Hur lång uppsägningstid har jag till min parkeringsplats?

2020-10-23 i Arrende
FRÅGA |Hej.Jag hyr en parkeringsplats utomhus av Karlskrona kommun och undrar hur lång uppsägningstid man har.Står inget om detta i kontraktet.Marken där parkeringen finns skall troligtvis bli bebyggd med bostäder.
Victor Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Hyra av parkeringsplatser utomhus klassificeras som lägenhetsarrende (8 kap. 1 § andra stycket jordabalken (JB)).Uppsägningstid vid lägenhetsarrendeOm du och kommunen inte avtalat om någon annan uppsägningstid gäller bestämmelsen i 8 kap. 5 § jordabalken. Då upphör avtalet på den fardag som sker närmast efter sex månader från uppsägningen. Jag uppfattar det som att du och kommunen inte har avtalat om någon särskild fardag. I så fall är fardag den 14 mars (8 kap. 4 § tredje stycket JB).Sammanfattningsvis har du alltid rätt till en uppsägningstid på minst sex månader, om inget annat är avtalat.Jag hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Fortsätter arrende gälla om fastigheten säljs?

2020-10-19 i Arrende
FRÅGA |Kan man skriva ett arrendeavtal för skog där ägaren förbjuds att sälja skogen medan den arrenderas? Eller följer arrendet skogen om den byter ägare?
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det korta svaret är att huvudregeln är precis som du säger, arrendet ska följa med skogen om den byter ägare. Frågan huruvida man kan skriva avtal som begränsar ägarens rätt att sälja fastigheten är komplicerad. Avtal om överlåtelse av fastigheter är endast giltiga om de uppfyller vissa formkrav (4 kap. jordabalken), och överlåtelseförbud berörs specifikt (4 kap. 3 § 3 p.). Exakt vad ett överlåtelseförbud får för verkan är den juridiska världen inte helt enig om, då det exempelvis inte är klart om den bör gälla även andra än avtalsparterna. Jag fokuserar därför i mitt svar inte på ett eventuellt överlåtelseförbud, utan på arrendatorns fortsatta rättighet till arrende vid överlåtelse.Reglerna över vad som händer med nyttjanderätter när fastigheten byter ägare finns i jordabalkens 7 kap. Reglerna om huruvida arrende gäller efter försäljning återfinns i 11 - 14 § som jag går igenom nedan. Dessa är tvingande till arrendatorns förmån (15 §), och kan alltså inte kringgås av fastighetsägaren. Vilka rättigheter och skyldigheter parterna har om arrendet fortsätter gälla återfinns i 17 och 20 §. Hänvisar jag härefter till en bestämmelse finns den i 7 kap jordabalken, om annat inte anges. Arrendet kan gälla på grund av förbehållÄgaren av fastigheten ska inför försäljning göra förbehåll i köpekontraktet om att nyttjanderätt i form av arrende är upplåten i fastigheten (11 §). Rättigheten gäller mot den nye köparen om förbehåll på detta sätt sker, men även annars i undantagsfall om vissa omständigheter är uppfyllda och förbehåll därför ska anses ha skett (12 §).Arrendet kan gälla även utan förbehållRättigheten till arrendet ska gälla mot den nye ägaren även utan förbehåll, om rättigheten före försäljningen skrivits in i fastighetsregistret (14 § första stycket), eller om det exempelvis, som i ditt fall, rör sig om arrende som grundar sig på ett skriftligt avtal och tillträde dessutom skett före överlåtelsen av fastigheten (13 §). Arrendeavtal ingås som huvudregel skriftligen (8 kap. 3 §, fortfarande jordabalken).Detsamma gäller om den nye ägaren före köpet kände till eller borde ha känt till att det upplåtits en nyttjanderätt i fastigheten (14 § första stycket, andra satsen).Om arrendet inte gäller mot ny ägare kan arrendatorn ha rätt till ersättningOm ägaren trots sin skyldighet inte gör förbehåll om arrendet före försäljning av fastigheten och detta medför att arrendet inte kan göras gällande mot den nye ägaren efter köpet blir säljaren ersättningsskyldig gentemot arrendatorn (18 §, som också är tvingande till arrendatorns förmån, enligt 21 §). SammanfattningRätten till ett arrende kan på flera sätt följa med fastigheten vid en försäljning. För att försäkra sig om detta rekommenderar jag att se till att rättigheten skrivs in i fastighetsregistret eller åtminstone prata med ägaren för att i den mån det är möjligt garantera att denne gör förbehåll i köpekontraktet. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss!Med vänlig hälsning,

Vad är skillnaden mellan markupplåtelse och arrende?

