Ansvarsfördelning vid fel i fastighet

2019-03-17 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej. Jag har ett ärende gällande ett dolt fel jag har hittat i mitt hus jag köpte i somras. Jag har hittat en inmurad källare under huset som är vatten fyllt. Det är alltså ett separat hus på tomten som ska vara ett spa. Där står även en värmepump som är i bruk. Denna källare finns ej med i objektbeskrivningen och säljaren påstår sig inte vetat om den. Dessvärre läcker de in vatten och vatten ledningarna är inte kopplande någonstans. Detta upptäckte jag då jag anlitande en firma som kom och grävde upp min tomt och upptäckte denna källare. Grävningen och nya vatten rören gick på 37.000kr. Problemet nu är att det läcker in vatten varje gång de regnar. Brunsvatten och jag behöver dränera källaren dagligen. Balkar att hålla upp golvet har även möglat och behöver bytas ut. Sedan behövs en lucka att komma upp och ner för att slippa lyfta upp sten golvet jag sågat upp varje gång. Allt finns bevis på. Jag har kontaktat säljaren som säger "vi ses i rätten" och de verkar ej ha någon dolda fel försäkring. Inget de kan svara på iallafall. Jag har även kontaktat mäklare som säger "jag tar ingen ställning" Detta måste väl vara ett doltfel??Med vänlig hälsning,
Sofie Falk |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör faktiska fel i fastighet i förhållande till dolt fel. När det gäller fast egendom är jordabalken tillämplig, lagen hittar du här. Jag kommer att börja med att redogöra allmänt rörande den rättsliga regleringen för att sedan återkoppla till din specifika situation. Fel i fastighet Faktiska fel regleras i 4 kap. 19 § 1 st. jordabalken (JB). I bestämmelsen står det föreskrivet att "Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst". Bestämmelsens formulering innebär att man behöver göra bedömningar angående vad som är normal standard, vad som följer av avtalet sam vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Vad som är normal standard i fysiskt avseende är svårt att ange, då fastigheten alltid är ett unikt köpeobjekt. Vad som är normal standard påverkas av en mängd faktorer, framförallt vilken typ av fastighet det rör sig om. I praxis och doktrinen är uppfattningen att det ska till ganska mycket innan man kan säga att standarden i visst avseende är så låg eller så annorlunda att ett abstrakt fel föreligger. Ett krav som torde vara uppfyllt är att det rör sig om en avvikelse som betyder något för fastighetens marknadsvärde. Den relevanta tidpunkten för felbedömningen är köpet. Felet måste således ha funnits vid köpet. Dock påverkas bedömningen även av 2 st. i bestämmelsen som föreskriver att köparen har undersökningsplikt. Jag återkommer till det. Vid ett faktiskt fel är säljaren vidare bara skadeståndsskyldig om felet eller förlusten uppkommit på grund av hans vårdslöshet. Dolt fel och ansvarsfördelningen: Vid faktiska fel har köparen däremot en undersökningsplikt vilket innebär att sådana fel som har upptäckts eller borde ha upptäckts saknar betydelse, vilket framgår av 2 st. Det är en absolut undersökningsplikt i den mening att köparen får stå för sådana fel som är upptäckbara, oavsett om han undersökt fastigheten elelr ej. Det rör sig helt enkelt om en ansvarsfördelning regel, säljaren ansvarar för dolda fel och köparen får själv stå för upptäckbara fel. Undersökningsplikten bedöms således på det sättet att man i efterhand tar ställning till om felet var möjligt att upptäcka av en tillräckligt kunnig lekman som gjort en tillräckligt noggrann undersökning. Man utgår från en s.k okulär undersökning. Dvs man utgår från att felet ska gå att se. Men att man ser ett symtom på ett fel kan vara tillräckligt för att utöka undersökningsplikten. Undersökningsplikten kan även reduceras genom att säljaren ger lugnande besked. Det är alltså bara fel som bedöms som dolda fel som köparen kan åberopa. Felet är alltså relevant för att det inte kunnat upptäckas. Säljarens eventuella vetskap saknar däremot betydelse för bedömningen av om felet är upptäckbart eller dolt. Upplysningsplikt: Säljaren kan i vissa situationer bli fel ansvarig på grund egen vetskap, trots att felet varit upptäckbart. Viktigt att trycka på är att säljaren inte har någon generell upplysningsplikt. Sammanfattningsvis: Som jag redogjort för är fastigheter ett unikt köpes objekt, vilket gör att det är svårt att göra en bedömning angående vad som omfattas av din undersökningsplikt, av säljarens upplysningsplikt, om det är ett dolt fel eller om du möjligen kan få skadestånd på grund av försummelser från säljarens sida. Skadeståndsgrunden är aktuell i mycket begränsad utsträckning, och då krävs det att säljaren haft vetskap om felet vilket inte verkar vara klarlagt i ditt fall.Jag hoppas att du fick vägledning, även om jag inte kunde ge dig ett direkt svar. Med vänliga hälsningar

