Övertagande av äganderätt till byggnader på arrenderad mark

2020-08-28 i Arrende
FRÅGA |Hej.Frågar åt en vän.Om man tar över ett arrende av en fastighet och det finns byggnader på fastigheten. Tillfaller byggnaderna arrendatorn automatiskt?
|Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga kan variera en aning beroende på omständigheterna kring arrendeavtalet och tillkomsten av byggnaderna ifråga. Jag kommer att inleda svaret med att gå igenom kortfattat vad som gäller kring byggnader på arrenderad mark för att sedan gå in på hur äganderätten av dessa byggnader kan överlåtas.Noteras kan att det i stor utsträckning saknas lagstiftning på detta område och man tvingas således ofta att utgå från allmänna rättsliga principer.Utgör byggnaderna fast eller lös egendom?Den första väsentliga frågan att bena ut är huruvida byggnaderna ifråga utgör fastighetstillbehör (alltså fast egendom) eller lös egendom. När det gäller arrenderad mark är det avgörande för denna fråga typiskt sett vem som tillfört byggnaderna. Har fastighetsägaren tillfört byggnaderna utgör de fastighetstillbehör. Är det däremot arrendatorn som tillfört byggnaderna utgör de lös egendom och det man kallar byggnader på annans grund (2 kap 4 § jordabalken).I din fråga framgår det inte vem som tillfört byggnaderna ifråga, men jag tolkar det som att det är den tidigare arrendatorn och att byggnaderna därför utgör lös egendom. Detta är ett vanligt scenario vad gäller arrendeavtal. Hur överlåtes äganderätten till byggnad på annans grund?Byggnad på annans grund utgör som ovan nämnt lös egendom. Äganderättsfrågan behandlas således därefter. För att överlåta äganderätten till lös egendom krävs att detta på något sätt har avtalats mellan ägaren och förvärvaren. Detta sker i de flesta fall genom köp eller gåva. Eftersom arrende är en typ av nyttjanderätt (hyresavtal) (8 kap 1 § jordabalken) övergår inte äganderätten till byggnader på fastigheten automatisk till den nya arrendatorn. Detta måste avtalas mellan parterna. Hur detta avtalas finns inga särskilda bestämmelser för, utan det är avtalsfrihet som gäller. Vanligtvis brukar övertagandet av äganderätten till byggnaderna på fastigheten avtalas i samband med övertagande av arrendet i sig, men det går även att lösa på andra sätt och i andra former. I en del fall kan äganderätten övergå konkludent, vilket är nästintill automatiskt. Man kan kalla det för ett underförstått avtalande. Om tiden går och den tidigare arrendatorn inte hävdar sin äganderätt till byggnaderna på något vis kan det anses ha varit underförstått att den nya arrendatorn övertagit äganderätten till byggnaderna ifråga.SammanfattningByggnader på arrenderad mark som inte utgör fastighetstillbehör utgör lös egendom. Äganderätten till lös egendom avtalas fritt mellan parter, men det måste i någon form avtalas för att vara giltigt. Svaret på din fråga är således nej, äganderätten till byggnader på den arrenderade marken övergår inte automatiskt i och med övertagande av arrendet. Det kan ske genom ett underförstått avtal, men osäkerheten kring den typen av avtal är stor. Mitt tips är därför att se till övertagandet av äganderätten till byggnaderna förs in i avtalet om övertagandet av arrendet, eller att det upprättas att särskilt avtal om just äganderätten till byggnaderna.Hoppas du fått svar på din fråga, om inte är du välkommen att ställa fler!

anläggningsarrende och uppsägning

2020-08-21 i Arrende
FRÅGA |Jag har en fastighet med ett garage som är utarrenderat och nu går arrendetiden ut i november (49års arrende) Vad gäller när det handlar om ett anläggningsarrende? Mannen tog över garaget när hans far (arrendatorn) dog. för ca 6år sedan.I kontraktet står inget om övertagande eller arv.Han vill inte flytta, då han har gjort om verkstaden till uthyrningslokal för klassiska bilar Samt att han inte har betalat vägavgift på två år 3500krGe mig råd snälla .Skall jag skicka ett rek med uppsägning till honom?Skall jag kontakta en advokat?Han säger att jag skall visa honom svart på vitt att han inte har rätt att stanna. Då går han.
