Krävs det en avgift för att ett arrendeavtal ska vara giltigt?

2019-05-24 i Arrende
FRÅGA |Frågeställningen i 2018-01-21 i ARRENDE(/CATEGORIES/78) stämmer exakt med vår situation, ur juridisk mening. Vi är en bryggförening, som har ett avtal med markägaren från 1967.Min fråga, måste ett arrendeavtal betraktas såsom ett arrendeavtal om en arrendeavgift finns angiven? I vårt fall var bryggan helt förfallen så vi var tvungna att bekosta en ny brygga. Att markägaren skulle ta ut arrendeavgift var således inte tänkbart, dvs. det står inget om arrendeavgift i avtalet. Jag kan inte finna att arrendeavtalslagen i JB kräver att en arrendeavgift skall finnas angivet för att ett avtal skall vara giltigt.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningBestämmelser som är gemensamma för dels arrende, dels andra nyttjanderätter till fast egendom finns i 7 kap. Jordabalken (JB). Bestämmelser som är gemensamma för de olika typerna av arrende återfinns i 8 kap. JB.Ett arrende definieras som upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag (8 kap. 1 § JB). Det framgår således uttryckligen av lagtexten att det krävs ett vederlag (betalning) för att det ska räknas som ett arrende. En vederlagsfri upplåtelse uppfyller därmed inte kraven för att det ska räknas som ett arrende, utan regleras uteslutande av reglerna i 7 kap. JB. Distinktionen går till viss del att utläsa av lagtexten, men är även fastställd i praxis. I NJA 2004 s. 288 uttalade domstolen "När en nyttjanderätt till fast egendom upplåts utan vederlag är det inte fråga om arrende eller hyra utan om en särskild avtalstyp som i JB regleras endast av dess 7 kap. Sker upplåtelsen utan tidsbegränsning kan den gälla antingen för all framtid med den begränsning som följer av 7 kap. 5 § JB, varvid avtalet inte kan sägas upp annat än under speciella förutsättningar (jfr NJA 1961 s. 642), eller tills vidare, varvid avtalet även utan sådana förutsättningar kan sägas upp med iakttagande av skälig uppsägningstid. Vissa typer av upplåtelser kan antas normalt gälla för all framtid, andra normalt för obestämd tid, dvs. tills vidare, men någon allmän tolkningsregel har ansetts svår att uppställa (jfr bl.a. Rodhe, Obligationsrätt, 1956, s. 701)."Har det inte utgått något vederlag är det således rent juridiskt inte att betrakta som ett arrende. I 7 kap. JB finns bland annat bestämmelser som reglerar längsta bundna upplåtelsetid, vilken kan variera beroende på vilken sorts egendom det rör sig om (7 kap. 5 § JB), samt bestämmelser om förlängning av tiden för upplåtelsen samt ändringar i och tillägg till upplåtelseavtalet (7 kap. 7 § JB).Svaret på den fråga du ställt är således att ett avtal om upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag, är att betrakta som ett arrende, för vilket reglerna i 8 kap. JB är tillämpliga. Har upplåtelsen skett vederlagsfritt är det rent juridiskt inte ett arrende utan istället reglerna i 7 kap. JB som tillämpas. Ert avtal är därmed, utifrån den information jag har, inte att betrakta som ett arrende. Avsaknaden av arrendeavgift innebär inte i sig att avtalet inte är giltigt, bara att det inte är att betrakta som ett arrendeavtal med andra regler (jfr 7 kap. JB) som styr.För det fall att ni hamnar i en tvist med markägaren kan det vara en god idé att anlita en jurist som företräder er. Äldre avtal kan ofta vara öppna för tolkning, vilket det kan vara en god idé att ha en jurist till hjälp med för argumentation. Om ni är intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och tidsbokning.Med vänliga hälsningar,

Kan man fälla träd som finns på ett arrende?