Vad har köparen för rättigheter vid fel i fastighet?

2019-03-15 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Jag och min sambo köpte för 3 år sedan ett hus. I papperna & i köpekontraktet står det att det är en 3-kammarbrunn. Nu har vi haft kommunen här som har gjort en koll på avloppet och då har dom konstaterat att det bara är en 2-kammarbrunn som vi nu blir tvungna att byta. Vi har pratat med mäklarfirman men dom är helt opartiska och ville inte hjälpa oss. Nu ska vi ta det vidare till säljaren och prata med honom. Men skulle han neka till den fakta vi har i köpekontraktet, vad har vi då för rättigheter? Hur bör vi gå vidare?Mvh Emma
Josef Lindström Habta |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Köp av fast egendom såsom hus regleras i 4 kap. jordabalken (1970:994) (JB). Grundläggande för köp av fast egendom är att det är köpehandlingarna som styr vad som ska presteras. Detta följer av de grundläggande formkraven för fastighetsköp vilket framgår av 4:1 JB. Bestämmelsen 4:19 JB behandlar då fastigheten inte stämmer överens med avtalet vilket tycks vara den omständighet som föreligger i din situation. Att "brunnen" inte stämmer överens med vad som angivits i avtalet och att ni inte tycks på något sätt ha fått reda på detta på annat sätt medför således att det med stöd av 4:19 JB kan bedömas att det föreligger ett fel i fastigheten. De påföljder ni då kan göra gällande är de som framgår i 4:12, nämligen prisavdrag på köpeskillingen som är den primära påföljden. Ni kan även göra gällande hävning om det är att anses som ett väsentligt fel. Slutligen kan även skadestånd göras gällande om felet beror på säljarens sida, något som det troligtvis gör i detta hänseende. Innan ni kan göra gällande för fel måste ni reklamera säljaren, detta enligt 4:19a, detta ska ske inom skälig tid. Mitt råd till er är att i första hand kontakta säljaren och visa för hen att fel föreligger då huset avviker från avtalet vilket i sin tur innebär att ni har rätt till ett prisavdrag. Detta prisavdrag kan förslagsvis motsvara kostnaden för bytet av 2-kammarbrunnen. Om säljaren mot förmodan inte är villig att godta era anspråk kan ni alltid inleda en rättslig process mot denne. Hoppas du fick svar på dina frågor! Vänliga hälsningar, Josef.

