Muntligt upplåten nyttjanderätt på fast egendom - Vad gäller? Och vad händer med ett arrende när jordägaren vill sälja fastigheten?

Question

Jag behöver verkligen er hjälp. Under årens lopp har jag försökt få korrekt information om rättigheter och skyldigheter vad gäller mitt Attefallshus men nu är det skarpt läge.
2015 blev jag erbjuden att bygga ett Attefallshus på en tomt med redan befintlig villa. Jag har betalat alla ansökningar, material, hantverkare, besiktningar osv. Utöver det betalar jag en månadskostnad baserad på driftkostnaden delat på 3 vuxna personer. Tomtägaren har aldrig velat ha "hyra".
Vid samtal med både mäklare och jurist genom åren kallar det mitt hus för "arrende på ofri grund".
Även under de är 7 åren har ägaren av tomten vägrat att vi gemensamt ska arbeta fram ett avtal. Han vägrar även skriva under slutbeskedsansökan till kommunen - jag kan ju inte göra det då det är hans tomt.
Nu har han bestämt sig för att sälja allt och att jag måste flytta. Jag får inte tillgång till något alls vad gäller kontaktuppgifter till de jurister och mäklare han har kontaktat. Senast idag var det en jurist här idag och tittade på tomten.
För mig finns det 3 alternativ på lösning på denna fruktansvärda situation:
1 Ägaren köper ut mig för det som Attefallshuset är värt (det kostade en 1 miljon att bygga) + värdeökning.
2 Jag bor kvar med arrende med nya ägarna.
3 Jag bor kvar med arrende med nya ägarna och när väl detaljplanen släpps för området så får jag antingen köpa loss tomten genom styckning där Attefallshuset står givet lån beviljas eller fortsätta arrendera eller flytta och blir utköpt.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). 

Allmänna hållpunkter

Inledningsvis ska framhållas att det handlar om ett hus på ofri grund eftersom du inte äger marken. Enligt 10 kap. 1 § 1 st. JB gäller att bostadsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående. Med andra ord kan konstateras att det i förevarande fall, vid en första anblick, verkar (eller snarare kan) vara fråga om ett bostadsarrende

På det här området finns dock vissa formkrav. Endast lägenhetsarrenden kan upplåtas utan skriftligt avtal, dvs. muntligt eller konkludent (underförstått och/eller genom parternas ageranden). Övriga arrendeformer måste manifesteras i skrift. I 8 kap. 3 § 1 st. JB sägs bl.a. att avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende ska upprättas skriftligen. Notera här ordet ”ska”. Det är alltså inte fråga om någon fakultativ regel, bestämmelsen är obligatorisk varför ett bostadsarrende som inte har upplåtits skriftligen saknar verkan i arrendehänseende. Slutsatsen i den här delen blir därför att du endast är innehavare av en sedvanlig nyttjanderätt och därmed ej att betrakta som arrendator i juridisk-teknisk mening.

Vad gäller vid en överlåtelse?

I 7 kap. 11 § 1 st. JB anges att överlåts fastighet som besväras av nyttjanderätt eller servitut åligger det överlåtaren i förhållande till rättighetshavaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om inte inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåts. Om något förbehåll inte görs vid tidpunkten för försäljningen av fastigheten kommer du inte att kunna åberopa din nyttjanderätt gentemot köparen. Hos lantmätaren inskrivna rättigheter följer dock automatiskt med vid en äganderättsövergång eller annorlunda uttryckt: Sådana rättigheter gäller alltid mot en ny fastighetsägare och alldeles oavsett dennes eventuella god tro eller av säljaren gjorda förbehåll. Inskrivna rättigheter i fastighetsregistret försätter nämligen gemene man, alltså potentiella köpare, i ond tro då man förväntas känna till (kontrollera) vad som följer av offentliga register. 

I 7 kap. 13 § 1 st. JB uttalas förvisso att även om förbehåll ej skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. Du har i och för sig redan tillträtt. Men problemet är dels att det, såvitt jag kan bedöma, varken är fråga om något arrende eller någon hyra och dels att något skriftligt avtal inte har kommit till stånd. Vidare ska sägas att en fastighet belastad med en eller flera rättigheter för tredje man (i det här fallet du) generellt brukar ses som mindre attraktiva objekt, vilket naturligtvis kan försvåra en önskad avyttring. Gissningsvis kommer därför den nuvarande markägaren att vilja säga upp dig innan denne lägger ut fastigheten till försäljning. 

Vad gäller vid en uppsägning? Och kan du överhuvudtaget bli uppsagd?

På flertalet områden finns lagreglerade uppsägningstider och regler för vad som faktiskt krävs vid en uppsägning, dvs. vilka lagliga stöd en part behöver för att kunna säga upp sin motpart, och det gäller även på hyres- och arrenderättens område. Men det är som sagt inte fråga om någotdera och det existerar ingen generell lagstadgad uppsägningstid varför det många gånger, vid avsaknad av relevant lagstiftning, ankommer på parterna själva att bestämma vad som ska gälla. Och i det här fallet föreligger ju endast en muntligt avtalad nyttjanderätt som i stora drag har lämnats helt oreglerad. Gängse praxis på de allra flesta områden är att avtalsparter har rätt att säga upp avtal och till viss uppsägningstid. Huvudregeln är att avtal kan sägas upp ensidigt av endera parten, men då gäller i allmänhet att motparten har rätt till skälig uppsägningstid, vilket vanligtvis är en månad om ingenting annat har avtalats, jfr Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2009 s. 672. Det finns som sagt ingen uttrycklig lagbestämmelse som anger exakt hur lång uppsägningstiden ska vara varför det alltid ska göras en enskild bedömning från fall till fall och med hänsyn till praxis och sedvänja, dvs. till vad som är brukligt på det aktuella området. Vid bedömningen av vad som är skäligt brukar hänsyn också tas till avtalsförhållandets längd, eventuella gjorda investeringar, tid att finna alternativ och annat dylikt. Vid långvariga avtal brukar kravet på uppsägningstiden bli mer sträng. Mot den bakgrunden och utifrån din ärendebeskrivning verkar en uppsägningstid om minst tre månader vara rimligt. Möjligen mer än så med tanke på avtalets längd och de kostnader du har haft för uppförandet av huset. Det kan dock inte ges något generellt svar. I praktiken ankommer det på dig och fastighetsägaren att själva lösa detta. Och något besittningsskydd har du inte heller eftersom detta endast, vilket har påpekats ovan, är en vanlig nyttjanderätt, jfr 10 kap. 5 § JB.

Vad händer med huset om du blir uppsagd?

Enligt 8 kap. 21 § 1 st. JB gäller att om arrendatorn (du) har uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han eller hon i övrigt nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom eller henne, ska byggnaden eller vad som annars utförts erbjudas jordägaren till inlösen när arrendatorn frånträder arrendet. Har jordägaren ej inom en månad från det erbjudandet gjordes förklarat sig villig att anta detta får arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta den till en tillträdande arrendator. Om han eller hon för bort egendomen, ska han eller hon dock återställa arrendestället i tjänligt skick. 

En del av ovanstående bör kunna tillämpas även i den nu uppkomna situationen. Eller viss vägledning borde i vart fall kunna hämtas från 8 kap. JB. Men märk väl att det i grunden saknas regler i det här fallet, vilket som sagt beror på att det inte är fråga om något bostadsarrende. Mot bakgrund av avtalsfriheten kan du naturligtvis alltid erbjuda fastighetsägaren att köpa huset. Men om denne inte vill förvärva det bedömer jag dessvärre att du måsta plocka bort huset och därutöver återställa marken inte bara i tjänligt skick utan, så långt det är möjligt, i ursprungligt skick, se hovrättsfallet RH 2001:80. 

Har du rätt till någon ersättning?

Ja, eventuellt och då motsvarande det positiva kontraktsintresset, se här. Av 8 kap. 3 § 2 st. JB följer att har arrendatorn tillträtt arrendestället utan att skriftligt avtal blivit upprättat och har det inte berott på honom eller henne att giltigt arrendeavtal sedermera icke kommit till stånd, har denne rätt till ersättning för skada. Notera dock att talan om ersättning måste väckas inom ett år från det jorden avträddes, annars går rätten till en sådan talan förlorad, dvs. rätten att kunna föra en process i domstol om den här typen av skadestånd (i en tingsrätt som första instans).

Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,