Vad menas med "lovliga ärenden" i jaktlagen (1987:259)?

2018-12-19 i Arrende
FRÅGA |I paragraf 35 i Jaktlagen (1987:259) står "Utan medgivande av jakträttshavaren är det inte tillåtet att med fångstredskap eller vapen som kan användas för jakt ta vägen över annans jaktområde. Detta får dock ske på vägar som är upplåtna för allmänheten och även annars, om det sker i lovliga ärenden."Vad menas med "lovliga ärenden"? Exempel på "lovliga ärenden"?Med vänlig hälsningMagnus Johansson
Josef Lindström Habta |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Svaret till din fråga finner vi i lagmotiven till jaktlagen, mer precist i proposition 1986/87:58 (se s.84-85). Där framgår att med lovliga ärenden anses bland annat färd över annans jaktmark, förutsatt att den egna jaktmarken vilket man har som destination inte kan nås på annat sätt. Ett annat exempel på ett lovligt ärende är att spåra skadeskjutet vilt på annans jaktmark. I samma lagmotiv kan vi utläsa att ett ärende som däremot inte betraktas som lovligt är att leta efter bortsprungen hund på annans jaktmark. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänliga hälsningar, Josef Lindström Habta.

Vad menas med att ett arrendeavtal inte får skrivas in?

2018-12-07 i Arrende
FRÅGA |Vad menas med att ett arrendeavtal (bostadsarrende) inte får skrivas in?
Alicia Abreu |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad menas med att ett arrendeavtal inte får skrivas in?Det betyder att arrendeavtalet inte får skrivas in i fastighetsregistret som Lantmäteriet är ansvarig för. Inskrivning brukar ske för att försäkra sig om att en eventuell ny ägare av fastigheten inte ska kunna påstå att den inte vetat om att rättigheten fanns, exempelvis gällande servitutsrätter. När det gäller arrendeavtal är dessa gällande mot nya ägare trots att de inte är inskrivna i fastighetsregistret, 7 kapitlet 13 § jordabalken. Här hittar du ytterligare information om inskrivning. Vänliga hälsningar

Kan man överlåta ett arrende utan jordägarens samtycke?

2018-12-04 i Arrende
FRÅGA |Hej,Funderar på köpa sommarstuga privat som står på arrenderad tomt. Arrendeavtalet sträcker sig 40 år framåt med nuvarande stugägare. Kan endast jag och stugsäljarn göra upp affären och skriva mitt namn på arrendeavtalet eller måste markägaren godkänna detta?Har markägaren eller ny skogsägare ha rätt att säga upp arrendeavtalet om nuvarande markägare skulle avlida?Mvh
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I lagens mening finns det olika typer av arrenden, t.ex. bostadsarrende, lägenhetsarrende och jordbruksarrende. I mitt svar utgår jag att det är fråga om ett bostadsarrende. Det vill säga ett arrende som syftet är att bo på (10 kap. 1 § jordabalken).Kan arrendatorn överlåta arrendet till dig utan jordägarens samtycke?Som huvudregel krävs jordägarens samtycke till att överlåta arrendet. Det finns dock undantag till detta. Om arrendatorn vill överlåta arrendet på annan så måste denne först erbjuda jordägaren att återta arrendet mot erläggande av skälig ersättning. Först om jordägaren inte accepterar erbjudandet inom en månad så har arrendatorn rätt att överlämna arrendet till dig. Det är därför viktigt att du ser till att arrendatorn har erbjudit jordägaren detta och att denna tackat nej innan du skriver på avtalet (10 kap. 7 § jordabalken).Vad händer med arrendet om fastigheten går över på annan?Ett arrende ska upprättas genom ett skriftligt avtal. Om tillträde till fastigheten har skett så gäller arrendet även mot en ny ägare. En inskrivning i fastighetsregistret eller förbehåll behöver alltså inte göras utan faktumet att ett skriftligt avtal har upprättats och att tillträde har skett räcker för att du ska vara skyddad mot en ny ägare. Avtalet kommer därför att gälla utan en rätt för ny ägare att säga upp avtalet i förtid. Undantaget är om du som arrendator inte skulle sköta arrendet. Då kan nämligen arrendet anses förverkat och jordägaren har rätt att säga upp avtalet i förtid (7 kap. 13 § första stycket, 8 kap. 3 § och 8 kap. 23 § jordabalken). Vänligen,

Vad är ett lägenhetsarrende?