Fel i fastighet

2019-03-07 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej Jag köpte hus med tillträde 7/9 2015. Säljaren (tre pers i hushållet) har skrivit att pga flera stopp i avlopp senaste halvåret så skulle avloppstam mellan huset och vägen bytas på våren. Det flyttades till Augusti och ca två v innan jag flyttade in i huset. Jag var mycket glad för detta och en viss form av trygghet gav det mig. Jag är ensam i hushållet. Mars 2018 är det stopp i avlopp och spolbil kom och åtgärdade, Jan 2019 är det dags igen och det stiger vatten i tvättstugan nere. Nu blir helsingevatten för kommun rör ute i vägen inringd, för jag tror jag har nytt rör ut till vägen så kanske det är på deras sida. Inte alls, det visade sig att säljaren av huset ej bytt rör några meter före huset, han har grävt upp vid gräsmattan och två-tre m till vägen. Rötter som är inväxt i röret på två ställen av det rör som inte bytts. Åtgärd med en firma som skar bort rötter och sedan klätt insidan av röret hela vägen som skydd . 18000kr och två spolningar= 23000kr Jag besiktigade inget avlopp pga vad som var skrivet om byte mellan hus och väg och sas muntligt x flera före köpet. Det här känns fel. Tacksam för kommentar .
Carl Jansson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du, när du flyttade in, trodde att rören var bytta då detta skrivits och sagts till dig innan köpet och om du då kan få någon form av ersättning för detta. Tillämplig lag Fast egendom är indelade i fastigheter (1 kap. 1 § Jordabalken (JB)). På dessa fastigheter finns det en rad tillbehör, bland annat byggnader (2 kap. 1 § JB). Detta innebär att ditt köp av hus regleras i JB, varför jag kommer gå igenom köpbestämmelserna i JB för att kunna svara på din fråga. Jag utgår från att ditt köp har gått till på ett sätt som gör det bindande, dvs. att avtalet var skriftligt, underskrivet av båda parter, tydligt vilken fastighet det gällde, att den skulle säljas och till vilket pris (4 kap. 1 § JB). Därför tittar vi på köp – och felreglerna i jordabalken. Generellt om fel i fastighetEn köpare av en fastighet som är felaktig har rätt till prisavdrag på köpet eller hävning om felet är av stor betydelse. Vidare kan det finnas rätt till skadestånd för skada som uppkommit ur felet i fråga (4 kap. 12 § JB). För att ha rätt till dessa åtgärder krävs det antingen att fastigheten avviker från vad parterna har avtalat eller att fastigheten avviker från vad köparen med fog hade kunnat förutsätta. Vad köparen med fog hade kunnat förutsätta utreds efter fastställande av hur långtgående plikt hen hade att undersöka fastigheten (4 kap. 19 § JB). Om fel i fastighet i ditt fallI ditt fall skulle jag säga att rören som inte byttes utgör ett avvikande från vad ni avtalat även om det inte var nedskrivet på köpehandlingen. I och med att du fick löften, både skriftligt och muntligt, om att rören skulle vara åtgärdade när du skulle flytta in utgör det ett avvikande från avtalet att så inte var fallet. Om du med fog hade kunnat förutsätta att rören inte var åtgärdade eller inte bestäms utifrån i vilken utsträckning du haft en plikt att undersöka rören, den s.k. "undersökningsplikten". I rättsfall har det visat sig att "utfästelser" innan köpet kan utgöra del i köpeavtalet och därför ta bort undersökningsplikten från köparen om säljaren ger lugnande besked. I ditt fall berättade säljaren gång på gång, skriftligt och muntligt, att rören skulle åtgärdas innan din inflyttning. Därför skulle jag säga att du inte hade anledning att undersöka rören, just för att du fick ett betryggande svar från säljaren angående problemet med rören. Jag skulle därför säga att det skulle kunna vara fel i din fastighet sett ur båda dessa perspektiven.ReklamationsfristReklamationsfristen är den tid, inom vilken du måste reklamera felet i fastigheten till köparen. Du har 10 år på dig att reklamera (4 kap. 19 § JB), om den inte avbryts innan enligt (5 § Preskriptionslagen). Om ett fel inte reklameras inom denna tid preskriberas rätten att få ersättning för felet (4 kap. 19 b § JB). I övrigt ska du ha reklamerat inom "skälig tid" från det att du märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § JB). Vad skälig tid innebär är desto svårare att säga. Bedömningen av "skälig tid" görs utifrån omständigheterna i varje enskilt fall. Även om du i mars år 2018 hade problem med röret så upptäckte du ju först i januari år 2019 att röret inte blivit utbytt, som hade utlovats innan köpet av säljaren. Dels skulle man kunna se det som att du i mars 2018 borde ha "upptäckt" felet om du hade undersökt närmare. Dels skulle man kunna se det som att du, i och med löftena du fick om att rören skulle bytas ut, inte borde ha "upptäckt" felet då du helt enkelt inte kunde räkna med att din motpart inte gjort det hen uppgett. Sammanfattning Sammanfattningsvis skulle jag säga att det föreligger fel i fastigheten, dels för att det indirekt avtalats och dels för att du inte hade kunnat förutse att utfästelserna inte skulle genomföras. Din rätt att reklamera har inte preskriberats, för det har inte passerat 10 år. Däremot råder jag dig att kontakta säljaren så fort som möjligt så att du uppfyller kravet om att ha reklamerat inom skälig tid från det att du upptäckt eller borde ha upptäckt felet. Hoppas du fick svar på din fråga!

