Köparens undersökningsplikt beträffande arean vid fastighetsköp

2021-06-17 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, vi köpte en fastighet 2014 där den korrekta arean är över 10 m2 mindre än vad som har angetts i annons och kontrakt. Av NJA 1983 s. 858. tolkar jag det som att det befriar oss köpare från den undersökningsplikten. Det står dock följande i kontraktet: "Övrig information: OBS! I annonsen angiven boarea om 150 kvm är enligt säljarens information (då det inte finns någon boarea angiven i Lantmäteriets fastighetsinformation). Vill man som köpare säkerställa informationen bör man utföra en uppmätning då avvikelser kan föreligga." "Säljaren har lämnat Köparen information om Fastigheten i bifogad objektsbeskrivning. Säljarens upplysning om Fastighetens skick framgår bland annat av separat bifogad frågelista. Fastighetens boarea framgår avbifogad objektsbeskrivning. Köparen är medveten om att Boarea kan variera beroende på skillnader mellanolika uppmätningsnormer. Fastighetsmäklaren har lämnat skriftlig information till köparen gällande undersökningsplikten enligt 4 kap19§ Jordabalken."Det var dock säljaren som också var byggherren för byggandet av fastigheten och i handlingar som hen skickat till kommunen är korrekt boarea angiven till skillnad från i kontrakt. Detta menar vi borde bevisa att felaktig area angivits medvetet.Har vi möjlighet att kräva ersättning för detta?
Adam Fyman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köpares undersökningsplikt är inte sällan olika från fall till fallInledningsvis kan det noteras att en köpare har en undersökningsplikt vid köp av fast egendom (4 kap. 19 § andra stycket jordabalken). Undersökningsplikten innebär att en köpare inte som fel får åberopa sådant som denne kunnat upptäcka vid en undersökning. Undersökningsplikten kan vara normal, utökad, reducerad eller ibland helt bortfalla. Situationer där en köpare har en utökad undersökningsplikt kan exempelvis vara om huset är gammalt eller om säljaren ger varnande besked om en viss omständighet. Situationer där en köpare har en reducerad undersökningsplikt kan exempelvis vara om säljaren har lämnat lugnande besked eller garantier. Beträffande besked från säljaren och reducerad undersökningsplikt brukar man säga att ju mer konkret uppgiften är, desto mer anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren uppgett, vilket är i linje med det rättsfall du hänvisar till i din fråga.Vad är din undersökningsplikt i ditt fall? Det framgår av din fråga att det i fastighetsannonsen framgick information om arean, men som sedermera visade sig vara inkorrekt. I det rättsfall du hänvisar till betraktades säljarens uppgift om arean som en utfästelse och därmed befriades köparen från sin undersökningsplikt. Jag anser dock inte att säljaren i ditt fall har garanterat att vederbörande fastighet ska ha den area säljaren uppgav i annonsen, mot bakgrund av uppmaningen att kontrollera uppgiftens riktighet. Det kan således inte anses som att du har en befriad undersökningsplikt avseende arean. Jag tolkar den citerade skrivningen i kontraktet som att säljaren har uppskattat vad arean är, och att köparen sedan uppmanas undersöka arean om denne verkligen vill veta vad arean är innan köpet. Skrivningen kan till och med möjligtvis betraktas som en varnande uppgift. Min bedömning är alltså att, dels mot bakgrund av att uppgiften är en uppskattning, dels mot bakgrund av avsaknaden av information om arean i Lantmäteriets fastighetsinformation, din undersökningsplikt är normal (eller till och med utökad) avseende arean. Kan ni kräva ersättning för avvikelsen? Som nämnt ovan får du ej göra gällande fel som du borde känt till vid en undersökning. Jag bedömer också som sagt att du har en undersökningsplikt avseende arean, varför du inte kan kräva ersättning för avvikelsen. När det kommer till uppgiften om att säljaren (eventuellt) hade kännedom om avvikelsen så är det visserligen något som skulle föranleda en upplysningsplikt för denne, och i motsvarande mån en minskad undersökningsplikt för dig. Det här kan alltså vara en omständighet som för med sig att du inte borde upptäckt felet. Men, du måste bevisa att säljaren hade kännedom om dessa uppgifter och att denne förtigit dem för dig. Jag bedömer bevisläget som svårt för dig. Sammanfattning Säljaren har lämnat en konkret och precis uppgift vilket som utgångspunkt innebär att din undersökningsplikt reduceras (eller helt bortfaller). Säljaren har emellertid neutraliserat reduktionen genom att reservera sig i kontraktet. Min bedömning blir således att du inte kan kräva ersättning för avvikelsen på grund av försummad undersökning. Hoppas du fick svar på din fråga!

