Rätt att använda samägd byggnad på ofri mark utan arrendeavtal?

2020-06-17 i Arrende
FRÅGA |Hej. Vi har ett ställe som vår far köpt på 40-talet som vi har inom familjen.Vår far och granngården byggde tillsammans en ladugård för djur (grisar).Far flyttade därifrån men hyrde ut stället och då tog granngården och använde hela byggnaden.Vi var osäkra var gränsen går och tog lantmäteriet dit slog ut gränsen.Ladugården står helt på vår tomt. Denna byggnad används nu som förråd av granngården ochav alla dom ägare som bott där tidigare.Vi ska sätt upp staket på tomten då blir ladugården på vår tomt.Vår fråga har granngården rätt o använda ladugården.Det finns inga dokument om att dom har rätt till tillgång av byggnaden ,utan det gjordes upp sinsemellan min far och dåvarande ägare.
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ni samäger ladugården:Eftersom din far och granngården byggde ladugården tillsammans är de samägare av ladugården enligt 1 § samäganderättslagen. Detta innebär att allt förfogande och all förvaltning som rör ladugården kräver både ert och granngårdens samtycke (2 § samäganderättslagen).Detta innebär att ni måste samtycka till att granngården använder ladugården som förråd och granngården måste samtycka till ert eventuella användande. Kan ni inte enas om hur ladugården ska användas kan ni ansöka om god man hos tingsrätten i er kommun. Har granngården rätt att använda ladugården?Ladugården ägs alltså inte enbart av din far men är uppförd på er tomt vilket innebär att ladugården räknas som byggnad på ofri grund (2 kap. 4 § jordabalk). Detta innebär att ladugården inte är fast egendom utan räknas som lös egendom. Rätten att använda byggnad på ofri grund följer oftast av ett nyttjanderättsavtal (arrende) men detta ska ske skriftligt och det finns ett krav på att vederlag ska utgå för användandet av marken (8 kap. 1 och 3 § jordabalk). Ni har inget skriftligt avtal vilket innebär att granngården inte kan åberopa skyddsreglerna i jordabalken för att få nyttjanderätt till ladugården. Muntliga avtal om nyttjande är dock giltiga men det är så klart svårt att bevisa vad som har överenskommits. Sammanfattning och handlingsplan:Ladugården ägs alltså till 50% av granngården men står på er tomt och ni har inget skriftligt avtal om nyttjanderätt eller arrende. Granngården kan åberopa muntligt avtal om rätt att nyttja ladugården men bevisbördan för detta ligger på dem. Eftersom ni är delägare till ladugården krävs ert samtycke för att ladugården ska användas som förråd och om ni inte givit detta har granngården ingen rätt att använda ladugården som sådant. Däremot krävs dock granngårdens samtycke för ert eventuella användande av ladugården.Jag rekommenderar att ni köper ut granngården från ladugården om ni själva vill nyttja den. I så fall kommer ladugården räknas som fast egendom på er mark. Om ni vill att granngården ska få fortsätta nyttja ladugården rekommenderar jag att ni upprättar ett arrendeavtal och tar betalt av granngården för nyttjandet av er mark. Vill ni ha hjälp att upprätta ett arrendeavtal, köpeavtal eller behöver ytterligare stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister är du varmt välkommen att kontakta mig på elise.sohlberg@lawline.se. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Gåva av hus på ofri grund, arrende och brister i arrendators vårdplikt, vad gäller?

