Rätt att få ersättning för fel på hus

2020-01-18 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Vi köpte ett hus år 2015 där vi utförde en besiktnings kontroll innan huset köptes. Det var ingen noggrannare besiktning och det var godkänt. Vi köpte huset och tecknade kontraktet där det står att taket var helt nytt sedan 2012, samt att dräneringen var utfört år 2012. Säljaren har skrivit under kontraktet och godkänt att uppgifterna stämmer. Efter flytt upptäckte vi att vattendagsröret är sönder och att den hade reparerats genom att sätta cement runt om. Vi grävde runt om röret och såg att det var sprucket under marken. Då upptäckte vi att det inte var någon dränering utförd! Därför utförde vi en dränering själva istället. Nu har vi även upptäckt att taket inte heller var helt nytt som kontraktet medgav; utan den är tejpat med silvertejp vilket besiktningsmannen ej upptäckte. Idag har vi besiktat taket igen då vi hade en vattenskada, och det visar sig att plåttaket var gammalt sedan husbygget (år 65), men att endast tegeltaket var nytt. Vad bör vi göra? Har vi rätt att kräva ersättning från köparen samt besiktningsmannen pga alla utgifter vi har lagt ned? Bör vi anmäla de? Vad säger lagen?
Karl Montalvo |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline. Jag hoppas att vi kan hjälpa dig genom att besvara din fråga. I din fråga identifierar jag två olika problemområden. Lagrum för dessa kommer vara två olika och de kommer därmed att behandlas var för sig. Jag vill börja med att säga att jag inte har tillräckligt med information för att fullständigt besvara vad du kan göra. Mitt svar kommer därmed främst fokusera på att visa tillämpliga lagar. - Kan du kräva säljaren på pengar?- Kan du kräva besiktningsmannen på pengar? Kan du kräva säljaren på pengar för de kostnader som ni har haft? Regler om köp av fastighet, som köp av hus är, regleras i Jordabalken (JB), 4 kap. 1§ JB. Detta särskiljer köp av fastighet från t.ex köp av bilar som regleras i Köplagen. Den intressant delen av JB för er är främst 4 kap. 19 § JB och 4 kap. 12 § JB. Det är där som ansvar för fel regleras. Avviker varan från vad ni hade fog att förvänta er? Ni har alltså köpt huset och köparen har alltså sagt att de skulle varit dränerat. Vidare framgår att taket inte var av den kvaliteten som kunde förväntas. Med beaktande av den stora inverkan som detta har på husvärdet, hur snabbt felet upptäcktes och att de har framgått av kontraktet att de skulle vara i ett annat skick så hade ni nog inte fog att förvänta er dessa fel. Ni har således rätt att få prisavdrag om de inte var något som borde upptäckt vid en undersökning av fastigheten, 4 kap. 19 § JB. Borde felet upptäcktes vid en undersökning innan köpet? De framgår i förarbetena att man vid en undersökning inte ska behöva anlita en besiktningsman även fast de numera är normen. Hur långt undersökningsplikten sträcker sig beror på de allmänna skicket av fastigheten, 4 kap. 19 § JB. Enligt NJA 1980:555 inkluderar undersökningsplikten svåråtkomliga delar av huset, men oftast krävs inte att man t.ex bryter upp golv. Omfattningen påverkas om säljaren har lagt kommentarer som pekar på att en undersökning inte är nödvändig vilket de framgår att säljaren har gjort. Se NJA 1981 s. 894 där säljarens lugnade kommentar medförde en minskad undersökningsplikt. I sin helhet så måste de därmed givet den informationen jag fått, ses som tydligt att felen inte är något som ni borde ha upptäckt vid en undersökning. Därmed anser jag att ni har rätt att påkalla det. Märk väl att här kan de variera och skilja sig mellan de olika problemen som ni funnit. Har ni påkallat felet i tid? Ett krav för att ni ska få påkalla felet är dock att ni gjort det inom en skälig tid från att ni märkte eller borde märkt felet, 4 kap. 19 a § JB. Ni måste även ha gjort de inom 10 år, 4 kap 19 b § JB. Då ni köpte det 2015 så är det inom 10 år. Vidare anser jag inte att ni borde ha upptäckt felet innan ni gjorde, se ovan om undersökningens plikten. Frågan blir då om ni har påkallat de inom skälig