Fel i fastighet om El-ledningar är bristfälliga?

2020-03-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! Vi har köpt ett hus 2020 som är byggt 2018. Den som ägde huset innan oss hade själva köpt huset av den som lät bygga huset. När vi nu köper huset så visar det sig att elen i hela huset inte är dragen enligt svensk lag och är rent livsfarlig både ur brandsynpunkt och att det kan vara stömförande. Detta har vi upptäkt genom att anlitat en elektriker som har fått montera ner utomhusbelysningar och skruvat bort elkontakter osv i huset för att kunna se. Vi hade själva inte kunnat se detta utan krävts fackman och nedmontering för att se bakomliggande dragningar. Elen i hela huset måste dras om. Dolt fel?
Arian Shadmehr |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler gällande fast egendom finner du i Jordabalken (JB), specifikt gällande fel i fastighet förekommer i 4 kap. 19 § JB.Vad är definitionen av fel i fastighet?I lagen framgår det att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet, 4 kap. 19 § JB. Det som menas med att fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet benämns som ett konkret fel, och om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta benämns felet som ett abstrakt fel.Vid konkreta fel görs en bedömning utifrån avtalet och om egenskaperna på fastigheten avviker från avtalet föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att andra omständigheter som friskrivningar inte föreligger. Det som är avgörande för om ett abstrakt fel föreligger beror på en avvägning mellan köparens undersökningsplikt och säljarens utfästelser, enkelt förklarat är köparen skyldig att undersöka fastigheten innan köpet men om säljaren utfäster att fastigheten har en viss egenskap förmildras köparens undersökningsplikt gällande just den egenskapen. Jag kommer nedan att försöka redogöra lite djupare kring innebörden av dessa två typer av fel för att ge en klarare bild.Vad innebär ett konkret fel?Vid konkreta fel bör en felbedömning göras utifrån avtalet, annonsen, fastighetsbeskrivningen, garantier eller muntliga uppgifter som lämnats i och med köpet. Skulle någon av dessa uppgifter inte stämma med fastigheten föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att felet inte är tydligt upptäckbart. Ett rättsfall likt ditt fall en person köpt en fastighet där denne hade fått ritningar på hur vattenledningarna hade dragits. Ledningarna hade dragits på ett annat sätt än som angavs i ritning, i ritningarna angavs det att ledningarna hade dragits i taket men som i som i verkligheten hade dragits i golvet. Ledningarna hade efter en tid orsakat vattenskador och köparen av fastigheten gjorde gällande att säljaren hade utfäst genom överlämnandet av ritningarna att ledningarna skulle vara felfria. Högsta domstolen avgjorde fallet och framhöll hade ledningsdragningen inte varit på tal vid förhandlingarna och köparna hade inte verkat fästa någon uppmärksamhet på hur dessa var dragna. Av denna anledning ansåg rätten att någon utfästelse inte förelåg, men att i vissa speciella fall kan överlämnandet av ritningar anses som en utfästelse att fastigheten är uppbyggd på ett visst, (se NJA 1978 s. 307)Vad innebär ett abstrakt fel?Huvudpunkten gällande dolda fel är sådana fel som avviker från vad en köpare med fog kan förutsätta vid köpet. Detta innebär att ett abstrakt fel föreligger om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt men att det ändå har förelegat fel, exempelvis skulle dessa typer av fel kunna vara mögel i källare som vid köpet inte upptäcks men som senare blir tydligare. Av praxis framgår det att köpare av fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en "med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning" av fastigheten. Denna undersökningsplikt kan sträcka sig långt och omfatta även utrymmen som är svårt tillgängliga för undersökning, dock ska det inte krävas av köparen att göra ingripanden i fastigheten för att komma åt utrymmen och uppfylla sin undersökningsplikt. Man kan alltså säga att köparen står för upptäckbara fel och säljaren står för dolda fel, (Se NJA 1984 s. 3).Vad är det för typ av fel i ditt fall?Utifrån frågan har jag förstått att ni köpt ett hus där elen i efterhand visade sig vara felaktigt dragen, och som dessutom var strömförande samt brandfarlig. I detta fall beror det på om ni hade kunskap om att elen var dragen av någon som saknade sakkunskapen för att dra ledningen i huset, eftersom om ni hade kunskap om detta hade det medfört att ni eventuellt fått en utökad undersökningsplikt. Min bedömning utifrån frågan är att det i huvudsak föreligger ett abstrakt dolt fel, eftersom som köpare förutsätter man med fog att de elektriska ledningarna bör vara korrekt dragna, vilket i detta är ett fel som avviker från vad ni som köpare med fog kan förutsätta. Vidare kan det inte krävas av er som köpare att ni ska ingripa i fastigheten för att kunna upptäcka dolda fel, alltså kan det inte krävas att ni ska besitta en fackmans kunskap vid köpet för att upptäcka felet. Till följd av att ett dolt fel föreligger har ni som köpare rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller om felet är av väsentlig betydelse rätt att häva köpet.Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Fel i fastighet om köparen hade kunskap om felet?