2020-05-13 i Arrende
FRÅGA |Jag har en jordbruksfastighet där jag äger två hus och ett tredje ägdes av min äldsta son. För att fastigheten skulle leva vidare så överlät jag mitt hus och köpte ett nytt inom samma by och vi var överens om att det skulle fortsätta som förut. Till saken hör att i den fastigheten drog jag in fiber som var beställt och betalt av jordbruksföretaget, då huset låg mitt emellan de andra två så blev det en knytpunkt för värme vatten el och bredband. Detta gick bra i sju år, vi delade på bredbandet, elen, värmen och vattnet, han betalade sin del. Men för snart två år flyttade han från fastigheten, han fortsatte betala nästan ett år, men sedan dess så har han inte betalt en enda krona. Han har gjort gården till ett skrotupplag av gamla bilar, det ser vedervärdigt ut runt huset, och han har klippt fibern för oss andra två, och då vi båda är företagare så är det riktigt besvärligt att sköta våra ärenden då det är dålig anslutning på 4-G. Han hotar och undviker all kontakt med oss andra på gården, så vi vet snart inte vart vi skall ta vägen, vi har mötts en gång i tingsrätten och vi gick till förlikning där och han skulle följa det vi kom överens om, men en månad senare så fortsätter det på samma vis. Min undran är hur gör jag för att vi två andra familjer skall kunna fortsätta med våran verksamhet och gå vidare. Kan jag gå till domstol och få gåvan upphävd eller finns det någon annan väg. Till saken hör att jag har flyttat tillbaks på gården sedan tre år efter att mina föräldrar gått bort.Tack på förhand
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en jordbruksfastighet på vilken det står tre byggnader (hus). Ett av husen ägs dock av din äldsta son. Såvitt jag förstår bor denne inte längre på gården men nyttjar fastigheten för diverse förvaring och på ett sätt som du beskriver som ett skrotupplag. Till saken hör att du några år tidigare och innan din återkomst till gården överlät ett av husen (du skriver ovan "mitt hus"). Jag tolkar således det nu sagda som att en av dina två byggnader skänktes till din son, dock inte hela fastigheten som sådan och detta för att du i din ärendebeskrivning uppger att du "har en jordbruksfastighet". Utifrån den information som du har delgett oss framstår det vidare som hyfsat otvetydigt att din son inte sköter sina åtaganden. Du undrar därför huruvida gåvan kan återkallas eller om det finns några andra alternativa tillvägagångssätt för dig. Tillämplig lagstiftning i ditt ärende: Jordabalken (JB).Brottsbalken (BrB). Lagen angående vissa utfästelser om gåva (gåvolagen GåvoL).Några inledande hållpunkterInledningsvis förtjänas det att säga följande. Till skillnad från vad många tror är fast egendom endast jord, vilken i sin tur är indelad i fastigheter (1 kap. 1 § JB). På en fastighet kan det exempelvis stå en byggnad som då utgör fastighetstillbehör och som sedan följer med fastigheten vid en eventuell försäljning (2 kap. 1 § 2 st. JB). Gåvan av det ifrågavarande huset ensamt är därför att betrakta som lös egendom och benämns då hus på ofri grund (på annans mark). Att din son äger huset är alltså inte synonymt med att han skulle vara delägare i fastigheten utan istället menar jag att denne besitter en nyttjanderätt till marken, eventuellt i egenskap av arrendator. Om något nyttjanderättsavtal uttryckligen har kommit till stånd framgår dock inte av din ärendebeskrivning, men att ett sådant föreligger framstår som odiskutabelt. Låt vara att avtalet konkludent (genom parternas ageranden) kan ha ingåtts, men det är ändå ovidkommande för avtalets giltighet (vissa arrendeavtal fordrar dock skriftlighet för att vara giltiga, men det betyder inte att andra slags nyttjanderättsavtal inte kan ha uppkommit). Gåvan av huset, är den möjlig att återkalla?Det korta svaret lyder: Nej, det är den inte. En gåva blir bindande när den fullbordas och när så sker är det inte längre möjligt att ångra sig och därmed försöka att ta tillbaka gåvan (1 § GåvoL). När gåvan anses fullbordad är avhängigt vilken typ av gåva det handlar om. Av det ovan anförda kan det konstateras att hus på ofri grund är lös egendom och en gåva av lös egendom fullbordas när denna kommer i mottagarens besittning, det vill säga när den traderades (överlämnades) till din son (2 § GåvoL). Men till skillnad från vanligt lösöre går byggnader inte att flytta och fysiskt överlämna varför den så kallade rådigheten avgör när en gåva av ett hus på ofri grund anses fullbordad. Typiskt krävs en uttrycklig förklaring från gåvogivaren (du), överlämnande av nycklar och