Avsaknad av bygglov trots utfästelse om att lov finns - fastigheten felaktig?

2021-11-13 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej. Vi har köpt en fastighet för 2.5år sedan. I köpeavtalet har säljarna angivit att det finns bygglov för allt på fastigheten. När vi nu sökt bygglov för tillbyggnad, har kommunen svarat att bostadshuset har flera stora avvikelser från det godkända bygglovet, bla byggnadshöjd, storlek och placering. Vår nya bygglovsansökan kommer därmed med största sannolikhet avslås enligt kommunen. Dessa, för oss, okända avvikelser hindrar alltså oss från att öka husets värde enligt vår plan, och har inneburit stora (bortkastade) utgifter för tex. arkitekt. Kan vi få ersättning från tidigare ägare? Vi känner att vi blivit lurade.mvh
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Eftersom er fråga berör köp av fast egendom är jordabalken, härefter förkortad som JB, tillämplig. Avsaknad av bygglov Jag tolkar er fråga som att ni har köpt en fastighet där säljarna angav att det fanns bygglov för allt, men att detta senare har visat sig vara oriktiga uppgifter. Detta innebär att fastigheten inte överensstämmer med vad som följer av avtalet och vad ni har haft anledning att förvänta er (jfr 4 kap. 19 § JB). Avsaknad av bygglov när säljaren har informerat om att det finns utgör således ett faktiskt fel. Även om säljaren inte lämnat några särskilda uppgifter om detta ska en köpare som utgångspunkt kunna räkna med att bygglov har beviljats för samtliga byggnader och annat bygglovspliktigt på fastigheten. Detta följer av 11 kap 64 § plan- och bygglagen, vilken ger säljaren en principiell upplysningsskyldighet beträffande olovliga åtgärder som har företagits på fastigheten. Det spelar enligt bestämmelsen ingen roll om han eller hon inte känner till att sådana åtgärder har förekommit. Endast för det fall köparen har eller borde ha haft kännedom om åtgärden kan säljaren gå fri från ansvar. I ert fall innebär det att ni hade haft rätt att göra felpåföljder gällande även om ni inte hade kunnat styrka att säljaren utlovat att bygglov skulle finnas. Med andra ord föreligger det ett fel i jordabalkens mening. En köpare har dock en långtgående undersökningsplikt vid köp av fast egendom. Som köpare får man inte åberopa avvikelser som man borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § andra stycket JB). I praktiken innebär detta att köparen ansvarar för fel som hade kunnat upptäckas vid en undersökning av en tillräckligt kunnig person. Det finns dock vissa saker som kan påverka köparens undersökningsplikt. En sådan sak är om säljaren lämnar lugnande besked eller utlovar något innan köpet, som i ert fall. Mot bakgrund av detta och att säljaren enligt 11 kap. 64 § plan- och bygglagen har en principiell upplysningsplikt beträffande olovliga åtgärder på fastigheten är undersökningsplikten inte någonting som ligger er till last. Det hindrar er alltså inte ifrån att göra felet gällande. Vad har ni rätt att kräva? Med anledning av felet har ni rätt att göra avdrag på köpeskillingen, att häva köpet och att dessutom kräva skadestånd (4 kap. 18 och 12 § JB). För att få häva köpet krävs det att felet är av väsentlig betydelse och dessutom att talan väcks inom ett år från det att tillträde sker, om inte säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (4 kap. 12 § JB). Rätten till hävning kan därför tänkas ha gått förlorad i ert fall med hänsyn till tidsfristen. På grund av detta och att ni skriver att ni önskar att få ersättning kommer jag istället att fokusera på er rätt till just prisavdrag och skadestånd. En fordran för fel preskriberas 10 år efter tillträde (4 kap. 19 b § JB). Ni är således fortfarande inom tidsramen. Detta innebär emellertid inte att man kan vänta alltför länge med att åberopa fel, eftersom man för att överhuvudtaget få göra felet gällande måste reklamera detta till säljaren inom skälig tid efter man märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § JB). Vad som är skälig tid varierar från fall till fall och går tyvärr inte att uttrycka med ett exakt tidsspann. Det viktiga är att ni så fort som möjligt påtalar felet för säljaren. Ur bevissynpunkt bör detta göras skriftligen – gärna genom mail/sms eller rekommenderat brev (eller med annat kommunikationsmedel som går att bevisa). Förutsatt att reklamation har skett så har ni sedan rätt till prisavdrag. Prisavdraget beräknas som skillnaden mellan marknadsvärdet i avtalsenligt skick vid tillträdet och värdet i felaktigt skick (4 kap. 19 c § JB). Därtill har ni rätt till skadestånd för merkostnader som ni har haft till följd av felet. Sammanfattning och råd Till följd av att bygglov saknas är fastigheten att betrakta som felaktig. Detta ger er rätt till prisavdrag och skadestånd, förutsatt att ni så fort som möjligt reklamerar felet till säljaren. Mitt råd till er är därför att ni vänder er till säljaren och framställer era krav. Förhoppningsvis kan ni nå en överenskommelse på frivillig väg, vilket kommer bespara samtliga parter både tid och pengar. Om detta inte leder till något resultat kan ni dock väcka talan om saken i domstol. Skulle ni vilja ha hjälp av en jurist under processen kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Om ni är intresserade av detta eller om ni har några frågor om mitt svar får ni gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Säljarens skadeståndsansvar vid köp av fastighet och försenat tillträde - Vad gäller?

