Fel i fastighet och köpares undersökningsplikt

2018-11-09 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, jag köpte en lägenhet i januari. Säljarna hade lagt in laminatgolvet själva i kök och vardagsrum med öppen planlösning och det såg bra och felfritt ut. I juli/augusti började golvet knarra och bogna. Jag kontaktade då en golvläggare som kom och tittade på golvet och konstaterade att det inte berodde på fuktskada utan på att golvet var fel inlagt och att golvet var av fel typ och kvalite för den aktuella ytan 40 m2. Samt att det var lagt med fel avstånd mellan skarvar och för nära väggar. Säljarna säger ifrån sig ansvar för detta med anledning av att dom gjort det själva och inte anlitat fackman. Jag anlitade inte någon besiktningsman innan avtal skrevs på eftersom jag tyckte att allt såg bra ut. Hur ser mina rättigheter ut och hur stor är chansen att jag vinner i ett eventuellt domstolsbeslut angående det här?
Ellen Hägerström |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Fastighetsköp regleras i 4 kap Jordabalken (JB). Det felaktigt lagda laminatgolvet utgör ett fel i fastighet enligt 4 kap 19 § JB. Denna bestämmelse tar sikte på fel, då fastigheten avviker från avtalat skick eller om fastigheten i övrigt avviker från vad en köpare har fog att förvänta sig vid köpet. I ditt fall handlar det om det senare typfallet. Köpares undersökningsplikt För att utreda om det felaktigt lagda golvet och skadorna detta har gett upphov till är ett fel i lagens mening, måste man ta ställning till vissa omständigheter. Köpare av fastighet har undersökningsplikt. Detta innebär att fel som borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten inte får åberopas som fel. Undersökningsplikten sträcker sig olika långt beroende på fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständighet vid köpet. Utgångspunkten är att det som en kunnig och noggrann person hade hittat inte ska anses vara ett fel i lagens mening. Det innebär inte automatiskt att man behöver anställa en besiktningsman, även om detta vanligtvis gör att köparen har fullgjort sin undersökningsplikt på ett godtagbart sätt. Om det finns omständigheter som tyder på att fel kan föreligga kan undersökningsplikten öka. I ditt fall kan detta aktualiseras om t.ex. säljarna lämnat upplysning om att de själva lagt golvet och inte anställt en fackman för utförandet. I detta fall kan undersökningsplikten för golvet öka; dock inte i den mån att det krävs att delar av huset "rivs" eller att golvet öppnas upp för att säkerställa att felaktighet inte föreligger. På motsvarande sätt kan säljarens uttalanden i viss mån ibland bidra till att undersökningsplikten minskar ifall detta sker i form av garantier eller motsvarande försäkrande utfästelser. Säljaren ansvarar dock alltid för fel som inte är upptäckbara; alltså s.k. dolda fel. Påföljder och förutsättningar Fel i fastighet ger dig som köpare antingen rätt till prisavdrag på köpeskillingen eller hävning av köpet (om felet är väsentligt, se 4 kap 12 § JB). Om du ytterligare kan bevisa att felet beror på säljarens försummelse kan du dessutom få rätt till ersättning i form av skadestånd. En viktig aspekt är reklamation av felet. En köpare får inte åberopa att fastigheten är felaktig om han inte lämnat säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation i 4 kap 19 a § JB ). Reklamationsfristen börjar löpa från det att felet blir påtagligt och det finns inget formkrav, även om det i bevishänseende är viktigt att detta sker på ett säkert sätt tex. genom skriftligt meddelande. Förutsatt att du meddelat säljaren om felet inom en relativt kort period och att du kan bevisa detta, borde du ha fullgjort din reklamationsskyldighet och kan göra felet gällande mot säljaren. Sammanfattningsvis måste du kunna bevisa att felet fanns vid fastighetsköpet, men inte kunde upptäckas trots noggrann besiktning (alltså att det handlar om ett dolt fel) och att du fullgjort din reklamationsskyldighet. I detta fall kommer du att kunna ta upp saken i en domstolsprocess. Framgången i processen är beroende på hur stark bevisning i dessa avseenden du har möjlighet att presentera. Vänligen,

Vi ha köpt ett hus med poolen ligger på kommunens mark, vad kan vi göra?

2018-11-08 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejHar precis betalat köpeskilling på ett hus. Upptäcker nu att delar poolen och poolhuset står på kommunens mark. Vad kan jag göra? Vill inte betala fullt pris på huset och sen riva poolen pga att kommunen vill in på allmänningen som hustomten gränsar mot. Någon skyldighet har väl säljarna att objektbeskrivningen är riktig, en felaktig karta var med i den.
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Den här typen av "fel" kan utgöra ett så kallat rådighetsfel, det vill säga en inskränkning i rätten att råda över fastigheten. Reglerna om denna typ av fel hittar du i 4 kap. 18 § jordabalken. Det krävs att det är ett myndighetsbeslut som ligger till grund för rådighetsinskränkningen av den specifika fastigheten (även om fastigheten inte måste pekas ut i beslutet) och det får inte vara grundat på en lagbestämmelse. Det har alltså betydelse hur ägandet av kommunens mark uppstått. Du som köpare har ingen undersökningsplikt avseende det gäller rådighetsfel, utan det krävs endast att du var i god tro angående omständigheten vid köpet. Säljarens goda tro har ingen betydelse. När ett rådighetsfel visats har köparen rätt till prisavdrag, eller i allvarligare fall hävning av köpet. Som köpare har man även rätt till ersättning för eventuell skada. Det är svårt att dra en gräns för om det föreligger rådighetsfel i just ert konkreta fall då jag inte har information om beslutet bakom markägandet. Jag rekommenderar er att titta närmare på hur kommunen blev ägare av marken samt att vid en eventuell tvist ta hjälp av ett juridiskt ombud.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma!

Föreligger det ett dolt fel vid köp av fastigheten?

2018-10-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! Vi köpte dtt radhus för några månader sedan och gjorde en besiktning innan köpet gick igenom. Badrummet renoverades för ca 10 år sedan men säljaren saknade papper på detta då det var ett dödsbo. Vi fick reda av besiktningsmannen att golvbrunnen är original, men man uppmätte inte ngn hög fukt i badrummet. Säljaren sa att även om de inte hade papper på renoveringen så visste han att det var utfört fackmannamässigt. Badrummet såg fräscht ut såvi har renoverat allt utom just badrummet då det blir dyrt, men i samband med dörr- och karmbyte så öppnades det upp i kanten på badrummet så man kan se ner under kaklet. Vi har haft 2 oberoende av varandra kakelkillar sombåda säger att badrummet INTE är fuktspärrat. Nu är vi oroliga för framtida fuktskada pga detta. Räknas detta som ett dolt fel? Vi har detta dokumenterat från Anticimex att säljaren sa att det är fackmannamässigt utfört vilket det alltså inte är. Vad gör vi? Vilka rättigheter har vi?
Sofia Wedin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill veta om det föreligger ett dolt fel på radhuset du har köpt och vad ni har för rättigheter i dolt fel föreligger. Tillämplig lag är Jordabalken (JB) eftersom det rör husköp och eventuella fel vid ett husköp.För att det ska anses vara ett dolt fel så krävs det först och främst att det är just ett dolt fel. Vidare krävs det att du inte har kunnat upptäcka det vid en undersökning samt att din undersökningsplikt är uppfylld. Om det är ett dolt fel och du har uppfyllt din undersökningsplikt kommer du kunna göra vissa rättigheter/påföljder gällande. Jag kommer att gå igenom dessa saker/omständigheter mer ingående nedan. UndersökningspliktenDet föreligger en långtgående undersökningsplikt för dig som köpare. Fel som någon hade kunnat upptäcka vid en undersökning är fel som du inte kommer att kunna göra gällande för säljaren (4 kap. 19 § JB). Sådan fel har du som köpare ansvar för i fall du upptäcker felen efter köpet.Hur långtgående undersökningsplikten brukar vara variera lite men generellt brukar undersökningsplikter att öka om det rör sig om äldre hus. Även om det finns saker som tyder på att fel kan föreligga, ex. en lukt, mögel osv. kan bidra till att undersökningsplikten ökar. Säljaren uttalanden kan i viss mån ibland bidra till att undersökningsplikten minskar. Vanligtvis krävs det inte heller att köparen (den som besiktar huset) ska riva upp delar av huset för att undersöka. Dock kan det vara så att ex. en svårtillgänglig krypgrund måste undersökas. Eftersom du har anlitat en besktiningsman kan det antas att din undersökningsplikt är uppfylld, dock är det svårt att säga bara utifrån omständigheterna i frågan. Är det ett dolt fel?För att det ska anses vara ett dolt fel krävs det att du inte har kunnat upptäcka det vid en undersökning, felet ska också ha förelegat vid köptillfället samt att du inte ska ha förväntat dig felet med de omständigheter som förelåg vid köpet (4 kap. 19 § JB). Det krävs alltså för att fuktspärren var något som du inte kunde ha upptäckt vid en undersökning, du ska inte ha förväntat dig det och att det förelåg vid köpet.Om du skulle kunna ha upptäckt fuktspärren vid vad som krävs för att undersökningsplikten ska vara uppfylld är inte troligt, eftersom inga förhöjda värden visades vid en fuktmätning, och det krävdes att något revs upp för att du skulle ha upptäckt det. Eftersom badrummet var renoverat inom 10 år är det inte heller troligt att du skulle kunna förvänta sig att det saknades en fuktspärr. Det är därför troligast att det rör sig om ett dolt fel. Dolda fel ansvarar säljaren för.Reklamation och påföljderOm det då föreligger ett dolt fel och du har reklamerat i tid till säljaren så har du rätten att göra vissa påföljder gällande (4 kap. 19 § och 19a §). Dessa påföljder är följande antigen prisavdrag på köpeskillingen eller att häva köpet. Grunder för hävning föreligger troligtvis inte utan den eventuella aktuella påföljden för dig skulle vara prisavdrag på köpesumman.SammanfattningDet krävs att rekvisiten ovan är uppfyllda för att det ska röra sig om ett dolt fel. Vidare krävs det att du inte har brustit i din undersökningsplikt. Om det, vilket det verkar vara (svårt dock att säga helt säkert), är ett dolt fel samt att du har uppfyllt din undersökningsplikt, vilket du också verkar ha gjort, har du rätt att göra vissa påföljder gällande. Påföljderna är antigen hävning av köp eller prisavdrag på köpeskillingen.Hoppas du fick svar på din fråga!

Dubbel plastmatta, dolt fel?

2018-10-25 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! Vi har köpt ett hus. Vi har börjat greja i badrummet och upptäckte att förra ägarna har lagt dubbla plastmatta. Går de som dolda fel och kan man kräva att dom förra ägarna ska betala för att fixa till det? Mvh johanna
Nina Erlandsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Nej tyvärr ses inte dubbel plastmatta som ett dolt fel. Detta är istället något som faller under köparens undersökningsplikt och enligt 4 kap 19 § 2st JB kan köparen inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid en undersökning. Dolda fel är i regel väldigt ovanligt och kan till exempel handla om felaktig konstruktion av huset, felaktiga elinstallationer eller en nergrävd oljetank på tomten. Hoppas svaret varit till din hjälp, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen. Mvh,

Omfattas vattenbrunn av köparens undersökningsplikt?

2018-11-08 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Vi har köpt en fritidsfastighet 181009. i objektbeskrivningen står det att det ska finnas en BORRAD BRUNN (snittdjup ca 80 meter).Vi litade på att det stämde eftersom det stod så i obejektbeskrivningen.Nu har det visat sig att vattnet tas från en GRÄVD BRUNN som är 1 meter djup och ligger i ett dike ca 100 meter från fastigheten. Enl. grannar blir det grumligt vatten ifall det har regnat.vi känner oss vilseledda.Kan begära ersättning från säljarenmvh Stefan
Eric Nilsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som köpare har ni en undersökningsplikt vilket innebär att ni ska undersöka fastigheten innan ni köper. Därefter står ni som köpare för fel som kunnat upptäckas av en översiktlig undersökning, säljaren står i sin tur för fel som inte hade kunnat upptäckas, även kallat dolda fel. Köparens undersökningsplikt förmildras däremot om säljaren lovar säljaren vissa saker, t ex att elementen fungerar. Vad som blir viktigt i ert fall är alltså om ni har pratat om säljaren om brunnen och i vilken utsträckning ni kontrollerat denna brunn innan köpet. Om ni t ex var på väg att gå och kolla på brunnen men säljaren stoppade er och lovade att brunnen var bra är säljaren ansvarig för felet och ni får göra avdrag från köpeskillingen. Skulle det vara så att ni inte nämnt brunnen och ni inte kontrollerade brunnen innan köpet skulle detta omfattas av er undersökningsplikt och ni kan därför inte få något avdrag på köpeskillingen. Denna regel hittar ni i 4 kap 19§ Jordabalken Med vänliga hälsningar,

Köp av fastighet där en uppgift i objektbeskrivningen visat sig vara felaktig

2018-11-07 i Fel i fastighet
FRÅGA |Om man köper ett hus och det står att det ska vara en djupborrad brunn, men det inte är det utan en vanlig brunn. Vad gäller i sådana lägen? Hur brukar man räkna på det? Det står alltså i objektsbeskrivningen att det ska vara en djupborrad brunn, en beskrivning ägaren har godkänt och mäklaren skrivit. Vad gör man? Praxis?
Lovisa Eriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du även köpt marken (fastigheten) som huset står på, vilket gör att reglerna i jordabalken (JB) aktualiseras.Vad innebär det att brunnen är en annan sort än den säljaren har angett?Om det anges i objektsbeskrivningen att den fastighet som du köpt har en djupborrad brunn och detta visar sig vara en felaktig uppgift kan du som köpare göra gällande att det finns ett fel i fastigheten. Detta eftersom fastigheten avviker från de uppgifter som säljaren har lämnat till dig, och därför i lagens mening avviker från vad ni har avtalat om (4 kap. 19 § JB).Normalt sett finns en omfattande plikt för köparen att undersöka huset innan köpet. Köparen kan normalt inte påkalla fel som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning (4 kap. 19 § andra stycket JB). Undersökningsplikten minskar dock då säljaren anger specifika uppgifter i annons, objektsbeskrivning eller liknande, varför det kan vara möjligt för dig att göra gällande felet nu i efterhand.I och med köparens ganska långtgående undersökningsplikt av fastigheten minskar ansvaret för säljaren. Det framgår inte uttryckligen av 4 kap 19 § JB men oftast ansvarar denne bara för "dolda fel", alltså fel som inte rimligen går att upptäcka vid den undersökning som köparen ska göra. Om det har varit svårt för dig att upptäcka skillnaden mellan den djupborrade och den vanliga brunnen talar detta också för att du kan reklamera felet till säljaren.Vad får detta för följd för dig som köpare?Ett fel i fastigheten gör att du som köpare får rätt att göra avdrag på köpeskillingen (4 kap 19 § JB) som även hänvisar vidare till 4 kap 12 § JB). Jag vet inte så mycket om olika typer av brunnar men en mäklare kan kanske svara på vad som skulle vara ett lämpligt prisavdrag i ert fall? (Om felet är väsentligt kan man även ha rätt till hävning av köpet men för detta krävs mycket mer än för avdrag på köpeskillingen.)Vad krävs för att du som köpare ska kunna kräva kompensation för felet?En viktig förutsättning för att du ska kunna göra gällande felet är att du "inom skälig tid" efter det att du har upptäckt felet reklamerar detta till säljaren – du behöver alltså meddela säljaren att du vill påkalla felet (4 kap. 19 a § JB). Detta kan göras muntligen eller skriftligen, en skriftlig reklamation är dock fördelaktig på det sätt att det blir lättare för dig att i framtiden, om det skulle behövas, bevisa att du faktiskt har reklamerat felet och när du gjorde detta. (Eftersom jag inte vet de närmare omständigheterna kring erat köp är det inte möjligt för mig att svara på hur lång reklamationsfristen blir i just detta fall.)Vad du kan göra nuFör att sammanfatta svaret något så är mitt tips att så snart som möjligt meddela säljaren att du uppmärksammat felet och vill reklamera detta. Sedan kan ni gå över till att diskutera hur stort avdrag på köpeskillingen som kan vara lämpligt, eventuellt med hjälp av en mäklare som vet mer om fastighetens värde med en djupborrad brunn kontra en "vanlig" brunn. Skulle du stöta på motstånd finns möjligheten att stämma köparen i tingsrätten. Viktigt att komma ihåg är dock att en tvist i domstol kan bli både kostsam och tidskrävande, varför det kan vara av intresse för både dig och säljaren att först försöka lösa problemet själva. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Annars är du välkommen att höra av dig igen.Med vänliga hälsningar,

Kan en fastighetsköpare framställa krav för ett dolt fel trots att köpeavtalet innehåller en friskrivningsklausul?

2018-10-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej. En fråga om friskrivning vid köp av fastighet.De förra ägarna till vårat hus som vi köpte förra vintern (2017) har friskrivit sig från fel och brister.Står så här i fadtighetsbeskeivningen: köparen av fastigheten är medveten om att det i köpekontraktet kommer att tas in en klausul där säljaren friskriver sig från ansvar för fel eller brister i fastigheten.I själva kontraktet hittar jag följande paragraf §13§ friskrivning generell: köparen uppmanats att undersöka fastigheten. Köparen godtar fastighetens skick och avstår härmed bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten.Så nu undra vi om detta gäller dolda fel oxå? Då vi har en läcka i från taket på utbyggnaden som kom nu denna helgen som varit. Har inte varit något förra vintern när vi köpte det eller vår/sommaren eller under tidig höst.Vi har tagit kontakt med försäkringsbolaget för att se om de kan hitta vad vattnet kommer ifrån. Vi hittar inget varken uppe på taket eller inne i huset mer än att det rinner vatten från dörrkarmen. Vi har heller inga vatten rör som går där. Hoppas ni kan svara enkelt på min fråga. Tack i förhand.
Elias Olsson |SvarHej,Tack för att du vänder dig till Lawline! Vilket regelverk är tillämpligt? Fastighetstransaktioner regleras i 4 kap. jordabalken. Enligt huvudregeln är säljaren ansvarig för dolda fel men den, liksom de flesta andra regler i 4 kap., är möjlig att åsidosätta genom avtal (s k dispositiv lag). Det är dock inte möjligt att avtala bort felansvaret om säljaren är en näringsidkare. Vad innebär en friskrivningsklausul? Det finns två typer av friskrivningar: egenskapsfriskrivning och påföljdsfriskrivning. Den förra innebär att säljaren avsäger sig ansvar för en viss preciserad egenskap i fastigheten, exempelvis att isoleringen är i gott skick. Den senare är aktuell i ert fall och innebär att köparen avskärs från alla möjligheter att kräva påföljder för fel, dolda eller öppna, i fastigheten. Är friskrivningsklausuler giltiga? Eftersom bestämmelserna om felansvar går att avtala bort får en friskrivningsklausul i regel full verkan. Men det förutsätter att kontraktsspråket är tydligt och klart formulerat. I rättsfallet NJA 1976 s. 217 bedömde Högsta domstolen en mer eller mindre exakt likadan klausul som ni använde. Den uppfyllde tydlighetskravet och var således giltig. I NJA 1983 s. 808, däremot, underkände Högsta domstolen formuleringen "[fastigheten] överlåts sådan den av köparen besiktigats" eftersom den var för luddig och innebörden oklar. En friskrivningsklausul kan också fråntas verkan om säljaren antingen (i) kände till felet ifråga eller (ii) muntligen eller skriftligen, direkt eller indirekt, lämnade en garanti till köparen om att det upptäckta felet inte alls fanns. Om ni innan köpet exempelvis diskuterade utbyggnaden och framförde tvivel varpå säljaren lämnade lugnande uppgifter i stil med att taket "nyligen besiktats och är i gott skick" – alltså information som injgöt vissa befogade förväntningar hos er – kan säljaren inte sen neka felansvar med hänvisning till friskrivningsklausulen. Att bevisa att säljaren på förhand kände till felet eller att säljaren lämnade vissa muntliga utfästelser är emellertid mycket svårt, särskilt lång tid senare. Slutligen kan en oskälig friskrivningsklausul jämkas. I rättsfallet NJA 1983 s. 865 hade två privatpersoner köpt en fastighet av kommunen. Köpeavtalet innehöll en friskrivningsklausul som Högsta domstolen fann oskälig på grund av den ojämna partsställningen – kommun mot privatperson, att köparen fått intrycket att fastigheten var i gott skick efter en stor renovering och att felen var grundläggande och omfattande. Ingen, förutom möjligen den andra, omständigheten är närvarande i ert fall. Det är därför osannolikt att en domstol skulle underkänna friskrivningsklausulen på grund av oskälighet. (36 § avtalslagen). Sammanfattning – Vad innebär det sagda? Såvida inte ni kan påvisa att säljaren kände till felet ifråga innan försäljningen gäller dessvärre friskrivningsklausulen med full verkan och ni är förhindrade att framföra krav på ersättning för (det dolda) felet. Har ni följdfrågor eller funderingar kring mitt svar är ni välkomna att höra av er till mig på Elias.Olsson@Lawline.se! Bästa hälsningar,

Köparens hävningsrätt vid köp av bostadsrätt

2018-10-24 i Fel i fastighet
FRÅGA |<p>&lt;p&gt;Hejsan! Vi har köpt en nybyggd lägenhet där utsikten var väldigt viktig för oss. Därför försäkrade vi oss om att köpa på en våning som låg över husen framför. Linjen för vart husen framför slutade var uppmätt på en modell över det nya projektet. Nu närmar de sig inflytt och när vi fått vara inne i lägenheten inser vi att husen framför oss inte alls slutade under lägenheten under oss utan i själva verket är mitt i vår utsikt känner vi oss mer än lurade! Mäklaren sa klart och tydligt att husen slutade i linjen som var utmärkt uber lägenheten under den vi köpt! &lt;/p&gt;&lt;p&gt;Vad kan vi göra nu? Vi betalade dessutom betydligt mer än våra grannar under oss på grund av "utsikten". Kan man häva köpet då vi känner oss väldigt lurade? &lt;/p&gt;&lt;p&gt;Tack på förhand!&lt;/p&gt;</p>
Alice Johannesson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag vill börja med att säga att jag inte kommer kunna ge er ett klart svar då jag inte har sett ert avtal. Mitt svar är endast en redogörelse för bostadsrättslagens bestämmelser och möjligheterna att frånträda avtalet genom avtalsbrott. Mitt råd till er är att ni vänder er till en jurist för vidare vägledning, där ni tillsammans kan gå igenom avtalet och se om det finns några möjligheter att häva köpet.Tillämplig lagNär du köper en nyproducerad bostadsrätt är varken köplagen eller konsumentköplagen tillämplig, utan i stället gäller i första hand vad som avtalats mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. Saknar upplåtelseavtalet överenskommelser gällande ex. lägenhetens skick tillämpas bostadsrättslagen.Vad står i upplåtelseavtalet?Bedömningen görs i första hand utifrån upplåtelseavtalet ni ingått med föreningen. Jag utgår från att det inte står med i avtalet att utsikten var ett krav, därmed är det svårt att åberopa eftersom det i bostadsrättslagen stadgas ett krav på att upplåtelseavtalet är skriftligt (5 kap. 3 § 1 st. bostadsrättslagen). Står det inte med i, eller kan tolkas av upplåtelseavtalet att ni kommit överens om att utsikten skulle vara "fri" kan det även bli svårt att aktualisera hävning enligt 7 kap. 1 § sista meningen bostadsrättslagen. Bestämmelsen stadgar att när lägenheten ska tillträdas första gången, ska bostadsrättsföreningen tillhandahålla lägenheten "i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet". Detta gäller under förutsättning att något annat inte har avtalats. Möjligheter att frånträda avtal enligt bostadsrättslagenDe möjligheter en köpare av nyproduktion har att frånträda avtalet är, förutom vad som angetts ovan om 7 kap. 1 §, begränsade till de som räknas upp i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen. Dessa är:1.Om lägenheten inte upplåtits med bostadsrätt senast vid inflyttningen,2.Om upplåtelse inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelse, och detta beror på vårdslöshet från bostadsrättsföreningen3.Om avgifterna, dvs. insats och/eller månadsavgiften blivit väsentligt högre än vad som angetts i förhandsavtalet, och förvärvaren begär att få frånträda förhandsavtaletÄr lägenheten inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt 1 §, får hen avhjälpa bristen på föreningens bekostnad om inte styrelsen på tillsägelse inte ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan inte något av detta göras, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten om bristen är väsentlig (7 kap. 2 § bostadsrättslagen).Att utsikten skyms är kan inte anses vara något som påverkar lägenhetens brukbarhet i allmän uppfattning. Därmed utgör det ingen grund för hävning i bostadsrättslagens mening. Eventuella klausuler i avtaletVid köp av nyproduktion, förekommer ibland klausuler i avtalen som ger köparen rätt att frånträda avtalet mot ett visst belopp. Möjligt är att en sådan även finns i ert avtal, vilket, även om jag förstår att det inte är vad ni vill i första hand, skulle göra att ni slapp genomföra ett köp av en lägenhet som inte uppfyller era önskemål. Sammanfattningsvis, det är i första hand ert avtal som utgör grunden för bedömningen. Kan det genom detta utläsas att det skett ett kontraktsbrott, kan detta utgöra grund för hävning. Eftersom jag inte har sett ert avtal, har jag svårt att avgöra om avtalsbrott föreligger. Min bedömning är i alla fall att hävning inte är möjlig enligt bostadsrättslagen.Mitt råd till er är att ni kontaktar en jurist för vidare vägledning, där ni går igenom upplåtelseavtalet och ser om det går att komma fram till att bostadsrättsföreningen gjort sig skyldig till ett eventuellt avtalsbrott eller om det föreligger andra grunder för hävning. Lawline har egna jurister som hjälper gärna till med detta, dessa kan du kontakta genom (https://lawline.se/boka).