Vad gäller vid dolda fel och svikligt beteende vid försäljning av fastighet?

2019-01-04 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej.Vi köpte för ca 1,5 år sedan ett hus i Helsingborg. Vid besiktning så visade det sig att det var en del fel i badrummen. Bland annat att brunnarna inte var utbytta vid renovering och att där inte finns klämring.Vi påpekade detta för köparen och han svarade som nedan:"Om vi återgår till klämringen i duschen på våning tre har jag idag varit i kontakt med https://www.remaljering.se/ som är bäst på den här typen av jobb. I det inklippta mailet nedan har Remaljeringsbolaget AB gett ett fast pris på jobbet.HejAtt åtgärda en golvbrunn kostar 3 000kr ink moms och efter Rot-avdragetVi lämnar 15-års skriftlig garanti på utfört arbeteMed vänlig hälsningRemaljeringsbolaget"Nu håller vi på med en försäljning igen och det visar sig efter att vår tänkta köpare besiktigat att dessa åtgärder som han föreslog inte alls hjälper. Kan man hävda att han handlat svikligt?Sen stod där även i besiktningsprotokollet att där inte var fuktskydd under diskmaskin.Detta tänkte vi inte så mycket på i och med att det är ett lätt fel att åtgärda.Dock visar det sig när vi ska sätta dit det nu inför vår besiktning att det inte går eftersom det är ett rör dragit upp mitt i golvet under diskmaskin. En snickra som vi haft där hävdar att han aldrig sett något liknande.Kan man hävda att detta är ett dolt fel?
Lena Famulak |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Så dom jag tolkar din fråga, undrar du för det första huruvida det är ett svikligt beteende av försäljaren som sålde huset till er att rekommenderade åtgärdar som det sedan visar sig inte åtgärdar felet. För det andra undrar du om det föreligger ett dolt fel i och med att det finns ett rör under diskmaskinen som gör att det inte går att sätta dit ett fuktskydd. Vad gäller den första frågan, avseende svikligt beteende, kan detta endast aktualiseras om försäljaren har handlat i ond tro (4 kap. 19a§ andra stycket, jordabalken). Exempelvis, om han visste att felen behövde betydligt större och dyrare åtgärder (som kanske skulle skrämma bort er som kunder) och han istället bestämmer sig för att ljuga ihop en historia om att den aktuella åtgärden är den mest billiga och effektiva. Om han däremot var i god tro, och verkligen trodde att den aktuella åtgärden skulle rätta till felen, så är det faktiskt upp till dig som köpare att undersöka vad det är som egentligen gäller, eftersom du ser att det föreligger ett fel och du kan ha anledning att tro att försäljarens åtgärder inte är de rätta. Detta kallas "köparens undersökningsplikt" (4 kap. 19§ andra stycket, jordabalken) och skräcker sig inte så långt, utan omfattar endast de mest uppenbara felen, och jag skulle säga att detta är ett sådant uppenbart fel där du borde ha anlitat en specialist för att undersöka felet samt vilka åtgärder som borde ha vidtagits. I detta läge beror det alltså helt på om försäljaren var i god eller ond tro, för att svikligt beteende ska kunna aktualiseras. Om du kan visa på att försäljaren var i ond tro blir även sanktioner aktuellt i form av skadeståndsskyldighet, där du får kompensation för den skada du lidit (exempelvis extra kostnader för att inte kunna använda badrummet och vara tvungen att hyra någon annans badrum), eller nedsättning på köpeskillingen (4 kap. 17§ jordabalken). Vad gäller den andra frågan, avseende det dolda felet under diskmaskinen, är ett dolt fel ett sådant fel som köparen inte alls hade kunnat räkna med vid köpets ingående (4 kap. 19§ jordabalken). Visserligen, hade du inte räknat med att det skulle funnits ett rör under diskmaskinen, men även avseende dolda fel gäller "köparens undersökningsplikt". Eftersom du la märke till att det inte fanns ett fuktskydd under diskmaskinen när du skulle köpa huset, hade du anledning att titta under diskmaskinen för att se om det förekommit fuktskador. I samband med detta hade du sett röret som inte ska vara där. Om däremot röret är täckt med någon planka eller liknande, så att det inte syns om man tittar under diskmaskinen och lyser, så bör det betraktas som ett dolt fel om säljaren inte alls har upplyst dig om detta men själv kände till felet. Även här aktualiseras avdrag på köpeskillingen eller hävning av hela köpet (4 kap. 19§ jordabalken). Du får dock inte åberopa felet om inte du meddelar säljaren om detta inom skälig tid från det att du märkte felet, såvida det inte handlar om att säljaren har agerat i strid mot tro och heder (varit i ond tro) avseende det dolda felet (4 kap. 19a§ jordabalken). Säljaren har en väldigt långtgående upplysningsplikt, och ska upplysa köparen om alla fel som säljaren känner till vid tillfället av försäljningen. Beroende på hur länge säljaren av huset ägde huset innan dig, finns anledning att anta att han kände till felet under diskmaskinen. Däremot, om kan levde i huset under en kortare tid (som du har gjort mellan köpet och den nuvarande försäljningen) så kanske han inte alls kände till felet, precis som du inte gjorde innan det var dags att sätta dit fuktskyddet. Vid denna situation, kan tidigare försäljare göras ansvarig för felet istället (den försäljaren som sålde huset till personen som i sin tur sålde huset till dig) som kände till felet (4 kap. 17§ jordabalken). I detta läge gäller alltså att det endast kan avses vara ett dolt fel om det är ett sådant fel som inte lätt skulle kunna upptäckas vid en lättare undersökning. Är det ett dolt fel, så har säljaren agerat i strid mot tro och heder (svikligt beteende) och då kan du alltså begära nedsättning av köpeskillingen och eventuellt skadestånd för skada som du har lidit genom extra kostnader för att åtgärda felet. Om du har vidare följdfrågor eller har betalat för ett uppföljande samtal, kontakta mig gärna via mail; lena.famulak@hotmail.com Lycka till! Med vänliga hälsningar,

