Är det fel på fastigheten om det saknas dränering, och vem ska i sådana fall stå för felet?

2019-08-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej !Vi sålde en stuga för en månad sedan.Vid besiktiningen upptäcktes en skada under huset som led till köket under vasken.Försäkrningen skickar en firma på plats .Den som kom och gjorde besiktningen skrev i sin rapport att den skada var gjort av skadedjur och att det är ingen fukt.När vi sålde huset så kom vi överens angående hur mycket skulle kosta att fixa skadan.Vi gick ner i priset så de skulle fixa skadan.Efter en månad skriver ägaren till oss att när byggmanen öppnade golvet upptäcktes fukt och mögel under .Som det ser ut huset saknar dränering men det är ingenting vi hade tänkt på , två besiktnings män som har varit där har inte upptäckt att det saknas dränering plus att ingen som har sagt nånting om fukt.När vi sålde huset har vi inte sagt till nya ägaren att huset har dränering.Nya ägare vill att vi ska betala för dränering och renovera hela husets golv eftersom fukten hade sprit sig vidare. Vi har inte skrivit några villkor i avtalet mer än det att vi sänker priset för att de ska åtgärda skadan.Kan de tvinga oss att betala för dränering?Kan de tvinga oss att betala för renoveringen av golvet från hela huset?Kan de ångra köpet?Jag ser fram emot att ni svarar så fort ni kan !Tack på förhand!
Elin Lindgren |Tack för att du vänder dig till Lawline!Fastighetsköp regleras i jordabalken.När en fastighet säljes har köparen rätt att kräva en viss standard på fastigheten. Om fastigheten inte uppfyller denna standard är det fel på fastigheten i köprättslig mening. Hur bestäms då denna standard? Om köparen och säljaren har avtalat om det skick köpobjektet ska ha är alla avvikelser från avtalet ett fel i rättslig mening (4 kap 19 § första stycket JB). Om avtalet däremot inte säger något om vilken standard fastigheten ska uppnå, eller om en specifik del av fastigheten inte behandlas i avtalet, ska fastigheten vara i det skick som en köpare i största allmänhet har anledning att förvänta sig av en byggnad med hänsyn till dess ålder m.m. I lagen pratar man om att fastigheten ska stämma överens med vad köparen med fog kan förutsätta gällande den specifika fastigheten (4 kap 19 § första stycket JB). Är det fel på fastigheten?Att ett hus saknar dränering behöver inte i och för sig betyda att det är fel på byggnaden i köprättslig mening. Inte heller att huset belastas av mögel och fukt behöver alltid räknas som ett fel. Med hänsyn till husets ålder, och vad man brukar kunna förvänta sig av den aktuella hustypen ska en bedömning göras. Ni ska självklart argumentera för att det inte är fråga om ett fel. Om stugan är från 70 eller 80 talet så var det nämligen så att man ofta byggde utan dränering, varför köparna i så fall inte haft fog att förutsätta att dränering skulle finnas (Se 4 kap 19§ andra stycket JB). Alltså: Om det är så att huset är från 70 eller 80 talet kan man med beaktande av dess ålder slå fast att huset inte avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, det är alltså inte fråga om ett fel. Med tanke på att husen från den tidsåldern inte alltid har dränering går det att argumentera för att viss fukt till följd av att dränering saknas inte heller är ett köprättsligt fel.Om man ändå kommer fram till att det rör sig om ett fel, vem ansvarar för felet?Köparens undersökningsplikt:Köparen av en fastighet har en absolut undersökningsplikt. Köparen får nämligen stå för fel som är upptäckbara, oavsett om denne har undersökt fastigheten eller inte (4 kap 19 § andra stycket JB). Den nu nämnda regeln fördelar ansvaret mellan köparen och säljaren, köparen får stå för upptäckbara fel och säljaren får stå för dolda fel. När man bedömer om felet har varit upptäckbart brukar man prata om att en normalt bevandrad och erfaren lekman ska kunna upptäcka felet för att det ska räknas som just upptäckbart (Se prop. 1989/90:77 s.41). Det är alltså aktuellt att göra en bedömning om skadorna i fastigheten har varit dolda eller upptäckbara för att få veta vem som ska stå för skadorna.Två besiktningsmän har varit på plats och undersökt, men inte hittat några tecken på fukt. Emellertid är det enkelt att genom ritningar undersöka om huset har dränering eller inte. Det klarar en lekman av. Om köparen under sin granskning av ritningarna hade upptäckt att det saknas dränering kan hade det till och med kunnat vara aktuellt att bryta upp en del av golvet, och göra en grundligare undersökning innan köpet. Min bedömning är därför att felet inte har varit dolt under dessa omständigheter. Det innebär att köparna står för kostnaderna.Detta var en liten genomgång av vad som gäller, och hur min bedömning ser ut. Eftersom jag inte har alla fakta rekommenderar jag att ni kontaktar någon av våra jurister på Lawline för att få ytterligare hjälp med ärendet.Med vänliga hälsningar

Räknas en läckande pool som ett dolt fel i en fastighet?