2020-10-08 i Arrende
FRÅGA |Skillnad mellan arrende och markupplåtelse. Jag har läst att en kommun kan upplåta mark för hyresrätter genom s.k. markupplåtelse. I sådana falla behåller kommunen egendomsrätten till marken. Men vid så kallat arrende övergår ju inte heller egendomsrätten till den som år nyttja marken.Fråga: Vad är egentligen skillnaden mellan markupplåtelse och arrende?
Elin Andrén |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Arrende regleras i jordabalken (JB).Arrende innebär att det sker en upplåtelse av jord till nyttjande mot ersättning (8 kap. 1 § JB). Vanligtvis innebär arrende att arrendatorn får tillgång till ett område exklusivt under en viss period. Arrende kan begränsas till ett specifikt nyttjande, exempelvis att man endast har rätt till skogsavverkning på det avsedda området. Den som upplåter sin jord till nyttjande mot ersättning behåller äganderätten till marken. För att ett arrendeavtal ska föreligga måste det med andra ord ske en markupplåtelse (upplåtelse av jord) mot ersättning. Dock kan en markupplåtelse ske utan att det blir ett arrendeavtal enligt JB, exempelvis om en kommun upplåter tomträtter (13 kap JB) eller om någon hyr ut sin fastighet mot ersättning och det inte handlar om en sådan nyttjanderätt som kan hänföras till arrende (exempelvis gravrätt, vägrätt och bostadsrätt, se 7 kap 4 § JB). Gemensamt för dessa avtal är att den som upplåter sin mark behåller äganderätten.Svaret på din fråga är att det sker en markupplåtelse i samband med arrende, men att markupplåtelser också kan ske utan att det föreligger ett arrende.Jag hoppas du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Hur länge gäller ett bostadsarrende? Och tillfaller arrendatorns egendom automatiskt fastighetsägaren vid avtalstidens utgång?

2020-09-07 i Arrende
FRÅGA |jag har ett arrendeavtal avseende mark där det står ett fritidshus. Avtalet gäller i 50 år, och går ut 2032.Normalt är arrendeavtal skrivna på 49 år. Vad är skillnaden juridiskt?Området är väl avgränsat.Tillfaller stugan markägaren efter 50 år?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger ett fritidshus till vilket det är knutet ett arrendeavtal. Huset står således på ofri grund (på annans mark) och det ifrågavarande avtalet har en löptid på 50 år. Såvitt du har förstått gäller dock arrendeavtal endast under 49 år varför du dels undrar vad den juridiska skillnaden blir i det här avseendet och dels huruvida det aktuella fritidshuset kommer att tillfalla fastighetsägaren vid avtalstidens utgång. Din ärendebeskrivning är relativt kortfattad och den fortsatta framställning kommer att bli densamma då jag bedömer att dina två frågor är tämligen oproblematiska att besvara. Jag misstänker vidare att du inte heller är nämnvärt intresserad av någon längre rättsutredning utan endast önskar korta adekvata svar. Härutöver kommer det likaledes att ges möjlighet att ställa ytterligare frågor och till en mer djupgående diskussion (om så önskas) genom den personliga telefonrådgivning som du också har beställt, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Din första fråga - Vad gäller avseende längden på arrendeavtalet? Och finns det en bortre gräns på 49 år?Utifrån din information kan det inledningsvis konstateras att det rör sig om ett bostadsarrende, vilket föreligger när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk samt när arrendatorn (du) äger rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus som inte är avsett för annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och till honom närstående (10 kap. 1 § 1 st. JB). Vidare ska avtalet vara skriftligt varför muntligt ingångna arrendeavtal är att betrakta som ogiltiga (8 kap. 3 § 1 st. JB). Utgångspunkten i jordabalken är att ett avtal om bostadsarrende ska löpa på viss tid, minst fem år, eller på arrendatorns livstid (10 kap. 2 § 1 st. JB). Trots att den här typen av nyttjanderättsavtal av gammal tradition inte sällan har en löptid på just 49 år utgör faktiskt den längsta möjliga avtalstiden 50 år för bostadsarrenden som inte är upplåtna på arrendatorns livstid (7 kap. 5 § 1 st. JB). Det ska noteras att det naturligtvis står parterna fritt att avtala om en ännu längre löptid, men då gäller att ett frånträdande godtyckligt kan genomföras