Kan jag säga upp jordbruksarrendatorn efter 25 år trots att avtalet löper på längre tid?

2019-11-07 i Arrende
FRÅGA |Jag har köpt lantbruksmark, betesmark - på denna mark finns ett arrende om 1404 kvm som tecknades 1993 att gälla i 49 år. Kan jag säga upp det då jag vill använda marken för bebyggelse? Marken ligger i förbindelse med en friköpt tomt som styckats av från min egendom - inga byggnader finns. Den ursprungliga arrendatorn är avliden sedan 2005, även den tidigare markägaren är avliden. Arrendeupplåtelse står det. Jag har tittat på texter gällande sidoarrende och det kan inte gälla mer än 25 år. Hur är det här? Med vänlig hälsning,
Natalie Accord |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du undrar vilka möjligheter du har att säga upp jordbruksarrendet till din fastighet. Reglerna om arrende hittar du i Jordabalken (JB).Till att börja med vill jag nämna att arrendeavtal kan överlåtas genom arv om jordägaren skäligen ska behöva nöja sig med den nya arrendatorn (JB 9:31). Det framgår inte av din fråga hur överlåtelsen av arrendet gick till när den ursprunglige arrendatorn avled, men jag kommer utgå ifrån att detta gjorts på ett korrekt vis.Hur länge är ett arrendeavtal bindande?Utgångspunkten är att arrendeavtal inte är bindande i mer än 50 år, oavsett hur lång tid avtalsparterna kommit överens om. Precis som du säger så är jordbruksarrenden undantagna från huvudregel och är endast bindande i 25 år (JB 7:5). Både du som jordägare och arrendatorn kan säga upp avtalet efter att 25 år passerat. Eftersom avtalet ingicks 1993 har avtalet gällt i 26 år.Tyvärr är det inte så pass enkelt att du har en omedelbar rätt att säga upp avtalet nu när 25 år passerat. Arrendatorn har nämligen besittningsskydd, vilket innebär att de förutom i vissa undantagsfall har rätt till en förlängning av avtalet. Jag kommer utveckla detta längre ner i mitt svar.Avtalet måste sägas uppUtöver besittningsrätten så måste dessutom arrendeavtal som löper på mer än fem år sägas upp minst ett år innan avtalstiden löper ut, trots att avtalet är tidsbestämt. Exempelvis så måste ett tidsbestämt avtal på 25 år sägas upp efter 24 år för att det ska kunna avslutas när 25 år passerat. Om tidsfristen på ett år passerar utan uppsägning så förlängs det automatiskt med 5 år (JB 9:3). Uppsägningen måste göras skriftligt (JB 8:8). Som jag förstått det så är ert arrendeavtal inte bindande i mer än 25 år, trots att avtalstiden är 49 år. Detta innebär att avtalet hade kunnat sägas upp 2017 när 24 år hade gått och hade upphört 2018 när 25 år passerat. Eftersom det nu gått 26 år så har tidsfristen för uppsägning efter 25 år försuttits. Eftersom arrendeavtal automatiskt förlängs med 5 år, om avtalstiden var 5 år eller längre, så kan avtalet först sägas upp till år 2023. Uppsägningen måste dock göras minst ett år innan dess, det vill säga år 2022, för att tidsfristen inte ska försittas, för då förlängs avtalet med ytterligare 5 år. Arrendatorns besittningsrättEftersom arrendeavtal många gånger löper över lång tid så har arrendatorn getts ett ganska omfattande skydd i lagstiftningen som gör att denne har rätt till en förlängning av avtalet, även om avtalstiden gått ut och jordägaren vill säga upp avtalet. Arrendatorn har inget besittningsskydd för sidoarrenden om arrendeavtalet löper på mindre än ett år (JB 9:7). Eftersom arrendet i din situation löpt på mer än ett år så är den bestämmelsen tyvärr inte tillämplig, och arrendatorn har besittningsrätt.Det finns dock vissa situationer där arrendatorn inte har rätt till någon förlängning av avtalet (JB 9:8). Rätten till förlängning gäller inte om:1. arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i JB 8:14 föreligger. Av JB 8:14 framgår att om arrendatorn ställt en säkerhet för arrendeavtalets fullgörande, exempelvis att betalningen kommer in som den ska, och säkerheten försämras, så måste arrendatorn åtgärda detta – annars har jordägaren rätt att säga upp avtalet och har dessutom rätt till ersättning för skada. 