Är en byggnation av vindkraftverk grund för att häva fastighetsköp?

2019-07-15 i Fel i fastighet
FRÅGA |Köpte en fastighet av släkting i förrgår och igår fick jag av en slump info om att en vindkraftverkspark på 17 st är på gång att byggas (ej synligt ännu) 1300 m från fastigheten. Fastigheten är taxerad som obebodd jordbruksfastighet men det finns ett hus från 1830-talet och 4st uthus. Säljaren har fått information om vindkraftbygget enligt gällande praxis av vindkraftverksbolaget och detta finns med i ansökan som jag fått del av nu från Länsstyrelsen i Västerbotten. Alltså har säljaren vetat om detta och han vet även om att huset står där och jag får nu höra av hans syster att deras nu avlidne far visste om det och var emot det (vilket jag aldrig vetat). Säljaren vet också om att jag planerat bo där året runt. Jag har gjort både sotningsbesiktning, Anticimex överlåtelse besiktning och fördjupad besiktning. Jag har även begärt ut all info som lantmäteriet hade om fastigheten. Jag är självklart väldigt besviken då jag inte fått denna viktiga information som påtagligt påverkar miljön på och omkring fastigheten. Säljaren vet också att jag är sjukskriven för utmattning och hjärntrötthet och söker boende där jag har lugn och ro.Jag har begärt ut ansökan från länsstyrelsen som styrker att säljaren fått del av informationen från bolaget som bygger vindkraftverksparken. Kan jag få köpet hävt? Jag vet jag har långtgående undersökningsplikt men att gissa mig till att vindkraftverkparken byggs eller ta för givet att NÅGON annan informerat mig om detta är väl lite väl orimligt eller?
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.Tillämpliga lagrumBestämmelser om din fråga hittar vi i Jordabalken (JB). Rätten att häva köpetFör att man ska ha rätt att häva ett fastighetsköp krävs det att det föreligger ett fel i fastigheten samt att felet är väsentligt, 4 kap. 12 och 19 §§ JB. Jag ska därför utreda om en byggnation av vindkraftverksparken uppfyller dessa krav. Fel i fastighetFör att något ska vara att betrakta som ett fel i fastigheten ska det antingen röra sig om ett konkret fel, eller ett abstrakt fel. Ett konkret fel föreligger när köpet avviker från vad som står i kontraktet eller vad säljaren särskilt har utfäst. Med tanke på att det inte står något om byggnatinen av vindkraftverksparken i kontraktet eller att den har blivit påtalad kan det inte här röra sig om ett konkret fel. Det är istället fråga om det rör sig om ett abstrakt fel, det vill säga om fastigheten avviker från vad du som köpare med fog har kunna förutsätta. För att man som säljare ska bli ansvarig för abstrakta fel krävs det ytterligare att felet har varit dolt och således inte har gått att upptäcka för dig som köpare vid en normal undersökning. Eftersom vindkraftverksparken inte ännu är under uppbyggnad och det med andra ord inte gick för dig att se att denna var planerad ska detta fel anses vara dolt. Det kan omöjligen ingå i din undersökningsplikt att ta reda på om en eventuell vindkraftverkspark kommer byggas i närheten av fastigheten. Som säljare har man ingen generell upplysningsplikt, men man bör upplysa köparen om sådana fel som är svåra att upptäcka för köparen och även sådant som han vet eller borde ha insett har betydelse för dig som köpare. Det är allmänt vedertaget att vindkraftverk är störande för närliggande fastigheter dels med deras höga buller, men även med hur de ser ut och liknande. Nu kommer det dessutom röra sig om 17 stycken, vilket försvårar dessa problem ytterligare. Det faktum att säljaren är medveten om det framtida bygget och även att hans far var emot det indikerar ännu starkare på att han är fullt medveten om att bygget kommer vara ett sörande moment för dig som köpare. Det faktum att han dessutom är medveten om din sjukskrivning på grund av utmattning och hjärntrötthet bekräftar också att det har legat inom säljarens upplysningsplikt att informera dig om detta dolda fel, som dessutom är väsentligt för dig med tanke på ditt stora behov av lugn och ro. Det föreligger dolt och väsentligt felMin slutsats är att det inte råder några tvivel om att det föreligger ett dolt fel som dessutom är väsentligt för dig som köpare. Du har således rätt till hävning av köpet med tanke på att reklamationsfristen ännu inte har löpt ut, 4 kap. 19 a § JB. Du ger alltså säljaren ett meddelande om att du vill häva köpet på denna grund.Jag hoppas att du fick svar på din fråga och är det så att du har några följdfrågor är det bara att höra av dig till mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Annars önskar jag dig lycka till!Vänligen

Vad innebär ett dolt fel?