Process för att hävda dolda fel

2021-05-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vad är processen för att hävda dolda fel mot säljare?MvhJohan
Rebecca Nilsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det framkommer inte i din fråga huruvida du vill hävda dolt fel i hus eller något annat objekt. Jag kommer i detta svar att utgå från att det gäller ett husköp. Om det istället gäller köp av sak mellan två konsumenter, så som köp av begagnad bil, är det köplagen som är tillämplig. I sådana fall krävs det att du meddelar säljaren inom skälig tid efter det att du märkt eller borde märkt felet. Du förlorar rätten att åberopa felet om du inte meddelar säljaren inom två år från att du tagit emot varan (32 § Köplagen (KöpL)).Ifall det gäller ett husköp är det viktigt att vi fastställer ifall det gäller en bostadsrätt eller en fastighet, då reklamationsrätten för en bostad är 2 år och en fastighet 10. Jag kommer i svaret främst fokusera på fast egendom, där dolda fel regleras i 4 kap. 19 § Jordabalken (JB). Du som köpare har en undersökningsplikt som är långtgående där du vid minsta misstanke om dolt fel har skyldighet att undersöka saken. Med säljarens tillåtelse dvs. Hur du går till väga för att hävda ett dolt fel i fastighetFör att kunna hävda ett dolt fel i fastigheten krävs det att detta görs inom 10 år efter att fastigheten har tillträtt. Men du måste hävda det dolda felet inom en skälig tid efter att du märkt av felet, eller att du borde märkt av det. Vad skälig tid innebär kan bero på olika faktorer, så som köparens kompetens eller huruvida hen är näringsidkare eller privatperson. (4 kap. 19 a § JB) HD har godkänt att en köpare reklamerade 4,5 menader efter att han borde ha märkt felet. Denna tid för reklamationen är baserat på att köparen anlitade tekniska biträden för att bedöma felet innan de reklamerade samt att de avvägde andra alternativ (NJA 2008 s. 1158). Ska du reklamera ett dolt fel ska detta ske så fort som möjligt, men det finns visst utrymme för dig som köpare att säkerställa att det är ett fel och anlita professionell hjälp för att göra en bedömning. Det är du som köpare som äger bevisbördan för att ett dolt fel föreligger. Det är därför viktigt att du noga dokumenterar skador, får ett utlåtande från besiktningsman osv. Det är bra om reklamationen innehåller en tydlig redogörelse över felet och ett förbehåll om att du förbehåller dig rätten att återkomma med ersättningskrav. Efter att du reklamerat felet till säljaren är det att rekommendera att du tar kontakt med en jurist som kan hjälpa dig vid en eventuell tvist. SammanfattningOm du vill hävda dolda fel i en fastighet har du upp till tio år på dig att göra detta. Men i de fall du som köpare upptäcker felet tidigare har du upp till 4,5 månader på dig att reklamera. Detta gäller även då du bör ha upptäckt ett fel. T.ex. på grund utav att något börjar lukta konstigt. 4,5 månader utgör endast en maxgräns för hur lång tid du har på dig att reklamera efter att ett fel har upptäckts (eller bör ha upptäckts). Tiden beror mycket på omständigheter i övrigt men det anses sällan ligga köparen till last att vilja ta in expertråd innan reklamation sker. Kom ihåg att det är du som köpare som har bevisbördan för att felet var dolt och därför inte kunde upptäckas genom den undersökning du genomförde innan köpet. Det är alltid att rekommendera att ta hjälp av en jurist vid en eventuell tvist.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Dolt fel i fastighet och friskrivningsklausul