2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas.3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. För att denna punkt ska vara tillämplig måste jordägaren lägga fram en utredning som visar hur denne tänkt att använda marken. Här avvägs jordägarens intresse av att få tillbaka jorden mot arrendatorns intresse av att fortsätta bruka marken. Exempel på situationer i praxis när det ansetts "obilligt" mot arrendatorn att avtalet sägs upp är om arrendet gått i arv i en släkt i flera generationer, eller om arrendatorn med fog trott att arrendet skulle förlängas och gjort investeringar med anledning av detta. 4. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med en detaljplan,6. jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbruk, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.Enligt punkt 3 så har du som jordägare möjlighet att vägra arrendatorn en förlängning av avtalet om du själv vill använda marken. Hur man avgör vad som är "obilligt" mot arrendatorn är dock väldigt varierande från fall till fall.Omedelbar rätt till uppsägning om arrenderätten förverkatsI särskilda fall kan jordägaren ha rätt att säga upp arrendeavtalet mitt under en avtalsperiod, utan att behöva vänta på att avtalstiden ska löpa ut. För detta krävs dock att arrenderätten har förverkats (JB 8:23). Arrendatorn kan förverka sin arrenderätt på lite olika sätt, men några exempel är om arrendatorn:- inte betalat avgiften inom en månad från förfallodagen - har vanvårdat arrendestället eller på något annat sätt misskött sig och sedan inte gjort någon förbättring efter att du sagt till- har använt arrendet för något annat än som avtalats i arrendeavtalet- inte skött arrendet i enlighet med avtalet- har överlåtit arrenderätten mot bestämmelserna i lagstiftningen- inte har följt en skyldighet i avtalet som är viktig för jordägaren.Det krävs dock att förseelsen inte är av ringa betydelse, vilket innebär att arrendatorn måste ha gjort bort sig ganska ordentligt för att arrenderätten ska förverkas. Sammanfattning och hur du går vidareJordbruksarrenden är inte bindande i mer än 25 år, även om längre tid avtalats. Att avtalet inte är bindande längre innebär dock inte att det automatiskt gått ut. För det första måste avtalet sägas upp minst ett år innan det går ut, annars förlängs avtalet med fem år. För det andra så har arrendatorn en besittningsrätt som många gånger ger en rätt till förlängning av avtalet även om jordägaren vill säga upp det. Om du vill använda marken, och arrendatorn inte har någon sentimental koppling till marken eller investerat i den i tron om att avtalet skulle förlängas, så kan det finnas möjlighet för dig att säga upp avtalet. Med det sagt så förstår jag det som att ditt arrendeavtal automatiskt förlängdes fem år från 2018 (när avtalet löpt i 25 år) till 2023 och att du måste vänta till dess innan avtalet kan sägas upp slutgiltigt. Tänk dock på att du måste säga upp avtalet senast 2022 på grund av uppsägningstiden. För att du ska kunna säga upp avtalet redan nu krävs att arrendatorn har förverkat arrenderätten, vilket inte verkar vara fallet.För att avgöra om det vore möjligt att säga upp avtalet med grund i att du själv vill kunna använda marken skulle jag rekommendera att du tar kontakt med en jurist. Det är nämligen väldigt beroende av situationen i ditt specifika fall. Om du önskar vidare rådgivning redan nu och önskar komma i kontakt med en professionell jurist från vår juristbyrå kan du skicka ett mail till mig på natalie.accord@lawline.se. Du kan även maila mig om du önskar att jag förtydligar något i mitt svar.Med detta hoppas jag att du fått svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Uppsägning av lägenhetsarrende

2019-10-20 i Arrende
FRÅGA |Hej !Jag har ett avtal på en båtplats som är livslångt. Sommarstället ärt en BRF och avtalet är skrivet så att jag har rätt till båtplats så länge jag äger lägenheten. Båtplatsen följer inte givet med lägenheten vid en försäljning.Vår BRF ingår i en samfällighet där även ägaren till båtplatserna ingår. Båtplatserna ingår inte i samfälligheten.Ägaren är ett AB. Pga av konflikt i samfälligheten med detta AB så hotar AB:t att säga upp båtplatsen om vi inte gör som han säger. Jag är tyvärr ordförande i samfälligheten.Är det möjligt att han kan säga upp kontraktet ?
Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Allmänt om avtalets karaktär – lägenhetsarrendeMark kan upplåtas som jordbruks-, bostads-, anläggnings- eller lägenhetsarrende beroende på hur marken ska användas. Du har i din fråga förklarat att du har ett avtal avseende en båtplats. Hyra av båtplats är att betrakta som lägenhetsarrende och reglerna om detta finns i huvudsak i 8 kap. Jordabalken (JB). Med lägenhetsarrende menas jord som upplåts med syften som inte innefattar att bedriva jordbruk, uppföra bostadshus eller uppföra/använda byggnad för förvärvsverksamhet, 8 kap. 1 § JB.Ett lägenhetsarrende kan ingås på bestämd tid, tills vidare eller på livstid. Tiden för vilken arrendeavtalet ingåtts är avgörande för hur och när ett lägenhetsarrende kan sägas upp eller anses förverkat. I det följande kommer en beskrivning av reglerna för a) avtal, om det gäller tills vidare, sägs upp eller b) avtal som förverkas. Avtalet sägs uppOm avtalet gäller tills vidare, det vill säga inte har något på förhand bestämt slutdatum, kan avtalet sägas upp med en uppsägningstid tills den 14:e mars som inträffar minst 6 månader efter uppsägningen, 8 kap. 5 § JB.Uppsägningen ska vara som huvudregel vara skriftlig och delges arrendatorn, om inte denne skriftligen bekräftar att uppsägnings skett, 8 kap. 8 § JB. Uppsägningen ska vara tydligt utformad så att man förstår vilket arrendeavtal det är fråga om. Sättet för delgivning kan antingen vara vanlig delgivning (16 § delgivningslagen), stämningsmannadelgivning (31 § delgivningslagen) samt de delgivningsformer som nämns i 8 kap. 8 § 3 st. JB.Avtalet förverkas I det fall avtalet gäller på bestämd tid, till ett visst bestämt slutdatum, är huvudregeln att avtalet inte går att säga upp innan detta angivna slutdatum. Avtalet kan dock förverkas och sägas upp i förtid om någon av förverkandegrunderna som finns angivna i 8 kap. 23 § JB är uppfyllda. Det kan exempelvis vara fall då arrendatorn vanvårdar arrendestället och inte rättar sig efter tillsägelse, 8 kap. 23 § 2 p. JB. Med vanvård menas normalt att platsen inte är i samma skick som när man tillträdde. Avtalet blir däremot inte förverkat om vanvården i fråga är av ringa betydelse, 8 kap. 23 § 2 st. JB.Vid förverkande gäller som huvudregel samma uppsägningstid som vid vanlig uppsägning, med skillnaden att rätten kan komma fram till att arrendatorn bör avflytta tidigare om det av olika skäl vore mer rimligt, 8 kap. 4 § JB. Uppsägningen sker i övrigt på samma sätt som vid vanlig uppsägning, 8 kap. 8 § JB.Vad gäller i ditt fall? Du beskriver i din fråga att avtalet är utformat så att du har rätt till båtplatsen så länge du äger bostadsrätten. Det går utifrån denna information att argumentera för att du har ett avtal som gäller för bestämd tid, det vill säga att slutdatumet indirekt avtalats på så vis att det upphör att gälla den dag du avhänder dig sommarstugan/bostadsrätten. Detta skulle innebära att jordägaren enbart kan frånträda avtalet om du begått en grov försummelse vad gäller båtplatsen, dess brukande eller skick. Jordägaren kan i detta fall alltså inte grunda förverkandet på att det föreligger en konflikt med den samfällighet där du sitter som ordförande.Det bör dock framhållas att avsaknaden av uttryckligt slutdatum även skulle kunna innebära att avtalet gäller tills vidare. Eftersom det vid lägenhetsarrende inte finns något besittningsskydd kan ett avtal som gäller tills vidare sägas upp när som helst under förutsättning att uppsägningstiden beaktas. Jordägaren kan då säga upp avtalet utan att behöva ange någon anledning till detta. Möjligheten för jordägaren i ditt fall frånträda avtalet är alltså beroende av vilken tid avtalet gäller. Vid en eventuell tvist om detta torde en helhetsbedömning föras utifrån samtliga omständigheter. Dels vad som uttryckligen står i avtalet, men också vilken partsavsikt ni haft när detta avtal ingicks: var tanken att det skulle gälla tills vidare, tills den dag du avhände dig stugan eller under resten av din livstid, under förutsättning att sommarstugan inte såldes el. dyl. Om jordägaren säger upp ditt avtal rekommenderar jag dig att anlita Lawlines jurister som kan tillvarata dina intressen i tvisten och hjälpa dig att ta frågan vidare. I annat fall kan du även kontakta arrendenämnden som kan medla i frågan. Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning.Med vänliga hälsningar,

Rätt att nyttja parkering i bostadsrättsförening?

2019-09-19 i Arrende
FRÅGA |Hej!Bor i en bostadsrättsförening med 2 parkeringsplatser i anslutning till vår enplanslägenhet, som vi av mäklaren fick veta att vi kunde nyttja. Dock står det inte något om detta i vårt upplåtelseavtal. Nu har styrelsen efter att vi bott här i 2 år, plötsligt beslutat att vi endast får nyttja den ena platsen och att den andra ska vara gästparkering. Vi betalar inte någon hyra för parkeringsplatsen. Vi har anmält till hyresnämnden och begärt medling, vilket vi inte fått svar på ännu. Under tiden har det satts upp skylt om gästparkering. Borde vi fått meddelande om detta? Vad gäller i en sådan här situation? Kan styrelsen bötfälla oss om vi parkerar på gästparkeringen?
Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Föreligger ett avtal? Fråga om ni har rätt att nyttja båda parkeringsplatserna är beroende av om ni har ett nyttjanderättsavtal med bostadsrättsföreningen. Detta avtal kan uppkomma genom föreningens stadgar eller föreningsstämma, ett upplåtelseavtal eller i sista hand genom konkludent handlande. Avtal genom stadgar Stadgarna är bostadsrättsföreningens grundläggande regler som beslutas av föreningsstämman, det högsta beslutande organet inom en bostadsrättsförening. Av 9 kap. 5 § bostadsrättslagen framgår vad som måste finnas med i bostadsrättsföreningens stadgar, men utöver dessa obligatoriska bestämmelser kan stämman besluta om att införa ytterligare punkter som ska reglera bostadsrättsföreningen. Hur föreningen ska fördela sina parkeringsplatser kan med andra ord finnas reglerat i stadgarna. Om det således står att varje lägenhet har rätt att nyttja två parkeringsplatser är styrelsen skyldig att rätta sig efter detta. Nyttjanderättsavtal Om det inte finns reglerat i stadgarna är det upp till styrelsen i varje bostadsrättsförening att skapa egna regler och rutiner för uthyrning av garage- och parkeringsplatser. Det bör då upprättas en tydlig policy för nyttjande så att såväl styrelse som medlemmar vet vad som gäller. Under dessa omständigheter gäller även likabehandlingsprincipen, vilken innebär att alla medlemmar ska behandlas lika vid uthyrning. Styrelsen kan således välja att upplåta parkeringsplatser till de boende mot betalning. I detta fall upprättas ett nyttjanderättsavtal där reglerna i 8 kap. Jordabalken (JB) gäller i tillämpliga delar (en upplåtelse av parkering utomhus är i juridisk mening ett s.k. lägenhetsarrende, se 8 kap. 1 § JB). Det kan i detta hänseende nämnas att avtalsfriheten mellan parterna är stor vid ett lägenhetsarrende samt att nyttjanderättshavaren saknar besittningsskydd till parkeringen: med andra ord kan en parkeringsplats sägas upp utan några särskilt angivna skäl. I frågan nämner du att det inte står något i ert upplåtelseavtal om parkering. Om det inte finns reglerat i stadgarna och ni inte heller har ett skriftligt nyttjanderättsavtal föreligger ingen skyldighet för styrelsen att upplåta två parkeringsplatser till er. Däremot är fråga om ett avtal ändå kommit tillstånd på grund av konkludent handlande. Avtal genom konkludent handlande För att ett avtal ska uppstå genom konkludent handlande ska en part aktivt handla på ett sådant sätt som bekräftar att denne anser sig bunden av ett avtal. Ett sådant avtal ingås utan någon uttrycklig viljeförklaring från någon av parterna. Ett konkludent handlande är dock inte detsamma som en passivitet eller underlåtenhet att agera (de senare leder inte till ett bindande avtal). Skillnaden mellan konkludent handlande och passivitet är emellertid hårfin och gränsdragningen mellan desamma kan därför vara svår att dra. I ert fall skulle omständigheter som tyder på att ett avtal föreligger vara att ni exempelvis har erlagt betalning för två parkeringsplatser som styrelsen godkänt (i frågan skriver du dock att parkeringen nyttjas utan betalning) samt att styrelsen inte vidtagit åtgärder på två år. Ytterligare en omständighet som kan vara av betydelse är hur många parkeringsplatser övriga lägenheter har – detta kan vid en samlad bedömning visa på någon typ av partsavsikt från styrelsens sida. Närmare svar än så kan jag inte ge på huruvida ett avtal avseende parkering föreligger eller ej. Jag kan emellertid rekommendera er att anlita ett juridiskt ombud för det fall ni vill ha hjälp med att bevaka era intressen i en eventuell tvist i hyresnämnden. Konsekvens av olovlig parkering Enligt 1 § lagen om kontrollavgift vid olovlig parkering får en markägare ta ut en avgift om ett fordon parkerats i strid mot ett förbud som tydligt har skyltats med vägmärken inom området. Avgiften får inte överstiga de kontrollavgifter som gäller inom kommunen. Om ni inte har ett nyttjanderättsavtal avseende parkeringen och styrelsen därmed väljer att använda parkeringen som gästparkering har styrelsen rätt att ta ut en avgift om ni ändå skulle parkera där. Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning eller för att anlita en jurist. Med vänliga hälsningar,

Vad händer om arealen på en felmätt kolonilott korrigeras på bekostnad av en annans kolonilott?

