Hyresvärdens underhållningsskyldighet/The land lords obligations

2021-03-02 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hi!I have question that i have been living in my 1st hand apartment since 10 years,It is very old apartment kitchen and wardrobes are 50 years old so it breaks very easily so it is much broken now and i tried to fix that but it became more destroyed so my question is that can landlord ask me for money to fix new all kitchen and wardrobe as both kitchen and wardrobes are 50 years old what the law say in that.
Oscar Rudén |Hello and thank you for contacting Lawline with your question!I understand your question as you wish to know what kind of obligation are applied to the land lords in Sweden. I will try to answer your question below. Applicable lawChapter 12 Jordabalk (1970: 994) is usually called the Rent Act and deals with, among other things, the landlord's obligation to maintain the premises. The lease often contains a number of conditions and the lease deals with only a few, thus the lease itself is a complement to the law.The landlord's maintenance obligation according to lawAccording to chapter 12. Section 15 JB (the Land Code), the landlord shall during the rental period keep the apartment in such condition as specified in ch. § 9 JB, unless otherwise agreed. I 12 kap. Section 9 states that the apartment must be in usable condition. It states that the landlord must provide wallpapering, painting and other usual repairs at reasonable intervals due to the deterioration of the apartment through age and use. This applies unless otherwise agreed.Reasonable time intervals for maintenance of the apartmentThe question then is what is meant by reasonable time intervals. The time for normal wear and tear varies from apartment to apartment depending on, among other things, the size of the apartment and how many people live in the apartment. The perception of what are reasonable time intervals differs somewhat, but in general you can draw the line somewhere at 14 years.If the landlord refuses to maintain the apartment, such a measure can be sanctioned by e.g. a district court judgment combined with a fine or through the rent tribunal.Summary answerAccording to chapter 12. Section 15 JB, the landlord must therefore maintain the apartment at reasonable time intervals. The maintenance obligation and what is usable condition can, however, be agreed on in the lease agreement and the law therefore does not provide any final guidance. Depending on what your rental agreement says, it is difficult to give a concrete answer to the question, but a hint is that the landlord should take care of painting and wallpapering at approximately 14-year intervals. This means that not maintaining the closets should be a breach of the land lords obligations, considering that no update of the apartments equipment has happened during the latest 50 years. I would advise you to take contact with your land lord to resolve this problem. In the event of a refusal to maintain the apartment, you can apply for an injunction that the landlord must maintain the apartment by contacting the rent tribunal or the district court.Hope you got clarity in your question and do not hesitate to contact me if you have any thoughts!

Kan vi hävda dolt fel i fastighet?

