Vad gäller vid uppsägning av bostadsarrende?
Vi har ett bostadsarrende med en löptid på 5 år och har 12 månader inför nästa period fått avtalet uppsagt för omförhandling av arrendevillkoren. Uppsägningen innehöll inga nya villkor och inte heller någon mer information än att de bad oss skriftligt bekräfta att vi mottagit uppsägningen vilket vi också gjorde. Nu har vi 3 månader senare och med 9 månader kvar på nuvarande avtalstid, fått ett meddelande från jordägaren att de beslutat höja arrendeavgiften från nästa period och med ett nytt avtal med ny avgift men i övrigt oförändrade villkor, bifogat. Min fråga är om uppsägningen är giltig?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Inledningsvis måste dock framhållas att det inte, i vart fall inte såvitt jag kan bedöma, finns något givet svar på din fråga, vilken egentligen rör hur vissa uttryck i lagtexten ska tolkas. Men följande kan sägas.
Enligt 10 kap. 3 § 1 st. JB gäller att vid arrende för viss tid ska uppsägning alltid ske för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Vidare sägs att en jordägare eller arrendator som vill att arrendevillkoren för en ny arrendeperiod ska ändras ska meddela motparten detta skriftligt. Den som är behörig att ta emot arrendeavgift på jordägarens vägnar är också behörig att ta emot ett sådant meddelande. Slutligen anges att uppsägning och begäran om villkorsändring ska göras senast ett år före arrendetidens utgång.
Av det ovan anförda framgår att den som ”vill att arrendevillkoren för en ny period ska ändras ska meddela motparten detta skriftligt”. Men någon ytterligare vägledning i tolkningshänseende ges inte i den aktuella bestämmelsen. Utifrån en lexikalisk tolkning av lagtexten, dvs. utifrån en bokstavstolkning eller en tolkning enligt ordalydelsen, går det möjligen att argumentera för att det inte krävs någon närmare specifikation över de nya villkoren som jordägaren kräver. Av ovanstående framgår ju endast att om man vill att villkoren ska ändras behöver motparten skriftligen informeras. Men ingenting mer, exempelvis beträffande innehållet. Med en sådan tolkningsoperation torde det också stå klart att jordägaren genom bruket av begreppet ”omförhandling” har gjort gällande att denne vill att arrendevillkoren ska ändras.
Samtidigt går det att hävda att en tolkning i motsatt riktning ska göras och framförallt utifrån arrendatorns synvinkel. Med en s.k. teleologisk tolkning, alltså genom en slags ändamålsbaserad tolkningsmetod, går det säkerligen att argumentera för att det naturligtvis bör stå klart för arrendatorn exakt på vilka nya villkor jordägaren kan tänka sig att förlänga arrendeavtalet och att det i så fall också ska delges arrendatorn inom den angivna tidsfristen. Exakt hur man ska se på den nu uppkomna situationen är därför för mig något ovisst. Min bedömning är att den frågan sannolikt behöver hänskjutas till arrendenämnden i det län där marken är belägen. Det ska nämligen finnas en arrendenämnd i varje län och en sådan nämnd har bl.a. till uppgift att medla i arrendetvister och att pröva frågor om just förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende eller bostadsarrende samt fastställande av villkoren för en sådan förlängning. Se även 1 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Värt att notera är att det till skillnad från tvistemålen i övrigt och enligt huvudregeln i 19 c § gäller att vardera parten ska svara för sina kostnader i nämnden.
Ytterligare en sak behöver nämnas i det här sammanhanget. Av din ärendebeskrivning framgår inte riktigt på vilket sätt uppsägningen har skett. Men en begäran om villkorsändring ska anses ha skett när begäran har skickats i ett rekommenderat brev till mottagarens (din) vanliga adress, vilket framgår av 10 kap. 3 a § 1 st. JB. Om uppsägningen med den tillhörande begäran om villkorsändring inte skickades i ett rekommenderat brev bedömer jag att uppsägningen inte är giltig. I så fall kommer arrendet att anses vara förlängt med ytterligare fem år och på oförändrade villkor. Därutöver ska tilläggas att du kan ha besittningsskydd om detta inte har avtalats bort och godkänts av arrendenämnden, se 10 kap. 4-5 §§ JB. Nu verkar ju dock inte rätten till förlängning utgöra den tvistiga frågan i ditt fall, utan snarare ersättningen till jordägaren.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det egentligen svårt att göra en adekvat bedömning, vilket du säkert förstår. Men baserat på den information som finns tillgänglig i skrivande stund finns det nog ändå omständigheter som med viss styrka talar för att uppsägningen kan vara giltig. Samtidigt ska det framhållas att den föreslagna arrendeavgiften och dess skälighet alltjämt kan prövas av arrendenämnden.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
