Kan en andrahandsuthyrning förverka ett arrende?

2018-11-09 i Arrende
FRÅGA |Förverkande av arrenderättenJag äger ca 50 ha jordbruksmark som är utarrenderat till B sedan 20 år, Arrendeavtalet löper på fyra år med en arrendeavgift på 1 500kr/ha per år. Det har uppdagats att arrendatorn B har upplåtit marken till C utan mitt medgivande (sannolikt) enligt följande överenskommelse/avtal: - C betalar B 2 500kr/ha per år för att få bruka/nyttja marken- Intäkter från nyttjandet tillfaller C- B bestämmer vad som ska odlas (sannolikt en konstruktion för att försöka undslippa att arrenderätten förverkas)Jag har känt till att B har anlitat C för att bruka marken under ett antal år, men inte att den varit upplåten enligt nuvarande avtal mellan B och C. Det är nu även uppenbart att B inte har vare sig maskiner/resurser eller avsikt att själv bruka marken.Jag önskar nu säga upp arrendeavtalet samt sälja marken och undrar om B enligt jordabalken 8 kap. 23-25 §§ har förverkat arrenderätten genom att upplåta marken till C.
Malin Waldén |Hej, kul att du vänder dig till oss på Lawline! Är avtalet förverkat?B får inte överlåta arrendet utan ditt samtycke, se Jordabalken 9 kap. 31 § 1 stycket. Dessutom skulle B ha erbjudit dig att få tillbaka arrendet innan överlåtelsen till C skedde. Din möjlighet att säga upp avtalet på grund av förverkad arrenderättDu som jordägare måste säga upp avtalet senast inom 6 månader från det att du fick veta att B hyrt ut i andra hand. Då du har känt till situationen under ett antal år så kan du därför inte säga upp avtalet med stöd av att det är förverkat. Du kan säga upp avtalet på vanligt sätt, men då gäller det tills resterande tid av de 4 åren löpt ut.RådOm du vill att avtalet ska upphöra så snart som möjlig så ska du säga upp det direkt. Det bästa är om du gör det i skriftlig form så att det är lätt för dig att bevisa att en uppsägning skett om det skulle bli något bråk med B. Om du har fler funderingar kring arrendet så har Arrendenämnden mycket bra information på sin hemsida, den hittar du här.Hoppas svaret var till hjälp!Vänliga hälsningar

Underhåll av brunn på arrenderad mark

2018-10-31 i Arrende
FRÅGA |Jag arrenderar ut mark till sommarstugor. Nu är det problem med ena vattenbrunnen. Vet inte exakt hur illa det är, den har knappt använts de sista åren. Vem står för kostnaden för att åtgärda detta?Markägaren eller den som äger stugan?I detta fallet så delas brunnen på 2st stugor.
Lovisa Lundqvist |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Arrende regleras i Jordabalken (JB). Det finns fyra olika typer av arrende; jordbruksarrende, anläggningsarrende, lägenhetsarrende, bostadsarrende. Utifrån din beskrivning att du arrenderar ut mark till sommarstugor gör jag bedömningen att saken gäller bostadsarrende. I kapitel 8 JB regleras arrende i allmänhet och i kapitel 10 JB regleras bostadsarrende. Dock finns ingen bestämmelse för bostadsarrende i JB som stadgar arrendatorns skyldighet att vårda och underhålla arrendestället, det framgår istället av allmänna rättsprinciper.Den som äger fastigheten, alltså marken, kallas oftast för jordägare medan den som hyr marken kallas för arrendator. Jag kommer därför i mitt svar hänvisa till dig som jordägare och den/de som hyr marken av dig som arrendator/arrendatorer.En jordägare och en arrendator ansvarar gemensamt för arrendeställets skick. Arrendatorn har en vårdnadsplikt som innebär att hen ska vårda och underhålla arrendestället, medan skyldigheten att bygga om eller bygga nytt ligger på jordägaren. Parterna är fria att avtala om vilket skicka arrendestället ska vara i vid tillträdet, under arrendetiden samt vid arrendetidens slut.- Arrendatorns underhållsskyldighet gäller generellt sett det löpande underhållet vilket exempelvis kan handla om underhåll av vägar och broar samt rensning av diken och brunnar.- Jordägarens byggnadsskyldighet innefattar ombyggnation eller nybyggnation när exempelvis en anläggning är så sliten att löpande underhåll inte längre är tillräckligt.SlutsatsSvaret på din fråga blir med anledning av detta: "det beror på". Det beror på hur skicket på vattenbrunnen är; går den att underhålla och reparera eller måste den byggas om eller måste kanske en ny brunn byggas? Du behöver undersöka skicket på brunnen för att komma fram till vad som behöver göras och vem/vilka som bör stå för kostnaderna. Kolla även i arrendeavtalet om ni avtalat om vem som ska stå för vilka typer av kostnader. Jag hoppas att jag gett dig lite vägledning som kan vara till hjälp när du har undersökt skicket på brunnen samt kontrollerat avtalets innehåll. Du är alltid välkommen att skriva till oss igen om du känner att jag missade att svara på något i din fråga eller du har ytterligare frågor!Vänliga hälsningar,