2020-03-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejVi sålde vårt hus för två månader sedan och nu ringer köparna o säger att de upptäckt fel i bälklagret i golvet på övervåningen. I besiktningsunderlaget står det att det finns en sviktande balk och att ny köpare kan gå vidare med en djupare undersökning vilket ej gjordes. Det står även att vi säljare varit medveten om den sviktande balken och att det var samma när vi köpte 2005. Övervåningen är utfört fackmässigt och godkänt av byggföretag 1992. Är detta klassat som dolt fel?
Arian Shadmehr |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Mitt kortfattade svar är att det enligt min bedömning inte föreligger något dolt fel eller något fel överhuvudtaget, jag kommer nedan att utveckla vad jag grundar min bedömning på och dessutom förklara vilka typer av fel som finns vid frågor om fel i fastighet. Frågor gällande fastigheter regleras i Jordabalken (JB), specifikt gällande fel i fastigheter regleras främst i 4 kap. 19 § JB.Vad är definitionen av fel i fastighet?I lagen framgår det att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet, 4 kap. 19 § JB. Det som menas med att fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet benämns som ett konkret fel, och om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta benämns felet som ett abstrakt fel. Om köparen hade möjlighet att undersöka fastigheten eller borde insett ett fel vid en "med tillbörlig omsorg och sakkunskap utförd undersökning" av fastigheten, får köparen inte göra gällande att fel föreligger, 4 kap. 19 § andra stycket JB. Vid konkreta fel görs en bedömning utifrån avtalet och om egenskaperna på fastigheten avviker från avtalet föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att andra omständigheter som friskrivningar inte föreligger. Det som är avgörande för om ett abstrakt fel föreligger beror på en avvägning mellan köparens undersökningsplikt och säljarens utfästelser, enkelt förklarat är köparen skyldig att undersöka fastigheten innan köpet men om säljaren utfäster att fastigheten har en viss egenskap förmildras köparens undersökningsplikt gällande just den egenskapen. Jag kommer nedan att försöka redogöra lite djupare kring innebörden av dessa två typer av fel för att ge en klarare bild.Vad innebär ett konkret fel?Vid konkreta fel bör en felbedömning göras utifrån avtalet, annonsen, fastighetsbeskrivningen, garantier eller muntliga uppgifter som lämnats i och med köpet. Skulle någon av dessa uppgifter inte stämma med fastigheten föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att felet inte är tydligt upptäckbart. Ett rättsfall ger tydligare bild på detta; en köpare av en fastighet fått en utfästelse om att arealen för fastigheten var 1080 m2, denna utfästelse förekom i fastighetsbeskrivningen men också muntligt av en representant för mäklarbolaget. När köparen förvärvat fastigheten visade sig att fastigheten hade en areal på 891 m2. Rätten framhöll att det inte krävdes av köparen att undersöka om arealen för fastigheten stämde eftersom både beskrivningen och mäklarens utfästelser var tillräckliga för köparen att förlita sig på och som befriade köparen från undersökningsplikten, men också eftersom felet var av väsentlig betydelse. Detta resulterade i att köparen fick göra ett prisavdrag på köpeskillingen, (se NJA 1983 s. 858). Vad innebär ett abstrakt fel?Huvudpunkten gällande dolda fel är sådana fel som avviker från vad en köpare med fog kan förutsätta vid köpet. Detta innebär att ett abstrakt fel föreligger om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt men att det ändå har förelegat fel, exempelvis skulle dessa typer av fel kunna vara mögel i källare som vid köpet inte upptäcks men som senare blir tydligare. Av praxis framgår det att köpare av fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en "med tillbörlig omsorg och sakkunskap utförd undersökning" av fastigheten. Denna undersökningsplikt kan sträcka sig långt och omfatta även utrymmen som är svårt tillgängliga för undersökning, dock ska det inte krävas av köparen att göra ingripanden i fastigheten för att komma åt utrymmen och uppfylla sin undersökningsplikt. Man kan alltså i grova drag säga att köparen står för upptäckbara fel och säljaren står för dolda fel, (Se NJA 1984 s. 3).Vad är det för typ av fel i ditt fall?Utifrån frågan förstår jag att ni sålt en fastighet, och köparen av fastigheten har nu i efterhand reklamerat och meddelat att ett fel föreligger i fastigheten. Jag har dessutom uppfattat att vid försäljningen har du som säljare meddelat köparen om att en balk på vinden sviktar, genom att köparen av fastigheten har fått kännedom via besiktningsunderlaget. Om köparen hade möjlighet att undersöka den sviktande balken men underlät sig att undersöka denna, har köparen inte rätt att göra gällande att fel föreligger. Vidare föreligger heller inte ett dolt fel då felet hade kunnat upptäckas om köparen undersökt fastigheten med tillbörlig omsorg, vilket också ligger inom köparens skyldighet. Om det å andra sidan är fallet att köparen inte fick kunskap om att balken på vinden sviktade och utrymmet inte var åtkomligt utan att köparen behövde ingripa i fastigheten, kan det innebära att ett dolt fel föreligger. Sammanfattningsvis bör, enligt omständigheterna i frågan, detta fel inte betraktas som ett dolt fel eller något fel överhuvudtaget som köparen kan göra gällande. Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Läckage i fastighet

2020-03-29 i Fel i fastighet
FRÅGA |Jag köpte ett hus för ca ett år sedan och har haft diverse problem med huset! Nu har det börja läcka in vatten i huset! Upptäckte en vattenpöl på köksgolvet! Vad kan man göra? Ska jag bara acceptera att jag köpt ett hus för 4miljoner som inte ens kan hålla vatten ute när det regnar?
Mellin Sahin |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer inledningsvis att redogöra för relevanta lagrum vid fel i jordabalken (JB) och därefter besvara din fråga.Tillämplig lagstiftning vid fel i fastighetRättsregler om fel vid fastighetsköp regleras i 4 kap. JB. Om fastigheten inte överensstämmer med vad som har avtalats vid köpet eller om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, utgör det ett fel i fastigheten (4 kap. 19 § första stycket JB).Köparen har en långtgående undersökningsplikt vid köp av fastighet (4 kap. 19 § andra stycket JB). Undersökningsplikten innebär att köparen inte får åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten. Dolda fel kan i vissa fall vara undantagna från denna undersökningsplikt. Fel som innebär att man måste göra ett ingrepp i fastigheten för att upptäcka felet brukar normalt inte omfattas i köparens undersökningsplikt (jfr NJA 1983 s. 865 och NJA 1984 s. 3). Samtidigt har säljaren en upplysningsplikt för vissa fel som finns i fastigheten. Fel som är svåra för köparen att upptäcka och som kan vara av vikt för köparen, innefattas vanligen under säljarens upplysningsplikt. Vid fel i fastigheten får köparen göra ett avdrag på köpeskillingen, alternativt häva köpet om felet är av väsentlig betydelse (4 kap. 12 § JB). Köparen kan även vara berättigad till ersättning om felet beror på säljarens försummelse eller avviker från vad säljaren anses ha utfäst vid köpet (4 kap. 19 § första stycket JB). Vid utfästelser om en viss omständighet eller egenskap reduceras vanligen köparens undersökningsplikt. Köparen kan därför kräva ersättning för skador som denne har drabbats av, om fastighetens skick avviker från vad säljaren särskilt har utfäst vid köpet. Härtill ska beaktas att fel måste reklameras inom skälig tid från det att köparen upptäckt eller borde ha upptäckt felet (4 kap. 19a § första