Ansvar för dolt fel i fastighet som efterlevande make?

2018-11-29 i Fel i fastighet
FRÅGA |Min fråga gäller husförsäljning min make gjorde 2011. Maken ägde huset till 100% och stod även för samtliga lån, han avled 2015. På köpeavtalet har jag med min underskrift fått "godkänna" försäljningen. Köparen ställer nu krav på ersättning av mig för dolda fel. Min fråga är vilket ansvar jag har gentemot köparen.
Jesper Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En viktigt utgångspunkt vid försäljning av fastigheter är att en säljare har upplysningsplikt gentemot köpare. En köpare har såldes undersökningsplikt före köpet av fastigheten. Känner säljaren till ett fel i fastigheten måste denne upplysa om felet (NJA 2007 s. 86) En köpare kan aldrig åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en ordinär besiktning. För att en avvikelse skall kunna göras gällande mot säljaren krävs att den inte skulle ha upptäckts vid en sådan undersökning som, enligt 4 kap 19 § Jordabalken (JB), varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Denna undersökningsplikt innebär att köparen får stå för fel som är upptäckbara.Är det ett s.k dolt fel, ett fel som inte kunnat upptäckas av varken köpare eller besiktningsman utan att göra åverkan på fastigheten så bär säljaren ansvaret. Enligt 4 kap 19 § JB fastslås att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, är det ett dolt fel som säljaren ska ansvara för. (se NJA 1980 s. 555 och NJA 1987 s. 307). Det spelar ingen roll om säljaren kände till felet eller inte vid försäljningen. Ansvaret gäller i 10 år från det att köparen tillträtt fastigheten, 4 kap 19 b § JB.Men så fort dödsboet efter din make är upplöst så kan inte heller dödsbodelägarna ansvara för de dolda felen enligt jordabalkens regler. Det skulle inte anses vara rimligt om man i efterhand kan kräva ansvar från arvingarna hur som helst, då skulle de i princip blir att ärva en potentiell ersättningsskyldiget vilket hade föranlett en alldeles för stor rättsosäkerhet. För att på något sätt kunna få ersättning för dolda fel får i så fall en vanlig skadeståndstalan riktas mot någon av dödsbodelägarna vilket är en väldigt svår typ av talan då man måste visa på att någon har varit vårdslös. Det blir ett omöjligt bevisläge såvida det inte finns uppenbara bevis. Därmed är chanserna för att kunna få någon att ansvara för dolda fel sedan dödsboet är upplöst ytterst minimal.Alltså du kan inte bli ansvarig för dolda fel i huset som ägts av din make om, vilket jag antar, dödsboet efter din make är upplöst. Vad jag kan se spelar det ingen roll att du "godkänt" försäljningen av er förmodade bostadsfastighet utan du är fri från ansvar. Den väg de kan gå för att få ersättning är genom en skadeståndstalan mot någon av dödsbodelägarna där det måste visas att någon har varit vårdslös. Hoppas du fick svar på din fråga!

