Kan vi reklamera ett eventuellt dolt fel i en fastighet 9 månader efter köpet?
Vi köpte ett hus och fick tillträde i november 2022. Innan inflyttning gjordes en överlåtelsebesiktning. När besiktningsmannen var här hade säljaren skruvat för vinden så han inte kunde inspektera utrymmet. Nu har det gått 9 månader sedan inflyttning och vi förstår att vi som köpare bär ansvar att undersöka huset ordentligt men det är inte förrän nu vi haft någon på plats att titta på vinden. Nu har de upptäck både svart och vitt mögel och andra problem med isoleringen. Det ser ut som vi kommer behöva betala 117,000kr för att fixa det. Kan vi be om att förhandla köpesumman trots att det gått mer än två månader sedan inflyttning och undersökningsplikt gäller? Är det ett dolt fel om säljaren skruvat för en bräda så det inte kunde inspekteras av besiktningsmannen på dagen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Köp och försäljning av fast egendom
Enligt 1 kap. 1 § jordabalk (1970:994) (hädanefter JB), är fastigheter jord som delas in i fastigheter. I 2 kap. 1 § JB stadgas att vissa saker är s.k. tillbehör till fastigheten. Ett hus som står på en fastighet är ett fastighetstillbehör och tillhör fastigheten. Detta innebär att man vid köp av ett hus med tillhörande tomt har köpt fast egendom, se 2 kap. 1 § JB. Detta gör JB tillämplig i ditt fall. Det är vanligt att man i vardagligt tal pratar om fastigheter i form av hus, men rent lagtekniskt är huset en del av fastigheten som alltså som utgångspunkt är själva marken som huset står på.
Fel i fast egendom och reklamationsfrist
Eventuella fel som finns i fast egendom regleras i 4 kap 19 § JB. Av bestämmelsen framkommer att fastigheten är att se som felaktig om den avviker från vad som stadgas i avtalet mellan säljare och köpare, eller om fastigheten på annat sätt avviker från vad köparen med fog kunde förvänta sig. Att mögel och bristande isolering som du nämner skulle vara ett sådant fel är nog något alla kan vara överens om.
Av 4 kap. 1 9 § 2 st. JB framkommer att köparen inte får åberopa en avvikelse som den ”borde upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad på grund av fastighetens skick”. Detta betyder för det första att fastighetens skick är viktig för att avgöra hur långt undersökningsplikten sträcker sig. Om det gäller exempelvis en äldre fastighet där husets underhåll är väldigt eftersatt har köparen en större undersökningsplikt, eftersom väldigt mycket kan uppdagas om man kollar närmare. Ett nyproducerat hus kan motsatsvis innebära en mindre långtgående undersökningsplikt för köparen. När man avgör detta ska man ta hänsyn till alla relevanta fakta och omständigheter.
För det andra ger bestämmelsen om man läser den motsatsvis uttryck för s.k. dolda fel. Dolda fel är sådan fel som fanns i fastigheten, men som inte var synliga för köparen vid köpet och som köparen inte kunde räkna med att upptäcka vid en undersökning av fastigheten. Vad gäller dolda fel är det inte en förutsättning att säljaren faktiskt visste om det, utan det är säljaren som får stå risken för dessa dolda fel.
Köparen måste reklamera till säljaren inom skälig tid från det att den upptäckt, eller borde ha upptäckt, felet, se 4 kap. 19 a § JB. Den bortre gränsen för att reklamera den här typen av fel är 10 år, se 4 kap. 19b § JB.
Min bedömning av er situation.
Det som kan bli problematiskt är att man i ert fall inte har gjort en besiktning av vinden tidigare. Att vinden skruvats igen är självklart ett problem när besiktningsmannen är på plats, men eftersom just vinden kan innebära stora problem med läckage, dålig isolering etcetera är det av yttersta vikt att man undersöker denna grundligt. Detta innebär att ni kan anses har eftersatt er undersökningsplikt vad gäller vinden och att ni helt sonika är för sent ute. Mot detta vill jag dock lyfta ett argument.
Reklamationsfristen säger att köparen måste reklamera ”inom skälig tid från att man borde upptäckt felet”. Att ni borde ha upptäckt felet tidigare kan som sagt framföras, men det finns en bestämmelse som trumfa bestämmelsen om sen reklamation.
Av 4 kap. 19 a § 2 st. JB framkommer att en köpare, utan hinder av första stycket, kan göra ett fel gällande ”för sent” om säljaren har agerat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder. Detta är ett väldigt högt ställt krav och det blir sällan aktuellt, men om säljaren varit medveten om felet och gjort allt i sin makt för att ni inte ska upptäcka felet bör bestämmelsen kunna tillämpas i ert fall. Detta kan vi diskutera mer under vårt samtal.
Mina slutsatser
Att det skulle vara för sent att reklamera felet till säljaren är inte självklart, och ni kan vända er till säljaren med felet med motiveringen att ni inte kunnat upptäcka det tidigare och se vad utfallet blir. Om de skulle vägra helt och hållet kan det vara läge att hävda att de handlat i strid mot tro och heder, alternativt varit grovt vårdslösa, när de har gjort en undersökning av vinden svårare genom att skruva igen den. Mot detta talar det faktum att man kan hävda att ni borde gjort mer för att kunna komma åt vinden tidigare när besiktningsmannen var på plats. Detta är dock något som vi kan diskutera mer ingående under vårt samtal.
Eftersom du har bokat telefonuppföljning kommer jag att ringa dig på torsdag den 31 augusti, kl. 10.00. Jag kommer att ringa från dolt nummer. Om tiden inte passar, eller om du skulle ha några frågor innan dess är du varmt välkommen att kontakta mig på: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas att du fick svar på dina frågor!
