Säljaren har inte informerat om fel
Vi köpte ett hus som vi fick tillträde till vid årskiftet 18/19. Häromveckan fick vi information från länsstyrelsen om att vår mark kan vara förorenad sedan en handelsträdgårds friodling låg på platsen och nu ska en utredning om föroreningarna göras, det är klassat som riskklass 2; stor risk för föroreningar. Av en händelse får vi höra att den här informationen har skickats ut tidigare, för några år sedan. Och det visar sig att vår granne har sparat det materialet, daterat till våren 2014 och länsstyrelsen hade i det utskicket även skickat med sändlistan – där de tidigare ägarna som sålde huset till oss står med. Det är precis samma information som vi har fått nu. Det här var ingenting som vi fick information om, och vi skulle aldrig ha köpt huset om vi vetat, än mindre till det priset som vi köpte det för. Vi har inte heller begränsat barnen att ha kontakt med jorden, vi har grävt och ätit frukten från trädgården eftersom vi varit omedvetna om det här. Sådant länsstyrelsen avråder från i informationen till oss. Till exempel ska man bära handskar i kontakt med jorden. Av det jag kan läsa mig till borde säljarna har informerat oss om det här. Vilka rättigheter har vi i det här läget? Är det värt att gå vidare med det här juridiskt? Tyvärr vet jag inte vad mäklaren kände till och inte. Rent ekonomiskt behöver vi veta att vi verkligen har på fötterna för att ta in juridisk hjälp. (Tacksam om mitt namn inte publiceras)
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om säljaren har en upplysningsplikt om att marken erat hus står på är förorenad då säljaren visste att marken var förorenad.
Regler kring fel i fastighet
(1) Fel i fastighet regleras i jordabalken 4 kap 19 §. Enligt den paragrafen krävs det att fastigheten följer vad som följer av avtalet och att fastigheten motsvarar köparens befogade förväntningar för den typ av fastighet som säljs. Bristen får inte vara bagatellartad eller irrelevant för den typ av syfte fastigheten säljs i.
(2) Vid granskning av fel har köparen en långtgående undersökningsplikt (jordabalken 4 kap 19 § 2 stycket). Kryputrymme under byggnad har till exempel ingått i undersökningsplikten ((praxis/rättsfall) NJA 1980 s. 555) medans att riva bort takbekläddnad inte ansågs nödvändigt om inte det fanns skäl för köparen att ha misstanke om felet (NJA 1983 s. 865).
(3) Det finns ingen upplysningsplikt reglerad i lag men säljaren bör ändå upplysa om vad säljaren vet är felaktigt i fastigheten. Säljaren är tvungen att ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt enligt undersökningsplikten om säljaren har lämnat felaktiga uppgifter eller hållit tyst om fel som säljaren vetat om och borde ha insett var av betydelse för köparen (NJA 2007 s. 86). Sålänge köparen känner till det behöver inte mäklaren vara medveten om det.
(4) Det krävs även att säljaren inte friskrivit sig från felet. Generella friskrivningar som "fastigheten säljs i befintligt skick" är inte tillräckligt. Friskrivningen måste tydliga och klara. Exempel på en giltig friskrivning är "jag ansvarar inte för att kaminen fungerar".
Hur detta tillämpas i ditt fall
(1) Att eran tomt är förorenad är sannolikt en tillräckligt stor brist för att kunna anses vara ett sådant fel som ni inte kunde förvänta er vid köpet av fastigheten. Om säljaren visste om att ni även skulle ha barn eller att det stod fruktträd på marken som kunde vara förorenade är sannolikheten högre att anses vara något som säljaren visste att ni hade som syfte för fastigheten. Att sälja ett bostadshus som är förorenat bör innebära att ett fel finns i fastigheten.
(2) Så länge det inte fanns skäl för er att undersöka marken bör inte undersökningsplikten vara relevant. Särskilt inte då föreningar troligen är svåra att upptäcka även för en besiktningsman.
(3) Då säljaren vetat om att marken varit förorenad, hållit tyst om detta och vetat att det troligen är viktigt för er har säljaren med största sannolikhet en upplysningsskyldighet i detta fall.
(4) Dock beror friskrivningen även på om säljaren gjort friskrivning. Det krävs dock att friskrivningen är specifik. En friskrivning som "säljaren ansvarar inte för kvaliteten på jorden" skulle emellertid kunna vara tillräcklig för att friskriva från ansvar. Även detta exempel skulle dock kunna anses vara för generellt för att marken är förorenad.
Slutsats
Troligen hade säljaren ett ansvar att upplysa er om felet. Ni har då rätt att kräva avdrag på köpeskillingen eller häva köpet (jordabalken 4 kap 19 §). Bristande upplysning om fel kan även innebära att skadestånd kan krävas. Tänk på att ni snarast efter att ni upptäckt felet, måste meddela säljaren att ni vill göra gällande att det är ett fel på fastigheten och specifikt att det gäller föroreningen på tomten (jordabalken 4 kap 19 a §). Inom 4,5 månad har ansetts rimligt då det gällde privatpersoner (NJA 2008 s. 1158). Utgången vågar jag inte spekulera i men jag skulle säga att det är värt att ta in juridisk hjälp.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Om du har några ytterligare frågor eller funderingar är du välkommen att höra av dig till oss igen!
Med vänliga hälsningar,
