Hur säga upp bostadsarrende som jordägare?
Hej, om en koloniförening där medlemmarna har bostadsarrende som löper på fem år vill avsluta ett arrende efter en femårs-period, måste föreningen gå via arrendenämnden eller räcker det med ett uppsägningsbrev direkt till medlemmen? Anledning till uppsägning är självklart något av de punkter som anges i jordabalken samt i medlemmens arrendekontrakt. Och är det också korrekt att uppsägning i förtid kan göras genom att meddela detta skriftligt direkt till medlemmen (som ifall de vägrar då måste ta det till tingsrätten) utan att gå via arrendenämnden?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline!
Jag förstår din fråga som att du undrar hur ni ska gå till väga vid uppsägning av bostadsarrende. Jag kommer nedan använda jordabalken för att besvara din fråga (JB).
Uppsägningstiden är ett år
Huvudregeln vid uppsägning av bostadsarrende är att uppsägningen ska göras senast ett år före arrendetidens slut. Om avtalet inte sägs upp inom angiven tid så förlängs det automatiskt, 10 kap 3§ JB.
Förverkande bryter besittningsskyddet
Vill ni säga upp avtalet i förtid så är en förutsättning att avtalet är förverkat. För att ett avtal ska anses vara förverkat måste något av kraven i 8 kap 23§ JB vara uppfyllt och händelsen kan inte va av ringa betydelse. Jag misstänker att det rör sig om just förverkande i denna situation då du skriver att uppsägningen är grundad på anledningar som framgår av jordabalken. Om avtalet inte är förverkat så kan det inte sägas upp i förtid. Huruvida avtalet är att betrakta som förverkat har även betydelse ur andra aspekter. Som utgångpunkt har arrendatorn ett så kallat besittningsskydd. Detta innebär att arrendatorn har rätt att få avtalet förlängt trots uppsägning från jordägaren, 10 kap 5§ JB. Det finns däremot vissa undantag till denna huvudregel. Förverkande av avtalet är ett sådant undantag, om så är fallet kan arrendatorn alltså inte kräva att få kontraktet förlängt. Besittningsskyddet upphör alltså att gälla vid förverkande.
Uppsägningen ska ske skriftligen, direkt till mottagaren
Oavsett vilket förhållande som föreligger så ska ett avtal om arrende sägas upp skriftligen. Likaså är det upp till er att bevisa vid en eventuell tvist att arrendatorn har tagit del av uppsägningen. Det är därför en god idé att få en kvittens på att personen har fått meddelandet, genom att exempelvis skicka ett rekommenderat brev. Tingsrätten aktualiseras först när ni inte kommer överens. Domstol blir således aktuellt om arrendatorn inte accepterar uppsägningen. Då kan ni ansöka om att tingsrätten ska besluta i frågan, ansökan till det hittar ni här. Det finns även ytterligare information att ta del av på tingsrättens sida här.
Sammanfattningsvis
Om avtalet inte är förverkat: ni ska säga upp avtalet ett år före dess upphörande. Det är sannolikt att arrendatorn kan få förlänga avtalet på grund av besittningsskyddet om personen önskar det, förutsatt att inget av undantagen i 10 kap 5§ JB föreligger. Uppsägningen sker skriftligen direkt till medlemmen, förslagsvis genom ett rekommenderat brev med kvittering.
Om avtalet är förverkat: för att förverkande av avtalet ska anses föreligga måste något av skälen i 8 kap 23§ JB vara uppfyllt. Uppsägning kan i så fall ske i förtid och arrendatorn har då inte rätt till förlängning av avtalet. Uppsägningen sker skriftligen direkt till medlemmen, förslagsvis genom ett rekommenderat brev med kvittering. Accepteras inte uppsägningen så kan tingsrätten besluta i frågan. De kommer göra en bedömning huruvida arrendeavtalet kan anses förverkat eller inte.
Jag hoppas du fick svar på din fråga och att jag tolkat förutsättningarna rätt, annars får du gärna vända dig till oss igen. Skulle ni behöva mer djupgående rådgivning så kan ni boka ett möte med Lawlines erfarna jurister här.
Med vänliga hälsningar,