2021-05-03 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej Mitt namn är Tomas Hedberg Vi har köpt en fastighet med friskrivningsklausul på grund av detta fick vi huset billigt Jag har jobbat i byggbranchen sen 1993 och ansåg att fastigheten hade dom brister i våtrum o kök som man kan vänta sig av ett äldre hus Sen berättar ägaren som hon även uppger i försäljningsargumenten att taket är bytt Dock för 16 år sedan men det är ju ingen ålder på ett tak med betongpannor Till problemet : Vi rev av lite av taket för att vi skulle förlänga taket lite i sidled och då märkte vi att nästan all svall var rutten Vad gäller ?Tacksam för svar Tomas
Josefine Ljungberg Palm |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Kontraktsbrott vid försäljning av fast egendom regleras i 4 kap. jordabalken.Enligt huvudregeln är säljaren ansvarig för dolda fel. Reglerna i 4 kap. jordabalken är dock dispositiva, vilket innebär att det är möjligt att åsidosätta dessa genom avtal. Om säljaren är en näringsidkare är det dock inte möjligt att avtala bort felansvaret.FriskrivningsklausulenDet finns två typer av friskrivningsklausul, egenskapsfriskrivning och påföljdsfriskrivning. Egenskapsfriskrivning innebär att säljaren avsäger sig ansvar för en viss preciserad egenskap i fastigheten. Påföljdsfriskrivning innebär att köparen inte har möjlighet att kräva påföljder för fel, dolda eller öppna, i fastigheten. I din fråga verkar det som att det rör sig om en påföljdsfriskrivning, jag kommer därför fortsatt utgå från att så är fallet.Är friskrivningsklausulen giltig?Friskrivningsklausuler är som ovan nämnt fullt möjliga att göra och giltiga. Men det finns två situationer då friskrivningsklausuler inte är giltiga:a) om säljaren kände till felet,b) om säljaren muntligen eller skriftligen, direkt eller indirekt, lämnade en garanti till köparen om att det upptäckta felet inte fanns.I din situation kan säljarens uttalande om att taket är bytt tolkas som en garanti. Detta eftersom säljaren diskuterat och lämnat lugnande uppgifter om att taket är bytt vilket gav er vissa befogade förväntningar avseende takets skick. Säljaren kan därför inte neka felansvar avseende taket med hänvisning till friskrivningsklausulen.Det är dock mycket svårt att bevisa att säljaren på förhand kände till felet eller att säljaren lämnat muntliga utfästelser som i ditt fall.Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

När föreligger ett dolt fel?

2021-04-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |När Olle skulle sälja sitt hus lät han en mäklare sälja villan. Allt var frid och fröjd och han fick ett riktigt bra pris för huset. Ett år senare kontaktar köparen Olle med ett klagomål. Köparen har vid en renovering av badrummet upptäckt fukt och mögel bakom kaklet. "Jag visste inget om det," säger Olle. "Badrummet renoverades några år innan jag flyttade in, men jag har aldrig haft några problem med det. Det är inte något jag kan ansvara för."Vem ska ansvara för badrummet?