Binh Tran |Hejsan,Aktuell lagstiftning: jordabalken.Tidig uppsägning av arrendetArrende kan sägas upp i förtid och förverkas om arrendatorn dröjer med betalningen utöver en månad från förfallodagen, se 8 kap 23§ 1 punkt. Han får inte heller hyra ut arrendet i andrahand utan jordägarens samtycke om inget annat har avtalats, se 8 kap 19§ och 23§ 4 punkt. Han får dock använda ledigt utrymme för upplagsplats (förråd, lager) för andra om det kan ske utan olägenheter för dig som jordägaren. Ett arrendeavtal är ett kan oftast även sägas upp om arrendatorn gör något annat på byggnaden än vad det står i avtalet och som har överenskommits mellan jordägaren och arrendatorn. Arrendatorn har dock en möjlighet att rätta sig efter tillsägning, i sådana fall får inte arrendet förverkas och sägas upp tidigt, se 8 kap 24§.Uppsägning vid avtalstidens slutUppsägning måste alltid göras 6 månader innan avtalet har gått ut om ingen annan tid har avtalats, 11 kap 3§. Om detta inte sker så förlängs det med 5 år om inget annat har avtalats om. En uppsägning får alltid ske när avtalet har gått ut men du som jordägare kan bli skadeståndsskyldig om inte du har goda skäl till att inte förlänga avtalet (detta kallas indirekt besittningsskydd). Skälen kan t.ex vara att arrendatorn har åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det inte är rimligt att du ska behöva förlänga det. Ett annat skäl är om du ska använda arrendet för något annat och detta intresse påtagligt överväger arrendatorns intresse för förlängning, se 11 kap 5§. ArvArrende kan övergå till någon annan genom arv om inte annat har avtalats om.SammanfattningArrendatorn har en indirekt besittningsskydd. Det innebär att han har rätt till skadestånd om avtalet sägs upp om inte du som jordägare kan visa att han har förverkat arrendeavtalet enligt 8 kap 23§, eller att du har godtagbara skäl för att inte förlänga avtalet. T.ex kan detta vara att du har planerat att använda byggnaden för något annat och att detta påtagligt överväger arrendatorns intressen. Det behöver alltså inte bara överväga arrendatorns intressen utan det måste finnas ett påtagligt större intresse hos dig att använda byggnaden. Jordägaren behöver dock inte visa att marken ska användas för annat ändamål, utan det är tillräckligt att han gör det sannolikt. Det rör sig således om ett sänkt beviskrav i denna del.I ditt fall så måste man utgå från arrendeavtalet och få svar på följande frågor: (1) på vilket sätt ska byggnaden användas? (2) har ni avtalet om när uppsägning ska ske för att gälla? (3) har ni avtalet om hur långt det ska förlängas om uppsägning inte sker i tid?Första frågan är om du har sagt upp avtalet för sent och att detta ska förlängas. Detta måste du titta upp i avtalet. Om ni inte har avtalet om det så ska avtalet sägas upp 6 månader innan avtalet går ut annars förlängs det med 5 år om inte det står något annat i avtalet. Uppsägningen ska enligt huvudregeln vara skriftlig och den ska delges. Alternativt kan den vara muntlig, men den gäller då bara om arrendatorn erkänner den skriftligen.Du kan dock alltid säga upp avtalet i förtid och förverka avtalet om arrendatorn inte betalar avgifter eller att arrendatorn använder byggnaden på ett annat sätt än vad avtalet stadgar. Den första frågan är därför viktig eftersom det är denna som avgör om avtalet kan förverkas eller inte. Han har som sagt gjort om verksamheten till uthyrningslokal vilket jag måste utgå från att vara helt annat än vad som stod i arrendeavtalet. Han har heller inte betalat vägavgiften. Dessa anledningar kan göras så att du kan säga upp avtalet i förtid och att avtalet förverkas. Han har rätt att rätta sig efter tillsägning. Det innebär att om du ber honom att använda arrendet på det sätt som avtalet menade samt betala sin avgift så måste han rätta sig, annars kan du säga upp det.Jag rekommenderar att du skickar en skriftlig uppsägning via rekommenderat brev - samt påminner honom om att betala och att han måste sluta med uthyrningsverksamheten och återgå till det som har avtalets om i arrendet annars kommer arrendet att sägas upp i förtid och förverkas.Om han inte rättar sig så rekommenderar jag att du kontaktar en av våra jurister på Lawline eller en annan byrå som kan hjälpa dig att gå vidare med ärendet.Med vänliga hälsningar.