tid. Ni har hunnit utföra en dränering. Detta pekar de på att de har gått en längre tid än vad som är skäligt. I NJA 2008 s. 1158 ansåg man att 4.5 månader var en skälig tid. Enligt förarbetena är det dock en bedömning från fall till fall där man ska beakta t.ex om köparen är en privat person, vilken typ av sakkunskap köparen har, samt om köparen behöver hjälp av en sakkunnig för att veta om de föreligger ett fel, Prop 1989/90:77 s. 62. Då ni hunnit utföra en dränering pekar mycket på att en skälig tid har passerat och att ni därmed inte kan påkalla felet. Det beror dock såklart på hur mycket tid som faktiskt passerat. De andra felet med taket borde ni kunna påkalla eftersom de verkar som ni upptäckt det nyligen och jag inte finner att ni borde upptäckt de tidigare, 4 kap. 19 a § JB. Strider det mot tro och heder? De skulle dock kunna vara så att ni ändå har rätt att påkalla felet. Detta eftersom säljaren har sagt att de ska ha genomförts en dränering. Då säljaren borde vetat om att så inte var fallet så har han agerat grovt vårdslöst genom att skriva in det i kontraktet. Vilket medför att ni har rätt att påkalla felet trotts att de passerat en längre tid, 4 kap. 19 § JB. Detta beror dock mycket på omständigheterna i er situation. Vad som kan påverka är om man kan visa att säljaren visste att en dränering inte hade genomförts. Jag anser nämligen att säga att en dränering har gjorts när så inte är fallet vore sådant illojalt handlande som nämns i förarbetena, Prop 1989/09:77 s. 64. I så fall ska ni ändå ha rätt att påkalla felet även fast de passerat mer än en skälig tid, 4 kap. 19 a §. Vad innebär detta för er? Detta betyder att ni ska få göra avdrag på köpeskillingen, d.v.s att ni ska få pengar för de utgifter som ni har lagt ut för att fixa felen i fastigheten, 4 kap. 12 § JB. D.v.s den "skada" som det medfört.De kommer dock vara så att ni kommer behöva betala för allting som gör att fastigheten får ett högre värde än den var värd innan. SammanfattningJag anser att de finns fel i fastigheten. Detta felet borde inte upptäckts vid en undersökning vidare anser jag att då säljaren agerat grovt vårdslöst så kan ni påkalla felet. Detta innebär att ni ska få pengar från säljaren. Kan ni kräva pengar av besiktningsmannen? De finns ingen lag som hanterar immateriella tjänster, d.v.s tjänster som inte handlar om arbete på fast egendom, lösa saker eller är förvaring av lösa saker, 1 § Konsumenttjänstlagen. Detta medför att när frågor på dessa områden uppstår får man ta ledning av andra lagar. Eftersom ni är privatpersoner som köpt en besiktningstjänst av en firma så är det en konsumenttjänst. Ni, konsumenter, köper en en tjänst av en näringsidkare. Detta medför,enligt Praxis från NJA 2013 s.1174, att det är främst Konsumentköplagen(KKL), köplagen (KöpL) och Konsumenttjänstlagen (KtjL) som man ska vända sig till. Fel i tjänsten? Den största frågan är om tjänsten har avvikit från vad ni hade fog att förvänta er, 9 § KtjL, 16 § KKL, 17 § KöpL. Om inte tjänsten uppfyller detta kravet så är det en avtalsrättslig princip att man kan påkalla felet och kräva ersättning för det. Här blir de en fråga om felet var av den natur att en besiktningsman borde ha upptäckt det, eller juridisk sagt om ni hade fog att han skulle upptäcka det. Detta beror på möjligheterna han hade, hur tydligt felet var, vad som stod i kontraktet etc. Vi kan dra viss ledning från 4 § konsumenttjänstlagen som säger att tjänsten ska utföras fackmässigt. Man får alltså jämför med vad som typiskt sett kan förväntas av en besiktningsman. Jag kan inte från den informationen ni gett mig ge svar på om besiktningsmannen borde ha upptäckt felen, visar saker talar för detta. Såsom att ni upptäckte felet inom en kort tid samt att de är ett stort fel. Men jag kan inte helt svara på det. Ifall han borde hittat felet så anser jag att det medför att ni har rätt att kräva han på kostnaden för besiktningen men även för extra kostnader som ni fått till följd av felet i tjänsten. De kan alltså finnas grunder för er att kräva honom på ersättning, 21- 30 § KtjL 30 § KöpL, 16 § KöpL. För kostnader utöver priset för besiktningen finns stödet bl.a i 31 § konsumenttjänstlagen.Detta kan dock påverkas av vad som som stod i erat kontrakt med besiktningsman. De kan vara så att de finns former av ansvarsfriskrivningar här eller att de finns reglerat hur frågor av denna typ ska hanteras. Det är dock något jag inte kan besvara av uppenbara skäl. Jag hoppas att detta har besvarat din fråga. Med vänliga hälsningar

