Om en jordägare säger upp ett bostadsarrende för villkorsändring, måste de nya villkoren som denne begär framgå av den skriftliga uppsägningen?

Question

Vi har ett bostadsarrendeavtal som gäller till den 13/3 2023. Den 24/1 2022 skickade jordägaren (SFV) ”Villkorsändring av arrendeavtal”. Jordägaren skriver att de ska återkomma med förslag till nya villkor för ny arrendeperiod. SFV beskriver inte de förändrade villkoren. Vi undertecknar och skickar tillbaka till SFV. I meddelandet beskrivs inte hur SFV vill ändra villkoren. Inget händer förrän den 13/1 2023 vilket betyder att vi inte på något sätt blivit informerade om villkorsförändring innan detta datum. Detta datum skickar SFV till arrendenämnden (AN) en ”Ansökan om prövning av förlängningsvillkor”. I dokumentet ”hänskjuter SFV om en formell tvist angående förlängningsvillkoren för avtal om bostadsarrende”. De skriver att ”Förhandlingen har inletts men ej avslutats, varför SFV hemställer om att senast den 30/6 2023 få återkomma med besked om utgången av förhandlingen.” Kan det råda tvist om vi inte fått information om det nya avtalet? Den 30/6 2023 skickar SFV ett yttrande till AN. De skriver att ”Förhandlingarna pågår fortsatt mellan SFV och arrendatorn” samtidigt som de yrkar att arrendeavtalet förlängs och skickar med ett förslag på arrendeavtal. Detta är första gången vi får ett förslag. Den 4 oktober 2023 skickar SFV ett justerat (ännu högre) yrkande vad gäller den årliga arrendeavgiften. Vi är kallade till AN den 20/10. Har SFV uppfyllt kraven för uppsägning (senast 1 år innan arrendetidens utgång) eller ska (det gamla) avtalet ska löpa på i ytterlige fem år?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).

Den centralen bestämmelsen i förevarande fall återfinns i 10 kap. 3 § 1 st. JB. Däri sägs att vid arrende för viss tid ska uppsägning alltid ske för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. En jordägare eller arrendator som vill att arrendevillkoren för en ny arrendeperiod ska ändras, ska meddela motparten detta skriftligt (min kursivering). Den som är behörig att ta emot arrendeavgift på jordägarens vägnar är också behörig att ta emot ett sådant meddelande. Uppsägning och begäran om villkorsändring ska göras senast ett år före arrendetidens utgång.

Exakt hur avtalstexten ska tolkas i det här fallet är inte helt klarlagt, men min bedömning är dessvärre att jordägaren inte har gjort fel, åtminstone inte i den delen som avser din huvudsakliga fråga, alltså om jordägaren har uppfyllt kraven för uppsägning (däremot kan det givetvis ifrågasättas varför vederbörande överhuvudtaget hävdar att det föreligger en tvist när så inte är fallet). Oavsett vilket kan, återigen med koppling till din faktiska fråga, följande anföras.

Utifrån en lexikalisk tolkning, dvs. utifrån en strikt tolkning av lagtextens ordalydelse, kan sägas att jordägaren faktiskt torde ha gjort precis det som krävs. För av lagtexten följer ju endast att den som vill att arrendevillkoren ska ändras är skyldig att skriftligen meddela motparten detta, vilket också har skett i det här fallet och dessutom, i vart fall såvitt jag förstår, helt i enlighet med den lagstadgade tidsfristen. I den aktuella bestämmelsen återfinns nämligen inget uttryckligt krav på det materiella innehållet i det skriftliga meddelandet. Genom en s.k. ändamålsbaserad tolkning går det möjligen att argumentera för att slutsatsen borde kunna bli den rakt motsatta, dvs. att det faktiskt krävs att de nya av jordägaren uppställda villkoren framgår av skrivelsen, och detta eftersom det naturligtvis är betydelsefullt att också motparten i ett tidigt skede får klart för sig vad denne har att förhålla sig. Brukligt är sannolikt att så ofta sker, men min uppfattning är fortfarande att det av lagtexten inte går att utläsa att det skulle föreligga ett sådant krav. Uppenbarligen verkar Domstolsverket vara av samma uppfattning och även om det på myndighetens hemsida inte hänvisas till någon specifik rättskälla i det här avseendet anges trots allt följande när det gäller just bostadsarrenden: ”Du begär villkorsändring genom att skicka ett meddelande i ett rekommenderat brev till jordägaren eller arrendatorn, som blir din motpart. Meddelandet ska vara skriftligt och i det bör du ange hur du vill ändra villkoren.”, klicka här. Märk väl att det står ”bör” och inte ”ska”.

Även praxis vittnar om att det inte synes råda något uttryckligt krav på att de nya av jordägaren begärda villkoren behöver manifesteras i skrift i samband med det första meddelandet, jfr Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2016 s. 832 och särskilt punkten 10 vari bl.a. följande uttalas att kravet i 9 kap. 10 § JB på att jordägaren ska hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom två månader omfattar både prövningstvister och medlingstvister och fristen motiveras huvudsakligen av att arrendatorn i god tid ska få kunskap om exempelvis vilken villkorsändring som jordägaren kräver. Noterbart är att HD:s uttalande syftar på vad som gäller vid den tidpunkt då tvisten ska hänskjutas till arrendenämnden (och inte när arrendatorn första gången skriftligen ska meddelas). Därutöver sägs faktiskt i den anknytande lagkommentaren att ”Jordägaren behöver inte i uppsägningen ange varför han inte vill gå med på förlängning. Inte heller behöver de nya villkoren anges i en ansökan om villkorsändring. När jordägaren hänskjuter tvist till arrendenämnden, är han dock skyldig att ange vilka skäl han åberopar mot förlängning, och vid hänskjutande av villkorstvist till nämnden ska också de nya villkoren anges i ansökningen.”. Det sistnämnda sägs också i 8 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Och anledningen till att jag tar upp 9 kap. 10 § JB när 9 kap. i själva verket reglerar jordbruksarrenden beror på att det hänvisas till den bestämmelsen i 10 kap. 6 b § JB. Och 10 kap. reglerar bostadsarrenden.

Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästintill all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Men vi kan naturligtvis bistå dig i en eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Vi har god erfarenhet av den här typen av tvister. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,