efter det att den lagstadgade tidsfristen har passerats. Observera även att upplåtelse av fast egendom (mark) inom detaljplan inte är bindande längre än 25 år. Det korta svaret på din första fråga lyder därför att den uppkomna situationen med ditt arrendeavtal om 50 år inte kommer att föranleda någon egentlig skillnad i rättsligt hänseende. Avtalet är alltjämt tillämpligt.Din andra fråga - Tillfaller ditt fritidshus fastighetsägaren vid avtalstidens utgång?Initialt ska inlösen erbjudas fastighetsägaren. Om denne inte inom en månad har förklarat sig villig att förvärva fritidshuset måste du i egenskap av arrendator föra bort det inom tre månader. Om ett bortförande av egendomen aktualiseras ansvarar du också för att marken på fastigheten återställs i tjänligt skick, vilket är en skyldighet som har kommit till uttryck i rättspraxis (rättspraxis = tidigare domstolsavgöranden, se bland annat hovrättsfallet RH 2001:80 samt 8 kap. 21 § JB). Om du mot all förmodan bara skulle lämna kvar huset på marken efter avtalets upphörande överförs äganderätten automatiskt till fastighetsägaren efter tre månader. Men bortsett från det nyss anförda är det korta svaret på din andra fråga att huset egentligen inte tillfaller markägaren utan att denne endast ska erbjudas att förvärva detsamma. Annars åläggs du som sagt en bortförandeplikt. Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på onsdag den 9/9 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Konkludent ingående av arrendeavtal genom betalning av faktura

2020-10-21 i Arrende
FRÅGA |Fråga om en faktura kan gälla som ett avtal?Vi har inget nytt skrivet avtal för nuvarande arrendeår. Arrendatorn fick dock fortsätta bruka jorden mer än två månader efter att föregående års avtal löpt ut. Om jag förstått saken rätt äger arrendatorn då enligt tyst överenskommelse rätt att bruka jorden ett år efter det dåvarande avtalets utgångstid, det vill säga under nuvarande arrendeår. Även om vi inte har ett skrivet avtal för innevarande år har arrendatorn betalat avgiften. Min fråga nu är om den arrendetid som står på en faktura som är betald gäller som ett nytt avtal? Fakturan hade följande formulering: "Avser avtalad avgift för arrenderat område under tiden 2020-10-01 framtill och med 2021-03-15 på fastighet (namn på fastigheten)" Denna faktura har arrendatorn betalat.Eftersom det står en ny arrendetid på fakturan för innevarande år, kan den texten på fakturan räknas som en ny avtalstid? I så fall har arrendatorn rätt att bruka jorden ända fram till 15 mars 2022. Är det så?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningJag tolkar din fråga som att arrendeavtalet gäller jordbruksmark. Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB) och allmänna avtalsrättsliga principer.Utredning Det fastslås i 8 kap. 3 § JB att ett avtal om arrende ska upprättas skriftligen och att samtliga avtalsvillkor ska anges i handlingen. Enligt 9 kap. 3 § 2 st. JB ska ett arrendeavtal avseende jordbruksarrende som löper ett år eller längre anses förlängt med en tid som motsvarar arrendetiden, dock längst fem år, om det inte sägs upp senast ett år före arrendetidens utgång, om avtalet har träffats för minst fem år, och i annat fall senast åtta månader före arrendetidens utgång. I 9 kap. 4 § JB framgår att ett arrendeavtal avseende jordbruksarrende som löper kortare tid än ett år utan förbehåll om uppsägning som huvudregel ska anses förlängt på tid som motsvarar arrendetiden om arrendatorn fortsatt med brukandet två månader efter arrendetidens utgång utan att jordägaren anmodat honom att lämna arrendestället. I svensk rätt gäller som utgångspunkt principen om avtalsfrihet, som i korthet kan sägas innebära att huvudregeln i alla avtalsrättsliga sammanhang är att parter med rättshandlingsförmåga är fria att ingå avtal med det innehåll de bedömer lämpligt. I förlängningen innebär denna princip att parter även kan ändra ingångna avtal under deras löptid förutsatt att parterna är eniga om detta. Att avtal kan ingås genom så kallat konkludent handlande, det vill säga att parterna utan att ha ingått ett konkret avtal agerar på ett sådant sätt att de måste anses enats om ett avtalsingående, är en allmän avtalsrättslig princip som befästs i praxis. Ett exempel på sådant