Köparens undersökningsplikt enligt jordabalken

2019-12-11 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi köpte 2017 en fastighet som består av ett hus från 1955 med två lägenheter och källare. I vårt torkrum i källaren skulle vi måla om väggarna. På den ena väggen satt en gammal "klocka" från den tiden då huset värmdes upp med eldningsolja. När vi monterade ner den så upptäckte vi två rör som gick ut genom väggen. Utanför huset grävde vi fram en stor cistern på 5 m3 som var tom. Den ligger olyckligt under en av uteplatsernas altan. Miljölagstiftningen säger att cisterner under mark ska tas bort och skrotas. De ska inte ligga under mark och det kommer att medföra en betydande kostnad för oss som måste ta sönder två uteplatser för att kunna gräva upp cisternen. Sedan ska uteplatserna återställas. Vi kontaktade säljarens försäkringsbolag för vi hade undersökt detta på nätet och läst oss till att detta är ett solklart dolt fel. Nu hävdar försäkringsbolaget att de har bedömt att detta är undantaget från den försäkring som säljaren har för att det ligger utanför huset. Vi hävdar att en cistern hör till huset oavsett var den ligger. Den kan ju knappast ha räknat till dolt fel om den stått inne i huset. Vem har rätt och hur går vi vidare om vi vill bestrida försäkringsbolagets bedömning?Med vänlig hälsning
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).Utredning Enligt 4 kap. 19 § JB ska den som köpt en fastighet ha rätt till prisavdrag eller hävning om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Med "annars avviker" avses dels att avvikelsen inte reglerats i avtalet och dels att inga andra regler är tillämpliga på fallet och avser främst fysiska avvikelser. Denna bedömning är en objektiv abstrakt bedömning av vilken standard köparen i det givna fallet har rätt att kräva och avgörs i hög grad av förhållandena i det enskilda fallet, exempelvis byggnaders ålder. I 4 kap. 19 § 2 st. JB framgår att sådana fel som köparen vid fullgörande av sin undersökningsplikt borde ha upptäckt inte kan åberopas som fel. Detta stycke innebär en ansvarsfördelning mellan säljare och köpare där köparen ansvarar för fel som kan upptäckas och säljaren för fel som inte kunnat upptäckas ("dolda fel"). Vad som "kan upptäckas" avgörs utifrån vad som skulle ha kunnat upptäckas om en tillräckligt kunnig person gjort en noggrann undersökning. Med "tillräckligt kunnig person" avses som utgångspunkt en på området normalt bevandrad och erfaren lekman. Man kan säga att undersökningsplikten har två delar: normal och utökad. Normala undersökningsplikt avser alla fel som kan konstateras med syn, lukt, känsel eller hörsel. Att ett utrymme är svårtillgängligt innebär inte att det faller utom den normala undersökningsplikten, men man behöver aldrig genomföra någon slags ingrepp på byggnader eller i mark. Om köparen vid fullgörande av den normala undersökningsplikten finner anledning att undersöka något närmare med anledning av att fel kan befaras utökas undersökningsplikten. I det skedet måste saken utredas närmare, normalt av en fackkunnig, för att köparen ska anses ha fullgjort sin undersökningsplikt. I det nu aktuella fallet måste vi alltså bedöma två saker: dels om cisternens närvaro överhuvudtaget utgör ett fel på fastigheten, dels om detta i sådana fall är något som ni som köpare ska bära ansvaret för. Enligt min uppfattning är det inte självklart att cisternens närvaro kan betraktas som ett fel. Jag förutsätter att frågan inte reglerats i något avtal och därmed kvarstår alternativet att cisternen utgör en sådan annan avvikelse