2019-08-26 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejKöpte ett hus med pool. Vid visningen såg den ut att fungera bra och säljare och mäklare sa inget om någon lagning el fel. Flyttade in dec-18, körde igång poolen sommaren-19 och den läcker, det visar sig vara en gammal lagning som förra ägaren gjort och att poolduken och stommen är trasig. När jag tittade på huset sommaren -18 så såg man den inte utan var inte förrän när det var dags för mig att sätta igång allt sommaren-19 som felet uppmärksammades när jag fyllde upp poolen. Känner mig lurad då ingen info om detta getts. Är detta ett fel på fastigheten?
Gustav Östlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En läckande pool är ett fel i fastighetenEn pool räknas som en del av fastigheten eftersom bestämmelserna om fel i fastigheten också omfattar sådant som inte är direkt anslutet till fastighetens byggnad.För att något ska räknas som ett fel på fastigheten gäller att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog har kunnat förutsätta vid köpet (4 kap. 19 första stycket jordabalken). Eftersom du inte har godtagit att poolen skulle vara trasig rör det sig om ett fel i fastigheten.Felet är dolt om det inte gått att upptäckaFör att du som köpare ska ha rätt till prisavdrag eller liknande räcker det inte med att det bara är ett fel. Det krävs det att det rör sig om ett dolt fel (4 kap 19 § andra stycket jordabalken). Med dolda fel menas sådana fel en genomsnittlig köpare inte kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten. Säljaren ansvarar med andra ord för fel som inte kan upptäckas och köparen för fel som kan upptäckas.För att något ska räknas som ett dolt fel ska fyra kriterier vara uppfyllda:- Felet ska ha funnits vid köptillfället- Felet ska inte efter en noggrann undersökning ha gått att upptäcka- Köparen ska inte ha kunnat förvänta sig att felet fanns- Bostadens egenskaper ska avvika från uppgifter säljaren har lämnat och det har påverkat prisetÄven om köparen har en långtgående underökningsplikt, krävs det inte av köparen att ta reda på allt. Undersökningsplikten omfattar sådant som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel. Normalt krävs exempelvis inte att köparen ska behöva ta sig in i stängda utrymmen eller bryta upp golvbrädor och liknande. Exakt hur långtgående undersökningsplikten är varierar från fall till fall och det är svårt att ge ett direkt svar som gäller för alla situationer. Till exempel krävs för äldre hus, eller hus i sämre skick, en närmare undersökning än för nyare hus och hus i bättre skick.Frågan om huruvida felen i poolen är dolda fel beror således på om det fanns möjlighet att upptäcka dem när du köpte fastigheten. Var felen fullt synliga vid en nogrann besiktning av fastigheten rör det sig inte om ett dolt fel. Däremot kan det inte krävas att du skulle ansvara för sådana fel som inte kunnat upptäckas förrän poolen fylldes upp.Är det som du säger att det inte gick att se felen när du skulle köpa fastigheten, utan det gick att upptäcka först när du fyllde poolen, rör det sig om ett dolt fel. För ett sådant dolt fel har du som köpare rätt till avdrag på köpeskillingen (4 kap. 19 § jordabalken).Säljaren har en upplysningspliktEn säljare har ingen generell upplysningsplikt för allt som rör fastigheten. Däremot kan säljaren vara tvungen att berätta om sådana fel säljaren känner till, men som kan vara svåra för köparen att upptäcka, trots att det är fel köparen bör upptäcka. Säljaren har ingen skyldighet att berätta om allt han eller hon vet om bostadens skick, så länge säljaren inte har fått en specifik fråga. Men om säljaren närmast svikligen undanhåller något som han eller hon förstår kan vara av betydelse för dig som köpare, har säljaren brustit i sin upplysningsplikt, vilket innebär att du kan åberopa felet gentemot säljaren.Rimligtvis borde därför säljaren ha berättat att poolen läckte och du kan också av den anledningen ha rätt till prisavdrag.SammanfattningAtt poolen läcker innebär ett fel i fastigheten. För att du ska få rätt till avdrag på köpeskillingen krävs att felet är ett dolt fel. Felet är dolt om felet fanns vid köptillfället, felet inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning av fastigheten av en normalt kunnig person, du inte hade kunnat förvänta dig att felet fanns och felet avvek från säljarens uppgifter och det är något som påverkar marknadsvärdet.Gick felet inte att upptäcka förrän poolen startades, är det ett dolt fel och du har rätt till prisavdrag. Du kan också hävda att säljaren har brustit i sin upplysningsplikt, när han eller hon inte informerade om felen i poolen.Hoppas detta var svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Vänligen,

Vad gäller om fastigheten inte stämmer överens med objektsbeskrivningen?

