Det är fel i huset jag har köpt, vad gör jag?

2019-11-11 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har köpt hus och när vi tillträdde huset visade det sig att det bara gick att fylla en hink med vatten. Brunnen var sinad och pumpen tappade tryck hela tiden. Vi har nu tryckat brunnen med otillfredställande resultat då brunnen hade två borrhål. Pumpen tappar ff tryck och vi kan ff inte duscha utan att trycket faller. Felsökning på pumpen har gjorts men ännu vet vi inte om pumpen är helt utdömd. Luftvärmepumpen funkar inte heller nu när det blev minusgrader, fläkten har stannat på utsidan och drar bara in kalluft. Vi har hittat mögel under huset där pumpen stått och droppat. Vi har haft diskussion med säljaren men kommer inte överens då han krånglar hela tiden. Vet ej hur vi ska gå vidare. Har vi rätt att häva köpet? Vi vill ju bo kvar men känner oss lurade. I prospektet stod ingenting om att de haft problem med vattnet. Säljaren har kryssat i sedvanliga frågor där tre kryss på vattenfronten är ifyllda att de ej har eller haft problem med vattnet. Grannar i området vittnar om att de haft problem med vattnet. Säljaren har bott i huset i 4 år. Grannar vittnar även om att förra ägaren hade problem med vattnet. Vi har gjort den okulära besiktningen enligt praxis med tillägg på fukt och konstruktionskoll. Vi betalade ca 10 000 kr för besiktningen som gjordes av certifierad besiktningsman. Nu har säljaren kontaktat jurist som vill ha kopia på besiktningsprotokollet? Dagen innan tillträde nämner säljaren problem med pumpen men att det är åtgärdat. Fick nycklarna 30 aug.
Adam Novak |Hej!Tack för att du vänder dig till oss med din frågaI din beskrivning framgår det att det berör ett hus med tillhörande fastighet, jag kommer i mitt svar att anta att du äger både marken och huset.Tillämplig lagDet du skriver i din fråga är ett typiskt fall av fel i fastighet vid köp. Detta regleras i 4 kapitlet Jordabalken, som reglerar försäljning, byte och gåva av fast egendom.Fel i fastighetenOm fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (4 kap 19 § Jordabalken) har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen, eller om felet är väsentligt, rätt att häva köpet (4 kap 12 § Jordabalken). Väsentliga fel är sådana som gör fastigheten helt obrukbar. Med tanke på att ni vill bo kvar är det osannolikt att felet är väsentligt.Det är också viktigt att tänka på när felen uppstod. Vid den avtalade tiden för tillträdet övergår risken på dig, och alla fel som uppstår efter det är det du som ska täcka (4 kap 11 § Jordabalken). Detta förutsätter dock att säljaren inte är den som orsakar förseningen vid tillträdet (4 kap 13 § Jordabalken).Undersökningsplikt och dolda felI ditt fall är det fråga om ett dolt fel, vilket framkommer genom att ni har anlitat en certifierad besiktningsman och trots detta inte upptäckt dessa fel. Om man anlitar professionella för att besiktiga egendomen har man uppfyllt sin undersökningsplikt i de delar som besiktningsmannen har utfört det. Däremot kan det bli svårt att avgöra ifall du själv har gjort den. Det hela bottnar i bevis och detaljer samt vad undersökningsplikten omfattar, vilket alltid varierar från fall till fall.Dolda fel är sådana fel