Fel i fastighetsprospekt
Jag köpte en fastighet i nov -24. I prospektet stod att den hade parkeringsplats för flera bilar. Bilderna visade hela den grusade parkeringsytan och intilliggande gräsyta. Ytan var avgränsad med trästockar och stolpar mot grannens mark, vilket framstod som en naturlig tomtgräns. Sommaren -25 upptäckte jag via fastighetskartan att ca 1/3 av parkeringen samt del av gräsytan tillhör grannen. Vi har även mätt och det stämmer. Grannen släpper marken utan ersättning, men en gränsreglering hos Lantmäteriet beräknas kosta 45–55 tkr. Det går fortfarande att parkera två bilar, men en betydande del av parkeringsytan som visades i annonsen saknas. Jag informerade mäklaren 5/8, han sa sig inte känna till och hänvisade till säljaren. Säljaren informerades 18/8 och vi talades vid 21/8, jag föreslog kostnadsdelning men hon avböjde. Även hon kände inte till felet. 21/9 bad jag mäklaren om möte då jag anser att han har ansvar, men han avböjde. Jag har ännu inte formellt reklamerat mot någon part. Mina frågor: -Är det bäst att gå vidare mot mäklaren via FRN eller ta det mot säljaren? -Om jag driver det mot säljaren hur går jag då vidare? Är det rimligt att jag då kräver hela summan trots att jag tidigare föreslagit att dela kostnaden? - Kan jag först driva det mot en part och sedan mot den andra om det inte går min väg? Måste jag då reklamera redan nu till båda för att ha kvar den möjligheten? Är det något annat jag då eventuellt måste göra eller tänka på för att behålla möjligheten?
Lawline svarar
Inledande bedömning
Din situation rör frågan om fel i fastighet samt eventuellt mäklaransvar enligt fastighetsmäklarlagen. Det finns två möjliga ansvarssubjekt: säljaren och mäklaren. Det är dock viktigt att hålla isär de rättsliga grunderna för när och hur du kan rikta krav mot respektive person. Säljaren kan bli ansvarig för fel i fastigheten om fastigheten inte motsvarar vad som avtalats eller vad köparen med fog kunnat förutsätta. Mäklaren kan bli ansvarig endast om denne exempelvis åsidosatt sin skyldighet att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt.
Fastigheten är behäftad med fel om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet (exempelvis prospekt) eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Som fel får däremot inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § jordabalken).
Som köpare har man en omfattande undersökningsplikt. Om säljaren däremot har lämnat en tydlig uppgift om fastighetens egenskaper så är inte köparen skyldig att närmare undersöka uppgiften. Tidigare har exempelvis angiven tomtyta i kvadratmeter inte närmare behövt kontrolleras av köparen. Uppgiften ”parkeringsplats för flera bilar” i sig verkar inte vara felaktig. Att en bild i samband med uppgiften utvisar något som antyder att en större yta tillhör fastigheten är inte en lika tydlig uppgift (då det är en tolkningsfråga), vilket utgör ett osäkerhetsmoment i ditt fall som säljaren kan argumentera för innebar att du hade anledning att närmare undersöka ytan eller ställa en fråga.
En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse (3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen). Mäklaren bär enbart på skadeståndsskyldighet om denne uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosatt sina skyldigheter, exempelvis att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt. En mäklare har viss kontrollskyldighet av riktigheten i prospekt, t.ex. vem som äger fastigheten, vilka inteckningar, servitut, och pant som belastar fastigheten, men normalt inte att kontrollera alla gränsdragningar. Det är säljaren som primärt är ansvarig för uppgifterna.
Sammanfattningsvis har du förmodligen större chans att få igenom ditt krav mot säljaren än mäklaren, om du inte kan visa att mäklaren kände till eller borde ha känt till felet. Svagheten mot säljaren ligger primärt i att det inte är tydligt huruvida prospektet varit uppenbart felaktigt eller om du brustit i din undersökningsplikt.
Förslag till åtgärder
Reklamation. Du bör omgående skriftligen reklamera till både säljaren och mäklaren. Då säkrar du din rätt att göra gällande fel mot båda parter. Reklamation måste göras inom skälig tid från det att felet upptäcktes. Om felet upptäcktes i början av augusti så börjar tidsfristen löpa ut då upp till några månader normalt sett tolereras. Din tidigare kommunikation kan visserligen uppfattas som en reklamation, men bra om det görs mer skarpt. Reklamationen behöver inte innehålla detaljerade krav ännu, utan det räcker att tydligt ange att fastigheten inte motsvarar prospektets uppgifter och att du gör gällande anspråk som du vid ett senare tillfälle utvecklar.
Krav mot säljaren. Eventuella krav kan riktas mot både säljare och mäklare (men du kan i slutändan inte få dubbel ersättning från båda för samma fel). Du kan börja med att rikta krav mot säljaren, vilket du förslagsvis gör i form av ett kravbrev där du anger felet, säljarens ansvar för felet, och det prisavdrag du kräver (exempelvis motsvarande kostnaden för gränsreglering). Att du tidigare föreslagit kostnadsdelning hindrar inte att du nu begär hela summan eftersom förslaget inte accepterades. Om ni inte kommer överens om en lösning så återstår att väcka talan i tingsrätt.
Krav mot mäklaren. Du kan göra en kostnadsfri anmälan hos FRN. Däremot är deras beslut inte bindande för mäklaren och mäklarens försäkringsbolag, men en vanlig uppfattning är att besluten i praktiken oftast följs. Du kommer behöva argumentera för och bevisa att mäklaren varit oaktsam i sitt uppdrag.
Återkom gärna så kan du få prisförslag för att närmare undersöka förutsättningarna och gå vidare med både reklamation och att rikta krav mot antingen säljaren eller mäklaren eller båda.