Joakim Strömbladh |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du vill veta vem av köparen och säljaren som ansvarar för fukt- och mögelskadorna i badrummet. Regler om fastighetsköp finns i jordabalkens fjärde kapitel. Jag kommer därför att utgå från detta i mitt svar.Fel i fastighetI det fall en fastighet inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet så är den felaktig (4 kap. 19 § 1 stycket jordabalken). Detta medför att köparen kan göra gällande ett antal felpåföljder. Bland annat kan köparen begära prisavdrag eller, givet vissa omständigheter, häva köpet. Köparen måste dock påkalla felet inom en tioårsperiod från det att denne har tillträtt fastigheten (4 kap. 19 b § jordabalken).Då några detaljer rörande köpeavtalet inte framgår av din fråga så är det svårt att säga i vilken utsträckning fastighetens standard avviker från vad som har avtalats i det aktuella fallet. Det kan emellertid sägas att en köpare har en rätt att kräva att fastigheten lever upp till, vad som kan betraktas som, normal standard. Det handlar här, framförallt, om vad en köpare kan förvänta sig av fastigheter av liknande skick. Fastigheten ska vara "allmänt funktionsduglig" (NJA 1997 s. 290). Att badrummet har fukt- och mögelskador borde därför kunna sägas avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Bedömningen kommer dock att göras utifrån fastighetens typ, ålder, skick i övrigt med mera.En köpare får därtill inte åberopa ett fel som denne "borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet" (4 kap. 19 § 2 stycket jordabalken). Detta innebär att säljaren endast ansvarar för fel som inte går att upptäcka, så kallade dolda fel. Detta medför, i sin tur, att köparen har en mycket långtgående undersökningsplikt. Denna omfattar allt som köparen kan upptäcka med hjälp av syn, lukt, känsel eller hörsel. Däremot så behöver köparen, vanligtvis, inte göra några ingrepp i byggnaden vid undersökningen. Köparen ska, till exempel, inte behöva bryta upp kakelplattor, golvbrädor eller liknande vid granskningen.Vid felsymptom, såsom lukt, fuktfläckar etc., utökas emellertid undersökningsplikten. Skulle köparen känna av en unken doft kan detta, exempelvis, vara ett tecken på fukt- och mögelskador. Då måste köparen kontrollera vad detta beror på. Underlåtelse att göra detta kan innebära att köparen inte lever upp till sin undersökningsplikt och därför inte kan göra några felpåföljder gällande. Att säljaren själv aldrig har märkt av fukt- eller mögelskadorna kan dock tala i köparens favör i det här hänseendet.Vad som gäller i ditt fallVem som ansvarar för felet beror således på omständigheterna i det aktuella fallet. I den mån felet kan betraktas som dolt så är det säljaren som ansvarar för det. I den mån det kan betraktas som upptäckbart för köparen så är det köparen som får åtgärda det på egen hand.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. I det fall något är oklart eller om du har ytterligare funderingar så får du gärna återkomma.Vänligen,

Trasiga vitvaror vid tillträdet, vems ansvar?

2021-05-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! Vi fick precis tillträde till vårt nya hus vi köpt. Huset köptes med friskrivningsklausul pga dödsbo. Dock så har flera problem inträffat mellan kontraksdagen och tillträde. När vi fick tillträde till huset hade husets enda värmekälla gått sönder (värmepump) och den fungerade felfritt på visningen. En tekniker togs dit och konstaterade att den ej fick att laga. Han sa att den som satt nu knappt hade gärde kvar men cirka 5000kr. Nästa problem är att spisen och ugnen var ur funktion när vi tillträde, när vi var på visningen fungerade även denna felfritt.något underligt har hänt med den då vridknapparna på spisen satt helt felmonterade helt plötsligt. Vi försökte lista ut hur dom skulle sitta egentligen och tog dit en elektriker som lyckades fixa spisen men ej ugnen (dubbelugn med spis ovanför). Så problemet nu är att vi står helt utan ugn och värmepump. Vad gör vi? Säljarna förnekar spisen men jag har bildbevis från visningen. Det är ju tydligt att dom alternativt städfirman (städfirman var dock där innan visningen) har förstört den då den fungerade på visningen och allt stod rätt monterat. Vad har vi rätt till? Hur ska jag gå tillväga?