2019-04-22 i Arrende
FRÅGA |Vi bor i en stuga på ofri grund. Arrendeavtalet skrevs ursprungligen 1964 och förlängdes ytterligare 50 år 2014. På tomten finns ett antal rejäla tallar som dels stör vår sjöutsikt och som dels riskerar att falla på vårt hus vid kraftig blåst. Måste vi ha markägarens tillstånd att ta ner träden eller är det fritt för oss att ta ner dem? Tillfaller träden markägaren eller är de våra?
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom det handlar om ett arrende så är den ni arrenderar marken av fortfarande ägare till fastigheten. Till fastigheten hör på rot stående träd och andra växter (2 kap. 1 § 3 stycket jordabalken). Detta innebär att markägaren även är ägare till träden. Detta skulle betyda att ni behöver markägarens samtycke till att fälla träden. Ibland finns dock bestämmelser om detta i själva arrendeavtalet. Ni kan därför se om det står något om trädfällning i erat avtal som ger er rätt till att fälla dessa. Om det inte gör det så kommer ni behöva ägarens samtycke.Vänligen,

Faktura för hyra av p-plats utan avtal till grund

2019-04-09 i Arrende
FRÅGA |Hej!När jag hjälpte min flickvän med renovering i hennes lägenhet under jul, parkerade jag min bil på en av brf:ens parkeringsplatser som jag visste ingen hyrde. Skrev en lapp i rutan med kontaktuppgifter och anledningen till att stå där. Hörde ingenting förrän över tre månader senare. Då har föreningen skickat räkning till min flickvän för tre månader (när min bil stod där max några dagar) och utan hon skrivit på något eller blivit informerad, blivit hyrare av p-platsen.1. Får de ingå ett hyresleavtal utan ena parten skrivit på eller vet förutsättningarna? 2. Kan en brf skicka en retroaktiv hyra för p-plats?Står man fel parkerad vanligvis får man antingen p-böter eller undkommer d.
Hashim Mohammed Ritha |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Inledningsvis vill jag börja med att säga att en faktura inte är mer än en uppmaning att betala en viss summa. Fakturan i sig är inget avtal, eller annat bindande. Med det sagt, föreligger det ofta ett avtal till grund för fakturan. Detta avtal kan då vara bindande och "tvinga" parterna att prestera gentemot varandra enligt avtalet. Vi kan ta ett hyresavtal som exempel. Ett hyresavtal för parkeringsplats innebär i korthet att du får hyra en p-plats mot betalning. Betalningen uppmanas du skicka in genom en faktura för att uppfylla din del av avtalet.I ditt fall finns det dock inget avtal till grund för denna faktura. Du har således ingen skyldighet alls att betala fakturan då du inte ingått något avtal om att hyra p-platsen. Ett avtal kan i vissa fall ingås genom så kallat "konkludent handlande". Det innebär att avtal uppstår då en part aktivt handlar på ett sådant sätt som bekräftar att denne anser sig bunden av ett avtal, trots att något formellt avtal aldrig kommer till stånd. Det skulle kunna vara denna princip som Brf:en stödjer sig på. Det är dock en väldigt bred och långsökt tolkning av principen. Principen kräver att båda parterna uppfört sig på ett sådant sätt att avtal kan ha uppstått, och att prestationsutbytet skett vid upprepade tillfällen. I ditt fall så har du aldrig ens haft någon kontakt med Brf:ens styrelse eller någon av dess representanter. Det är som sagt en väldigt långsökt tolkning av denna avtalsrättsliga princip som de möjligtvis stödjer sig på.Det ska också tilläggas att det för parkeringsplatser som ligger utomhus krävs ett skriftligt hyresavtal, vilket innebär att det inte går att stödja sig på en avtalsrättslig princip. Detta krav uppställs i lagen, nämligen 8 kap. 3 § andra stycket Jordabalken (JB).Om Brf:en vill att du ska flytta på dig och inte uppta en outhyrd p-plats, får den ta kontakt med ett parkeringsbolag som kan utföra kontroller och bötfälla bilar som står på otillåten plats.Fakturan bör du därmed bestrida i alla led. Om du har några fler funderingar är du välkommen att skriva i kommentarsfältet eller skicka in en ny fråga. Ha det bra! Vänligen,

Hur hög avgift får man ta ut vid ett arrende?