stycket JB). Om säljaren däremot har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, behåller köparen sin rätt att åberopa fel i fastigheten även om det inte har gjorts inom skälig tid (jfr 4 kap. 19a § andra stycket JB). Preskriptionstiden för reklamationsrätten är tio år (4 kap. 19b § JB).Vad gäller i ditt fall?Som framgår av din fråga finns ett vattenläckage i ditt hus vilket utgör ett fel i fastigheten. Huruvida säljaren kan hållas ansvarig för felet beror på omständigheterna i varje enskilt fall. Om vattenläckaget i ditt hus var svårupptäckt vid en noggrann undersökning och inte rimligen kunde förutses av dig som köpare med hänsyn till fastighetens ålder, pris eller skick vid inköpet, kan det möjligen utgöra ett dolt fel. Sådana fel innefattas vanligen inte under köparens undersökningsplikt. I bedömningen kan man även beakta om säljaren uttryckt en särskild utfästelse om fastigheten och som eventuellt kunnat reducera din undersökningsplikt. Sammantaget är det alltså ett flertal aspekter som ska vägas in i bedömningen för att avgöra huruvida säljaren kan hållas ansvarig för felet i huset. Jag rekommenderar dig att kontakta en jurist och redogöra för samtliga omständigheter i ditt fall. Eftersom det görs en omfattande utredning och helhetsbedömning i varje enskilt fall, kan jag tyvärr inte ge ett definitivt svar. Du kan boka en tid med våra jurister här eller kontakta oss per telefon för närmare information. Lycka till och hoppas att det löser sig i ditt ärende!Med vänlig hälsning

Vad går att åberopa som ett dolt fel?

2020-03-09 i Fel i fastighet
FRÅGA |Kan det åbetopas som dolt fel om ett golv i tidigare förråd grundlagts på vanliga trädgårdsplattor utan underliggande isolering, ej gjuten betongplatta?tacksam för svarMvh
Nora Tengnér |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att den rör köp av fastighet, vilket gör att 4 kap. jordabalken (JB) blir tillämpligt. Köparen har en vidsträckt undersökningsplikt (se 4 kap. 19 § andra stycket JB). Den innebär att det är köparen själv som får bära risken för fel som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Med andra ord kan köparen inte åberopa sådana fel som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning. Undersökningsplikten är som sagt vidsträckt, vilket betyder att det inte räcker med en översiktlig undersökning utan att även exempelvis trånga utrymmen måste undersökas, och om det finns "varningssignaler" som att huset är gammalt kan det innebära att köparen måste göra en extra noggrann undersökning. Angående dolda fel som du nämner i din fråga är det alltså sådana fel som köparen inte hade kunnat upptäcka trots att denne gjorde en ordentlig undersökning vid köpet. Sådana fel måste säljaren ansvara för. Avgörande för om golvet i det tidigare förrådet som du beskriver i din fråga går att räkna som ett dolt fel eller inte är ifall det hade gått att upptäcka vid köparens undersökning eller inte. Om köparen upptäcker ett fel måste denne ta kontakt med säljaren och påpeka felet inom skälig tid, se 4 kap. 19 a § JB. Det som därefter kan bli aktuellt är avdrag på köpeskillingen eller att köpet hävs ifall felet är väsentligt, samt att man har rätt till ersättning, se 4 kap. 12 § JB. Jag är ledsen att jag inte kan ge dig ett exakt svar på huruvida just det fel du beskriver är ett dolt fel eller inte såhär över internet, men jag hoppas att jag kunnat förklara vad som gäller enligt lag. Jag kan även rekommendera att ta kontakt med Lawline via telefon, då kan du få ytterligare rådgivning och hjälp i ditt ärende. Stort lycka till.Vänligen,

Rätt att häva avtal om köp av fastighet när det för närliggande kraftledningar hade planerats stora spänningsökningar som säljaren känt till innan överlåtelsen och utan att upplysa köparen om och som nu kan komma att göra fastigheten otjänlig som bostad?