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köp av hus regleras i jordabalken (JB). Spis, ugn och värmepump räknas som byggnadstillbehör och regleras även de enligt JB vid en fastighetsöverlåtelse (2 kap. 2 § JB). Om fastigheten vid tillträdet inte är i samma skick som ni avtalat om har köparen rätt att dra av ett belopp motsvarande felet på köpeskillingen (4 kap. 19 § JB). Som avtalat skick räknas även utfästelser från säljaren. Det innebär i ert fall om skillnaden på fastigheten i avtalsenligt skick och skick med trasiga vitvaror är 5000 kronor så får ni dra av 5000 kronor på priset. Om ni redan har betalat hela köpeskillingen innebär det alltså att ni har rätt att kräva tillbaka en del av priset.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Fel i fastighet

2021-05-08 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Jag har sålt mitt hus och nya ägarna lade handpenning och skrev kontrakt den 9/3. jag gjorde en besiktning den 4/2 av Anticimex och inga fel upptäcktes. Huset är totalrenoverat 2008-2009 med nytt tak, nya fönster, ny el, stambyte, ny fasad och dränering av grunden. Vi inredde vinden samtidigt med renoveringen. Nya ägarna tog över huset den 3/5 och efter flera dagars kraftigt regn visar det sig att det läcker regnvatten in från fönstrets nedre del. Ägarna blir naturligtvis oroliga över detta och kontaktar Stahrebolagen i Eskilstuna som är ett saneringsbolag och de konstaterar att det är fukt i fönsterkarmen och nedanför fönstret vid väggen och att detta har pågått ett tag, Ägarna hävdar dolt fel och anser naturligtvis mig som ansvarig. De gjorde själva ingen besiktning av huset utan litade på min. Nu till frågorna:Vad gäller? Vem ska stå för skadan?Vem har ansvaret att se till att skadan inte blir värre? Det regnar kraftigt och kommer att göra så i flera dagar enligt prognosen. Fönstret borde täckas med plast för att förhindra mer vatten kommer in.Ingen av oss hade trott att ett hus som i princip är skapligt nyrenoverat (12 år) skulle kunna vara defekt och jag har inte sett eller märkt av denna skada. Ingen dolda felförsäkring finns. Hur ska jag som säljare tänka?Tack på förhandMVHSusanne Kejerfors Ewaldius
Rijad Trubljanin |Hej och tack för att Du vänder dig till Lawline!Jag tolkar din fråga som att du sålt din fastighet varvid det senare uppkommit att det finns fukt i fönsterkarmen och nedanför fönstret vid väggen och du undrar vem som ska svara för detta. För din fråga blir Jordabalken (JB) aktuell och tillämpas därför nedan. Allmänt om den tillämpliga lagenFast egendom är indelade i fastigheter (1 kap. 1 § JB). Din situation handlar om fel i fastighet, vilket innebär att vi vänder oss till felreglerna i (4 kap. JB) för att kunna besvara frågan. Generellt om fel i fastigheterEn köpare av en fastighet som är felaktig har rätt till prisavdrag på köpet eller hävning om felet är av stor betydelse. Det finns även i vissa fall rätt till skadestånd för skada som uppkommit på grund av felet i fråga (4 kap. 12 § JB). För att ha rätt till dessa åtgärder krävs det att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta eller att fastigheten avviker från vad parterna har avtalat. För att avgöra vad köparen med fog kunnat förutsätta så måste det fastställas hur långtgående undersökningsplikt det fanns i det aktuella fallet (4 kap. 19 § JB). Vid allvarliga fel kan säljaren ha en upplysningsplikt om hen har någon sorts insikt. Det kan även finnas en friskrivning från felet i köpekontraktet.Om felet i fastigheten i ditt fallDet är svårt att ge ett exakt svar på hur långtgående undersökningsplikten var för köparen i ditt fall. I din bakgrundsinformation anges att köparen inte gjorde en besiktning av huset. Det finns ingen skyldighet att undersöka som köpare, men om man inte undersöker så får man inte någon information. Vid en rättslig prövning kommer domstolen fundera på vad köparen borde gjort, vad en normalbegåvad person hade upptäckt. Om säljaren kände till, eller borde känt till, det dolda felet så är det denne som ska svara för dessa.ReklamationsfristFör att fel ska kunna göras gällande krävs det att köparen reklamerar felet. Köparen måste reklamera inom skälig tid från det att hen märkt eller borde märkt felet. Högsta domstolen har i ett rättsfall konstaterat att en reklamation som skedde inom 4.5 månader var att anse som godtagbar (NJA 2008 s. 1158).Sammanfattning av din situationDet är svårt att ge ett säkert svar på vem som kommer att svara för fuktskadorna utifrån den begränsade bakgrundsinformationen. Bedömningen kommer dock att ske med en analysering av om köparen har märkt eller borde märkt av detta med undersökningsplikten. Mitt förslag till dig är att hänvisa till att detta är något som köparen borde ha upptäckt med undersökningsplikten. Jag råder dig också att kontakta våra biträdande jurister för ytterligare rådgivning, de kan ge dig djupare vägledning i detta och företräda dig i domstol om ni inte skulle kunna komma överens. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Vänliga hälsningar.