annat dylikt som gör att mottagaren (din son) kan utöva verklig kontroll över huset. Att så redan har skett förefaller uppenbart. Det blir med andra ord svårt för dig att angripa den uppkomna situationen med ett återkallande av gåvan. Föreligger ett arrende? Om ja, vad gäller? Arrende avser upplåtelse av jord till nyttjande, vilket ska ske mot vederlag. Gratisupplåtelser faller dock utanför lagens tillämpningsområde (8 kap. 1 § JB). Vidare uppställs ett formkrav för alla arrenden förutom vid så kallade lägenhetsarrenden, vilket innebär att avtalet måste vara skriftligt och att samtliga avtalsvillkor ska intas i detsamma (8 kap. 3 § JB). Du som jordägare är ansvarig för att den skriftliga formen iakttas och jag utgår ifrån att ett sådant har träffats någon gång i tiden. Tidigare torde det ha varit fråga om ett bostadsarrende, men eftersom din son har flyttat från gården och idag endast nyttjar fastigheten som en mindre parkeringsplats (skrotupplag) pekar mycket på att det istället rör sig om ett lägenhetsarrende. En upplåtelse av jord som inte uppfyller förutsättningarna för jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende räknas som just lägenhetsarrende (8 kap. 1 § 2 st. JB). Din son har som arrendator en skyldighet att vårda och underhålla fastigheten och konsekvensen av bristande vård är i första hand en ersättningsskyldighet. Om försummelsen skulle vara betydande och varaktig, vilket verkar vara fallet här, får bristerna istället anses utgöra vanvård, vilket kan rendera i ett omedelbart förverkande på grund av kontraktsbrott och en rätt för dig som fastighetsägare att kräva skadestånd (8 kap. 23 § 1 st. 3 p. och 3 st JB). Under förutsättning att du äger rätt att säga upp din son finns det bestämmelser som reglerar vad som ska hända med huset som denne äger (8 kap. 21 § JB). Initialt ska inlösen av byggnaden erbjudas dig. Om du inte inom en månad har förklarat dig villig att förvärva huset måste din son föra bort det aktuella byggnaden inom tre månader alternativt överlåta denna till en tillträdande arrendator. Om ett bortförande av egendomen sker ansvarar din son för att marken på fastigheten återställs i tjänligt skick, vilket är en skyldighet som har kommit till uttryck i rättspraxis (tidigare domstolsavgöranden, se bland annat hovrättsdomen RH 2001:80).Hoten och de klippta kablarna, vad gäller?De handlingar, hoten och åverkan på kablarna, som du beskriver att din son har gjort sig skyldig till skulle enligt min mening kunna betraktas som olaga hot (4 kap. 5 § BrB) och skadegörelse (12 kap. 1 § BrB), gärningar som båda är brottsliga och således straffbelagda. Straffbestämmelsen om olaga hot riktar sig mot den som hotar någon annan på ett sätt som är ägnat att hos den hotade framkalla allvarlig rädsla för egen eller annans säkerhet till person, egendom, frihet eller frid. Ett sådant agerande kan leda till böter eller fängelse upp till ett år. Och den som förstör eller skadar egendom till men för någon annans rätt kan dömas för skadegörelse, vilket kan leda till fängelse upp till två år. Jag har svårt att närmare kommentera ovanstående mot bakgrund av den relativt knapphändiga information som ges kring just detta i din ärendebeskrivning. Ingående kännedom om de faktiska omständigheterna fordras för den straffrättsliga bedömningen. Men jag ämnar diskutera det här vidare under vårt kommande telefonsamtal (du har som bekant beställt en personlig telefonrådgivning) Sammanfattning och ytterligare rådgivningSammantaget kan följande konstateras. Att försöka ogiltigförklara alternativt återkalla den fullbordade gåvan menar jag blir en mycket svårgenomtränglig väg att gå. För att inte säga helt omöjlig. Däremot torde det gå att säga upp din son och avhysa honom från din jordbruksfastighet. Min bedömning är att det är med stöd av det nyttjanderättsavtal som föreligger mellan dig och din son som den uppkomna situationen ska lösas. Och på basis av din lägesbeskrivning bör du även kunna rikta ett ersättningsanspråk gentemot honom. Vidare kan flertalet brott vara begångna här och en polisanmälan skulle kanske få en välbehövlig påverkanseffekt och dessutom föranleda ännu en skyldighet för din son att utge skadestånd. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar. Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer att ringa dig redan nu på fredag den 15/5 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte skulle passa vänligen återkom till mig per mail.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,

Arrendeavtal - bebyggelse och förverkande.