2018-11-27 i Arrende
FRÅGA |Hej!Vad betyder lägenhetsarrende?
Alicia Abreu |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad är ett lägenhetsarrende?En upplåtelse av jord räknas som lägenhetsarrende när den inte uppfyller förutsättningarna för att vara jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende, 8 kapitlet 1 § jordabalken. Exempel på upplåtelser som kan vara lägenhetsarrende* Parkeringsplats på öppen mark utomhus* Kolonilott med enklare byggnad som arrendatorn inte ska bo i* Kolonilott utan byggnad* Kajplats* Lekplats* Plats för brygga eller båtOm inte arrendatorn ska bedriva förvärvsverksamhet på arrendestället räknas också följande upplåtelser som lägenhetsarrende:* Idrottsföreningars klubbhus* Sjöbod för bad eller fritidsfiske* JakthyddaDet finns inget krav på skriftligt avtal gällande lägenhetsarrende och ett avtal om lägenhetsarrende kan därför vara muntligt, 8 kapitlet 3 § jordabalken. Men i bevishänsyn är det alltid bra att ha skriftligt avtal.Vänliga hälsningar

Vad händer med arrende vid försäljning?

2018-12-09 i Arrende
FRÅGA |Hej ! Jag ska arrendera ett befintligt dovhjortshägn och köpa de hjortar som går där nu på en fastighet.Vi ska skriva ett 10 års kontrakt på arrendet. Vad händer om fastigheten säljs under arrendeperioden?Gäller kontraktet tiden ut eller kan de nya ägarna bryta det ?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Reglerna om arrendeavtal och vad som sker vid övergång till ny ägare finns i jordabalkens (JB) 7 kapitel. Om ett arrendeavtal är skriftligt och tillträde till arrendet skett innan överlåtelse till ny ägare gäller avtalet även mot ny ägare av fastigheten (7 kap. 13 § JB). Är ett arrendeavtal inte skriftligt krävs det att säljaren gjort ett förbehåll om ärendet (7 kap. 11 § JB). Alternativt krävs att köparen är i ond tro eller inte inom tre månader från överlåtelsen säger upp arrendet för att det ska vara giltigt mot ny ägare (7 kap. 14 § JB).Som svar på din fråga innebär det att ett skriftligt arrende följer med fastigheten och även den nya fastighetsägaren är bunden av det.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Vilka rättigheter har vi med anledning av vårt arrendeavtal?