som jag beskrivit tidigare i mitt svar. Såsom berörts blir bedömningen då beroende av vad en köparen typiskt sett kan anses kunna förvänta sig utifrån den aktuella fastigheten. Jag kan inte ge något säkert svar utifrån den begränsade information jag har tillgång till i ert fall, men baserat på det faktum att huset är byggt under en tid då oljepannor (mig veterligen) var relativt vanliga som värmekälla för hus framstår det inte som att cisternens närvaro kan betraktas som ett fel utan vidare. Jag kan inte bekräfta ert påstående om att det finns en miljörättslig skyldighet för er att avlägsna cisternen på rak arm. Det framstår dock som tänkbart att detta kan inverka på bedömningen av om cisternen är att betrakta som ett fel eller ej eftersom en köpare rimligen borde kunna förvänta sig att en fastighet, oavsett ålder, åtminstone efterlever gällande lagstiftning. Med andra ord framstår det som fullt tänkbart att cisternens närvaro utgör ett fel på fastigheten om er slutsats avseende den miljörättsliga regleringen är korrekt. Mer säkert än så kan jag dock inte besvara denna delfråga inom ramen för denna fråga.Förutsatt att cisternens närvaro anses utgöra ett fel är det relevant att bedöma om ni som köpare ska bära ansvaret för detta fel. Denna bedömning kan inte heller anses ha en självklar slutsats, dels beroende på lagstiftningens relativt oprecisa utformning och dels beroende på att den helt styrs av omständigheterna i det enskilda fallet. Med det sagt är min spontana bedömning att detta antagligen inte kan anses röra sig om ett dolt fel. Detta grundar jag på att den "klocka" ni beskriver, såsom jag uppfattar det, funnits väl synlig i byggnaden och att det av dess utformning framgår att dess syfte är att mäta oljevolym eller dylikt i en behållare som den är kopplad till. En på området byggnader normalt bevandrad och erfaren lekman torde enligt min uppfattning kunna dra slutsatsen att någon slags behållare måste finnas för att klockan ska ha ett syfte och att denna behållare sannolikt är av sådan storlek att den rimligen borde finnas nedgrävd. Om inte annat skulle denna observation sannolikt utlösa en utökad undersökningsplikt vars fullgörande sannolikt skulle lett till att cisternen upptäckts. HandlingsplanMin rekommendation till er är att bestämma er för om ni vill gå vidare med detta eller ej baserat på hur stor kostnad avlägsnandet av cisternen innebär för er. Först och främst bör ni försäkra er om att bedömningen att ni är skyldiga att flytta cisternen är helt korrekt om ni inte redan gjort detta. Om den är det beror era kommande val enligt min uppfattning på hur omfattande kostnaderna för detta blir. Om det rör sig om stora kostnader kan det möjligen vara värt att anlita en jurist för att utreda denna fråga närmare; det är värt att betona att det svar jag tillhandahållit genom denna tjänst är en mycket enkel utredning. Rör det sig om en något mindre kostnad kan det vara värt att fråga sig om kostnaden för en utredning står i proportion till den potentiella (och enligt mig osannolika) besparing ni kan vinna. Avslutningsvis vill jag nämna att mitt intryck baserat på er fråga är att säljarens försäkringsbolag inte förnekat att cisternen är ett fel eller att det varit att betrakta som dolt utan att de endast påpekat att säljarens försäkring inte omfattar detta. Om detta stämmer bör ni enligt min preliminära uppfattning vända er direkt till säljaren med eventuella krav. Om det inte stämmer kommer säljaren sannolikt ändå vända sig till försäkringsbolaget för att få ersättning för era potentiella krav, vilket innebär att ni oavsett kan vända er till säljaren direkt.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Fel i fastighet - påföljd?

2019-12-08 i Fel i fastighet
FRÅGA |Min son köpte en fastighet för 3 år sedan. Nu har han fått ett föreläggande från kommunen om fel på sitt enskilda avlopp. Detta har tidigare skickats till säljaren 2013. Det har inte åtgärdats av säljaren och ej heller påtalats vid försäljning.Min fråga är vem är ersättningsskyldig. Tacksam för svar.