2020-04-25 i Arrende
FRÅGA |Hej, min granne arrenderar en bit mark av mig ca 30x30m. Han har en stuga på sin sida av tomtgränsen och har nu byggt ut den så den hamnar på den arrenderade marken. Har han rätt till detta utan att fråga mig? Kan man häva ett arrendeavtal på något vis?
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar huruvida en arrendator har rätt att uppföra byggnad på den arrenderade marken utan tillåtelse av jordägaren samt om arrenderätten kan förverkas på något sätt.Vad gäller vilka byggnader som en arrendator får uppföra på marken beror på vad för slags arrendeavtal ni har kommit överens om ska gälla (8 kap. 1 § 1 st. JB). Till exempel kan det handla om jordbruksarrende eller bostadsarrende. Du som jordägare har en rätt att "slänga ut" arrendatorn om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen (8 kap. 23 § 3 p. JB). Om uppsägning av arrenderätten sker därför att arrenderätten är förverkad så upphör avtalet att gälla den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen (8 kap. 4 § JB). Med fardag avses 14 mars.Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Är jordägare skyldig att sälja den arrenderade marken till oss efter muntligt avtal därom?

2020-02-12 i Arrende
FRÅGA |Vi äger en bostad på en arrendetomt sedan ett par år tillbaka. Vi har renoverat lite då och då och har nu gjort en total makeover där husets värde har stigit med ca 1 miljon sedan vi köpte den. Innan vi gjorde de allra största förändringarna (ink installera vatten och avlopp) stämde vi av med markägaren om vi kunde köpa marken. Det fick vi och vi fick ett pris på marken. Vi fick inget lån av banken förrän huset var värderat ( i och med ofri grund), 1 år gick och vi gjorde klar vår renovering för att få så hög värdering som möjligt. Banken blev nöjd men nu när markägaren ser hur fint huset är vägrar han sälja. VAD har vi för rättigheter? Vad kan vi göra? Just nu känns det som hela livet är över, varenda krona är investerat i det huset. När vi säger att vi har ett muntligt avtal säger han att han inte minns.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga äger ni en bostad på arrendetomt, en s.k. byggnad på ofri grund. Ni har totalrenoverat huset och tidigare stämt av med markägaren om ni kunde köpa loss tomten vilket han gick med på. Ni fick även ett pris ni skulle köpa tomten för. När ni nu renoverat klart huset och vill köpa tomten vägrar han sälja och säger att han inte minns det muntliga avtalet ni hade.Muntliga avtal är inte giltiga vid köp av fast egendomUtgångspunkten enligt svensk rätt är att ett muntligt avtal är lika giltigt som ett skriftligt sådant, om det inte finns formkrav i speciallag. Tomten är att räkna som fast egendom, medan huset ni äger är lös egendom. När det gäller köp av fast egendom finns det i Jordabalken (JB) stadgat formkrav. För att ett köp av fast egendom ska vara giltigt krävs att det upprättas en köpehandling som skrivs under av både köparen och säljaren. Handlingen ska innehålla uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen (4 kap. 1 § JB). Muntliga avtal och löften är därmed inte bindande vid köp av fast egendom. Det är möjligt att skriva ett s.k. föravtal för ett framtida fastighetsköp där man följer Jordabalkens formkrav. Ett brutet föravtal kan medföra skadeståndsskyldighet, däremot kan man inte kräva fullgörelse av köpet (dvs. att man faktiskt ska få köpa egendomen).I ert fall är det muntliga avtalet mellan er och markägaren inte bindande för honom; oavsett om han minns avtalet eller ej. Ni kan därav inte kräva att få köpa marken efter vad han utlovat.Rätten att förvärva arrendeställetMin utgångspunkt är att arrendet ni innehar är ett s.k. bostadsarrende. Ett bostadsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn (ni) har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående (10 kap. 1 § JB).Enligt lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället har ni rätt att förvärva arrendestället när det är ett bostadsarrende (eller för det fall att det är ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt er) (jfr 1 §). Enligt lagen kan ni som arrendator till inskrivningsmyndigheten inlämna en intresseanmälan om att hembudsförbehåll ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel (2 §). Anteckningen innebär att en ny ägare av fastigheten inte kan få lagfart för sitt köp eller byte, såvida inte bestämmelserna om hembud har iakttagits (13 §). Det är således fråga om en förköpsrätt för er som arrendator vid en eventuell försäljning från fastighetsägarens sida. För er innebär det dessvärre ingen rätt att köpa loss fastigheten nu, eller för den delen heller att avtala om ett visst pris för den. Den enda rättighet lagen ger är att ni ska erbjudas att köpa den innan någon annan köper den, för det fall att fastighetsägaren vill sälja.Sammanfattningsvis är tyvärr muntliga avtal om fastighetsköp (fast egendom) inte giltiga. Inte heller muntliga avtal om framtida försäljning. Tyvärr har ni därför inte möjlighet att framtvinga en försäljning av den, trots vad ni avtalat om muntligen.Om något är oklart eller ni behöver vidare hjälp av en av våra jurister är ni varmt välkomna att återkomma till mig. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Vad innebär arrenderätt och när tar arrendetiden slut?

2020-05-30 i Arrende
FRÅGA |Jag vill köpa ett fritidshus, och jag märker att de flesta hus säljs som "arrenderätt". Vad händer när arrendetiden tar slut? Och vad innebär det att köpa den här typen av ägandeform?
Chantal Kryou |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga om arrenderätt regleras i Jordabalken (JB).Arrenderätt är en nyttjanderätt till del av markArrende är när en fastighetsägare eller jordägare upplåter nyttjanderätt till en del av sin mark mot vederlag (8 kap. 1 § JB). Arrenderätt innebär att nyttjanderättshavaren (arrendatorn) har rätt att disponera jordägarens mark. Du kommer inte att äga marken utan istället arrendera denna från ägaren, d.v.s. betala en arrendeavgift för att få lov att disponera marken. Du kan även uppföra egen egendom, t.ex. en byggnad eller anläggning, på marken.Det finns olika typer av arrende (8-11 kap. JB). Samtliga arrendeformer gäller att avtalen ska löpa på en bestäm tidsperiod, förutom lägenhetsarrende (8 kap. 5 § JB). Har du och din avtalspart inte angivit någon bestämd löptid är utgångspunkten att avtalet löper på fem år (9 kap. 2 §, 10 kap. 2 §, 11 kap. 2 § JB). Jordbruksarrende som innefattar bostad för arrendatorn (gårdsarrende) och bostadsarrende har en tvingande minimitid på fem år för upplåtelsen (9 kap. § 2 andra stycket). Det innebär att upplåtelsen löper på minst en femårsperiod om du ska använda fritidshuset som din bostad.Det råder avtalsfrihet mellan dig och fastighetsägaren/jordägarenMan ingår ett skriftligt avtal för att få arrenderätt. När den föreskrivna arrendetiden löpt ut, upphör arrenderätten. Detta gäller om arrendeavtalet inte sägs upp. Det finns dock möjlighet att förnya avtalet eller skriva ett nytt med nya villkor, när den föreskrivna tiden för arrenderätten tagit slut. Avtal om arrende kan även träffas på livstid (10 kap. 2 § och 11 kap. 1 §).Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Att ärva arrenderad gård och köpoption för fast egendom

2020-05-04 i Arrende
FRÅGA |Kan man skriva ett kontrakt på gårdsarrende där arrendatorn har rätt att ärva gården om ägaren avlider, samt att arrendatorn har rätt att köpa gården när arrendekontraktet går ut för ett pris som angivits när arrendeavtalet skrevs?Vi (arrendator) har muntligen blivit lovade det som är beskrivet ovan av gårdens ägare, men behöver skriva ett korrekt kontrakt så att det vi har bestämt kan gälla även juridiskt.