Försäljning av hus på ofri grund

2020-07-30 i Arrende
FRÅGA |Måste jag meddela markägaren om jag säljer min fastighet som står på ofri grund?
Måns Hellberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.Bakgrund till reglernaNär man äger ett hus som står på någon annans fastighet säger man, precis som du är inne på, att huset står på ofri grund. Det innebär att man äger huset men hyr fastigheten eller tomten, d.v.s. marken som huset står på. Med andra ord är du markägarens hyresgäst och hyresavtalet är mellan dig och markägaren. En eventuell köpare av ditt hus behöver precis som du ha ett sådant avtal med markägaren och den köparen kan inte helt utan vidare ta din plats i det hyresavtalet.Regler för försäljning av hus på ofri grundNär huset i ett sådant hyresförhållande används som bostad kallas hyresavtalet med juridiskt språkbruk för bostadsarrende och hyresgästen kallas för arrendator (JB 10 kap 1 §). Reglerna för köp och försäljning av bostadshus som står på arrenderad mark finns i jordabalken. Enligt huvudregeln får en köpare av huset inte ta din plats i arrendeavtalet utan markägarens samtycke (JB 10 kap 7 § första stycket). Det innebär i praktiken att en försäljning av huset inte kan ske utan markägarens samtycke. Om arrendeavtalet löper på bestämd tid, d.v.s. om avtalet har ett bestämt slutdatum, finns det dock ett undantag. Fortlöper arrendeavtalet på obestämd tid gäller alltså inte följande undantag.Undantaget innebär att en köpare kan överta din roll som arrendator (alltså som hyresgäst av marken som huset står på) och köpa huset av dig, om markägaren först erbjudits att köpa huset och överta arrendestället. Markägaren ska då meddela dig inom en månad om han eller hon vill köpa huset. Om markägaren inte vill köpa huset, eller om markägaren inte lämnar besked inom en månad om han eller hon vill köpa huset, får du sälja det till någon annan som även övertar din roll i arrendeavtalet. Markägaren tvingas då nöja sig med köparen som ny arrendator om det är skäligt. Med skäligt menas exempelvis att den nya arrendatorn kan antas göra rätt för sig och betala arrendeavgiften i tid (JB 10 kap 7 § andra stycket).Sammanfattning och vad du bör göraInnan du säljer huset ska du alltså fråga markägaren om samtycke till att sälja huset och överlåta din position som arrendator till köparen. Får du inte markägarens samtycke och arrendeavtalet har ett slutdatum, kan du erbjuda markägaren att köpa huset. Vill markägaren inte det har du rätt att sälja huset till någon annan som även övertar din plats i arrendeavtalet – under förutsättning att det är skäligt.Hoppas du fick svar på din fråga.

Rätt att använda samägd byggnad på ofri mark utan arrendeavtal?

2020-06-17 i Arrende
FRÅGA |Hej. Vi har ett ställe som vår far köpt på 40-talet som vi har inom familjen.Vår far och granngården byggde tillsammans en ladugård för djur (grisar).Far flyttade därifrån men hyrde ut stället och då tog granngården och använde hela byggnaden.Vi var osäkra var gränsen går och tog lantmäteriet dit slog ut gränsen.Ladugården står helt på vår tomt. Denna byggnad används nu som förråd av granngården ochav alla dom ägare som bott där tidigare.Vi ska sätt upp staket på tomten då blir ladugården på vår tomt.Vår fråga har granngården rätt o använda ladugården.Det finns inga dokument om att dom har rätt till tillgång av byggnaden ,utan det gjordes upp sinsemellan min far och dåvarande ägare.