som inte framkommer vid besiktningar. De fel som du har påpekat kan troligtvis leva upp till kravet att vara dolda fel. För att du ska kunna göra gällande ersättningskrav för dem krävs att de var där när huset köptes, att de inte gick att upptäcka vid en undersökning och att det inte är rimligt att denna typ av fel finns i huset med tanke på ålder, pris, skick etc.Skadestånd och ersättningDu har rätt till avdrag på köpeskillingen om du lyckas göra gällande dessa fel (4 kap 19 § Jordabalken). Vidare har du rätt till skadestånd ifall säljaren varit försumlig, eller särskilt utfäst, dvs. garanterat, något. För att kunna få detta måste du dock väcka talan hos en tingsrätt inom 1 år från tillträdet (4 kap 12 § 2 stycket Jordabalken).GarantierGarantier kan göras underförstått, och regel kring detta kommer från Högsta domstolen (NJA 2001 s. 309 "Zinkoljan"). Regeln är att om man uttryckligen sagt att det man säljer har vissa egenskaper är man också bunden av det på samma sätt som om man hade garanterat det. Vid försäljning av fast egendom har man krav på skriftligt avtal (4 kap 1 § Jordabalken), i vilket allt av relevans för köpet ska antecknas. Om dessa fel inte var där kan du göra gällande att säljaren inte informerade dig om dem, och då faller bevisbördan på säljaren att det ingick i din undersökningsplikt eller att det på något annat sätt inte var ett dolt fel.Frågor om bevis och ond troFör att göra gällande dessa fel behöver du bevisa alla påståenden som du gör i rätten. Vittnesmål, sparade mejl, köpehandlingar, besiktningsprotokoll etc. kan allt tänkas vara till nytta. Mitt råd är att du tar fram allt du kan som beröra detta fastighetsköp, och sen använder det för att bygga ditt mål. Du sa i din beskrivning att flera av grannarna har vittnat att det var problem i området med vattnet. Du skulle kunna be en av dessa att vittna om det för dig och i kombination med något bevis för att han inte nämnt det när han borde ha gjort det bevisa att han inte var i god tro under försäljningen. Om detta är fallet kommer hans vittnesmåls trovärdighet att minska kraftigt. Om du dessutom lyckas bevisa, exempelvis med vittnen, att han sagt att pumpen var lagad kommer du att kunna hävda att utfärdat garantier.Mitt RådLåt inte detta ligga. Du har, vad jag förstår, ett starkt mål på handen och kan stämma säljaren för fel i fastigheten. Dessutom kan du kanske gå så långt att du får skadestånd för sådant som gått förlorat pga. skadorna samt olägenheterna som felen förorsakat.Det finns väldigt många detaljer i ett fall som detta, så jag rekommenderar att du anlitar en skicklig advokat. Om du får rätt i domstol kan du även få ersättning för dina kostnader för advokaten, så du kan vinna på detta även om det blir en lång process.Du sa i din beskrivning att säljaren "krånglar". Med detta antar jag att du menar att de drar sig undan kontakt. Det är ytterst svårt att undvika en stämning, så efter att du väckt talan kommer inte det bli fler problem med det.Glöm inte att vara snabb med att ta tag i detta, så att den 1-åriga preskriptionstiden inte går ut. Den kommer att gå ut nästa år, på tillträdets 1-årsdag.Hoppas du är nöjd med min hjälp, och att du har fått svar på dina frågorMed vänlig hälsning,