2019-08-10 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, Min pappa har sålt ett radhus där det för två år sedan gjordes dränering runt samtliga radhus. Hon var ovetande om att eftersom hon har en utbyggnad i sitt radhus (ett sovrum på ca 10 kvm) har denna del inte inte dränerats. På objektbeskrivningen står det att radhuset dränerades, vilket majoriteten av huset har gjorts.Nu har det kommer fram att denna del inte har dränerats och köparen har reklamerat köpet och kräver ersättning. Min pappa har tecknat dolt försäkring via besiktningsman. Två frågor: 1. Kan han bil återbetalningsskyldig. 2. Kan det möjligtvis gå som dolt fel?
Mellin Sahin |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att din pappa vid försäljningen av sitt radhus har angett i objektsbeskrivningen att hela radhuset har dränerats och att han inte hade kännedom om att sovrummet på 10 kvadratmeter inte hade dränerats.Tillämplig lagstiftning vid fel i fastighetRättsregler om fel vid fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken (JB). Om fastigheten inte överensstämmer med vad som har avtalats vid köpet eller om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, utgör det ett fel i fastigheten (4 kap. 19 § första stycket JB). Köparen har en undersökningsplikt vid köp av fastighet (4 kap. 19 § andra stycket JB). Undersökningsplikten innebär att köparen inte får åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Dolda fel kan i vissa fall vara undantagna från denna undersökningsplikt. Fel som innebär att man måste göra ett ingrepp i fastigheten för att upptäcka felet brukar normalt inte omfattas i köparens undersökningsplikt (NJA 1983 s. 865 och NJA 1984 s. 3).Vad innebär det här i din pappas fallSom framgår av din fråga, var det skrivet i objektsbeskrivningen att hela radhuset hade dränerats. Efter köpet framkom det emellertid att den här uppgiften inte stämde. Det här innebär att fastigheten avviker från vad som följer av avtalet vid köpet, vilket i sin tur medför att det är ett fel i fastigheten.Vid fel i fastigheten får köparen göra ett avdrag på köpeskillingen, alternativt häva köpet om felet är av väsentlig betydelse (4 kap. 12 § JB). Eftersom det inte framgår av frågan att köparen vill häva köpet, tolkar jag det som att köparen vill göra ett avdrag på köpeskillingen. Det här innebär att din pappa kan bli återbetalningsskyldig eftersom han kan behöva betala tillbaka det belopp som prisavdraget på fastigheten utgör. Köparen kan även vara berättigad till ersättning om felet beror på säljarens försummelse eller avviker från vad säljaren anses ha utfäst vid köpet (4 kap. 19 § första stycket JB). Om uppgiften i objektsbeskrivningen beträffande dräneringen är uttrycklig och preciserad, är den att likställa med en sådan utfästelse som avses i 4 kap. 19 § första stycket JB. Vid sådana utfästelser reduceras även köparens undersökningsplikt. Köparen kan därför kräva ersättning för skador som denne har drabbats av på grund av att fastighetens skick avviker från vad säljaren har utfäst vid köpet. Köparen måste ha uppfyllt sin undersökningsplikt för att med framgång kunna kräva påföljder vid fel i fastigheten. Det krävs ett ingrepp i fastigheten för att upptäcka att en dränering inte har genomförts i sovrummet. Felet är därför att betrakta som ett dolt fel, vilket undantas från köparens undersökningsplikt. Som tidigare nämnt reduceras dessutom köparens undersökningsplikt om säljaren uttryckligen har utfäst en viss egenskap i fastigheten. Köparen får därför anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt.Sammanfattningsvis, kan din pappa bli återbetalningsskyldig på grund av fel i fastigheten samt behöva utge ersättning till köparen om utfästelsen beträffande dräneringen varit uttrycklig och preciserad. Jag rekommenderar din pappa att kontakta hans försäkring som han tecknat via sin besiktningsman för att höra vad som gäller i hans fall och om de kan hjälpa honom.Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du välkommen att vända dig till oss på Lawline igen!Med vänlig hälsning

Rådighetsfel i fastighet

2019-08-09 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,jag skrev på ett köpeavtal sen 14 juni i år.Tillträde var 23 juli i år.Enligt Gällande detaljplan kan fastigheten styckas & en ny fastighet kan då bildas.Anledningen till köpet var att avstyckning skulle göras.I går en dryg vecka efter tillträde får jag av en slump reda på att detaljplanen är upphävd tillfälligt.Minst ett år säger kommunen.Varken Mäklaren som sålde eller säljarna informerade om detta.Mäklaren har vetat om att en avstyckning var påtänkt.Jag hade även kontrollerat med kommunen,lantmäteriet samt bolaget som ansvarar för VA i området innan köpeavtalet skrevs på,Ingen sa att all nybyggnation är stoppad,eller att astyckningen inte är genomförbar,ingen påpekade detta alls.Kommunen säger att säljarna blivit upplyst om detta,men som sagt inget har nämt detta.Har jag rätt att häva köpet då jag just nu i alla fall inte kan stycka av & bygga nytt?Har jag annars rätt till ersättning då slutpriset påverkas av detta,eller vad gör jag i detta orimliga läge?Tacksam för svar.Från orolig köpare!