Erik Karlsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag inleder med att beskriva reglerna kring hur du kan avtala om rätten att ärva gården, sedan om att köpa gården vid arrendeavtalets upphörande.Ägaren måste upprätta ett testamenteFör att avtala om arvsrätt måste det upprättas ett giltigt testamente. Reglerna för svensk arvsrätt finns i ärvdabalken och regler om testamente hittas i 10 kap ärvdabalken. För att upprätta ett giltigt testamente gäller (10 kap 1 § ärvdabalken): Att det är skriftligt Att det undertecknats av ägaren till gården Att två vittnet närvarar vid undertecknandet, och därefter själva undertecknar testamentet Att det tydligt ger uttryck för ägarens vilja Härom finns en del saker att poängtera. De två vittnena som ska närvara och underteckna måste vara två utomstående personer över 15 år. Det får alltså inte vara Du, eller någon annan som ska ärva gården enligt testamentet. Det får heller inte vara någon i nära släkt till ägaren (10 kap 4 § ärvdabalken).Det går alltså inte enbart att skriva ett arrendeavtal som ger dig rätt att ärva gården, utan det måste upprättas ett testamente. Tips:Jag ska väl också påpeka att ett testamente inte alla gånger garanterar att du kan få hela gården när ägaren avlider. Har ägaren barn har dessa rätt till något som kallas laglott (7 kap 1 § ärvdabalken). Det innebär att barnen kan kräva att få ut hälften av den avlidnes förmögenhet oavsett vad som står i testamentet (7 kap 3 § ärvdabalken). Eftersom fastighet många gånger utgör den största delen av en persons tillgångar finns en risk att en del av fastigheten måste överlämnas till barnen, trots att du ska ärva den enligt testamente. Det kan vara värt att ha i åtanke när man upprättar testamente för en fastighet. Det går inte att avtala om option för fast egendomJag går nu vidare och förklarar vad som gäller vid köp av gården. Den avtalstyp som Du beskriver, om rätt att köpa gården efter det att arrendeavtalet löpt ut kallas option. Problemet i ditt fall är att gårdsmarken utgör fast egendom (1 kap 1 § jordabalken), och option för fast egendom inte är bindande. Köp av fast egendom följer strikta krav (4 kap 1 § jordabalken). För att köp av fastighet ska vara bindande krävs att avtalet innehåller: En uppgift om köpeskillingEn överlåtelseförklaringFastighetens objektnummer eller beteckningSäljaren och köparens underskrifter Avtal om option uppfyller inte dessa krav. Därtill finns ett krav om att köpet måste fullbordas senast två år efter att giltigt avtal har slutits (4 kap 4 § jordabalken). Att avtala om rätt att köpa gården när arrendeavtalet löper ut är alltså inte möjligt. OBS: Det finns visserligen en liten lucka man kan utnyttja, det är dock komplicerat och kan bli något besvärligt.Om ägaren registrerar ett bolag och överlåter gården till bolaget kan ni avtala om option för rättigheterna till bolaget och då få fastigheten på köpet. Då blir ni genom köpet ägare till bolaget. Bolaget äger då gården, och indirekt äger alltså den som äger bolaget också gården. Eftersom rättigheterna till ett bolag är lös egendom är möjligt att avtala om en option i detta fall (köplagen). Detta förutsätter dock att ägaren är med på det, vilket kanske inte är fallet. Det är också viktigt att det går rätt till, så jag skulle inte rekommendera tillvägagångssättet utan att ni tar hjälp av en jurist. SammanfattningFör att få ärva gården vid ägarens dödsfall måste ägaren upprätta ett giltigt testamente. Ingen annan typ avtal eller kontrakt om detta kommer att vara juridiskt bindande. Det är inte möjligt att arrendera en fastighet med rätt att senare få köpa fastigheten (optionsrätt), då fastighetsköp följer så pass strikta regler. Alltså kan ni inte skriva ett juridiskt bindande kontrakt i denna del, om inte ägaren paketerar fastigheten i ett bolag och ni istället avtalar om option för bolaget. Hoppas du fått svar på din fråga!

Vad gäller vid jordbruksarrende om marken får ny ägare?

