Vad händer om arealen på en felmätt kolonilott korrigeras på bekostnad av en annans kolonilott?

2019-09-05 i Arrende
FRÅGA |Detta gäller en gränstvist i en koloniförening med kolonistugor på Södermalm. I korthet: Personen A fick sin kolonilott för 18 år sedan och har styrkt att den yta hon använder också är den hon fick genom arrendeavtalet (bostadsarrende). Två år efter det att hon fått ytan inkom grannen, personen B, med klagomål till styrelsen. Hon ansåg att gången mellan de två lotterna tillhörde henne. Till och från har det sedan tvistats om detta utan resultat. I våras anlitade B, som har föreningens största lott, en advokat, som i sin tur kontaktade en byggfirma, vilken gjorde en uppmätning. Styrelsen godkände mätningen och konstaterar att lotten är felmätt. Det innebär att B ska ha ännu större lott (inte bara gången) och att personen A måste flytta på odlingsbäddar/pallkragar, troligtvis även ett gammalt träd för att personen B ska få sin yta. A hävdar: Att hennes arrendeavtal omfattar den yta hon har i dag, vilket inte styrelsen motsäger. Att hon har ett avtal som ger henne rätt att bruka den yta hon fick när hon skrev på avtalet. Att det är orimligt att styrelsen efter 18 år tvingar henne att göra om trädgården. När det t ex gäller byggen på lotten måste styrelsen agera inom ett år, annars blir de per automatik godkända.. Att inga gränser är korrekta i förhållande till kartan, dels för att utstakningen inte gjordes med någon precision , dels för att gränserna under årens lopp flyttats en decimeter hit eller dit. Frågan är nu: Vad händer om A vägrar ändra gränserna.
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Eftersom jag inte har tillgång till avtalen som A och B ingått med styrelsen är det svårt för mig att ge ett exakt svar rörande konsekvenserna. Svaret kommer därför vara generellt utformat, men redogöra för de risker som föreligger. Jag kommer också utgå från att även B:s avtal utgör ett arrendeavtal. Vad händer om A vägrar ändra gränserna?Om A inte går med på att ändra gränserna begår ni avtalsbrott mot B, som ju har ingått avtal och betalat för den yta som uppmätts. B har i sådana fall rätt till ersättning för skada samt även nedsättning av arrendavgiften enligt 8 kap. 9 § jordabalken. Paragrafen ger också arrendatorn en rätt att säga upp arrendeavtalet, men det förutsätter att arealen som saknas inte är av ringa betydelse samt att det inte gått ett år sedan tillträdet än, vilket du uppger att det har gjort eftersom det var först efter två år som B påtalade felaktigheten. B har alltså bara rätt att säga upp avtalet i det fallet styrelsen kan anses ha förfarit svikligt, dvs medvetet gett felaktiga uppgifter om arrendets vidd, vilket inte har skett.B har således rätt till nedsättning av arrendeavgiften samt ersättning. Ersättning för skada kan vara det faktum att hen betalat en högre arrendeavgift än den som egentligen är skälig med hänsyn till att denne egentligen fått bruka en mindre areal än det som framgår av avtalet. Vad händer om A går med på att ändra gränserna? I det fall A går med på att ändra gränserna och flytta på de växter samt föremål som tillhör henne, har styrelsen ändock begått avtalsbrott men denna gången mot A. På samma sätt som med arrendeavtalet gällande B, så har A ingått avtal med den yta som hon har haft i 18 års tid, vilken sen har kommit att visa sig vara mindre. I likhet med B har hon då rätt till dels ersättning för skada men också nedsättning av arrendeavgiften, däremot inte uppsägning av arrendeavtalet.Ersättning för skada i A:s fall kan bli det faktum att hon behöver arrangera om sin trädgård utefter de nya gränserna, vilket antagligen lär kosta. Men i likhet med B får hon också i fortsättningen nedsättning av arrendeavgiften.Avvikelse på runt fem procentArrendearealer uppges sällan i några exakta siffror i arrendeavtalen, utan det är brukligt att det rör sig om en ungefärlig uppskattning. Om så är fallet (vilket det verkar vara med anledning av vad A har uppgett för argument), så kan det bli så att 8 kap. 9 § jordabalken endast tillämpas om det rör sig om större avvikelser. En avvikelse på runt fem procent kan därmed komma att godtas av domstol.Det skulle innebära