Vad gäller vid jordbruksarrende om marken får ny ägare?

2020-02-13 i Arrende
FRÅGA |Hej!Vi är en förening som arrendera en jordbruksfastighet på 5 år därefter ett år i taget till 2028, nu har kommunen på gång att sälja det.Hur går det för oss då?
Emil Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline! Vad är problemet? Det framgår av din fråga att ni arrenderar en jordbruksfastighet på 5 år men att kommunen planerar att sälja det. Jag tolkar därmed din fråga som att du undrar vad som händer med ert arrendekontrakt som löper tills 2028. Reglerna kring vad som gäller kring ert arrende reglerad i jordabalken (JB). Vad säger jordabalken?ArrendeavtaletDet finns olika typer av arrenden beroende på vad jorden som upplåts ska användas till. Det finns jordbruksarrende, bostadsarrende, lägenhetsarrende eller anläggningsarrende (8 kap. 1 § JB). För att det ska röra sig om ett jordbruksarrende ska jordägaren ha ingått ett avtal med dig som arrendator om att marken ska användas för jordbruksändamål (9 kap. 1 § JB). Avtalet om jordbruksarrende ska vara skriftligt (8 kap. 3 § JB). Eftersom det rör sig om en jordbruksfastighet så utgår jag från att det rör sig om ett jordbruksarrende. För att ett jordbruksarrende ska upphöra vid arrendetidens utgång måste avtalet sägas upp. Om arrendetiden är minst fem år ska arrendet sägas upp minst ett år innan arrendetidens utgång (9 kap. 3 § JB). Uppsägning av jordbruksarrende ska ske skriftligen (8 kap. 8 § JB). Arrendekontraktet har inte sagts upp eller löpt ut när försäljningen sker (troligt då avtalet löpte till 2028). Försäljningen i sig medför inte att arrendekontraktet automatiskt sägs upp utan ägaren måste säga upp avtalet. Uppsägningen måste som nämnt innan ske minst ett år innan arrendetiden enligt ert kontrakt löper ut. Arrendets giltighet mot en ny ägareUpplåtelse som avser arrende gäller mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom ett skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen (7 kap. 13 § JB). Då du just nu arrenderar marken har du fått tillträde till den, och under förutsättning att ert avtal är skriftligt så är alltså avtalet giltigt även mot en ny ägare. Är ett arrendeavtal inte skriftligt krävs det att säljaren gjort ett förbehåll om upplåtelsen av arrende (7 kap. 11 § JB). Alternativt krävs att köparen är i ond tro eller inte inom tre månader från överlåtelsen säger upp arrendet, för att det ska vara giltigt mot ny ägare (7 kap. 14 § JB). SammanfattningFörsäljningen i sig medför inte att arrendekontraktet sägs upp, utan den nya ägaren måste i så fall säga upp kontraktet. Om den nya ägaren inte säger upp arrendekontraktet är det fortsatt giltigt under förutsättning att arrendekontraktet är av skriftlig karaktär. Har du några följdfrågor eller funderingar kring mitt svar kan du kontakta mig på emil.bengtsson@lawline.se. Med vänliga hälsningar

Är det möjligt att arrendera skog?

2020-01-08 i Arrende
FRÅGA |Kan man arrendera skog?
Rojan Arikan |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga aktualiserar regler som återfinns i 9 kap. jordabalken (JB), då kapitlet avser arrendeavtal där jord upplåtes till brukande enligt 9 kap. 1 § JB. Inledningsvis definieras arrende i 8 kap. 1 § JB som upplåtelse av jord till nyttjande mot ersättning, och det kan ske t.ex genom jordbruksarrende. Det är alltså möjligt att arrendera skog, då arrende av sådant slag räknas som jordbruksarrende enligt 9 kap. 1 § JB. Avtal om jordbruksarrende ska bestämmas för viss tid, men är arrendetiden inte bestämt gäller avtalet i fem år enligt 9 kap. 2 § första stycket JB. Det är dock värt att nämna att arrendatorn, dvs. den som arrenderar marken inte får fälla skog eller på annat sätt nyttja skogsmark utan jordbruksägarens samtycke enligt 9 kap. 34 § JB. Jag hoppas du fick svar på din fråga, och hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor! Med vänlig hälsning,

