Hur påverkas min förköpsrätt av avtalet mellan arrendatorn och markägaren?
Min far gav sina föräldrars sommarstuga till sin syster för en symbolisk summa i bodelningen när min farfar gick bort. I avtalet står att jag och min bror har företräde vid en ev. försäljning. Huset har nu ärvts av mina kusiner. Huset står på en arrendetomt och i arrendeavtalet står: "Arrendet får inte överlåtas utan jordägarens medgivande och får heller inte intecknas." Innebär detta att jordägaren kan hindra mig och min bror att köpa stugan (arrendet) i det fallet mina kusiner vill sälja det? Eller gäller bodelningen/avtalet "före" jordägarens rätt att hindra köpet?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Tolkning av frågan och lagrum.
Som jag förstår dig finns den en sommarstuga som er släkt har en nyttjanderätt i då tomten arrenderas och således inte ägs. I arrendeavtalet står det att arrendet inte får överlåtas utan jordägarens medgivande, men samtidigt har din far givit stugan till din syster med villkoret att du och din bror har förköpsrätt vid en försäljning. Du undrar nu vad som går först, och vad som gäller.
En redogörelse för avtalskonstellationen.
Markägaren har rätt att hindra en försäljning på grund av att hen måste ge sitt medgivande. Denna rätt är inskrivet i arrendeavtalet och gäller mellan den part som arrenderar tomten, nu dina kusiner, och markägaren.
Har man förvärvat en fastighet som är villkorad på så sätt som din faster gjorde från din far så förs det villkoret med även vid arv. Detta betyder att förköpsrätten nu också gäller mellan dig och din bror och mot dina kusiner. Det är också just det som är det viktiga, att avtalet är mellan dig och dina kusiner, och på så sätt inte träffar markägaren som klausulen med arrendeavtalet gör. De två avtalen är således mellan olika parter, men lika gällande.
Vilken rätt har du samt markägaren i situationen?
Båda avtal ska alltså gälla, men mot olika parter. Du har rätt till förköp, och markägaren rätt att hindra försäljningen. De enda som är bunden av båda avtalen är således dina kusiner, så problematiken uppstår egentligen mest för dem.
Det som händer är att dem i ett första skede måste försöka sälja arrendet till er i enlighet med förköpsavtalet. Om antingen ni eller markägaren säger nej till köpet så kommer sedan förköpsrätten att ha passerats och testats, och då kan dina kusiner vända sig mot andra parter för att sälja arrendet. Även då kan dock markägaren hindra säljandet, men det ledet är inget som påverkar er. På så sätt gäller alltså inget avtal före det andra, utan båda avtal ska respekteras. Dem träffar bara olika parter.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Om något är oklart eller om en följdfråga skulle uppstå kan du alltid höra av dig direkt till mig via mejl. Du når mig på emil.szepesvari-burman@lawline.se.
Hälsningar,