2021-01-28 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,Vi har precis köpt ett hus, byggt 1926, och har nu kommit på att säljaren medvetet dolt ett läckande avlopp/tätskikt.vi har bott här i 3 veckor nu och upptäckte när vi gick ner i källaren att det droppade vatten från taket (precis under badrummet) i samband med att dusch/badkar använts.innertaket i källarutrymmet är väldigt nyligt utbytt (går se på materialet samt att skruvarna i taket ser sprillans nya ut)hur bör vi gå tillväga nu? vår villaförsäkring eller hävda dolt fel?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Jag kan inte svara på frågor kring villaförsäkringen då jag inte vet vad avtalet innehåller och vad försäkringen täcker, jag kommer istället att berätta vad som gäller kring dolda fel så att du själv enklare kan välja vilket alternativ som känns mest förmånligt. Köp av fastigheter regleras huvudsakligen i jordabalken (JB)Det första som skall utredas är om ett fel i fastighet föreligger. I 4 kap 19 § JB regleras fel i fast egendom, en såld fastighet som avviker från den standard som köparen har rätt att kräva vid köpet betraktas vara behäftad med fel. I ditt fall kan man nog våga påstå att fel föreligger. Ett läckande tätskikt är inte något som en köpare skall behöva förvänta sig föreligga vid ett fastighetsköp. Åldern på huset kan dock vara av betydelse, är dessa fel väldigt vanliga förekommande i jämförbara hus från den tiden kan det tala emot att fel föreligger. Är felet dolt? Utgångspunkten vid ett fastighetsköp är att säljaren inte bär ansvar för fel som köparen borde ha upptäckt i samband med en undersökning av fastigheten före köpet. Detta kallas för köparens undersökningsplikt och den är långgående, fastighetens skick måste undersökas noggrant innan kontraktet för köpet skrivs på. Köparen bär alltså ansvaret för fel som anses vara upptäckbara, samtidigt som säljaren omvänt svarar för dolda fel. För att ett fel ska kunna räknas som dolt måste köparen ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Huvudregeln är således att fastigheten säljs sådan den är och att köparen följaktligen får undersöka fastigheten innan köp för att trygga sig. Det är svårt att avgöra om läckan utgår dolt fel, det beror på om den kunde ha upptäckts vid en noggrann undersökning, men du skrev att det tog 3 veckor att finna felet, det kan tala för att det varit svårupptäckt och därför går att åberopa. Det finns dessutom något som kallas för säljarens upplysningsplikt. Upplysningsplikten riktar sig mot säljaren och innefattar ett ansvar hos säljaren att upplysa köparen om förhållanden i fastigheten som kan vara av betydelse för köparens beslut om köp. Det är säljarens vetskap som är av betydelse, vilket innebär att om säljaren har vetskap om ett visst förhållande, riskerar hen att bli ansvarig för fel, just på grund av vetskapen. För att undvika felansvar måste säljaren upplysa motparten om detta. Gör inte säljaren detta riskerar hen att brista i sin upplysningsplikt och felet kan då åberopas. Det skall sägas att upplysningsplikten inte framgår av lagtext, den är sällan förekommande i rättspraxis och är inte lika vedertagen som undersökningsplikten. Det är åter igen omständigheterna som är av relevans och för att kunna göra en säkrare bedömning. Enligt 4 kap 19 a § JB måste köparen åberopa att fastigheten är felaktig genom att meddela säljaren om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Det finns inga formkrav för reklamation, den kan alltså göras muntligen. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågorVänligen

Utgör det fel i fastighet att det finns elskåp och ledningar över tomten?