2021-11-05 i Fel i fastighet
FRÅGA |Jag har sålt ett kedjehus men blev ej klar pga gick in i "väggen pga av mycket på jobbet samtidigt". Vid tillträde 25 okt tog jag in 3 snickare och färdigställde det mesta på 3 dagar. Dock återstår mindre småjobb som borde bli klara denna vecka.Köparna tycket att jag ska betala kompensation på 50-70tkr kr för troligtvis lite påhittade kostnader osv.Jag borde ev begära in kvitton osv?Jag har funderat på ca 20tkr för ca 1 vecka sent tillträde.Finns det något praxis?Hur ska man tänka?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.När det gäller försenat tillträde kan följande anföras. I 4 kap. 13 § JB anges att underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid ska han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet om dröjsmålet är av väsentlig betydelse. Såvitt jag kan bedöma är dock det sistnämnda inte aktuellt i det här fallet. Bestämmelsen i den nyss nämnda paragrafen avser säljarens dröjsmål med att lämna köparen tillträde. Notera att begreppet "underlåter" används i lagtexten, vilket innebär att säljarens ansvar inte är villkorat med en uppsåtlig vägran. Annorlunda uttryckt; Det är tillräckligt att dröjsmålet beror på dig som säljare trots att uppsåt (avsikt) eventuellt inte föreligger. Säljaren har dock rätt att hålla inne sin prestation, dvs. dröja med att avträda fastigheten, om denne har "skäl" för sitt agerande. Återgångsvillkor som ska vara uppfyllt vid tillträdet eller om köparen är i dröjsmål med betalning är två exempel på godtagbara skäl i det här sammanhanget.Emellertid verkar inget av ovanstående kunna åberopas av dig som säljare och utifrån din ärendebeskrivning finns inte heller någonting som tyder på att du har en annan uppfattning beträffande ansvarsfrågan. Även om det inte nämns i den aktuella bestämmelsen kan köparen alltid kräva fullgörelse, vilket denne verkar ha gjort. Köparen har också rätt till skadestånd enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer. Utan att ha sett avtalet torde det gå att argumentera för att fastigheten inte riktigt överensstämde med avtalet, vilket i så fall berättigar köparen till ersättning. I 4 kap. 19 § 1 st. JB sägs nämligen att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.Avslutande ord och ytterligare rådgivningUtan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal. Men redan nu kan kort sägas att du definitivt ska begära in kvitton för de extrakostnader som köparen gör gällande. Det finns mig veterligen ingen specifik domstolspraxis avseende just ersättningsfrågan och ersättningens storlek. Den nästintill oändlig variation av situationer på just det här området gör det svårt att uttala någonting generellt mer än att skadeståndet ska motsvara den skada som köparen har lidit till följd av det försenade tillträdet. Den här typen av ärenden brukar dock i praktiken lösas genom en informell förhandling parterna emellan och då mot bakgrund av de ekonomiska risker som ofta följer med en tvistemålsprocess i domstol.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 8/11 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Är en trasig diskmaskin att betrakta som fel i fastighet?