2018-12-07 i Arrende
FRÅGA |Hej!Jag är medlem i en allmännyttig förening som arrenderar mark av kommunen sedan mer än 30 år, tidigare var vi på ett annat ställe men blev av kommunen anvisade denna plats. Vi har klubbstuga, hangarer, tankanläggning och tillgång till landningsbana, mao inte så lätt flyttbart. Vi har ett arrendeavtal med ett års uppsägningstid, som de avser att säga upp i närtid. Vilka rättigheter har vi, avseende besittningsrätt t.ex? Eller annat? Vår verksamhet står och faller i princip med detta, kan vi kräva att få hjälp med en ny etablering? Vart kan vi vända oss för att få stöd och hjälp? Hur ska vi gå tillväga?Tacksam för svar
Vega Schortz |Hej, kul att du valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!För att du ska kunna tillgodogöra dig mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilka frågor som ska besvaras. Jag kommer därför börja med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara dina frågor utifrån den uppfattningen. Hur jag uppfattat din fråga och din situation Jag uppfattar det som att ni är en ideell förening som har ett nyttjandeavtal med kommunen som innebär att ni får använda en av kommunens fastigheter för att bedriva någon form av flygverksamhet. Reglerna för arrendeavtal ser lite olika ut beroende på vilken typ av arrende det är fråga om. Du skriver att ni har "klubbstuga, hangarer, tankanläggning och tillgång till landningsbana" på fastigheten ni arrenderar samt att dessa anläggningar är en förutsättning för verksamhetens bedrivande vilket gör att det inte är så enkelt för er att flytta. Ett anläggningsarrende föreligger när "jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande", se 11 kap. 1 § jordbalken (JB). Enligt praxis anses det vara ett anläggningsarrende om arrendatorn (de som arrenderar marken) t.ex. har ett lagerhus, fabrik, en bensinstation, kiosk eller liknade byggnad på arrendestället. Anläggningen ska vara behövlig för arrendatorns förvärvsverksamhet. Jag uppfattar det som att ni är en ideell förening och därmed inte bedriver någon verksamhet med vinstsyfte. Dock kan förvärvsverksamhet anses föreligga även om de pengar föreningen drar in endast återinvesteras i föreningsverksamheten. Ytterligare förutsättningar för att det ska vara fråga om anläggningsarrende är att: Arrendeavtalet är skriftligt Att upplåtelsen är tidsbestämd d.v.s. att arrendeavtalet inte löper för "er livstid" men att arrendetiden ändå är längre än ett år Är någon av följande förutsättningar uppfyllda: Ni bedriver ingen förvärvsverksamhet eller Ert arrendeavtal löper på livstid eller på ett år eller Ert arrendeavtal är muntligt Är det inte fråga om anläggningsarrende utan lägenhetsarrende. Enligt praxis har t.ex. idrottsföreningars klubbhus räknats som lägenhetsarrende. Jag kommer utgå från att det är ett anläggningsarrende ni har utifrån omständigheterna att så omfattande anläggningar finns på fastigheten ni arrenderar vilka ni uppenbart behöver för att kunna bedriva er verksamhet. Utifrån reglerna om anläggningsarrende kommer jag besvara följande frågor som du ställt: 1) Vilka rättigheter har vi, avseende besittningsrätt t.ex? Eller annat? 2) Vår verksamhet står och faller i princip med detta, kan vi kräva att få hjälp med en ny etablering? 3) Vart kan vi vända oss för att få stöd och hjälp? Hur ska vi gå tillväga?"1) Vilka rättigheter har vi, avseende besittningsrätt t.ex? Eller annat?"Regler om arrende i allmänhet och särskilda regler om anläggningsarrende finns i jordabalken (JB). Du skriver att: "Vi har ett arrendeavtal med ett års uppsägningstid, som de avser att säga upp i närtid." Du undrar om ni har något besittningsskydd eller om det finns andra lagregler ni kan förlita er på i syfte att få fortsätta arrendera marken. Generellt gäller att reglerna för arrende är upprättade till arrendatorns (er) förmån. Har ni regler i ert arrendeavtal som avviker från de lagregler som inte går att avtala bort (tvingande lagregler) är jordägaren (kommunen) tvungen att förhålla sig till dessa – medan ni som arrenderar marken kan förlita er på arrendeavtalet