att en nedsättning av arrendeavgiften samt ersättning inte skulle bli aktuellt i B:s fall. I A:s fall skulle nedsättning av arrendeavgiften i likhet med för B inte heller bli aktuellt, men däremot kommer de kostnader som omarrangerandet av gränserna medför vara något som hon kan få ersättning för i enlighet allmänna avtalsrättsliga regler. Vad bör man göra?För det första måste man fråga sig om det rör sig om en avvikelse på runt fem procent. Om så är fallet, kan det vara så att en domstol bedömer att 8 kap. 9 § jordabalken inte är tillämplig. I sådana fall är det mer fördelaktigt att låta gränserna vara som de för nuvarande är, och undvika att försöka övertala A att ändra gränserna, just för att man då slipper en eventuell skadeståndstalan från A:s sida rörande de kostnader som omarrangeringen av kolonilottgränserna medfört för henne.I annat fall, får man göra en bedömning av huruvida kostnaderna för ersättning till B för den delen av arrendeavgiften som han betalat för mycket av under flera års tid överstiger eller understiger de kostnader som uppgår för ersättning till A för gränsförflyttningen. Dvs, man får göra en avvägning mellan de två alternativen, då de båda i egentlig mening kommer resultera i kostnader. Har du några följdfrågor eller funderingar, alternativt vill komma i kontakt med vår juristbyrå, får du gärna höra av dig till pegah.fazli@lawline.se! Vänligen

Bostads- och anläggningsarrende, förverkande av arrenderätt och byggnad på ofri grund

2019-08-06 i Arrende
FRÅGA |Hei! Jeg kommer fra Norge. Jeg tar resten på engelsk for å unngå misfortåelser: My family owns a "sommerstuga" in Värmland, called "Stugan". We bought the buildings that make up "Stugan" for SEK 210k in 2001, but signed the "arrende-avtale" for licensing the land from the landowner first in 2009. We haven't gotten a contract to sign since then (he has been very unprofessional about the formal contracts). We have been renting out "Stugan" on Airbnb for the first time this summer to 8 different guest-groups. This activity has resulted in a very threatening letter from the landowner, where he claims that he has the right to cancel the very old "arrende-avtale" if we don't shut down our Airbnb venture right away. Our contract doesn't mention anything about renting out to third parties, but the landowner argues as follows: "Er uthyrningsverksamhet i andre hand strider mot intentionerna i arrendeavtalet avseende tomtupplåtelse för fritidshuset. [...]. Om ni vidhåller att ni har rätt att bedriva sådan uthyrningsvirksamhet, anser vi, att vi har grund för uppsägning av arrendeavtalet. Vi kommer då att begära prövning hos Arrendenämnden och då begära att er arrenderätt är förverkad och att arrendeavtalet skall brytas". What is our rights? What happens if the "arrende-avtale" is broken? How should we proceed? The landowner has given us 7 days to respond, or actions will be taken. It's okay if you answer in swedish :)
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningSom jag tolkar din fråga ingicks ett arrendeavtal 2009 som gäller än idag. Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).Utredning Det finns flera former av arrendeavtal. Bostadsarrende föreligger enligt 10 kap. 1 § JB när "jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående." Med bostadshus menas inte nödvändigtvis att huset utgör ägarens huvudsakliga bostad eller att det är ett vinterbonat hus, men det kan heller inte anses tillräckligt med bodar eller mindre stugor. Anläggningsarrende föreligger enligt 11 kap. 1 § JB när "jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande." Definitionen av förvärvsverksamhet torde utifrån förarbetena vara vid och avse all verksamhet som bedrivs i vinstsyfte och omfattar exempelvis "servicenäringar, handel, industri, hotell och restaurangverksamhet eller liknande". Gränsdragning mellan dessa två arrendeformer är inte helt tydlig då ett arrendeavtal kan ge arrendatorn rätt att ha både bostadshus och byggnader för näringsverksamhet på en fastighet. Enligt rättsfallet NJA 1968 s. 183 är utgångspunkten i sådana fall att avtalet ska ses som ett bostadsarrende och undantag görs endast om det är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga ändamål är annat än bostadsändamålet. Arrenderätten kan enligt 8 kap. 23 § 1 st. 3 p. JB förverkas bland annat om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen och arrendatorn inte efter tillsägelse vidtar rättelse. Parterna är fria att i arrendeavtalet bestämma ändamålet med upplåtelsen efter vad man finner lämpligt, vilket innebär att en snävare angivelse av ändamålen ger arrendatorn mindre frihet i sitt nyttjande och vice versa. En byggnad som arrendatorn tillfört arrendestället ska vid frånträde av arrendet erbjudas markägaren till inlösen enligt 8:21 JB. Syftet med bestämmelsen är enligt NJA II 1908 nr 5 s. 71 att hindra meningslös värdeförstöring. Om jordägaren inte inom en månad från erbjudandet antagit det kan arrendatorn föra bort byggnaden. Med detta följer en skyldighet för arrendatorn att återställa arrendestället till tjänligt skick; i NJA 1956 s. 640 sägs att arrendestället ska försättas i sådant skicka att det kan av markägaren utnyttjas för arrende, motsvarande det arrendatorn innehaft. Har arrendatorn tagit material från fastigheten till en byggnad eller annan anläggning har jordägaren rätt till ersättning för materialet. Skulle arrendatorn underlåta att föra bort byggnaden inom två månader från att denne enligt ovan fått rätt att göra detta tillfaller byggnaden markägaren utan lösen. Vissa undantag från denna regel finns (se NJA 1948 s. 621, NJA 1945 s. 170 och NJA 1956 s. 640). Det är även värt att notera att markägaren inte måste ta emot egendomen efter att tre månader från frånträdet gått, utan denne kan istället kräva att arrendatorn för bort egendomen och återställer arrendestället. Ett sådant krav måste dock framställas innan egendomen tillfaller markägaren. Bestämmelsen 8:21 JB är dispositiv.Din fråga har enligt min mening främst tre delfrågor: dels måste det fastställas vad för typ av arrendeavtal det rör sig om, dels om ert nyttjande i något fall kan leda till att arrenderätten förverkas och dels vad som händer om arrenderätten förverkas. Den första frågans svar är enligt min uppfattning helt beroende av detaljerna i det avtal ni ingått. Arrendatorn benämner det som "tomtupplåtelse för fritidshuset", vilket enligt min uppfattning inte kan anses säga något om ändamålet med arrendet. Sannolikt skulle det vara till din fördel om avtalet uttryckligen avser både bostads- och anläggningsarrende då detta skulle innebära att ni med största sannolikhet kan hyra ut huset utan att gå utanför avtalets ändamål. Om avtalet uttryckligen är ett bostadsarrende får ni det enligt min uppfattning desto svårare eftersom er uthyrning sannolikt faller inom den vida definitionen av förvärvsverksamhet i arrendesammanhang och därmed inte omfattas av arrendeavtalets ändamål. Svaret på fråga två blir alltså avhängigt svaret på fråga ett eftersom arrendets ändamål styr vad ni kan göra utan att riskera att arrenderätten förverkas. Skulle arrendeavtalet vara ett bostadsarrende kan uthyrningsverksamheten enligt min uppfattning antagligen grunda förverkande. Fråga tre blir enligt min uppfattning närmast teoretisk eftersom ni har möjlighet att förhindra ett förverkande genom att upphöra med uthyrningsverksamheten. Skulle ni trots detta förlora arrenderätten kommer det innebära att arrendatorn får rätt att köpa ert hus i första hand, i andra hand få ni föra bort byggnaden och i tredje hand kan jordägaren föra bort den. Sammanfattningsvis kan vi alltså konstatera att er position är helt beroende av arrendeavtalets utformning, men enligt min uppfattning ter det sig sannolikt att arrendatorn kan kräva att ni ska upphöra med uthyrningen.HandlingsplanMin rekommendation till er är att försöka ta reda på om ert arrendeavtal kan anses vara ett bostadsarrende eller anläggningsarrende innan telefonuppföljningen. Om det inte framgår uttryckligen blir det en tolkningsfråga som jag kan hjälpa till med. Jag kommer att ringa dig på torsdag 8/8 17:00 för uppföljning av ärendet. Fungerar inte den här tiden får du gärna maila mig på magnus.gustafsson@lawline.se.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Med vänlig hälsning

Är det möjligt att åberopa force majeure på grund av förra sommarens torka?