Otjänligt vatten - fel i fastighet

2019-10-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!I juli detta året fick vi tillträde till en fastighet vi köpt. Fastigheten har egen brunn och avlopp. När vi flyttade in upplevde vi att vattnet smakade ganska mycket järn. Vi valde själva att göra ett eget vattenprov i slutet på september. Det visade sig innehålla en väldigt hög halt koliforma bakterier och vi fick råd att ej dricka vattnet utan att koka det. Det vi undrar nu är om vi kan uppge detta som ett dolt fel eller liknande? I den pärm vi fick från mäklaren med kontrakt, information om fastigheten m.m. I denna pärm finns en "frågelista - fastighet" som tidigare ägare fått besvara frågor i. Där lyder två av frågorna "Har ni observerat eller haft anledning att misstänka brister eller fel i det invändiga eller utvändiga el,-vatten-eller avloppsystemet? När?" Där har fastighetsägaren svarat nej. Andra frågan " Om egen brunn finns, har så vitt Ni vet, vattenmängden någon gång varit otillräcklig för normal förbrukning eller har vattnets kvalitet någon gång varit otillfredsställande? När?" - Nej. "Har provtagning skett? När?" - Ja. I besiktningsprotokollet vi fick från besiktningsman finns också noterat att besiktningsmannen rekommenderar tidigare fastighetsägaren att ta fram de två vattenprover de gjort. Vi har fått det första vattenprovet som gjordes 2014. Där var resultatet av de koliforma bakterierna ok. Det vattenprovet som är gjort 2016 hittar tidigare fastighetsägaren inga papper på och minns inte vart det gjordes.
Catharina Såmark |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Undersökningsplikt och upplysningsplikt I samband med köp av fastighet har köparen i regel en långtgående undersökningsplikt, (4 kap. 19 § st. 2 jordabalken) Köparens undersökningsplikt kan dock både minska och öka i omfattning beroende på säljarens agerande. Ifall säljaren uttrycker sådant som ger köparen skäl att ifrågasätta fastighetens skick utökar det köparens undersökningsplikt, medan en garanti/utfästelse från säljaren om fastighetens skick i regel minskar köparens undersökningsplikt, eftersom att säljaren blir bunden av det som denne uttryckt. Säljarens upplysningsplikt är inte lagreglerad, men aktualiseras i de situationer när säljaren undanhåller information avseende felaktigheter på fastigheten, såsom t.ex. dolda fel."Allmänt lovprisande uppgifter" mm.Man ska också skilja på "allmänt lovprisande" utfästelser från säljaren. I Högsta domstolens avgörande NJA 1978 s. 301 ansåg domstolen att säljarens uttalanden vid köpeförhandlingarna om att vattnet var "utmärkt" och "friskt och kallt" inte ansågs vara en sådan utfästelse som utgjorde en garanti för vattnets drickbarhet, utan dessa uttalanden ansågs vara allmänt lovprisande/ej preciserade och ej bindande för säljaren. HD fäste även stor vikt vid den omständigheten att köparna vid en besiktning av fastigheten borde ha insett faran för vattnets förorening, eftersom att vattnet gick i ett öppet dike. Den omständigheten medförde att köparna inte hade fog för att förutsätta att vattnet var drickbart. Avgörandet visar på att fastighetsköpare just har en omfattande undersökningsplikt, och att säljaren inte är bunden av allmänt lovprisande uttalanden. Utöver utfästelser från säljaren beror köparens undersökningsplikt på de särskilda omständigheterna i de enskilda fallet. När det gäller vattenkvalité kan man generellt anta att köpare har större anledning att anta att vattnet är drickbart när det gäller en permanentbostad, snarare än en sommarstuga. Fastighetens ålder och skick spelar naturligtvis också roll.Dolda fel mm. Som dolda fel räknas sådana fel som köparen inte hade kunnat upptäcka vid en undersökning. Eftersom att ni som köpare lätt har möjlighet att kontrollera vattnets kvalité genom provtagning är min bedömning att felet inte kan anses som ett dolt enligt jordabalkens mening. Man kan trots det argumentera för att det är fråga om ett faktiskt fel. Felbedömningen görs enligt 4 kap 19 § jordabalken, där en fastighet anses felaktig om den inte stämmer överens med vad som följer av avtalet, eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. FrågelistanVad som blir avgörande för denna situation är hur stor vikt man bör lägga Frågelistan där säljaren inte har gjort någon antydan till att det har varit/är problem med föroreningar i vattnet. Utifrån det du angivit från Frågelistan tycks det vara konkreta frågor, som ger uttryck för någon form av garanti avseende vattenkvalitén, eftersom att frågan om vattenprov tagits också tas upp. Detta bör säljaren vara bunden av. Denna dokumentation bör här minska er undersökningsplikt som köpare. Fortfarande måste man beakta de aktuella omständigheterna i fallet. Omständigheter såsom t.ex. öppen brunn, gammalt hus, icke-permanentbostad mm. talar för att ni som köpare inte har fog att förutsätta att dricksvattnet är drickbart, utan då omfattas det i regel av undersökningsplikten.Vad du ska göra:Gör vad du kan för att få ut det senaste vattenprovet från 2016. Kanske kan du höra med de närliggande provtagningsenheter ifall de har vattenprov registrerat på er fastighet. Är det så att vattenprovet visar på brister har säljaren varit i ond tro, och ni kan då göra felpåföljder gällande såsom prisavdrag och skadestånd enligt 4 kap 12 § jordabalken.Hoppas att situationer reder ut sig! Har du fler funderingar är du välkommen att höra av dig!Med vänlig hälsning,