2021-11-02 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej. Vi har precis fått tillträde till vårt nya hus. Vid undersökning av huset så fungerade allt som det ska och på tillträdesdagen sa säljaren uttryckligen att diskmaskin fungerade klockrent. Jag har även ett sms från säljaren som hävdar att hon använt diskmaskinen utan några problem 2 dagar innan tillträdet. Vi har problem med flertalet saker. 1 städningen är fruktansvärd. Vi har påtalat det och städfirman hon anlitade kommer hit för att åtgärda det. 2. Det är mögel i tvättmaskinen3. Vi har aldrig använt diskmaskinen sedan vi fick tillträde för några dagar sedan, när vi satt och jobbade här om dagen så börjar den tjuta felkod för översvämning, vi öppnar luckan och det sipprar upp gammalt vatten och matrester. Vi stängde av vattnet och rengjorde allt, stängde luckan och satte på vattnet igen, samma sak. Vi kontaktade elektrolux som sa att det måste lagas av en tekniker för 600:- fast avgift och 1030:-/påbörjad timme. Jag kontaktade säljaren som vidhåller att den fungerar perfekt. Hon anser att hon inte har någon skyldighet att varken betala för att laga den eller ersätta maskinen med en likvärdig. Diskmaskinen är 4 år gammal. Vad gör vi?
Julia Hellquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!StädningenNär det gäller städningen finns det i princip alltid med en punkt på överlåtelsekontraktet där det framgår att bostaden ska vara städad på ett visst sätt. Om städningen avviker från detta har säljaren brutit mot kontraktet och du som köpare har rätt att kräva att punkten åtgärdas, vilket enklast sker genom att köparen anlitar en städfirma som säljaren får bekosta. Om det finns en punkt i kontraktet som reglerar städningen bör det inte vara något problem att påpeka den för säljaren och kräva betalning för städningen. Diskmaskinen och tvättmaskinenOm en fastighet inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, föreligger ett fel i fastigheten. Köparen får dock inte göra gällande fel som borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten. Undersökningsplikten är långtgående och innebär att att köparen har ett stort ansvar att göra en noggrann undersökning av huset innan köpet, antingen själv eller med hjälp av en besiktningsperson. Fel som hade kunnat upptäckas vid en sådan noggrann undersökning kan i efterhand inte åberopas som fel. Detta framgår av 4 kap. 19 § 2 st. jordabalken (JB). Hur noggrant köparen förväntas undersöka huset beror på omständigheterna i det enskilda fallet, såsom husets ålder, vilket skick det är i osv. Generellt sett ingår dock undersökning av vitvaror så som diskmaskin och tvättmaskin undersökningsplikten. Dock minskas undersökningsplikten om säljaren innan köpet ger uttryck för att något fungerar mycket bra, så som t ex en diskmaskin. Med det sagt så är det svårt att avgöra om den felaktiga diskmaskinen är att betrakta som ett fel som ni borde ha upptäckt vid en undersökning, eller om säljarens utfästelse om att den fungerade bra undantar den från undersökningsplikten. Om det var så att ni undersökte vitvarorna innan köpet och det då inte fanns något att anmärka på aktualiseras en annan bestämmelse, nämligen säljarens vårdplikt. Av 4 kap. 11 § JB framgår det att säljaren är ansvarig för att vårda fastigheten så att den inte skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. Om det skulle vara så att fastigheten har skadats eller försämrats under tiden fram till köparens tillträde har köparen rätt att göra avdrag på priset (eller häva köpet om skadan är av väsentlig betydelse). Ni skulle alltså kunna hävda att säljaren inte har uppfyllt sin vårdplikt när det gäller diskmaskinen och tvättmaskinen och därmed kräva avdrag på priset, motsvarande vad det kostar att åtgärda dessa problem. Om säljaren inte är villig att gå med på ett prisavdrag kan ni ta ärendet till domstol och där stämma säljaren. Kontakta då er närmaste tingsrätt för mer information om hur ni går tillväga med en sådan stämning. Hoppas att ni fick svar på er fråga!

Prisavdrag när villans boyta är mindre än vad säljaren uppgett?