2021-01-19 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hur ställer vi oss till detta? Är det någon idé att gå vidare?Vi skrev följande till säljaren:Härmed så reklamerar vi följande fel i Fastigh. U-A med adress - som viförvärvat av er genom köpekontrakt 2020-12-03.FeletI kontraktet så står det ej något om att det finns elledningar medtillhörande elskåp på stolpe på tomten. Elskåpet är elen till tvågrannar och detta måste flyttas på för att vi ska kunna bygga husetenligt -- (anlitad av Myresjöhus för att fixa elen)kostnad ca 30 000:- enligt -.I kontraktet står följande under § 3:"Rättigheter och belastningarSäljaren garanterar att Fastigheten endast belastas av följandeservitut, nyttjanderätter, ledningsrätter m,m; ( 2 st avlopp)Vi anser att det är du som säljare stå för den kostnaden eftersom viköpte en byggklar tomt med villkoret att bygga ett Myresjöhus och dettahar inte framkommit till oss varken muntligt eller skriftligt ikommunikationen till oss som köpare av tomten.U-A 210112Detta svar fick vi från säljaren:Hej,Det som står i §3 stämmer helt med vad som är registrerat i fastighetsregistret för fastigheten, dvs fastigheten belastas inte av några ledningsrätter. Det kan dock finnas ledningar ändå. Som köpare av en fastighet har man en långtgående undersökningsplikt, och det kan inte ha undgått er att stolpen med skåpet och tillhörande ledningar funnits på tomten. De är ju fullt synliga. Som det är formulerat i Jordabalken 4 Kap 19§:-Säljaren hänvisar till denna paragraf och avslår vår reklamation.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag förstår det av din fråga har ni köpt en fastighet. Säljaren har garanterat att fastigheten inte är belastad med några servitut, nyttjanderätter, ledningsrätter m.m. än två avlopp. Ni har nu noterat att det finns elledningar med tillhörande elskåp på fastigheten vilket ni behöver flytta, mot en kostnad om 30.000 kronor. Ni har reklamerat men säljaren har vägrat er reklamation och hänvisat till undersökningsplikten i jordabalken.Er fråga rör fast egendom och om du kan göra gällande det fel du upptäckt. Fast egendom är jord, som är indelad i fastigheter (1 kap. 1 § jordabalken, JB). Till fastigheten kan finnas tillbehör såsom t.ex. byggnader. Möjligheten att åberopa fel vid fastighetsköp gäller därmed inte bara en byggnad (ett hus) utan även marken, störningar från omgivningen och dylikt.Om fastigheten inte stämmer överens med vad ni avtalat eller om den avviker från vad ni som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet har ni rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet (4 kap. 19 § JB). Vad som sägs om undersökningsplikten gäller oavsett om ni som köpare undersökt fastigheten eller ej (det handlar således inte om köparen faktiskt upptäckt felet utan om det borde ha upptäckts). Är felet att räkna som ett dolt fel ansvarar säljaren, om vederbörande inte friskrivit sig. Normalt sett tar man som köpare in en besiktningsman inför ett fastighetsköp för att ha möjlighet att upptäcka eventuella fel. Vid köp av fastighet har man som köpare däremot en långtgående undersökningsplikt innebärande att säljaren inte ansvarar för ett fel om det är upptäckbart. Man brukar ha som utgångspunkt att om en på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann undersökning är felet upptäckbart; då får man som köpare själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte skulle ha kunnat upptäcka felet är det dolt och säljaren ansvarar. Frågan är då om det utgör ett fel i fastigheten att det finns ett elskåp med ledningar över fastigheten. Det finns dessvärre mycket som talar till säljarens fördel. Med reservation för att jag inte vet hur det ser ut på fastigheten är det tänkbart att ett elskåp är så pass synligt att ni borde observerat det själva (eller rättare sagt; det borde observerats av en normalt bevandrad lekman) och att ni därför inte kan åberopa det som ett fel i fastigheten. Hade det inte funnits något elskåp och man hade varit tvungen att gräva i marken för att upptäcka ledningarna hade det kunnat argumenteras för att felet var dolt.Det finns ett rättsfall i praxis som eventuellt kan användas som argument till er fördel. I rättsfallet NJA 2007 s. 86 ålades en säljare av en fastighet en upplysningsplikt. Fallet rörde frågan om en köpare haft rätt att häva köp av fastighet på grund av fel utgörandes av buller från en motocrossbana oavsett att köparen inte iakttagit sin undersökningsplikt. Trots att banan var belägen på ansenligt avstånd från fastigheten, kunde buller höras på fastigheten i sådan utsträckning att bullervallar tvingades uppföras vid banan. Säljaren hade upplevt bullret som påfrestande och domstolen konstaterade att säljaren bland annat borde ha insett att banans existens skulle kunna vara av väsentlig vetskap för köparen. Säljaren borde därför ha upplyst köparen om banan och köparen fick rätt att häva köpet. Det kan därmed eventuellt hävdas att säljaren haft en upplysningsplikt om det kan tänkas att säljaren borde insett att elskåpet med tillhörande ledningar var väsentligt för er att veta. Sammanfattningsvis är det tyvärr mycket som talar till säljarens fördel. Det finns ett rättsfall i praxis som i undantagsfall gett säljaren en upplysningsplikt. Eventuellt kan det argumenteras för det i ert fall; jag ska dock vara ärlig och säg att det är långsökt och att det finns en stor risk att er undersökningsplikt väger tyngre. En normalt bevandrad lekman borde antagligen upptäckt elskåpet och ledningarna vid en tillräckligt noggrann undersökning.Ni kan givetvis försöka att gå vidare och att ni anlitar en jurist som tillsänder säljaren ett krav med argument varför det inte faller under er undersökningsplikt. I ert fall rör det sig dock om, som jag förstår det, en kostnad om 30.000 kronor. Ni får i det göra en avvägning hur mycket pengar ni vill lägga på det. Det är inte så kostsamt att anlita en jurist som sänder krav till er motpart, väljer ni däremot att gå till domstol kan det mycket väl kosta mer än 30.000 kronor. Skulle ni tappa målet (dvs. inte nå framgång) ska ni som utgångspunkt betala både era egna ombudskostnader och motpartens (skulle ni nå framgång ska däremot motparten stå för både era och sina egna ombudskostnader).Om ni vill ha kontakt med en av våra jurister för att bolla om ni ska gå vidare och skicka ett kravbrev till er motpart är du varmt välkommen att återkomma till mig för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Fel i fastighet

