Fel i fastighet vid när upplysning givits

2019-05-19 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, Vad gäller i detta scenario: En fastighet säljs med full dolda fel-försäkring. Vid försäkringen fanns en fuktskada i taket som säljaren dels försökt förbättra och torka ur innan försäljning, dels upplyst köparna om innan kontrakt skrevs. Tre år efter försäljningen återkommer köparna och meddelar att det är en fuktskada i taket och vill ingå en förlikning och i annat fall stämma säljarna. Hur ska detta lösas?Tack på förhand.
My Öhman |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Fel i fastighetFel i fastighet anses föreligga om fastigheten inte stämmer överens med avtalet och annars när den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (4 kapitlet 19 § Jordabalken). Men för att köparen ska kunna hävda att ett sådant fel föreligger så måste felet vara sådant som inte skulle kunna upptäckas vid en undersökning. Att en upplysning om fuktskadorna har lämnats innan köpet innebär att fuktskadan är ett fel som borde ha upptäckts. Innebörden av detta blir att fuktskadan inte anses vara ett fel i fastigheten. Köparna kan i detta scenariot inte stämma säljarna för fuktskadan. Förlikning kan förvisso ingås men det finns inte några skäl till detta, fel föreligger inte i fastighetsrättslig mening. Huruvida skadan täcks utav försäkringen är svårt för mig att uttala mig om eftersom det beror på försäkringsvillkoren.Hoppas att du fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att ställa en ny!Häslningar,

Fel i fastighet eller ej?

2019-05-01 i Fel i fastighet
FRÅGA |Jag har sålt ett hus med utfästelse i annonsen från mäklare att det ska vara ett parkettgolv. Nu efter en kortare tid ska köparna slipa golvet och tar då dit en golvslipare som vid en snabb titt under en list konstaterar att det inte är ett parkettgolv utan ett trägolv av modell faner som då har en tunnare slityta, alltså ej slipbart. Ingenstans varken i text eller samtal har det framgått att golvet ska vara slipbart. Köparna har heller inte frågat mig som säljare eller mäklaren om det är slipbart. Nu kräver dom ett nytt parkettgolv inlagt och klart från mig. Vad säger undersökningsplikten här kontra det som står i annonsen? Har dom rätt att kräva ett nytt parkettgolv utifrån dessa premisser?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningBestämmelserna om fel i fastighet finns främst i 4 kap. 19 § jordabalken (JB). Enligt bestämmelsens första stycke har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. En utfästelse kan avse dels en direkt utfästelse i avtalet, men även uppgifter i annonser och fastighetsbeskrivningar eller muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna kan innefattas i vad som följer av avtalet.I ditt fall har du förvisso inte utfäst att golvet ska vara slipbart. Det kan dock argumenteras för att du genom annonsen utfäst att det var ett parkettgolv, inte ett fanergolv. Ett fanergolv består som jag förstått det av ett tunnare ytskikt av trä på en träfiberplatta och är inte slipbart. Ett parkettgolv (t.ex. lamellparkett) har ett tjockare ytskikt vilket medför att det går att slipa då det blivit utslitet.Mot detta ska ställas köparens undersökningsplikt; enligt bestämmelsens andra stycke får det inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Köparens undersökningsplikt innebär en ansvarsfördelning där köparen själv får bära risken för fel som hen inte känt till, men borde upptäckt vid en undersökning (normalt okulär sådan). Avgörande för de krav som ställs på köparen är som utgångspunkt vad en normalt bevandrad och erfaren lekman ska kunna upptäcka eller inse. Undersökningsplikten gäller däremot inte avseende förhållanden som bestämts i avtalet eller för sådant som utfästs av säljaren. Om det däremot redan vid en ytlig genomgång framstår som uppenbart att en utfästelse inte kan överensstämma med de verkliga förhållandena bör undersökningsplikten ändå gälla.Dessvärre är jag inte vidare bevandrad vad gäller olika golvtyper och huruvida det är möjligt att redan vid en ytlig genomgång avgöra om det är ett fanergolv inlagt istället för ett parkettgolv. Om så är fallet borde köparen undersökt det närmre. Om det inte är så, då kan det åtminstone argumenteras för att du utfäst att fastigheten hade ett parkettgolv, utan att så var fallet.Sammanfattningsvis går det inte att med säkerhet besvara huruvida köparen har rätt att kräva avdrag på priset eller ej. Till syvende och sist är det avgörande av (1) om det anses att du utfäst att det funnits ett parkettgolv och att det är en del av avtalet samt (2) om det trots sådan utfästelse skulle legat inom köparens undersökningsplikt då det redan vid en ytlig genomgång framstod som uppenbart att utfästelsen inte överensstämde med de verkliga förhållandena.Bäst är givetvis alltid att komma överens med sin motpart för att undvika de kostnader det kan medföra att gå till domstol i ärendet. Om ni inte kan komma överens är min rekommendation att du anlitar en jurist som företräder dig inför domstol. Då det inte går att ge ett helt klart svar på frågan kommer avgörande att vara vem som har bäst argument och vem som kan visa vad. Om du är intresserad av att anlita en jurist från Lawlines juristbyrå i ärendet är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och tidsbokning.Med vänliga hälsningar,