2021-10-20 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,Har köpt en villa som enl beskrivning uppgift från säljare hade boyta 60kvm men nu visar sig vara 45kvm. I objektbeskrivningen står det;60kvm enl säljareSäljaren har byggt ut husetDen taxerade Boytan enl lantmäteriet är dock 45 kvmHar förstått att vi kan kräva ett prisavdrag, håller ni med om det? Tänker oss den del som huset gick upp i budgivning Hur bör vi skriva till säljaren och gå till väga?
Tim Bjärtros |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag förstår det som att du har köpt en villa som enligt säljarens uppgifter skulle ha en boyta på 60 kvm, som senare visade sig vara 45 kvm.Regler om köp av fast egendom finns i Jordabalken (JB).Du har rätt till prisavdragOm fastigheten inte stämmer överens med avtalet, eller annars avviker från vad du med fog har kunnat förutsätta vid köpet, anses fastigheten som felaktig (4 kap. 19 § första stycket JB).Det framkommer inte av frågan exakt vad som stod i avtalet avseende storleken på villan. Men med anledning av säljarens uppgifter samt uppgifterna i objektbeskrivningen var du i berättigad tillit till att villan skulle vara 60 kvm. Det framkommer inga omständigheter som talar för att du skulle ha haft anledning att ifrågasätta säljarens uppgifter. Du hade därför fog att förutsätta att villan skulle vara 60 kvm, och inte 45 kvm.Du får inte åberopa avvikelsen i storlek på villan som fel om du borde ha upptäckt avvikelsen vid en undersökning (4 kap. 19 § andra stycket JB). Denna undersökningsplikt faller dock bort om säljaren har gjort en tämligen preciserad utfästelse, vilket verkar vara fallet här.Fastigheten är därför att anses som felaktig och du har rätt till prisavdrag (4 kap. 19 § JB).Storleken på prisavdragetStorleken på prisavdraget ska motsvara skillnaden mellan marknadsvärdet i felaktigt skick (45 kvm) och i avtalsenligt skick (60 kvm) på tillträdesdagen. Du räknar alltså ut detta genom att dividera marknadsvärdet i felaktigt skick med marknadsvärdet i avtalsenligt skick. Utgå från värdet vid tillträdet (4 kap. 19 c § JB).Om värdet på fastigheten i felaktigt skick exempelvis är 90 % av värdet i avtalsenligt skick, ska prisavdraget alltså vara 10 %.Kontakta säljarenFör att få åberopa felet och kräva prisavdrag måste du reklamera fastigheten till säljaren (4 kap. 19 a § JB). Det finns inga formkrav på en reklamation, du behöver bara meddela säljaren om avvikelsen i storlek och kräva prisavdrag.Min rekommendation till dig är därför att så snart som möjligt kontakta säljaren och påpeka felet samt framhäva ditt krav på prisavdrag. Ur bevissynpunkt bör du helst göra detta skriftligen. Datera även reklamationen. Du kan använda samma argument och hänvisningar till lagen som ovan.Behöver du ytterligare vägledning är du varmt välkommen att boka en tid med en av våra erfarna jurister. Du kan boka en tid här, eller ringa oss för att få mer information.Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt är: 08-533 300 04Öppettider: Måndag-Fredag kl. 10.00-16.00Jag hoppas att du har fått svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Fel i köpt hus upptäckt flera år senare

2021-11-13 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejJag köpte mitt nya hus för 8 år sedan. Jag har upptäckt att en del av kakelplattor håller på att lossna ( på väggen) i tvättrummet. Räknas det som dolt fel? Är fastighetsbolaget ansvarig för reparation och alla kostnader?
