Hur hög avgift får man ta ut vid ett arrende?

2019-02-25 i Arrende
FRÅGA |Finns det ngn max gräns på hyra om man har ett hus som vi arrenderar marken av ? Arrendet är ett bostads arrende och markägaren är en privat person. ( vet ej om det har ngn betydelse?)
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag har tolkat frågan så vill du veta om det finns en maxgräns avseende beloppet för arrendeavgiften som ni betalar. Bostadsarrende regleras i 10 kap. jordabalken. Där regleras bland annat storleken på avgiften. Hur stor denna får vara beror dock på om det är fråga om ett ingående av avtal om arrende för första gången, eller om det är en förlängning av ett redan existerande arrendeavtal.Om ni inte har haft något avtal innan, och det därför är ett nytt arrendeavtal, så är huvudregeln att avtalsfrihet gäller. Detta betyder att det inte finns några regler i 10 kap. jordabalken som sätter en gräns för arrendeavgiften. Om det däremot är frågan om en förlängning av ett tidigare existerande avtal mellan er så är huvudregeln att arrendeavgiften ska utgå med ett skäligt belopp, så länge ni inte kommer överens om något annat (10 kap. 6 § första och fjärde stycket jordabalken). Om ni vid en förlängning inte är överens om arrendeavgiften så ska detta avgöras av arrendenämnden (10 kap. 6 a § och 9 kap. 10 § jordabalken).I deras prövning av om arrendeavgiften är skälig så kommer utgångspunkten vara vad arrendatorer (de som lånar marken) vanligtvis är villiga att betala. I första hand görs denna prövning genom en jämförelse med andra liknande arrenden inom samma område. Om sådana uppgifter inte finns så görs en mer fri bedömning där hänsyn tas till bland annat fastighetens skick, läge, storlek, förekomst av vatten och avlopp och så vidare. Det är därför svårt att säga vad en maxavgift skulle vara i just ditt fall, men i första hand kan du försöka ta reda på arrendeavgifter i närheten för att få en ungefärlig uppskattning.SammanfattningEtt helt nytt avtal innehåller ingen maxgräns på arrendeavgiften. Det råder därför avtalsfrihet. En förlängning av ett redan existerande avtal ska dock utgå med en skälig arrendeavgift. Vad denna kan vara i just ditt fall är svårt att säga, men är ni oense om denna avgift så kan denna tvist hänskjutas till arrendenämnden som sedan fastställer ett skäligt belopp.Vänligen,

Rättigheter för arrendator

2019-02-19 i Arrende
FRÅGA |Vilka rättigheter har jag som arranderar? Min arrendator vill förbjuda mig att ha en pergola på altanen.
Amanda Alwall |Hej, Tack för att du vänder dig till oss på Lawline! Jord kan upplåtas som jordbruks, bostads, anläggnings eller lägenhetsarrende.Det som är avgörande för vilket arrendeslag upplåtelsen ska räknas till är hur själva jorden ska användas. Reglerna om arrende är tvingande till förmån för arrendatorn, om ej annat anges i lagtexten enligt 8 kap. 2 § 1 st. jordabalken (JB). Allmänt om arrende återfinns i 8 kap. JB, jordbruksarrende regleras i 9 kap. JB, bostadsarrende i 10 kap. JB och anläggningsarrende i 11 kap. JB. Med andra ord finns det lite olika bestämmelser beroende på vilken typ av arrende det i det här fallet rör sig om. Jag tycker nog dock att det låter som att det rör sig om ett bostadsarrende. Bostadsarrende föreligger då det väsentliga med upplåtelsen är att arrendatorn har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla ett bostadshus, som ska användas som bostad för arrendatorn (och hans närstående) enligt 10 kap. 1 § JB. Ett vanligt förekommande exempel är bland annat sommarstugor på annans mark. I ditt fall skulle det dock lika gärna kunna röra sig om till exempel ett gårdsarrende (typ av jordbruksarrende). Jordbruksarrende föreligger då jord upplåts till brukande enligt 9 kap. 1 § JB. Ingår även bostad för arrendatorn i upplåtelsen brukar man då tala om gårdsarrende, medan övriga jordbruksarrenden kallas sidoarrenden. Av 8 kap. 3 § JB följer att avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende ska upprättas skriftligen. I handlingen ska samtliga avtalsvillkor anges. Ändring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är därför utan verkan. Arrendatorn har skyldigheter som i grova drag stämmer överens med hyresgästens. Vid kontraktsbrott kan jordägaren häva avtalet, eftersom arrenderätten kan förverkas. Arrendatorn ska använda arrendestället för avtalat ändamål. Använder arrendatorn arrendestället på annat sätt, och om han inte vidtar rättelse, är arrenderätten förverkad enligt 8 kap. 23 § 1 st. 3 p. JB. Detsamma gäller om arrendatorn avviker från avtalad odlingsplan eller hävd. Vidtar arrendatorn rättelse innan jordägaren sagt upp avtalet är arrenderätten inte längre förverkad enligt 8 kap. 24 § JB. Det är viktigt att ni i avtalet har med villkor som är tydliga för er båda, så att ni vet vad som gäller och att du som arrendator vet för vilket ändamål du använder tomten. Det kommer i allmänhet an på parterna själva att avtala om viss standard, t.ex. viss jordmån eller vissa grundförhållanden som ska föreligga. Med andra ord är det svårt att ge ett konkret svar på din fråga eftersom jag dels inte vet exakt vilken arrendetyp det rör sig om, och jag vet heller inte vad som står i ert upprättade avtal. Så mitt förslag är att du läser igenom ert avtal för att se vad som står där och under vilka förutsättningar du får arrendera marken. Hoppas du fått svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Vem bär underhållningsskyldigheten beträffande lägenhetsarrenden?

2019-01-31 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vet inte riktigt vart jag ska vända mig angående mitt ärende och testar med er.Jag vill ta reda på vilka rättigheter/skyldigheter jag har om jag hyr en husvagnstomt av en privat hyresvärd.Tex. vem är skyldig att rensa tomten från alla nerfallna träd på tomten efter en storm.Vad har hyresvärden för underhållskyldigheter?Hoppas på hjälp!
Ava Setayesh |Hej,Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Uthyrning av husvagnstomt klassas som lägenhetsarrende då det handlar om upplåtelse av nyttjanderätt till ett markområde (8 kap. 1 § andra stycket jordabalken). Frågan om underhållsskyldigheten regleras ofta i arrendeavtalet. Därför är det bra om du i första hand ser över avtalet. Beträffande lägenhetsarrenden finns inga särskilda lagregler som reglerar parternas underhållsskyldighet. Enligt allmänna rättsprinciper och vad som gäller för bostadsarrenden brukar dock underhållsskyldigheten för arrendestället anses falla på arrendatorn (den som arrenderar jorden) medan jordägaren (hyresvärden i ditt fall) ansvarar för skyldigheten att bygga om/nytt (9 kap. 15 § och 18 § jordabalken).Arrendatorns underhållsskyldighet innefattar t.ex.:- underhåll av vägar och broar- rensning av diken och brunnarJordägarens byggnadsskyldighet inträder då underhåll inte längre är tillräckligt utan det krävs om- eller nybyggnad för att ersätta sådant som förslitits på arrendestället.Sammanfattningsvis, om underhållsskyldigheten inte har reglerats i avtalet mellan dig och jordägaren anses arrendestället hyras ut i befintligt skick och ska således även lämnas tillbaka i samma skick vid arrendetidens slut. Det är alltså mest troligt att du som arrendator bär på underhållsskyldigheten och är skyldig att rensa tomten från de nerfallna träden.Hoppas du fick svar på din fråga. Om du har några fler frågor eller funderingar är du välkommen åter.Med vänliga hälsningar,

Avtalsfrihet vid arrendeavtal

2018-12-30 i Arrende
FRÅGA |Hej!En husägare vill arrendera mer tomt runt sitt hus av oss, vi tänkte skriva ett 50 års kontrakt, marken är ca 3000 kvadratmeter hur mycket kan man ta betalt?MVH Anneli
Carl Trolle Olson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vid arrendeavtal, liksom vid vanliga avtalsförhållande är huvudregeln att avtalsfrihet råder mellan parterna. Husägaren kan alltså ta betalt hur mycket hen anser lämpligt, förutsatt att arrendatorn är villig att betala det priset. Det vanligaste är att man vid prissättningen av arrendeavtal som är så långa använder sig av en indexmodell gällande avgiften (1000 kr kommer kanske inte ha samma värde om 50 år). Mitt tips i övrigt är att du jämför andra med andra arrendeavtal i trakten för att ta reda på vad som är ett lämpligt pris i ert fall. Hoppas att du är nöjd med svaret! Tveka inte på att höra av dig om du har flera frågor eller kontakta vår juristbyrå på info@lawline.se om du behöver mer detaljerad hjälp. Gott nytt år!

Avgör bostadsarrendeavtalet eller lagen vad upplåtelsetiden är när det gäller en fastighet inom detaljområde?

2019-02-23 i Arrende
FRÅGA |Hej,I mitt bostadsarrende är det inskrivet 49 år som arrende tid, trots planlagt område.Gäller ändå 25 år enligt lagen eller gäller vårt skriftliga avtal om 49 år?
Marika Jaaniste |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Avseende bostadsarrende är utgångspunkten att ett sådant avtal ska ingås på bestämd tid, minst fem år eller för arrendatorns livstid (10 kap. 2 § jordabalken). Det avtal som du beskriver i din fråga har ingåtts på bestämd tid, närmare bestämt på 49 år. I 7 kap. 5 § jordabalken finns emellertid en maximitid som anger vilken tid ett avtal om bostadsarrende kan vara bindande. Utgångspunkten är att avtal om upplåtelse av bostadsarrende inte är bindande längre än femtio år från det att avtalet slöts (7 kap. 5 § första stycket jordabalken). Upplåtelse av fast egendom inom detaljplan är dock inte bindande längre än 25 år (7 kap. 5 § första stycket jordabalken). Notera dock att detta inte gäller om nyttjanderätten upplåtits av staten (7 kap. 5 § tredje stycket jordabalken). Om arrendeavtalet föreskriver en längre tid än den maximitid som lagen anger, blir emellertid inte avtalet per automatik ogiltigt. Både jordägaren och arrendatorn ges istället en rätt att säga upp avtalet när maximitiden har överskridits (se 7 kap. 5 § fjärde stycket jordabalken). Sammanfattningsvis så gäller både avtalet och lagregleringen avseende upplåtelsetiden för bostadsarrende. Detta eftersom avtalet inte per automatik blir ogiltigt när maximitiden överskrids. När maximitiden överskrids är istället uppsägning möjlig i det fall någon av parterna vill frånträda avtalet.Vänligen,

Uppsägningstid bostadsarrende

2019-02-12 i Arrende
FRÅGA |Hej!Jag och min fru hyr ett hus med en tidsbegränsad hyrestid som gäller från 27/8 -2018 till 30/4 -2019. Vi undrar om vi kan säga upp kontraktet innan och hur lång uppsägningstid vi i så fall har. Mvh D
Sofie Falk |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av din fråga får jag uppfattningen om att du och din fru hyr bostad, och att det därför rör sig om ett så kallat bostadsarrende. Dvs. det rör sig om en upplåtelse av jord för annat ändamål än brukande. I sådant fall är jordabalken (JB) tillämplig. Lagen hittar du här. 10 kap. 2 § JB anger att bostadsarrende skall träffas för viss tid, minst fem år. I erat fall rör det sig om avtal träffat för kortare tid, sådana avtal gäller dock för den överenskomna tiden, om arrendenämnden godkänt avtalet i denna del. Jag utgår från att så är fallet för att kunna svara på din fråga. Om jordägaren eller arrendatorn vill att arrendeavtalet ska upphöra, ska den som vill avsluta avtalet säga upp det. Uppsägningen ska normalt vara skriftlig. Alternativt kan den vara muntlig, men den gäller då bara om mottagaren erkänner den skriftligen. (se 8 kap. 8 § JB)Lagen anger inte någon bestämd uppsägningstid för tidsbestämda arrenden, vilket innebär att vid tidsbestämda avtal (som i erat fall) kan parterna fritt avtala hur lång uppsägningstiden ska vara. Bästa lösningen om inget är avtalat är således att försöka komma överens om något tillsammans. Hoppas du fick vägledning i din fråga. Vänligen

Avgift för arrende

2019-01-21 i Arrende
FRÅGA |Hej!Ska ha ny arrendator till gården. Vi kom överens om avgift.Efter den väldigt torra sommaren ville de ha ett tillägg att priset ska omförhandlas varje år. Det hade någon av deras rådgivare föreslagit. Men hur blir det?Man har ju trots allt skrivit in en avgift i avtalet.Samtidigt är jag inte ute efter att suga ut någon, ifall deras inkomst efter skörd blivit väldigt låg.Är detta något som förekommer?MvhRoger H
Felicia Johansson |Hej, Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Det finns fyra olika typer av arrende; jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Lägenhetsarrende föreligger när ingen av de andra typerna av arrende uppfylls. Jag kommer att utgå från att din fråga avser jordbruksarrende. Reglerna för jordbruksarrende finns i 9 kap jordabalken (nedan JB). En stor del av reglerna i 11 kap JB är tvingande till arrendatorns fördel. Vissa regler, som till exempel tidpunkt för betalning, är möjlig att avtala bort. Det finns ingen lagstadgad avgift för jordbruksarrende, utan det är möjligt att avtala om avgiften mellan parterna. Det anges dock att avgiften ska vara skälig (9 kap 29 § JB). För jordbruksarrende får avgiften endast utgå i pengar och inte i någon annan form av ersättning. Det finns möjlighet att ange ett fast belopp som alltid ska utgå. Det finns också en möjlighet att avtala om att summan ska stiga med ett visst belopp varje år. Det finns även möjlighet att basera avgift för jordbruksarrende på Lantbrukarnas Riksförbunds rekommendationer avseende indexreglering för jordbruksarrende. Det rekommenderas dock bara för avtal som löper längre än fem år. Eftersom det inte finns någon bestämd regel för hur stor avgift som ska utgå kommer den avgift som skrivits in i avtalet att gälla. För att göra en villkorsändring, så som ny avgift, måste avtalet sägas upp för villkorsändring. Det gäller även om arrendatorn begär villkorsändringen. Om parterna inte kommer överens kan frågan prövas av arrendenämnden (http://www.arrendenamnden.se/Jordbruksarrende).Det finns även viss möjlighet för en arrendator att få avgiften nedsatt på grund av att arrendestället försämras. Det kan till exempel bero på vattenflöde eller jordras. Det anges dock i lagkommentar att "en övergående verkan, t.ex. på grund av missväxt eller tillfälligt hinder för jordens brukande, omfattas inte (NJA II 1908 nr 5 s. 84 f.)". Det innebär att torka generellt sett inte omfattas av sådan nedsättning. Sammanfattningsvis kan det under vissa omständigheter finnas möjlighet för en arrendator att få avdrag på avgift på grund av naturhändelser. Det omfattar dock inte missväxt på grund av torka, på det sätt som anges i din fråga. Det finns inte heller någon tvingande lagstiftning gällande avgiften, förutom att den ska vara skälig. Förutsatt att den avgift ni avtalat om bedöms som skälig är den därmed gällande tills det genomförs en villkorsändring. En sådan villkorsändring kan begäras både av dig och arrendatorn. Om du vill ha ytterligare rådgivning är du välkommen att kontakta mig på felicia.johansson@lawline.se.

Vad gäller för uppsägning av arrende om arrendatorn avlidit?

2018-12-20 i Arrende
FRÅGA |Ägaren till en jordbruksfastighet avlider. Kan dödsboet säga upp ett arrendekontrakt i förtid som annars löper ut den 14 mars 2020? Det står att läsa i jordabalken (1970:994) vad som gäller om arrendatorn avlider men vad gäller om ägaren avlider?
Jesper Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Beroende på vilken typ av arrende som det gäller kan frågan eventuellt se annorlunda ut, du skriver inte vilken typ av arrende som detta handlar om så jag kommer antaga att det är jordbruksarrende vars regler återfinns i jordabalken (JB). Vi måste dock börja med att komma ihåg principen om att avtal ska hållas vilket är utgångspunkt i alla avtal. Enligt 9 kap. 3 § 1 stycket JB ska arrende för viss tid uppgöra vid arrendetidens utgång. Vidare i samma stycke sägs att uppsägning ska ske senast ett år innan arrendetidens utgång. Uppsägningen har några formkrav enligt 8 kap 8 § JB såsom skriftlighetskrav. Slutligen så beror svaret på denna fråga hur avtalet ser ut, vilken typ av arrende som det gäller. Min rekommendation blir att läsa avtalet noga och om det inte ger något bättre svar så bör ni kontakta den som arrenderar marken och försöka lösa det på bästa möjliga sätt.Hoppas du fick svar på din fråga!