tar kontakt med vår juristbyrå för vidare hjälp i ditt ärende.Du kan boka en tid med vår juristbyrå här eller ringa oss för att få mer information.Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:Telefon: 08-533 300 04Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00.Vänligen,

Påföljder vid dolt fel i fastighet

2020-10-03 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi köpte huset 2019 och fick reda på att en dränering hade utförts 2016. Besiktningsmännen (3st!) har alla sagt att det syns inga fel i källaren kring fukt och vatten. Nu ett år senare så har vi vatten nere i källaren och när vi grävde upp så sa besiktningsmannen att det var felaktigt utfört. Detta klassas som ett dold fel och vi undrar hur vi ska gå tillväga då vi misstänker starkt att säljarna kommer vägra göra rätt för sig.
Elin Andrén |Hej, tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Jordabalkens (JB) fjärde kapitel är tillämplig på er situation. För att besvara er fråga kommer jag först att kortfattat beskriva vilka påföljdsregler som blir relevanta om det föreligger ett dolt fel i en fastighet. Längst ner i svaret kommer ni hitta förslag för hur ni kan gå tillväga om säljaren vägrar att göra rätt för sig. Jag utgår ifrån att de inte finns någon friskrivningsklausul i köpehandlingen som undantar säljaren från ansvar. Påföljder vid dolt fel i fastighet Om det föreligger ett fel i fastigheten så har köparen rätt till prisavdrag, ni kan alltså ha rätt till avdrag på köpeskillingen. Ni kan också ha rätt till ersättning för skadan om felet beror på försummelse (försummelse innebär att man är slarvig/oaktsam) på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst (en utfästelse är ett löfte/garanti) angående fastigheten. För att häva köpet krävs det att felet är väsentligt, dessutom förlorar ni rätten att häva köpet ett år efter tillträdet av fastigheten. Eftersom det redan har gått ett år sedan ni tillträdde fastigheten så krävs det att säljaren har varit grovt vårdslös (vårdslös innebär att man är slarvig/oaktsam) eller att säljaren har agerat mot tro och heder för att ni ska kunna häva köpet. För att en säljare ska anses ha agerat mot tro och heder så ställs det ganska höga krav, det kan vara att man exempelvis avsiktligt lurar köparen. (4 kap. 19 § JB) (4 kap. 12 § JB) Ni måste meddela säljaren om det dolda felet inom skälig tid efter att ni upptäckte felet, annars kan ni förlora eran rätt att kräva skadestånd, prisavdrag och hävning. (4 kap.19 a § JB). Hur ni kan gå tillväga Om det föreligger ett dolt fel i fastigheten så har ni möjlighet att få rätt till prisavdrag, ersättning och ni kan eventuellt häva köpet. Dolda fel i fastighet är en komplicerad fråga och det är svårt för mig att säga exakt hur ni ska gå tillväga då jag saknar en del information om er situation. Om ni inte kommer överens med säljaren rekommenderar jag därför att ni tar hjälp av en jurist. Ni kan vända er till våran gratis telefonrådgivning eller boka tid med en jurist hos oss på Lawline. - Boka tid med en jurist, https://lawline.se/boka.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Jag hoppas ni fick svar på er fråga! Med vänliga hälsningar,

Rätt till packningshjälp vid flytt till ersättningslägenhet p.g.a. renovering

2020-09-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |jag bor i en hyreslägenhet där stammarna ska renoveras och är tvungen att flytta under tiden.Hyresvärden har ordnat en ersättningslägenhet och står för flytten fram och tillbaka.Däremot vägrar han att ge packningshjälp vilket jag behöver.Min fråga är vad säger lagen är han skyldig att ge mig packningshjälp eller ej?
Minna Grahn |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det finns ingen bestämmelse som säger att en hyresvärd är skyldig att erbjuda ersättningslägenhet under tider lägenheten renoveras. Du kan dock få rätt till hyresnedsättning samt ytterligare ersättning för kostnader kopplade till ditt boende som du inte kunnat utnyttja. Detta regleras i 12 kap 16 § Jordabalken. Det är även möjligt att avtala om att mer eller mindre kompensation ska lämnas vid renovering.Min uppfattning är att om ni inte avtalat om hur en ersättning för dessa merkostnader skall se ut kan det bli svårt att få kompensation för packningen, särskilt om du har blivit kompenserad med en ersättningslägenhet under tiden. Jag skulle rekommendera dig att prata med hyresvärden igen och förklara att du behöver hjälp med flytten.Hoppas att du fått svar på din fråga och att det löser sig!

Fel i fastigheten

2020-09-26 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej.Jag och min sambo köpte för 3,5 (2017) år sedan en villa. Vi har under senare tid känt en doft i huset som vi ville kolla upp så att de inte var mögel eller liknande så vi kontaktade Anticimex. Idag på besiktning upptäckte de att husets alla syllar inte är bytta trots att de står i prospektet plus frågelistan som är en bilaga av säljarna att syllarna är bytta 2015. Vi hade en besiktningsman innan köpet gick igenom och han anmärkte ingenting på syllarna.Vi har köpt huset i tron om att syllarna är bytta då de är den informationen vi fått från mäklarna och säljarna. Vad gör vi nu?
Isabelle Engström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då detta är fråga om köp av ett hus, som anses som fast egendom, är det jordabalkens regler som är tillämpliga. Stämmer inte fastigheten överens med vad som följer av avtalet eller annars avviket från vad du som köpare kan förutsätta vid köpet, anses det som fel i fastigheten och köparen har därmed rätt till prisavdrag eller häva köpet. Du har även rätt till ersättning för skada om felet beror på försummelse på säljarens sida (4 kap. 19 § jordabalken). Vad som annars avviker från vad köparen kunnat förutsätta åsyftas sådana fel som man rent objektivt inte kan räkna med vid köp av en fastighet. Alltså sådant som förväntas fungera. Här spelar det givetvis in åldern på fastigheten m.m. Köparen får inte åberopa sådana fel som bör ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten (4 kap. 19 § 2 st. jordabalken). Är felet av sådan art att du som köpare inte kunnat upptäcka felet kan det ses som ett dolt fel och detta är något som säljaren ansvarar för. Eftersom felet inte kunnat upptäckas vid en grundlig besiktning av fastigheten utgår jag från att detta kan räknas som ett dolt fel. På grund av fel i fastigheten svarar säljaren för dessa fel inom tio år från tillträdesdagen (4 kap. 19b § jordabalken).Sammanfattningsvis står säljaren för dolda fel i fastigheten som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning av fastigheten upp till tio år från tillträdesdagen. Jag hoppas du fick svar på din fråga!