Daniel Högman |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar vem som ansvarar för fel i ett hus som visar sig långt senare. Det framgår inte av din fråga hur köpet har gått till och därför finns det flera olika möjliga svar på din fråga. Å ena sidan kan det röra sig om köp av fast egendom. Det kan också röra sig om s.k. småhusentreprenad, och jag kommer redogöra för de båda alternativen var för sig. Vilken typ av köp du har gjort bör framgå av de handlingar som du fått av säljaren vid köpet.Det ska tilläggas att det också kan vara så att du har köpt en bostadsrätt, och då blir svaret annorlunda. Det är dock ovanligt att bostadsrätter i form av hus säljs och jag kommer därför inte att redogöra för det alternativet.Köp av fast egendomReglerna för fast egendom finns i främst i Jordabalk (1970:994) (hädanefter JB)Enligt 1 kap. 1 § JB, är fastigheter jord som delas in i fastigheter. I 2 kap. 1 § JB stadgas att vissa saker är s.k. tillbehör till fastigheten. Ett hus som står på en fastighet är ett fastighetstillbehör och tillhör fastigheten. Detta innebär att man vid köp av ett hus med tillhörande tomt har köpt fast egendom, se 2 kap. 1 § JB.Fel i fast egendom och reklamationsfristReglerna om fel i fast egendom reglers i 4 kap. 19 § JB. Av bestämmelsen framkommer att fastigheten är felaktig om den avviker från vad som stadgas i avtalet mellan säljare och köpare, eller om fastigheten på annat sätt avviker från vad du som köpare med fog kan förvänta dig. Av 4 kap. 19 § 2 st. JB framkommer att du inte får åberopa en avvikelse som du "borde upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad på grund av fastighetens skick". Detta betyder för det första att fastighetens skick är viktig för att avgöra hur långt undersökningsplikten sträcker sig. Eftersom du har köpt ett nytt hus har du inte samma undersökningsplikt som någon som köpt ett renoveringsprojekt.För det andra ger bestämmelsen om man läser den motsatsvis uttryck för s.k. dolda fel som du nämner i din fråga.Dolt felDolda fel är fel som alltid funnits i fastigheten, men som av olika anledningar inte har kunnat upptäckas. Att kakelplattor lossnar kan mycket väl anses vara ett sådant fel, eftersom det kan bero på monteringen av kaklet. Skulle det bero på monteringen är det rimligt att hävda att det avviker från vad man förväntar sig av fastigheten vid köpet och i så fall kan fel göras gällande mot säljaren. Det är dock inte omöjligt att det beror på något som uppkommit under tiden du har ägt huset, vilket i så fall utesluter att det är ett dolt fel som säljaren ska ansvara för.Utan att vara en utbildad hantverkare, eller veta hur badrummet ser ut i övrigt och hur förslitningen av detta skett är det inte möjligt för mig att svara rakt på din fråga. Dock talar det faktum att du har bott i huset i 8 år för att felet har uppkommit under tiden som du bott i huset, och att säljaren då inte kan hållas ansvarig för detta. Jag skulle råda dig att kontakta en oberoende hantverkare och fråga om det är ett fel som kan hänföras till monteringen av kaklet eller inte. Skulle det vara så är det aktuellt att så fort som möjligt kontakta säljaren med informationen. Du måste reklamera till säljaren inom skälig tid från det att du upptäckt felet, se 4 kap. 19 a § JB. Den bortre gränsen för att reklamera den här typen av fel som du nämner är 10 år, se 4 kap. 19b § JB.SmåhusentreprenadReglerna om småhusentreprenad finns i Konsumenttjänstlagen (hädanefter KtjL) se 51 § och framåt i lagen. Småhusentreprenad innebär att en byggnad blivit inrättad som bostad för en eller två familjer, och att arbetet som beställts avser uppförandet eller tillbyggnad av en sådan byggnad, se prop. 2003/04:45 s. 131. Detta är aktuellt för dig om det är så att du har köpt en färdig tjänst där säljaren uppfört huset på din beställning.Vid småhusentreprenad finns det en lagstadgad garantitid på 2 år, se 59 § KtjL. Inom två år är säljaren ansvarig för alla fel som visar sig, om den inte kan visa att felet beror på köparen eller en ren olyckshändelse.Utöver reglerna om garanti finns det regler om slutbesiktning av småhusentreprenader, och huvudregeln är att konsumenten bara får åberopa fel som antecknats i besiktningsprotokollet, se 60 § KtjL. Dock får konsumenten fortfarande åberopa fel som inte besiktningsmannen har upptäckt eller borde ha upptäckt vid besiktningen, alltså samma typ av dolda fel som jag nämnt ovan. Om det är fel i en småhusentreprenad gäller på samma sätt som vid övriga fel att detta måste reklameras inom skälig tid, se 61 § och 17 § KtjL. Om det har skett en slutbesiktning är den allmänna preskriptionstiden för att göra fel gällande tio år, se 61 § 3 st. KtjL.Slutsats och tipsDet är viktigt att du tar reda på vad det är för typ av köp du har gjort innan du beslutar hur du vill gå vidare med ditt problem. I ditt fall kan den långa tiden vara ett problem och jag skulle därför råda dig att kontakta en fackman som kan avgöra vad felet beror på. Är det så att det är ett dolt fel kan du eventuellt begära avdrag på priset du har betalt för huset i efterhand. Vill du ha hjälp med detta kan du kontakta oss igen för vidare hjälp.Hoppas du fick svar på din fråga!

