När föreligger ett arrende?
Mina föräldrar fick min systers muntliga godkännande att uppföra ett hus på hennes tomt/fastighetsbeteckning. För att möjliggöra bygget gjordes ett tilläggs inköp av mark till min systers fastighetsbeteckning som betalades av mina föräldrar.
Det har nu uppstått en tvist där min syster inte vill slutföra bygget trots att mina föräldrar betalat samtliga fakturor samt har lånekreditivet i sitt namn utan att för den skull få bestämma något i avseende av bygget samt att min syster vägrar ge dem nycklar eller annan tillgång till bygget.
Vad är mina föräldrars rättigheter när det gäller arrende av tomten? Kan de förskansa sig arrende genom att de äger den lösa egendomen på ofri mark? Hur skall de gå vidare för att säkerhetskälla ett arrende på lång tid?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.
I det här fallet verkar det röra sig om ett bostadsarrende. I 10 kap. 1 § 1 st. JB sägs att bostadsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn (dina föräldrar) enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående.
Såvitt jag förstår har din syster endast lämnat ett muntligt samtycke till uppförandet av huset, vilket skapar vissa problem. För att ett arrende ska bli giltigt måste nämligen lagens formkrav vara uppfyllda och i 8 kap. 3 § 1 st. JB uttalas att avtal om bostadsarrende ska upprättas skriftligen. I handlingen ska vidare samtliga avtalsvillkor anges och ändringar eller tillägg som inte avfattas skriftligen är utan verkan. Ovanstående innebär dessvärre att det inte föreligger något arrende i dagsläget. Kraven är relativt högt ställda här och som exempel kan Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1982 s. 823 nämnas. I det rättsfallet ansågs inte en skriftlig kvittens på erlagd avgift uppfylla kravet på skriftligt avtal.
Av den nyss nämnda lagparagrafens andra stycke framgår emellertid att om arrendatorn har tillträtt arrendestället utan att skriftligt avtal blivit upprättat och har det inte berott på denne att ett sådant inte kommit till stånd har arrendatorn rätt till ersättning för skada. Notera dock att om talan om skadestånd inte väcks inom ett år från det jorden avträddes går man som arrendator miste om rätten till domstolsprövning. Oaktat en eventuell skadeståndsskyldighet måste det dock förtydligas att det saknas legala möjligheter att kunna framtvinga ett skriftligt avtal av markägaren, dvs. din syster, varför den muntliga upplåtelsen förblir ogiltig, se prop. 1983/84:136, s. 42 ff.
När det sedan gäller det icke färdigställda huset kan följande anföras. Enligt 2 kap. 4 § 1 st. JB gäller att föremål som nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten hör inte till denna om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand. Föremålet förblir alltså lös egendom så länge fastighetsägaren (markägaren) inte förvärvar äganderätten till föremålet. Med fastighet avses för övrigt jord. Av 1 kap. 1 § 1 st. JB följer att fast egendom är jord vilken är indelad i fastigheter. På en fastighet kan det sedan stå byggnader, ledningar, stängsel och andra s.k. fastighetstillbehör, 2 kap. 1 § JB. Reglerna om accession (infogande) bör iakttas i det här sammanhanget. HD har uttalat om det är svårt att ta bort föremålet ska det anses sammanfogat med fastigheten och därmed utgöra tillbehör till denna, jfr NJA 2002 s. 561. Om motsatsförhållandet råder, dvs. om föremålet utan svårigheter kan separeras från fastigheten, föreligger av förklarliga skäl ingen accession, se NJA 1996 s. 693.
Min uppfattning är att huset inte kan anses sammanfogat med din systers fastighet, vilket styrks av reglerna på arrenderättens område och viss hovrättspraxis. När ett giltigt arrende upphör gäller nämligen följande. Initialt ska inlösen erbjudas fastighetsägaren. Om denne inte inom en månad har förklarat sig villig att förvärva huset måste arrendatorn föra bort det inom tre månader. Vid ett bortförande ansvarar arrendatorn för att marken på fastigheten återställs i tjänligt skick, 8 kap. 21 § JB och hovrättsfallet RH 2001:80. Det nyss sagda vittnar om att lagstiftaren helt enkelt har bedömt att ett hus inte är ett föremål som är svårt att ta bort.
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis kan konstateras att något arrende inte har kommit till stånd. Däremot har huset och fastigheten inte heller kommit i samma ägares hand, alltså i din systers hand (i hennes ägo), eftersom dina föräldrar fortfarande besitter äganderätten till huset. Men objektivt sett har det uppförts utan att ett giltigt arrende, vilket innebär att dina föräldrar sannolikt kan åläggas en bortförandeplikt. Samtidigt bör din syster naturligtvis utge viss ersättning för den skada som de har lidit eller kommer att lida till följd av det inträffade. Och som svar på din allra sista delfråga kan kort sägas att dina föräldrars möjlighet att säkerställa ett arrende är helt beroende av din systers goda vilja, vilket förklaras av avsaknaden av att kunna framtvinga ett skriftligt avtal på lagligt vis.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig imorgon onsdag den 6/10 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