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ni samäger ladugården:Eftersom din far och granngården byggde ladugården tillsammans är de samägare av ladugården enligt 1 § samäganderättslagen. Detta innebär att allt förfogande och all förvaltning som rör ladugården kräver både ert och granngårdens samtycke (2 § samäganderättslagen).Detta innebär att ni måste samtycka till att granngården använder ladugården som förråd och granngården måste samtycka till ert eventuella användande. Kan ni inte enas om hur ladugården ska användas kan ni ansöka om god man hos tingsrätten i er kommun. Har granngården rätt att använda ladugården?Ladugården ägs alltså inte enbart av din far men är uppförd på er tomt vilket innebär att ladugården räknas som byggnad på ofri grund (2 kap. 4 § jordabalk). Detta innebär att ladugården inte är fast egendom utan räknas som lös egendom. Rätten att använda byggnad på ofri grund följer oftast av ett nyttjanderättsavtal (arrende) men detta ska ske skriftligt och det finns ett krav på att vederlag ska utgå för användandet av marken (8 kap. 1 och 3 § jordabalk). Ni har inget skriftligt avtal vilket innebär att granngården inte kan åberopa skyddsreglerna i jordabalken för att få nyttjanderätt till ladugården. Muntliga avtal om nyttjande är dock giltiga men det är så klart svårt att bevisa vad som har överenskommits. Sammanfattning och handlingsplan:Ladugården ägs alltså till 50% av granngården men står på er tomt och ni har inget skriftligt avtal om nyttjanderätt eller arrende. Granngården kan åberopa muntligt avtal om rätt att nyttja ladugården men bevisbördan för detta ligger på dem. Eftersom ni är delägare till ladugården krävs ert samtycke för att ladugården ska användas som förråd och om ni inte givit detta har granngården ingen rätt att använda ladugården som sådant. Däremot krävs dock granngårdens samtycke för ert eventuella användande av ladugården.Jag rekommenderar att ni köper ut granngården från ladugården om ni själva vill nyttja den. I så fall kommer ladugården räknas som fast egendom på er mark. Om ni vill att granngården ska få fortsätta nyttja ladugården rekommenderar jag att ni upprättar ett arrendeavtal och tar betalt av granngården för nyttjandet av er mark. Vill ni ha hjälp att upprätta ett arrendeavtal, köpeavtal eller behöver ytterligare stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister är du varmt välkommen att kontakta mig på elise.sohlberg@lawline.se. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Vad gäller avseende arrende och kan arrendatorn krävas på ersättning retroaktivt? Och hur ser egentligen arvsreglerna ut?

2020-08-22 i Arrende
FRÅGA |Hej! Våra föräldrar dog då hamnade deras jordbruksfastighet/äppleodling i dödsboet, drevs av oss två syskon gemensamt till årsskiftet 16/17. Då förde min bror utan min vetskap över rörelsen till sig själv har redovisat allt i sitt namn. Februari 2020 startade han Enskild Firma utan min vetskap har sedan dess utnyttjat mina längor och planerat utnyttja marken med ca 2200 träd för eget bruk. Jag har varit övertygad att vi drev rörelsen gemensamt men han hade fört över allt till sig. Detta uppmärksammade jag i år när revisorn berättade det. Vid arvsskiftet fick jag 2200 träd + maskinhall, kylrum mm. Min bror fick mer mark. Min bror har för egen vinning nyttjat mina lokaler och mina 2200 träd. Jag har fått avtalsenlig lön för den arbetsinsats jag gjort i odlingen, det har varit ersättning för arbete typ beskärning, plockning etc. Min bror hävdar att han har hög marginalskatt(tandläkare på 75%) så han ska istället ta ut en icke specificerad mängd äpplen sälja dessa svart till butiker, istället för en "vit" lön. Nu anser jag att han profiterat både på min egendom, plockat och sålt mina äpplen, nyttjat mina lokaler utan min vetskap och utan tillstånd. Det accepterar jag inte utan vill ha rimlig retroaktiv arrendeersättning för, finns det stöd för detta i lagen? Jordbruksverket och Äppelriket har beräkningar för arrende av mark, längor. Ev fanns det pengar i dödsboets firma när min bror avvecklade det, har jag någon rätt till det?