2019-07-10 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Undrar om det är ett dolt fel:Renoverar badrummet i huset köpt 2013. Enigt besiktningsprotokollet ang dusch:"Golvfall bristfälligt. Golvbrunn av gjutjärn finns i utrymmet. Tätskikt och klamring saknas i golvbrunnen. Sprickor förekommer i fogar. Klinkergolv bommar."Under rivningsarbete upptäcktes att badrummet saknas tätskikt och det finns mögel.Badrummet blev renoverad 2009 enligt säljaren.Tack för svar!
Amanda Alwall |Hej,Tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Fel i fastighet regleras i 4 kap. jordabalken (JB). För att ett fel ska anses föreligga krävs en utredning, som inte är så lätt att göra alla gånger. Jag kan inte avgöra om det föreligger ett dolt fel eller inte, utan det behöver du experthjälp för. Men jag kan hjälpa dig att reda ut begreppet! Utgångspunkten för själva relevansbedömningen är att felet är relevant om felet är upptäckbart. Felet är således relevant om det varit dolt vid köpet.Undersökningsplikten har normal omfattning, då inget speciellt förekommit, som motiverar att den reduceras eller utökas. Precis som vid bedömning av normal standard får man ta utgångspunkt i ett slags "normalfall": vad bör en normalt bevandrad och erfaren köpare upptäcka eller förstå. Fel som är synbara bereder knappast några problem; de är upptäckbara (och kan vara symptom på andra mer allvarligare fel). Fel som inte kan ses och där det inte heller finns några symptom är i allmänhet att klassa som dolda fel.Utgångspunkten är att det räcker med en normalt erfaren och på området "normalt bevandrad" köpares undersökning. Men om en köpare märker felsymptom kan undersökningsplikten dock utökas i den meningen att köparen ofta måste anlita en expert för att få klarhet i vad symptomet beror på.Ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren uppgett. Köparens undersökningsplikt bör därför i princip falla bort då säljaren lämnat en så kallad garanti. Så om säljaren eller mäklaren sagt att det ska vara korrekt utförda eldragningar så kan detta alltså utgöra en garanti och på så vis reduceras i det här fallet er undersökningsplikt.Om det däremot fanns symptom som tydde på att det fanns risk att det kunde finnas fel i fastigheten har köparen en utökad undersökningsplikt, så att han får en förklaring på vad symptomet kan bero på, och om det är någon fara för fastigheten. Det är också uppenbart att undersökningsplikten utökas om säljaren lämnar upplysningar som kallas för varnande besked. Sammanfattningsvis kan man alltså säga att den som har undersökningsplikt får själv stå för de fel som har upptäckts eller som skulle kunnat upptäckas. Säljaren ansvarar för fel som varit dolda. I första hand ska man bedöma vad som hade (eller inte hade) kunnat upptäckas, om en normalt bevandrad och erfaren köpare gjort en tillräckligt noggrann undersökning.Om det skulle vara så att felet anses vara ett dolt fel så gäller 4 kap. 19 § JB och är felet relevant kan köparen enligt 4 kap. 19 § 1 st. 1 p. JB med hänvisning till 4 kap. 12 § JB häva köpet (om felet är väsentligt) eller kräva avdrag på priset.Vid denna typ av fel kan köparen i allmänhet inte få skadestånd. Endast om om felet eller förlusten beror på försummelse från säljarens sida enligt 4 kap. 19 § 1 st. 2 p. JB. Hävningsrätten preskriberas ETT år efter tillträdet. (dock inte om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder)Avdrag på priset brukar dock vara den vanligaste påföljden. Detta avdrag ska kompensera köparen för en värdeskillnad och inte för en avhjälpandekostnad. 4 kap. 19 c § JB anger hur avdraget ska beräknas.Hoppas du fått lite hjälp på traven! Men min rekommendation är att ta hjälp från en jurist om du vill gå till botten med dessa problem. Med vänlig hälsning,

Är nedgrävda sopor/skräp ett dolt fel vid köp av fastighet?