Vem ansvara för dolda fel i fastighet när fastigheten säljs i flera led?

2018-11-27 i Fel i fastighet
FRÅGA |Ansvar för dolda fel (10 år) när bostaden säljs vidare:Vi sålde vårt hus för 3 år sedan och har nu fått reda på att nuvarande ägare ska sälja huset vidare. Vad gäller då med ansvar för dolda fel? Friskrivs vi från detta och nuvarande ägare står ansvariga mot kommande köpare (om inte annat regleras i avtal, t ex genom friskrivningsklausul)?Med vänlig hälsning,Dan S
Binh Tran |Hejsan! Ansvar för dolda fel preskriberas som du nämnt 10 år efter tillträdet, vilket stadgas i jordabalk 4kap 19b §. Det preskriberas dock inte när fastigheten säljs i flera led. Det innebär att ni kan bli skyldiga att betala skadestånd. För att ni ska kunna bli skadeståndsskyldiga måste vissa förutsättningar vara uppfyllda.Förutsättningar för skadeståndsskyldighet: 1. Den första förutsättningen för skadeståndsskyldighet är att personen som köpte fastigheten av er inte hade fog att undersöka felet vid köpetillfället. Exempelvis kan tecken på fuktskador finnas vid köpetillfället vilket skulle tvinga personen att undersöka felet innan köpet. Sådana klara tecken på dolda fel ska därför inte ni vara ansvariga för, jordabalk 4kap 19§.2. Den andra förutsättningen för skadeståndsskyldighet är att ni visste om felet men inte upplyste säljaren om detta eller att ni utfäst något som gör så att säljaren har fog att förvänta sig detta i fastigheten, jordabalk 4kap 19§. 3. Den tredje är att köparen reklamerar i skälig tid från då köparen borde märkt felet, jordabalk 4kap 19a §. Vad som anses vara skälig tid beror på omständigheterna i det särskilda fallet. Vid fuktskador har högsta domstolen accepterat att 4.5 månader är skälig tid från och med då de märkte felet, (läs fallet: NJA 2008 s.1158). Om dessa 3 punkter är uppfyllda kan ni bli skadeståndsskyldiga. Men som man snabbt förstår krävs det mycket för att ni ska kunna bli ansvariga för dolda fel. Dessa förutsättningar jag har tagit upp exkluderar ekonomiska och processrättsliga aspekter som borde bejakas.Sammanfattnings, för att svara på din fråga, kan sägas att ni kan bli ansvariga för dolda fel även när fastigheten säljs i flera led men det krävs väldigt mycket för att ni ska kunna bli detta. Eftersom köparen har bott där i 3 års tid utan reklamera något fel förefaller det osannolikt att det finns något dolt fel som kan åberopas. Med vänliga hälsningar.

Utgör en felmonterad golvbrunn ett dolt eller upptäckbart fel?