2019-02-25 i Arrende
FRÅGA |Finns det ngn max gräns på hyra om man har ett hus som vi arrenderar marken av ? Arrendet är ett bostads arrende och markägaren är en privat person. ( vet ej om det har ngn betydelse?)
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag har tolkat frågan så vill du veta om det finns en maxgräns avseende beloppet för arrendeavgiften som ni betalar. Bostadsarrende regleras i 10 kap. jordabalken. Där regleras bland annat storleken på avgiften. Hur stor denna får vara beror dock på om det är fråga om ett ingående av avtal om arrende för första gången, eller om det är en förlängning av ett redan existerande arrendeavtal.Om ni inte har haft något avtal innan, och det därför är ett nytt arrendeavtal, så är huvudregeln att avtalsfrihet gäller. Detta betyder att det inte finns några regler i 10 kap. jordabalken som sätter en gräns för arrendeavgiften. Om det däremot är frågan om en förlängning av ett tidigare existerande avtal mellan er så är huvudregeln att arrendeavgiften ska utgå med ett skäligt belopp, så länge ni inte kommer överens om något annat (10 kap. 6 § första och fjärde stycket jordabalken). Om ni vid en förlängning inte är överens om arrendeavgiften så ska detta avgöras av arrendenämnden (10 kap. 6 a § och 9 kap. 10 § jordabalken).I deras prövning av om arrendeavgiften är skälig så kommer utgångspunkten vara vad arrendatorer (de som lånar marken) vanligtvis är villiga att betala. I första hand görs denna prövning genom en jämförelse med andra liknande arrenden inom samma område. Om sådana uppgifter inte finns så görs en mer fri bedömning där hänsyn tas till bland annat fastighetens skick, läge, storlek, förekomst av vatten och avlopp och så vidare. Det är därför svårt att säga vad en maxavgift skulle vara i just ditt fall, men i första hand kan du försöka ta reda på arrendeavgifter i närheten för att få en ungefärlig uppskattning.SammanfattningEtt helt nytt avtal innehåller ingen maxgräns på arrendeavgiften. Det råder därför avtalsfrihet. En förlängning av ett redan existerande avtal ska dock utgå med en skälig arrendeavgift. Vad denna kan vara i just ditt fall är svårt att säga, men är ni oense om denna avgift så kan denna tvist hänskjutas till arrendenämnden som sedan fastställer ett skäligt belopp.Vänligen,

Kan vi avhysa en som hyr en båtplats på grund av att hen skräpar ner?