Värdering av jordbruksarrende

2018-10-28 i Arrende
FRÅGA |Vi i bygdens Natur har ca 2 hektar ängsbete som vi arrenderar ut. Hur mycket är detta arrende värt?
Christoffer Thorell |Hej!Tack för att du hör av dig Lawline med din fråga.Jag har tolkat din fråga som att ni arrenderar ut ett jordbruksarrende i form av betesmark, och du undrar över vad som är en lämplig arrendeavgift för denna mark. Regler kring jordbruksarrende finns i 9 kap. Jordabalken (JB).ArrendeavgiftArrendeavgiften är i första hand något som avtalas mellan parterna, det finns inget i lag som nämner något om en specifik avgift för olika arrenden. Vad som däremot tydligt stadgas är att arrendeavgiften ska vara skälig med hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt, 9 kap. 9 § första stycket JB.För att kunna ge ett ordentligt svar behövs alltså en marknadsvärdering (helst av en fackman) och en mer ingående granskning av ert arrendeavtal, om något sådant ännu finns. Avslutande rådMitt råd till dig är att ta kontakt med en fackman som skulle kunna göra en värdering av ert arrende. Utifrån det kan ni sedan ta en lämplig avgift.Lycka till med arrendet, och välkommen åter till Lawline!Med vänlig hälsning

Blir ett arrende som gällt i 49 år automatiskt förlängt?

2018-10-19 i Arrende
FRÅGA |Hej! 1944 skrevs ett nyttjanderättsavtal på 49 år gällande tillägg till befintlig tomt som då gick ut 1998. När vi köpte fastigheten 1981 överläts arrendekontraktet på oförändrade villkor. Arrendet är inte uppsagt efter dessa 49 år blir det då automatiskt förlängt?
Jessica Khoo |Hej och stort tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din fråga!Eftersom det inte framgår vilken typ av arrende det rör sig om kommer jag att svara på frågan med utgångspunkt i bostadsarrende då du verkar kontakta oss idag i egenskap av privatperson. Automatisk förlängning av bostadsarrende Om upplåtelsen gäller jord som inte används för jordbruksändamål utan bostadsändamål är 10 kap Jordabalken (JB) tillämpligt, 10 kap 1 § JB. Eftersom arrendet var avtalat till att vara 49 år är det ett avtal på viss tid, 10 kap 2§ JB. Detta betyder att avtalet senast fick sägas upp 1 år innan arrendetidens utgång, dvs 1992 då avtalet gick ut 1993, enligt 8 kap 8§ JB. Anledningen att du säger att arrendekontraktet skulle gått ut 1998 antar jag följer av bestämmelsen om att det anses förlängt med 5 år (1993+5=1998) om det inte sagts upp inom rätt tid, 10 kap 3§ 2 stycket JB. Er rätt att säga upp arrendet som jordägare Ni som jordägare kan säga upp avtalet men arrendatorn har rätt till förlängning som huvudprincip enligt 10 kap 5§ JB, om inte någon av omständigheterna i den paragrafen föreligger som medför att de inte har rätt till förlängning.Sedan 1998 har det av omständigheterna att döma inte sagts upp. Det förlängs då fortsättningsvis med 5 år åt gången. Dvs. 1998 + 5 = 2003, 2003 + 5 = 2008, 2008 + 5 = 2013, 2013+ 5 = 2018. Det är alltså förlängt igen nu och det är för sent att säga upp (jämför med 8 kap 8§ JB) och nästa gång ni kan säga upp det blir alltså inför 2023, 10 kap 3§ 2 stycket JB. Jag hoppas att detta ger dig svar i din fråga. Om det skulle vara så att det rör sig om en annan typ av arrende eller du behöver mer vägledning är du välkommen att ställa en ny fråga här eller kontakta en av våra duktiga jurister för mer rådgivning. Vänligen,