Carl Jansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar omständigheterna i din fråga som att din son inte vetat om felet i avloppet vid köpet runt år 2016, men att säljaren fått reda på felet i avloppet redan år 2013. Vidare har säljaren inte upplyst din son om dessa förhållanden vid försäljningen, varför din son kommer få betala för lagning av avloppet. Din fråga är om din son kan kräva säljaren på pengar för lagningen. Tillämplig lag Fast egendom är indelade i fastigheter (1 kap. 1 § Jordabalken). På dessa fastigheter finns det en rad tillbehör, bland annat byggnader (2 kap. 1 § Jordabalken). Detta innebär att din sons köp av hus regleras i jordabalken (JB), varför vi tittar på köp – och felreglerna i jordabalken för att få svar på din fråga. Generellt om fel i fastighetEn köpare av en fastighet som är felaktig har rätt till prisavdrag på köpet eller hävning om felet är av stor betydelse. Vidare kan det finnas rätt till skadestånd för skada som uppkommit ur felet i fråga (4 kap. 12 § JB). För att ha rätt till dessa åtgärder krävs det antingen att fastigheten avviker från vad parterna har avtalat eller att fastigheten avviker från vad köparen med fog hade kunnat förutsätta. Vad köparen med fog hade kunnat förutsätta utreds efter fastställande av hur långtgående plikt hen hade att undersöka fastigheten (4 kap. 19 § JB).Om fel i fastighet i din sons fall Det är svårt att säga exakt hur långt undersökningsplikten gick i din sons fall. Man kan konstatera att köparens undersökningsplikt sträcker sig längre än säljarens upplysningsplikt, vilket därmed ställer höga krav på en köpare att besiktiga fastigheten utförligt som hen vill köpa. Om en långtgående besiktning genomförs, exempelvis med hjälp av en besiktningsman, och felet i fastigheten ändå inte hade kunnat upptäckas då kan det röra sig om ett dolt fel. Det är med andra ord något som för köparen avviker mot vad denne med fog hade kunnat förutsätta. Om säljaren kände till, eller borde känt till, det dolda felet så är det denne som ska svara för dessa helt enkelt. Reklamationsfrist Det krävs dock att din son reklamerar felet i fastigheten till säljaren. En köpare har 10 år på sig att reklamera ett fel (4 kap. 19 b § JB), om den inte avbryts innan enligt (5 § Preskriptionslagen). Om ett fel inte reklameras inom denna tid preskriberas rätten att få ersättning för felet (4 kap. 19 b § JB). I övrigt ska din son ha reklamerat inom "skälig tid" från det att han märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § JB). Vad skälig tid innebär är desto svårare att säga. Bedömningen av "skälig tid" görs utifrån omständigheterna i varje enskilt fall. SammanfattningSammanfattningsvis så kan man konstatera att vem som ska betala för lagningen av avloppet beror i första hand på om skadan hade kunnat upptäckas vid en ordentlig besiktning eller inte och i andra hand om säljaren visste om detta dolda fel utan att säga något. Det första är svårt att veta utifrån din fråga, men säljaren tycks i alla fall ha haft kunskap om felet vilket uppfyller i det sistnämnda av de två kraven för att få hävda fel vid köpet. Om felet kan åberopas kan din son kräva säljaren på pengar för vad avloppet kostar att laga, genom skadestånd eller prisnedsättning. Det sagda är förutsatt att reklamationen sker inom 10 år från försäljningen och inom skälig tid från det att din son fick reda på felet i avloppet. Det har inte ännu gått 10 år från affären, men frågan är hur länge din son vetat om felet och om han i sådana fall är inom skälig tid eller inte. Mitt förslag är att din son, förutsatt att en långtgående besiktning gjordes vid köpet som innebär att det rör sig om ett dolt fel, reklamerar till säljaren så fort som möjligt för att vara säker på att han reklamerat inom skälig tid. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Fel i fastighet och lös egendom

2019-11-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, Vad är abstrakt och konkret standard, abstrakt fel och konkret fel gällande köp av fast respektive lös egendom samt vilka påföljder köparen kan göra gällande vid faktiska fel? Uppskattar verkligen svar!
Sandra Wrede |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Abstrakt och konkret standardNär det kommer till fel i fastigheter och vilka påföljder som köparen kan göra gällande mot säljaren regleras av jordabalken. Det framkommer inte i jordabalken vad som avses med begreppet fel, utan det är en bedömningsfråga och bedöms från fall till fall om fastigheten avviker från den standard som köparen har rätten att kräva. Det finns två sätt att fastställa standard och det görs med konkret respektive abstrakt standard. Med konkret standard avses betyder med andra ord avtalad standard, det är inte bara vad parterna uttryckligen avtalat, skriftligen eller muntligen, som ska tillmätas betydelse utan även andra typer av uppgifter om fastigheten. Det kan exempelvis vara uppgifter som framkommer i annonser och skriftväxling, muntliga uppgifter