2019-06-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |Min dotter köpte en fastighet okt 2016. Tomten avstyckades och hennes del blev ca 18000 m2. En stor del av marken är svårtillgänglig och sluttar ner mot ett vattendrag. I köpekontraktet står det att lös egendom som inte skall ingå i köpeavtalet skall bortforslas av säljaren samt att tomten skall vara avstädad. Så har inte skett. Vi har varit i kontakt med säljaren ett flertal gånger via telefon, sms och mejl. 2018 anlitade vi en oberoende besiktningsman för att göra en total besiktning av hela tomten. Läsningen var skrämmande, där fanns massvis med skräp: tv appat, cyckelram, sliper, takplåtar, metallföremål, massor med krossat glas m.m. Vi grävde även upp runt huset för att anlägga en dränering (säljaren hävdade att det fanns en) och fann då att det ligger fullt med skräp nergrävt inkl hushållssopor runt huset. Kan vi åberopa detta som ett dolt fel? Med vänlig hälsning.
Sofia Wedin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill veta om de nedgrävda sopparna kan vara ett dolt fel eller inte. Aktuella bestämmelser finns i Jordabalken (JB). Fel i fastigheten föreligger om fastigheten inte överensstämmer med vad som följare av avtalet eller avviker från vad din dotter som köparen kunnat förutsätta (4 kap. 19 § JB). Att det fanns nedgrävda soppar kan inte anses vara något som din dotter har kunnat förutsätta vid husköpet. Men för att din dotter ska kunna åberopa felet, som ett dolt fel, krävs det att sopporna inte borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten vid tidpunkten för husköpet. Det föreligger en så kallad undersökningsplikt för köpare. Vilket innebär att fel som hade kunnat upptäcka vid en undersökning (eller en besiktning av huset) inte får åberopas av köparen gentemot säljaren. Det krävs därför att sopparna inte hade kunnat upptäckas vid en besiktning av fastigheten, att ni inte har brustit i eran undersökningsplikt som köpare. Hur långtgående en undersökning/besiktning måste vara för att ni ska ha uppfyllt undersökningsplikten och att felet ska anses vara dolt är inte helt fastställt. Undersökningsplikten kan dock anses omfatta allt som kunde ha upptäckts med hjälp av lukt, syn, hörsel, eller känsel (4 kap. 19 § JB). Om något tex. upptäckts med synen kan det leda till att vidare undersökning måste göras. Även kan undersökningsplikten sträcka sig att tex. trånga utrymmen måste undersökas. Men att behöva gräva upp tomt eller bryta upp en vägg bör troligtvis inte anses falla inom den undersökningsplikt som köparen har (se tex NJA 1983 s.865). Därför kan troligtvis det nedgrävda skräpet anses vara ett dolt fel. (Det är dock svårt utifrån frågan säga exakt om det utgör ett dolt fel eller inte.) Skräpet på tomten som låg synligt däremot, hade kunnat upptäckas vid en besiktning/undersökning och kan inte anses vara ett dolt fel, men eftersom ni har avtalat om att allt ska avlägsnas av säljaren, säljaren ska därför avlägsna allt det. Gör inte säljaren det föreligger det troligtvis ett fel eftersom fastigheten inte stämmer överens med vad som är avtalat. Men det synliga skräpet kan inte anses gör ett dolt fel vilket troligtvis det nedgrävda skräpet kan anses vara. Vidare krävs det att din dotter reklamer felet inom skälig tid till säljaren för att hon ska kunna åberopa felet (4 kap. 19a § JB). Vill ni ha vidare hjälp är du välkomna att vända er till info@lawline.se för vidare information eller hjälp. Hoppas du fick svar på din fråga!

Vem ansvarar för fuktskador i fastighet?