agerande som kan utgöra ett konkludent ingående är att kvittera ut varor som levererats till en. För att ge ett konkret svar på din fråga skulle jag behöva veta hur lång löptid som ni avtalat om i det ursprungliga arrendeavtalet och när den faktura du beskriver i din fråga betalades i förhållande till när det ursprungliga arrendeavtalet löpte ut. Om det ursprungliga avtalet, vare sig det nu aktuella tillfället är det första då förlängning aktualiserats eller ej, har en löptid på ett år eller mer så förlängdes det omedelbart i samband med att det gick eftersom någon uppsägning av din fråga att döma inte förekommit. Om avtalet löpte på en tid kortare än ett år hade det istället förlängts först två månader efter det satta sistadatumet och då endast om arrendatorn fortsatt brukandet utan någon invändning från din sida. I praktiken innebär detta enligt min uppfattning att det tidsspann som anges i fakturan skulle kunna förstås som antingen en ändring av det befintliga avtalet eller ett nytt avtal, beroende på de faktorer som beskrivits ovan. Kravet på skriftlighet innebär enligt min uppfattning inte att ändring eller ingående av avtal kan ske konkludent eftersom det konkludent agerandet kan ske som reaktion på en skriftlig handling, såsom skett i ditt fall. Med det sagt är det dock diskutabelt om fakturan kan anses utgöra en ny avtalstext eftersom den såsom berörts i sådana fall, ensam eller tillsammans med en annan handling, måste innehålla samtliga avtalsvillkor för att vara giltig (ett avtal om jordbruksarrende kan knappast anses giltigt om det inte anges att det rör sig om jordbruksarrende). Enligt min uppfattning kan fakturan förstås som ett tillägg till de befintliga avtalsvillkor som uttryckligen hänvisas till i fakturan och då tillsammans med ursprungsavtalet utgöra ett giltigt avtal. Under sådana omständigheter finns dock motstridiga uppgifter avseende avtalets löptid då en löptid anges i det ursprungliga avtalet, och en förlängning sålunda ska omfatta denna tidsrymd, och en annan löptid anges i tillägget (fakturan). Här uppkommer en förhållandevis svår avtalstolkningssituation eftersom parternas agerande är så mångtydigt. En rimlig, och enligt min uppfattning juridiskt korrekt, utgångspunkt är att parternas senaste gemensamma viljeyttring ska vinna företräde, i detta fall datumen som anges i fakturan. Ett motargument mot detta i det aktuella fallet vore att partsviljan med fakturan helt klart varit att genomföra en betalning enligt tidigare överenskommelse då detta framgår av handlingen som dessutom, vad jag förstår, benämns just "faktura". Man skulle alltså med lätthet kunna argumentera för att inget konkludent avtalsingående skett då arrendatorns avsikt med betalandet av fakturan mycket väl enbart kan ha varit att utge ersättning i enlighet med arrendeavtalet. Enligt min uppfattning blir frågan i det skedet reducerad till en bevisfråga i syfte att fastställa vad som kan antas ha varit parternas avsikt. För att göra en sådan bedömning skulle mycket mer ingående information om det aktuella fallet än jag har tillgång till krävas. Min slutsats är därför att jag tyvärr inte kan ge dig något säkert svar på din fråga då bedömningen präglas av alltför stor osäkerhet. HandlingsplanMin rekommendation till dig är beroende på de närmare omständigheterna i fallet. Om du har ett omedelbart och betydande ekonomiskt intresse av att få klarhet i frågan skulle det möjligen kunna vara motiverat för dig att låta en jurist genomföra en ingående utredning av ditt fall i syfte att nå en säkrare slutsats. Om du däremot bedömer att detta skulle kosta dig mer än det är värt, vilket jag preliminärt bedömer som ett mer sannolikt scenario, skulle jag rekommendera dig att diskutera frågan med din arrendator i syfte att nå en samförståndslösning som ni båda finner acceptabel och därefter uppdatera ert avtal i enlighet med denna. Eftersom fallet präglas av mycket stor osäkerhet, åtminstone utifrån den information jag har tillgång till, har både du och din arrendator med all sannolikhet intresse av att lösa frågan er emellan.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Med vänlig hälsning

krävs det skriftlig uppsägning av ett arrendeavtal och kan ett arrendeavtal automatiskt förlängas och hur länge isåfall?