Är felkopplad va-anslutning ett dolt eller upptäckbart fel?

2021-05-02 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Har en fråga gällande vatten- och avloppsanslutning till det kommunala och där det har skett en miss av entreprenören som växlat mellan kopplingarna felaktigt. Anslutningen till kommunala vatten och avloppet skedde för över 12 år sedan och huset har bytt ägare sedan 1,5 år och kommunen uppdagade detta för några månader sedan och kräver åtgärd snarast, på vem tillfaller detta då säljarna inte hade någon aning om detta tidigare?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningDin fråga rör fast egendom och vilka fel som kan göras gällande mot tidigare fastighetsägare. Fast egendom är jord, som är indelad i fastigheter (1 kap. 1 § jordabalken, JB). Till fastigheten kan finnas tillbehör såsom t.ex. byggnader. Möjligheten att åberopa fel vid fastighetsköp gäller inte bara byggnader utan även marken, störningar från omgivningen och dylikt.Vid köp av fastighet har man som köpare en långtgående undersökningsplikt innebärande att säljaren inte ansvarar för ett fel om det är upptäckbart. Man brukar ha som utgångspunkt att om en på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann undersökning är felet upptäckbart; då får man som köpare själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte skulle ha kunnat upptäcka felet är det dolt och säljaren ansvarar. Om fastigheten inte stämmer överens med vad köparen och säljaren avtalat eller om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet finns en rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet (4 kap. 19 § JB). Vad som sägs om undersökningsplikten gäller oavsett om köparen undersökt fastigheten eller ej (det handlar således inte om köparen faktiskt upptäckt felet utan om det borde ha upptäckts). Är felet att räkna som ett dolt fel ansvarar säljaren, om vederbörande inte friskrivit sig. Normalt sett tar man som köpare in en besiktningsman inför ett fastighetsköp för att ha möjlighet att upptäcka eventuella fel.I det fallet du beskriver finns det sådant som talar för att det rör sig om ett dolt fel. Om felet var upptäckbart kan det inte åberopas, var det inte upptäckbart kan det däremot röra sig om ett dolt fel. Om man som köpare misstänker att det kan föreligga fel utökas undersökningsplikten. Skulle det exempelvis finnas en frän lukt i en bostad på fastigheten kan det krävas en djupare undersökning för att lokalisera varför. Även om undersökningsplikten är omfattande och långtgående finns det givetvis gränser. Som exempel från praxis har i ett rättsfall ett svårtillgängligt kryputrymme ansetts besiktningsbart (NJA 1980 s. 555) medan undersökningsplikten i ett annat rättsfall inte omfattade ett stängt vindsutrymme (NJA 1984 s.3). Det är, utifrån hur du beskriver det, tänkbart att felkopplingen av rören är ett dolt fel. Min bedömning är dock med viss reservation då jag inte vet hur kopplingen ser ut och hur tillgänglig den är. Om det för att felet skulle vara upptäckbart krävdes att marken grävdes upp och kopplingen kontrollerades ligger det sannolikt inte inom köparens undersökningsplikt. Säljarens skyldighet för dolda fel föreligger i tio år efter att köparen tillträtt fastigheten (4 kap. 19 b § JB).Min bedömning är enbart gjord utifrån det du beskrivit. I ditt fall är det något oklart om du är köpare eller säljare. Oavsett vilket, för det fall att du inte kommer överens med din motpart, är min rekommendation att du anlitar en jurist som företräder dig. Juristen kan göra en djupare utredning av omständigheterna, argumentera för din sak och även företräda dig i domstol om det skulle vara att ni inte kommer överens.Önskar du hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Fel i fastighet och undersökningsplikt vid betryggande uttalanden

2021-04-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Vi har för en dryg vecka sedan skrivit på ett köpekontrakt på ett hus/en fastighet. Nu har vi blivit kontaktade av säljarna att dom har blivit kallade av tingsrätten till ett sammanträde gällande överklagan av bygglov. Bygglovet gäller marken nedanför vår och bebyggelse på denna mark sänker vårt fastighetsvärde kraftigt, då vi förlorar vår sjöutsikt.Varken säljarna eller mäklaren påtalade inte detta pågående ärende trots förfrågan från vår sida kring om det finns planer på att bygga på marken ner mot sjön. Säljarna och mäklaren menade att det inte kommer ske någon bebyggelse då marken är så kallad bruksmark. Finns det något i ett köpekontrakt eller annat sätt som vi kan använda oss av då vi inte blivit delgivna rätt information samt betalat ett för högt pris om det skulle bli bebyggelse på marken.Hälsningar