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Efter dina föräldrars frånfälle har du och din bror drivit vidare deras äppelodling, vilken är belägen på en jordbruksfastighet och såvitt jag förstår ägdes också denna av era föräldrar. I samband med arvsskiftet erhöll du mark, ett större parti träd, en maskinhall och diverse annan egendom. Mycket av denna har din bror nyttjat för egen räkning och helt bortom din vetskap. Men beträffande äpplena har jag dock svårt att avgöra huruvida du har varit medveten om att han någorlunda regelbundet har plockat och sålt dessa. I den fortsatta framställningen kommer jag emellertid att utgå ifrån att du inte heller hade någon vetskap om just detta. Av din ärendebeskrivning går det att skönja två stycken frågor som 1. rör möjligheten att retroaktivt kunna begära arrendeersättning och 2. om likvida medel som eventuellt kan ha funnits i dödsboets firma är något som du äger rätt till. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.Jordabalken (JB).Ärvdabalken (ÄB).Brottsbalken (BrB).Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).Brottsbalken är den huvudsakliga strafflagstiftningen i Sverige och den kommer inte att ges någon framskjutande roll nedan. Men eftersom det möjligen kan vara ett eller flera brott begångna kommer även de straffrättsliga aspekterna att beröras något översiktligt mot slutet av utredningen. Men fokus kommer alltjämt att ligga på civilrätten och de arvs- och fastighetsrättsliga reglerna som knyter an till dina två faktiska frågor.Fråga 1 - Arrende, vad gäller? Och har du möjlighet att nu i efterhand begära ersättning för din brors begagnande av din mark och övrig egendom?Inledningsvis förtjänas det att sägas något allmänt om arrende som rättsligt fenomen. Arrende avser upplåtelse av jord till nyttjande, vilket ska ske mot vederlag. Gratisupplåtelser faller dock utanför lagens tillämpningsområde (8 kap. 1 § JB). Vidare uppställs ett formkrav för alla arrenden förutom vid så kallade lägenhetsarrenden, vilket innebär att avtalet måste vara skriftligt och att samtliga avtalsvillkor ska intas i detsamma (8 kap. 3 § JB). Jordägaren (du) är ansvarig för att den skriftliga formen iakttas. Här torde det dock inte vara fråga om något lägenhetsarrende, vilket i så fall skulle innebära att en muntlig upplåtelse hade varit giltig. Exempel på lägenhetsarrenden är för övrigt bryggor, små byggnader (typ kolonilotter), parkeringsplatser, fotbollsplaner och andra liknande objekt. Mycket talar istället för att det avtalsrättsliga förhållandet som framgent kan aktualiseras mellan dig och din bror kommer att betraktas som ett jordbruksarrende. Ett sådant finns i två olika former; gårdsarrende, som inkluderar boende för arrendatorn, och sidoarrende, vilket utgör alla andra typer av jordbruksarrenden. Begreppen framgår inte av lagtexten men har kommit till uttryck i rättspraxis (tidigare domstolsavgöranden) och i doktrin (rättsvetenskaplig litteratur). Notera att en upplåtelse till en juridisk person aldrig kan fungera som ett gårdsarrende.Ett avtal kan ingås muntligt och skriftligt, men även konkludent. Den sistnämnda varianten betyder "underförstått" eller "genom parternas ageranden". Bindande avtal kommer sedan till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av parterna (1 § AvtL). Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas). Givet din ärendebeskrivning är det däremot tydligt att någon anbuds- och acceptutväxling inte har skett på grundval av några uttryckliga avtalsvillkor eftersom allting enligt uppgift har skett bortom din kontroll (vetskap). Om det däremot skulle vara så att du mot all förmodan faktiskt har varit medveten om en del av brukandet och inte aktivt protesterat mot detta kan det möjligen gå att argumentera för att du har gett din bror befogad anledning att tro att det har förelegat ett avtal (en tyst överenskommelse) ingånget konkludent. Fastställandet av avtalsinnehållet kan då naturligtvis komma att bli utomordentligt svårhanterligt (vilket ofta blir fallet vid den här typen av avtal). Under förutsättning att ni då någorlunda har handlat utifrån (och följt) vissa underförstådda överenskommelser avseende