Viktiga juridiska aspekter vid köp av stuga på arrendetomt – Arrendetid, avgifter och förlängning

Question

Min fru och jag funderar på att köpa en stuga som är vinter bonad
den är på 35 kvm och står på arrendetomt. Byggnaden är från 2022.
Gäller arrendetiden min 5år från det kontrakt är skrivet.
Kan man begära längre arrdedetid Hur gör man detta och vad gäller då
Arrendet är idag på 4200:-/år Vad kan det höjas med/år
Vem bestämmer hur lång tid man kan begära på arrendet eller är 5år maxcimum.
Vad händer när dessa 5åren löpt ut
Kan markägaren bryta kontraktet tidigare än dom 5åren
Ser du några andra problem med att köpa en byggnad på arrendetomt
mvh Peer Liegnell
[e-mail]

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Utifrån din beskrivning utgår jag från att det rör sig om bostadsarrende, vilket regleras i 10 kap. jordabalken (“JB”). Om det istället gäller en annan typ av arrende, är du välkommen att kontakta mig, enligt kontaktuppgifterna nedan.

Arrendetidens längd och förlängning

Avtal om bostadsarrende ska träffas för viss tid, antingen för en tidsperiod om minst fem år eller för arrendatorns livstid (10 kap. 2 § JB). Om arrendetiden inte specificeras på ett tydligt sätt i avtalet, gäller en arrendetid om fem år som standard. Om avtalet träffas för en kortare tid än fem år, gäller den överenskomna perioden, förutsatt att arrendenämnden godkänt avtalet i denna del.

Det är möjligt att begära en längre arrendetid, men det är markägaren som har rätt att besluta om detta. En förlängning av arrendetiden kräver alltså markägarens samtycke.

Höjning av arrendeavgiften 

Om ni inte har haft något avtal innan, och det därför är ett nytt arrendeavtal, så är huvudregeln att avtalsfrihet gäller. Detta betyder att det inte finns några regler i 10 kap. JB som sätter en gräns för arrendeavgiften.

Om det däremot är frågan om en förlängning av ett tidigare existerande avtal mellan er så är huvudregeln att arrendeavgiften ska utgå med ett skäligt belopp, så länge ni inte kommer överens om något annat (10 kap. 6 § första och fjärde stycket JB).

Förlängning av arrendeavtalet

Ska jordägaren kunna säga upp arrendatorn krävs en grund för uppsägning. Avtalet kan sägas upp om arrendatorn förbrukat sin rätt, vilket kan ske om till exempel avgiften inte betalats, arrendet blir vanvårdat och arrendatorn inte rättar sig efter att jordägaren sagt till.

I samband med att arrendet ska förnyas gäller att markägaren kan ha rätt att återta jorden om han anses ha ett större intresse av den än arrendatorn efter en intresseavvägning (se 10 kap. 5 § sjätte punkten jordabalken). Utgångspunkten är att utan jordägarens samtycke får arrendatorn ej sätta annan i sitt ställe. Dock finns vissa undantag från huvudregeln. Till exempel kan genom bodelning, arv eller testamente eller genom exekutiv försäljning eller i arrendatorns konkurs arrenderätten övergå till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas (10 kap. 7 § jordabalken).

Slutsats och rekommendation

Arrendetidens längd kan således vara minst fem år, men det är markägaren som avgör om en längre arrendetid kan beviljas. Om avtalet är förnyat, kan arrendeavgiften justeras, men om det gäller ett förlängt avtal ska avgiften vara skälig. Vid förlängning av arrendeavtalet bör ni även vara medvetna om att markägaren kan säga upp avtalet under vissa förutsättningar, såsom om arrendet missköts eller om markägaren har ett större intresse av jorden.

Min rekommendation är att ni noggrant går igenom avtalet och diskuterar både arrendetidens längd och eventuella avgiftshöjningar med markägaren. Det kan vara klokt att rådgöra med en jurist för att säkerställa att villkoren är tydliga och rättvisa inför eventuella förhandlingar eller förlängning.

Jag hoppas att detta besvarade din fråga! Om inte är du välkommen att kontakta mig på [e-mail].