Är min bostadsrätt behäftad med dolt fel?

2019-03-02 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi köpte en bostadsrätt i ett 60-talshus i somras. Vårt badrum ska enligt förra säljaren varit renoverat år 2010 och är sedan dess helkaklat. I information från föreningen står bland annat:"Om du har en mörk blågrön matta och gammalt vitt kakel upp på halva väggen så har ditt badrum inte renoverats sedan husen byggdes...Observera: det gamla kakelfixet innehåller asbest, varför särskilda bestämmelser gäller vid rivning och renovering."Vi påbörjade en renovering av badrummet vecka 45, som enligt vår hantverkare skulle ta 3-4 veckor. Innan renoveringen hade vi - på vår hantverkares inrådan - frågat vicevärden en extra gång om eventuell asbest. Han sa då att badrummet ska vara fritt från asbest om det blivit renoverat. Vid rivningsarbetet upptäcktes gamla plattor bakom de nya och prover skickades för analys. I samband med detta pratade vicevärden med säljaren som enligt vicevärden sa att badrummet var "renoverat och sanerat" så arbetet kunde fortgå. Proverna visade sig innehålla asbest, vilket ökade kostnaderna för renoveringen med ca 40 000 kr samt förlängde arbetet till ca 7 veckor. Vi hävdar att lägenheten vid överlåtelsen var behäftad med fel som vi inte kunnat upptäcka och vill därför ha nedsättning av köpeskilling av säljaren. Är det rimligt att förvänta sig att ett badrum renoverat 2010 är fritt från asbest (säljaren hade dock ljugit, badrummet renoverades 2005) eller borde vi gjort något mer?
Elina Bergstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För försäljning och köp av fastighet är Jordabalken tillämplig, och jag tänker därför använda mig av lagrum därifrån för att besvara din fråga. Om bostadsrätten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet, eller om den inte stämmer överens med vad ni som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet, har ni rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Ni har dessutom rätt till ersättning för eventuell skada, om fastighetens kvalifikationer inte överensstämmer med det som säljaren sagt (4 kap. 19 § första stycket Jordabalken). Som fel får ni som köpare inte åberopa något som ni borde ha upptäckt vid undersökning av fastigheten. Detta berör faktiska fel med fastigheten, exempelvis konkreta fel som gör att fastighetens standard inte överensstämmer med vad ni avtalat om. Detta gäller inte bara sådant som står ordagrant i avtalet, utan omfattar exempelvis sådant som stått i annonser eller andra uppgifter som säljaren har lämnat. För er del innebär det att ett faktiskt fel åtminstone kan vara att badrummet inte alls renoverades 2010, utan 2005, och att säljaren därmed ljugit om faktiska förhållanden. För er del gäller ju även frågan om asbest och undersökningsplikten härom. Visserligen har ni fått reda på att badrummen i deras originalversion haft material som varit behäftat med asbest. Dock har ni fått sådan information kring hur badrummen ska ha sett ut i originalversion (d.v.s matta och halvkaklad vägg). Ert badrum är renoverat och ser därmed inte ut enligt den beskrivningen. Säljaren ansvarar bara för så kallade dolda fel, vilket innebär sådana fel som inte gått att upptäcka. Som köpare har man alltså en undersökningsplikt, som innebär att man som köpare har en rättighet att undersöka lägenheten noggrant (4 kap. 19 § 2 stycket Jordabalken). Enligt generella, principiella regler ska köparen undersöka allt som med syn, lukt, känsel eller hörsel kan upptäckas, sålänge det inte innebär åverkan på fastigheten. (se kommentar till 4 kap. 19 § Jordabalken). Denna undersökningsplikt utökas om det finns anledning att misstänka att fel föreligger. Anledning att misstänka fel föreligger om det exempelvis finns fuktfläckar i källaren eller om säljaren friskrivit sig för fel avseende någonting. Enligt min egen mening föreligger ingen anledning för er att misstänka fel, eftersom ni dels fått information av föreningen i hur badrummet borde ha sett ut för att det skulle innehålla asbest, dels för att badrummet blivit renoverat och ni flertalet gånger blivit tillsagda att badrummet blivit renoverat. Om säljaren givit ett lugnande uppgift om fastighetens skick minskar nämligen även undersökningsplikten. Säljaren har ingen lagligen uttryckt upplysningsplikt om fel. Men säljaren borde lämna uppgifter om vad han vet är felaktigt i fastigheten, eftersom han annars kan bli ansvarig för fel som borde ha setts av köparen vid dennes undersökning (framkommer av rättsfallet NJA 2007 s. 86). Detta kan ske genom att säljaren ljugit eller hållit inne information som kunde varit av betydelse för er inför köpet. Om säljaren bodde i eller ägde lägenheten under tiden badrummet renoverades, borde säljaren varit väl medveten om att renoveringen av badrummet inte innebar att badrummet nu är fritt från asbest. Säljaren borde därför, enligt princip, ha informerat er om att materialet fortfarande fanns kvar under det nuvarande golvet och de nuvarande väggarna i badrummet. Oavsett om säljaren ägde lägenheten eller inte, vid badrumsrenoveringen, har lägenheten dolda fel eftersom ni omöjligt kan krävas bryta upp golv och väggar i badrummet, då detta bryter tätskiktet. Därmed är badrummet i min mening behäftat med fel eftersom fastigheten inte överensstämmer med vad ni med fog kunnat förutsätta, och ni bör absolut ha rätt till skälig ersättning och avdrag på köpeskillingen.Hoppas att detta besvarade din fråga, och lycka till!