2019-07-09 i Arrende
FRÅGA |Undertecknad är ägare till eb jordbruksfastighet samt angränsande villafastighet. Marken är via ett skötselavtal utlånad till en jordbrukare.Avtalet har förnyats vart tredje år. Nuvarande avtal löper ut 2019-12-31. Jordbrukaren använder marken, cirka 12ha, till slåtter och bete. Enligt avtalet skall jordbrukaren ha tillgång till kranvatten för sina djur. Vattnet har fram till sommaren 2017 erhållits från djupborra på villafastigheten. Jordbrukaren har ingen daglig tillsyn av sina djur.Vid ett flertal tillfällen under de gångna åren sedan 2009 har undertecknad tvingats stänga av aktuell kran eftersom vatten strömmat ut vid trasiga slangkopplingar. Vattnen har även breddat på det badkar ur vilket djuren dricker. Varje gång undertecknad noterat dessa problem har jordbrukaren omgående kontaktats. Sommaren 2017 kom jordbrukaren och undertecknad överens om att vattnet fortsättningsvis skulle tagas från två grävda brunnar invid ladan på jordbruksfastigheten. Brunnarna höll vattnet hela sommaren trots torkan. För en tid sedan sinade brunnarna. Jordbrukaren undrar nu hur jag skall lösa vattenfrågan.Av olika anledningar vill undertecknad inte ta vatten för ändamålet från djupborran igen.Kan undertecknad hänvisa till force majeure? Hela förra året var det extremt torrt.Även i år har det varit mycket torrt.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga finns det ett skötselavtal mellan dig (ägare till jordbruksfastigheten) och jordbrukaren som lånar marken. Ett skötselavtal omfattas inte av arrendelagstiftningen och behöver därför skrivas mer utförligt än ett arrendeavtal. I första hand bör det ses över om ni avtalat om en force majeure-klausul i avtalet och vad den stadgar. Force majeure-händelserTill force majeure hör i normalfallet krig, upplopp, brand, naturkatastrofer (som översvämning, orkan, jordbävning), explosioner, strejk, nya lagar som förbjuder fullföljande av avtalet och liknande. Det som ligger närmst till hands för dig att åberopa är som synes naturkatastrof. Föregående sommars torka torde däremot inte vara en sådan händelse att det är att räkna som en naturkatastrof ur force majeure-hänseende. Undantaget är om ni uttryckligen avtalat om att du inte behöver uppfylla ditt åtagande om brunnen sinar på grund av torka. Jag utgår från att så inte är fallet.Jämkning enligt 36 § avtalslagenOm ni inte har någon force majeure-klausul eller inte avtalat om sinande brunn på grund av torka finns det i vissa fall en möjlighet att jämka ett avtal med stöd av 36 § avtalslagen. Nämnda lagrum är en generalklausul av vilken följer att ett avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. I ditt fall skulle i sådana fall eventuellt påkallas jämkning som en följd av senare inträffade förhållanden, nämligen föregående sommars torka.Enligt förarbetena kan bestämmelsen tillämpas även på ett avtal mellan två jämnstarka parter i rena affärsförhållanden, även om den måste tillämpas med betydligt större försiktighet vid sådana förhållanden än vid avtal mellan en näringsidkare och en konsument (se prop. 1975/76:81 s. 105). Det framhålls även att frågan om jämkning bör ske till följd av ändrade förhållanden hänger nära samman med parternas möjligheter att överblicka ett avtals konsekvenser vid avtalets ingående. Har parterna räknat med möjligheten att förhållandena ändras och kommit överens om vem som ska stå risken för oförutsedda händelser, är det som regel inte påkallat att jämka avtalet när sådana händelser inträffat, särskilt som den part som tagit på sig ansvaret har kompenserats härför genom andra avtalsvillkor som är till hans fördel (a. prop.s. 127).Beträffande vilka ändrade förhållanden som kan föranleda jämkning har det i doktrinen inte ansetts tillräckligt att det inträffat något som allvarligt påverkat avtalet, utan hindret ska medföra sådana svårigheter att den som ska prestera tvingas "bortom offergränsen", dvs. den gräns som man inte rimligen ska behöva passera för att uppfylla avtalsförpliktelsen. Vidare måste hänsyn tas till hur lång tid svårigheten ska verka för att den ska kunna medföra ett bortfall eller jämkning av avtalsförpliktelsen. I ditt fall kan det förvisso argumenteras för att torkan föregående sommar är så pass extraordinär att det medför svårigheter för dig att uppfylla din del av avtalet. Samtidigt måste hindret medföra sådana svårigheter att du tvingas prestera "bortom offergränsen". I ditt fall är min bedömning att du sannolikt inte når upp till det, framförallt då du kan lösa vattenfrågan med hjälp av djupborran. Sammanfattningsvis är min bedömning att du inte kan åberopa force majeure om ni inte uttryckligen avtalat om att så ska vara möjligt vid en sinande brunn. I vissa fall kan man jämka ett avtal, bland annat utifrån senare inträffade förhållanden. Då du kan lösa vattenfrågan så som tidigare gjorts kan du sannolikt inte heller begära jämkning av avtalet.Om något är oklart eller du behöver hjälp av någon av Lawlines jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.seMed vänliga hälsningar,

Underhåll och underhållskostnader vid arrende

2019-06-12 i Arrende
FRÅGA |Kommunen är markägare, stugan uthyres till hyresgäst av arrendator. Oljepannanär gammal och bör bytas ut. Vem ska stå för kostnaden - markägaren eller arrendatorn?