2020-02-13 i Arrende
FRÅGA |Hej!Vi är en förening som arrendera en jordbruksfastighet på 5 år därefter ett år i taget till 2028, nu har kommunen på gång att sälja det.Hur går det för oss då?
Emil Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline! Vad är problemet? Det framgår av din fråga att ni arrenderar en jordbruksfastighet på 5 år men att kommunen planerar att sälja det. Jag tolkar därmed din fråga som att du undrar vad som händer med ert arrendekontrakt som löper tills 2028. Reglerna kring vad som gäller kring ert arrende reglerad i jordabalken (JB). Vad säger jordabalken?ArrendeavtaletDet finns olika typer av arrenden beroende på vad jorden som upplåts ska användas till. Det finns jordbruksarrende, bostadsarrende, lägenhetsarrende eller anläggningsarrende (8 kap. 1 § JB). För att det ska röra sig om ett jordbruksarrende ska jordägaren ha ingått ett avtal med dig som arrendator om att marken ska användas för jordbruksändamål (9 kap. 1 § JB). Avtalet om jordbruksarrende ska vara skriftligt (8 kap. 3 § JB). Eftersom det rör sig om en jordbruksfastighet så utgår jag från att det rör sig om ett jordbruksarrende. För att ett jordbruksarrende ska upphöra vid arrendetidens utgång måste avtalet sägas upp. Om arrendetiden är minst fem år ska arrendet sägas upp minst ett år innan arrendetidens utgång (9 kap. 3 § JB). Uppsägning av jordbruksarrende ska ske skriftligen (8 kap. 8 § JB). Arrendekontraktet har inte sagts upp eller löpt ut när försäljningen sker (troligt då avtalet löpte till 2028). Försäljningen i sig medför inte att arrendekontraktet automatiskt sägs upp utan ägaren måste säga upp avtalet. Uppsägningen måste som nämnt innan ske minst ett år innan arrendetiden enligt ert kontrakt löper ut. Arrendets giltighet mot en ny ägareUpplåtelse som avser arrende gäller mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom ett skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen (7 kap. 13 § JB). Då du just nu arrenderar marken har du fått tillträde till den, och under förutsättning att ert avtal är skriftligt så är alltså avtalet giltigt även mot en ny ägare. Är ett arrendeavtal inte skriftligt krävs det att säljaren gjort ett förbehåll om upplåtelsen av arrende (7 kap. 11 § JB). Alternativt krävs att köparen är i ond tro eller inte inom tre månader från överlåtelsen säger upp arrendet, för att det ska vara giltigt mot ny ägare (7 kap. 14 § JB). SammanfattningFörsäljningen i sig medför inte att arrendekontraktet sägs upp, utan den nya ägaren måste i så fall säga upp kontraktet. Om den nya ägaren inte säger upp arrendekontraktet är det fortsatt giltigt under förutsättning att arrendekontraktet är av skriftlig karaktär. Har du några följdfrågor eller funderingar kring mitt svar kan du kontakta mig på emil.bengtsson@lawline.se. Med vänliga hälsningar

Är det möjligt att arrendera skog?

2020-01-08 i Arrende
FRÅGA |Kan man arrendera skog?
Rojan Arikan |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga aktualiserar regler som återfinns i 9 kap. jordabalken (JB), då kapitlet avser arrendeavtal där jord upplåtes till brukande enligt 9 kap. 1 § JB. Inledningsvis definieras arrende i 8 kap. 1 § JB som upplåtelse av jord till nyttjande mot ersättning, och det kan ske t.ex genom jordbruksarrende. Det är alltså möjligt att arrendera skog, då arrende av sådant slag räknas som jordbruksarrende enligt 9 kap. 1 § JB. Avtal om jordbruksarrende ska bestämmas för viss tid, men är arrendetiden inte bestämt gäller avtalet i fem år enligt 9 kap. 2 § första stycket JB. Det är dock värt att nämna att arrendatorn, dvs. den som arrenderar marken inte får fälla skog eller på annat sätt nyttja skogsmark utan jordbruksägarens samtycke enligt 9 kap. 34 § JB. Jag hoppas du fick svar på din fråga, och hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor! Med vänlig hälsning,