2019-06-11 i Fel i fastighet
FRÅGA |Jag har en släkting som sålt sin villa i November förra året och flyttat med sin fru till annan ort. De hade en mäklare som skötte hela affären kring försäljningen. Nu har köparen kontaktat min släkting då de upptäckt att det finns fukt i källarens ytterväggar och en lukt har börjat uppstå i källaren. Det är tydligen så att dräneringsrören har skadats av trädrötter och köparen hävdar nu att detta är ett dolt fel. Min släkting är nu osäker då han tror att detta är något som man får räkna med då huset är gammalt. Är det nu köparen eller min släktings ansvar att fixa fuktskadorna?
Adela Rujovic |Hej och tack för din fråga! Den relevanta lagen för att besvara din fråga är nämligen Jordabalken. Vad gäller vid fel i fastighet? En säljare ansvarar fel i fastigheten om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det sistnämnda gäller vid så kallade dolda fel. Dolt fel räknas endast om följande tre kriterier är uppfyllda, enligt Jordabalken 4:19:Felet måste funnits vid köptillfället Felet ska inte ha varit upptäckbart. Felet ska inte ha varit förväntat. Köparens undersökningsplikt Vid köp av en fastighet har köparen en undersökningsplikt. Undersökningsplikten kan utvidgas eller inskränkas med hänsyn till fastighetens skick, normala beskaffenhet hos jämförliga fastigheter samt omständigheter i övrigt, (4:19 2 st. JB). Innan köparen köpte villan från din släkting så hade inte lukten i källaren uppstått. Jag har förstått det som att lukten kommit först efter köpet Jag förutsätter att köparen undersökte källaren vid köpet. Undersökningsplikten omfattar allt som köparen vid undersökningen av fastigheten kunnat konstatera med syn, hörsel, lukt och känsel. Undersökningsplikten kan alltså utökas om det vid undersökning fanns symptom som kunde visa på att köparen behövde fortsätta undersöka villan, till exempel lukten i källaren. Om källaren visade sig lukta även vid de tillfällena innan köparen köpte villan och undersökta den då hade köparen behövt fortsätta sin undersökningsplikt, till exempel genom att bryta källarens ytterväggar för att hitta felet. Min bedömningJag bedömer att säljaren inte kan ställa kravet på köparen att hen behövde göra några ingrepp i byggnaden. Visserligen är huset gammalt men köparen kunde inte vid en noggrann undersökning upptäcka att dräneringsrören hade skadat av trädrötterna, det fanns inga symptom vid undersökningen annat än lukten efter köpet. Om din släkting däremot har påpekat för köparen att det eventuellt kan finnas fuktskador i källaren, så hade köparens undersökningsplikt utökats. Men då jag inte vet vad din släkting lämnat för information till köparen på plats eller vad som annars står i köpeavtalet, så lämnat jag detta. Däremot är det något du kan föra vidare till din släkting. SlutsatsEftersom det vid undersökning av villan inte fanns några symptom att det fanns fukt i källarens ytterväggar, kunde inte köparen förvänta sig det. Att upptäcka fel i dränering kräver att köparen bryter upp väggarna. Ingrepp i byggnader och mark behöver normalt inte göras, NJA 1975 s. 545. Men då köparen inte hade anledning att göra detta kunde köparen inte heller upptäcka att dräneringsrören var skadade och som gav upphov till fuktskadorna. Att huset varit gammalt kan visserligen fått köparen att tänka ett steg längre. Men då köparen inte haft någon anledning alls att närmare undersöka just källaren, anser jag att felet i dräneringen är ett dolt fel.Utifrån den information du har lämnat till mig hade jag bedömt att din släkting ska svara för felet på grund av dolt fel som köparen inte kunnat upptäcka vid köptillfället. Jag hoppas du fått svar på din fråga. Du får mer än gärna återkomma med följdfrågor som vi på lawline kan besvara för dig.Även vill jag informera dig att ni (du och/eller din släktning) kan boka en tid med jurist från Lawline. Här kan ni se hur ni går tillväga! Hälsningar

Vi har ingått köpeavtal om köp av fastighet som nu visar sig ha 20 kvm mindre än angivet i avtalet och taxeringsunderlaget. Vad har vi för rättigheter?

