Processen i arrendenämnden

Question

Vår jordägare (SFV) har (i rätt tid) hänskjutit en tvist till arrendenämnden. I deras ansökan om detta skickade de in arrendeavtal för föregående period och ett dokument som de kallade villkorsändring av arrendeavtal. I detta dokument meddelas att jordägaren ska återkomma om förslag till nya villkor för den kommande arrendeperioden. De skriver i ansökan att "de hänskjuter om formell tvist angående förlängningsvillkoren för avtal om bostadsarrende. Förhandlingen har inletts men ej avslutats." Ansökan innehåller alltså inte något förslag på nytt avtal. Inte heller har förhandlingarna inletts eftersom vi inte tidigare fått förslag på nytt avtal varvid något tvist alltså inte kan anses ha uppstått. Vi har förstått det som att en sådan begäran om tvist till arrendenämnden ska innehålla uppgift om det som yrkas och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet. Vi har också förstått det som att om en tvist inte hänskjuts i föreskriven ordning blir begäran om villkorsändring utan verkan. Anser ni att de uppgifter som de lämnade i ansökningsunderlaget uppfyller kraven för godkänd ansökan eller är ansökan felaktig och förlorar jordägaren därmed sin möjlighet att få till stånd en villkorsändring för kommande arrendeperiod?

Answer 1

Hej och tack för att du ånyo vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är lagen om arrendenämnden och hyresnämnder (nämndlagen eller LAH).

I 8 § 2 st. LAH sägs att en ansökan skall innehålla uppgift om parternas namn och hemvist samt den berörda fastighetens adress eller fastighetsbeteckning. Vidare anges att ansökan också skall innehålla uppgift om det som yrkas och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet eller, om ansökan endast avser medling, tvistens beskaffenhet.

Vid en första anblick torde svaret på din huvudsakliga fråga bli ett nekande sådant, dvs. att de uppgifter som jordägaren har lämnat i sin ansökan inte uppfyller kravet på det sätt som avses i lagtexten. Men av tredje stycket i den nyss nämnda bestämmelsen uttalas emellertid att om ansökan inte uppfyller vad som sägs i andra stycket (se ovan), skall nämnden förelägga sökanden (dvs. jordägaren) att avhjälpa bristen inom viss tid. Om föreläggandet inte följs får ansökningen avvisas.

Ovanstående innebär att jordägaren sannolikt först kommer föreläggas att inkomma med en komplettering, alltså ett förtydligande, vilket i praktiken betyder att denne ges viss respit. Om vederbörande däremot försitter den här tiden kommer målet (eller rättare sagt jordägarens ansökan) att avvisas. I det här sammanhanget kan det vara värt att nämna att processen i en arrende- eller hyresnämnd inte är lika detaljreglerad och det föreligger inte heller några s.k. preklusionsregler, vilket innebär att sökanden i en förlängningstvist är oförhindrad att under handläggningen åberopa nya omständigheter eller att begära annan ändring av villkoren än de som har angetts i den aktuella ansökan, se prop. 1983/84:136 s. 111 samt hovrättsfallet RH 1996:108.

I samma avgörande från Högsta domstolen (HD) som jag hänvisade till i min förra utredning, NJA 2016 s. 832, uttalade domstolen bl.a. följande (se punkterna 12 och 13 i domen):

De särskilda förutsättningar som gäller för arrendenämndens verksamhet, däribland att förfarandet inte binds genom en mängd förfaranderegler och att parterna bör kunna uppträda inför nämnden utan stöd av juridiskt ombud (jfr t.ex. prop. 2005/06:10 s. 30 f. och Ds 2016:4 s. 110), gör att det finns skäl för nämnden att vid sin prövning av vad den hänskjutna tvisten avser ta hänsyn till allt underlag som har tillställts nämnden. Eventuella brister i uttryckssätt bör vid en sådan funktionell prövning spela en underordnad roll, så länge det av omständigheterna är möjligt, även för motparten, att bedöma vad ärendet avser. Om en ansökan är ofullständig, kan nämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristerna (8 § nämndlagen). Förfarandet bygger på en aktiv processledning från nämndens sida, och otydligheter i en ansökan bör därför många gånger kunna redas ut under handläggningen. Det är dock angeläget att så sker redan i ett inledande skede, när otydligheterna gäller grundläggande förhållanden. I ärenden inför nämnden, där enskilda intressen står mot varandra, är det sålunda betydelsefullt att också motparten på ett tidigt stadium får klart för sig vilken typ av förfarande som har inletts, eftersom olika rättsverkningar är knutna till förfarandena.

Sammanfattningsvis kan således konstateras att du (ni) naturligtvis har rätt att få veta vad jordägaren de facto yrkar, men denne har fortfarande möjlighet att inkomma med ett kompletterande underlag när yrkandet framstår som otydligt. Och gissningsvis och givet de oklarheter som följer av den nuvarande ansökan kommer arrendenämnden inom kort också att förelägga jordägaren att förtydliga och/eller precisera sina krav. Innan dess och återigen som svar på din huvudsakliga fråga kan alltså sägas han eller hon inte har gått miste om möjligheten att kunna få till stånd en villkorsändring för kommande arrendeperiod.

Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område samt i vissa offentligrättsliga ärenden och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,