2020-10-16 i Arrende
FRÅGA |Hej.Jag har ärvt en fastighet efter min pappa. För att kunna avsluta arvskiftet behövdes lantmäteriförrättningar genomföras. Under tiden arrenderade jag ut jordbruksmarken med bland annat följande formulering i avtalet:"Upplåtelsen gäller för tiden 2019-04-01 fram till och med 2020-03-30, med tillträdesdag 2019-04-01 och avträdesdag 2020-03-30."Då förrättningarna ännu inte var klara när det var dags för detta årets arrendetid fick arrendatorn fortsätta arrendera detta året också. Vi kunde inte skriva något förrän förrättningarna var klara och arvskiftet genomfört, men han fick ändå bruka marken så länge, så skulle vi skriva avtalet när allt var klart och jag lagfaren ägare..Nu är förrättningarna genomförda, och en del av fastigheten är jag nu lagfaren ägare till. När vi skulle skriva nya avtalet ville han inte skriva på, så det har ännu inte blivit gjort. Dock har jag skickat ut en faktura med följande formulering:"Avser avtalad avgift för arrenderat område under tiden 2020-10-01 framtill och med 2021-03-15 på fastighet (namn på fastigheten)"Denna faktura har arrendatorn betalat.Arrendatorn har muntligt sagt upp arrendet för framtiden.Nu funderar jag på att sälja. När jag talade med en mäklare menar mäklaren att jag måste ha en skriftlig överenskommelse med arrendatorn om att arrendet är uppsagt, med inskrivet datum för när han ska avträda.Min fråga är om detta verkligen behövs?Kan han hävda att han har rätt att fortsätta arrendera? Hur länge i så fall?
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag förstår din fråga som att ni har haft ett arrendeavtal (det som löpt mellan 2019 - 2020) som sedan aldrig avslutades utan arrendatorn fick hyra ytterligare efter löptiden för avtalet gått ut. Därefter har ni inte ingått något nytt arrendeavtal. För att besvara din fråga tänker jag redogöra för om det föreligger ett nytt alternativt förlängt arrendeavtal mellan dig och arrendatorn. Vidare tänker jag redogöra för om det ursprungliga avtalet förlängts eller om det upphört. Slutligen tänker jag redogöra för om det finns ett krav att arrendeavtal ska avslutas skriftligen. Din fråga regleras i jordabalk (JB) och avtalslagen (avtL). Föreligger ett arrendeavtal mellan dig och arrendatorn?Ett arrendeavtal ska vara skriftligt. Med den utgångspunkten krävs det alltså att ni båda har signerat eller erkänt avtalet för att det ska få bindande verkan. Så som jag uppfattar din fråga så har inte arrendatorn skrivit under det nya arrendeavtalet. Således är min slutsats att det inte har ingåtts något nytt arrendeavtal. Vad gäller den perioden som arrendatorn fortsatt nyttja marken (utöver det ursprungliga arrendetiden) så framgår det inte av din fråga om ni ingick den överenskommelsen skriftligt eller muntligt. Om den ingåtts muntligen, eller utan det att den upprättats skriftligen, så är inte det ett giltigt arrendeavtal och kommer inte tillmätas någon betydelse i framställning här framöver. Men med det sagt så finns det vissa regler kring hur ett arrendeavtal ska sägas upp och vilken verkan det får om man inte säger upp det i behörig ordning. Kan arrendatorn hävda att denne har fortsatt rätt att arrendera?En arrendeuppsägning ska som huvudregel vara skriftlig (8 kap. 8 § JB), det finns möjlighet till muntliga uppsägningar, däremot så måste sådana kompletteras med ett skriftligt erkännande. En uppsägning ska vidare vara tydlig och det ska framgå att arrendet upphör i förtid eller vid avtalets utgång. Däremot ligger det till såsom att arrendetid som understiger ett år inte behöver sägas upp enligt ovan för att upphöra att gälla efter löptidens utgång. Däremot kan s.k tyst förlängning ske om arrendatorn fortsätter nyttja marken i två månader efter det att avtalet löpt ut. Således anses arrendeavtalet förlängt på den tid som motsvarar arrendetiden (9 kap. 4 § JB). Jag kan inte utläsa hur länge arrendatorn nyttjade marken efter det att det ordinarie avtalet löpt ut så jag kan inte lämna någon närmare bedömning om arrendeavtalet bör anses som förlängt i detta avseende. Om det är så att arrendatorn har fortsatt nyttja marken i två månader efter det att ordinarie avtal löpt ut anses avtalet förlängt med 1 år. Om avtalet är förlängt, vad kan du göra för att förhindra fortsatt arrende?Om det är så att du försökt säga upp avtalet och det uppstår en tvist måste du anmäla tvisten till arrendenämnden senast 2 månader från det att uppsägning kunde ske eller från den dagen då uppsägning skett (9 kap. 10 § JB). Missar du denna tidsfrist så förlängs avtalet och arrendatorn har rätt att bruka marken under den arrendetid som nu föreligger. SlutsatsInledningsvis vill jag säga att ni inte ingått ett nytt arrendeavtal, det föregående avtalet kan däremot vara förlängt. Det krävs nämligen en uttrycklig accept av arrendatorn för att ett nytt avtal ska gälla. Men med det sagt så kan det vara så, om arrendatorn fortsatt bruka marken två månader efter det att ordinarie avtal löpt ut att avtalet har förlängts med 12 månader. En förlängning av sådant slag hade kunnat undvikits om du avstått från att låta arrendatorn fortsatt nyttja marken. Det är inte lämpligt att sälja marken under den period arrendatorn kan göra anspråk på nyttjanderätten på marken. Somliga regler i min framställning är dispositiva vilket innebär att man kan avtala bort dem eller komma på egna regleringar om vissa situationer. Det är därför avgörande att få ta del av alla handlingar som utbyts mellan er för att kunna ge en rättvis juridisk bedömning. Min framställning är enbart en redogörelse för hur situationen regleras direkt i lag. Men med det sagt så tycker jag mig kunna utläsa av situationen att den som nu arrenderar marken inte verkar intresserad av att arrendera marken vidare. Således är du fri att komma överens med arrendatorn att uppsägning ska ske. Uppsägningen måste ske skriftligen och det ska framgå tydlig när arrendetiden upphör. Om du har några vidare frågor får du gärna maila mig eventuella följdfrågor. Slutligen om du önskar att komma i kontakt med en av våra jurister på plats är det bara att höra av sig till mig. andre.blomquist@lawline.se Hoppas du fick svar på din fråga, MVH

Får jag renovera brygga på bostadsarrende?

2020-09-21 i Arrende
FRÅGA |Jag har ett bostadsarrende där jag har en sommarstuga -62 samt tre stycken övriga byggnader. Tomten är belägen vid en sjö där jag också har bryggor. Bryggorna är godkända av tidigare jordägare och byggda på 70 talet. Den stora bryggan, som är äldst har sakta blivit mycket dålig och regelverket kalvade under förra vintern. Jag har under sommaren helrenoverat denna brygga. Jordägaren kom över en dag efter att bryggan var klar, och var ilsken över att jag hade renoverat bryggan. Till saken hör att den är precis lika stor som den förra. Den är dock något högre, ca 20 cm, men i övrigt identisk. Han tycker att jag borde frågat om jag fick renovera bryggan och menar att detta skulle vara ett brott mot avtalet. I avtalet finns ingenting reglerat om renovering av befintliga byggnationer, utan enbart om nybyggnation. Har jag rätt att renovera tidigare byggnationer utan att förändra läge eller storlek? Han menar att det är nytt virke, vilket förändrar utseendet. Men det är ju helt omöjligt att renovera bryggan utan att använda nytt virke. Har Jordägaren denna rätt, så innebär det att alla arbeten, där jag renoverar mina byggnader måste ha tillstånd från Jordägaren?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningBestämmelser om bostadsarrende framkommer av 8 och 10 kap. jordabalken (JB). I 8 kap. JB finns generella regler om arrende, i 10 kap. specifika regler avseende bostadsarrende. Vid bostadsarrende krävs att det finns ett skriftligt avtal mellan jordägaren och arrendatorn om att viss mark ska användas till annat än jordbruk. Arrendet ger arrendatorn rätt bygga eller ha kvar bostadshus, syftet med upplåtelsen är att arrendatorn och hans eller hennes närstående ska bo på marken och att arrendatorn ska ersätta jordägaren (jfr 8 kap. 3 § JB och 10 kap. 1 § JB).Jordabalken ger ingen ledning avseende varken renovering eller nybyggnation