2020-03-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej.Vi har nyligen flyttat in i ett hus som ligger ganska nära kraftledningar för el. Vi har kollat upp det innan köpet, men eftersom max spänning var upp till 70kv och avståndet var 42m till vårt hus, k tolkas det som utanför riskgränsen, när det kan bli farligt för små barn (,Vi har två). Dessa rekommendationer, dvs avstånd med hänsyn tagen till spänning, kommer från bl.a. strålskyddsmyndigheten. Nu har vi fått veta att säljaren och grannarna har under hösten 2019 fått ett brev från Vattenfall om att dem tänker höja spänningen till i princip det dubbla,132kv.Me det kommer även att strålningen från ledningarna att öka och avståndet till huset kommer på frågan.Säljarna var medvetna om det, men upplyste oss aldrig om det.Har vi någon möjlighet att häva husköpet pga det?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,Jag tolkar din fråga enligt följande. Du med familj har nyligen förvärvat en fastighet på vilken det står ett hus som ni numera bor i. I nära anslutning till huset går det kraftledningar med viss spänning. Avståndet till dessa var vid tidpunkten för köpet såvitt jag förstår godtagbart enligt rekommendationer från Strålskyddsmyndigheten. Inom kort kommer dock spänningen att nästan fördubblas och därmed strålningen, vilket förmodligen innebär att det tidigare godtagbara avståndet inte längre kan göras gällande. Ni har nu fått veta att säljarna liksom era grannar brevledes fick information om detta under hösten 2019, vilket inte var något som kom på tal innan köpte ägde rum. Mot bakgrund av att ni har två små barn och den ökade hälsorisken på grund av kraftledningarnas placering undrar du därför om det nu sagda (säljarnas uteblivna upplysning) kan utgöra grund för att häva köpet.Tillämplig lagstiftning avseende fastighetsköp är jordabalken (JB) och denna jämte viss relevant rättspraxis (tidigare domstolsavgöranden) från Högsta domstolen (HD) kommer främst att ligga till grund för den fortsatta framställningen. Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HD så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa. Därför har jag för tydlighetens skull valt att nedan referera till två rättsfall från HD där principerna för just din frågeställning har behandlats (säljarens felansvar). UTREDNINGTolkningen av bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB blir här helt central för bedömningen av huruvida du (ni) skulle kunna häva köpet. I det nyss nämnda lagrummet (lagparagrafen) går det att utläsa följande: 1 st. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.2 st. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.Av lagrummets första stycke framgår det att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten under förhandlingarna anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dem. Däremot är det sällsynt att säljaren betraktas som bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning ("som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad", se ovan 4 kap. 19 § 2 st. JB). För att köparen ska befrias helt från sin annars ganska långtgående undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren gör är mycket precisa. Har säljaren någon upplysningsskyldighet då? Om ja, vad gäller i så fall i förhållande till köparens undersökningsplikt?Eftersom jag inte har någon kunskap om avtalsinnehållet blir det i skrivande stund svårt för mig att avgöra om det fanns några friskrivningsklausuler upptagna i de aktuella köpehandlingarna. Jag hoppas dock kunna få svar på ovanstående inom kort. Du har som bekant beställt en personlig telefonrådgivning i vilken jag har för avsikt att inhämta ytterligare upplysningar om just detta. Men generellt kan sägas att säljaren har en viss upplysningsplikt, vilket har kommit till uttryck i praxis på fastighetsrättens område. HD har nämligen uttalat att en säljare av en fastighet bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som denne känner till och som köparen bort inse (NJA 2007 s. 86). Givet förutsättningarna vid tidpunkten för köpet av fastigheten menar jag att ni innan köpet ägde rum faktiskt får anses ha vidtagit de åtgärder som rimligen kunde krävas av er beträffande kontrollåtgärder av avståndet till kraftledningarna. Det är för mig visserligen ovisst exakt hur detta gick till och man skulle möjligen kunna argumentera för att ni även borde ha undersökt eventuella inplanerade förändringar i kraftnätet ("bort inse"). Men det ovan refererade HD-avgörandet (NJA 2007 s. 86) talar för att så inte skulle vara fallet. I det här rättsfallet hade en fritidsfastighet förvärvats som var utsatt för buller från en närliggande motocrossbana som köparen utan svårighet hade kunnat upptäcka och dessutom fått insikt om bullrets omfattning. Säljaren kände dock till störningarna från motocrossbanan men hade aldrig vid något tillfälle under förhandlingarna upplyst köparen om detta. HD ansåg att säljaren måste ha insett att bullret var av avgörande betydelse för köparens beslut och domstolen menade därför att säljaren hade utnyttjat köparens okunskap på ett otillbörligt sätt varför det hela var att betrakta som ett fastighetsrättsligt fel enligt JB. Och detta trots att köparen enkelt hade kunnat upptäcka motocrossbanan. Om säljaren ändå har friskrivit sig, vad gäller då?Om det trots allt skulle finnas en friskrivningsklausul kan det inledningsvis konstateras att denna i princip kan omfatta alla typer av fel. Men för att klausulen ska godtas i efterhand vid en rättslig bedömning fordras att den är mycket tydlig till sin karaktär, vilket innebär att mer allmänt hållna uttryck som att "fastigheten säljs i befintligt skick" i regel inte accepteras. Men oaktat förekomsten av en tydligt formulerad friskrivningsklausul kan en sådan komma att sättas ur spel om en säljare agerar på ett ohederligt sätt. I ytterligare ett HD-avgörande (NJA 1981 s. 894) hade nämligen ungefär följande inträffat. En säljare av en fastighet hade vid avtalsförhandlingarna känt till att en rondell skulle byggas vid huset. Denna skulle minska avståndet från en ganska stor trafikled från 20 meter till 3 meter. Köparen hade i och för sig frågat säljaren om de pågående arbetena (som syntes vid tidpunkten för överlåtelsen) men inte närmare undersökt saken själv. Säljaren hade dock i sitt svar långt ifrån gett köparen en rättvisande bild av vad som faktiskt pågick varför HD ansåg att denne hade utnyttjat köparens okunskap, vilket i sin tur innebar att den egentligen ganska bristfälliga undersökning som köparen hade gjort sig skyldig till inte tillmättes någon större betydelse. Av samma skäl kunde inte heller säljaren åberopa friskrivningsklausulen i avtalet. Min bedömning Mot bakgrund av det ovan sagda menar jag att den springande punkten här blir den information som delgavs säljaren under hösten 2019 och vad som kom till uttryck i denna. Om det går att fastställa att säljaren de facto, genom det mottagna brevet, blev fullt medveten om vad som komma skulle är det enligt min mening något som denne torde ha varit skyldig att upplysa er om. För mig framstår det som relativt klart att säljaren i det här fallet "bort inse" att den aktuella informationen hade varit av "avgörande betydelse" för ert beslut och att denne förmodligen borde ha förstått att ni aldrig hade förvärvat fastigheten om vetskap om detta hade funnits. Såvitt jag förstår det hela menar du att huset i samband med den kommande spänningsökningen i princip kommer att bli otjänlig som bostad. Det talar för att ni eventuellt skulle kunna frånträda avtalet (med andra ord häva det i sin helhet). Att den här typen av situationer även kan falla inom ramen för säljarens felansvar är ganska svårt att utläsa av lagtexten i 4 kap. 19 § JB men illustreras ändå hyfsat väl i de uttalanden som HD har gjort. Domstolen har naturligtvis prövat liknande frågor i andra avgöranden men för att den här utredningen inte skulle bli alltför omfattande och svåröverskådlig valde jag att redogöra för de två rättsfall som jag bedömde ägde mest relevans för just ert case.Märk väl att vissa tidsfrister gäller för att hävningsrätten inte ska gå förlorad. En förutsättning för hävning är att ni som köpare väcker en talan inom ett år från tillträdet. Man kan således inte vänta hur länge som helst. Den här begränsningen gäller dock inte om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (4 kap. 12 § 2 st. JB). För att kunna göra en mer adekvat och träffsäker bedömning av det föregående behövs dock mer ingående kunskap om samtliga omständigheter, vilket jag som sagt hoppas kunna inhämta inom kort telefonledes.SAMMANFATTNINGSammantaget kan följande anföras. Du som fastighetsköpare har en långtgående undersökningsplikt. Det skulle möjligen kunna argumenteras för att den i viss mån i förevarande fall även inkluderade kraftledningarna på ett mer omfattande sätt än de kontrollåtgärder som vidtogs innan köpte ägde rum. Jag vet å andra sidan inte vad som faktiskt gjordes ifrån er sida vid den här tidpunkten. Samtidigt indikerar den HD-praxis som jag har presenterat för dig i utredningen att ni ändå någonstans torde kunna frångå (häva) det ingångna avtalet. Att era grannar vidare och likaledes i höstas fick samma information menar jag utgör en stor fördel i bevishänseende eftersom dessa förmodligen kan intyga och genom brevet visa upp att det ni hävdar stämmer. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din (er) fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa på torsdag den 2/4 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte skulle passa vänligen återkom till mig per mail. Avslutningsvis är förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme. Vänligen,

Dolt fel i fast respektive lös egendom

2020-03-29 i Fel i fastighet
FRÅGA |Förklara för begreppet dolt fel avseende lös respektive fast egendom
Minna Grahn |Ett dolt fel är ett sådant fel som man inte kan kräva att köparen upptäcker eller känner till vid ett köp av egendomen.Fast egendomVid köp av fast egendom har köparen enligt 4 kap. 19 § 2 st. Jordabalken(JB) inte rätt att åberopa fel som han eller hon borde ha upptäckt eller känt till vid köpet av fastigheten. Dolda fel är sådana fel i fastigheten som köparen inte borde ha upptäckt eller känt till genom att använda syn, lukt och hörsel. Man brukar säga att köparen har en undersökningsplikt. Det är säljaren som har ansvar för dolda fel i tio år från att fastigheten säljs, 4 kap. 19b § JB.Lös egendomVid köp av lös egendom har säljaren ansvar för dolda fel och detta gäller oavsett om säljaren var medveten om felen eller inte. Till skillnad från vid köp av fast egendom finns ingen undersökningsplikt vid köp av lös egendom. Köparen får dock inte åberopa fel som han eller hon kände till vid köpet eller fel som köparen hade känt till efter en undersökning som säljaren uppmanat till, 20 § Köplagen.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Konkret fel i fastighet - uttrycklig garanti

2020-03-11 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej. Jag köpte en fastighet i december där vi i samband med besiktningen inte startade och körde pelletsbrännaren men fick både muntlig och skriftlig upplysning av säljaren om att denna fungerade och hade använts föregående eldningssäsong. I samband med övertagandet och slutbetalningen ställde jag i mäklarens närvaro frågan om vem som bär ansvaret för att den verkligen fungerar. Mäklaren svarade gång efter annan att man utgår från att den fungerar och efter att ha blivit pressad i ansvarsfrågan att det är säljaren som i annat fall får göras skyldig att ordna situationen. Efter tillträdet gjordes åtskilliga försök att få igång pannan vilket misslyckades varefter säljaren vid flera tillfällen själv gjort flera misslyckade försök. Denne anser nu att han gjort betydligt mer än vad som krävas av honom och avser inte avhjälpa bristen. Huset har fått värmas med el under vintern och det pelletslager som lagts upp utanför huset har blivit förstört. Jag (köparen) har nu sagt att jag avser vidta rättelse på säljarens bekostnad och i händelse han inte består kostnaden ta saken till stämning. Har jag gjort rätt? Kan jag göra annorledes? Kan jag med juridisk hjälp slippa ta saken till tingsrätt?Mvh
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.Tillämpliga lagrumBestämmelser som är tillämpliga på din fråga hittar vi i Jordabalken (JB) som reglerar fastigheter.Uttrycklig garanti ger rätt till prisavdrag och ersättningSom jag förstår det har säljarna lämnat en så kallad uttrycklig garanti om att pelletsbrännaren fungerade. När man får en sådan garanti förändras er ursprungliga undersökningsplikt av det aktuella föremålet. Exakt i vilken mån undersökningsplikten förändras är olika från fall till fall där man ibland säger att den bortfaller helt och i andra fall enbart starkt reduceras. Om det inte fanns något som talade för att pelletsbrännaren skulle vara sönder när ni undersökte fastigheten är min bedömning att er undersökningsplikt bör ha fallit bort helt i detta fall. Hur tingsrätten skulle döma kan jag däremot inte svara på med säkerhet. Allt beror på vilka omständigheter som framgick innan köpet. Eftersom pelletsbrännaren är sönder, trots att säljaren har garanterat att den inte är det, så föreligger det ett konkret fel på köpet, 4 kap. 19 § JB. För detta har ni rätt till avdrag på köpeskillingen. För att beräkna detta ska man utreda vad fastigheten hade kostat vid köpet om ni visste att pelletsbrännaren var sönder i förhållande till det pris ni betalade nu när ni trodde att den fungerade. Ni ska således få tillbaka den värdeminskning detta innebar, 4 kap. 19 c § JB. Ni har dessutom rätt till ersättning för den skada ni har lidit genom att pelletsbrännaren var sönder. Beloppet ni har rätt till i ersättning är differensen mellan den kostnad det nu ålegat er för att värma upp huset i förhållande till om pelletsbrännaren fungerade. Ni har alltså inte rätt till ersättning för all elkostnad, utan måste givetvis dra av den kostnad som annars hade uppstått om allt fungerade som det skulle. Avseende pelletsen som är förstörd är det osäkert om ni skulle få ersättning för den om det är så att ni hade kunnat göra något för att skydda den. Om ni på något sätt hade kunna minska era skador genom någon handling bör inte säljarna vara ansvarig för denna skada, men annars har ni rätt till ersättning även här, 4 kap. 19 § JB.Vad ska ni göra?Är det så att ni inte kan komma överens och säljaren nekar er rätt till prisavdrag och eventuell ersättning finns det inget annat ni kan göra än att ta det till rätten. Självklart kan ni med hjälp av en jurist möjligen "avskräcka" säljaren från att låta ärendet gå så långt genom att prata om det. Mitt råd till er är därför att anlita en jurist som kan hjälpa er i ärendet så att ni förhoppningsvis slipper en domstolsprocess. Vi har jurister på byrån som är kunniga inom fastighetsrätt och givetvis kan hjälpa till om ni är intresserade av detta. Annars är det bara att skicka in en stämningsansökan till tingsrätten som gäller, vilket vi också kan bistå med. Har ni några följdfrågor eller behöver vidare hjälp är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Likaså gäller om ni vill anlita en jurist. Annars önskar jag er lycka till!Vänligen

Dolda fel vid fastighetsköp

2020-03-07 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej. Mitt namn är X och jag köpte mig ett tegel hus i nov månad. Nu efter några månader efter en MASSA regn och blåst har det trängt in vatten in till innerväggen så att det blivit "fuktmärken".Jag vet om när jag kollade på huset att den gaveln inte är i toppskick,utbytta tegelstenar och omfogat på vissa ställen osv. Jag hade INTE en besiktningsman när jag köpte det. Kan detta räknas som dolt fel tror ni? Eller om mitt försäkringsbolag kan täcka något? Eller jag får betala allt själv? För att gaveln ska bli bra måste vi eventuellt putsa om hela väggen,vilket blir ganska kostsamt. Tack! Mvh.
Martin Carleheden |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Regler om undersökningsplikt vid fastighetsköp regleras i Jordabalken (i fortsättningen JB).4:19 JB reglerar så kallade faktiska fel i fastigheter.Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet, stadgar 4:19 sista stycket JB.Säljaren för fastigheten ansvarar endast för så kallade dolda fel. Köparen har vid fastighetsköp en sträng undersökningsplikt. En normal undersökningsplikt omfattar i princip allt som är möjligt att konstatera med sinnena och det kräver att man nagelfar fastigheten genomgående. Dock innebär undersökningsplikten inte att man ska göra någon form av åverkan på själva fastigheten, som att riva ned väggar och dylikt.Så länge säljaren inte har gjort en särskild utfästelse eller om fastigheten inte avviker från en kärnegenskap kommer det du tar upp i frågan förmodligen inte räknas som ett dolt fel. Avvikelse från kärnegenskap innebär en allvarlig och fundamental avvikelse från normal och rimlig standard.Du anger dessutom att du vid undersökningen av fastigheten visste om de aktuella felen. Därmed finns det heller inte några större möjligheter till felpåföljder om det trots allt skulle visa sig vara ett dolt fel. Att inte ha en besiktningsman faller i dessa fall på köparen. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt vad gäller fel.Vad gäller försäkringsbolagets betalningsansvar vilar det på vad som står i ditt aktuella försäkringsavtal. Risken för att du får betala reparationen själv finns.Med vänliga hälsningar.