Konkret fel i fastighet och möjliga påföljder

2019-10-24 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Vi har köpt en villa och nu cirka 1 mån efter tillträde kommit underfund med att säljaren ljugit angående elen. De har sagt till oss att huset är jordat och det sitter jordade uttag på väggarna men det finns ingen jordkabel i väggarna visade det sig när vår elektriker var hemma. Det är ett hus i 3 plan så det är det ett mycket stort arbete att dra ny el överallt. Har vi möjlighet att häva köpet?
Erik Hellem Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Jag väljer att förutsätta att ni fick del av uppgifterna om att huset var jordat innan husköpet genomfördes. Jag förutsätter också att villan utgör fast egendom (ej byggnad på ofri grund), vilket leder till att Jordabalken (JB) är tillämplig. För att påföljder (skadestånd, prisavdrag eller hävning) ska kunna göras gällande krävs det att det föreligger ett fel. Jag kommer att göra en redogörelse för vilka påföljder som ni kan göra gällande samt under vilka förutsättningar. Föreligger ett fel enligt JB:s mening? Då säljaren i fråga särskilt har utfäst att huset ska ha jordad el rör det sig om ett konkret fel i 4 kap. 19 § 1 st. JB. Vid en eventuell tvist vore det bra om ni kunde styrka att ni, innan köpet, fått del av uppgifterna om att huset ska ha jordad el, till exempel genom mäklaren eller om ni har det skriftligt. Av ovan angivet lagrum framgår att de påföljder som kan göras gällande är prisavdrag, skadestånd och hävning. Undersökningsplikt: För att ett fel ska kunna göras gällande krävs det att ni som köpare har uppfyllt er undersökningsplikt, 4 kap 19 § 2 st. I detta fall har köparen gett er information om att huset är jordat och med uttag som ger sken av att huset är jordat, vilket medför att kravet på undersökningsplikten reduceras då det är att anse som ett lugnande besked. Om det inte finns några felsymptom krävs det inte att ni, som köpare, gör några ingrepp i fastigheten och därför kan inget krav ställas på att ni ska undersöka elen i fastigheten mer än vad som är synligt. Hävning: För att kunna häva köpet krävs det att felet är väsentligt, 4 kap. 12 § 1 st. Av rättspraxis framgår att kravet för att ett fel ska anses vara väsentligt är högt ställt. I detta fall är felet troligtvis inte så pass allvarligt att det ligger till grund för hävning. Värt att nämna är att inget hindrar er från att komma överens om att köpet ska hävas, men om det skulle vara tvistigt och gå till domstol, hade rätten förmodligen funnit att grund för hävning inte föreligger. Prisavdrag: Prisavdrag enligt 4 kap 19 § 1 st. (med hänvisning till 4 kap. 12 § 1 st.) skulle kunna åberopas i er situation. Det problematiska med prisavdrag är hur beräkningen ska ske. Storleken på prisavdraget beräknas enligt den proportionella metoden som innebär att man först ska fastställa fastighetens värde utan respektive med fel vid tillträdestidpunkten. Prisskillnad ska inte jämställas med omkostnaderna för att jorda huset. Skadestånd: Skadestånd regleras i 4 kap. 19 § 1 st. En förutsättning för att skadestånd ska kunna utgå är att säljaren varit försumlig. Säljaren kan vara försumlig till exempel genom att lämna uppgifter som denne har insett eller borde ha insett är oriktiga. I er situation tycks säljaren ha lämnat oriktiga uppgifter och då kan säljaren anses ha varit försumlig. Skadeståndet beräknas efter de faktiska kostnaderna ni har och i detta fall blir det alltså vad det kostar att jorda hela ert hus. Om ni skulle få rätt till skadestånd är det förmodligen det som, ekonomiskt sett, är mest fördelaktigt för er. Avslutningsvis vill jag rekommendera er att försöka komma överens då det kan bli kostsamt och tidskrävande om ni väljer att ta detta till domstol, därför kan det också vara bra att vara beredd på att kompromissa lite. Med vänlig hälsning,