ifall avtalet ger er en förmånligare position, se 8 kap. 2 § JB. Observera att jag skrev "som inte går att avtala bort". Det finns alltså förmånliga regler i JB som ni kan ha avtalat bort i ert arrendeavtal – det beror på vad som står däri. För anläggningsarrenden finns tyvärr långgående möjligheter att avtala bort skyddande lagregler. Det är för anläggningsarrenden tillåtet att i avtalet bestämma att arrendatorn inte ska ha något besittningsskydd. Har ni inte avtalat bort besittningsskyddet gäller för anläggningsarrenden ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att sägs avtalet upp är ni skyldiga att flytta men kommunen är skyldiga att betala skadestånd till er för att de säger upp avtalet i förtid, se 11 kap. 5 § JB. Skadeståndet ska täcka den förlust ni lider på grund av att arrendatorförhållandet upphört. Frågan om skadestånd prövas av domstol och en förutsättning för att domstolen ska kunna pröva ärendet är att ni ansökt om medling i arrendenämnden dessförinnan med anledning av jordägarens uppsägning. Dessutom kan arrendenämnden ge dispens från tvingande lagregler. Arrendenämnden kan t.ex. godkänna en klausul i ert avtal om att jordägaren har rätt att återta hela eller delar av arrendestället i förtid, se 11 kap. 2 § andra stycket JB. Ett annat skydd som lagen kan erbjuda er är att kommunen måste säga upp ert arrendeavtal i rätt tid för att ni ska vara tvingade att flytta. Du skriver att ni har avtalat om ett års uppsägningstid. För anläggningsarrenden står det parterna fritt att avtala om uppsägningstiden, se 11 kap. 3 § JB. Jag vet inte när ert arrendeavtal löper ut. Sägs avtalet upp t.ex. imorgon men er arrendetid går ut i t.ex. februari 2018 är det kortare tid än ett år kvar tills ert avtal förfaller. I sådana fall har jordägaren (kommunen) sagt upp ert avtal försent. Konsekvens blir att ert avtal förlängs för ytterligare en avtalsperiod. Är avtalsperioden längre än fem år förlängs avtalet på fem år, se 11 kap. 3 § JB. Har ni inte avtalet bort ert besittningsskydd måste kommunen säga upp er skriftligen, skälen till uppsägningen måste anges och kommunen måste upplysa er om att ni har rätt att ansöka om medling i arrendenämnden, två månader från det att ni delgavs uppsägningen, ifall ni inte går med på att lämna fastigheten eller vill ha skadestånd. Har ni besittningsskydd och uppsägningen inte uppfyller de ovanstående formkraven är uppsägningen ogiltig. Hos Arrendenämnden kan ni också ansöka om uppskov med avflyttning. En sådan ansökan bör skickas in till arrendenämnden innan arrendeavtalet upphör. Som mest kan arrendenämnden bevilja er att få stanna kvar på arrendestället ett år till efter att avtalstiden löpt ut, se 11 kap. 6 b § JB. "2) Vår verksamhet står och faller i princip med detta, kan vi kräva att få hjälp med en ny etablering?"Som jag skrev under fråga 1 kan ni, inom två månader från det att ni tar del av en uppsägning från kommun, vända er till arrendenämnden och ansöka om medling. Under medlingsförfarandet kan ni – om ni inte avtalat bort ert besittningsskydd – begära skadestånd men anledning av uppsägningen, se 11 kap. 5 § JB. 3) Vart kan vi vända oss för att få stöd och hjälp? Hur ska vi gå tillväga?Som jag angett i fråga 1 är det första och främst Arrendenämnden som agerar medlare i arrendetvister. Det finns åtta arrendenämnder i Sverige och ni ska vända er till den arrendenämnd som finns närmast ert arrendeställe. Arrendenämnden har en hemsida där det finns information om vilka ärenden nämnden handlägger och vilka regioner vardera nämnd ansvarar för. I andra hand prövas vissa arrendetvister av närmsta tingsrätt. Tingsrätten kan t.ex. ålägga en jordägare att betala ett skadestånd till en arrendator med anledning av en uppsägning. Behöver ni hjälp med att tolka ert arrendeavtal eller finna argument för hur ni bör rättsligt hävda er rätt gentemot kommunen får ni gärna ta hjälp av Lawlines jurister. Är ni intresserade av att boka tid med en jurist får ni vänligen höra av er till mig: vega.schortz@lawline.se Hoppas ni fått svar på er fråga och lycka till! Med vänlig hälsning,