Vad händer om rättigheter i en fastighet konkurrerar med varandra?

2018-11-01 i Arrende
FRÅGA |Hejsan Jag undrar om ett arrendeavtal måste vara registrerat hos någon myndighet för att gälla, eller räcker det att parterna har dokumentationen? Sen undrar jag vad som gäller om en fastighetsägare arrenderar ut mark som jag har servitut på att nyttja? Vilket avtal väger tyngst; arrende eller servitut? Eller skall de samsas? Eller blir någon del ogiltig? Bakgrunden till frågan är att vi är delägare i en tomt som nyttjas som badplats. Avstyckningen till denna tomt gjordes 1947 och tomten gränsar till den avstyckande fastighet som gett rätt att begagna delar av stamfastigheten till utfart och öppen plats. Nu har två andra närliggande grannar försökt stycka av och köpa denna mark av ägaren till stamfastigheten, vilket dock inte gick igenom. Istället har ett arrendeavtal upprättas dem emellan. Vad som står i arrendeavtalet vet jag dock inte, men det kan finnas möjlighet att det inskränker på våra möjligheter att nyttja rättigheten enligt servitutet.
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Nedan görs en redogörelse för dina frågor utifrån olika rubriker och sist kommer en slutsats angående din situation.Giltighet av arrendeavtalRegler om arrende hittas i 7-11 kap. jordabalken. I 7 kap. 10 § jordabalken där allmänna bestämmelser om nyttjanderätter hittas så anges det att ett avtal om arrende får inskrivas då det är skriftligen upprättat. Däremot är det ingen nödvändighet att detta görs. Ett arrendeavtal gäller således då ett skriftligt avtal uppkommit och en inskrivning behövs inte (se även 8 kap. 3 § jordabalken om arrendeavtals ingående).Rättigheters inbördes ställningI 7 kap. 22 § jordabalken regleras rättigheters inbördes ställning i en fastighet om dessa konkurrerar med varandra. De aktuella rättigheterna i ditt fall är här arrendet och servitutet. Om dessa rättigheter kan utövas vid sidan av varandra så ska detta göras och båda är giltiga (7 kap. 22 § jordabalken). Om rättigheterna däremot inte kan utövas vid sidan av varandra, det vill säga att utövandet av rättigheterna inte kan ske utan olägenhet för varandra, så äger den äldsta rättigheten företräde och den senare får då vika. Detta skulle betyda att ditt servitut har företräde på grund av att det upplåtits innan arrendet, om jag förstått dig rätt. Ett avtal mellan fastighetsägaren och dina grannar vilket innebär att företrädesordningen ändras kan inte göras utan ditt samtycke. Fastighetsägaren och dina grannar kan alltså inte avtala bort ditt företräde utan dig.Undantag i företrädesordning - inskrivningDet finns dock ett undantag till det ovan sagda och det är om arrendet inskrivs före ditt servitutsavtal (17 kap. 1 § jordabalken). Ett krav är dock att dina grannar inte ägde eller bort äga kännedom om ditt servitutsavtal vid upplåtelsen (17 kap. 3 § jordabalken). Detta betyder alltså att grannarna inte ska haft kännedom, och inte borde haft kännedom om ditt servitutsavtal för att arrendet ska få företräde vid en eventuell inskrivning.SlutsatsArrendeavtalet blir giltigt i och med den skriftliga överenskommelsen och en inskrivning behövs inte.Om flera rättigheter finns i en fastighet ska båda som huvudregel gälla om dessa kan utnyttjas vid sidan av varandra. Om detta inte kan ske har servitutet som upplåtits först företräde, såvida inte arrendet har inskrivits före servitutet och grannarna inte visste och inte borde vetat att servitutet fanns.Ett företräde för arrendet kan alltså endast uppstå om rättigheterna inte kan utnyttjas vid sidan av varandra och arrendet inskrivits före ditt servitutsavtal, samtidigt som grannarna inte visste om att servitutet existerade vid upplåtandet av arrendet.Vänligen,