Jonna Anderberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör fastighetsköp och förutsättningar för ersättning på grund av fel, vilket regleras i 4 kap. jordabalken.Det typ av fel som din fastighet besväras av är ett så kallat rådighetsfel. Vad det gäller rådighetsfel åligger det dig som köpare ingen undersökningsplikt. Ett offentlig myndighets beslut har medfört att du ej förvärvat den rådighet över fastigheten som du vid köpet hade skäl att förutsätta och du får därför begära avdrag på köpeskillingen (18 och 12 §). Om skadan är av väsentlig betydelse kan du istället välja att häva köpet (12 §). I ditt fall kan det konstateras att skadan är av väsentlig betydelse då din avsikt med köpet var att en avstyckning skulle genomföras. Du har utöver detta även rätt till ersättning för eventuella skador från säljaren (12 §), i form av kostnader eller dylikt. För att väcka talan om hävning måste du reklamera felet till säljaren enligt 19 a §. Preskriptionstiden för en sådan talan är vanligtvis 1 år från det tillträdet skedde (12 §), men eftersom att säljaren underlåtit att informera dig om ett sådant väsentligt förhållande som påverkat din vilja att ingå avtalet och kan därmed sägas ha handlat i strid mot tro och heder, neutraliseras denna preskriptionsregel. Du borde ändå reklamera så fort som möjligt då köparen i sådana fall som ditt ej kan dröja obegränsat länge. Reklamationen bör avsändas på ett ändamålsenligt sätt och du som köpare behöver ej ta ansvar för om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram (19 a §). Säljaren har ett strikt ansvar för detta rådighetsfel, vilket innebär att säljaren behöver inte ha förfarit försumligt på något sätt, utan du har oavsett rätt till avdrag på köpeskillingen eller hävning och ersättning. Detta gäller även om kommunens beslut om detaljplanen tillkommit före köpet eller närmsta tiden efter (NJA 1994 s.85). Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Ny dränering - dolt fel?

2019-08-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hejsan. Har en fråga gällande Dolt fel på mitt hus. Vi köpte nämligen vårat hus förra året via länsförsäkringar. Ett utav anledningarna var att huset var väldigt fint, och att huset var nydränerat. Men den 9/2 2019 upptäckte jag att hela tvättstugan var fullt med vatten på gränsen till ut i hallen på nedervåningen. Och då kom det alltså vatten ifrån betongväggarna längst in i källaren.Eftersom huset var nydränerat så blev jag ganska chockad. Tog kort på allt, även filmade. Skickade in till länsförsäkringars dolda fel avdelning.Fick nu avslag ifrån dom.Tycker personligen att dräneringen måste varit felaktig på något sätt. Hade tänkt att använda detta området nere i källaren. Men vågar inte nu.Hur skall jag gå till väga?Snälla hjälpMVH
Sofie Falk |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av din fråga framgår det att ni köpt hus varvid det uppstått problem. När det gäller köp av fast egendom regleras det i jordabalkens (JB) 4 kap. Lagen hittar du här. Nedan kommer jag dela in mitt svar i olika delar och sedan återkoppla till er specifika situation.Undersökningsplikt vid faktiska fel:När det gäller faktiska fel/avvikelser vid fastighetsköp (sådana som inte stämmer överens med avtal eller avviker från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet) får en köpare inte åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning. (4 kap. 19 § JB). Fastigheter är ett typiskt individuellt köpeobjekt och omständigheterna varierar mycket från fall till fall. Vad som omfattas av undersökningsplikten varierar från fall till fall. Det åligger fastighetsköparen däremot en absolut undersökningsplikt i den mening att han får stå för fel som är upptäckbara. Det krävs dock inte att en köpare ska undersöka utrymmen som inte är möjliga att komma åt utan ingrepp i fastigheten om inte tecken tyder på att risken för skada föreligger.Kraven på en köpare är att han ska besitta viss insikt och förståelse även för byggnadstekniska frågor. Att något är nyligen renoverat kan minska undersökningsplikten, men om man vid en undersökning borde ha märkt att den var felaktigt byggnadstekniskt utförd får felet inte åberopas (se NJA 1985 s. 871).En köpares undersökningsplikt kan reduceras på grund av olika omständigheter. Om säljaren lämnat garanti, enuntiation eller lugnande besked kan så vara fallet.Säljarens upplysningsplikt: Det framkommer inte av din uppgift om säljaren visste om felen vid köpet. En kvalificerad försummelse att lämna upplysningar kan medföra att undersökningsplikten faller bort eller i vart fall minskas. Om säljaren har handlat i strid mot tro och heder kan en köpare göra felanspråk gällande även om han inte reklamerat eller reklamerat för sent (4 kap. 19a § 2 st. JB).Dolt fel:Vid dolda fel svarar säljaren. I sådant fall kan köparen häva köpet (vid väsentligt fel) eller få avdrag. (se 4 kap. 12 § JB) Ett dolt fel är något som fanns där redan när du köpte fastigheten som du inte kan upptäcka vid en sådan noggrann besiktning/undersökning som krävs.Sammanfattningsvis: Att dräneringen är nygjord kan således minska din undersökningsplikt som köpare, vilket skulle kunna tala för att det är ett dolt fel som ni har råkat ut för. Sådana ansvarar säljaren för. Hoppas du känner att du fått svar på din fråga!