Kan man sälja ett hus som står på utarrenderad mark?

2018-12-03 i Arrende
FRÅGA |Min dotter köpte för några år sedan ett hus på mark som hon arrenderar.Hon vill nu sälja huset, men är vad jag kan förstå " i händerna på jordägaren "Arrendet är på 5 år, och uppsägning ska ske mins ett år i förväg.Jordägaren har nämnt att han är intresserad av marken, men inte huset, och då uppstår några frågor. Kan jordägaren bara säga upp arrendet, vad händer i så fall då med huset?Kan jordägaren chockhöja arrendet och på så sätt tvinga bort min dotter?Vad kan min dotter göra, har några som helst rättigheter?
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår i min framställning ifrån att det är ett bostadsarrende avtalet är skrivet för. Det vill säga en upplåtelse av jord som det är menat att din dotter ska bo på. Är en försäljning av huset i händerna på jordägaren?Regler om arrende finns i 7-11 kap. jordabalken. Visserligen är en huvudregel att din dotter inte får sätta annan person i sitt ställe och därmed inte överlåta arrendet. Däremot finns det undantag till detta. Om avtalet är slutet på viss tid får din dotter överlåta arrenderätten till någon annan skötsam person. Innan detta måste din dotter däremot erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot erläggande av skälig ersättning. Om jordägaren inte har godtagit detta erbjudande inom en månad så får din dotter sedan överlåta arrendet till någon utomstående. Avvikande bestämmelser från detta kan dock göras om det har tagits med i avtalet, men det måste då också godkännas av arrendenämnden. Din dotter kan alltså sälja huset utan jordägarens samtycke. Villkoret för detta är dock att hon först ska erbjuda jordägaren att återta arrendet och betala ersättning för huset, och om jordägaren inte accepterar detta inom en månad så har din dotter möjligheten att överlåta arrendet till en utomstående (10 kap. 7 § jordabalken).Kan jordägaren bara säga upp avtalet?Som huvudregel kan jordägaren inte säga upp avtalet i förtid. Vissa undantag finns dock, till exempel om man inte betalar arrendeavgiften i tid, men dessa grunder aktualiseras först om din dotter inte skulle sköta arrendet. Om jordägaren däremot säger upp avtalet efter tiden på 5 år löpt ut så har din dotter en rätt till förlängning så länge hon inte misskött arrendet eller jordägaren har en skälig anledning att upplösa arrendeförhållandet. Detta betyder att din dotter även skulle ha ett starkt skydd att behålla arrendet efter att avtalet har löpt ut (8 kap. 23 § och 10 kap. 5 § jordabalken).Huvudregeln är alltså att jordägaren inte kan säga upp avtalet i förtid, och om jordägaren skulle säga upp avtalet när den avtalade tiden på fem år har gått ut så har din dotter rätt till förlängning om hon inte har misskött sig i sin användning av arrendet. Din dotter har alltså ett bra skydd mot en uppsägning av avtalet.Vad skulle hända med huset om avtalet sägs upp?Om avtalet ändå skulle sägas upp så har din dotter rätt till ersättning för huset. När din dotter frånträder avtalet ska arrendet erbjudas jordägaren till inlösen. På detta sätt skulle din dotter få ersättning för huset samtidigt som jordägaren får tillbaka rättigheten. Om jordägaren inte skulle acceptera erbjudandet så har din dotter rätt att hitta någon annan skötsam person som vill ha arrendet och får då skälig ersättning på detta sätt (10 kap. 7 § jordabalken).Kan jordägaren chockhöja arrendet?Som huvudregel gäller att avtal ska hållas, och därmed att avgiften som redan är avtalad ska fortsätta att gälla. Detta avtal har upprättats skriftligen mellan din dotter och jordägaren och i denna handling ska samtliga avtalsvillkor anges som ska gälla för avtalsperioden. För att avgiften ska ändras krävs därför att avtalsvillkoren ändras. Detta kan inte ske under löpande arrendeperiod utan en begäran av villkorsändring sker för en ny arrendeperiod. Skulle jordägaren vilja att arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod så ska jordägaren meddela din dotter om detta senast ett år före arrendetidens utgång, och arrendeavgiften ska då utgå med ett skäligt belopp. Jordägaren är därför inte helt fri att sätta vilken avgift som denne vill och kan inte ändra avgiften för 5-årsperioden arrendeavtalet är skrivet på (10 kap. 3 och 6 § jordabalken).Vad kan din dotter göra?Din dotter har ett skydd från att jordägaren säger upp avtalet i förtid och hon har även rätt till förlängning av avtalet så länge hon sköter arrendet. Om avtalet sägs upp så ska din dotter erbjuda jordägaren arrenderätten och på detta sätt få ersättning för huset, och om jordägaren inte accepterar detta så kan din dotter istället vända sig till någon utomstående som vill ha arrendet och få ersättning för huset på detta sätt.Jordägaren kan vidare inte ändra avgiften för denna 5-årsperiod. Om din dotter och jordägaren inte skulle vara överens om avgiften vid en eventuell förlängning av avtalet så ska denna tvist hänskjutas till arrendenämnden som sedan avgör frågan, vilket hindrar jordägaren från att sätta vilken avgift denne vill på arrendet (10 kap. 6 a § och 9 kap. 10 § andra stycket jordabalken)Vänligen,

Vad säger lagen om att hyra ut parkeringsplats i andra hand?

2018-11-22 i Arrende
FRÅGA |Hej, Jag undrar vad lagen säger gällande att hyra ut sin parkeringsplats i andra hand om man bor i en hyresgästförening med privat hyresvärd. Tack! Med vänlig hälsning,
Michella Lina Said |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En parkeringsplats utgör ett lägenhetsarrende enligt 8 kap. 1 § jordabalken, då det avser upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag, för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte utgör bostadsarrende eller anläggningsarrende. Reglerna för andrahandsupplåtelse av parkeringsplats återfinnes i 8 kap. 19 § jordabalken, var det framgår att arrendatorn, vilken är du, inte utan jordägarens (hyresvärdens) tillåtelse får hyra ut arrendestället (parkeringsplatsen) i andra hand. Du måste således efterfråga hyresvärdens samtycke för att hyra ut parkeringsplatsen i andra hand. Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline,Vänligen,