2019-09-05 i Arrende
FRÅGA |Detta gäller en gränstvist i en koloniförening med kolonistugor på Södermalm. I korthet: Personen A fick sin kolonilott för 18 år sedan och har styrkt att den yta hon använder också är den hon fick genom arrendeavtalet (bostadsarrende). Två år efter det att hon fått ytan inkom grannen, personen B, med klagomål till styrelsen. Hon ansåg att gången mellan de två lotterna tillhörde henne. Till och från har det sedan tvistats om detta utan resultat. I våras anlitade B, som har föreningens största lott, en advokat, som i sin tur kontaktade en byggfirma, vilken gjorde en uppmätning. Styrelsen godkände mätningen och konstaterar att lotten är felmätt. Det innebär att B ska ha ännu större lott (inte bara gången) och att personen A måste flytta på odlingsbäddar/pallkragar, troligtvis även ett gammalt träd för att personen B ska få sin yta. A hävdar: Att hennes arrendeavtal omfattar den yta hon har i dag, vilket inte styrelsen motsäger. Att hon har ett avtal som ger henne rätt att bruka den yta hon fick när hon skrev på avtalet. Att det är orimligt att styrelsen efter 18 år tvingar henne att göra om trädgården. När det t ex gäller byggen på lotten måste styrelsen agera inom ett år, annars blir de per automatik godkända.. Att inga gränser är korrekta i förhållande till kartan, dels för att utstakningen inte gjordes med någon precision , dels för att gränserna under årens lopp flyttats en decimeter hit eller dit. Frågan är nu: Vad händer om A vägrar ändra gränserna.
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Eftersom jag inte har tillgång till avtalen som A och B ingått med styrelsen är det svårt för mig att ge ett exakt svar rörande konsekvenserna. Svaret kommer därför vara generellt utformat, men redogöra för de risker som föreligger. Jag kommer också utgå från att även B:s avtal utgör ett arrendeavtal. Vad händer om A vägrar ändra gränserna?Om A inte går med på att ändra gränserna begår ni avtalsbrott mot B, som ju har ingått avtal och betalat för den yta som uppmätts. B har i sådana fall rätt till ersättning för skada samt även nedsättning av arrendavgiften enligt 8 kap. 9 § jordabalken. Paragrafen ger också arrendatorn en rätt att säga upp arrendeavtalet, men det förutsätter att arealen som saknas inte är av ringa betydelse samt att det inte gått ett år sedan tillträdet än, vilket du uppger att det har gjort eftersom det var först efter två år som B påtalade felaktigheten. B har alltså bara rätt att säga upp avtalet i det fallet styrelsen kan anses ha förfarit svikligt, dvs medvetet gett felaktiga uppgifter om arrendets vidd, vilket inte har skett.B har således rätt till nedsättning av arrendeavgiften samt ersättning. Ersättning för skada kan vara det faktum att hen betalat en högre arrendeavgift än den som egentligen är skälig med hänsyn till att denne egentligen fått bruka en mindre areal än det som framgår av avtalet. Vad händer om A går med på att ändra gränserna? I det fall A går med på att ändra gränserna och flytta på de växter samt föremål som tillhör henne, har styrelsen ändock begått avtalsbrott men denna gången mot A. På samma sätt som med arrendeavtalet gällande B, så har A ingått avtal med den yta som hon har haft i 18 års tid, vilken sen har kommit att visa sig vara mindre. I likhet med B har hon då rätt till dels ersättning för skada men också nedsättning av arrendeavgiften, däremot inte uppsägning av arrendeavtalet.Ersättning för skada i A:s fall kan bli det faktum att hon behöver arrangera om sin trädgård utefter de nya gränserna, vilket antagligen lär kosta. Men i likhet med B får hon också i fortsättningen nedsättning av arrendeavgiften.Avvikelse på runt fem procentArrendearealer uppges sällan i några exakta siffror i arrendeavtalen, utan det är brukligt att det rör sig om en ungefärlig uppskattning. Om så är fallet (vilket det verkar vara med anledning av vad A har uppgett för argument), så kan det bli så att 8 kap. 9 § jordabalken endast tillämpas om det rör sig om större avvikelser. En avvikelse på runt fem procent kan därmed komma att godtas av domstol.Det skulle innebära att en nedsättning av arrendeavgiften samt ersättning inte skulle bli aktuellt i B:s fall. I A:s fall skulle nedsättning av arrendeavgiften i likhet med för B inte heller bli aktuellt, men däremot kommer de kostnader som omarrangerandet av gränserna medför vara något som hon kan få ersättning för i enlighet allmänna avtalsrättsliga regler. Vad bör man göra?För det första måste man fråga sig om det rör sig om en avvikelse på runt fem procent. Om så är fallet, kan det vara så att en domstol bedömer att 8 kap. 9 § jordabalken inte är tillämplig. I sådana fall är det mer fördelaktigt att låta gränserna vara som de för nuvarande är, och undvika att försöka övertala A att ändra gränserna, just för att man då slipper en eventuell skadeståndstalan från A:s sida rörande de kostnader som omarrangeringen av kolonilottgränserna medfört för henne.I annat fall, får man göra en bedömning av huruvida kostnaderna för ersättning till B för den delen av arrendeavgiften som han betalat för mycket av under flera års tid överstiger eller understiger de kostnader som uppgår för ersättning till A för gränsförflyttningen. Dvs, man får göra en avvägning mellan de två alternativen, då de båda i egentlig mening kommer resultera i kostnader. Har du några följdfrågor eller funderingar, alternativt vill komma i kontakt med vår juristbyrå, får du gärna höra av dig till pegah.fazli@lawline.se! Vänligen

Kan en jordägare höja arrendeavgiften för nya husägare?

