Köpt hus som visade sig delvis sakna bygglov. Kan man få ersättning?
Köpt hus 2018 där säljare skrivit under på att allt är rätt och riktigt. Nu i efterhand får jag nekat bygglov för utbyggnad då säljaren svartbyggt flera delar av huset och är inte anmält. Detta lämnar mig med dyra åtgärdeskostnader så som återfyllnad av markmassa, rivning av svartbyggda altaner, olovliga utbyggnader. Vad har jag för rätt? Kan jag kräva något? Allting finns på papper och utfördes av mäklare.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Tolkning av fråga och tillämplig lag.
Jag tolkar din fråga som att du undrar vad de juridiska konsekvenser blir av att säljaren inte meddelade om att delar av byggnaden saknade bygglov. För att besvara din fråga så kommer jag använda mig av jordabalken (JB).
Vad händer om någon har sålt ett hus som saknar bygglov?
Ett rådighetsfel är om ett myndighetsbeslut innebär att köparen (du) inte har den rådighet över fastigheten som du vid köpet hade skäl att förutsätta. Det är att se som ett fel i fastigheten (4:18 § JB). I ditt fall verkar det utifrån omständigheterna som ges i frågan vara fråga om ett så kallat rådighetsfel. Din undersökningsplikt som köpare sträcker sig inte till rådighetsfel så länge du var i god tro kring köpets omständigheter.
Vilka konsekvenser kan du göra gällande mot säljaren?
Ett rådighetsfel medför att ett antal konsekvenser komma att aktualiseras (4:18 § JB). En av konsekvenserna som kan bli aktuella är att du får göra avdrag på köpeskillingen. Detta avdraget bör i ditt fall motsvara kostnaderna för rivning och återfyllnad av markmassa. Du kan även ha möjlighet att häva köpet om felet är av väsentlig betydelse (4:12 § JB).
Notera att det finns en tidsfrist för att reklamera felet till säljaren. Tidsfristen är att du inom skälig tid ska reklamera felet till säljaren antingen efter det att du upptäckte felet eller borde ha upptäckt felet (4:19a § JB). Vad som anses utgöra skälig tid beror på exempelvis omfattningen av felet och hur lätt felet var att upptäcka. Det går därför inte att ge något exakt svar. Men min rekommendation är att reklamera så snabbt som möjligt. Reklamationen har inget formkrav utan kan göras exempelvis via e-post.
Sammanfattning och avslutande ord.
Sammanfattningsvis så bör det röra sig om ett rådighetsfel (4:18 § JB). Detta medför att du bör kunna göra avdrag på köpeskillingen motsvarande de kostnader som uppstått från felet. Alternativt häva köpet om det är av väsentlig betydelse (4:12 § JB). För att du ska kunna gör någon konsekvens gällande så behöver du reklamera rådighetsfelet till köparen inom skälig tid (4:19a § JB).
Jag hoppas du har fått svar på din fråga och stort lycka till! Har du fler frågor eller funderingar är du välkommen att skicka in fler frågor på våran hemsida eller boka en tid med en av våra jurister (se länk).
Vänligen,