Säljarens upplysningsplikt om fastighetens skick

2019-10-09 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Jag undrar om en säljare är skyldig att upplysa köparen om att han har haft översvämning i huset(källaren) ca ett år innan försäljning? För mig som köpare hade det varit info av stor betydelse!
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga aktualiserar frågor om köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt vid köp av ett hus, därför är reglerna i jordabalken tillämpliga. Köparens undersökningspliktVid fastighetsköp har köparen en undersökningsplikt (4 kap. 19 § andra stycket JB). Innan ett köp ska köparen undersöka fastigheten och ta hänsyn till bland annat fastighetens ålder, skick och andra jämförbara fastigheter. Om översvämningen hade kunnat upptäckas vid en undersökning kan det inte kallas för ett dolt fel. Dolda fel anses vara sådana fel som inte kan upptäckas vid en undersökning. Huvudregeln är att säljaren endast kan ansvara för dolda fel.Undersökningsplikten kan utökas genom att köparen vid undersökningen upptäcker till exempel fukt i källaren. Men den kan även minskas om säljaren ger en uttrycklig utfästelse, t.ex. "källaren har aldrig drabbats av fuktskador".Säljarens upplysningspliktI svensk rätt är det köparen som har en långtgående undersökningsplikt. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt om det inte rör sig om fel som inte går att upptäcka. Men säljaren får inte agera svekfullt utan ska upplysa om förhållanden som kan inverka på köpet. Säljarens upplysningsplikt har utvecklats i praxis främst genom Motocrossbanefallet. I det rättsfallet klargörs att en säljare har en upplysningsplikt att berätta om omständigheter som har stor betydelse för köparen. Fallet handlade om en säljare som inte berättade om betydande och störande buller som kom från en närliggande motocrossbana. Köparen hade kunnat upptäcka bullret innan köpet, men högsta domstolen ansåg att det fortfarande var ett fel i fastigheten som säljaren borde ha upplyst om. Sammanfattning Du skriver uttryckligen i din fråga att översvämningen hade haft betydelse för köpet och att det är en omständighet som säljaren inte har berättat. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt i svensk rätt, utan det är först och främst köparens ansvar att undersöka fastigheten innan ett köp. Säljarens upplysningsplikt har utvecklats i praxis och säljaren ska berätta om större felaktigheter hen vet om. Huvudregeln är att säljaren endast har ansvar för dolda fel. Ett dolt fel är ett sådant fel som inte kunde eller borde ha upptäckts vid undersökningen av fastigheten. Om det rör sig om ett dolt fel ansvarar säljaren för det i 10 år (4 kap. 19b § JB). Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en till!Vänligen

Vad räknas som dolda fel?