2019-07-12 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi har skrivit på ett köpeavtal för ett hus och betalt handpenning.Nu visar det sig att huset är 20 kvadratmeter mindre än vad det står i avtalet och taxeringsunderlaget. Köparen viste detta men hade inte sett att mäklaren uppgett fel värde.Vilken rätt har vi som köpare?
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår din fråga undrar du huruvida skillnaden i kvadratmeter mellan avtalet och verkligheten är något som kan ge er som köpare rätt att göra gällande någon rättslig påföljd. För att besvara denna fråga är det främst jordabalken (JB) som är aktuell, och då särskilt dess 4 kap om köp av fast egendom. Jag förmodar då att det rör sig om en fastighet i detta fall.För att utreda huruvida denna avvikelse är något som ni som köpare kan göra gällande gentemot säljaren, måste man gå igenom vissa steg för att konstatera att det rör sig om ett så kallat dolt fel. Säljare ansvarar nämligen endast för sådana fel som i rättslig mening anses ha varit dolda vid köpet, samt för sådant som säljaren lämnat utfästelser om men som sedan visar sig avvika från utfästelsen.Jordabalkens regler om fel vid köp av fastighetFörst och främst bör nämnas att reglera om fel vid köp av fastighet i jordabalken är så kallat dispositiva. Detta innebär att säljaren i köpeavtalet kan göra vissa friskrivningar från att till exempel behöva ansvara för vissa fel, samt från att köparen vid fel ska kunna göra gällande vissa påföljder. Denna typ av friskrivningar ska dock för att vara giltiga och gällande vara mycket klara och tydliga. Dessutom gäller så att generella friskrivningar inte omfattar sådana dolda fel som säljaren vet om. I så fall har denne upplysningsplikt.Det sagda handlar alltså om friskrivningar i köpeavtalet, som kan ha avgörande inverkan på vilka fel och påföljder som ni som köpare kan göra gällande gentemot säljaren. Ni bör alltså börja med att se igenom köpeavtalet för att få en överblick om huruvida det finns friskrivningar, och i så fall vad de gäller. I nästa del behandlas frågan om det rör sig om ett dolt fel eller fel på grund av att fastigheten avviker från en utfästelse.Fel?För att utreda om det föreligger ett dolt fel måste först konstateras att det faktiskt rör sig om ett fel. I detta fall verkar det som att avtalet helt enkelt avviker från vad som faktiskt är fallet. Det spelar för denna del ingen roll att det också står fel i taxeringsunderlaget. Det rör sig ändå om ett tydligt fel i fastigheten, på så sätt att den avviker från vad som framgår av avtalet. Detta innebär enligt huvudregeln att man som köpare kan ha rätt att göra gällande påföljder gentemot säljaren (se 4:19 JB).Dock så följer av 4:19 andra stycket JB att det inte räcker att det endast föreligger ett fel. Felet måste också ha varit dolt för att säljaren ska kunna bli tvungen att ansvara för det. Detta följer av att ni som köpare har en så kallad undersökningsplikt.Dolt fel eller utfästelse?Den första frågan i denna del blir om avvikelsen av kvadratmeter faller innanför eller utanför er undersökningsplikt. Det kan sägas att undersökningsplikten vid köp av fastigheter är rätt omfattande. Med detta sagt är det enligt min uppfattning osannolikt att avvikelsen på 20 kvadratmeter utgör ett dolt fel, eftersom fastighetens kvadratmeter vanligtvis är något som utan höga kostnader går att verifiera. Detta innebär att det sannolikt inte rör sig om ett dolt fel.Detta innebär dock inte automatiskt att ni inte har rätt att göra gällande påföljder. Det finns nämligen situationer då köparens undersökningsplikt reduceras eller helt faller bort. Detta händer främst i sådana situationer då säljaren tydligt utfäst någonting, antingen i avtalet eller muntligt (eller både och).Vad som menas med en utfästelse är att säljaren antingen i avtalet eller muntligt exempelvis kan ha uttryckligen garanterat att fastigheten ska ha ett visst antal kvadratmeter. Denna typ av garantier eller utfästelser måste dock vara klara och tydliga. Tyvärr räcker det inte om det i avtalet endast står något i stil med "fastigheten har enligt taxeringsunderlaget 110 kvm". Det krävs alltså snarare att köparen tydligt bekräftat eller lovat att det rör sig på detta sätt. I ett sådant fall faller er undersökningsplikt bort, eftersom man inte ska behöva undersöka något som säljaren uttryckligen lovat.Rättsfallet NJA 1983 s. 858 är ett fall inte helt olik er situation. I fallet ansågs uppgifter om fastighetens areal som säljaren lämnat under köpeförhandlingarna utgöra en utfästelse som befriade köparen från undersökningsplikt. I fallet konstaterades att köparna fått uppgift om tomtarealen dels från fastighetsmäklaren dels genom en fastighetsbeskrivning och dels muntligen från den ena säljaren på en direkt fråga om tomtens storlek. Köparen fick då alltså rätt till prisavdrag på sätt som motsvarade fastighetens verkliga värde, med avdrag för de icke-existerande kvadratmeterna.Vad kan ni göra gällande för påföljder?Det finns alltså en möjlighet för er att visa att det här rör sig om ett fel i fastigheten som ni inte borde ha upptäckt eftersom köparen lämnat utfästelse om saken. Om ni lyckas göra detta innebär det att ni kan göra gällande köprättsliga påföljder. I en situation som denna, då felet utgörs av felaktigt angivet antal kvadratmeter, är det prisavdrag som är den aktuella påföljden (se 4:19 & 19 c JB). Detta innebär att ni helt enkelt får en rabatt på fastigheten som motsvarar det pris fastigheten borde ha haft med hänsyn till att det är 20 kvm mindre än vad som angivits.Ytterligare en viktig sak att komma ihåg är att ni måste reklamera detta fel inom "skälig tid" enligt 4:19 a JB. Vad som närmare menas med detta uttryck är inte uttryckligen bestämt någonstans, men har utretts i olika situationer i praxis. Huvudsaken är dock att ni agerar förhållandevis snabbt vad gäller att göra säljaren varse om att ni vill klaga på fastigheten för att den har ett fel, och att ni vill göra gällande prisavdrag. Eftersom ni nyss verkar ha köpt fastigheten bör det i varje fall inte vara för sent för att reklamera.SammanfattningMin rekommendation är att ni först och främst undersöker avtalet för att leta efter eventuella friskrivningar. Därefter bör ni försöka se efter om det i avtalet verkar finnas utfäst att fastigheten ska ha ett visst antal kvadratmeter, eller om detta kan ha framkommit muntligen innan köpet. Därefter bör ni såklart se till att så snart ni kan reklamera hos säljaren.Det finns en risk att säljaren inte direkt medger era anspråk, vilket innebär att ni kan komma att behöva ytterligare rådgivning inför en rättslig tvist. I sista hand kan ni behöva stämma säljaren i domstol om ni anser att ni har rätt men säljaren vägrar medge era krav. I sådana fall rekommenderar jag att ni tar hjälp av en professionell jurist på Lawlines juristbyrå. Om ni skulle vara intresserade av det kan ni kontakta mig på mailen nedan.Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Om du har några följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.Med vänlig hälsning,