2019-05-09 i Arrende
FRÅGA |Hej, Jag företräder en hamnförening som har en "besvärlig" yrkesfiskare som använder sin plats som skräpupplag med uttjänt utrustning typ oanvändbara garn (utslitna och olagliga), bildäck, järnskrot, rester från gammal båt o.l. Vår förening (ek för upa) har ny styrelse som vill skapa ordning i hamnen visuellt och säkerhetsmässigt. Ny hamnordning har upprättats där vi specificerar vad ytor får användas till och att föreningen har tolkningsföreträde om vad tvist kring ordningen skulle uppstå. Där finns också en klausul om att nyttjanderätt kan sägas upp om hamnordning en inte efterlevs. Marken ägs av hamnförening. Något egentligt avtal finns inte. Det är en gammal hamn och mycket skedde med ett handslag. Vi vill få ordning och reda. Fiskare i fråga vägrar konsekvent att rätta sig efter hamnordning en som beslutats enhälligt på årsstämma. Nu vill vi få ett slut på detta. Vilka möjligheter har vi att sätta ner foten och avhysa fiskaren i den händelse han fortsätter att vägra följa hamnordningen. Tacksam för era kommentarer.
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer i mitt följande svar att anta att man med "plats" menar en del av bryggan eller hamnen där man i huvudsak placerar sin båt och dess tillbehör, och att frågan rör det faktum att yrkesfiskaren också förvarar skrot där. Nyttjanderätten är ett lägenhetsarrende Hyrande av båtplats är att betrakta som lägenhetsarrende. Med lägenhetsarrende menas jord som upplåts med syften som inte innefattar att bedriva jordbruk, uppföra bostadshus eller uppföra/använda byggnad för förvärvsverksamhet (8 kap. 1 § andra stycket jordabalken). I det här fallet har ni genom följande alternativ möjlighet att frånträda avtalet: 1. avtalet, om det gäller tills vidare, sägs upp, 2. avtalet förverkas. Avtalet sägs uppOm avtalet gäller tills vidare, dvs inte har något på förhand bestämt slutdatum, kan man säga upp avtalet med en uppsägningstid tills den 14:e mars som inträffar minst sex månader efter uppsägningen (8 kap. 5 § jordabalken).Uppsägningen ska vara som huvudregel vara skriftlig och delges arrendatorn, om inte denne skriftligen bekräftar att uppsägnings skett (8 kap. 8 § jordabalken). Uppsägningen ska vara tydligt utformad så at man förstår vilket arrendeavtal det är fråga om. Sättet för delgivning kan antingen vara vanlig delgivning (16 § delgivningslagen), stämningsmannadelgivning (31 § delgivningslagen) samt de delgivningsformer som nämns i 8 kap. 8 § tredje stycket jordabalken. Avtalet förverkasI det fall avtalet gäller till ett visst bestämt slutdatum kan avtalet förverkas, dvs sägas upp i förtid, om arrendatorn exempelvis vanvårdar arrendestället och inte rättar sig efter tillsägelse (8 kap. 23 § andra punkten jordabalken). Med vanvård menas normalt att platsen inte är i samma skick som när man tillträdde. Avtalet blir däremot inte förverkat om vanvården i fråga är av ringa betydelse (8 kap. 23 § andra stycket jordabalken).Vid förverkande gäller som huvudregel samma uppsägningstid som vid vanlig uppsägning, med skillnaden att rätten kan komma fram tilll att arrendatorn bör avflytta tidigare om det av olika skäl vore mer rimligt (8 kap. 4 § jordabalken). Uppsägningen sker i övrigt på samma sätt som vid vanlig uppsägning (8 kap. 8 § jordabalken).SammanfattningVid lägenhetsarrende finns inget besittningsskydd. Det innebär att om avtalet gäller tills vidare kan ni säga upp det när som helst, förutsatt att ni beaktar uppsägningstiden. I annat fall går det också att möjligtvis förverka arrendeavtalet på den grunden att fiskaren vanvårdar platsen. För detta krävs det dock mer grova försummelser, och jag är inte helt säker på om det ni beskriver når upp till det kravet. Vid förverkande kan uppsägningstiden förkortas av domstol, förutsatt att man också väcker talan om detta.Du har valt ett efterföljande telefonsamtal. Jag kommer därför ringa till dig imorgon kl 12.00. Passar inte tiden får du gärna du höra av dig till pegah.fazli@lawline.se så vi kan komma överens om en annan tid! Du kan även höra av dig i det fall du har några följdfrågor eller funderingar alternativt vill komma i kontakt med vår juristbyrå.Vänligen

Bör bostadsrättsföreningen säga upp hyresavtal för p-plats som inte nyttjas?

2019-04-18 i Arrende
FRÅGA |Hej, jag bor i en bostadsrätt där föreningen tillhandahåller parkering utomhus för de boende (begränsade platser). En av de boende i huset nyttjar inte sin parkeringsplats, han står inte skriven på adressen då han hyr ut i andra hand och har inte heller några registrerade fordon på sitt namn. Personen som bor i andra hand nyttjar inte heller platsen. För närvarande är det kö på p-platserna och föreningen har inte för avsikt att upphöra avtalet eftersom han betalar för platsen. Är detta tillåtet?
Hashim Mohammed Ritha |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om bostadsrättsinnehavaren har ett hyresavtal för en parkeringsplats och betalar hyran kan bostadsrättsföreningen inte göra mer än att säga upp hans avtal. Då gäller den uppsägningstid som framgår i avtalet. Bostadsrättsföreningen har dock ingen skyldighet att säga upp avtalet för att tillgodose den efterfrågan som finns. Sådant stöd finns inte i lagen. Istället är det tyvärr som bostadsrättsföreningen säger, att bostadsrättsinnehavaren får behålla sin plats så länge den uppfyller sin del avtalet.Jag hoppas du fick svar på din fråga. Om du har några fler funderingar är du välkommen att skicka in en ny fråga eller skriva i kommentarsfältet så återkommer jag.Ha det bra!Vänligen,

Vem betalar anläggningsavgiften för kommunalt vatten och avlopp vid arrende?