Finns det regler som reglerar bostadsarrendets boendestandard ?

2018-10-31 i Arrende
FRÅGA |Hej!Jag undrar vilka regler om boendestandard som aktualiseras då en bostadsarrendator hyr ut bostaden. Är det 12:18 a JB man utgår ifrån?
Maria Simeonidou |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det kan inledningsvis sägas att det är viktigt att särskilja på reglerna för hyra och reglerna för arrende i och med att dessa inte avser samma upplåtelseform. Reglerna i 12 kap jordabalken reglerar hyra. Allmänna regler om bostadsarrende hittar du i 8 och 10 kap jordabalken.Hyra12 kap 9 § jordabalken och 12 kap 18 a § jordabalken reglerar boendestandarden vad gäller hyra dvs. där hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. BostadsarrendeVad gäller bostadsarrende så finns det ingen lagregel som säger något om i vilket skick bostadsarrendet ska vara vid tillträdet. Utgångspunkten är att ett bostadsarrende upplåts i befintligt skick om inte parterna har avtalat något annat. Med befintlig skick menas att bostadsarrendet arrenderas i det skick det befinner sig i just då, vilket betyder att man får räkna med att bostadsarrendet inte är felfri vid tillträdet. I och med att det inte finns en "lägst godtagbar standard" är det därför viktigt att undersöka bostadsarrendet innan tillträdet. Vänligen,