Fel i fastighet

2019-04-27 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har anlitat en takfirma för att lägga om mitt tak då det tagit in vatten vid takfoten. Säljaren bytte detta tak med en fackman 2009, jag köpte huset 2013. När min takfirman börjar riva yttertaket ser de att den ursprungliga underlagspappen från 1968 är den underlagspapp som ligger. Ingen ny underlagspapp lades alltså vid bytet 2009. Det framkommer även att underlagspapp saknas vid takfoten (där jag fått läckage) runt hela taket och att takfotsplåten är felmonterad. Min takläggare säger att detta inte går att upptäcka vid en besiktning då man är tvungen att riva upp och förstöra yttertaket som är shingelpapp klistrad på underlagspappen. Kan jag hävda dolt fel och reklamera att underlagspappen inte är bytt samt saknas och att takfotsplåten är felmonterad?
Carl Jansson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jordabalken är tillämplig Fast egendom är indelade i fastigheter (1 kap. 1 § Jordabalken). På dessa fastigheter finns det en rad tillbehör, bland annat byggnader (2 kap. 1 § Jordabalken). Detta innebär att ditt köp av hus regleras i jordabalken (JB), varför jag kommer gå igenom köpbestämmelserna i JB för att kunna svara på din fråga. Jag utgår från att ditt köp har gått till på ett sätt som gör det bindande, dvs. att avtalet var skriftligt, underskrivet av båda parter, tydligt vilken fastighet det gällde, att den skulle säljas och till vilket pris (4 kap. 1 § JB). Därför tittar vi på köp – och felreglerna i jordabalken. Generellt om kriterierna för fel i fastighetEn köpare av en fastighet som är felaktig har rätt till prisavdrag på köpet eller hävning om felet är av stor betydelse. Vidare kan det finnas rätt till skadestånd för skada som uppkommit ur felet i fråga (4 kap. 12 § JB). För att ha rätt till dessa åtgärder krävs det antingen att fastigheten avviker från vad parterna har avtalat eller att fastigheten annars avviker från vad köparen med fog hade kunnat förutsätta (dolt fel). Vad köparen med fog hade kunnat förutsätta utreds efter fastställande av hur långtgående plikt hen hade att undersöka fastigheten (4 kap. 19 § andra stycket JB). I ditt fall skulle det kunna vara dolt felSom du formulerat i din fråga, avviker ju inte felet från vad ni direkt avtalat. Däremot skulle det kunna röra sig om dolt fel. Med tanke på vad din anlitade hantverkare sagt, om att felet inte hade gått att upptäcka vid en vanlig besiktning, bör din undersökningsplikt anses uppfylld. Vad man kan tänkas förvänta sig, samt hur långt undersökningsplikten sträcker sig, utgår från omständigheterna i det enskilda fallet. Det kan då vara av relevans om det exempelvis är ett gammalt hus eller inte. Det faktum att taket blivit omlagt bara några år innan ditt köp av fastigheten talar starkt för att du inte kunnat förutse eller räkna med att taket skulle föranleda problem så snart efter ett byte av det taket. Utifrån detta skulle jag hävda att det kan röra sig om ett dolt fel i ditt fall. Reklamation måste ske inom reklamationsfristenReklamationsfristen är den tid, inom vilken du måste reklamera felet i fastigheten till köparen. Du har 10 år på dig att reklamera (4 kap. 19 b § JB), om den inte avbryts innan enligt (5 § Preskriptionslagen). Om ett fel inte reklameras inom denna tid preskriberas rätten att få ersättning för felet (4 kap. 19 b § JB). I övrigt ska du ha reklamerat inom "skälig tid" från det att du märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § JB). Vad skälig tid innebär är desto svårare att säga. Bedömningen av "skälig tid" görs utifrån omständigheterna i varje enskilt fall.Från din fråga framgår inte riktigt när du upptäckte felen i taket. Du är inom reklamationsfristen om 10 år, men frågan är om du skulle hinna reklamera inom skälig tid. Rättspraxis påvisar olika längd i vad skälig tid kan vara. I ett rättsfall där det rörde sig om fuktskador fick ägarna till huset anses ha skickat reklamation inom skälig tid då det gått 4,5 månader sedan de först upptäckt skadan (Rättsfall från Högsta domstolen). SammanfattningSammanfattningsvis bör felet i fastigheten kunna betraktas som ett dolt fel. Detta gör att du har rätt till prisavdrag eller hävning, jämte eventuellt skadestånd. Det bör röra sig om prisavdrag i ditt fall då det kan bli svårt att vidhålla att det är ett fel av stor betydelse, vilket skulle kunna leda till hävning. Din rätt att reklamera har inte preskriberats, då det inte gått 10 år från det att du köpte fastigheten. Huruvida du är inom skälig tid är dock svårt att säga. Jag rekommenderar dig att så snart som möjligt reklamera till säljaren för att förbättra dina chanser att vara inom skälig tid. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Rätt till ersättning på grund av fel i fastighet?

2019-04-25 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi har precis köpt ett hus där det finns en bergvärmepump som redan innan överlåtelsen verkar ha varit trasig (trasig kompressor). Ingenting som säljaren nämnt någonting om och ingenting som vi uppmärksammade inför köpet då varmvatten och värme fanns eftersom pumpen gick på elpatron istället. Dom har även uppgivet i besiktningsprotokollet att bergvärmen installerades 2008 men enligt uppgifter från andra håll som vi kollat upp nu är den installerad 2004, alltså fyra år äldre än vad säljaren sagt. Har vi någon rätt att få ersättning från säljaren till att laga pumpen samt att dom inte uppgivet rätt årtal när den installerades?Mvh Örjan
Adela Rujovic |Hej, Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga. Den tillämpliga lagen för att besvara din fråga är jordabalken. Vad gäller vid fel i fastighet? Ett köp av en villa avser ett köp av fast egendom och omfattas av jordabalkens regler. I 4 kap. 19 § JB står att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, får köparen (ni) göra avdrag på köpeskilling eller häva köpet enligt vad som står i 4 kap. 12 § JB. I ert fall har ni inte upptäckt att bergvärmepumpen var trasig när ni undersökte villan. Ni hade inte någon anledning att tro att pumpen inte skulle fungera. Vidare stod det i besiktningsprotokollet att pumpen installerades 2008, vilket så inte var fallet. Därmed avviker villan, på grund av den trasiga bergvämrepumpen, vad ni med fog kunnat förutsätta vid köpet. Utifrån din beskrivning uppfattar jag att den trasiga pumpen utgjort ett dolt fel. Säljaren ansvarar alltid för dolda fel, (4 kap. 19 § 2 st. é contratio JB) . Om säljaren kommer ansvara för felet, vilket denne förmodligen kommer göra, kan du ha rätt till prisavdrag motsvarande värdskillnaden som den trasiga bergvärmepumpen medfört. Detta prisavdrag kan med andra ord motsvara värdet för att laga pumpen. Enligt regel ska du som köpare meddela säljaren om felet inom skälig tid efter det att du märkt eller borde ha märkt felet. Detta hänger ihop med den undersökningsplikt du har innan du köpte villan. Men utifrån din beskrivning, anser jag inte att du borde ha märkt felet tidigare, dvs. i samband med undersökningen av villan innan den köptes. Eftersom det är frågan om ett dolt fel, ska säljaren ansvara för felet. Dock råder jag dig redan nu, efter att du märkt felet nu i efterhand, så fort som möjligt att meddela säljaren om felet, (4 kap. 19 a § JB). Med andra ord innebär det att du reklamerar till säljaren om felet och detta måste ske inom en skälig tid efter att du märkte felet. Om du inte reklamerar inom denna skäliga tid finns det risk att ni inte får någon rätt till prisavdraget enligt (4 kap. 12 § JB). Har du fler frågor och även behöver fortsatt rådgivning ta då kontakt med oss på info@lawline.sedär kan vi hjälpa dig med ditt ärende. Du kan även kontakta oss via telefon; 08- 533 300 04, öppettider: mån – ons kl. 10.00 – 16.00Hälsningar

Köparens undersökningsplikt vid fastighetsförvärv

2019-05-16 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi har fått vårt hus besiktat och har en fråga om detta.Köparen vill köpa huset fast det framkom några fel på besikningsprottekollet .Kan köparen komma i efterhand (Då menar jag månader eller år) att kräva ersättning för eventuella skador som det redan stod som fel/risk i protokollet?Det kan väl inte vara dolda fel om de redan visste dessa risker vid kontraktskrivning. Är säljaren fri från de felen som står i besiktningsprotekollet om köparen inte häver köpet innan inflyttning.
Isabelle Nordin |Hej och tack att du vänder dig till Lawline!Kortfattat svar:Som svar på din fråga kan inte köparen i efterhand komma och kräva ersättning eftersom denne har en långtgående undersökningsplikt vid fastighetsförvärvet. Inte heller kan köparen åberopa dolda fel om felen reden i besiktningsprotokollet har uppdagats. Utförligt svar:Vad gäller fel i fastighet är det jordabalken (JB) som är tillämplig lag. Av 4 kap 19 § 2 st. JB framgår det att köparen vid ett fastighetsförvärv har en långtgående undersökningsplikt av fastigheten. Vad som menas med långtgående har Högsta Domstolen i deras praxis förklarat vara en noggrann undersökning av hela fastigheten innefattande svåråtkomliga utrymmen så som vind och krypgrund, som är utförd av en tillräcklig kunnig person. Eftersom köparen har en långtgående undersökningsplikt bär även köparen risken för vad hen, i och med undersökningen, borde upptäcka. Risken för fel som är omöjliga för köparen att upptäcka bär säljaren, de så kallade dolda felen. En köpares undersökningsplikt kan enligt 4 kap 19 § JB utökas om säljaren lämnar varnande signaler om fastighetens skick. Enligt propositionen 1989/90:77, s. 61 framgår det att en säljare bör ha visst intresse av att upplysa om dolda fel på grund av att felen genom uppdagandet inte längre är dolda och att risken för felen därmed inte längre ligger på säljaren.Eftersom att "felen" på din sålda fastighet är omnämnda i besiktningsrapporten är dem inte längre att anses som dolda varför du som säljaren inte längre bär risken för dem. Generellt gäller även en allmän preskriptionstid på 10 år vid köp av fast egendom enligt 4 kap 19 b §. Efter dessa 10 år har köparen inte längre någon rätt att göra gällande fel i fastighet hos säljaren. Hoppas du fick svar på din fråga!Hälsningar,

Fel i fastighet - dolt fel?

2019-04-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejVi har sålt vårt hus till ett par för några månader sedan. Så nu ringde dem lite titt som tätt att de har upptäckt fel i huset. Först var det att varmluftsugn som inte funkade. Den gav inte rätt temperatur när de skulle använda ugnen. Den funkade när vi bodde kvar där. Så vi tänkte att vara schysta med att ja, men vi skicka dit en kille för att laga den och vi betalar för reparations kostnaden. En annan gång för ett annat ärende i huset att de inte hittade nyckel till nån vatten låst. Vi försöker vara snälla och hjälper de så gott vi kunde.Så nu kommer detta att de hade upptäckt att under kylskåpet att det har blivit fuktskadad på golvet. Trots att vi har en sån fuktskydd under kylskåpet så på något vis har det gått igenom utan att vi visste. Kanske det har droppat eller läckt och sen torkat och åter så igen. Huset är byggd 1991 och har värmegolv i hela huset. Vi bodde i huset i 6 år innan vi sålde det. Så det var inte vi som byggde huset. Vi vet inte om det uppstod under vår tid eller tidigare ägaren. Så nu säger de att det är dold fel och vi ska kontakta försäkringsbolag och att vi får står för kostnaden. De hyrde besiktningsmannen för kontroll för innan köp för de var rädda och sedan godkända köpet. Så vi vet inte vad vi ska göra och vem står för vad? Vi vill ändå inte att det ska vara konflikter eller något liknande. Har varit väldigt schysta med att när vi sålde huset lämnade vi massor med grejer som vi kunde har sålt för en peng. vad ska vi göra?
Sandra Wrede |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Ja det här med dolt fel det är en lite komplicerat jag ska försöka reda ut detta åt dig.Dolda felI 4 kap 19 § jordabalken regleras faktiska fel, dessa delas sedan upp i konkreta fel och abstrakta fel. Med konkreta fel menas avvikelser från avtalet, fastighetsbeskrivningen, garantier eller andra former av muntliga uppgifter som har lämnats i samband med köpet. Abstrakta fel, dolda fel, är sådana fel som "köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet" som framgår av 4 kap 19 § jordabalken. Denna typ av fel är väldigt svårdefinierat och det finns väldigt mycket praxis på detta område. Det ska alltså vara fel som "annars avviker", om fastigheten avviker från en normal standard (sådan standard som en köpare kan förvänta sig fungera i fastigheter i liknande skick). Därmed spelar det roll vilket typ av fastighet det är, hur gammal fastigheten är, fastighetens läge, priset för fastigheten med mera.Av 4 kap 19 § 2 st jordabalken framgår det köparen har en undersökningsplikt och utgångspunkten är därmed vad en genomsnittlig köpare borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. Allt som går att lukta, se, höra, känna - med andra ord allt som du kan göra eller rättare sagt undersöka, det ska du göra. Det vill säga lyfta på mattor, spola i kranar, gå upp på vinden om det finns en lucka etc. Om man inte känner att man är tillräckligt kunnig själv ska man ta hjälp. Det som blir frågan i ditt fall är om detta fel kan anses utgöra ett dolt fel eller inte, alltså om det finns någon skyldighet för dem som köpare att exempelvis undersöka vitvarorna i större utsträckning eller om denna vattenskada hade kunnat märkas relativt enkelt. Det som krävs som jag beskrivit ovan är att man ska lyfta på mattor, testa elen i elskåpet så att allt är draget rätt, kolla vitvarorna så att allt fungerar. Så om denna vattenskada skulle kunnat ses vid en undersökning, det vill säga, kollat hur kylen fungerar och att det exempelvis finns en indikation på att det kan vara läckage så skulle jag inte säga att det rör sig om ett dolt fel. Det är vanligt att när en besiktningsman genomför en undersökning av huset medföljer vanligtvis inte kontroll av exempelvis el och vitvaror. Därmed ska köparen även undersöka så att kylen fungerar ordentligt så att inte något ser fel ut. SammanfattningJag har för lite omständigheter för att kunna konstatera om det är ett dolt fel eller inte. Det jag kan säga är att om läckaget är synligt eller om det på något sett skulle kunna upptäckas så är det inte ett dolt fel. Men om det är så att det inte är lätt att upptäcka utan att man måste flytta på kylskåpet skulle jag säga att det rör sig om ett dolt fel. Kylskåp är relativt tunga därför skulle jag inte kunna säga att det krävs att man ska flytta på dem, annars krävs det att man exempelvis flyttar på mattor, bokhyllor osv. Om det är så att detta är ett dolt fel är det tyvärr ni som måste stå för kostnaderna. Men det ni kan göra är att gå emot era säljare om det visar sig att felet sträcker sig så långt tillbaka i tiden. Om du skulle vilja ha mer hjälp kring detta eftersom jag inte har alla omständigheter och det är en relativt öppen fråga - om det rör sig om ett dolt fel eller inte, så kan du alltid kontakta våra duktiga jurister här på Lawline. Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2. Vänligen,

Hur långtgående är undersökningsplikten?

2019-04-25 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, Vi har nyligen köpt en fastighet byggd 1923. Den är i behov av renovering, vilket vi var medvetna om när vi köpte fastigheten. När vi rev en av innerväggarna upptäckte vi en vattenkran med vred och vattentillförsel, samt en tre-fas koppling utan uttag, endast ett trasigt plasthölje över trådarna och ström på trådarna, bakom innerväggen. Huset var besiktigat av Anticimex och enligt protokollet påtalas brister med tätskikt i badrum och att det ej fanns jordad el i kök & badrum, samt att petskydd saknas i elkontakter. Eftersom vi hittade detta i bakom en innervägg har vi fortsatt att ta ner ytskikt i tak och väggar, och har då upptäckt ett flertal inbyggda eldosor utan skydd, elkablar ligger öppet inbyggda i tak och vägg med ström på trådar, synliga koppar trådar. Vi har anmält detta som dolda fel, då vi inte kunnat upptäcka det om vi inte rivit väggar och tak under visningen. Vi har nu fått avslag på vår anmälan och Anticemex hävdar att detta kan förväntas i en byggnad med äldre standard. Vår fråga är: ska man riva väggar och tak för att kontrollera detta? Var går gränsen för undersökningsplikt?
Emma Liberg |Hej!Tack för att ni vänder dig till Lawline med er fråga!I mitt svar kommer jag först förklara vad som utgör ett dolt fel och hur långtgående undersökningsplikten är för att sedan svara på vad som gäller i ert fall.Vad utgör ett dolt fel och hur långtgående är undersökningsplikten?Reglerna om fel i fastigheter hittas i Jordabalkens 4 kap.För att ett fel ska räknas som dolt krävs att det uppfyller dessa tre krav:1. Felet måste ha funnits i bostaden redan när du köpte den.2. Felet ska inte ha varit upptäckbart.Ni som köpare har en långtgående undersökningsplikt som i princip innebär att ni själva måste undersöka allt som går att undersöka. Om ni anlitat en besiktningsman vid husköpet som inte hittat felet/felen talar det för att det är ett fel som inte gick att upptäcka.3. Felet ska inte ha varit förväntat.När man säger att felet inte ska ha varit förväntat, menar man att ett fel som är rimligt i förhållande till bostadens ålder, skick och konstruktion inte kan räknas som dolt även om det inte upptäcktes i en noggrann undersökning.Exempel på sådana fel som brukar uppfylla dessa tre krav är felaktiga elinstallationer, felinstallerad avlopp och felaktig konstruktion av huset.Vad gäller i ert fall?De fel i fastigheten som ni beskriver bör i alla fall räknas som en felaktig elinstallation, vilket brukar vara ett typexempel på ett dolt fel.Det första kravet, att felet måste funnits i bostaden vid köpet, antar jag är uppfyllt.Det andra kravet, att felet inte ska ha varit upptäckbart, hänger nära samma med undersökningsplikten. Undersökningsplikten är som sagt långtgående och köparen ska i princip undersöka allt som går att undersöka. Det ska dock inte krävas att ni river väggar och tak under visningen. Det som kan göra att felen varit upptäckbara är om det funnits ritningar eller annan dokumentation om felen som ni haft tillgång till. Om det inte funnits någon sådan information om felen så har ni i denna del fullgjort er undersökningsplikt eftersom att det inte kan krävas att ni river väggar och tak på visningen.Det sista kravet, att felet inte ska ha varit förväntat, verkar vara de krav som Anticemex stödjer sitt avslag på. Om felet är förväntat med tanke på fastighetens ålder, skick och konstruktion så spelar det ingen roll om ni undersökt allt som går att undersöka och därmed fullgjort undersökningsplikten, felet kommer inte räknas som dolt ändå. Frågan blir om fastigheter byggda år 1923 kan förväntas ha de typer av el- och vattensystem som du beskriver, alltså, var det vanligt att husen var byggda på detta sätt 1923? eller är det normalt att el-och vattensystem åldras på så sätt att resultatet blir de fel du beskriver? Om svaret på den frågan är ja så är inte felet dolt. Kan ni däremot visa att detta inte var standarden på 1920-talet eller att detta inte är resultat av fastighetens åldrande är felet att anse som dolt.Hoppas du fått svar på din fråga!

Föreligger rätt till prisavdrag om boytan i en villa är mindre än vad som avtalats?

2019-04-19 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,Köpt, men ej tillträtt en villa, där säljaren uppgivit en viss boarea, men det visar sig vid uppmätning att en del är hänförligt till biyta.Hur regleras detta avseende köpeskillingen ?Finns prejudikat eller standard ?
Daniela Karlsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Köp av en villa avser köp av fast egendom och omfattas av jordabalkens regler. I 4 kap 19 § JB föreskrivs det att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den avviker från vad köparen med fog hade kunnat förutsätta vid köpet så får köparen göra avdrag på köpeskillingen enligt vad som står i 4 kap 12 § JB. I detta fall är boarean mindre än vad ni har fått veta vid försäljningen vilket gör att det är ett sådant fel som kan anses omfattas av 4 kap. 19 § JB.Om säljaren ansvarar för felet, vilket denne förmodligen kommer göra i detta fall, kan du ha rätt till prisavdrag motsvarande värdeskillnaden som den mindre boytan medför. Ett sådant fel i villan måste köparen åberopa inom skälig tid efter det han märkt eller borde ha märkt felet. I detta fall har du märkt felet innan tillträdet då tycker jag att du så snart som möjligt påtalar felet för säljaren. 4 kap 19 a § JB.Ett rättsfall från Högsta domstolen som kan vara intressant för din del är NJA 1983 s. 858. Där hade det i försäljningsannonsen angivits att fastighetens area var 1080 m2 och säljaren hade också uppgivit att fastigheten var så stor som det stod i annonsen. I själva verket var dock fastigehetens area 891 m2 . Detta var uppgifter som ansågs så tydliga att de befriande köparen från sin undersökningsplikt, vilket gjorde att köparen hade rätt till ersättning för fel i fastighet. Om det inte hade lämnats några uppgifter om fastighetens storlek hade köparen inte haft rätt till ersättning. Däremot är det osäkert om köparen hade haft rätt till ersättning om uppgiften om fastighetens area endast hade förekommit i annonsen. SammanfattningDet är att anse som ett fel i fastigheten att boarean var mindre än vad som angivits i avtalet, vilket borde generera rätt till prisavdrag för din del. Däremot är det således svårt att avgöra om uppmätningen av boytan är något som borde ha omfattats av din undersökningsplikt, där kanske rättsfallet som angivits ovan kan ge dig vägledning.Har du fler frågor och även behöver fortsatt rådgivning ta då kontakt med oss på info@lawline.sedär kan vi hjälpa dig med ditt ärende. Du kan även kontakta oss via telefon; 08- 533 300 04, öppettider: mån – ons kl. 10.00 – 16.00Hälsningar