som lämnats vid en undersökning av fastigheten eller under förhandlingarna. De uppgifter som säljaren lämnar kan vara allt möjligt, exempel är att fastigheten är uppförd enligt särskilda branschregler. Men det krävs att de uppgifter som säljaren lämnar är någorlunda precisa. När det istället kommer till abstrakt standard, om det är så att det inte framgår någon typ av standard från avtalet är det istället vad som normalt sett anses vara just normalt för en liknande fastighet utifrån vad köparen kunnat förutsätta vid köpet. Även här kan det röra sig alla möjliga olika egenskaper. Faktiska felFaktiska fel framkommer i 4 kap 19 § jordabalken som sådana fel att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätt vid köpet. När det kommer till faktiska fel kan det vara precis allt möjligt, men framförallt avvikelser i fastighetens fysiska beskaffenhet, kan vara fuktskador, rötskador, skadedjur eller konstruktionsfel med flera. För att köparen ska kunna hävda detta fel krävs det att du inte kunnat räkna med detta när du köpte fastigheten och där räknas många olika faktorer in, priset för fastigheten, fastighetens ålder, fastighetens läge med flera. Det ska även läggas hänsyn till vad som har framkommit från säljaren under köpeförhandlingarna. För att det ska föreligga ett fel krävs det att du som köpare inte ska kunna ha förutsatt något, det vill säga om du faktiskt undersökt fastigheten noggrant. Det görs en samlad bedömning av allt ovan för att bedöma vad som ska anses vara en normal standard på fastigheten och eventuellt om det rör sig om ett faktiskt fel eller inte. Det ska tilläggas att köparen har en väldigt långtgående undersökningsplikt!Abstrakta och konkreta felNär det kommer till faktiska fel delas dessa upp i abstrakta och konkreta fel. Med konkreta fel är sådana fel som avviket från köpeavtalet eller vad säljaren garanterat. Alltså preciserande uttalanden om fastigheten. Med abstrakta fel är sådana fel som avviker från vad köparen rimligen inte hade kunnat förutsätta vid köpet. Att fastigheten avviker från vad som kan anses vara normal standard. De abstrakta felen delas dessutom in i; fel som köparen hade vetskap om under köpet och sedan dolda fel som varken köparen eller säljaren kände till. Det framkommer av artiklarna 4 kap 12 och 19 §§ vad köparen kan göra om det föreligger ett fel, där står det att köparen kan bli kompenserad genom prisavdrag, skadestånd eller häva köpet. När det istället kommer till lös egendom är det inte längre jordabalken som gäller utan Köplagen, så vid köp av en bostadsrätt till exempel är det inte jordabalken som gäller utan Köplagen. När köp görs mellan två privatpersoner är det Köplagen som reglerar säljarens och köparens rättigheter och skyldigheter. Om det rör sig om privatperson och näringsidkare är det Konsumentköplagen som gäller istället. Fel i varaReglerna om fel framkommer i Köplagens 17 och 18 §§. I 17 § 1 st Köplagen framkommer konkreta fel och i 17 § 2 st Köplagen framkommer abstrakta fel. I Köplagens 18 § framkommer vad säljaren utlovat, produkten ska stämma överens med vad säljaren utlovat även om dessa egenskaper inte har ingått i avtalet. Konkreta fel menas med fel på en vara som inte stämmer överens med vad parterna har avtalat. Det kan handla om art, mängd, kvalitet eller andra typer av egenskaper. Det kan exempelvis vara att varan är i fel färg så är det ett konkret fel. Med abstrakta fel är fel som en köpare i allmänhet kan förvänta sig, exempelvis hur en tv fungerar, om felet avviker är det då ett abstrakt fel. Påföljder för fel i varan framkommer av Köplagens 30, 34, 37 och 40 §§. Du kan kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet och dessutom kräva skadestånd. Vänligen,

Kan köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp reduceras av uppgifter som lämnas av säljaren?

2019-12-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |XXX var spekulant på ett torp i Småland. Efter visst letande hittade han en mäklare som uppgav att han hade ett torp med sjöutsikt. Då spekulanterna är många på objekt av denna typ slog Igor till direkt, varpå köpekontrakt skrevs. Vid de snabba köpeförhandlingarna svarade både säljare och mäklare muntligen på Igors fråga att sjöutsikten var en väsentlig sak för honom. Någon klausul härom togs inte upp i köpehandlingarna. När Igor en tid senare beser sitt nyförvärv visar det sig att sjöutsikt saknas helt. Vad kan XXX göra i denna situation?Jag fick följande svar:Köpet synes ha byggt på förutsättningen att sjöutsikt skulle finnas. Trots detta har ingen formell garanti lämnats vare sig muntligen eller skriftligen. Säljaren har dock på köparens fråga uttryckligen svarat att utsikt skulle finnas. Denna utsaga är en s.k enuntiation. En avvikelse från en sådan enuntiation är att anse som ett s.k konkret fel som är relevant och åberopbart av köparen.Men min fråga är, varför har inte köparen en undersökningsplikt här? Bör han inte kolla upp om det finns en sjöutsikt först?