Utökad undersökningsplikt vid fel i fastighet

2019-08-13 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi är säljare av en villa från 1970 med krypgrund.Fukt i grund som var åtgärdat 2004, trots detta säger nu köparen att det finns bakterie i bottenbjälklaget som förorsakar lukt i huset.Vid försäljningen gjordes en överlåtelsebesiktning där det finns inskrivet en riskanalys vad som kan hända beträffande lukt.Vi har hela tiden varit öppna med problemet som vi hade 2004.Nu ett år efter försäljningen påstår köparen att det är ett dolt fel, och vi som säljare skall stå för hela saneringen.Köparen vill även ha ersättning för att sanera kläder som luktar kan detta vara ett dolt fel.Tacksam för svar
Isabelle Nordin |Hej och tack att ni vänder er till Lawline!Din fråga är något som är väldiskuterat i rättspraxis och handlar om vem som står för kostnaden vid fel i fastighet. Med anledning av frågans beskaffenhet blir främst blir jordabalken (JB) tillämplig. Det aktuella lagrummet för frågan är 4 kap 19 § 2 st. JB där köparens undersökningsplikt återfinns. Denna undersökningsplikt är långtgående vilket betyder att kostnaden för fel som köparen borde ha upptäckt ska ligga på dem medan kostnaden för fel som köparen inte, genom en tillräcklig noggrann undersökning, borde ha upptäckt åvilar säljaren. På grund av att undersökningsplikten är långtgående bör köparen, om den inte själv besitter tillräckliga kunskaper, anlita någon som är tillräckligt kunnig, ex. besiktningsman. Vad som är en tillräckligt noggrann undersökning dvs. "normal undersökningsplikt", är allt som kan upptäckas med syn, känsel, lukt och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten genom att ex. riva upp något eller borra hål. Svåråtkomliga krypgrunder har enligt rättsfallet NJA1980 s. 555 även inkluderas i undersökningsplikten. Vad gäller din fråga nämner du att ni varit tydliga med de problem ni haft 2004 vilket jag tolkas som att ni gett "varnande signaler". Ger säljaren dessa upplysningar till köparen ökas köparens undersökningsplikt och en besiktningsman bör anlitas, vilket ni också har gjort. Besiktningsmannen i erat fall har även skrivit en riskanalys beträffande bottenbjälklaget vilket gör att köparna varit medvetna om risken. I rättsfallet NJA 1998 s. 407 ger en besiktningsman köparna just ett sådant varnande besked vilket gjorde att köparna fick stå för kostnaden för felet som senare uppkom. Som svar på eran fråga, med den information jag har fått, bör köparna stå för kostanden då felet inte kan anses vara dolt.Hoppas ni fick svar på eran fråga!Med vänliga hälsningar,

Ansvarar säljaren eller köparen för fel på infiltrationen?

