Förlängning arrende
Hej,
Vi är nya fastighetsägare som precis tagit över ett antal (4 stycken) arrendekontrakt. Idag så är detta en förlustaffär då fastighetsskatten överstiger intäkterna från arrendatorerna. Har hanteras mycket bristfälligt av de tidigare ägarna och ett kontrakt är oförändrat både gällande kontrakt samt arrendeavgift från 1963. Totalt orimligt att betala 85 kr/år för ett arrende som innefattar en areal på 1700 m2 ca 4 km från Kolmårdens djurpark.
Vi har några funderingar.
1) Arrendekontraktet undertecknades 1962-12-31 med nyttjanderätt under 49 år. Vi sade upp kontraktet 2021-10-01 i tron att vi var 1 år före kontraktets avslut baserat på 5 år förlängningar från signerat kontraktsdatum. Våran motpart hävdar att 5 års intervallen startades om från 2011-12-31 (4-års intervall) när 49 år löpt ut och att vi är 1 år för sent ute.
Vem har rätt?
2) Nuvarande arrendator är dotter till den som signerade kontraktet 1962. Inget tillägg har signerats sen dess och arrendatorn betalar fortfarande arrendeavgiften 85kr/år som skrevs in i kontraktet 1962. Har man fortfarande besittningsskyddet kvar trots att avtalet har gått ur tiden och personen som signerat kontraktet är avliden?
Borde inte arrendatorn själv initiera kontakt med markägarna för att säkerställa sin rätt till arrendet efter 49 år passerat?
Kan tillägg till kontrakt ske efter kontraktets specificerade kontraktstid löpt ut?
Lawline svarar
Vänligen,
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag uppfattar det som att ni köpt en fastighet som är belastad med arrendeavtal. Avtalen träffades mellan den tidigare ägaren (som nu är avliden) och hans dotter. Med hänsyn till ytan som arrenderas utgår jag från att det är ett bostadsarrende.
Arrenden regleras i jordabalken (1970:994), JB.
Är arrendet fortfarande giltigt?
Av JB 7 kap 13 § framgår att arrenden som här avses gäller även efter en fastighetsöverlåtelse.
När skulle det ursprungliga arrendet ha sagts upp?
Bostadsarrenden förnyas automatiskt om de inte sägs upp innan avtalets utgång (JB 10 kap 3 §). Då avtalet var på 49 år skulle det ha sagts upp innan 2011-12-31.
Förlängning
Då avtalet inte sades upp i rätt tid har det förlängts i fem år (JB 10 kap 3 §). Förlängningen gällde alltså till 2016, den omfattas av de ursprungliga bestämmelserna (JB 7 kap 7 §). När uppsägning inte skedde då förnyades avtalet på nytt till 2021. Avtalet gällde alltså oförändrat till 2021-12-31.
Jag vet inte riktigt var de får den fyraåriga förlängningen ifrån. Om de påstår en fyraårig förlängning borde det ha gått tre perioder varpå den sista tar slut 2023.
Er uppsägning
Uppsägning ska enligt JB 10 kap 3 § göras senast ett år innan arrendetidens utgång. Det betyder att uppsägningen är för sent gjord för denna period, men inte för nästa.
Besittningsskyddet
Besittningsskyddet följer med avtalet. Det är alltså fortfarande giltigt. När man utnyttjar besittningsskyddet ska dock en "skälig" ersättning utgå (JB 10 kap 6 §). Arrendeavgiften på 85kr kommer alltså med allra största sannolikhet inte gälla längre.
Sammanfattning
Jag bedömer situationen som att ni sagt upp avtalet för sent. Om arrendatorn vill utnyttja sin besittningsrätt kommer arrendeavgiften justeras upp.
Hoppas du fick svar på din fråga! Om du har någon mindre följdfråga, eller om du vill ha hjälp med det praktiska, är du varmt välkommen att höra av dig till mig på vidar.wicklund@lawline.se.