2020-12-28 i Fel i fastighet
FRÅGA |Köpte ett gammalt torp 2017. Vi var medvetna om att det fanns renoveringsbehov då taket och fönstren var eftersatta. Däremot hade säljaren lagt in nytt golv i storstugan då han sa att det gamla varit dåligt. Då det är torpargrund hade vi ingen möjlighet att undersöka nya golvets konstruktion utan att riva upp det. Efter att vi flyttat in började golvet att svaja mer och mer och vi började misstänka att det var felkonstruerat. Tog då kontakt med säljaren angående att det är ett dolt fel men han vill inte kännas vid det utan hävdar att huset är gammalt. Har nu tagit upp golvet och allt är fel i konstruktionen, har haft en snickare som tittat på hur golvet var gjort. Vi måste nu göra om allt. Hur går vi vidare gentemot säljaren då detta kommer att bli kostsamt för oss.
Isabelle Engström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Fel i fastighetEtt hus anses som fast egendom och därför blir jordabalkens regler tillämpliga. Stämmer inte fastigheten överens med vad som följer av avtalet eller annars avviker från vad köparen kunnat förutsätta vid köpet, har köparen rätt till prisavdrag eller häva köpet. Man kan dessutom få rätt till ersättning för skadan om felet beror på försummelse på säljarens sida (4 kap. 19 § jordabalken). Vad som anses avvika från vad köparen kunnat förutsätta menas sådana fel som man rent objektivt inte kan räkna med vid köp av en fastighet. Alltså sådant som förväntas fungera. Åldern på fastigheten kan vara en sådan faktor som tas i hänsyn. Köparen får inte åberopa sådana fel som bör ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten (4 kap. 19 § 2 st. jordabalken). Är felet av sådan art att du som köpare inte kunnat upptäcka felet kan det ses som ett dolt fel och detta är något som säljaren ansvarar för. Du beskriver att ni inte haft möjlighet att undersöka golvets konstruktion, vilket möjligtvis kan föranleda ett dolt fel. ReklamationNär felet upptäcks måste köparen meddela säljaren om detta inom skälig tid från det att han märkt eller borde märkt felet, dvs. reklamation (4 kap. 19a § jordabalken). Skälig tid varierar givetvis i fråga om vad felet är och omständigheterna i övrigt. På grund av fel i fastigheten svarar säljaren för dessa fel inom tio år från tillträdesdagen (4 kap. 19b § jordabalken). Sammanfattningsvis är ett felkonstruerat golv förmodligen ingenting som kan förväntas att en köpare ska upptäcka vid undersökning av fastigheten, då som du beskriver inte gick att undersöka ordentligt, och därför kan det möjligtvis anses som ett dolt fel som säljaren svarar för.Jag hoppas du fick svar på din fråga!

Fel i fastigheten som upptäcks efter 10 år?

2021-01-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Förvärvade vår fastighet 2005. Vid köpet angav säljaren att han renoverat badrummet själv 2004. Detta är noterat i besiktningsprotokollet. Eftersom vi var tveksamma till detta förfarande skrevs en "klasul" i kontraktet där det framgår att ägaren garanterar att " erforderlig fuktspärr finns". Nu 16 år senare är detta badrum starkt fukt/vattenskadat, fuktbesiktning utförd, och slutsatsen är att det är läckande tätskikt som är orsaken till vattenskadan. Efter att ha demolerat kakel och klinker i badrummet har elektriker varit här och denne konstaterar dessutom att jordfelsbrytaren till golvvärmen är felmonterad samt att förre ägaren tagit bort ett element och avslutat den elektriska anordningen ett oriktigt och farligt sätt. Min fråga är om preskriptionstiden för ovanstående passerat?Är det läckande tätskiktet att betrakta som dolt fel när det finns omnämnt i besiktningsprotokollet?Är det rent juridiskt utsiktslöst att kontakta mäklare eller starta rättsprocess?
Arian Shadmehr |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler gällande fast egendom finner du i Jordabalken (JB), specifikt gällande fel i fastighet förekommer i 4 kap. 19 § JB. Vad innebär fel i fastighet?I 4 kap. 19 § JB framhävs det att "om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Det som menas med att fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet benämns som ett konkret fel, och om den fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta benämns felet som ett abstrakt fel. Vid konkreta fel görs en bedömning utifrån avtalet och om egenskaperna på fastigheten avviker från avtalet föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att andra omständigheter som friskrivningar inte föreligger. Det som är avgörande för om ett abstrakt fel föreligger beror på en avvägning mellan köparens undersökningsplikt och säljarens utfästelser, enkelt förklarat är köparen skyldig att undersöka fastigheten innan köpet men om säljaren utfäster att fastigheten har en viss egenskap förmildras köparens undersökningsplikt gällande just den egenskapen. Vad innebär ett konkret fel?Vid konkreta fel bör en felbedömning göras utifrån avtalet, annonsen, fastighetsbeskrivningen, garantier eller muntliga uppgifter som lämnats i och med köpet. Skulle någon av dessa uppgifter inte stämma med fastigheten föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att felet inte är tydligt upptäckbart. Ett rättsfall likt ditt fall hade en köpare av en fastighet fått en utfästelse om att arealen för fastigheten var 1080 m2, denna utfästelse förekom i fastighetsbeskrivningen men också muntligt av en representant för mäklarbolaget. När köparen förvärvat fastigheten visade sig att fastigheten hade en areal på 891 m2. Rätten framhöll att det inte krävdes av köparen att undersöka om arealen för fastigheten stämde eftersom både beskrivningen och mäklarens utfästelser var tillräckliga för köparen att förlita sig på och som befriade köparen från undersökningsplikten, men också eftersom felet var av väsentlig betydelse. Detta resulterade i att köparen fick göra ett prisavdrag på köpeskillingen, NJA 1983 s. 858.Vad innebär ett abstrakt fel?Huvudpunkten gällande dolda fel är sådana fel som avviker från vad en köpare med fog kan förutsätta vid köpet. Detta innebär att ett abstrakt fel föreligger om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt men att det ändå har förelegat fel, exempelvis skulle dessa typer av fel kunna vara mögel i källare som vid köpet inte upptäcks men som senare blir tydligare. Av praxis framgår det att köpare av fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en "med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning" av fastigheten. Denna undersökningsplikt kan sträcka sig långt och omfatta även utrymmen som är svårt tillgängliga för undersökning, dock ska det inte krävas av köparen att göra ingripanden i fastigheten för att komma åt utrymmen och uppfylla sin undersökningsplikt. Man kan alltså säga att köparen står för upptäckbara fel och säljaren står för dolda fel, NJA 1984 s. 3.Preskriptionstid för att reklamera fel?Som huvudregel ska köparen av fastigheten reklamera felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Om det anses att köparen inte reklamerat i tid får köparen heller inte åberopa att det är fel i fastigheten, 4 kap. 19 a§ JB. Om säljaren däremot har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, har köparen rätt att åberopa fel även om det inte är inom "skälig tid". Vidare har köparen tio år på sig att åberopa att ett fel föreligger från och med tillträdesdagen, efter 10 år förlorar köparen rätten att göra gällande att fel föreligger i fastigheten, 4 kap. 19b § JB.Sammanfattning och rådUtifrån din fråga presumerar jag att detta var ett fel som ni delvis visste om, och därmed togs detta fel upp i avtalet i form av en klausul, vilket innebär att detta är ett konkret fel. Det är alltså inget abstrakt fel i och med att det inte var en avvikelse som ni med fog kunde förutsätta vid köpet. Fortsättningsvis är "preskriptionstiden" för att göra gällande att fel föreligger i fastigheten som längst 10 år, och reklamationer ska göras så fort felet upptäcks. I detta fall är det i min mening inte möjligt att reklamera det konkreta felet i och med att det redan har passerat 10 år. Vidare är det i min mening även enklast att åtgärda felen själva eller kontakta förra ägaren av huset för att göra upp en förlikning utan att påbörja en process för att bespara eventuella långdragna processer som kan bli dyrare än att åtgärda själva felen som uppstått.Jag hoppas att ni fick svar på er fråga!Med vänliga hälsningar,

Kan man ogiltigförklara en friskrivningsklausul?

2021-01-27 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej köpte ett hus i oktober 2020 med friskrivningsklausul. Efter 3 månader så började man känna en doft i huset som vi inte kände när vi köpte det. Tog då kontakt med ett företag som skulle komma och göra syllkontroll av huset men då visar det sig att säljaren redan haft ute det företaget och fått gjort kontroll samt konstaterat fel vilket säljaren inte informerade oss om. Så nu min fråga kan man anmäla/stämma säljaren på något vis trots friskrivningsklausulel? Fått mailkonverstionen mellan företaget och säljaren från företaget.
Tova Backman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Gällande rätt:För fastighetstransaktioner gäller reglerna i 4 kap. jordabalken (JB).Vad innebär en friskrivningsklausul? Det finns två typer av friskrivningar: egenskapsfriskrivning och påföljdsfriskrivning. Den första innebär att säljaren avsäger sig ansvar för en viss preciserad egenskap i fastigheten, exempelvis att isoleringen är i gott skick. Den andra typen innebär att köparen avskärs från alla möjligheter att kräva påföljder för fel, dolda eller öppna, i fastigheten. Är friskrivningsklausulen giltig? Eftersom bestämmelserna om felansvar går att avtala bort får en friskrivningsklausul i regel full verkan. Men det förutsätter att kontraktsspråket är tydligt och klart formulerat. I NJA 1983 s. 808 underkände Högsta domstolen formuleringen "[fastigheten] överlåts sådan den av köparen besiktigats" eftersom den var för luddig och innebörden oklar. En friskrivningsklausul kan också fråntas verkan om säljaren antingen (i) kände till felet ifråga eller (ii) muntligen eller skriftligen, direkt eller indirekt, lämnade en garanti till köparen om att det upptäckta felet inte alls fanns. Om ni innan köpet diskuterade det nu uppkomna felet och säljaren lämnat en utfästelse i stil med att det "nyligen besiktats och är i gott skick" – alltså information som gett dig som köpare vissa befogade förväntningar – kan säljaren inte sen neka felansvar med hänvisning till friskrivningsklausulen.Sammanfattning:Om du kan bevisa att säljaren kände till felet i fråga innan försäljningen skedde borde du kunna ogiltigförklara friskrivningsklausulen och därefter yrka prisavdrag på grund av fel eller om felet är av väsentlig betydelse häva köpet (4 kap. 12 § JB).Hoppas att du fick svar på din fråga! Behöver du mer hjälp kan du enkelt boka en tid med en av våra jurister här.

Kan nya ägare reklamera tjänst som de inte köpt?

2021-01-15 i Fel i fastighet
FRÅGA |Jag är i byggbranschen och 2017 utförde jag en badrumsrenovering. Ett år sedan såldes huset till annan part än de jag utförde jobbet åt. Kan de nya ägarna nu reklamera jobbet från mig? Jag har aldrig haft något med dom att göra förut. Jag misstänker att de måste reklamera till den tidigare ägaren och inte till mig som hantverkare.
Vendela Tingshammar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Mitt korta svar på din fråga är nej, de nya ägarna kan inte reklamera jobbet från dig. Köp av fastighetVid husköp gäller 4 kap. jordabalken. Fastigheten är felaktig om den strider mot avtalet eller vad köparen rimligen kunnat förutsätta (19 §). Säljarens vetskap om felet har ingen betydelse för köparens rätt att få det ersatt, det är fortfarande ett dolt fel även om säljaren inte visste om felet. Det är alltså säljaren som kan bli ersättningsskyldiga vid fel på fastigheten oavsett om du utförde badrumsrenoveringen. Köparen till huset kan ha rätt till ersättning m.m. från de tidigare ägarna men inte från dig (19 §). Det behöver däremot bedömas som ett fel i fastigheten för att de nya ägarna ska kunna få ersättning av de tidigare ägarna. ReklamationAv ordalydelsen i lagen kan reklamationen däremot endast ske mellan konsumenten som köpte tjänsten och bolaget som utförde tjänsten (17 § Konsumenttjänstlagen). Är det däremot fel i tjänsten du utförde så kan tidigare ägare reklamera tjänsten till er. Med vänliga hälsningar,

Kan man kräva att säljaren ersätter fuktskadad parkett i den sålda lägenheten?

2020-12-25 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, jag köpte nyss en lägenhet och upptäckte nu på inflyttningsdagen att det är nån typ av fuktskada i parketten bredvid kylskåpet i köket. Jag vet inte om något fortfarande läcker eller hur djupt skadan går. Vem är skyldig att betala för att kolla upp skadan samt åtgärda den?
Hanna Ullerholt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Bestämmelser om köp av fast egendom hittar du i kapitel 4 i jordabalken (JB).Om fuktskadan har uppkommit efter att ni ingick avtaletSäljaren står för risken att fastigheten genom våda (olyckshändelse eller motsvarande) skadas eller försämras efter köpet, men innan köparen får tillträde till fastigheten (4 kap. 11 § första stycket JB). Det innebär att om fuktskadan inte fanns vid köpet utan har tillkommit efter köpet, även om det är genom en olyckshändelse, så har du rätt till avdrag på priset för lägenheten (4 kap. 11 § andra stycket JB).Om fuktskadan uppkom efter köpet till följd av säljarens vanvård eller vårdslöshet har du både rätt till avdrag på priset och rätt till ersättning för skadan, dvs. skadestånd (4 kap. 12 § första stycket JB).Om fuktskadan fanns innan ni ingick avtaletOm fuktskadan fanns redan innan köpet så är kraven lite högre. Du har rätt till prisavdrag och skadestånd om skadan är något du inte rimligen kan anses ha förutsett med hänsyn till bland annat skicket på lägenheten och beroende på när den byggdes. Det krävs även att det föreligger försummelse på säljarens sida. Försummelse kan anses föreligga om säljaren medvetet har lämnat felaktiga uppgifter eller har undvikit att berätta om fuktskadan och hen har känt till skadan eller borde ha gjort känt till den, samt att hen borde ha förstått att uppgifterna var av betydelse för dig som köpare. För att du ska kunna åberopa felet krävs det även att du har fullgjort din undersökningsplikt. Undersökningsplikten gäller inte bara att undersöka lättåtkomliga utrymmen, utan du ska även undersöka svåråtkomliga utrymmen. Du får inte åberopa felet om du borde ha upptäckt fuktskadan vid undersökningen av fastigheten (4 kap. 19 § JB).ReklamationOavsett när fuktskadan uppkom så måste du lämna säljaren meddelande om den inom skälig tid efter att du har märkt felet eller borde ha märkt det (4 kap. 19a § första stycket JB). Vad som är en skälig tidsfrist för reklamation har visat sig variera beroende på hur synligt felet är och omständigheterna i övrigt. Det framgår inte av din fråga hur lång tid det har gått eller ifall du redan har varit i kontakt med säljaren och det är därmed svårt för mig att göra en bedömning av huruvida du kommer reklamera eller har reklamerat inom en rimlig tid. För att vara på den säkra sidan bör du meddela säljaren så fort som möjligt om du inte redan har gjort det.SammanfattningOm fuktskadan uppkom efter avtalets ingående, men innan du fick tillträde till lägenheten, så är det relativt lätt för dig att kräva något från säljaren. Det räcker alltså att fuktskadan har uppkommit genom en olyckshändelse för att du ska få prisavdrag. Om den har uppkommit genom vanvård eller vårdslöshet så har du utöver rätt till prisavdrag, även rätt till skadestånd. Om fuktskadan fanns redan innan ni ingick avtalet, så är det lite svårare för dig att kunna kräva någon ersättning från säljaren. Du måste ha fullgjort din undersökningsplikt och ändå inte ha upptäckt skadan, samt att det måste vara fråga om ett fel som du inte rimligen kan ha förutsett och säljaren ska ha varit försumlig.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,