2019-08-10 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej jag sålde ett hus förra året, huset är byggt 1994 och infiltrationen samtidigt. Efter tillträdet i Juni 2018 var kommunen och besiktade infiltrationen och sa att den inte fungerade som den skulle. Köparen hade en besiktningsman som besiktade huset innan köp. Ingen besiktning av avloppet gjordes. Nu undrar jag om det räknas som dolt fel eller borde köparen ha gjort en besiktning. MVH
Natalie Accord |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om det fel som kommunen hittade på infiltrationen i huset du sålde förra året kan räknas som ett dolt fel, eller om köparna skulle ha upptäckt detta vid sin besiktning. Reglerna kring fel vid fastighetsköp hittar du i Jordabalkens 4 kap 19 §. Mycket av det som finns att säga om dolda fel har dock utvecklats genom praxis från Högsta domstolen. Jag har hänvisat till några av de rättsfallen nedan, med förkortningen NJA, så att du kan söka upp dem om du vill läsa mer. I mitt svar kommer jag börja med att gå igenom de allmänna reglerna om fel vid fastighetsköp, därefter kommer jag att redogöra för köparens undersökningsplikt och fördelningen av ansvaret för fel. Slutligen kommer jag att gå in lite på frågan om huruvida säljaren har någon upplysningsplikt och om detta kan påverka din situation. Allmänt om fel i fastighetOm fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet, eller om den avviker från uppgifter i annonser, fastighetsbeskrivningar eller muntliga preciserade uppgifter som lagts fram under förhandlingarna så föreligger ett konkret fel. Om fastigheten på något annat sätt avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta föreligger istället ett abstrakt fel. En objektiv, abstrakt bedömning görs av vilken standard köparen har kunnat förvänta sig. Ju äldre byggnaden är, desto mindre utrymme finns för felansvar hos säljaren. Dessa felregler är i stort dispositiva, vilket innebär att säljaren alltså kan friskriva sig från ansvar i avtalet med köparen. En säljare kan dock inte genom en generell friskrivning göra sig fri från ansvar för dolda fel, vilka jag kommer gå in på nedan. Köparens undersökningsplikt och fördelningen av felansvaretVid fastighetsköp har köparen en så kallad undersökningsplikt. Denna plikt innebär dock inte att köparen måste göra en undersökning innan köpet, utan plikten fungerar mer som en ansvarsfördelningsregel för eventuella fel i fastigheten. Fel som ska upptäckas av köparen om denne gör en ordentlig undersökning av fastigheten svarar köparen för, medan fel som inte ens ska kunna upptäckas vid en sådan undersökning är så kallade dolda fel, vilka säljaren ansvarar för.I regel krävs att felet ska ha kunnat upptäckts av en "bevandrad och erfaren lekman", vilket innebär en relativt kunnig privatperson. Det krävs alltså inte att en professionell besiktningsman genomför undersökningen, om köparen själv besitter tillräcklig kunskap. Med det sagt så är det fortfarande köparen som ansvarar för felet som ska upptäckas vid en undersökning. Om besiktningsmannen slarvar genom att missa ett fel ett fel som en kunnig lekman kan förväntas ha upptäckt, så är det alltså köparen som ansvarar för felet ändå. Hur långt sträcker sig egentligen undersökningsplikten? Undersökningsplikten kan vara normal, utökad eller reducerad.- Normal: Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, lukt, känsel och hörsel. Svårtillgängliga utrymmen, såsom kryputrymmen, omfattas av plikten (NJA 1980 s. 555), men ingrepp i byggnad eller mark behöver i regel inte göras (se till exempel NJA 1975 s. 545 angående diffusionsspärr, NJA 1979 s. 790 angående sjunkbrunn eller NJA 1984 s. 3 angående slutet vindsutrymme).- Utökad: Om det finns symptom på byggnaden, exempelvis lukt, fuktfläckar eller liknande, utökas undersökningsplikten för köparen. Gränsen kan också förskjutas om säljaren ger varnande besked. Om besiktningsmannen gjort påpekanden i protokollet utökas också undersökningsplikten för köparen. - Reducerad: Om det rör sig om konkreta fel reduceras undersökningsplikten kraftigt, eller så faller den helt och hållet bort. Detta gäller exempelvis om säljaren försäkrat att någonting är i sin ordning eller på något annat sätt gjort en utfästelse om fastighetens skick som sedan inte visar sig stämma. Om det fanns indikationer på att infiltrationen inte fungerade som det skulle så är det möjligt att felet inte ska klassas som dolt. Undersökningsplikten hade då blivit utökad, viket sker när det finns symptom på fel som i och för sig inte kan uppfattas genom syn, hörsel, känsel eller lukt. Om det däremot hade krävts att besiktningsmannen hade behövt gräva upp marken för att undersöka rören eller göra ingrepp i byggnaden för att upptäcka felet ska det bedömas ha varit dolt och då är det du som säljare som ansvarar för felet.När det gäller dolda fel så saknar säljarens goda tro betydelse. Denne är ansvarig för att avhjälpa felet oavsett om felet var känt eller inte.Huruvida säljaren har