på bostadsarrende. Det som framkommer uttryckligen är att arrendatorn ska ha rätt att bygga eller ha kvar bostadshus. Som jag förstår det av ert avtal finns det inskrivet bestämmelser om nybyggnation, men inte om renovering. Jordägaren anser nu att du inte renoverat bryggan på arrendet utan att det skett en nybyggnation. Du å din sida anser att det är en renovering då bryggan är precis lika stor som den förra, men något högre.Om du och jordägaren inte kan komma överens och vederbörande anser att du brutit mot ert avtal blir det helt enkelt att avgöra huruvida det rör sig om en renovering eller nybyggnation. Sett till plan- och bygglagens (PBL) bestämmelser är en nybyggnad en uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats (jfr 1 kap. 4 § sextonde stycket PBL). Tyvärr går det inte att ge ett helt klart svar för huruvida de åtgärder du utfört är att bedöma som en nybyggnad eller en ombyggnad (renovering). Det kan å min mening argumenteras för att en renovering innebär att byta ut skadade delar på bryggan medan en åtgärd som innebär att bryggan blir större, flyttas eller får ett annat utförande kan innebära en nybyggnad eller ombyggnad för densamma.Om markägaren kommer med några krav mot dig är min rekommendation att du anlitar en jurist som företräder dig. Juristen kan gå igenom ditt ärende och även finna argument för att det rör sig om en renovering och inte en nybyggnad. För framtida renoveringar är det givetvis en god idé om du och markägaren är överens. Om så inte är fallet kan det vara en god idé att låta en jurist gå igenom vilka ändringar du har för avsikt att utföra.Om du behöver hjälp av en av våra jurister på Lawline juristbyrå för ändamålet är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Sälja hus på ofri grund

2020-09-04 i Arrende
FRÅGA |Hej är angelägen få svar på detta? Snäll, vänligen, hjälp mig.Har en stuga på arrende tomt. I avtalet står att stugan får upplåtas till annan gm arv till anhörig i rätt upp- eller nedstigande led utan fastighetsägarnas tillstånd. ** Nu har jag tyvärr inga barn, är 64 år**Om överlåtelse sker gm ovan nämna arv skall arrerende kontraktet, utan att detta förnyas, gälla till arrendetidens utgång. (max 35 år har jag läst mig till). Sen står som sedvanligt om uppsägningstid osv.1) Arv då tolkar jag det som att jag måste helt enkelt vara död (jag ler nu),2) Min fråga är: Vill sälja min stuga (110 år gammal) som står på s k ofri grund=lös egendom. Får jag det? Har fått ett bra bud av en intresserad köpare. Ställde frågan till arrendeägarna först. Fått ett sms där jag tolkar det som om de slår bakut, inte vill samarbeta & inte heller kan tänka sig bjuda över.Säger att jag får flytta stugan, korkat uttalande tycker jag=omöjligt.Finns inget i kontraktet som säger att jag inte får sälja den?Vad gäller? Blir så orolig av detta kan inte sova bra på grund av denna jobbiga situation.Med vänliga sommarhälsningar & varmt tack på förhandMonika
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om jag förstått dig rätt äger du huset som står på den mark du arrenderar. Du undrar om du kan sälja ditt hus och låta någon annan bo där utan markägarens godkännande.Först måste vi beröra frågan om överlåtande av arrende. Reglerna skiljer sig beroende på vad för typ av arrende som det är fråga om. Alla arrenden regleras av Jordabalken (JB). Om det rör bostadsarrende, som jag antar att det gör i ditt fall, så är huvudregeln att man för att överlåta arrende måste ha markägarens godkännande (10 kap. 7 § JB). Om du erbjuder markägaren att lösa in arrendet, vilket du verkar ha gjort, så kan du efter att du fått nekande besked ändå överlåta arrendet om markägaren skäligen borde låta sig nöjas med den nya arrendatorn. Vägrar markägaren kan du gå till arrendenämnden.I praktiken kan du alltså inte sälja huset om det ska stå kvar på arrendet, men du kan försöka få till en överlåtelse av hela arrendet via arrendenämnden.För att du ska vara säker på vad som gäller just för dig råder jag dig att kontakta en jurist. Hoppas du fick svar på din fråga.