2019-10-26 i Arrende
FRÅGA |Vi har en sommarstuga på arrendetomt. Arrendeavgiften är på en period om 5 år. Nu har vi sålt vår bostad och det är två år kvar på avtalad perioden. Kan jordägaren höja arrendeavgiften för de nya husägarna (arrendatorerna) vid tillträde, alltså innan nuvarande periods slut?
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Arrende är en bruksrätt som regleras i 7-11 kapitlet jordabalken (JB). Jag tolkar din fråga som att det rör sig om ett bostadsarrende. I 8 kap. 3 § JB står det att ett bostadsarrendeavtal ska vara skriftligt samt att även ändringar och tillägg ska vara skriftliga. Som huvudregel gäller att avtal ska hållas, och därmed att avgiften som redan är avtalad ska fortsätta att gälla. Om jordägaren vill höja arrendeavgiften så krävs det att avtalsvillkoren ändras, och begäran av en villkorsändring sker inför en ny arrendeperiod. Detta måste meddelas av jordägaren till arrendatorn ett år innan den nuvarande arrendeperioden löper ut, enligt 10 kap. 3 § JB.Sammanfattning:En bruksrätt är inte knuten till en fysisk person utan till själva fastigheten, så de nya husägarna tar helt enkelt över ert avtal med jordägaren. En förutsättning är dock att avtalet mellan er och jordägaren är skriftligt samt att tillträde ägt rum före överlåtelsen, enligt 7 kap. 13 § JB. Tillträde innebär att ni tagit fastigheten i besittning (vilket ni uppfyllt om ni bott i stugan).Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Vad gäller när ett arrendeavtal löper ut?

2019-09-28 i Arrende
FRÅGA |Hej! Jag köpte mark och byggde mitt hus på den marken. Efter något år arrenderade jag en bit mark i anslutning till min tomt. Jag skrev ett arrendekontrakt på 49 år, och betalade arrendet kontant. Nu är det en annan markägare som inte alls är lika smidig som den förra och min fråga är nu vad som händer när arrendet går ut? Kan markägaren bara ta tillbaka marken eller ska det förhandlas om ev förlängning? Vissa säger att vid ett så långt arrende så tillfaller marken arrendatorn. Vad gäller?
Tilde Skånvik |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer att använda mig av Jordabalkens bestämmelser vid besvarande av din fråga.Vad händer när arrendeavtalet upphör?Det finns olika typer av arrende och kommer beskriva allmänt hur det går till vid arrendeavtalets upphörande. När avtalet upphör så kan ni välja att förlänga det genom en förhandling. Förlängningen kommer att ersätta det tidigare avtalet och ses som en ny upplåtelse (7 kap. 7 § 1 st JB). En förlängning kan ske genom en så kallad tyst förlängning. För att arrendeavtalet ska förlängas så ska nyttjandet fortsätta utan att du blivit ombedd att sluta nyttjandet. En automatisk förlängning kan ske då avtalet inte sägs upp. För att arrendeavtalet ska upphöra krävs i regel en uppsägning från markägaren. Uteblir denna uppsägning så kan avtalet löpa vidare (7 kap. 7 § 2 st JB)Ytterligare en möjlighet till förlängning är tvångsförlängning. Denna typ av förlängning blir tillämplig vid tex bostadshyresrätter och lokalhyresrätter. Det direkta besittningsskyddetbehandlar bostadshyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet (12 kap. 46 § JB). Kan en arrende övergå till arrendatorn får äganderätt?Det finns inget i lag som reglerar en övergång av äganderätten efter nyttjande av arrenderad mark. Eftersom det inte finns något uttryckt i lag så är det således inte möjligt att få äganderätt efter ett långt nyttjande.SammanfattningJag skulle råda dig att fortsätta nyttja marken som tidigare och tar markägaren kontakt så får ni förhandla om en eventuell förlängning. Meddelar markägaren inget finns möjlighet till förlängning genom alternativen ovan. Det finns ingen reglerad möjlighet att få äganderätten trots att nyttjande av marken pågått under lång tid. Hoppas du fått din fråga besvarad och att svaret varit till hjälp. Du får gärna skriva till oss på Lawline igenom du har fler frågor. Allt gott,

Villkorsändring av arrendeavtal för kolonilottsförening

2019-09-12 i Arrende
