Fel i fastigheten, hur tar man sig till väga

Question

Hej!

Jag köpte ett parhus jag gillade efter en visning på 20 min. Det var budgivning på det och parhuset köptes. Nu har jag flyttat in och har märkt att parhuset skakar till, till och från när tung trafik passerar på vägen nära huset. Det här var inte noterbart av varken mäklare, ägare eller i något prospekt. Är detta något de borde upplyst mig om? Det var omöjligt märka detta vid visning eftersom det inte sker frekvent. Jag är inte nöjd med detta. Vad kan jag göra? Kan jag kräva reducerat pris? Vem vänder jag mig till? Mäklare? Ägare? Jurist?

Mvh

Answer 1

Hej

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga 

Utredning 

Den lagstiftning som främst kommer beaktas vid denna utredning är Jordabalken (JB). 

Allmän hållning 

När det föreligger brister eller fel i fastigheten finns det omständigheter som man kan förhålla sig till. 

Huvudregeln vid fel i fastighet 

I 4 kap. 19 § JB stadgas följande "Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.

2 st. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet."

Detta innefattar faktiska fel i fastigheten. Det kan vara konkreta fel så som att fastighetens standard avviker från avtalet, annonser eller andra uppgifter som säljaren lämnar under försäljningen. Säljaren ansvarar enbart för dolda fel, detta innebär att det är enbart fel som inte gått att upptäcka (genom köparens undersökningsplikt) som kommer kunna vara föremål för fel i fastigheten. 

Vad följer av avtalet 

Är man missnöjd bör man först vända sig till avtalet för att kunna utläsa om det föreligger garantier, om priset är lägre än vanligt, om de förekommer generella friskrivningar, eller om det finns särskilda beskrivningar. 

Fog kunnat förusätta 

Om avtalet inte är givande i relation till om det råder fel i fastigheten eller inte kan man då tolka situationen utifrån vad man med "fog kunnat förutsätta". Här utgår man från olika omständigheter krings själva fastigheten. Om fastigheten exempelvis är gammalt förväntas köparen kunnat ana att det tillkommer vissa problem med fastigheten som inte tillkommer nya fastigheter. På samma sätt som man med fog kan förusätta att nya fastigheter/ny renoverade fastigheter inte ska ha problem som vanligvis tillfaller äldre fastigheter. Man kan också utgå från hur fastigheten allmänt är konstruerat, tillkommer likande problem för likande fastigheter?

Undersökningsplikt 

Köparen har en undersökningsplikt vid köp av fastighet, detta innebär att fel som man kunnat hitta vid en noggran undersökning inte kommer vara fel i rättslig mening. Här utgår lagstiftaren ifrån att man ska kunna begripa det mesta om fastigheten, man ska ha en viss erfarenhet inom fastigheter. Dolda fel är inte fel om man kunnat upptäcka dem under undersökningen. 

Upplysningsplikt

Upplysningsplikten sträcker sig inte lika långt som undersökningsplikten. Men det har genom praxis tillkommit vissa förutsättningar som säljaren ska upplysa om. Som säljare kan man utgå från att man ska tala om för köparen om omständigheter som är av intresse för köparen att veta, upplyser man inte om omständigheter som man som säljare borde upplyst om, bör man ansvara för det. 

Påföljder 

Om det föreligger fel i enlighet med 4 kap. 19 JB, har man rätt till påföljder så som prisvadrag (4:12) skadestånd, hävning (4:12). Detta förutsatt att man reklamerar felet inom skälig tid efter att man märkt fel i fastigheten. 

Slutsats 

Det är svårt för mig att göra en bedömning om det föreligger fel i fastigheten med denna restriktiva information som givits. När du påkallar felet (reklamerar felet) är det bra att du först kontaktar säljaren. I vissa fall finns det möjlighet för parterna att komma fram till en tillfedställande lösning . Men skulle det vara för omständight eller för svårt, uppmanar jag dig att  kontakta en advokat som kan föra ett rådgivningssamtal.

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Avslutningsvis hoppas jag att min hantering av ditt ärende har varit givande och att det presenterats på ett utförligt sätt. 

Med vänliga hälsningar