2019-03-31 i Arrende
FRÅGA |Hej!Min far arrenderar en sommarstuga där han får betala X kronor per år. Han äger alltså inte själva marken utan hyr stugan av markägaren. Nu ska kommunen dra ut kommunalt vatten till alla sommarstugor där ute och då även till vår sommarstuga. Detta är inget man själv får välja utan alla är tvungna att ansluta sig. Detta kommer att kosta 250 000 kr enligt kommunen och det är vi som får stå för den kostnaden, enligt dem. Fråga 1: Är det så att det är vi som ska stå för den kostnaden trots att vi inte äger marken? Eller är det markägaren som ska stå för kostnaden?Fråga 2: Nu vet jag inte exakt hur kontraktet ser ut då min far tog över efter min farfar på 90-talet. Kan man få fram det kontraktet via någon myndighet kanske?
Lovisa Lundqvist |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Fråga 1.Den som arrenderar en fastighet är den som står för anläggningsavgiften när anslutning till kommunalt vatten och avlopp (VA) ska ske. Detsamma gäller för den som har en tomträtt. Anledningen är att den som arrenderar anses ha störst nytta av det allmänna VA-nätet och i detta avseende även ses som fastighetsägaren. Inom ett verksamhetsområde är det obligatoriskt att ansluta sig till VA-nätet. Ett verksamhetsområde för kommunalt VA är ett avgränsat område inom vilket vatten- och avloppsförsörjningen ska ske genom kommunala VA-anläggningar. Inom ett verksamhetsområde är VA-huvudmannen skyldig att förse samtliga fastigheter i området med vatten och avlopp. Fastighetsägaren, eller den som räknas som det under de rådande omständigheterna, är skyldig att betala anläggningsavgiften för VA efter att förbindelsepunkten är upprättad och meddelad.I vissa fall kan avsteg göras från kravet att ansluta sig till det kommunala VA-nätet. Kontakta det bolag som sköter vatten och avlopp i er kommun för att se om undantag kan göras, om ni inte vill att anslutning ska ske överhuvudtaget.Fråga 2.Arrendeavtal får skrivas in i fastighetsregistrets inskrivningsdel om det inte framgår annat i arrendeavtalet. Kontakta Lantmäteriet och kolla om arrendeavtalet är registrerat där.Jag hoppas att jag gett svar på era frågor och även gett en bakgrund till svaren, skriv till oss igen annars eller om ni har fler frågor!Vänliga hälsningar,

Avgör bostadsarrendeavtalet eller lagen vad upplåtelsetiden är när det gäller en fastighet inom detaljområde?

2019-02-23 i Arrende
FRÅGA |Hej,I mitt bostadsarrende är det inskrivet 49 år som arrende tid, trots planlagt område.Gäller ändå 25 år enligt lagen eller gäller vårt skriftliga avtal om 49 år?
Marika Jaaniste |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Avseende bostadsarrende är utgångspunkten att ett sådant avtal ska ingås på bestämd tid, minst fem år eller för arrendatorns livstid (10 kap. 2 § jordabalken). Det avtal som du beskriver i din fråga har ingåtts på bestämd tid, närmare bestämt på 49 år. I 7 kap. 5 § jordabalken finns emellertid en maximitid som anger vilken tid ett avtal om bostadsarrende kan vara bindande. Utgångspunkten är att avtal om upplåtelse av bostadsarrende inte är bindande längre än femtio år från det att avtalet slöts (7 kap. 5 § första stycket jordabalken). Upplåtelse av fast egendom inom detaljplan är dock inte bindande längre än 25 år (7 kap. 5 § första stycket jordabalken). Notera dock att detta inte gäller om nyttjanderätten upplåtits av staten (7 kap. 5 § tredje stycket jordabalken). Om arrendeavtalet föreskriver en längre tid än den maximitid som lagen anger, blir emellertid inte avtalet per automatik ogiltigt. Både jordägaren och arrendatorn ges istället en rätt att säga upp avtalet när maximitiden har överskridits (se 7 kap. 5 § fjärde stycket jordabalken). Sammanfattningsvis så gäller både avtalet och lagregleringen avseende upplåtelsetiden för bostadsarrende. Detta eftersom avtalet inte per automatik blir ogiltigt när maximitiden överskrids. När maximitiden överskrids är istället uppsägning möjlig i det fall någon av parterna vill frånträda avtalet.Vänligen,