Kan vattenläcka åberopas som dolt fel?

2021-11-04 i Fel i fastighet
FRÅGA |Min syster köpte ett sommarhus sommaren 2018 , i samband med köpet gjordes en besiktning. Där framkom några små grejer men inget stort. Pga Corona blev det ju av förståeliga orsaker färre besök vid huset. På tidig vår 2021 åkte syster dit och mötes av ett hus med en massiv vattenskada . Huset har hela tiden haft underhållsvärme. Efter att fackmän varit där osv visade det sig att vattenskadan kom från ett stängt rör i taket där det tidigare gått ett rör upp till övervåningen. Alltså inget som kunnat upptäckas vid besiktningen inför köpet. Syster har försäkring men blir ändå en stor summa över som hon måste betala plus att hon inte kunnat nyttja huset på hela sommaren. Visst borde detta räknas som dolt fel? Eller anses man kunna gissa sig till att det kan bli en vattenläcka då huset är byggt på 50-talet? Hur kan hon gå till väga ? Min syster har sjukersättning så skulle ju vara tråkigt om hon skulle vara tvungen behöva sälja huset för att kunna betala för allt jobb.
My Öhman |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga,Vid köp av fast egendom kan köparen 10 år från köpet göra gällande så kallade dolda fel. Felreglerna är många och reglerar olika rättsliga situationer. Huvudsakligen delas köprättsliga fel in i tre kategorier: rådighetsfel, rättsliga fel och faktiska fel. Huruvida din syster har rätt att åberopa vattenskadan förutsätter för det första att röret som orsakat vattenläckan klassas som felaktigt. För att kunna åberopa felet förutsätts även felet har varit dolt, det vill säga att det inte omfattats av din systers undersökningsplikt. Felet måste vara ursprungligtFör att vattenläckan ska kunna åberopas som fel förutsätts att felet fanns innan det avtalade tillträdet (4 kap. 11 § jordabalken). Vad jag förstått från din fråga fanns ingen faktisk vattenläcka vid tillträdet. Eftersom vattenläckan inte fanns innan tillträdet är det köparen, din syster, som står risken. Det innebär att vi i din systers fall måste utgå från huruvida rörkonstruktionen på grund av eventuellt fel orsakat vattenläckan. Är fastigheten belastad med fel?I din systers fall avviker köpobjektet från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet vilket innebär att vi har att göra med ett faktiskt fel (4 kap. 19 § jordabalken). Vad köparen med fog kunnat förutsätta utgår ifrån en objektiv bedömning och inte utifrån din systers personliga förväntningar. Omständigheter som därför läggs till grund för bedömningen om vad köpare med fog kan förutsätta är byggnadens skick, användningsområde och ålder. Möjligheterna att åberopa avvikelser minskar således i takt med fastighetens ålder och skick.Att huset är från 50-talet kan påverka bedömningen om huruvida det föreligger fel. Är det exempelvis så att rörkonstruktionen har vad vi idag skulle klassas som felaktigheter är gjord enligt 50-talets gällande byggnormer kan inte konstruktionen klassas som felaktig. Vidare kan rörens ålder och husets skick i allmänhet påverka huruvida köparen kan förvänta sig att dessa kommer börja läcka. Köparen måste ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Undersökningsplikten innebär att endast sådana abstrakta fel som en köpare av normal insikt och erfarenhet på området inte hade kunnat upptäcka får åberopas (4 kap. 19 § jordabalken). Hur långtgående undersökningsplikt som föreligger påverkas av fastighetens skick, det normala skickat på likande fastigheter samt omständigheterna i övrigt. Undersökningsplikten påkallar normalt inte undersökning av slutna utrymmen där ingrepp hade behövt göras för att upptäcka en eventuell avvikelse (NJA 1984 s.3). Om jag förstår dig rätt har röret legat i taket, varför det omöjligen hade kunnat upptäckas utan ingrepp i fastigheten. Vid en normal undersökningsplikt hade jag således gjort bedömningen att felet bör klassas som dolt. Undersökningsplikten kan emellertid utökas om det förkommer omständigheter