Anspråk mot dödsbo gällande fel i fastighet

2019-03-15 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, vi har köpt ett hus och börjat göra lite renoveringar. Under ytan upptäcker vi olika typer av fuskbygge som inte kunnat upptäckas av besiktningsman. Hur är köpt som dödsbo och det finns därför inget doldafel skydd.Frågan är då, kan man anmäla någon för fuskbygge i efterhand och går det att få någon ersättning av denne i sådana fall?Huset är byggt 2006.Tack!
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bedömningen vid fel på fastighet Ett fel i fastighet kan föreligga av två grunder. Antingen stämmer fastigheten inte överens med avtalet (inklusive säljarens utfästelser vid t.ex. visning) eller så stämmer fastigheten inte överens med vad som med fog kan förutsättas av köparen, 4 kap. 19 § Jordabalken (JB). Vad man med fog kunnat förutsätta bedöms olika beroende på framförallt fastighetens skick vid köpet. Vidare finns en undersökningsplikt för köparen. Även här tar man hänsyn till fastighetens skick samt dess normala beskaffenhet (det vill säga byggnadstyp, konstruktion och dåvarande byggnadsstandard etc.) samt omständigheterna vid avtalsförhandlingarna. Ett fel kan aldrig åberopas om köparen borde ha upptäckt felet vid undersökningen. Jag tolkar detta fall som att det rör sig om dolda fel, eftersom besiktningsmannen inte upptäckte dem. Sådana ska normalt säljaren stå för på ett eller annat sätt. Märk att det finns en reklamationsfrist för att kunna åberopa ett fel. Reklamation måste göras inom skälig tid (4 kap. 19 § a JB). Du kan heller inte åberopa fel om det gått mer än tio år sedan tillträdet (4 kap. 19 § b JB). Kan man få ersättning av ett dödsbo?Ett dödsbo har rättshandlingsförmåga och räknas som säljare. Det kan således ansvara för dolda fel. Ett dödsbo upplöses i regel när arvsskiftet har skett, det vill säga när boets samlade tillgångar har "skiftats ut" till arvingarna (regler om arvsskiftet finns i 23 kap ÄB). Det finns ingen generell tid för när ett dödsbo senast ska skiftas. Ett dödsbo kan i princip existera hur länge som helst. När dödsboet väl är upplöst svarar det dock inte längre för eventuella anspråk. Det går heller inte att rikta anspråk mot dödsbodelägarna. Detta framgår även av allmänna avtalsrättsliga principer angående att man inte kan rikta anspråk mot någon som inte är part i kontraktsförhållandet. En utomstående part kan inte svara för ett avtal som andra har ingått. Sammanfattningsvis kan ni inte kräva ersättning från dödsboet om det har upplösts. Inte heller av dödsbodelägarna.