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga gäller arrende, vilket är när en ägare av mark eller fastighet (till exempel) upplåter nyttjanderätt till exempelvis jord mot ersättning. Arrende innebär därmed rätt till marken. Det finns fler olika typer av arrende. De allmänna bestämmelserna om arrende hittas i 8 kap. Jordabalken (JB). Men eftersom du i din fråga berättar att arrendet berör en stuga på den arrenderade marken, tolkar jag din fråga som att det i ert fall är en fråga om bostadsarrende. Reglerna om bostadsarrende hittas i 10 kap. JB.Vid bostadsarrende får parterna fritt avtala om arrendeställets skick, vårdnad och underhåll. Det är därmed vanligt att parterna vid arrende upplåter ett avtal om underhållet och vem av parterna som ska stå för eventuella kostnader gällande detta. Jag råder dig därmed till att i första hand söka upp om ni har ett arrendeavtal, för att sedan se om ni har avtalat om underhållet och underhållskostnader som uppstår under arrendetiden. Finns det inget avtal angående detta, är utgångspunkten att arrendestället hyrs ut i befintligt skick och att arrendestället ska vid arrendets slut, lämnas tillbaka så som skicket var när man fick tillträde till arrendet. Enligt allmänna rättsprinciper anses därför arrendatorerna skyldiga att vårda arrendestället.Vad som kan anses med arrendatorernas "skyldighet att vårda arrendestället" ser olika ut för varje arrende och bör diskuteras mellan parterna innan arrendet börjas. En riktlinje för denna skyldighet är som sagt att arrendestället ska lämnas tillbaka så som arrendatorerna fick det och om arrendatorerna inte skulle uppfylla sin skyldighet, kan arrenderätten bli förverkad och jordägaren blir berättigad att säga upp arrendeavtalet, enligt 8 kap 23 § JB. Vidare rent allmänt ska det noteras att i de fall arrendestället minskas eller försämras genom vattenflöde, jordas eller annan sådan händelse som arrendatorn inte har orsakat, kan arrendatorn få rätt till ersättning eller skälig nedsättning av arrendeavgiften, enligt 8 kap. 10 § JB. Det nämnda gäller alla arrenden och ger ett visst stöd för att arrendatorn kan få rätt till ersättning om det skulle bli så att denne får stå för kostanden för oljepannan. För att förtydliga mitt svar till dig råder jag dig först och främst till att leta upp om ett eventuellt arrendeavtal mellan dig och resterande parter i arrendet finns. I avtalet bör det regleras om vem som ska stå för underhållskostnader under tiden för arrendet. Om inget avtal finns råder jag dig till att diskutera underhållskostnaderna och hur de ska betalas med de andra parterna för arrendet. Ni bör även lyfta frågan om hur er "skyldighet för att vårda arrendet" ska tolkas, eftersom denna fråga är speciell för varje specifikt arrende. Skulle ni ha fler frågor gällande er fråga eller vill ha mer hjälp, råder jag till att kontakta någon av våra jurister här på Lawline. Våra jurister kan även hjälpa dig med att upprätta ett arrendeavtal om ett sådant inte skulle finnas. Annars hoppas jag att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Arrende eller hyra? Hyresvärdens ändring av villkor utan överenskommelse

2019-08-27 i Arrende
FRÅGA |Hej. Jag hyr en p-plats med en årlig höjning av hyran på några procent stipulerad i kontraktet. För några månader sedan ville värden höja hyran kraftigt utöver denna årliga höjning och skickade ett rekommenderat brev om detta som jag inte hämtade ut. Istället fortsatte jag att betala hyra enligt avtalet. Nu har jag fått en omedelbar uppsägning (kontraktet stipulerar några månaders uppsägningstid) samt ett krav där värden hävdar att jag har en hyresskuld på några tusenlappar.1. Kan en hyresvärd ändra ett avtal unilateralt på det här sättet?2. Räknas jag som delgiven om jag hävdar att jag aldrig sett något meddelande om en hyreshöjning (jag har ju de facto inte gjort det, jag har bara fått andrahandsuppgifter om innehållet i det här rek:et)?3. Var ska jag vända mig om jag vill tvista om saken?Jag kan acceptera att de säger upp mig enligt uppsägningstiden i avtalet men har svårt att se att jag skulle ha en skuld för en hyreshöjning jag inte sett.