upplysningsplikt om fel denne känt tillJag får uppfattningen från din fråga att du inte kände till att det var något fel på infiltrationen när du sålde fastigheten, men jag tänkte att jag ändå vill nämna något om säljarens upplysningsplikt om fel som denne känner till innan försäljningen men inte upplyser köparen om. Frågan om säljarens upplysningsplikt överhuvudtaget existerar har varit omstridd. Utgångspunkten hade länge varit att säljaren inte hade något som helst ansvar att upplysa om fel i fastigheten som denne känner till. HD uttalade dock i ett rättsfall från 2007 (NJA 2007 s. 86) att en säljare kan bli ansvarig för ett fel denne känt till, trots att felet varit upptäckbart och alltså omfattades av köparens undersökningsplikt. Detta rättsfall är dock väldigt kritiserat och kan inte sägas ha förändrat rättsläget nämnvärt mycket. Utgångspunkten lär därmed fortfarande vara att säljarens vetskap om fel saknar betydelse då det är köparens undersökningsplikt som fördelar ansvaret. Säljarens vetskap om ett fel kan få betydelse om denne gjort en generell påföljdsbeskrivning, det vill säga genom ett avtal med köparen helt friskrivit sig från ansvar för eventuella fel, då det rent avtalsmässigt kan bli fråga om ett svikligt förfarande från säljarens sida. Upplysningsplikten blir därför aktuell vid generella och totala friskrivningar från påföljder för dolda fel i fastigheter, för att säljaren inte ska ges möjlighet att agera illojalt och begränsa sitt ansvar för dolda fel som hen känt till. SammanfattningsvisDet är alltså köparens undersökningsplikt som drar gränsen för ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för fel i fastigheten. Om felen skulle ha upptäckts vid en undersökning gjord av en "bevandrad och erfaren lekman" så ansvarar köparen för felen, men om det krävs ett ingrepp i mark eller byggnad för att felet ska upptäckas anses felet vara dolt – och då ansvarar säljaren för att åtgärda felet eller kompensera köparen. Finns det däremot symptom på det dolda felet, exempelvis konstig lukt eller fuktfläckar som indikerar att något inte står rätt till, då måste köparen undersöka saken vidare för att gå fri från ansvar. Huruvida du eller köparen ska stå ansvaret för felet på avloppet är därför väldigt beroende av omständigheterna i din specifika situation. Rent generellt skulle jag dock säga att om det inte finns något som antyder på att det är något fel på avloppet så omfattas det inte av köparens undersökningsplikt, eftersom kan tänka mig att besiktningsmannen i sådana fall hade behövs göra ingrepp i fastigheten. Om du och köparen är av olika åsikt kring hur felet bör bedömas, och det hela utvecklas till en tvist där du krävs på ersättning eller skadestånd, skulle jag rekommendera att du tar hjälp av en professionell jurist som kan företräda dig. Lawline har duktiga jurister som du kan ta hjälp av om du skulle önska. Om du vill att jag förtydligar något i mitt svar, eller är intresserad av ett prisförslag från vår juristbyrå, kan du höra av dig till min mail: natalie.accord@lawline.se.Med detta hoppas jag att du fått svar på din fråga och önskar dig lycka till i fortsättningen.Vänliga hälsningar,

Åberopa fel i fastighet

2019-08-05 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej.Vi har köpt en tomt, gammal åkermark, på Österlen. Det finns positivt förhandsbesked som säljaren sökt. Där finns bl a en erinran från ena grannen att tomtmarkeringar ska sättas ut. Vi bad säljaren och mäklaren, innan kontraktsskrivning, att tomtmarkeringar skulle sättas ut då det saknades.Vi fick till svar via mejl från säljaren, "att kommunen har sagt att de riktiga tomtmarkeringarna sätts ut i samband med att det riktiga bygglovet godkänts". (Och kommunen menar att det kan dom inte ha sagt...). Inget svar från mäklaren. Vi tolkade detta som att det är något som säljaren tar hand om. Efter försäljningen menar mäklaren att det är vårt ansvar och får stå för kostnaden. Kommunens lantmäteriförrättare hittade inga gränsmarkeringar när nybyggnadskarta skulle tas fram inför vår bygglovsansökan. Kommunens handläggare sade att det gick bra att bygga ändå. "Placera inte huset för nära tomtgräns bara". Nu kräver samma granne som tidigare att tomtmarkering sätts ut.1. Är inte säljaren skyldig att inför försäljning ha tomtmarkeringar utsatta? 2. Kan man inte tolka säljarens svar som ett medgivande att hen alt. kommunen tar hand om gränsmarkeringsfrågan?3. Kan grannen ställa krav på att vi sätter ut tomtmarkering? Ligger väl i deras intresse också att veta var deras gräns går?4. Samma granne undrar också vems ansvar det är om hens höga granar blåser ned på vårt blivande hus?Vi har tomtkarta med mått och höjder. Men inga pinnar i marken...Tack på förhand, Bosse