Erik Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågan besvaras med regler som finns i jordabalken (JB).Allmänt om undersökningsplikt vid fastighetsköpUndersökningsplikten vid fastighetsköp innebär, att fel som varit möjliga att upptäcka vid en normal undersökning av fastigheten, inte grundar juridiskt ansvar för säljaren. Med andra ord står köparen risken för upptäckbara fel. Undersökningsplikten kan variera i omfattning. Detta följer av regler som finns i 4 kap. 19 § 2 st. JB.Vissa händelser i samband med fastighetsköpet kan alltså leda till att köparens undersökningsplikt utökas eller reduceras. En enuntiation kan, under vissa förhållanden, leda till att köparens undersökningsplikt reduceras. Enuntiationen måste i så fall bestå av en preciserad uppgift om att fastigheten har en viss egenskap. Vidare ska enuntiationen ha påverkat köparens beslut att köpa fastigheten. I praktiken innebär detta att köparens undersökningsplikt reduceras i den utsträckning som enuntiationen "garanterar" förekomsten av en viss egenskap.Detta har klargjorts av högsta domstolens bedömning i rättsfallen:NJA 1978 s. 301, samtNJA 1983 s. 858.Undersökningsplikten i ditt fallI ditt fall har säljaren lämnat en preciserad och tydlig uppgift om sjöutsikten på fastigheten. Köparen har därför ingen undersökningsplikt beträffande förekomsten av sjöutsikt. Att fastigheten dessutom avviker från enuntiationen innebär att ett konkret fel föreligger som kan åberopas gentemot säljaren.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Jag sålde ett hus, nu visar det sig att den hade fuktskador, jag har en överlåtelseförsäkring,vad gäller?

2019-12-09 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejJag sålde ett hus för lite mer än två år sedan och har överlåtelseförsäkring. Köparen har nu tyvärr upptäckt en omfattande vattenskada i ett av badrummen. Han gör en första skadebesiktning som visar att skadan förmodligen uppkommit genom en spräckt kakelplatta och bristfälliga fogar i dusch utrymmet. Nu hävdar köparen att skadan uppkommit genom avsaknad av manschett bakom dusch blandaren och vill nu att jag ska ersätta honom med ca 2/3 av hans kostnader. Huset är byggt 2004 och som jag förstår det är detta i en övergång av regler kring fuktspärrar i våtutrymmen. samtidigt ställer jag mig frågan om en sådan omfattande fuktskada inte borde ha upptäckts av vid en besiktning eller att man borde ha gjort en utökad besiktning då den tidens badrum samt tätskikt nu är kända som en risk. Jag vet inte riktigt hur jag ska hantera detta och är tacksam för lite råd. Och om och när jag ska kontakta de jag köpte av ?Tacksam för er hjälp
Binh Tran |Hejsan! Aktuell lagstiftning är Jordabalken. Köparens undersökningsplikt, 4 kapitlet 19§ 2 st.I vanligt fall så har köparen undersökningsplikt som omfattar allting man kan höra, se och lukta brukar det sägas. Det vill säga även små utrymmen som är svåra att undersöka. Högsta Domstolen har uttalat att man får förutsätta att köparen är en normalt bevandrad lekman och denne till exempel bör känna till att blåbetong alstrar radon och att dålig ventilation kan ge upphov till skador. Det finns omständigheter som kan göra så att undersökningsplikten blir större, till exempel om köparen har sett symptom på fuktskada, då kan undersökningsplikten även omfatta att utreda fuktskadan. Fanns det symptom som du anser köparen borde ha lagt märke till (t.ex missfärgning eller lukt) så kan du åberopa detta. Huruvida besiktningsmannen borde ha märkt detta kan jag inte uttala mig om då det är omständigheter i fallet jag inte har tillhanda. Om han märkte symptom på fuktskada så kan detta falla på köparens ansvar att undersöka detta. Förhållandet att ny reglering har uppkommit kring fuktspärrar vid konstruktionen av huset utvidgar inte köparens undersökningsplikt. Det är inte i köparens karaktär som en bevandrad lekman att kunna övergångsregler kring fuktspärrar. Allt som allt kan därför sägas att det fuktspärrarna inte omfattades av normal undersökningsplikten för köparen. Dock så kan det ha utvidgat undersökningsplikten om besiktningsmannen märkte symptom på fuktskador. Den som påstår något har bevisbördan för detta. Det är köparens börda att bevisa att denna fuktskada hände under din vistelse i huset. Det kan göras med ett uttalande från en oberoende besiktningsman som utreder hur lång tid en sådan skada brukar ta. Ska du ta kontakt med tidigare säljare?Samma regler gäller här för dolda fel som sagt ovan (fast i detta fall är det du som är köparen). Emellertid måste du som i karaktär som köpare att bevisa att fuktskadorna hände under deras vistelse i huset. Det är även viktigt att påpeka att preskriptionstiden är 10 år. Känner du att du kan bevisa att fuktskadorna hände under deras vistelse så tycker jag att du ska ta kontakt med dem och informerar om händelserna samt att du kan komma att göra anspråk på ersättning från dem.RekommendationerDet är väldigt bra att du har en överlåtelseförsäkring. Jag rekommenderar att du tar kontakt med försäkringen omedelbart och informerar om allting som de behöver veta. Oftast vet de vad de behöver av dig för att ersätta skadan. Bästa fallet är att försäkringen ersätter hela skadan så ni kan lägga ärendet bakom er. Jag hoppas jag har kunnat klargöra din situation. Har jag inte svarat på din fråga på ett uttömmande sätt är du välkommen att höra av dig till Binh.Tran@lawline.se. Vill du ha vidare hjälp med ärendet så kan du även kontakta mig, så återkommer jag med en offert.