Lovisa Stenbacka |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Du hyr en parkeringsplats. Beroende på om parkeringen är utomhus eller i ett garage gäller olika regler. Regler för parkeringsplats utomhusRegler om detta finns i 8 kapitlet Jordabalken om arrende. Om parkeringen är utomhus klassas den som ett lägenhetsarrende (8 kapitlet 1 § Jordabalken). Anledningen till detta är att det varken anses som bostadsarrende eller anläggningsarrende, utan här handlar om att jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk.Avtal om lägenhetsarrende ska upprättas skriftligen om inte annat överenskommits (8 kapitlet 3 § Jordabalken). Om ni inte har avtalat bort skriftlighetskravet är formkravet vid lägenhetsarrende mindre långtgående än vid övriga slags arrenden. Det finns ingen bestämmelse som säger att samtliga avtalsvillkor ska anges eller att ändring eller tillägg som inte upprättas skriftligen är utan verkan (8 kapitlet 3 § Jordabalken). Så länge ett skriftligt avtal har upprättats är alltså även muntliga avtalsvillkor, liksom ändringar och tillägg bindande (Flodin, Jordabalk (1970:994) 8 kap. 3 §, Lexino 2014-06-23). För att tvista om sakenVid arrende kan arrendenämnden kan medla och vara skiljenämnd i arrendetvister, men de prövar inga ärenden. Regler för parkeringsplats i garageRegler om detta finns i 12 kapitlet Jordabalken om hyra. Parkeringsplatser i garage är inte att anse som lägenhetsarrende, utan är istället en del av en byggnad. Gränsdragningen mellan arrende och hyra kan beskrivas på så sätt att en upplåtelse av en nyttjanderätt till del av hus är hyra, medan upplåtelse av enbart jord är arrende. Garageplatsen upplåts till nyttjande mot ersättning och eftersom det här inte handlar om någon bostad räknas det som en lokal (12 kapitlet 1 § 1 st Jordabalken). För att hyresvärden ska få till stånd en ändring i ett avtal om lokalhyra måste denne säga upp avtalet och i uppsägningen ange villkoren för att hyresförhållandet ska fortsätta (12 kapitlet 58 § Jordabalken). Som lokalhyresgäst har du inte en lagenlig rätt att stanna kvar i lokalen. Enligt huvudregeln gäller dock att du har rätt till ersättning motsvarande en årshyra om hyresvärden säger upp avtalet. Ett aktuellt undantag till dena regel är om de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden (12 kapitlet 57 § 5 p Jordabalken). Med skälig hyra avses marknadshyra, dvs hyran får inte överstiga den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Marknadshyran skall i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit (12 kapitlet 57 a § Jordabalken). I ditt fall har hyresvärden frångått den avtalade klausulen där ni angivit en procentsats som hyran årligen ökar med. Så till vida marknadshyran inte ökat med motsvarande det som hyresvärden gått utöver det avtalade, kan hyreshöjningen anses vara godtycklig. För att tvista om sakenNär det gäller lokalhyra kan du vända dig till hyresnämnden för att tvista om saken (12 kapitlet 57 § Jordabalken).Vänliga hälsningar,

Skillnad på olika arrenden

2019-07-17 i Arrende
FRÅGA |Hej! Min fråga är: Vad är skillnaden på arrendetomt och ett vanligt arrende? Vi har en stuga på mark som vi arrenderar. På samma ö finns en stuga där kallet man det för arrendetomt. Jag förstår inte vad skillnaden är. Vi arrenderar av samma markägare?