Kan säljaren friskriva sig från ansvar vid fel i fastighet?

2019-07-02 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej !Är på väg att sälja min stuga privat. Det är ett renoveringsprojekt som nya ägaren får fortsätta med.Säljer stugan till underpris. taxeringsvärde 367000.- och jag säljer för 318000.-.har lagt till följande mening under rubriken villkor i köpekontraktet :Köparen avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten.Under rubrik fastighetens skick :Delvis renoverad fastighet såsom nya golv inkl. isolering i kök och vardagsrum. Nya hängrännor/stuprör. Resterande renovering, fel och brister utföres av köparen. Har jag "torrt" om fötterna som säljare med detta köpekontrakt ?
Sabrina Curan |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad är problemet?Rättsfrågan är huruvida en säljare kan friskriva sig från allt ansvar för fel vid försäljning av fastighet. Denna typ av fråga regleras i jordabalkens (JB) 4 kapitel.Vad säger lagen om fel i fastighet?Köp av fastigheter och de potentiella fel som fastigheter är behäftade med regleras i 4 kapitlet av Jordabalken (JB). I Jordabalken framgår det att köparen har rätt till ersättning för de fel som fastigheten är behäftad med (4 kapitlet 19 § 1 stycket JB). Detta förutsätter dock att köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt (4 kapitlet 19 § 2 stycket JB). Om fastigheten är felaktig kan köparen göra avdrag på köpeskillingen som erlades vid köpet och i vissa fall häva köpet. Köparen har i sådana fall även rätt till skadestånd (4 kapitlet 12 § 1 stycket JB). För att kunna få ersättning krävs att en talan väcks inom ett år efter tillträdet (4 kap. 12 § 2 st JB). Detta krav på att väcka talan inom ett år gäller dock inte om det kan visas att säljaren har varit grovt vårdslös eller handlat i strid mot tro och heder, vilket ofta hänger samman med dolda fel.Dolt fel i fastighetOm det finns dolda fel i en fastighet och om det kan visas att säljaren kände till eller borde ha känt till dessa fel ansvarar säljaren för felen och den sedvanliga reklamationstiden behöver inte beaktas (4 kap. 19a § JB). Detta innebär att om det går att bevisa dessa dolda fel samt att de var kända för säljaren, har inte köpares rätt till att åberopa ersättning gått förlorad.Slutsats Ja, du kan friskriva dig från ansvar vid fel i fastighet till viss del. Däremot kan du som säljare inte friskriva dig från ansvaret vid dolda fel i fastigheten. Hoppas svaret varit till din hjälp, annars är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Lawline igen!Med vänlig hälsning,