bruket av din fastighet och övrig egendom kan det som sagt tala för ett konkludent ingånget avtal. I nuläget finns det förvisso ingenting som pekar på åt det hållet. Men för ordningens skull och mest som en ren service ville jag ändå nämna detta.Det finns dock tyvärr mig veterligen inget rättsligt stöd för en retroaktiv arrendeersättning vid avsaknad av ett upprättat arrendeavtal. Om det i den uppkomna situationen kan anses föreligga ett konkludent ingånget vanligt nyttjanderättsavtal kan eventuella påföljder vid brott mot avtalet och den tillhörande lojalitetsplikten bli aktuellt på basis av allmänna skadeståndsrättsliga principer. Dessa innebär i korta drag att du som avtalspart kan begära skadestånd av motparten (din bror), men det förutsätter en konstaterad skada, ett uppsåtligt (avsiktligt) eller oaktsamt (vårdslöst) agerande hos denne och ett påräkneligt orsakssamband (adekvat kausalitet med skadeståndsrättslig terminologi) mellan dennes handlande och den uppkomna skadan. Huruvida så verkligen är fallet kan jag av förklarliga skäl inte närmare kommentera. Men att plocka och sälja dina äpplen utan erforderligt samtycke ifrån dig skulle givetvis kunna betraktas som en ekonomisk skada.Fråga 2 - De arvsrättsliga reglerna och förvaltningen av det tidigare dödsboet, vad gäller?Ett dödsbo är en egen juridisk person vilken uppstår efter den avlidne och inkluderar då dennes samtliga tillgångar och skulder. Dödsboet är alltså formellt sett ägare till hela den avlidnes kvarlåtenskap och förvaltningen av egendomen svarar delägarna (arvingarna, du och din bror) gemensamt för. En bouppteckning ska komma till stånd inom tre månader från arvlåtarens frånfälle (20 kap. 1 § ÄB) och boet upplöses först genom ett arvsskifte (18 kap 1 § ÄB). Men innan dess ska en av dödsbodelägarna utses till bouppgivare vars uppgift är att skriva under bouppteckningen och genom underskriften på heder och samvete intyga att lämnade uppgifter är korrekta (20 kap. 6 § ÄB). Därefter ska handlingen jämte en bestyrkt kopia ges in till Skatteverket och detta ska ske inom en månad från bouppteckningens upprättande (20 kap. 8 § ÄB). Av det föregående kan det konstateras att du och din bror tillsammans ansvarade för dödsboet efter er senast avlidne förälder och all där tillhörig egendom. Vidare står det klart att ingen egendom (inklusive banktillgodohavanden) godtyckligt kunde tas ur boet innan bodelningen var avslutad. Om det är så att din bror har undanhållit pengar från dig är hans agerande inte förenligt med ärvdabalkens regler och kan för denne rendera i en personlig återbetalningsskyldighet (18 kap. 6 § ÄB). Den så kallade första arvsklassen består av arvlåtarens avkomlingar (barnen), vilka för övrigt brukar kallas bröstarvingar. Dessa ärver först enligt ärvdabalken och varje barn äger rätt till lika stor del i den avlidnes kvarlåtenskap (2 kap. 1 § ÄB). Det innebär att du i egenskap av bröstarvinge naturligtvis hade rätt till hälften av allt det som fanns kvar i dödsboet efter att sedvanliga avräkningar för begravningskostnader, kvarvarande skulder och annat dylikt hade gjorts. Kan det vara några brott begångna? Om ja, vilka?Det kommer inte att bli någon straffrättslig djupdykning i det följande, men de två lagrummen (lagparagraferna) i brottsbalken som bör nämnas och eventuellt skulle kunna tillämpas i ditt ärende är förskingring (10 kap. 1 § BrB) och olovligt brukande (10 kap. 7 § BrB). I det förra lagrummet stadgas följande:Om någon, som på grund av avtal, allmän eller enskild tjänst eller dylik ställning fått egendom i besittning för annan med skyldighet att utgiva egendomen eller redovisa för denna, genom att tillägna sig egendomen eller annorledes åsidosätter vad han har att iakttaga för att kunna fullgöra sin skyldighet, dömes, om gärningen innebär vinning för honom och skada för den berättigade, för förskingring till fängelse i högst två år (10 kap. 1 § BrB).Här handlar det om de pengar som möjligen kan ha funnits i dödsboet i samband med arvsskiftet och som inte har redovisats till dig. Din bror torde i så fall 1. "på grund av dylik ställning (dödsbodelägare)", 2. "fått egendom i besittning med skyldighet att redovisa för denna", "tillägnat sig egendomen (pengarna)", vilket 4. "har inneburit vinning för honom och skada för den berättigade (du)". Vidare fordras uppsåt eller oaktsamhet för att din bror ska kunna dömas för brott.I det andra lagrummet går det att utläsa följande:Den som vållar skada eller olägenhet genom att olovligen bruka någon annans sak döms för olovligt brukande till böter eller fängelse i högst ett år. Detsamma gäller den som vållar skada eller olägenhet genom att olovligen bruka fastighet som han eller hon innehar men som någon annan har nyttjanderätt eller annat rätt till (10 kap. 7 § 1-2 st. BrB).Begreppet sak syftar på lös egendom eller rättare sagt lösören. Här skulle man kanske kunna tänka sig att maskinhallen (förutsatt att denna inte står på din fastighet och således utgör fastighetstillbehör och därmed blir att se som fast egendom), ditt kylrum och annan eventuell egendom som är lös kan falla inom den ovan nämnda brottsbeskrivningen. Rekvisiten "olägenhet", "olovligen" och "brukar" i det ifrågavarande straffbudet torde i vart fall vara uppfyllda. Men huruvida det är något verkligt brott begånget låter jag ändå vara osagt.Det ovan anförda förutsätter naturligtvis också att du är villig att polisanmäla din bror. Men det nyss sagda kan oaktat detta förmodligen fungera som ett mycket bra påtryckningsmedel i dina kommande samtal (förhandlingar) med honom.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Överlåtelse av hus på ofri grund

2020-07-31 i Arrende
FRÅGA |Kan jag överlåta en sommarstuga på ofri grund till min dotter (enda barnet) och fortsätta nyttja den?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!Det korta svaret är att det går bra att fortsätta nyttja sommarstugan så länge din dotter samtycker. Jag vill dock uppmärksamma en del regler i lagen (1936:83) angående vissa utfästelser om gåva (gåvolagen) och jordabalken (1970:994) som ni måste följa vid en överlåtelse av sommarstugan. Gåva av hus på ofri grundSommarstugan räknas som lös egendom då den står på ofri grund och inte stämmer in på den definition av fast egendom som finns i 1 kap. 1 § jordabalken. Då sommarstugan räknas som lös egendom ska en gåva ske enligt gåvolagen och inte enligt jordabalkens regler. Det betyder enligt 1 § gåvolagen att gåvan fullbordas när du överlämnar sommarstugan till eran dotter. Har löftet om en gåva inte nertecknats i ett gåvobrev är löftet inte bindande. Vidare får arrendatorn inte sätta någon annan i sitt ställe utan jordägarens samtycke enligt 10 kap. 7 § jordabalken. Det betyder att ni inte kan gå vidare med överlåtelsen utan att ni fått jordägarens samtycke. Har ni slutit arrendeavtalet för viss tid får ni överlåta arrenderätten till en annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas med. Det betyder att er dotter ska uppfylla de kraven som jordägaren ställer på dig just nu. Ifall jordägaren inte samtycker till överlåtelsen, kan ni överlåta sommarstugan till dottern ändå om ni först erbjuder jordägaren att återta arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderättens värde. Skulle jordägaren neka erbjudandet eller inte anta det inom en månad så kan ni gå vidare med överlåtelsen. Med vänliga hälsningar,

Förverkande av jordbruksarrende enligt 8 kap 23§ JB.

2020-07-26 i Arrende
FRÅGA |HejJag är lantbrukare och under 2019 köpte jag en jordbruksfastighet i närområdet som jag blev lagfaren ägare till 20200103.Fastigheten har varit utarrenderad sedan 2014 med 1-års kontrakt som har förlängts på 1 år med automatik. Säljarna glömde att säga upp arrendatorn i rätt tid så jag ärvde arrendatorn under växtåret 2020.Arrendeavgiften ska betalas med 50% 2 ggr per år.Arrendatorn har inte betalat arrendet till mig och det har nu gått 30 dagar sedan första arrendeavgiften skulle varit betald.Kan jag säga upp arrendatorn i förtid och avhysa honom från fastigheten eller har han rätt att fortsätta nyttja fastigheten (byggnader och åkermark) under 2020 trots att han inte betalar arrendeavgiften?Jag undrar vad reglerna i 8 kap 23§ JB innebär i praktiken.Arrendatorn bedriver sitt lantbruk i ett AB.