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Allmänt om arrende: Arrende är en nyttjanderätt och innebär att man har rätt att aktivt använda en eller flera fastigheter, eller en del av en fastighet. En nyttjanderätt uppkommer när en fastighetsägare upplåter en eller flera fastigheter eller viss del av fastighet till någon annan. Således krävs det ett avtal mellan en fastighetsägare och en fysisk eller juridisk person, för att en upplåtelse ska räknas som en nyttjanderätt. Vidare ska nyttjanderätten vara knuten till en viss fastighet och en viss person för att nyttjanderätten ska anses giltig.Exempel på nyttjanderätter är: Arrende, hyra, tomträtt eller bostadsrätt, till exempel.Utmärkelser av ett arrende: En upplåtelse räknas som ett arrende om dessa förutsättningar är uppfyllda:- Parterna har ingått ett avtal om upplåtelse av jord.- Arrendatorn (den som hyr jorden) har rätt att aktivt använda jorden. - Arrendatorn ska ersätt jordägaren (den som äger jorden och som hyr ut den) för arrendet. - Arrendatorn har egen besittning till det upplåtna området.- Om arrendet gäller jordbruk, bostad eller anläggning ska det vara skriftligt, enligt 8 kap. 3 § jordabalken (JB).Vilken arrendetyp? Det som är avgörande för vilket arrendeslag som upplåtelsen ska räknas som, är hur jorden ska användas. Jord kan upplåtas som jordbruks-, bostads-, lägenhets-, eller anläggningsarrende.Jordbruksarrende: en jordägare och en arrendator har ingått ett skriftligt avtal om upplåtelse av jord för jordbruksändamål. Arrendatorn ska ersätta jordägaren för upplåtelsen, enligt 9 kap. 1 § JB.Bostadsarrende: arrendator har rätt att bygga eller ha ett bostadshus på arrendetomten. Arrendatorn ska ersätta jordägaren för arrendet, enligt 10 kap. 1 § JB.Anläggningsarrende: arrendatorn har rätt att för förvärvsändamål bygga eller ha kvar en eller flera byggnader på arrendetomten. Arrendatorn ska ersätta jordbruksägaren, enligt 11 kap. 1 § JB. Lägenhetsarrende: en upplåtelse av jord räknas som lägenhetsarrende när den inte uppfyller förutsättningarna för att vara jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende, enligt 8 kap. 1 § 2 stycket JB.Sammanfattande svar: Utifrån informationen i din fråga och ovanstående fakta, antar jag att det finns två arrenden, det vill säga två nyttjanderätter. Till att börja med har du som ställer frågan ett bostadsarrende, enligt 10 kap. 1 § JB, eftersom ni har en stuga på en mark som ni hyr. Den andra stugan du nämner i din fråga och som andra kallar "arrendetomt", är också ett bostadsarrende, enligt 10 kap. 1 § JB, eftersom de också har en stuga på en mark som de hyr.Jag förstår om det låter krångligt, men hoppas att jag kunde göra det något enklare för dig med mitt svar. Det nödvändigaste här är att arrende är en nyttjanderätt och kan bestå av olika arrendetyper, beroende på hur marken används. Och på grund av informationen i din fråga, tolkar jag det som att ni båda hyr mark, som ni sedan har en stuga på, vilket gör att de båda arrendena i din fråga är bostadsarrenden, enligt 10 kap. 1 § JB. Detta innebär då att "arrendetomten" är den mark ni hyr och har en stuga/hus på. Ett "allmänt arrende" är en nyttjanderätt och kan delas in i olika arrendetyper, beroende på hur marken används. Om du vill läsa mer om arrenden kan du göra det på arrendenämndens hemsida. Allt gott,

Preskription vid arrendeförhållande

2019-06-23 i Arrende
FRÅGA |Hej,Jag har problem med ett företag som har hyrt mark av mig. I Jordabalk 8 kap. Särskilda bestämmelser 26 paragrafen står det:."Jordägare eller arrendator, som vill framställa fordringsanspråk på grund av arrendeförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det arrendatorn avträdde arrendestället"Men hur räknas preskriptionstiden på 2 år?1. Betyder preskriptionstid på 2 år, att man har 2 år på sig att skicka fakturan på hyran innan rätten att fakturera hyran preskriberas och den ej längre går att fakturera?2. Eller är det så att om man låter bli att betala en faktura gällande hyra/arrende under 2 år, då kan företaget som får fakturan slippa att betala eftersom den då blir preskriberad?Detta har jag ej kunnat utläsa i vare sig Jordabalken eller Preskriptionslagen. Enligt Preskriptionslagen, 2 paragrafen är preskriptionstiden i vanliga fall 10 år när det gäller ärenden mellan företag. Denna fråga är ju väldigt intressant ifall det är som så att det är alternativ 2 som gäller.Det skulle ju betyda att om man hyr/arrenderar mark för större belopp och sedan vägrar betala och skjuter en eventuell tvist framför sig i 2 år så slipper man att betala.
Jakob Hambert |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.PreskriptionstidEn preskriptionstid innebär att en person som har ett betalningskrav gentemot en annan person förlorar sin rätt att kunna få betalt när preskriptionstiden gått ut, om inte preskriptionen avbryts innan tiden gått ut. I Sverige finns en generell preskriptionstid på 10 år som kan tillämpas på de flesta betalningskrav. (2 § preskriptionslagen). I vanliga fall kan en preskriptionstid avbrytas genom att den som har kravet skickar en påminnelse till den som ska betala. (5 § preskriptionslagen). Då börjar en ny preskriptionstid löpa från tiden för påminnelsen. Preskriptionstid vid arrendeförhållandeNär det gäller betalningskrav på grund av ett arrendeförhållande är dock situationen annorlunda genom 8 kap. 26 § jordabalken (JB). Bestämmelsen tillämpas endast när arrendatorn avträtt arrendestället. Under arrendetiden tillämpas istället de vanliga preskriptionsreglerna i preskriptionslagen. 8 kap. 26 § JB innebär dels att det finns en kortare preskriptionstid på två år efter att arrendatorn avträtt arrendestället, och dels att preskriptionstiden endast kan avbrytas genom att väcka talan om betalningskravet. I dessa fall räcker det alltså inte att skicka en påminnelse, utan för att avbryta den tvååriga preskriptionen krävs att betalningskravet exempelvis tas till domstol eller kronofogdemyndigheten. Sammanfattning8 kap. 26 § JB innebär att man vid ett arrendeförhållande har två år sig på att väcka talan om betalningskravet för att kunna få betalt från någon som avträtt arrendestället.Hoppas du fick svar på din fråga!