2019-11-01 i Fel i fastighet
FRÅGA |En säljare av ett gammalt hus blir nu ålagd att betala ny vattenledning av huset. Köparen åberopar dolda fel. Är det rimligt?
Nora Tengnér |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller köp av fast egendom blir 4 kap. jordabalken (JB) tillämpligt.Vid husköp har köparen en långtgående undersökningsplikt som regleras i 4 kap. 19 § andra stycket JB. Bestämmelsen säger att köparen inte kan åberopa ett fel som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Att undersökningsplikten är långtgående innebär bland annat att även trånga och svårtillgängliga utrymmen ska undersökas av köparen för att konstatera att inga fel föreligger.Sådana fel som köparen kunnat upptäcka vid en undersökning av fastigheten behöver säljaren alltså inte stå för. Fel som köparen däremot inte kunnat upptäcka trots en ordentlig undersökning av fastigheten är så kallade dolda fel, och då har säljaren ansvar för dem. Huruvida vattenledningen är ett dolt fel eller inte kan jag inte garantera på rak arm, men om felet inte hade kunnat upptäckas vid undersökning kan det röra sig om ett dolt fel. Faktumet att huset är gammalt kan dock ha gett köparen anledning att undersöka om exempelvis vattenledningar hade behövt bytas ut. Om köparen upptäcker ett dolt fel ska denne meddela säljaren om felet inom skälig tid, 4 kap. 19 a § JB. Följderna av att köparen hittar och åberopar ett dolt fel är denne får kräva avdrag på köpeskillingen, eller häva köpet om felet är av väsentlig betydelse. Man har dessutom rätt till ersättning för skada. I situationen du beskriver krävs det alltså att köparen inte dröjt för länge med att reklamera det eventuella dolda felet för att få säljaren ansvarig för det.Hoppas att du fick svar på din fråga. Om inte rekommenderar jag att kontakta Lawline via mail eller telefon för att få ytterligare rådgivning. Vänligen,

Köp av fastighet som belastas med ledningsrätt

2019-10-27 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi har köpt en fastighet, som endast belastas av ett inskrivet servitut. Nu har vi fått information om att Ip-only har nedgrävda fiber på fastigheten, inte i tomtgräns utan i tre längder och på 0,4 m djup., totalt ca 150 ledning. Detta har säljarna eller mäklaren inte på något sätt informerat om ej heller har markavtal har redovisats för oss. Vårt nyttjande av och byggmöjligheter begränsas helt , då vi köpte fastigheten med avsikt att utveckla den. Vad står vi rättsligt i detta dilemma? Kan detta vara ett skäl till att häva köpet? Kan skadestånd krävas - av fastighetsmäklare alternativt säljare?
Catharina Såmark |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Att fastigheten belastas med en s.k. ledningsrätt, (se Ledningsrättslagen) utgör i detta fall ett s.k. kallat rättsligt fel enligt 4 kap 17 § jordabalken, eftersom att äganderätten till fastigheten inskränks, vilket även påverkar köparens nyttjanderätt. Som köpare av en fastighet har du ingen undersökningsplikt när det gäller rättsliga fel, utan det är säljaren som har en skyldighet att upplysa köparen om sådana rådighetsinskränkningar av äganderätten, liksom servitut. En förrättning om dragning av ledning ska registreras hos Lantmäteriet (32 § ledningsrättslagen, och är något som mäklaren alternativt säljaren borde ha kännedom om.Ledningsrättslagen Enligt 13 § ledningsrättslagen har en fastighetsägare rätt till ersättning för ev. värdeminskning som en fastighet drabbats av pga. att mark enligt ledningsrättslagen upplåtits för dragning av ledningar. Eftersom att ledningarna redan är dragna aktualiseras dock inte rätten till ersättning i denna situation enligt ledningsrättslagen. Troligtvis har den dåvarande fastighetsägaren vid tidpunkten då ledningarna dragits beviljats ersättning förutsatt att ledningarna har bidragit till en värdeminskning av fastigheten.Rätt till ersättning Du som köpare kan istället få rätt till avdrag på köpeskillingen enligt 4 kap 12 § jordabalken förutsatt att du som köpare varit i god tro vid köpet, dvs. att du faktiskt inte visste om att fastigheten belastades med en ledningsrätt eller att du inte hade anledning att anta att så var fallet. För hävning av köpet krävs att "skadan är av väsentlig betydelse".Vad du ska göra:Jag skulle rekommendera dig att kontrollera i fastighetsregistret hos Lantmäteriet, för att se om det finns någon notering om värdeminskning. Eftersom att säljaren, och inte mäklaren är avtalspart ska du rikta dit anspråk mot denne. Det är av stor vikt att du reklamerar felet till säljaren "inom skälig tid", enligt 4 kap 19a § jordabalken, för att inte förlora din rätt att göra felpåföljder gällande.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig.Med vänlig hälsning,

