Kan en arrendator överlåta ett arrende utan fastighetsägarens samtycke? Om nej, vad gäller om så ändå skulle ske?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
När arrendatorn vill överlåta arrendet - Vad gäller?
Av din ärendebeskrivning framgår det inte vad det är för typ av arrende det är fråga om. Men utgångspunkten nedan kommer bli att det rör sig om ett bostadsarrende. Det förefaller mest troligt. Enligt 10 kap. 1 § 1 st. JB gäller att bostadsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående.
Huvudregeln, vilken följer av 10 kap. 7 § 1 st. JB, är att en arrendator inte utan jordägarens (ditt) samtycke får sätta annan i sitt ställe. Men i bestämmelsens andra stycke sägs dock att är arrendeavtalet slutet för viss tid (vilket är fallet här) får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren (du) skäligen kan nöjas. Han eller hon ska dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderättens värde. Har arrendatorn uppfört byggnad på arrendestället eller har han eller hon i övrigt nedlagt kostnad på detta och önskar han eller hon att jordägaren ska överta vad han eller hon utfört, skal även det erbjudas jordägaren till inlösen. Vill jordägaren anta erbjudandet ska denne lämna besked därom inom en månad.
Ovan skriver du att arrendatorn har ”sålt sin fastighet” med vilket du förmodligen menar att arrendatorn har sålt sin byggnad. Men fastighet avses nämligen jord, dvs. marken, på vilken det sedan kan stå en byggnad och/eller andra s.k. fastighetstillbehör, se 1 kap. 1 § 1 st. och 2 kap. 1 § JB. Detta betyder att arrendatorn inte kan vara fastighetsägare. Denne kan naturligtvis äga annan fast egendom, alltså andra fastigheter, men inte i förevarande fall. I så fall hade ju arrendet framstått som tämligen överflödigt, om arrendatorn även var ägare av fastigheten vill säga. Den byggnad som står på din fastighet och som tillhör arrendatorn är ett s.k. hus på ofri grund eller annorlunda uttryckt ett hus på annans mark.
Den nu uppkomna situationen - Vad gäller?
Det intressanta i det här sammanhanget är att arrendatorn verkar har sålt huset utan att ha överlåtit arrenderätten, vilket egentligen innebär att köparen har förvärvat ett hus på ofri grund utan att vara helt säker på att kunna få nyttja fastighet (marken) som huset står på. Men framförallt behöver följande uppmärksammas. Av ovanstående framgår ju att arrendatorn först ska erbjuda dig som fastighetsägare (jordägare) att återta arrendestället mot skälig ersättning för arrenderättens värde. Detsamma gäller arrendatorns uppförda byggnad (huset) på arrendestället, dvs. på din fastighet, vilket även det ska erbjudas dig som jordägare till inlösen.
Det finns dock ingenting som säger att du måste förvärva arrendatorns egendom. Har du som jordägare inte inom en månad från det erbjudandet gjordes förklarat dig villig att anta erbjudandet får arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta den till en tillträdande arrendator. Om han eller hon för bort egendomen ska vederbörande återställa arrendestället i tjänligt skick, se 8 kap. 21 § 1 st. JB. Det kan likaledes noteras att det i 8 kap. 22 § JB anges att om en avträdande arrendator på arrendestället lämnat kvar annan honom eller henne tillhörig egendom än som avses i 21 § och försummar han eller hon att inom tre månader efter anmaning föra bort egendomen tillfaller den jordägaren utan lösen.
Men det kanske mest väsentliga i det här fallet är att arrenderätten sannolikt är förverkad, vilket i så fall ger dig rätt att säga upp avtalet i förtid. I 8 kap. 23 § 1 st. 4 p. JB uttalas nämligen att arrenderätten är förverkad och jordägaren berättigad att säga upp avtalet om arrendatorn i strid med bestämmelserna i denna balk, dvs. jordabalken, överlåter arrenderätten eller eljest (annars) sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt. Det innebär också att den nuvarande arrendatorn kan bli skyldig att utge skadestånd till dig, se den nyss nämnda bestämmelsens tredje stycke. Överlåtelse av en bostadsarrendators byggnad har i praxis ansetts innebära en underupplåtelse av arrendestället (ungefär likt en andrahandsuthyrning på hyresrättens område) och därmed kunnat utgöra grund för ett förverkande, se Hovrätten för västra Sveriges beslut i mål nr ÖÄ 2675-19 meddelat 2019-12-17. I just det här rättsfallet ansågs dock inte arrenderätten förverkad eftersom fastighetsägaren hade känt till förhållandet längre än sex månader, se 8 kap. 24 § JB.
Sammantaget är i vart fall min bedömning att arrendatorn verkar ha brutit mot bestämmelserna i 10 kap. JB varför arrenderätten är förverkad. Och som påpekats ovan kan han eller hon därutöver komma att bli skadeståndsskyldig.
Din sista fråga: Om ni skulle sälja fastigheten - Vad gäller då?
I 7 kap. 11 § 1 st. JB återfinns huvudregeln vari det sägs att överlåts fastighet, som besväras av nyttjanderätt (exempelvis ett arrende) eller servitut, åligger det överlåtaren (i det här fallet du) i förhållande till rättighetshavaren (arrendatorn) att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om inte inskrivning av rättigheten är beviljad (här åsyftas inskrivning i fastighetsregistret, vilket förs av den statliga lantmäterimyndigheten, Lantmäteriet). Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåts. Det är således upp till säljaren, dvs. fastighetsägaren (du), att göra förbehåll om att en rättighet (arrendet) finns upplåtet i (på) fastigheten.
Emellertid finns undantag från huvudregeln och i 7 kap. 13 § 1 st. JB anges att även om förbehåll inte skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. Vidare kommer de förpliktelser och/eller löften som du eventuellt har gentemot arrendatorn att behöva respekteras av den nya fastighetsägaren. Av 7 kap. 17 § 2 st. JB framgår nämligen att den nye ägaren har att uppfylla tidigare ägares åligganden i den mån de ska fullgöras efter det att han eller hon tillträtt fastigheten.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