Amanda Strömblad Larsson |Hej Bo,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Reglerna kring fast egendom återfinns i Jordabalk (1970:994), JB. De frågor som är relevanta att utreda är huruvida säljarens underlåtenhet att ha tomtmarkeringar utsatta vid försäljning eller eventuellt säljarens underlåtenhet att upplysa om att det inte finns tomtmarkeringar utsatta kan anses utgöra fel i fastighet.Fel i fastighet enligt 4 kap. 19 § JB föreligger om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker ifrån vad du som köpare med fog hade kunnat förutsätta vid köpet. Detta kan utgöra grund för både avdrag på köpeskillingen eller hävning. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.Av avtalet kan följa att fastigheten ska ha en positiv egenskap, såsom att tomtmarkeringar är utsatta. Standarden kan följa av exempelvis en klausul i avtalet, men även muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna. I många fall föreligger det även en utfästelse om ett förhållande. I praxis har sådana utfästelser ansetts föreligga när säljaren exempelvis har sagt att ett brunnsvatten har varit "mycket bra och att den aldrig vållat några problem" trots att detta har varit odrickbart, se hovrättens dom RH 135:83.Köparen får dock aldrig åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet, 4 kap. 19 § 2 st JB. Vad som avses med detta är att köparen har en relativt långtgående undersökningsplikt. Säljaren ansvarar för sådana fel som inte är upptäckbara (s.k. dolda fel), medan köparen själv får stå för fel som hade kunnat upptäckas. Utgångspunkten är att köparens undersökningsplikt sträcker sig så långt som att det är ett fel som hade kunnat upptäckas om en tillräckligt kunnig person hade gjort en noggrann undersökning. Om köparen inte är tillräckligt kunnig kan inte denne vara säker på att en av honom själv genomförd undersökning är tillräcklig för att han ska vara garderad köprättsligt, utan bör ta hjälp av en sakkunnig på området.Köparens undersökningsplikt kan vara mer eller mindre omfattande beroende på det enskilda fallet, men desto mer preciserad uppgift säljaren har lämnat om fastigheten, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren har uppgett.Det är i ditt fall osäkert huruvida säljarens vaga formuleringar kan anses utgöra ett fel i fastigheten. Säljaren har visserligen skrivit "att kommunen har sagt att de riktiga tomtmarkeringarna sätts ut i samband med att det riktiga bygglovet godkänns", vilket är ett vilseledande kring vad som gäller för tomtmarkeringarna. Problemet är dock att köparens undersökningsplikt i många fall är så pass vidsträckt att du som köpare borde ha ringt och undersökt frågan med kommunen/lantmäteriet för att anses ha uppfyllt din undersökningsplikt. Svaret på din första fråga, det vill säga om säljaren har en skyldighet att ha tomtmarkeringar utsatta inför försäljning, skulle kunna angripas genom att du för talan i domstol emot säljaren om fel i fastighet. Min uppfattning är däremot att det är osäkert om du skulle vinna framgång med en sådan talan eftersom säljaren troligtvis kommer att göra en invändning om att du som köpare borde ha undersökt detta ytterligare och det är därför svårt att förutse hur en domstol hade bedömt fallet.Svaret på din andra fråga, det vill säga om man inte kan tolka säljarens svar som ett medgivande att hen. Alt. Kommunen tar hand om gränsmarkeringsfrågan, sammanfaller egentligen med svaret på den första frågan. Säljarens mail skulle kunna användas som bevisning i domstol gällande att säljaren har vilselett dig till att tro att antingen hen eller kommunen skulle hantera gränsmarkeringsfrågan, men det är osäkert att det är tillräckligt för att domstolarna skulle anse att fel i fastigheten föreligger (som du som köpare inte hade kunnat upptäcka).Svaret på din tredje fråga, det vill säga om grannen kan ställa krav på att ni sätter ut tomtmarkering, så är min uppfattning att det inte är tomtgränsen som sådan som är "problemet", utan att grannen vill att du ska kunna uppvisa var tomtgränsen går för att kunna godkänna bygglovet. Kommunen som tar beslut om bygglov verkar emellertid vara av uppfattningen att inte tomtmarkeringar krävs för att erhålla bygglov såvida huset inte är i närheten av tomtgränsen. Efter att kommunen har fått in alla eventuella invändningar så vägs alla svar (såsom din grannes erinran) in i beslutsunderlaget. Utifrån de omständigheter du beskriver (att säljaren har fått ett positivt förhandsbesked) verkar dock inte kommunen ha tagit hänsyn till grannens erinran, utan beslutat att ge bygglov trots att tomtgränserna inte är utsatta. Din granne har då en möjlighet att överklaga beslutet till länsstyrelsen, men det framgår inte i din fråga om detta har skett.Svaret på din fjärde fråga är rent skadeståndsrättslig. Om din grannes träd skulle blåsa ner och orsaka skada på ditt blivande hus, är det din granne som ska ersätta skadan enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer.Jag hoppas att du fick viss vägledning utifrån mitt svar. Jag kommer att ringa dig imorgon tisdag kl. 16:00 så att du har god tid på dig att läsa igenom svaret och fundera ut följdfrågor. Om inte denna tiden passar dig får du gärna maila mig på amanda.stromblad@lawline.se så hittar vi en annan tid!