Köpt ett hus utan bygglov i god tro

2019-10-09 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Jag och min sambo köpte ett radhus, det annonserades med uterum samt insynsskyddad uteplats, fram & baksida.Nu efter 2 månader så får vi brev ifrån kommunen att tidigare ägare inte hade bygglov för något utav det, och att vi måste riva uterum såväl som allt annat på fram & baksida. I frågeformuläret så har säljarna tydligt skrivit att de haft bygglov för allt, och de meddelade oss och mäklaren att allt var grönt. Vad gäller?
Jakob Westling |Hej och tack för att du når ut till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du undrar över de rättsliga konsekvenserna över att säljaren inte meddelande er om det icke-existerade bygglovet. Då det handlar om Fastighetsköp så är det Jordabalken(JB) som är aktuell för oss.I kap 4 JB så har vi reglerna om köp,sälj och gåva av fastigheter. 4:18 JB föreskriver att om ett myndighetsbeslut har fastslagit att köparen inte har samma rådighet över fastigheten som hen trodde när hen köpte huset så anses ett fel ha uppstått.Säljaren presumeras även känna till samtliga myndighetsbeslut, så det spelar alltså inte roll om han var i ond/god tro om beslutet.Det betyder även att köparen inte har någon undersökningsplikt, och ska alltså kunna lita på att det säljaren säger är korrekt. OBS ett undantag, om du kände till myndighetsbeslutet så kan du inte kräva något av säljaren. Konsekvensen av att ett fel enligt 4:18 har skett föreskrivs i 4:12 JB: Köparen får göra avdrag på köpeskillingen (i ditt fall vad det kostar att riva samt värdeförändringen på fastigheten), eller om felet är av väsentlig betydelse så får hävning ske, så länge talan blir väckt inom ett år från det tillträdet till huset skedde. Hoppas det besvarade din fråga!

Kan jag som säljare avtala bort ansvar för fel i fastighet genom att sälja den ”i befintligt skick”?

2019-10-03 i Fel i fastighet
FRÅGA |Om jag säljer mitt hus privat och bara anlitar mäklare för att skriva köpeavtal är jag som säljare helt skyddad från ansvar för eventuella fel på fastigheten om vi säljare/köpare är överens om att skriva att den säljs i befintligt skick.
Sabrina Curan |Hej! Först och främst - tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Var är den juridiska frågeställningen? Jag tolkar din fråga som om det är möjligt att som säljare friskriva sig från fel i fastighet genom att sälja den i befintligt skick. Denna typ av frågor regleras i jordabalkens (JB) fjärde kapitel. Vad säger jordabalken om fel i fastighet?I jordabalken framgår det att köparna har rätt till ersättning för de fel som fastigheten är behäftad med (4 kapitlet 19 § 1 stycket JB). Detta förutsätter dock att köparna har uppfyllt sin undersökningsplikt (4 kapitlet 19 § 2 stycket JB). Detta innebär att att köparna inte kan åberopa fel som de borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten.Vad gäller vid dolt fel i fastighet?Ett fel i en fastighet som inte skulle kunna upptäckas vid en undersökning benämns som ett dolt fel i fastighet. Om det finns dolda fel i en fastighet och om man kan visa att säljaren kände till dessa eller borde ha känt till dessa fel ansvarar säljaren för felen (4 kap. 19a § JB). Detta innebär att om det går att bevisa dolda fel samt att de var kända för dig som säljare, har köparnas rätt till att åberopa ersättning inte gått förlorad.SlutsatsKöparna ansvara för de fel i en fastighet som kan upptäckas vid besiktningen när de fullgör sin undersökningsplikt. Du som säljare ansvarar för eventuella dolda fel. Som säljare kan du inte friskriva dig från detta ansvar genom att sälja fastigheten i befintligt skick. Hoppas svaret varit till din hjälp, annars är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Lawline igen!Med vänlig hälsning,