FRÅGA |HejJag representerar en koloniförening i Helsingborg som arrenderar mark av kommunen. Enligt kontraktet ett bostadsarrende.Jordägaren har nu aviserat villkorsändring och i brevet om viollkorsändring skriver man."Härmed begär Helsingborgs stad ändring av villkoren i vårt arrendeavtal kontraktsnr. NNN undertecknat den 13 oktober 2014 och tillhörande tilläggsavtal avseende arrendestället på del av fastigheten Örby NN.Vi återkommer med förslag till nya villkor för den arrendeperiod som börjar från och med 2020-01-01, Helsingborgs stad vill få tillstånd en ändring av villkoren främst vad gäller arrendeavgiften."Vi har också från arrendenämnden fått veta att nämnden bara tar upp den ändring som nämns i brevet om avtalsändring.Om vi läser de nya avtalsvillkoren finns det många paragrafer som är helt annorlunda i de nya avtalen. Bl.a. måste grindar hållas öppna i April och oktober då området är öde och ofta utsätts för vandalism och inbrott.Och då till frågan.Kan kommunen i detta fall ändra flera paragrafer och sen bara ta upp kostnaden i ändringsbrevet och på så vis smyga in ändringar som inte kan tas upp av arrendenämnden. Jag vill tro att det ska vara så att man i ändringsbrevet tar upp alla de ändringar man vill göra annars blir det ett STORT kryphål för markägaren.Tacksam för svar
Evelina Lövgren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Villkorsändring av arrendeavtal Mark kan upplåtas som jordbruks-, bostads-, anläggnings- eller lägenhetsarrende beroende på hur marken ska användas. Kolonilotter räknas som bostadsarrende eftersom det är tillåtet att bo i kolonistugan under en del av året. Regler om bostadsarrende finns i 10 kap. Jordabalken (JB).Både jordägaren och arrendatorn kan begära villkorsändring av ett bostadsarrende. Den jordägare eller arrendator som vill ha villkorsändring ska delge sin motpart ett skriftligt meddelande där han eller hon begär att arrendevillkoren ska ändras, se 10 kap. 3 § JB. Meddelandet ska lämnas till motparten inom samma tidsfrist som gäller när någon av parterna vill säga upp avtalet, d.v.s. vanligtvis ett år före avtalstidens utgång. Det finns inget krav på att villkorsmeddelandet ska innehålla något om på vilket sätt jordägaren eller arrendatorn vill ändra villkoren. Detta meddelande är i första hand till för att parterna ska börja förhandla med varandra om de nya arrendevillkoren. Villkorsändring hos arrendenämnden Det är alltså fritt för parterna att förhandla om det framtida arrendeavtalets utformning. För det fall parterna inte kommer överens kan arrendenämnden bestämma villkoren. Den part som begärt villkorsändring kan då hänskjuta tvisten till arrendenämnden senast två månader innan den löpande arrendetiden gått ut. Om ansökan kommer in för sent tar arrendenämnden inte upp tvisten och arrendeavtalet löper då vidare på oförändrade villkor under ytterligare en arrendeperiod, se 9 kap. 10 § JB. Det är enbart den part som begärt villkorsändring som kan hänskjuta tvisten till nämnden. Sökanden riskerar därmed inte att få sämre villkor än vad som gällt under pågående arrendeperiod. Enligt Högsta domstolen kan motparten inte heller anslutningsvis begära andra ändringar av villkoren när målet redan är uppe till arrendenämndens prövning, se NJA 2013 s. 82. Det finns dock inga hinder mot att både jordägare och arrendator begär villkorsändring vid samma tidpunkt. De båda har då möjlighet att hänföra tvisten vidare till arrendenämnden. När en villkorstvist hänskjuts till nämnden är sökanden skyldig att ange de nya villkoren i ansökningen, se 8 § nämndlagen. Under handläggningen kan sökanden åberopa nya omständigheter eller begära annan ändring av villkoren än vad som framgår av ansökningen. Sammanfattning och svar Inför en ny arrendeperiod kan jordägaren eller arrendatorn begära villkorsändring. Motparten ska då skriftligen underrättas om en begäran om att villkoren ska ändras. I detta villkorsmeddelande behöver inte de nya villkoren anges och detta meddelande ligger inte heller till grund för vilka frågor som kan tas upp av arrendenämnden. Det är först när den part som begärt villkorsändring hänskjuter tvisten till arrendenämnden som han eller hon blir skyldig att ange de nya villkoren. De villkor som anges i ansökan bestämmer inom vilken ram nämnden kan bestämma de nya villkoren.I ditt fall har du fått ett meddelande om villkorsändring, varpå en förhandling har påbörjats. Om ni och kommunen inte kommer överens om vilka villkor som ska gälla kan jordägaren (kommunen) hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Arrendenämnden kan enbart fatta beslut vad gäller de villkor som antingen angetts i ansökan eller som senare begärts av sökanden (kommunen) under handläggningen. Om detta inte görs, exempelvis vad gäller grindarna, och ni inte är överens om vad som ska gälla kan jordägaren (kommunen) inte ensidigt bestämma vilka villkor som ska gälla. Med andra ord, för att ett villkor ska bli gällande er emellan måste ni antingen vara överens eller få ett beslut från arrendenämnden. I annat fall gäller det tidigare avtalet ni har i aktuella delar. Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning. Med vänliga hälsningar,