Dolt fel eller slarv vid besiktningen

2019-06-18 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! Jag sålde mitt hus i Februari. Då gjorde köparen en besiktning utan anmärkningar, men nu fick jag ett samtal ifrån honom där han anmärkte på bergvärmepumpen och att rören till den var feldimensionerad vilket gjort att pumpen åldrats mer än vad den ska, och han anser att det är ett dolt fel. Firman som installerade den är en stor firma/koncern och jag har mycket svårt att tro att de gjort fel installation. Men om det är feldimensionerade rör, vad gäller då? Borde inte det felet kunnat upptäckas av en fackman vid en fördjupad undersökning? Vi är inte ovänner så det finns en möjlighet till dialog.
Isabelle Nordin |Hej och tack att du vänder dig till Lawline!På grund av att din fråga gäller fel i fastighet blir jordabalken (JB) tillämplig lag.Fel i fastighetVid fel i fastighet är huvudregeln att fel ska anses föreligga om fastigheten avviker från vad köparen med fog har kunnat förutsätta, 4 kap 19 § JB. Av lagrummets andra stycke framgår köparens undersökningsplikt. Denna undersökningsplikt är långtgående och köparen ska därmed stå för de fel som kan och bör upptäckas vid en noggrann undersökning, ingrepp på fastigheten som medför skada faller dock utanför undersökningsplikten. De fel som inte går att upptäcka vid en tillräckligt noggrann undersökning, de så kallade dolda felen står istället säljaren för.Besiktningsmannens undersökningSom tidigare nämnt är köparens undersökningsplikt långtgående varför många köpare brukar välja att anlita en fackman, besiktningsman, för att inte missa något fel. Fel som en besiktningsman bör upptäcka men på grund av sin försumlighet missat står ändå köparen för. Detta framgår delvist av rättsfallet NJA 1998 s. 407. Viktigt att poängtera är att rättsfallet gäller en oklar upplysning i besiktningsprotokollet som köparna enligt högsta domstolen borde ha tolkat som en varningssignal, varför protokollet inte var dem till någon nytta. Detta är eventuellt inte applicerbart på erat problem beroende på vad som står i besiktningsprotokollet, dock kan det vara viktigt att ha i åtanke då rättsfallet visar att ett utfärdat besiktningsprotokoll inte fullgör köparens undersökningsplikt, kan felet upptäckas ska köparen stå för det. SlutsatsSammanfattningsvis har köparen troligen fullgjort sin undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § 2 st. JB genom att anlita besiktningsmannen. Felet som uppdagats borde därför klassas som dolt, varför det är du som säljare som ska stå för det. Skulle det vara så att besiktningsmannen borde ha upptäckt felet blir det istället köparen som ska står för felet. Köparen kan då kräva ersättning, skadestånd, av besiktningsmannen för den skada dem lidit på grund av dennes försumlighet. Din fråga är något som måste bedömas fall till fall varför inget konkret svar finns. Det bästa skulle därför vara att kontakta dels firman för att reda ut vad som blivit fel, dels besiktningsmannen (eventuellt dennes arbetsgivare/annan besiktningsman) för att reda ut om dessa fel bör upptäckas enligt branschnormerna.Hoppas du fick vägledning i din fråga!Med vänliga hälsningar,

När räknas det som fel i fastighet? Vad händer om det är fel i fastighet?