Krävs det en avgift för att ett arrendeavtal ska vara giltigt?

2019-05-24 i Arrende
FRÅGA |Frågeställningen i 2018-01-21 i ARRENDE(/CATEGORIES/78) stämmer exakt med vår situation, ur juridisk mening. Vi är en bryggförening, som har ett avtal med markägaren från 1967.Min fråga, måste ett arrendeavtal betraktas såsom ett arrendeavtal om en arrendeavgift finns angiven? I vårt fall var bryggan helt förfallen så vi var tvungna att bekosta en ny brygga. Att markägaren skulle ta ut arrendeavgift var således inte tänkbart, dvs. det står inget om arrendeavgift i avtalet. Jag kan inte finna att arrendeavtalslagen i JB kräver att en arrendeavgift skall finnas angivet för att ett avtal skall vara giltigt.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningBestämmelser som är gemensamma för dels arrende, dels andra nyttjanderätter till fast egendom finns i 7 kap. Jordabalken (JB). Bestämmelser som är gemensamma för de olika typerna av arrende återfinns i 8 kap. JB.Ett arrende definieras som upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag (8 kap. 1 § JB). Det framgår således uttryckligen av lagtexten att det krävs ett vederlag (betalning) för att det ska räknas som ett arrende. En vederlagsfri upplåtelse uppfyller därmed inte kraven för att det ska räknas som ett arrende, utan regleras uteslutande av reglerna i 7 kap. JB. Distinktionen går till viss del att utläsa av lagtexten, men är även fastställd i praxis. I NJA 2004 s. 288 uttalade domstolen "När en nyttjanderätt till fast egendom upplåts utan vederlag är det inte fråga om arrende eller hyra utan om en särskild avtalstyp som i JB regleras endast av dess 7 kap. Sker upplåtelsen utan tidsbegränsning kan den gälla antingen för all framtid med den begränsning som följer av 7 kap. 5 § JB, varvid avtalet inte kan sägas upp annat än under speciella förutsättningar (jfr NJA 1961 s. 642), eller tills vidare, varvid avtalet även utan sådana förutsättningar kan sägas upp med iakttagande av skälig uppsägningstid. Vissa typer av upplåtelser kan antas normalt gälla för all framtid, andra normalt för obestämd tid, dvs. tills vidare, men någon allmän tolkningsregel har ansetts svår att uppställa (jfr bl.a. Rodhe, Obligationsrätt, 1956, s. 701)."Har det inte utgått något vederlag är det således rent juridiskt inte att betrakta som ett arrende. I 7 kap. JB finns bland annat bestämmelser som reglerar längsta bundna upplåtelsetid, vilken kan variera beroende på vilken sorts egendom det rör sig om (7 kap. 5 § JB), samt bestämmelser om förlängning av tiden för upplåtelsen samt ändringar i och tillägg till upplåtelseavtalet (7 kap. 7 § JB).Svaret på den fråga du ställt är således att ett avtal om upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag, är att betrakta som ett arrende, för vilket reglerna i 8 kap. JB är tillämpliga. Har upplåtelsen skett vederlagsfritt är det rent juridiskt inte ett arrende utan istället reglerna i 7 kap. JB som tillämpas. Ert avtal är därmed, utifrån den information jag har, inte att betrakta som ett arrende. Avsaknaden av arrendeavgift innebär inte i sig att avtalet inte är giltigt, bara att det inte är att betrakta som ett arrendeavtal med andra regler (jfr 7 kap. JB) som styr.För det fall att ni hamnar i en tvist med markägaren kan det vara en god idé att anlita en jurist som företräder er. Äldre avtal kan ofta vara öppna för tolkning, vilket det kan vara en god idé att ha en jurist till hjälp med för argumentation. Om ni är intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och tidsbokning.Med vänliga hälsningar,