Är jag tvungen att riva huset vid uppsagt arrende?
Jag har en arrendetomt som markägaren har sagt upp arrendet är jag då tvungen att riva huset och återställa marken. Till saken hör att det fanns redan hus på tomten och jag har arrenderat i ca 40 år.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Tillämpligt lagrum
Frågor kring arrende regleras i 8-11 kap jordabalken (JB). Det är därför denna lagstiftning jag kommer utgå från när jag besvarar din fråga.
Olika arrendeformer
Det finns flera olika sorters arrende, dessa är jordbruk- bostads- anläggning- och lägenhetsarrende, 8 kap 1§ JB. Vad som avgör vilken sorts arrende det rör sig om beror på markens användningsområde. Jordbruksarrende avser mark som arrenderas för jordbruk, bostadsarrende är när mark arrenderas för hus som används som bostäder (även fritidsbostäder), anläggningsarrende avser mark som upplåts för verksamhet och slutligen lägenhetsarrende som innefattar övriga arrendeformer. Utifrån omständigheterna i din fråga är det svårt att svara på vilken slags arrende det rör sig om i ditt fall, jag kommer därför ta höjd för detta i mitt svar och besvara frågan utifrån vad som gäller generellt och i den mån det är nödvändigt gå in mer specifikt på respektive form.
Det finns formkrav för uppsägning
Huvudregeln är att när ett arrende har upphört så ska den som arrenderar återställa marken, men det finns vissa regler som gör att arrendeavtal förlängs och de kommer jag utreda nedan.
Först och främst bör påpekas att det finns en del formkrav för att en uppsägning av arrende ska vara giltig. Exempelvis måste uppsägningen vara skriftlig samt att den måste ske inom en viss tid innan avtalet går ut, 8 kap 8§ JB. Hur lång tid innan det är varierar beroende av vilken form av arrende det gäller. Nedan följer en lista där det framgår när en uppsägning ska ske:
Jordbruksarrende - löper avtalet på kortare tid än fem år ska avtalet sägas upp senast åtta månader innan det går ut. Löper avtalet längre än fem år ska det sägas upp senast 12 månader innan det går ut, 9 kap 3§ JB.
Bostadsarrende - ska sägas upp senast 12 månader före dess att avtalet löper ut, 10 kap 3§ 1 st JB.
Anläggningsarrende - om inget annat följer av avtalet ska anläggningsarrende sägas upp senast 6 månader innan avtalets slut, 11 kap 3§ 2 st JB.
Lägenhetsarrende - om inget annat följer av avtalet ska anläggningsarrende sägas upp senast 6 månader innan avtalets slut, 8 kap 5§ JB.
Du skriver att avtalet redan har blivit uppsagt. Anledningen till att jag ändå finner det relevant att nämna formkraven för uppsägning är för att om dessa inte är uppfyllda, dvs om uppsägningen inte var skriftlig eller skedde inom rätt tid, så är uppsägningen ogiltig. Ett arrendeavtal som inte sägs upp (eller vars uppsägningen inte sker på rätt sätt) förlängs automatiskt. Om så är fallet innebär det att ditt arrendeavtal förlängs automatiskt och du behöver inte riva huset.
Du kan ha besittningsskydd
Även om det skulle vara så att uppsägningen har skett korrekt så finns eventuellt ytterligare en möjlighet att slippa riva huset, det är om du har s.k. besittningsskydd. Besittningsskydd innebär att den som äger marken inte kan säga upp arrendeavtalet av vilka anledningar som helst. Det finns två former av besittningsskydd, det ena är direkt besittningsskydd och det andra är indirekt besittningsskydd. Direkt besittningsskydd betyder att du trots en uppsägning har rätt att förlänga arrendet. Indirekt besittningsskydd ger dig inte rätt att förlänga arrendeavtalet men däremot kan du ha rätt till ekonomisk ersättning av markägaren till följd av eventuella kostnader som uppstått i och med uppsägningen. De former av arrende som har direkt besittningsskydd är jordbruks och bostadsarrende. Anläggningsarrende har ett indirekt besittningsskydd medan lägenhetsarrende inte har något besittningsskydd alls. Det finns vissa undantag som gör att besittningsskyddet upphör, exempelvis om du förverkat arrenderätten (som att inte betala avgiften, vanvårdat arrendestället eller annat som bryter mot avtalet). Av det som framgår av din fråga verkar det som att det finns en chans att du har besittningsskydd och i sådana fall kan inte markägaren säga upp avtalet utan giltig anledning, förutsatt att det rör sig om ett bostads-eller jordbruksarrende.
För att sammanfatta mitt svar: ja, som utgångspunkt är du skyldig att återställa marken vid uppsägning vilket kan innebära att du måste riva huset. Det finns däremot undantag som gör att du kan ha rätt till förlängning av avtalet trots uppsägning.
Mitt råd till dig
Först och främst råder jag dig att kontrollera uppsägningen, följer den formkraven enligt ovan? Om inte så förlängs avtalet och du behöver inte riva huset eftersom ert avtal fortfarande gäller. Om uppsägningen är enligt konstens alla regler kan du istället fundera över om du åtnjuter besittningsskydd. Om du gör det bör du prata med markägaren och förklara att du har rätt till förlängning av avtalet. Skulle inte det fungera så kan du vända dig till hyresnämnden som kan pröva din förlägningsfrågan. Du läsa mer om hur du ansöker om en sådan prövning här.
Jag hoppas att jag har förstått din fråga rätt och att du fick den besvarad!
Med vänliga hälsningar,