som tyder på fel. Undersökningsplikten kan då sträcka sig längre än normalt vilket innebär att möjligheten att åberopa fel blir mindre. En sådan omständighet kan vara om säljaren innan köpet antytt att rören är dåliga eller om huset haft spår av vattenskador sedan innan. Sammanfattningsvis bör konstruktionen, förutsett att det klassas som fel, anses utgöra ett dolt fel. Förutsatt att det inte förelegat en utökad undersökningsplikt. Emellertid är det svårt för mig att göra en samlad bedömning om huruvida din syster hade vunnit framgång med ett anspråk om dolda fel. Det eftersom bedömningen utgår ifrån konkreta fakta om det aktuella köpobjektet och övriga omständigheter. Jag hoppas emellertid att mitt svar kan bidra med några allmänt hållna riktlinjer för huruvida felet kan åberopa som dolt eller inte. Hälsningar,

Är flugor ett dolt fel?

2021-10-27 i Fel i fastighet
FRÅGA |För 5 år sedan köpte jag under sommaren ett hus. Första hösten efter att jag flyttat in så upptäckte jag att ett rum på övervåningen (med stora fönster) var helt FULLT av flugor. De kommer fram en period under våren och en period under hösten varje år. Periodernas längd varierar, nu i höst har det pågått i ca 2 månader hittills. Problemet är att det är såpass mycket flugor att jag känner att jag inte kan använda min övervåning som jag vill under dessa perioder. Vi snackar alltså hundratals VARJE dag. Tanken slog mig häromdagen att jag kanske inte värderat huset lika ifall jag vetat om det här innan köpet. Och jag undrar nu, mest av ren nyfikenhet, är detta något som skulle kunna räknas som ett dolt fel? Har säljaren någon skyldighet att berätta om skadedjur. Mest troligt har ju problemet funnits redan innan jag köpte huset.
William Nordstrand Larsson |Hej Anna!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du undrar om skadedjur i form av flugor kan anses som ett dolt fel. Jag förstår också att du köpte huset för fem år sedan samt att du upptäckte problemet redan efter ett par månader. Du nämner också att du slagits av tanken att huset kanske inte var värt så mycket som du betalade för det. Jag kommer först förklara vad ett dolt fel är. Efter det kommer jag reda ut om du skulle kunna kräva prisavdrag från säljaren. Reglerna om detta finns i jordabalken (JB).Dolt felVad som är ett dolt fel regleras i JB 4 kap. 19 §. Där sägs att en fastighet är felaktig om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Köparen har en långtgående undersökningsplikt som innebär att köparen står risken för alla fel som kunde ha upptäckts vid en sådan besiktning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick (JB 4 kap. 19 § andra stycket). Särskilt fastighetens ålder påverkar hur många fel en köpare förväntas tåla. I ett hovrättsfall ansågs inte rötskador och insektsangrepp vara fastighetsfel eftersom byggnaden var 170 år gammal (RH 1997:22). Undersökningsplikten kan sägas omfatta allt som man kan se, höra eller lukta sig till utan att bryta upp några väggar. Just flugor är ofta svåra att upptäcka då de inte bygger några bon inomhus utan istället lägger sina larver i marken. Min bedömning är därför att förekomsten av flugor inte omfattats av din undersökningsplikt.Frågan blir då om du "med fog kunnat förutsätta" att din vind inte skulle varit full med flugor. Det här är svårt för mig att bedöma. Om huset ligger i ett område som ofta har många flugor (t.ex. nära en bondgård) kanske du inte kunnat förutsätta flugfrihet. Dock så beskriver du att vinden är i det närmaste obrukbar under hösten. Förutsatt att huset du köpt är avsett för året-runt-bruk kan det argumenteras för att alla delar av huset ska kunna användas året runt. Alltså har du med fog kunnat förutsätta att inte vara störd av en stor mängd flugor under hösten.Det kan alltså mycket väl vara så att flugorna är ett dolt fel. De omfattas inte av din undersökningsplikt och du har med fog kunnat förutsätta att din vind inte är full av flugor på hösten.ReklamationspliktHuvudregelNär