Arrende vid fastighetsöverlåtelse

2019-11-25 i Arrende
FRÅGA |Min mor har ägt mark på en ö utanför Luleå.Det är inte tillåtet att bygga där pga strandskyddet. Hon har haft den uthyrd på 30 års kontrakt där arrendatorn ställt upp en stuga på medar.Ön såldes till en annan person 2002.Mor har avlidit och ön är inte kvar i hennes bouppteckning endast arrendet.Vem har rätt till arrendet?
Med vänliga hälsningar, |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du skriver att din mor har ägt mark och arrenderat ut den mark som hon har ägt. Det framgår inte uttryckligen om vad det är för typ av arrende, varför jag inte kommer beröra specialbestämmelser som avser vissa typer av arrende. Det framgår inte heller om det funnits någon avtalstid för arrendet eller om det har sagts upp vid något tillfälle. Jag uppfattar det som att din mor sedan har sålt marken och en ny person har ägt marken sedan 2002. Under förutsättning att överlåtelsen har gått rätt till är det den nya fastighetsägaren som äger marken. Om det finns en nyttjanderätt på en fastighet, exempelvis i form av arrende, ska överlåtaren av fastigheten enligt 7 kap. 11 § jordabalken göra förbehåll om rättigheten vid överlåtelse av fastigheten. Förbehållet medför att upplåtelsen även gäller mot den till vilken fastigheten överlåtes enligt 7 kap. 11 § jordabalken. Även andra situationer kan dock medföra att nyttjanderätten gäller gentemot den nya fastighetsägaren. Av 7 kap. 13 § jordabalken följer att om arrendeavtalet är skriftligt, och tillträde till arrendet skett innan överlåtelsen till ny ägare sker, följer arrendeavtalet med fastigheten. Arrendeavtalet gäller således gentemot den nya fastighetsägaren i sådana fall. Ett annan situation då nyttjanderätten gäller gentemot nya fastighetsägaren är om köparen av marken är i ond tro eller att köparen inte inom tre månader från överlåtelsen säger upp arrendet. Även i dessa fall är arrendeavtalet gällande gentemot den som fastigheten överlåtits till, enligt 7 kap. 14 § jordabalken. Även när inskrivning av nyttjanderätten har sökts innan den nya fastighetsägaren söker lagfart, blir arrendet gällande mot den nya ägaren enligt 17 kap. 1 § jordabalken. Då din mor inte längre äger fastigheten, låter det underligt att hon fortfarande skulle stå i ett avtalsförhållande på arrendet. Arrendeavtalet bör ha följt med fastigheten och den nya fastighetsägaren, om det inte föreligger någon omständighet som medfört att det inte gäller gentemot den nya ägaren. Om förbehåll om rättigheten inte gjorts och rättigheten därmed går förlorad finns risk att en överlåtare av en fastighet kan bli skadeståndsskyldig enligt 7 kap. 18 § jordabalken.

Kan jag säga upp jordbruksarrendatorn efter 25 år trots att avtalet löper på längre tid?

2019-11-07 i Arrende
FRÅGA |Jag har köpt lantbruksmark, betesmark - på denna mark finns ett arrende om 1404 kvm som tecknades 1993 att gälla i 49 år. Kan jag säga upp det då jag vill använda marken för bebyggelse? Marken ligger i förbindelse med en friköpt tomt som styckats av från min egendom - inga byggnader finns. Den ursprungliga arrendatorn är avliden sedan 2005, även den tidigare markägaren är avliden. Arrendeupplåtelse står det. Jag har tittat på texter gällande sidoarrende och det kan inte gälla mer än 25 år. Hur är det här? Med vänlig hälsning,
Natalie Accord |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du undrar vilka möjligheter du har att säga upp jordbruksarrendet till din fastighet. Reglerna om arrende hittar du i Jordabalken (JB).Till att börja med vill jag nämna att arrendeavtal kan överlåtas genom arv om jordägaren skäligen ska behöva nöja sig med den nya arrendatorn (JB 9:31). Det framgår inte av din fråga hur överlåtelsen av arrendet gick till när den ursprunglige arrendatorn avled, men jag kommer utgå ifrån att detta gjorts på ett korrekt vis.Hur länge är ett arrendeavtal bindande?Utgångspunkten är att arrendeavtal inte är bindande i mer än 50 år, oavsett hur lång tid avtalsparterna kommit överens om. Precis som du säger så är jordbruksarrenden undantagna från huvudregel och är endast bindande i 25 år (JB 7:5). Både du som jordägare och arrendatorn kan säga upp avtalet efter att 25 år passerat. Eftersom avtalet ingicks 1993 har avtalet gällt i 26 år.Tyvärr är det inte så pass enkelt att du har en omedelbar rätt att säga upp avtalet nu när 25 år passerat. Arrendatorn har nämligen besittningsskydd, vilket innebär att de förutom i vissa undantagsfall har rätt till en förlängning av avtalet. Jag kommer utveckla detta längre ner i mitt svar.Avtalet måste sägas uppUtöver besittningsrätten så måste dessutom arrendeavtal som löper på mer än fem år sägas upp minst ett år innan avtalstiden löper ut, trots att avtalet är tidsbestämt. Exempelvis så måste ett tidsbestämt avtal på 25 år sägas upp efter 24 år för att det ska kunna avslutas när 25 år passerat. Om tidsfristen på ett år passerar utan uppsägning så förlängs det automatiskt med 5 år (JB 9:3). Uppsägningen måste göras skriftligt (JB 8:8). Som jag förstått det så är ert arrendeavtal inte bindande i mer än 25 år, trots att avtalstiden är 49 år. Detta innebär att avtalet hade kunnat sägas upp 2017 när 24 år hade gått och hade upphört 2018 när 25 år passerat. Eftersom det nu gått 26 år så har tidsfristen för uppsägning efter 25 år försuttits. Eftersom arrendeavtal automatiskt förlängs med 5 år, om avtalstiden var 5 år eller längre, så kan avtalet först sägas upp till år 2023. Uppsägningen måste dock göras minst ett år innan dess, det vill säga år 2022, för att tidsfristen inte ska försittas, för då förlängs avtalet med ytterligare 5 år. Arrendatorns besittningsrättEftersom arrendeavtal många gånger löper över lång tid så har arrendatorn getts ett ganska omfattande skydd i lagstiftningen som gör att denne har rätt till en förlängning av avtalet, även om avtalstiden gått ut och jordägaren vill säga upp avtalet. Arrendatorn har inget besittningsskydd för sidoarrenden om arrendeavtalet löper på mindre än ett år (JB 9:7). Eftersom arrendet i din situation löpt på mer än ett år så är den bestämmelsen tyvärr inte tillämplig, och arrendatorn har besittningsrätt.Det finns dock vissa situationer där arrendatorn inte har rätt till någon förlängning av avtalet (JB 9:8). Rätten till förlängning gäller inte om:1. arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i JB 8:14 föreligger. Av JB 8:14 framgår att om arrendatorn ställt en säkerhet för arrendeavtalets fullgörande, exempelvis att betalningen kommer in som den ska, och säkerheten försämras, så måste arrendatorn åtgärda detta – annars har jordägaren rätt att säga upp avtalet och har dessutom rätt till ersättning för skada. 2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas.3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. För att denna punkt ska vara tillämplig måste jordägaren lägga fram en utredning som visar hur denne tänkt att använda marken. Här avvägs jordägarens intresse av att få tillbaka jorden mot arrendatorns intresse av att fortsätta bruka marken. Exempel på situationer i praxis när det ansetts "obilligt" mot arrendatorn att avtalet sägs upp är om arrendet gått i arv i en släkt i flera generationer, eller om arrendatorn med fog trott att arrendet skulle förlängas och gjort investeringar med anledning av detta. 4. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med en detaljplan,6. jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbruk, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.Enligt punkt 3 så har du som jordägare möjlighet att vägra arrendatorn en förlängning av avtalet om du själv vill använda marken. Hur man avgör vad som är "obilligt" mot arrendatorn är dock väldigt varierande från fall till fall.Omedelbar rätt till uppsägning om arrenderätten förverkatsI särskilda fall kan jordägaren ha rätt att säga upp arrendeavtalet mitt under en avtalsperiod, utan att behöva vänta på att avtalstiden ska löpa ut. För detta krävs dock att arrenderätten har förverkats (JB 8:23). Arrendatorn kan förverka sin arrenderätt på lite olika sätt, men några exempel är om arrendatorn:- inte betalat avgiften inom en månad från förfallodagen - har vanvårdat arrendestället eller på något annat sätt misskött sig och sedan inte gjort någon förbättring efter att du sagt till- har använt arrendet för något annat än som avtalats i arrendeavtalet- inte skött arrendet i enlighet med avtalet- har överlåtit arrenderätten mot bestämmelserna i lagstiftningen- inte har följt en skyldighet i avtalet som är viktig för jordägaren.Det krävs dock att förseelsen inte är av ringa betydelse, vilket innebär att arrendatorn måste ha gjort bort sig ganska ordentligt för att arrenderätten ska förverkas. Sammanfattning och hur du går vidareJordbruksarrenden är inte bindande i mer än 25 år, även om längre tid avtalats. Att avtalet inte är bindande längre innebär dock inte att det automatiskt gått ut. För det första måste avtalet sägas upp minst ett år innan det går ut, annars förlängs avtalet med fem år. För det andra så har arrendatorn en besittningsrätt som många gånger ger en rätt till förlängning av avtalet även om jordägaren vill säga upp det. Om du vill använda marken, och arrendatorn inte har någon sentimental koppling till marken eller investerat i den i tron om att avtalet skulle förlängas, så kan det finnas möjlighet för dig att säga upp avtalet. Med det sagt så förstår jag det som att ditt arrendeavtal automatiskt förlängdes fem år från 2018 (när avtalet löpt i 25 år) till 2023 och att du måste vänta till dess innan avtalet kan sägas upp slutgiltigt. Tänk dock på att du måste säga upp avtalet senast 2022 på grund av uppsägningstiden. För att du ska kunna säga upp avtalet redan nu krävs att arrendatorn har förverkat arrenderätten, vilket inte verkar vara fallet.För att avgöra om det vore möjligt att säga upp avtalet med grund i att du själv vill kunna använda marken skulle jag rekommendera att du tar kontakt med en jurist. Det är nämligen väldigt beroende av situationen i ditt specifika fall. Om du önskar vidare rådgivning redan nu och önskar komma i kontakt med en professionell jurist från vår juristbyrå kan du skicka ett mail till mig på natalie.accord@lawline.se. Du kan även maila mig om du önskar att jag förtydligar något i mitt svar.Med detta hoppas jag att du fått svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Är jordägare skyldig att sälja den arrenderade marken till oss efter muntligt avtal därom?

2020-02-12 i Arrende
FRÅGA |Vi äger en bostad på en arrendetomt sedan ett par år tillbaka. Vi har renoverat lite då och då och har nu gjort en total makeover där husets värde har stigit med ca 1 miljon sedan vi köpte den. Innan vi gjorde de allra största förändringarna (ink installera vatten och avlopp) stämde vi av med markägaren om vi kunde köpa marken. Det fick vi och vi fick ett pris på marken. Vi fick inget lån av banken förrän huset var värderat ( i och med ofri grund), 1 år gick och vi gjorde klar vår renovering för att få så hög värdering som möjligt. Banken blev nöjd men nu när markägaren ser hur fint huset är vägrar han sälja. VAD har vi för rättigheter? Vad kan vi göra? Just nu känns det som hela livet är över, varenda krona är investerat i det huset. När vi säger att vi har ett muntligt avtal säger han att han inte minns.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga äger ni en bostad på arrendetomt, en s.k. byggnad på ofri grund. Ni har totalrenoverat huset och tidigare stämt av med markägaren om ni kunde köpa loss tomten vilket han gick med på. Ni fick även ett pris ni skulle köpa tomten för. När ni nu renoverat klart huset och vill köpa tomten vägrar han sälja och säger att han inte minns det muntliga avtalet ni hade.Muntliga avtal är inte giltiga vid köp av fast egendomUtgångspunkten enligt svensk rätt är att ett muntligt avtal är lika giltigt som ett skriftligt sådant, om det inte finns formkrav i speciallag. Tomten är att räkna som fast egendom, medan huset ni äger är lös egendom. När det gäller köp av fast egendom finns det i Jordabalken (JB) stadgat formkrav. För att ett köp av fast egendom ska vara giltigt krävs att det upprättas en köpehandling som skrivs under av både köparen och säljaren. Handlingen ska innehålla uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen (4 kap. 1 § JB). Muntliga avtal och löften är därmed inte bindande vid köp av fast egendom. Det är möjligt att skriva ett s.k. föravtal för ett framtida fastighetsköp där man följer Jordabalkens formkrav. Ett brutet föravtal kan medföra skadeståndsskyldighet, däremot kan man inte kräva fullgörelse av köpet (dvs. att man faktiskt ska få köpa egendomen).I ert fall är det muntliga avtalet mellan er och markägaren inte bindande för honom; oavsett om han minns avtalet eller ej. Ni kan därav inte kräva att få köpa marken efter vad han utlovat.Rätten att förvärva arrendeställetMin utgångspunkt är att arrendet ni innehar är ett s.k. bostadsarrende. Ett bostadsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn (ni) har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående (10 kap. 1 § JB).Enligt lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället har ni rätt att förvärva arrendestället när det är ett bostadsarrende (eller för det fall att det är ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt er) (jfr 1 §). Enligt lagen kan ni som arrendator till inskrivningsmyndigheten inlämna en intresseanmälan om att hembudsförbehåll ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel (2 §). Anteckningen innebär att en ny ägare av fastigheten inte kan få lagfart för sitt köp eller byte, såvida inte bestämmelserna om hembud har iakttagits (13 §). Det är således fråga om en förköpsrätt för er som arrendator vid en eventuell försäljning från fastighetsägarens sida. För er innebär det dessvärre ingen rätt att köpa loss fastigheten nu, eller för den delen heller att avtala om ett visst pris för den. Den enda rättighet lagen ger är att ni ska erbjudas att köpa den innan någon annan köper den, för det fall att fastighetsägaren vill sälja.Sammanfattningsvis är tyvärr muntliga avtal om fastighetsköp (fast egendom) inte giltiga. Inte heller muntliga avtal om framtida försäljning. Tyvärr har ni därför inte möjlighet att framtvinga en försäljning av den, trots vad ni avtalat om muntligen.Om något är oklart eller ni behöver vidare hjälp av en av våra jurister är ni varmt välkomna att återkomma till mig. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Formkrav för uppsägning av bostadsarrende?

2019-12-12 i Arrende
FRÅGA |Säga upp bostadsarrende.Vilka formella krav finns för att vi som markägare ska kunna säga upp ett bostadsarrende, skrivet på 49 år varav 18 återstår.Hur gör vi det praktiskt?Vanligt brev där vi skriver att härmed säger vi upp avtal XX?Mvh
Binh Tran |Hejsan!FormkravenFormkraven för en uppsägning av ett arrendeavtal framgår av 8 kap 8 § jordabalken (1979:994). Enligt denna paragraf ska uppsägningen vara skriftlig och delges den som söks för uppsägning, emellertid finns det inte något hinder mot att parter muntligen enas om att frånfalla ett avtalat skriftkrav. Särskilda regler om bostadsarrende stadgas i 10 kap jordabalken, men tar inte upp andra formkrav som måste vara uppfyllda. Är både överens om att den ska sägas upp så kan ni som sagt ovan skippa skriftkravet. Emellertid, om det endast är ni som vill säga upp arrendet så rekommenderar jag att upprätta ett skriftlig avtal för att inte framtida tvister ska uppkomma. Om ni har kommit överens om separata uppsägningstider så ska detta följas. DelgivningKan du inte ge uppsägningen personligen så kan du, som du redan nämnt, skicka uppsägningen via brev där det står att ni säger upp avtalet, emellertid enligt 8 kap 8 § 3 st ska uppsägningen skickas genom rekommenderat brev. Du ska även lämna ett exemplar till en vuxen i personens hushåll eller till ett kontor där personen driver en rörelse. Om du inte hittar någon att lämna uppsägningen till ska du i sådant fall bara lämna uppsägningen i personens brevlåda. Har du följt dessa steg är uppsägningen avklarad. Det borde alltså innebära att det räcker med din underskrift på själva dokumentet. Med vänliga hälsningar. Har du ytterligare funderingar som gäller frågan och som du tycker att du inte har fått svar på så är du välkommen att skriva till binh.tran@lawline.se

Hyra av parkeringsplats.