Inbördes överlåtelse av lägenhetsarrende

2018-10-20 i Arrende
FRÅGA |Hej, vi var från början 6 kusiner som fick ett magasin av vår farfar i gåva innan han gick bort. Byggnaden står på ofri grund i Tjörns Kommun. VI har ett lägenhetsarrende som precis har blivit förlängt i 10 år (automatisk förlängning om ej uppsagt). 2015 ville två av våra kusiner inte vara med längre, och vi andra 4 delade upp delarna emellan oss. För någon månad sedan fick vi ett brev från kommunen med förslag till nytt avtal eftersom dom hävdar att vi har sålt magasinet, och i avtalet står det att "om byggnaden försäljes måste nytt avtal om arrende träffas". Vi har ju levt i tron att vi "inbördes byte av delar" inte är det samma som "försäljning". I samband med att dom vill tvinga oss att skriva nytt avtal, får vi även kraftigt försämrade villkor vad gäller både uppsägning, område, avstädning och framförallt priset som höjs från ca 14.000kr till 37.000kr eftersom dom vill tvinga på oss ytterligare mark i anslutning till sjöboden som dom anser att vi nyttjar. Vår fråga är alltså: Är en omfördelning av inbördes delar det samma som en försäljning? Kan vi hävda att den 10 åriga förlängningen skall gälla och att avtalet således inte är "uppsagt"?Med vänlig hälsning
Felicia Lundgren |Hej,Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!De lagregler som är tillämpliga avseende lägenhetsarrende återfinns i 7-8 kapitlet Jordabalken (JB).Arrenderätten är förverkad och jordägaren är berättigad att säga upp avtalet om arrendator i strid med lag överlåter arrenderätten, sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt. (8 kap. 23 § 4 p JB) Just avseende lägenhetsarrende finns det inga regler i lag som reglerar överlåtelse varför man får falla tillbaka på allmänna avtalsrättsliga principer. Av dessa följer att arrendatorn endast får överlåta sin rätt eller sätta annan i sitt ställe om jordägaren samtycker till det eller om det följer av arrendeavtalet.I ert fall finns det ett avtal och det är då avtalet som ska tillämpas i första hand. Enligt avtalet upphävs avtalet om en försäljning av byggnaden sker. Det blir således en tolkning av begreppet "försäljning " som måste ske i ert fall. I första hand ska en ordalydelsetolkning göras om inte er gemensamma partsvilja får antas vara någon annan än ordalydelsen. Enligt allmänt språkbruk innebär en "försäljning" att man mot avtalad ersättning gör sig av med/övertar äganderätten. Nu vet inte jag exakt vad som stod i avtalet eller om ni muntligen kommit överens om med jordägaren vad "försäljning" innebär men utifrån informationen i er fråga skulle jag tolka det som att de två kusiner som inte längre ville vara med sålde sina delar till er andra och att en försäljning således har skett vilket ger jordägaren rätt att upprätta ett nytt avtal med förändrade villkor.Eftersom avtalet är otydligt i frågan kan även allmänna avtalsrättsliga principer verka som utfyllnad och enligt dessa krävs det som nämnt tidigare jordägarens samtycke till överlåtelse. För säkerhetsskull borde ni därför ha kontaktat jordägaren innan ni "omfördelade" delarna.SlutsatsFör att svara på din fråga skulle jag således dessvärre säga att en omfördelning av inbördes delar är en försäljning förutsatt att det inte står i ert avtal att så inte är fallet. Även om man skulle falla tillbaka på allmänna avtalsrättsliga principer ger dessa jordägaren rätt att säga upp avtalet eftersom denne inte gav sitt samtycke.Som sagt så är det dock en tolkningsfråga och man skulle därför kunna argumentera för att en omfördelning av inbördes delar inte utgör en försäljning som ger jordägaren rätt att upprätta ett nytt avtal men utifrån informationen i er fråga är min bedömning att det är svårt att argumentera för en sådan ordning.Hoppas detta gav klarhet i rättsläget även fast det i ert fall blir en tolkningsfråga. Ni är varmt välkomna att återkomma på min mail: felicia.lundgren@lawline.seom ni har ytterligare funderingar.Med vänlig hälsning,

Avtal om parkeringsplats

2018-10-18 i Arrende
FRÅGA |Hej, Jag undrar huruvida ett avtal är bindande när ett anbud accepterats under följande förhållanden: Erbjudande om att hyra en p-plats görs av hyresvärden (anbud), parterna är överens om hyra samt tillträdesdag (accept). Ett kontrakt utfärdas med fel hyressumma, det är sedan muntligt överenskommet att den felaktiga summan ska strykas och den rätta summan skrivas in, vilket görs av hyresgästen. Avtalet signeras av hyresgästen och skickas till hyresvärden. Hyresvärden menar att inget avtal ingåtts. Anbud och accept gjordes via e-mail. Är avtalet om hyra av en p-plats bindande för hyresvärden även om de inte ännu signerat avtalet? Tusen tack!
Veronica Borg |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Att hyra en parkeringsplats utomhus klassificeras som arrende (8 kap. jordabalken). För att ett avtal om hyra av parkeringsplats ska vara giltigt ska avtalet upprättats skriftligen (8 kap. 3 § jordabalken). Därutöver krävs att alla avtalsvillkor inkluderas i det skriftliga avtalet. Detta innebär att ert avtal tyvärr inte är giltigt fören hyresvärden signerat avtalet.Jag hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen