Om nyttjanderättsavtal och arrende
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din situation såhär: din nu avlidna sambo ägde mark och tillhörande byggnader efter ett arv. Han sålde sedan allt till sina släktingar, men hade ett förbehåll i försäljningen att du skulle ha nyttjanderätt till hela fastigheten och alla byggnader. Du ska sedan ha rätt att sälja din nyttjanderätt till en tredje part som då får ett arrende till hela marken och byggnaderna.
Du har efter att han avled nyttjat marken och byggnaderna och vill nu sälja nyttjanderätten som därmed blir ett arrende. Du undrar nu om en sådan försäljning är tillåten och hur den i sådana fall ska gå till.
Då jag inte riktigt förstår hur nyttjanderätten i detta fall är utformad för dig, om det är hyra eller arrende, blir det väldigt svårt för mig att besvara frågan angående din situation. Jag tänker därför först beskriva reglerna kring nyttjanderätt och hyra av fastighet, sedan hur arrende fungerar, och till sist hur det formella fungerar. I den mån det går försöker jag sedan att tillämpa det på ditt fall och ge en rekommendation.
Nyttjanderätt
Nyttjanderätt till fastighet regleras i 7 kapitlet jordabalken (1970:994), vilket förkortas JB. 7 kapitlet 11 § JB säger att om en fastighet med nyttjanderätt ska överlåtas (säljas t.ex.) så måste ett förbehåll göras för nyttjanderätten för att den ska gälla för den nya ägaren.
Hyra av fastighet
Hyra av fastighet regleras i 12 kapitlet jordabalken. Där sägs i 32 § att en hyresgäst inte får överlåta en hyresrätt utan hyresvärdens samtycke. Undantag till det förbudet finns i 34 – 37 §§. Undantagen rör överlåtelse till närstående (34 §), byte av hyresrätt (35 §), lägenhet som används till handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet (36 §), eller uthyrning till kommun (37 §).
Arrende
Arrende regleras i 7 – 11 kapitlen JB. Kapitel 7 och 8 är mer allmänt om arrende, medan 9 – 11 kapitlen JB är specifika regler om särskilda typer av arrenden. 10 kapitlet JB rör bostadsarrende, med vilket bl.a. förstås arrende att bibehålla en bostadsbyggnad på marken och att boendet är den huvudsakliga anledningen till arrendet.
Avtal om bostadsarrende måste enligt 10 kapitlet 2 § JB träffas för en viss tid, men minst 5 år. Man kan avtala att bostadsarrendet ska gälla för arrendatorns livstid. Finns inget bestämt gäller 5 år automatiskt.
Enligt 10 kapitlet 7 § JB gäller att vid bostadsarrende måste den som arrenderar först erbjuda den bostad man ämnar sälja till den som äger marken innan man vänder sig utåt. Detta gäller om arrendet gäller en bestämd tid, gäller det för livstid krävs markägarens samtycke för en försäljning. Görs ett förbehåll som säger att den som arrenderar får vända sig till vem som helst för försäljning så ska det förbehållet anses gälla vid visstidsarrende.
Ditt fall
Som sagt är det osäkert hur den nyttjanderätt du har ser ut, så därför har jag beskrivit några olika typer av nyttjanderätter. Av den lilla information jag har är min bedömning att det inte rör sig om hyra av fastighet, utan någon annan form av nyttjanderätt du har. Det låter inte som om att du behöver betala någon avgift till din avlidne sambos släktingar för bostaden, vilket är vad som talar emot hyra. Betalar du specifikt för bostaden talar det för hyra, men betalar du endast för marken medan bostaden tillhör dig talar det för arrende. Med tanke på att du har rätt att själv överlåta bostaden och att köparna är ämnade att arrendera marken är det inte otänkbart att du också anses arrendera marken.
Möjligtvis får du sälja huset utan markägarnas samtycke. Detta då det tycks vara ett bostadsarrende och att det finns ett förbehåll mot markägarna (den avlidnes släktingar) som säger att du får sälja bostadshuset till vem du vill. Detta innebär att köparna träder i ditt ställe i arrendet. Det gäller dock endast om du har ditt arrende för en viss tid. Är det ett livstidsarrende måste markägarna (släktingarna) godkänna köpet, och detta gäller oavsett vad din avlidna sambo har skrivit i köpebrevet med släktingarna.
I ditt fall har jag inte sett något om någon bestämd tid du får arrendera. Som jag har beskrivit ovan innebär det att arrendet anses gälla 5 år i taget, vilket innebär att du måste erbjuda bostaden till markägarna först för att få sälja bostaden med tillhörande arrende. Om de inte vill köpa bostaden kan du sedan sälja den till vem du vill.
Gällande det praktiska: ett arrendeavtal måste vara skriftligt (8 kapitlet 3 § JB), så för att den du säljer till ska få arrendet måste det finnas ett skriftligt avtal mellan markägaren (sambons släktingar) och den som köper arrendet av dig. Själva försäljningen av arrendet till den nya arrendeägaren borde kunna ske hur som helst, alltså skriftligt eller muntligt.
Jag vill tydliggöra att jag inte vet exakt hur din nyttjanderätt ser ut, så jag kan inte garantera att min rekommendation helt säkert gäller för din situation. Jag skulle rekommendera att du bokar tid med en av våra jurister här på Lawline. Länken finner du här.
Hoppas att du känner att du fick svar på din fråga. Tveka inte på att vända dig till Lawline igen ifall du har ytterligare frågor!
Med vänlig hälsning,