När är fel i fastighet ett dolt fel?

2019-12-04 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Hoppas att få rådgivning av er då en god vän till mig tipsade om er.Hade ett hus som jag anlitat ett byggföretag att byta tak i 2016Huset såldes kort efter det och besiktat innan försäljningen via anticemix.Nu köparen kontaktade mig pga upptäckt fel i tak konstruktion som led till att det läcker inomhus och har orsakad fuktskada i badrummet i nedre våningen.Köparen har gjort reklamation på mig att det är ett dolt fel.Frågan är; är det så? kan sånt räknas som dolt fel?Jag försökte att nå bygg företaget då det finns garanti på arbetet och hittade att det företaget gick i konkurs i april 2018.Vill veta vad som gäller nu? tagit kontakt med hallå konsument och de hänvisade mig till juridisk hjälp.Köparen vill att jag står för alla kostnader på arbetet?Är jag skyldig till det trotts att det är inte mitt fel?Om jag vägrar att gå på det som dolt fel vad kan det hända?Tack på förhand!
Sabrina Curan |Hej! Stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vad är problemet? Frågan är vem som bär ansvaret för de felen som har upptäckts på huset. Dessa typer av frågor regleras i jordabalkens (JB) fjärde kapitel. Vad säger lagen om fel i fastighet?I jordabalken framgår det att köparen har rätt till ersättning för de fel som fastigheten är behäftad med (4 kapitlet 19 § 1 stycket JB). Detta förutsätter dock att köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt (4 kapitlet 19 § 2 stycket JB). Undersökningsplikten är tämligen långtgående och ställer höga krav på köparens undersökning av objektet i samband med köpet.Dolt fel i fastighetEtt fel i en fastighet som inte skulle kunna upptäckas vid en undersökning benämns som ett dolt fel i fastighet. Om det finns dolda fel i en fastighet och om köparen kan visa att säljaren kände till dessa eller borde ha känt till dessa fel, ansvarar säljaren för felen (4 kap. 19a § JB). Detta innebär att om det går att bevisa att det aktuella felet är ett dolt fel har köparens rätt att åberopa ersättning inte gått förlorad.Vad innebär detta för dig? Det är svårt att ge dig ett specifikt svar på din fråga då det behövs göras en betydligt mer omfattande utredning av problemet. I det fall felet är av sådan art att det borde ha upptäckts vid en undersökning ansvarar köparna för felet och har därmed brustit i sin undersökningsplikt. I annat fall är det ett dolt fel som du som säljare bär ansvar för. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att vända dig till oss på Lawline igen! Med vänlig hälsning,

Vad menas med dolt fel i både lös och fast egendom?

2019-11-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, Vad menas med begreppet dolt fel gällande både lös och fast egendom?
Hellin Gültekin |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Dolda fel är sådana fel som man inte kan kräva att en köpare normalt upptäcker eller borde känna till vid ett köp av egendom.Vid fast egendom har en köpare enligt 4 kap. 19 § 2 st. Jordabalken inte rätt att åberopa fel som han eller hon borde ha upptäckt eller känt till vid köpet av fastigheten. Dolda fel är alltså sådana fel i fastigheten som köparen inte borde ha upptäckt eller känt till genom syn, lukt och hörsel. Detta innebär att det är säljaren som har ansvar för dolda fel i tio år från att fastigheten säljs, 4 kap. 19b § Jordabalken. Vid lös egendom har också säljaren ansvar för dolda fel, detta gäller oavsett om säljaren var medveten om felen eller inte. Köparen har inte en undersökningsplikt som vid köp av fast egendom. Dock får köparen inte åberopa fel som han kände till vid köpet, borde ha upptäckt efter en undersökning eller ifall köparen inte undersökt egendomen trots att säljaren uppmanat till det, 20 § Köplagen. Jag hoppas du har fått svar på din fråga.Vänligen,