Arrende eller hyra? Hyresvärdens ändring av villkor utan överenskommelse

2019-08-27 i Arrende
FRÅGA |Hej. Jag hyr en p-plats med en årlig höjning av hyran på några procent stipulerad i kontraktet. För några månader sedan ville värden höja hyran kraftigt utöver denna årliga höjning och skickade ett rekommenderat brev om detta som jag inte hämtade ut. Istället fortsatte jag att betala hyra enligt avtalet. Nu har jag fått en omedelbar uppsägning (kontraktet stipulerar några månaders uppsägningstid) samt ett krav där värden hävdar att jag har en hyresskuld på några tusenlappar.1. Kan en hyresvärd ändra ett avtal unilateralt på det här sättet?2. Räknas jag som delgiven om jag hävdar att jag aldrig sett något meddelande om en hyreshöjning (jag har ju de facto inte gjort det, jag har bara fått andrahandsuppgifter om innehållet i det här rek:et)?3. Var ska jag vända mig om jag vill tvista om saken?Jag kan acceptera att de säger upp mig enligt uppsägningstiden i avtalet men har svårt att se att jag skulle ha en skuld för en hyreshöjning jag inte sett.
Lovisa Stenbacka |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Du hyr en parkeringsplats. Beroende på om parkeringen är utomhus eller i ett garage gäller olika regler. Regler för parkeringsplats utomhusRegler om detta finns i 8 kapitlet Jordabalken om arrende. Om parkeringen är utomhus klassas den som ett lägenhetsarrende (8 kapitlet 1 § Jordabalken). Anledningen till detta är att det varken anses som bostadsarrende eller anläggningsarrende, utan här handlar om att jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk.Avtal om lägenhetsarrende ska upprättas skriftligen om inte annat överenskommits (8 kapitlet 3 § Jordabalken). Om ni inte har avtalat bort skriftlighetskravet är formkravet vid lägenhetsarrende mindre långtgående än vid övriga slags arrenden. Det finns ingen bestämmelse som säger att samtliga avtalsvillkor ska anges eller att ändring eller tillägg som inte upprättas skriftligen är utan verkan (8 kapitlet 3 § Jordabalken). Så länge ett skriftligt avtal har upprättats är alltså även muntliga avtalsvillkor, liksom ändringar och tillägg bindande (Flodin, Jordabalk (1970:994) 8 kap. 3 §, Lexino 2014-06-23). För att tvista om sakenVid arrende kan arrendenämnden kan medla och vara skiljenämnd i arrendetvister, men de prövar inga ärenden. Regler för parkeringsplats i garageRegler om detta finns i 12 kapitlet Jordabalken om hyra. Parkeringsplatser i garage är inte att anse som lägenhetsarrende, utan är istället en del av en byggnad. Gränsdragningen mellan arrende och hyra kan beskrivas på så sätt att en upplåtelse av en nyttjanderätt till del av hus är hyra, medan upplåtelse av enbart jord är arrende. Garageplatsen upplåts till nyttjande mot ersättning och eftersom det här inte handlar om någon bostad räknas det som en lokal (12 kapitlet 1 § 1 st Jordabalken). För att hyresvärden ska få till stånd en ändring i ett avtal om lokalhyra måste denne säga upp avtalet och i uppsägningen ange villkoren för att hyresförhållandet ska fortsätta (12 kapitlet 58 § Jordabalken). Som lokalhyresgäst har du inte en lagenlig rätt att stanna kvar i lokalen. Enligt huvudregeln gäller dock att du har rätt till ersättning motsvarande en årshyra om hyresvärden säger upp avtalet. Ett aktuellt undantag till dena regel är om de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden (12 kapitlet 57 § 5 p Jordabalken). Med skälig hyra avses marknadshyra, dvs hyran får inte överstiga den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Marknadshyran skall i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit (12 kapitlet 57 a § Jordabalken). I ditt fall har hyresvärden frångått den avtalade klausulen där ni angivit en procentsats som hyran årligen ökar med. Så till vida marknadshyran inte ökat med motsvarande det som hyresvärden gått utöver det avtalade, kan hyreshöjningen anses vara godtycklig. För att tvista om sakenNär det gäller lokalhyra kan du vända dig till hyresnämnden för att tvista om saken (12 kapitlet 57 § Jordabalken).Vänliga hälsningar,