Vad bör en reklamation vid fel i fastighet innehålla?

2019-03-13 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vad bör en reklamation till säljaren av en fastighet innehålla?Säljarens försäkring för dolda fel omfattas inte av felet i fråga då det är felkopplade avloppssystem och således utanför byggnaden.Jag är ganska säker på att säljaren varit medveten om problemet men utelämnat denna information vid försäljningen.Bör man i reklamationen argumentera eller endast beskriva de fel man funnit?Bör man redovisa ekonomiska krav?Vad händer efter det säljaren delgivits reklamationen?Vänliga hälsningar
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller en reklamation så finns det inget formkrav. Du kan alltså göra detta muntligt. Däremot så rekommenderar jag dig att göra en skriftlig reklamation för att kunna säkra bevis, och för att preskriptionstiden då avbryts.För att fullgöra själva reklamationen behöver inte kraven vara så preciserade. Det du bör skriva i reklamationen är vad felet du åberopar är och att du vill göra felanspråk gällande. Ekonomiska krav behöver således inte göras gällande redan då. När reklamationen kommit till gäldenären så kommer ett preskriptionsavbrott att ske. Preskriptionen på fastigheter är 10 år, vilket betyder att denna tid börjar löpa på nytt vid din reklamation. Viktigt att notera är dock att reklamationen måste vara skriftlig för att detta ska hända (4 kap. 19 b § jordabalken och 5 § p. 2 preskriptionslagen). Sedan får ni se om ni kan komma överens om ersättningen. Om inte så kan du vidta rättsliga åtgärder.Vänligen,

Dolda fel i fastighet och reklamationsfrist

2019-03-05 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejBeskrivning av ärendet som gäller dolt fel-villa:Huset såldes av oss år 2015. Nu(dec.2018) skriver köparna att de ville åtgärda skada som fanns med på Anticimex besiktningsprotokoll.Där står det"Sprickor finns i fasaden. Bedöms inte ha lett till några bakomliggande skador". Mäklaren och vi informerade/visade också köparna sprickorna och vi skrev också in det i mäklarens frågeformulär.När köparna nu ville åtgärda skadan framkom det enl. dem att det saknades underliggande stöd för hörnet av huset,där sprickan finns. Dvs. hörnet av huset hängde i princip något i luften. Med all sannolikhet är det detta som är orsaken till sprickorna. För övrigt har sprickorna funnits under de 30 år som vi bodde i huset utan någon påverkan av huset.Köparna har nu pumpat in fyllnad för att åtgärda felet, tyvärr utan resultat.Köparna anser nu att fet är ett dolt fel och har reklamerat detta till oss. De skriver också att de inte gjorde gjorde någon utökad undersökningskontroll eftersom de inte hade misstankar omsättning/bärighetsproblem för huset.Vi anser inte att detta kan räknas som dolt fel eftersom sprickan i fasaden var känd. Köparna kunde/borde ha gjort en utökad undersökning, men det gjordes inte. Hade detta gjorts hade vi kunnat ta en diskussion därifrån.Vi anser inte heller att reklamationen har skett inom "skälig tid". (köpekontraktet är daterat 2015-02-17)Hur ser Ni på detta och vad/kan vi göra?
AnnaSara Jarius |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Såvitt jag kan bedöma så är felet som du säger inte dolt utan har tvärtom funnits med i ett besiktningsprotokoll och visats av er vilket utökar köparnas undersökningsplikt oavsett vad de själva misstänker för fel. Bestämmelser om både fel och köparens undersökningsplikt finns i Jordabalk 4 kap. 19 § (JB). Undersökningsplikten för köparen i det läget borde således varit att t ex anlita en egen besiktningsman som undersökte varför sprickan uppkommit och felen som skulle kunna komma av det. Det man tar avstamp i gällande dolda fel i en fastighet är vad köparen hade fog att förutsätta vid köpet. Eftersom sprickan funnits där vid avlämnandet utan att orsaka problem för er och felet var känt för dem så finns inget ansvar för er där. Reklamationsfristen för fastigheter är 10 år och då räknar man de fel som egentligen funnits vid köpet men som visar sig först senare enligt JB 4 kap. 19 b §, Skälig reklamationstid har utvecklats i praxis genom domstolarna. Högsta domstolen har gett en viss diskrepans med reklamation för fastigheter. Kan en köpare påvisa giltiga skäl att förlänga reklamationsfristen så kan det vara okej med en längre reklamationstid. Giltiga skäl ska då anses vara den tid det tar för köparen att från det att felet upptäcks, undersöka hur stor skadan är, vad som krävs för att åtgärda, vem kravet ska ställas till m.m. Eftersom sprickan fanns på besiktningen och var känt för köparna så borde som tidigare nämnt inte detta bedömas som ett dolt fel till att börja med. Med det sagt tar vi höjd för hur ni kan beräkna en eventuell reklamationsfrist. Skulle felet mot all förmodan ändå räknas som ett dolt fel, kanske på grund av eventuella följdfel av sprickan så kan ni beräkna reklamationstiden från det att felet upptäcktes till dess att de lagt fram sin reklamation. Man får då titta på hur lång tid det tagit från att följdfelet upptäcktes till att de började åtgärda felet, beställa besiktningar och andra övriga åtgärder, det är svårt att säga av dina fråga men kanske kan vara desto klarare för er som har en tydligare tidslinje på de åtgärder köparna tagit. Hoppas att ni fått svar på era frågor!