2018-11-24 i Fel i fastighet
FRÅGA |Sålde ett hus med tillträde i nov 2007. I oktober 2017 hör köparen av sig och har sett att golvbrunnen i duschen inte är fastmonterad på rätt sätt. Det har inte hänt någon skada. Vi har endast fått se bilder, vi får inte komma och titta. Deras hantverkare säger gör om gör rätt. Vi har utifrån bilderna fått utlåtande om att det går att förstärka underifrån. Kallas detta som dolt fel? Ingen skada har hänt, de kräver oss på nytt badrum. Vad innefattas i köparens undersökningsplikt?
Ava Setayesh |Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Det framgår inte av din fråga om du har lämnat någon garanti eller utfästelse angående golvbrunnen i huset i samband med försäljningen. Därför utgår jag ifrån att du inte har lämnat varken garanti eller utfästelse.Utgör en felmonterad golvbrunn fel i fastigheten enligt 4 kap 19§ jordabalken?Vid försäljning av hus (fast egendom) blir jordabalken tillämplig. Köp av fast egendom regleras i 4 kapitlet jordabalken. Om fastigheten inte stämmer överens med erat avtal eller om det avviker från vad köparen med fog kunde förutsätta vid köpet föreligger ett faktiskt fel (4 kap. 19§ första stycket jordabalken). I erat fall förutsätter jag att inget har avtalats om golvbrunnen därmed är frågan om huset avviker från vad köparen med fog kunde förutsätta. Bedömningen av denna fråga görs med utgångspunkt i en objektiv och abstrakt bedömning av vilken standard köparen har rätt att kräva. Då tas hänsyn till bl.a. fastighetens ålder och allmänna skick. Om fastigheten t.ex. är 100 år gammal så har köparen mindre fog att förutsätta att fastigheten är helt felfri.Har köparen undersökningsplikt när det gäller golvbrunnar?Köparen har en långtgående undersökningsplikt vid fastighetsköp och upptäckbara fel kan inte göras gällande (4 kap. 19§ andra stycket jordabalken). Högsta domstolen har uttalat i flera rättsfall angående köparens undersökningsplikt. I NJA 1980 s. 555 uttalade HD att rötskador på bjälklaget ingick i köparens undersökningsplikt då köparen hade möjlighet att krypa igenom ett hål för att upptäcka rötan. Frågan om fel i en golvbrunn är ett upptäckbart fel beror på hur pass långt ner felmonteringen sitter. En golvbrunn går att lyfta upp och då kan man även ta en titt där i. Vanligtvis brukar felmontering av golvbrunnar inte var synliga dock genom att man enbart lyfter upp golvbrunnen. Felet brukar normaltsätt sitta längre ner i golvbrunnen. Av den anledningen är en felmonterad golvbrunn enligt min bedömning inte ett upptäckbart fel.Har köparen rätt att åberopa ett fel i fastigheten trots att felet inte orsakat någon skada?Det behöver inte ha skett en faktisk skada för att köparen ska ha rätt att åberopa fel i fastigheten.Vilka åtgärder har köparen rätt till vid fel i golvbrunnen?Vid faktiska fel har köparen rätt till prisavdrag på köpesumman eller rätt att häva köpet om skadan är av väsentlig betydelse (4 kap. 19 § första stycket jordabalken). Köparen har dessutom rätt till skadestånd om felet beror på försummelse på säljarens sida (4 kap. 19 § första stycket jordabalken).Finns det någon reklamationstid och preskriptionstid gällande åberopande av faktiska fel i fastigheten?Köparen måste höra av sig till säljaren angående felet inom skälig tid efter det att hen upptäckte eller borde ha upptäckt felet (4 kap. 19 a § första stycket jordabalken). I ditt fall har köparen hört av sig inom skälig tid efter att hen upptäckt felet.Det finns även en preskriptionstid som måste iakttas. Köparens fordran p.g.a. fel i fastigheten preskriberas tio år efter att hen har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionstiden avbrutits innan (4 kap. 19 b § jordabalken). Efter tio år kan alltså inget fel i fastigheten längre göras gällande. I ditt fall hade köparen hört av sig inom tio år och hade således rätt att åberopa felet i fastigheten.SammanfattningsvisFelet i golvbrunnen utgör enligt min bedömning ett dolt fel då en felmontering inte går att upptäcka utan att köparen ska behöva göra en åverkan på huset.Hoppas du fick svar på dina frågor. Om du har några fler frågor eller funderingar är du välkommen åter.Med vänliga hälsningar,

