Kan jordägaren höja arrendeavgiften?
Vi har en sommarstuga på ofri grund och har under flera år (sedan 2011, enligt jordägaren) betalt samma arrendeavgift. Nu vill jordägaren höja arrendet med drygt 300% . Är detta en rimlig höjning? För oss arrendatorer känns det här verkligen som en otrevlig kalldusch. Som jämförelse kan jag nämna, att en arrendator i närheten med annan jordägare inte betalar denna arrendeavgift. Jag undrar förstås om jordägaren har rätt att höja avgiften med över 300 %, som det är frågan om här? Finns det något vi arrendatorer kan göra för att få till en mera sansad och rimlig höjning?
Lawline svarar
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Som jag tolkar din fråga, undrar du om jordägaren har en ensidig rätt att höja arrendeavgiften.
Allmänt om arrende
Arrende regleras i Jordabalken (JB). Det finns olika typer av arrenden, som jordbruk, anläggning och bostadsarrenden. Jag utgår från att det är fråga om bostadsarrende enligt 10 kap 1 § Jordabalken (JB). Detta eftersom det är fråga om ett fritidshus på arrenderad mark. Det framgår inte att marken är arrenderad i avsikt att bedriva jordbruk eller någon annan verksamhet.
Arrendatorn och jordägarens rättigheter regleras inte i Jordabalken, utan framgår av arrendeavtalet, 10 kap 2 § JB. Arrendeavtal ska upprättas skriftligen, och muntliga avtal gäller således inte, 8 kap 3 § JB. I arrendeavtalet ska samtliga avtalsvillkor anges. Avtalsvillkoren är bindande för parterna enligt den allmänna avtalsrättsliga principen pacta sunt servanda.
Arrendeavtalet och dess villkor
Att avtal ska hållas, förutsätter att arrendeavtalet är giltigt. Avtal om bostadsarrenden ska som huvudregel träffas för en viss tid, alltså inte ett tillsvidareavtal, 10 kap 2 § JB.
Avtalets giltighetstid ska framgå i det skriftliga avtalet. Om inget framgår av avtalet så räknas det som ett avtal på 5 år. När den angivna tiden har löpt ut har båda parter en rätt att säga upp avtalet. Om inte uppsägning sker vid arrendetidens utgång, förlängs avtalet med 5 år, 10 kap 3 § JB.
Om jordägaren vill ändra avtalsvillkoren inför en ny avtalsperiod, ska arrendatorn meddelas skriftligen. Begäran om ändring ska göras senast ett år före arrendetidens utgång, 10 kap 3 § JB.
Vid förlängning av ett arrendeavtal utgår arrendeavgiften med skäligt belopp. Bestämmande av arrendeavgiften kan fås genom en undersökning av vad som kan anses vara jämförligt pris på orten. Finns inget jämförligt pris kan man ta hänsyn till vad arrendatorer i allmänhet är villiga att betala för (Prop 1978/79:183 s 39). Om inte ändring av arrendevillkoren påkallas gäller samma villkor som förut, 10 kap 6 § 3 st JB.
Om den arrendeavgift som är att anse som skälig vid prövningen enligt 10 kap 6 § JB är väsentligt högre än avgiften för den tidigare arrendeperioden kan arrendenämnden besluta att arrendeavgiften ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Det förutsätter att arrendatorn begär detta, 10 kap 6 a § JB. Enligt förarbeten till paragrafen är det en väsentlig höjning om avgiften överstiger 50% av den tidigare avtalsperiodens höjning (Prop 2019/20:125 s 38-42 och 57-58).
Har villkorsändring begärts och det föreligger tvist om det nya villkoren ska den som har begärt ändring av villkoren hänskjuts tvisten till arrendenämnden senast 2 månader före arrendeperiodens utgång. Om tvisten inte hänskjuts, är begäran om villkorsändring utan verkan 9 kap 10 § JB.
Bedömning i detta fall
Den avgörande omständigheten som saknas för att göra en fullständig bedömning, är avtalets löptid. Detta har betydelse för villkorsändringen.
Jag utgår från att avtalet har ingåtts med en löptid om 5 år i taget, och förnyats med 5 år i taget sedan dess. Avtalet ingicks 2011, den första förnyelsen skedde alltså år 2016, den andra år 2021 och den tredje kommer att ske år 2026.
Att jordägaren nu, år 2024 har meddelat er om en avgiftshöjning, kan tolkas som en begäring av villkorsändring inför kommande förnyelse. Fram tills avtalet löper ut bör enligt min bedömning arrendeavgiften fortsatt den avgift som är avgven i ert arrendeavtal , enligt den allmänna avalsprincipen pacta sunt servanda.
En begäran om villkorsändring innebär dock inte en villkorsändring. Ett avtal förutsätter att två parter är överrens om avtalsinnehållet, och ingår avtalet.
Om ni inte kommer överrens om villkorsändringen, är det upp till jordägaren (som har begärt villkorsändringen) att hänskjuta tvisten till arrendenämden, senast två månder innan arrendetidens utgång. Hänskjuts inte tvisten, är begäran om villkorsändring utan verkan. Enligt min bedömning innebär det att samma villkor som förut kommer att gälla, förutsatt att avtalet förlängs. Ett annat alternativ är att tvisten inte hänskjuts och att avtalet sägs upp av någon av parterna vid avtalstidens utgång.
Jag utgår från att ni vill ha kvar ert fritidshus. Jag råder er därför i första hand att försöka komma överrens med jordägaren. Som argument kan ni t.ex framföra att det är en väsentlig höjning, eftersom det överstiger 50% av den tidigare avgift, samt att närliggande arrenden inte har en avgift på denna nivå.
Jag hoppas du har fått svar på din fråga!
Har du ytterligare frågor och funderingar råder jag dig att kontakta en av våra skickliga jurister på Lawline, som kan hjälpa dig vidare.