2019-06-10 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi köpte ett radhus i februari, vi fick stopp redan efter en dag i avloppet och det kom bajs upp ur duschen. Vi ringde en spolarfirma som spolade avloppen, samma sak hände ett par gånger och tillslut så filmades avloppen och vi kunde se klumpar av reliningen som gjordes för några år sedan. Relining klumparna åtgärdades av firman som gjort dem men de vägrar stå för utgifterna vi haft vi spolning och filmning. Måste vi stå för de utgifterna? Är det dolt fel?Nu har vi börjar få stopp igen och ser att när vi spolar så hamnar toalettpapper i avloppet under duschen. Vi vet att badrummet renoverades för några år sedan och vi funderar på om rören då blev felkopplade eller något.Är det här dolt fel? Vi kunde inte ha upptäckt det vid köpet. Vi spolade igenom rören förra veckan men nu idag var det toalettpapper där igen och det gurglar i avloppet. Med vänliga hälsningar
Linn Lindelöf |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga handlar om ett fastighetsköp och detta regleras framförallt i jordabalken (JB), men det finns även betydande praxis på området.SammanfattningFastigheten är felaktig om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Köparen får inte som fel åberopa vad som kunnat upptäckas vid en undersökning av fastigheten. Är fastigheten felaktig har köparen rätt till prisavdrag eller får häva köpet om felet är av väsentlig betydelse.Felaktig fastighet?Om fastigheten avviker från vad som är avtalat eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet är fastigheten att anse som felaktig (4 kap. 19 § JB). Om fastigheten är felaktig får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet om felet är av väsentlig betydelse (4 kap. 12 § och 4 kap. 19 § JB). Om säljaren varit försumlig eller om fastigheten avviker från vad säljaren får anses utfäst vid köpet har köparen även rätt till ersättning (4 kap. 19 § JB).UndersökningspliktKöparen har en ganska långtgående undersökningsplikt och får som fel inte åberopa sådant som borde upptäckts vid en undersökning av fastigheten (4 kap. 19 § andra stycket JB). Undersökningsplikten är olika långtgående beroende på fastighetens skick. Om fastigheten är i sämre skick ökar undersökningsplikten och undersökningsplikten kan minskas om säljaren exempelvis ger utfästelser om fastighetens goda skick. Högsta domstolen (HD) har prövat omfattningen av undersökningsplikten i ett antal rättsfall och sammanfattningsvis kan man konstatera att den är ganska långtgående. I ett rättsfall kom HD fram till att köparna inte fullgjort sin undersökningsplikt när de inte kröp in under golvet i ett svårtillgängligt utrymme (NJA 1980 s. 555). I ett annat rättsfall kom HD fram till att undersökningsplikten var fullgjord och att köparna inte behövde hugga ner väggar för att upptäcka rötskador (NJA 1984 s. 3). Man kan alltså säga att om man kan undersöka utrymmet ska det undersökas, men man behöver inte hugga ner väggar och dylikt för att kunna undersöka utrymmet.Bedömningen i ditt fallDet är svårt att göra en exakt bedömning eftersom jag inte har alla omständigheter i fallet, men utifrån ovan sagda skulle jag säga att ett fel föreligger med tanke på att fastigheten inte stämmer överens med vad du vid köpet kunde förvänta dig. Man skulle kunna argumentera för att undersökningsplikten är fullgjord eftersom rören är ett sådant utrymme man inte kommer åt att undersöka närmare. Vad händer om fastigheten är felaktig?Som jag nämnt ovan har köparen rätt till prisavdrag om fastigheten är felaktig, och om felet är av väsentlig betydelse kan man häva köpet (4 kap. 19 § och 4 kap. 12 § JB). I detta fall skulle jag säga att felet inte är av väsentlig betydelse då det går att åtgärda och det ändå går att bo i huset. Har säljaren varit försumlig eller särskilt utfäst något kan köparen även få ersättning (4 kap. 19 § JB).Hoppas detta var till hjälp för dig. Har du fler funderingar kan du kontakta vår juristbyrå. Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:Telefon: 08 533 300 04Öppettider: Mån-fre kl. 10.00-16.00.