Fel i fastighet

2018-12-11 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, äger ett hus byggt på 60 talet,men tillbyggd senast 1979 . Har krypgrund som delvis kan besiktigas, har fått in råttor, Anticimex kan inte hitta var dom kommer in. Föreslog att filma avloppsrören. Då upptäcktes att man ej hade bytt en del av det ursprungliga från 60 talets betongrör där problemet nog är. Till saken hör att då jag köpte huset står det i va ritningarna att det ska vara plaströr, utgick då från att allt blev förnyat slutet av 70 talet. Till saken hör att där röret går kan inte ses från krypgrunden.Det är nu 15 år sen vi köpte huset, då kan man knappast åberopa dolt fel. Jag anser att vi har blivit lurade, då ritningarna klart säger plaströr från 1979 !Vad kan jag göra, då det kommer att kosta en del?
Felicia Johansson |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag har mottagit din fråga och gjort en rättsutredning för att besvara din frågeställning. Jag kommer tyvärr att behöva ge dig ett besked som du troligtvis inte vill höra. Regler för fel vid köp av fastighet finns i 4 kap jordabalken (nedan JB). I 4 kap 19 § JB anges att:"Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet."Av lagrummet kan utläsas att en köpare har undersökningsplikt vid köp av fastighet. Undersökningsplikten reduceras dock om bristen avviker från det säljaren utfäst. Utifrån din fråga finns det en tydlig utfästelse (st 1) från säljarens sida, vilket minskat din undersökningsplikt.Det finns vidare regler om hur lång tid en köpare har på sig att reklamera ett fel, från det att felet upptäckts. I 4 kap. 19 a § anges att:"Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11, 12 och 17–19 §§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation)."Ett dolt fel enligt 4 kap 19 § JB omfattas således av 4 kap 19 a § JB. I praxis har "skälig tid" bedömts vara uppemot 4,5 månader från tidpunkten då felet upptäckts eller borde ha upptäckts. Bedömningen av skälig tid är dock olika från situation till situation. I 4 kap. 19 b § regleras preskription för fordran på grund av fel i fastighet. Där anges att:"Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan."Det innebär att din fordran mot säljaren preskriberades efter tio år, räknat från tillträdet. Det finns dock vissa möjligheter att bryta preskriptionen. Det görs genom att borgenären (du) skickar ett skriftligt krav eller väcker talan mot gäldenären (säljaren) innan fordran preskriberas. Om det har gjorts finns det fortfarande chans att få ut ersättning.Regeln om tio års preskriptionstid stämmer överens med den allmänna regeln för preskription av fordran i 2 § preskriptionslagen. Där anges att: "En fordran preskriberas tio år efter tillkomsten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan."Förutsatt att du inte har meddelat säljaren om felet inom tio år har din fordran på säljaren alltså preskriberats. Det innebär att det inte finns någon möjlighet för dig att kräva ersättning från säljaren.