Binh Tran |Hejsan, Aktuell lagstiftning: Jordabalk Förverkandegrunder och tidsfristerNär en jordägare vill säga upp avtalet till upphörande i förtid på grund av att arrenderätten är förverkad måste någon av de i 8 kap. 23–25 §§ angivna förverkandegrunderna åberopas. Enligt 8 kap 23§ 1 stycket punkt 1 kan ett arrendeavtal sägas upp att upphöra i förtid om arrendatorn från och med förfallodagen dröjer en månad med betalningen. Enligt 8 kap 25§ så måste dock jordägaren (du) meddela arrendatorn om uppsägningen först och från och med då har arrendatorn 12 vardagar (exkl helger) på sig att betala avgiften för att återvinna sin arrenderätt. Vad innebär det i praktiken I praktiken så innebär det att du har rätt för att säga upp avtalet i förtid, detta måste ske skriftligt, se 8 kap 8§. Från och med den dagen måste du vänta 12 vardagar och om arrendatorn betalar dig under dessa 12 dagar så har han återvunnit arrenderätten. Om han inte gör det så upphör avtalet att gälla den fardag som är närmast uppsägningen, fardagen för arrende är 14 mars. Detta är naturligtvis ett problem eftersom detta innebär att arrendatorn ändå kommer att få vara kvar under det hela året som arrendeavtalet gäller, emellertid kan du istället använda denna förverkandegrunden för att begära att avtalet inte ska förlängas och på det sättet blockera arrendatorns besittningsskydd. Besittningsskyddet i 9 kap 8§Vanligtvis har arrendatorn ett besittningsskydd, det innebär att arrendatorn oftast har en rätt enligt lag att få arrendeavtalet förlängt om inte vissa kriterier är uppfyllda. Om arrendeavtalet är förverkat enligt 8 kap 23§ så har inte arrendatorn rätt till förlängning. Sammanfattningsvis Vad allt detta innebär är att du har rätt att förverka arrendeavtalet och göra så att arrendeavtalet upphör i "förtid", men eftersom tidigaste upphörande är fardagen 14 mars så gör inte detta dig så mycket nytta. Men du kan istället använda förverkandegrunden för att blocket arrendatorns besittningsskydd och på så vis inte bli tvungen att förlänga avtalet. I sådana fall upphör arrendeavtalet att gälla när avtalet egentligen skulle förnyas. Du har dock fortfarande alltid rätt till betalning och kan använda dig av kronofogden så att de kan skicka honom ett betalningsföreläggande. Gör det här. Om arrendatorn inte vill betala så kan han överklaga betalningsföreläggandet till tingsrätten och på det sättet kan du istället få en dom som tvingar honom att betala. I alla fall så är han skyldig att betala dig arrendeavgiften. Jag hoppas jag har kunnat svara på din fråga, har du följdfrågor är du välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se.Vänligen,

Vad innebär arrenderätt och när tar arrendetiden slut?

2020-05-30 i Arrende
FRÅGA |Jag vill köpa ett fritidshus, och jag märker att de flesta hus säljs som "arrenderätt". Vad händer när arrendetiden tar slut? Och vad innebär det att köpa den här typen av ägandeform?
Chantal Kryou |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga om arrenderätt regleras i Jordabalken (JB).Arrenderätt är en nyttjanderätt till del av markArrende är när en fastighetsägare eller jordägare upplåter nyttjanderätt till en del av sin mark mot vederlag (8 kap. 1 § JB). Arrenderätt innebär att nyttjanderättshavaren (arrendatorn) har rätt att disponera jordägarens mark. Du kommer inte att äga marken utan istället arrendera denna från ägaren, d.v.s. betala en arrendeavgift för att få lov att disponera marken. Du kan även uppföra egen egendom, t.ex. en byggnad eller anläggning, på marken.Det finns olika typer av arrende (8-11 kap. JB). Samtliga arrendeformer gäller att avtalen ska löpa på en bestäm tidsperiod, förutom lägenhetsarrende (8 kap. 5 § JB). Har du och din avtalspart inte angivit någon bestämd löptid är utgångspunkten att avtalet löper på fem år (9 kap. 2 §, 10 kap. 2 §, 11 kap. 2 § JB). Jordbruksarrende som innefattar bostad för arrendatorn (gårdsarrende) och bostadsarrende har en tvingande minimitid på fem år för upplåtelsen (9 kap. § 2 andra stycket). Det innebär att upplåtelsen löper på minst en femårsperiod om du ska använda fritidshuset som din bostad.Det råder avtalsfrihet mellan dig och fastighetsägaren/jordägarenMan ingår ett skriftligt avtal för att få arrenderätt. När den föreskrivna arrendetiden löpt ut, upphör arrenderätten. Detta gäller om arrendeavtalet inte sägs upp. Det finns dock möjlighet att förnya avtalet eller skriva ett nytt med nya villkor, när den föreskrivna tiden för arrenderätten tagit slut. Avtal om arrende kan även träffas på livstid (10 kap. 2 § och 11 kap. 1 §).Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,