en köpare upptäcker ett fel måste hon reklamera felet till säljaren inom skälig tid (JB 4 kap. 19 a §). Jag förstår det som att du inte har reklamerat felet på fem år. Fem år är inte skälig tid.UndantagDet finns dock ett undantag från reklamationsplikten. Om säljaren har handlat i strid mot tro och heder så kan köparen vänta längre tid än "skälig tid" med att reklamera (JB 4 kap. 19 a § andra stycket). Du säger att säljaren måste vetat om situationen med flugorna. Att som säljare undanhålla information om ett dolt fel man känner till skulle kunna anses som handlande i strid mot tro och heder (jfr. NJA 2017 s. 1195 p. 17 i HD:s dom).Om säljaren anses ha handlat i strid mot tro och heder (vilket det inte är helt säkert att en domstol skulle anse då kraven är ganska högt ställda) har du alltså längre tid på dig än "skälig tid". Du kan dock inte vänta hur länge du vill utan allt för lång passivitet leder ändå till att du förlorar din rätt mot säljaren. I NJA 2017 s. 1195 ansågs 4,5 år inte vara för lång tid att vänta med en reklamation vid handlande i strid mot tro och heder. Det fallet rörde dock köp av 1430 hektar skog för 70,5 miljoner kronor, vilket HD ansåg gav köparen lång tid på sig att utreda hur stor skadan var innan han var tvungen att reklamera. Ditt fel är betydligt enklare än så och det är därför ganska osannolikt att fem år skulle anses som en godtagbar reklamationstid, även om säljaren skulle ha handlat i strid mot tro och heder.SammanfattningDet är alltså möjligt att mängden flugor är ett dolt fel. Du har dock med största sannolikhet försuttit din reklamationsplikt och därför förlorat rätten att göra felet gällande mot säljaren.Jag hoppas du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar

Dolt fel i fastighet och reklamationstid

2021-10-19 i Fel i fastighet
FRÅGA |Jag har sålt ett hus som köparen nu hävdar dolt fel i. Jag har själv bara bott i huset i 2 år men dom som jag köpte av och som renoverade huset och därmed "gjorde" det dolda felet var en firma som har gått i konkurs. hur ska jag kunna hävda felet vidare?
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga behandlar fel i fastighet och där tillhörande grunder för åtgärder från säljaren. Detta aktualiserar jordabalken (JB).I och med att detta är en situation där fel ska hävdas i två led så gäller samma sak för dig gentemot din säljare av huset som för de nya köparna gentemot dig.I första hand ska sägas att bevisbördan ligger hos köparen att visa på att det föreligger ett dolt fel, som denne inte kunnat upptäcka under visningar eller liknande. För att bevisa detta kan det vara värdefullt med ett utlåtande från en sakkunnig eller en besiktningsman som styrker påståendet att det förelegat ett dolt fel. Visar sig felet vara något som orsakats av säljarens försummelse, så kan man få rätt till ersättning i form av prisavdrag.Du måste också meddela säljaren om felet inom skälig tid från det att du märkt eller borde ha märkt felet för att kunna åberopa att fastigheten är felaktig (JB 4 kap. 19 a § första stycket). I och med att jag inte vet vad felet rör sig om så kan jag inte säga vad som utgör skälig tid eller inte. Alltså kan faktumet att du bott i fastigheten i två år innebära antingen att det är rimligt att du inte lagt märke till felet och att tidsfristen därmed inte gått ut, eller så innebär det att du borde ha lagt märke till felet och att du därmed förlorat rätten att göra gällande felet.Om det är så att bristerna utgör ett dolt fel som innebär att du har rätt till prisavdrag och reklamationstiden ej löpt ut, så har du en fordran på säljaren. Du ska alltså vända dig till säljaren, inte företaget som genomfört renoveringen. Det är säljaren som svarar för fastighetens skick (JB 4 kap. 11 § första stycket). Det blir då upp till säljaren som sålde huset till dig om hen ska ta upp det med företaget som hen anlitade.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till oss på Lawline!