Köp av fastighet - rådighetsfel - undersökningsplikt

2019-02-28 i Fel i fastighet
FRÅGA |Köpt en fastighet 2018-04 med uppgiften att tomten var på 2700kvm ( ca 1700kvm för hus och gräsmatta och ca 1000kvm skogstomt), fick muntligt av både mäklare och säljare att en liten del ( ca 500kvm ) skulle styckas av för att nyttjas till samfällighetens nya avloppsanläggning.Finns inga uppgivna uppgifter på prospekt eller liknande gällande storleken som skulle styckas av till samfälligheten. I November 2018 kommer ett brev från lantmäteriet där det framgår att 1017kvm (skogstomten ) av tomten skall användas till föreningens avlopp, vid samtal med ordförande i föreningen framkommer att tidigare ägare av vår fastighet ej haft intresse av att stycka en liten del av skogstomten utan det var all skogstomt eller inget alls som skulle avtalas dom i mellan.Vi har alltså köpt en fastighet med 2700kvm tomt som ca ett år senare krymper till 1700kvm.Är detta något som kan antas vara ett dolt fel?Hur bör man gå vidare?
Greta Ekblom |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, kan köparen få rätt till prisavdrag eller att häva köpet (se JB 4 kap 12 §), vilket stadgas i JB 4 kap 19 §. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst.Dock får köparen enligt JB 4 kap 19 § 2 st. inte åberopa fel som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Det är detta som kallas för köparens undersökningsplikt. Undersökningsplikten vid fastighetsköp är absolut, d.v.s. undersökningsplikten gäller oavsett om köparen har gjort en undersökning eller ej. Köparen har kvar sin undersökningsplikt även om säljaren kan presentera ett besiktningsutlåtande. I vissa fall kan vissa anmärkningar och andra uppgifter i utlåtandet innebära att köparen bör göra en än mer omfattande undersökning för att anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt.Den här typen av "fel" kan utgöra ett så kallat rådighetsfel, det vill säga en inskränkning i rätten att råda över fastigheten. Reglerna om denna typ av fel hittar du i 4:18 Jordabalken. Det krävs att det är ett myndighetsbeslut som ligger till grund för rådighetsinskränkningen av den specifika fastigheten (även om fastigheten inte måste pekas ut i beslutet) och det får inte vara grundat på en lagbestämmelse. Det har alltså betydelse hur ägandet av kommunens mark uppstått. Du som köpare har ingen undersökningsplikt när det gäller rådighetsfel, utan det krävs endast att du var i god tro angående omständigheten vid köpet. Säljarens goda tro har ingen betydelse.När ett rådighetsfel visats har köparen rätt till prisavdrag, eller i allvarligare fall hävning av köpet. Som köpare har man även rätt till ersättning för eventuell skada.Enligt förutsättningsläran kan ett avtal förklaras ogiltigt eller overksamt om den ena parten utgått från en för denne väsentlig förutsättning förelåg och att motparten insett eller borde insett att parten misstog sig om förutsättningen.Vänligen,