Fredrik Holmström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det är svårt för mig att säga ifall det finns något i köpeavtalet som går att använda som bevisfaktum för att ni fått felaktig information som påverkar fastighetsvärdet. Det finns helt enkelt får många potentiella fakta som kan vara relevanta. Däremot kan jag uttala mig allmänt om reglerna kring fel i fastighet. Speciellt finns ett rättsfall, NJA 2007 s. 86 som är relevant. Först något om rättsreglernaFel i fastighet regleras i jordabalken (här). Av 4 kap. 19 § första stycket JB framgår att den som köper en fastighet har rätt till prisavdrag, om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om avvikelsen (felet) är av väsentlig betydelse, får köparen häva köpet. Enligt paragrafens andra stycke får köparen inte som fel åberopa en avvikelse som han borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Viktigt är alltså vilken information avtalet ger, om det finns bihang till avtalet som ger vidare information samt vad mäklare och säljare sagt till er verbalt. I min mening kan förändringar i kringmiljön utgöra fel i fastighet. Exempelvis finns rättsfallet NJA 1980 s. 352. I målet yrkade kärandena ersättning av svaranden på grund av fel i fastighet till följd av en ändring i stadsplanen vad gällde ett kringliggande grönområde. Fastigheten hade nämligen förvärvats av Stockholmskommuns fastighetsnämnd utan att käranden delgetts ändringen. Istället hade information delgetts som gav intryck av att ingen ändring skulle ske. Tingsrätten fastställde att skadeståndsskyldighet förelåg då ändringen minskat fastighetens värde och det inte ålegat kärandena att företa några undersökningar angående stadsplanen. Detta berodde delvis på uttalanden som anställda i fastighetsnämnden gjort om att inga ändringar skulle ske av grönområdet. Undersökningsplikten gällande fel i fastighet är rätt omfattande. I NJA 2007 s. 86, som gällde en motorcrossbana som förde mycket ljud, sade HD såhär: "Ett åsidosättande av undersökningsplikten enligt 4 kap. 19 § andra stycket JB medför dock inte under alla förhållanden att köparen saknar rätt att åberopa ett fel. Sålunda behöver köparen inte undersöka fastigheten i sådant avseende som omfattas av en utfästelse. Vidare kan undersökningsplikten mildras på grund av uppgifter som säljaren lämnat. Säljaren har inte någon generell upplysningsplikt, innebärande att han alltid skulle bli ansvarig för sådana fel som han kände till vid köpet och inte upplyste om och som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten. I princip spelar det alltså ingen roll om säljaren känner till felet. Att säljaren känner till ett fel men underlåter att upplysa köparen om det saknar dock inte alltid betydelse vid bedömningen av om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt. Om ett förtigande av ett fel nämligen innefattar ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande, bör säljaren givetvis inte kunna åberopa att köparen har eftersatt sin undersökningsplikt." I målet hade säljaren besvärat sig kring motorcrossbanan till kommunen flera gånger. Köparen hade inte undersökt kringliggande fastigheter och visste alltså inte att motorcrossbanan fanns. På grund av säljarens idoga försök att få bort banan hade han en upplysningsplikt gentemot köparen. Sammanfattningsvis kan ni göra gällande fel i fastighet om fastigheten sjunkit i värde på grund av bebyggelsen och ni inte genom en noggrann undersökning kunnat märka detta fel. Trots att ni kunnat märka detta fel så kan ni ändå åberopa felet om säljaren eller mäklaren uttryckt sig på sådant sätt att ni inte haft skäl att undersöka saken. Vidare kan säljaren ha en upplysningsplikt kring vissa omständigheter som det skulle strida mot tro och heder att inte nämna. Denna sistnämnda regel är dock snävt tillämpad. Hoppas detta besvarade din fråga, MVH,