2019-11-18 i Arrende
FRÅGA |Jag hyr för tillfället en parkeringsplats av min hyresvärd och i vårat skriftliga avtal framkommer att det är en (1) månaders uppsägningstid. Nu när jag säger upp parkeringen så hävdar hyresvärden att de har höjt uppsägningstiden till tre månader, utan att jag har blivit informerad och inget nytt avtal har ingåtts. Kan hyresvärden höja uppsägningstiden på ett skriftligt avtal utan mitt godkännande?
Jakob Westling |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Självklart kan en hyresvärd inte ändra avtalsvillkoren hur som helst, utan ditt samtycke. Om ni hade ett avtal på 1 månad är det fortfarande gällande tills ni båda samtycker till förändringarna.Dock kan det finnas fler regler som kan vara av intresse gällande hyra av lokal, speciellt ang hyra av parkering.Beroende på om du hyr en parkeringsplats utomhus eller inomhus gäller olika regler.En parkeringsplats som är utomhus ses enligt lagen som ett arrende som regleras av kap8 JB, medans en parkeringsplats inomhus gäller istället 12kap JB (s.k hyreslagen). Om det är ett arrende ska ett skriftligt avtal vara upprättat 8:3 JB. Enligt 8:5JB sägs det att uppsägningstiden styrs av det som avtalats, 8:5 JB. Är parkeringsplatsen inrymd i ett parkeringsgarage, gäller istället JB kap 12. Viktigt att notera att hyra av parkering följer reglerna om hyra av lokal. Om avtalet gäller på obestämd tid kan avtalet sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar efter nio månader från uppsägningen, när avtalet avser en lokal,enligt 12 kap 4 § 1 st 2 p JB (jordabalken).Om avtalet dock gäller för bestämd tidkan det sägas upp:1. en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,2. en vecka i förväg om hyrestiden är längre än tvåveckor men längst tre månader,3. (tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tremånader och det är fråga om en bostadslägenhet,)4. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tremånader men längst nio månader och det är fråga om en lokal, allt enligt 12 kap 4 § 2 st.Och vill gärna tillägga att hyresvärden självklart inte kan ändra avtalsvillkoren hur som helst, utan ditt samtycke. Om ni hade ett avtal på 1 månad är det fortfarande gällande tills ni båda samtycker till förändringarna.

Kan en jordägare höja arrendeavgiften för nya husägare?

2019-10-26 i Arrende
FRÅGA |Vi har en sommarstuga på arrendetomt. Arrendeavgiften är på en period om 5 år. Nu har vi sålt vår bostad och det är två år kvar på avtalad perioden. Kan jordägaren höja arrendeavgiften för de nya husägarna (arrendatorerna) vid tillträde, alltså innan nuvarande periods slut?
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Arrende är en bruksrätt som regleras i 7-11 kapitlet jordabalken (JB). Jag tolkar din fråga som att det rör sig om ett bostadsarrende. I 8 kap. 3 § JB står det att ett bostadsarrendeavtal ska vara skriftligt samt att även ändringar och tillägg ska vara skriftliga. Som huvudregel gäller att avtal ska hållas, och därmed att avgiften som redan är avtalad ska fortsätta att gälla. Om jordägaren vill höja arrendeavgiften så krävs det att avtalsvillkoren ändras, och begäran av en villkorsändring sker inför en ny arrendeperiod. Detta måste meddelas av jordägaren till arrendatorn ett år innan den nuvarande arrendeperioden löper ut, enligt 10 kap. 3 § JB.Sammanfattning:En bruksrätt är inte knuten till en fysisk person utan till själva fastigheten, så de nya husägarna tar helt enkelt över ert avtal med jordägaren. En förutsättning är dock att avtalet mellan er och jordägaren är skriftligt samt att tillträde ägt rum före överlåtelsen, enligt 7 kap. 13 § JB. Tillträde innebär att ni tagit fastigheten i besittning (vilket ni uppfyllt om ni bott i stugan).Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,