Köp av fast egendom- Undersökningspliktens gränser

2018-11-29 i Fel i fastighet
FRÅGA |hej. Vi köpte ett hus April-18 då vi skrev förberedande kontrakt. Tillträdde gjordes 24 augusti-18. Den 30 april skrev vi på ett papper där säljaren hade en frågelista. På punkt 4.a står det Har ni observerat eller haft anledning att misstänka brister eller fel i det invändiga eller utvändiga el-, vatten- eller avloppssystem? När? Här besvarar säljaren Ja vatten och avlopp. Åtgärdat senast 2017 av oss själva Varit stopp ibland. Hon har haft en dolda fel försäkring som ej gäller då felet ej var av denna art enligt Gjensidige. Felet vi upptäckte 25 augusti-18 var att avloppsvatten kom in i källaren och en spoolbil fick komma och filma. Avloppsröret var då krossat och äppelträdets rötter hade gått igenom. Därav stoppet. Nu hävdar säljaren att detta inte är ett dolt fel och att hon har meddelat felet enligt punkt 4a. Hon hänvisar till utökad undersökningsplikt. Där står då följande enligt mäklarpappren att om man misstänker eller får indikation på att något är fel skall detta göras. Men om säljaren uttryckligen utfäster eller garanterar att inga fel är så finns inget behov av detta. Hon skriver själv att detta har varit ett problem men är ordnat 2017 av de själva. Med andra ord finns inget behov av att misstänka ytterligare problem. Nu står vi här med en faktura (som är betald) på 38750.- som hon ej vill återbetala då hon ej anser att felet är dolt. Vad säger ni? Vem har rätt eller fel?
Francisco Stråhle |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid överlåtelse av fast egendom blir jordabalken (hädanefter JB) tillämplig. Närmare bestämmelser om överlåtelser regleras i 4 kap. JB.Faktiska och abstrakta fel regleras i 4 kap. 19 § JB och innebär sådana fel som avviker från vad som avtalats eller vad köparen med fog kunnat förutsättas vid köpet. Av andra stycket i nyss nämnda bestämmelse stadgas att en köpare inte får åberopa avvikelser som denne bör ha upptäckt i samband med sin undersökninsplikt. Härvid ska nämnas att undersökningsplikten är omfattande och utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Bedömningen är dock i flertalet fall mycket ingående och har av praxis påvisats inbegripa alla typer av bedömningar, däribland även svårtillgängliga utrymmen (se bl.a NJA 1980 s. 555). Undersökningsplikten innebär emellertid inte skyldighet för köparen att undersöka utrymmen som kräver åverkan på byggnaden (se återigen HD:s resonemang i NJA 1980 s. 555). Det innebär sålunda att en köpare inte ska behöva bryta sig in i vissa utrymmen eller på annat sätt vidta åtgärder för att undersöka fastigheten. Skulle det uppdagas att det föreligger skador i dessa områden, svarar säljaren för dessa, s.k dolda fel. Dessvärre måste jag erkänna att jag är tämligen obevandrad i de tekniska förhållandena kring avlopp. Jag kan dock nämna att om felet kunnat upptäckas vid en noggrannare undersökning av avloppet (förslagsvis någon form av kamera eller dylikt) som inte inbegriper att rören måste grävas upp eller på annat vis göra åverkan på fastigheten, omfattas det av er undersökningsplikt. Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel i fastigheten. I ert fall nämner ni att säljarna har i frågelistan som bifogats till köpehandlingarna, upplyst om att det varit fel på "vatten och avlopp" och att felet åtgärdats av dem själva. Detta föranleder till misstanke eftersom de påstår sig ha åtgärdat felet själva och därmed även utvidgad undersökningsplikt. Ni bör innan köpets ingående undersökt avloppen noggrannare särskilt i och med att säljaren fullgör sin upplysningsskyldighet när denne uppmärksammar om felet. Förvisso framgår av omständigheterna att säljaren åtgärdat felet. Om detta ska betraktas som om säljaren givit en lugnande uppgift om fastighetens skick, minskar således köparens undersökningsplikt. Ni ska därmed kunna lita på vad säljaren sagt. Av säljarnas formulering i frågelistan, gör jag emellertid bedömningen att det inte är fråga om någon utfästelse eller på annat vis lugnande besked. Särskilt eftersom ordalydelsen medger till uppfattningen att det varit stopp ibland, trots vidtagna åtgärder. Jag skulle sammanfattningsvis, utifrån bedömningen ovan och omständigheterna i övrigt, komma till bedömningen att bristerna bör ha iakttagits vid en noggrann undersökning av fastigheten. Som jag emellertid redogjort för ovan, beror svaret på om felet var möjligt att upptäcka utan åverkan på fastigheten. Har du fler frågor får du gärna återkomma till mig i kommentarsfältet nedan. Med vänlig hälsning,

Ersättning för fel i fastighet - Felaktigt utförd renovering

2018-11-26 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi köpte en fastighet 2012 med nyrenoverat badrum. Slutet av okt 2018 upptäcker vi att kakelplattorna runt brunnen lyft sig. Försäkringsbolaget har inspekterar och menar att underlaget (spackling) samt golvbrunn ej är fackmannamässigt utfört, utifrån gällande branschregler. Säljaren är byggare och har utfört renoveringen 2010 på egen hand. Försäkringsbolaget menar att försäkringen ej gäller, kan jag ställa krav på säljaren? Uppskattad kostnad för återställande av badrummet är ca 140tkr.
Lukas de Bruin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer att inleda med att redogöra för den rättsliga regleringen. Sedan kommer en kort sammanfattning där jag ger min syn på din situation.När har man rätt till ersättning för fel i fastighet?Den här typen av problem kallas för fel i fastighet. Reglerna om detta finner man i 4 kap. Jordabalken. När det är fel i en fastighet man har köpt kan man som köpare ha rätt till avdrag på köpeskillingen (4 kap. 19 §). För att ha rätt till avdrag krävs att fastigheten antingen avviker från vad som står i köpeavtalet eller att fastigheten i övrigt avviker från vad du som köpare med fog kunna förutsätta, alltså vad du rimligen kunde förvänta dig.Vad man som köpare rimligen kan förvänta sig kan variera mycket beroende på vilken typ av fastighet det rör sig om. I allmänhet gäller att ju nyare och dyrare fastigheten är desto högre förväntningar har man rätt att ha på fastighetens skick. Exempelvis kan en viss typ av skada på en fastighet byggd på 2000-talet ge rätt till avdrag medan samma sorts skada kanske inte skulle ge avdragsrätt om huset var byggt på 1930-talet.Det räcker dock inte med att konstatera att ett fel existerar i fastigheten. En husköpare har nämligen en ganska omfattande undersökningsplikt (4 kap. 19 § andra stycket). Sådant som man som köpare har eller borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten får man inte ersättning för. Undersökningsplikten gäller i princip alla fel som kan hittas genom syn, känsel, lukt och hörsel. Även svårtillgängliga utrymmen har man undersökningsplikt för men det krävs i regel inte att man gör fysiska ingrepp i huset. Skulle det finnas iakttagbara symptom på fel i huset så ökar undersökningsplikten. Även här gäller att husets allmänna skick kan påkalla en högre eller lägre undersökningsplikt.Kan du få ersättning för det felaktiga badrummet?För att du ska ha rätt till ersättning krävs alltså dels att badrummet avviker från avtalet eller vad du med fog kunnat förvänta dig samt att du inte borde ha upptäckt felet vid en undersökning av fastigheten innan köpet.För det första kan konstateras att en felaktigt utförd renovering av kakel och golvbrunn mycket väl kan anses avvika från vad man med fog kunnat förutsätta. Speciellt det faktum att badrummet vid tiden för köpen hade renoverats för endast två år sedan gör att man som köpare kan förvänta sig att badrummet ska stå sig en betydligt längre tid än sex år. Även storleken på skadan, 140 000 kronor, talar för att detta är en avvikelse från vad som vore rimligt.Den andra frågan är om du borde ha upptäckt detta. Eftersom det rör sig om ett fel som är i princip omöjligt att uppfatta med sinnena så talar mycket för att detta inte omfattades av undersökningsplikten. Att badrummet var nyrenoverat utgör också skäl för en mindre undersökningsplikt.Vill du väcka talan om ersättning gäller att det måste ske inom skälig tid från det att du upptäckte felet (4 kap. 19 a §). Exakt hur lång tid man har är inte hugget i sten men som privatperson har man i regel åtminstone 4-5 månader på sig.Om du vill ha hjälp med att gå vidare i ditt ärende rekommenderar jag att du bokar tid hos någon av våra jurister här på Lawline. Bokning kan ske på http://lawline.se/boka.Med vänliga hälsningar

Dolt fel i fastighet

2018-11-24 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Vi sålde ett hus som tillhörde pappas dödsbo till part 1. Part 1 gjorde ingen besiktning av huset utan köpte det rakt av. Efter 2år så säljer part 1 det till part 2. Part 2 upptäcker vid rivning av golv att det är hussvamp och mycket är angripet. Kan vi bli återbetalningsskyldiga för detta, att det klassas som ett dolt fel? Skadan uppkom enligt part 2 försäkringsbolag medans min pappa ägde huset. Ca 15-20år sedan. Detta är inget som vi vetat om, de misstänker en gammal vattenskada. Detta rör sig inte om något konstruktionsfel eller liknande vad jag har fått höra. Jag tänker på 10-års regeln för dolda fel. Med vänlig hälsning
Emelie Söderman |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det du beskriver är ett så kallat faktiskt fel (4 kap 19§ jordabalken). Fel föreligger om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet (konkret bedömning) eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (abstrakt felbedömning). Om fastigheter avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller helt häva köpet om det rör sig om ett grovt kontraktsbrott. Köparen har även rätt till ersättning för skada om felet beror på säljarens försummelse eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren anses utfäst. Här spelar det alltså roll huruvida köparen som ni sålde huset till känt till eller borde ha känt till hussvampen och om denne på något sätt gjort en utfästelse om detta till den nye köparen. Säljarens utfästelser kan alltså minska köparens undersökningsplikt.När man ska bedöma vad köparen med fog kunnat förutsätta tar man bland annat hänsyn till fastighetens ålder och hur väl underhållen fastigheten är. Allting som är upptäckbart faller under köparens undersökningsplikt. Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka. Hänsyn måste därför tas till huruvida den nya köparen fullgjort sin undersökningsplikt eller inte. Upptäckbara fel kan inte göras gällande eftersom huvudregeln är att en fastighet säljs i befintligt skick. Om köparen vid en normal undersökning vid köptillfället inte insett eller inte borde ha insett att golvet var angripet av hussvamp föreligger ett så kallat dolt fel. Köparen åläggs en långtgående undersökningsplikt, men han behöver inte göra åverkan på fastigheten om det inte finns misstänkta skador. Finns det indikationer på att det är problem i fastigheten eller om säljaren gjort uttalanden som tyder på detta utvidgas köparens undersökningsplikt. Köparen bör då kräva att undersöka annars oåtkomliga utrymmen eller anlita en byggteknisk expert. Vid felbedömningen där fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, svarar säljaren endast för dolda fel, alltså sådana fel som köparen inte har kunnat upptäcka vid noggrann undersökning av fastigheten. Notera att det är säljaren som svarar för eventuella fel i fastigheten, det vill säga den personen som köpte huset av er och nu säljer det vidare. Den nya köparen kan endast rikta påföljder mot den nuvarande säljaren av fastigheten, köparen kan alltså inte rikta påföljder mot er. Ni kan alltså inte bli ersättningsskyldiga gentemot den nye köparen. Om köparen ni sålde huset till vill åberopa fel i fastigheten måste han göra det inom skälig tid efter att han upptäckt felet (4 kap 19 a§ jordabalken). En bedömning görs från fall till fall i fråga om vad som ska anses vara "skälig tid". Eftersom er köpare köpte fastigheten utan att först besiktiga den är det dock tveksamt om denne skulle kunna göra gällande ett ersättningskrav mot er. Det är tyvärr svårt för mig att ge ett tydligt svar på detta då jag inte känner till de närmare omständigheterna i ert fall. För vidare rådgivning föreslår jag att ni tar kontakt med en advokat. Jag hoppas att ni fått svar på er fråga!Med vänlig hälsning,